2022年物流行業(yè)物流園研究報告

1、2022年物流行業(yè)物流園研究報告1.物流園行業(yè)特征及與REITs適配性物流園REITs簡介公募REITs應時而生，按照底層分類已上市2只物流園REITs（958號文試點行業(yè)倉儲物流類）。隨著我國經(jīng)濟結構轉(zhuǎn)為存量經(jīng)濟時代，以及低利率環(huán)境等都為REITs發(fā)展提供了外在條件。公募版RETIs也被賦予盤活存量資產(chǎn)、促進基建高質(zhì)量發(fā)展、降低杠桿率等宏觀積極意義。首批項目中中金普洛斯REITs和紅土鹽田港REITs均為倉儲物流設施基金。中金普洛斯REITs底層資產(chǎn)包括普洛斯北京空港物流園、普洛斯通州光機電物流園、普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯順德物流園、蘇州望亭普洛斯物流園和普洛斯淀山湖物

2、流園，建筑面積合計約70萬平米，主要收入為租金及管理費；根據(jù)募集報告中戴德梁行的評估，2021年底估值合計54.2億元。紅土鹽田港REITs底層資產(chǎn)為深圳鹽田綜保區(qū)現(xiàn)代物流中心，包括4座倉庫、1棟綜合辦公樓及1座氣瓶站，主要收入為租金及綜合管理服務費，建筑面積合計約32萬平米；根據(jù)募集報告中戴德梁行的評估，2021年底估值合計17.281億元。根據(jù)物聯(lián)云倉官網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2022年北京、廣州、佛山、蘇州和昆山倉儲物流市場表現(xiàn)強勁。1）北京：近年幾乎無新增一手物流用地供應，供不應求不斷推升北城區(qū)高標庫租金。2）廣州：近幾年倉儲供地較少，高標倉整體供不應求。3）佛山：順德為佛山租金最高的區(qū)域，由于新增

3、供應緩慢及倉儲物流需求上升，高標庫租金年均上漲3%-5%。4）蘇州：倉儲物流用地供應逐年減少，而上海部分倉儲需求向蘇州外溢，年租金漲幅約2%。5）昆山：由于近幾年土地供應銳減，未來市場需求將遠大于供給，高標庫租金居高不下。倉儲設施最適宜于REITs關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知（2021年958號文）明確基礎設施公募REITs試點行業(yè)包括交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、園區(qū)、新型基礎設施、保障性租賃住房，還可探索水利、旅游基礎設施REITs，但將酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)列入負面清單。其中，倉儲物流的試點范圍是“面向社會提供物品儲存服務并收取費

4、用的倉庫，包括通用倉庫以及冷庫等專業(yè)倉庫”；園區(qū)的試點范圍是“位于自由貿(mào)易試驗區(qū)、國家級新區(qū)、國家級與省級開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務平臺等園區(qū)基礎設施”。因此，符合條件的倉庫及物流園均可作為基礎設施公募REITs的底層資產(chǎn)。相較開發(fā)住宅、商業(yè)綜合體等傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，倉庫具備投資相對優(yōu)質(zhì)、政策支持、穩(wěn)健增值的特征，但回報期長、經(jīng)營存變數(shù)、管理難度大。根據(jù)投資主體差異，倉庫運營模式可分為：1）地產(chǎn)商投資，2）需求方投資，3）合作經(jīng)營，4）第三方輕資產(chǎn)物業(yè)管理；第三方輕資產(chǎn)模式逐步成為行業(yè)發(fā)展趨勢。2003年，Prologis（安博）將現(xiàn)代倉儲

5、運營模式引入中國；2008年，受次貸危機影響，Prologis將其亞洲業(yè)務出售給新加坡SMG和GIC，更名為GLP（通常意義上的普洛斯）。傳統(tǒng)倉儲企業(yè)為物業(yè)開發(fā)+物業(yè)管理，前期投入大，資金負擔重。普洛斯在全球范圍內(nèi)投資建設優(yōu)質(zhì)高效的倉儲設施，出租給客戶并為其提供物業(yè)管理服務，但不參與客戶的日常物流業(yè)務經(jīng)營，收益來源于租金、物業(yè)增值與管理費。以普洛斯為標桿，倉儲業(yè)已發(fā)展出成熟的“開發(fā)”=“運營”=“基金管理”模式，而長線資金長期關注并投資倉儲物業(yè)。因此，倉儲設施作為REITs項目底層資產(chǎn)具備獨特優(yōu)勢。海外倉儲REITs發(fā)展成熟，綜合表現(xiàn)較優(yōu)倉儲REITs是海外發(fā)展較為成熟的REITs，派息較高、

