房地產(chǎn)開發(fā)項目公司籌建思路

1、【第一階段 項目準(zhǔn)備期】房地產(chǎn)開發(fā)公司建制房地產(chǎn)公司的建制房地產(chǎn)公司目前的建制設(shè)計應(yīng)該包括總經(jīng)辦、前期部、營銷部、財務(wù)部、工程部、預(yù)結(jié)算部、招標(biāo)采購部，這7個部門。xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前期部辦證、配套、資源、報規(guī)報建財務(wù)部資金、會計、成本、核算工程部設(shè)計、工程、技術(shù)、品質(zhì)總經(jīng)辦管理、發(fā)展、協(xié)調(diào)、命令預(yù)結(jié)算部計劃、預(yù)算、合約、計量營銷部市場、公關(guān)、產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計對接、策劃、定位、銷售、推廣、招商、經(jīng)營招投標(biāo)部招標(biāo)、采購、詢價、質(zhì)檢辦公室后勤、文件、信息、行政人力資源招聘、考核、勞資、文化說明：地產(chǎn)公司成立之初時，雖然每個部門的實際人員并不多，但7個部門的建制最好是都有，因為一個地產(chǎn)開發(fā)公司

2、在運作項目時前期辦證、資金計劃、工程計劃、營銷計劃、成本控制計劃、采購招標(biāo)計劃這6大計劃是缺一不可的，而每一項計劃都需要相對應(yīng)的專業(yè)員工來完成；還有就是，隨著項目開發(fā)進度的展開，每一個計劃部門都需要依據(jù)工作量的增多增大，逐步的擴大部門成員數(shù)量。房地產(chǎn)公司的團隊 公司成立之初的團隊幾乎都是“老地產(chǎn)人”，當(dāng)然也是公司未來的核心團隊，在這里需要重點注意的是3個崗位的負(fù)責(zé)人-財務(wù)總監(jiān)、總工程師和營銷總監(jiān)，這3個崗位除了各自的專業(yè)程度、經(jīng)驗、人品外，更需要足夠的責(zé)任心和忠誠度，因為這3個崗位是房地產(chǎn)項目開發(fā)的核心崗位。二、項目前期手續(xù)申報 這一個環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)項目開發(fā)必要的第一個手續(xù)審批環(huán)節(jié)，只有辦理完了

3、這些，項目的開發(fā)才可以進入到下一個程序