6、抗風險能力相對較強，綜合收益較高。在海外較成熟REITs市場，倉儲是REITs最核心的品種之一。如美國、新加坡、日本等REITs市場前十大市值都有大型倉儲REITs的身影。以美國為例，截止今年4月30日，工業(yè)地產(chǎn)（倉儲為主）、自用倉庫REITs市值分別排名第三和第六，合計高達3179億美元。從市場表現(xiàn)來看，根據(jù)Nareit統(tǒng)計，1994年到2021年工業(yè)地產(chǎn)、自用倉儲REITs年均綜合收益率分別為15.75%及18.83%，居于各類資產(chǎn)投資回報的前4名，扣除價格因素的平均分紅貢獻率分別為5.36%及4.98%。體現(xiàn)了高分紅、高回報的特征。此外，相較于其他REITs底層資產(chǎn)，倉儲類抗風險能力相對

7、較強，2020年，面對新冠疫情的沖擊，REITs底層資產(chǎn)面臨經(jīng)營等一系列挑戰(zhàn)，大多REITs綜合收益為負。而倉儲類在2020年是少數(shù)能夠保持正收益的類別，隨著21年疫情得到較好控制，倉儲類REITs表現(xiàn)亮眼，綜合收益超過60%。對比倉儲類REITs，資產(chǎn)規(guī)模較大、高成長性、高質(zhì)量（區(qū)域分布更廣、品類更加豐富），擁有技術壁壘以及運營管理能力更優(yōu)秀的項目價格表現(xiàn)更優(yōu)，市場給予更高估值。立體庫、樓房庫和平房庫三大類別倉庫可分為標準倉庫和特種倉庫，而標準倉庫又可根據(jù)建筑結構進一步劃分為立體庫、樓房庫和平房庫。1）立體庫（高架庫）：采用幾層、十幾層乃至幾十層高的貨架儲存單元貨物，如京東亞洲一號。2）樓房

8、庫（多層庫）：兩層以上建筑的倉庫，大多采用鋼筋混凝土構造，如嘉誠國際港。3）平房庫（單層庫）：單層建筑倉庫，如中儲股份煤棚。根據(jù)中國倉儲與配送協(xié)會數(shù)據(jù)，截至2020年底，我國營業(yè)性標準倉庫面積約11.45億平方米，同比增長6.0%；其中立體庫約3.45億平方米，同比增長9.5%，優(yōu)質(zhì)立體庫占標準倉庫的比例整體呈上升態(tài)勢。根據(jù)物聯(lián)云倉官網(wǎng)數(shù)據(jù)（2022/02），按需求面積分類，0-1000平米標準倉庫需求占比50%；按需求類型分類，倉庫租賃、倉配一體和倉庫代管分別占比81%、17%和2%；按需求行業(yè)分類，批發(fā)零售、制造業(yè)、交通運輸和其它行業(yè)分別占比44%、28%、16%和12%；按需求地域分類，

9、東部、西部、中部和東北分別占比50%、37%、9%和4%。根據(jù)物聯(lián)云倉官網(wǎng)數(shù)據(jù)，2022年2月，全國32個城市標準倉庫平均租金27.4元/平米/月，環(huán)比上漲0.33%，其中東部/西部/中部/東北地區(qū)倉庫平均租金分別為32.5、24.2、23.7和17.3元/平米/月；平均空置率為12.6%，環(huán)比上漲0.08pct，其中東部/西部/中部/東北地區(qū)空置率分別為10.0%、10.5%、15.4%和22.1%；平均租金和空置率呈顯著的正相關關系。高標倉庫供不應求戴德梁行（REITs項目不動產(chǎn)估值邏輯/2021）認為國內(nèi)高端標準倉庫（高標倉）已成為一個標準化較高的市場，主要特征包括：1）層高：=9米；2

10、）承重：底層或單層為2-3噸/平方米，上層樓板承重至少為1噸/平方米；3）面積：獨棟一般不小于1萬平方米，多棟/園區(qū)一般不小于5萬平方米，最小單元為5,000-6,000平方米，以此為防火分區(qū)；4）雨篷：懸挑寬度6m或8m，高度不低于4.5m；5）卸貨平臺高度：1.2-1.4m；6）盤道：按40尺集卡的荷載考慮；7）柱距：12m。受強勁市場需求的刺激，中國高標倉庫市場在過去10余年發(fā)展迅猛，截至2020年底，國內(nèi)高標倉庫存量累計突破7,000萬平方米。然而，隨著國內(nèi)電商行業(yè)的高速發(fā)展，國內(nèi)高標倉庫始終處于嚴重供不應求的狀態(tài)，戴德梁行估算2020年市場整體需求量約1.7億平方米，稀缺的一手物流土

11、地是掣肘核心區(qū)域高標倉庫供應的重要因素。自2011年起，工業(yè)用地（含倉儲）出讓面積每年遞減約10%。根據(jù)物聯(lián)云倉官網(wǎng)數(shù)據(jù)，4Q21全國高標倉庫平均租金33.0元/平米/月，環(huán)比上漲4.1%。北京、深圳、上海高標倉平均租金領跑全國，均高于49元/平米/月，其中北京超過60元/平米/月；長春、大連、沈陽高標倉庫平均租金水平較低，均低于22元/平米/月。2.上市物流園公募REITs簡介目前已經(jīng)有2只物流園類公募REITs上市公募REITs應時而生，按照底層分類已上市2只物流園REITs。隨著我國經(jīng)濟結構轉(zhuǎn)為存量經(jīng)濟時代，以及低利率環(huán)境等都為REITs發(fā)展提供了外在條件。公募版REITs也被賦予盤活存

12、量資產(chǎn)、促進基建高質(zhì)量發(fā)展、降低杠桿率等宏觀積極意義。2021年5月17日，證監(jiān)會核準9只基礎設施證券投資基金（以下稱公募REITs，即RealEstateInvestmentTrusts）的注冊批復，在完成詢價后，5月31日向公眾投資者發(fā)售。6月21日正式上市交易，12月新增2只上市。2022年共新增3只公募REITs項目，其中華夏中國交建REIT已于4月28日上市，國金渝遂高速REIT已于6月17日完成詢價，鵬華深圳能源清潔能源REIT已于2021年6月21日注冊生效。整體來看，目前存量的14個項目中有2只以物流園為底層資產(chǎn)的REITs項目，包括紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT、中金普洛斯倉

13、儲物流REIT。目前上市的物流園REITs具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，市場份額均顯著領先同業(yè)，整體出租率較高，租戶質(zhì)量和結構較好，項目均屬于高標準物流倉儲，未來增長潛力較大。紅土鹽田港項目位于深圳市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)北片區(qū)，項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，租戶穩(wěn)定。項目包括4座倉庫、1棟綜合辦公樓及1座氣瓶站。項目所在區(qū)域東臨惠深沿海高速、南臨鹽排高速、西臨鹽田路、北臨明珠大道，毗鄰香港國際航運中心，深水岸線資源豐富，擁有海鐵、水水、公水等多式聯(lián)運，區(qū)位優(yōu)勢明顯。2019年1月-2020年11月，基礎設施項目由鹽田港物流以整租的方式承包經(jīng)營，2020年11月起，基礎設施項目由項目公司直接對外進行市場化招租運營。2

14、021年末出租率達99%，整體出租率較高。項目租戶穩(wěn)定，截至2020年底前十大客戶租賃面積占比83%，其中租賃面積占比最大的為鹽田港集團，租賃面積116,328平方米，占倉儲及配套部分總可租賃面積的44%，原始權益人基于其業(yè)務需求租賃本項目的基礎設施資產(chǎn)，為項目租金收入提供了保障，其他非關聯(lián)關系租戶占比超過56%，總現(xiàn)金流來源較為合理且分散。中金普洛斯項目由7個倉儲物流園組成，租戶質(zhì)量和結構較優(yōu)，普洛斯高標倉庫市占率第一，市場份額均顯著領先同業(yè)。項目分布于北京市、廣東省廣州市、佛山市以及江蘇省蘇州市、昆山市的核心集散地，建筑面積合計約70.50萬平方米，所在區(qū)域交通便利，產(chǎn)業(yè)聚集度高。截至21

15、年底有效市場化租戶合計為53個，出租率為98.78%，其中有四個處于滿租狀態(tài)，其余3個在97%以上，出租率維持較高水平。截至2020年底前十大租戶租金占比58.32%，主要租戶包括京東、美團、德邦物流、上海醫(yī)藥、捷豹路虎等，收入來源較為分散，租戶質(zhì)量較高。根據(jù)募集報告中戴德梁行提供的市場數(shù)據(jù)，截至2021年第三季度末，收錄全國74個城市高標庫存量共計8,200萬平方米，其中普洛斯市場占有率位列全行業(yè)第一，在高度市場化的環(huán)境下優(yōu)勢較為明顯。物流園投資人結構日益豐富REITs的機構投資者以戰(zhàn)略投資者、券商自營、保險為主。從一級配售來看，REITs的最大持有人是原始權益人，以戰(zhàn)略投資者的身份認購RE

16、ITs，此外戰(zhàn)略投資者中還包含其他各類金融機構。除戰(zhàn)略投資者外，網(wǎng)下機構投資者中券商自營和保險資金較為活躍。券商自營在紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT這2只物流園REITs機構配售金額中占比分別為24.9%和8.4%。之所以券商自營認購REITs較為踴躍，一方面是因為券商有做市需求，另一方面券商多部門參與REITs發(fā)行也便于自營打新。保險資金在第一批公募REITs中的認購比例偏低，僅有3%，但在第一批物流園REITs平均認購比例為7.3%，占比較高，其中在紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT認購比例分別為1.6%和9.0%。REITs投資者范圍逐漸擴大。21年11月銀保監(jiān)會下發(fā)保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知，保險資金投資REITs的熱情被進一步激發(fā)，去年底第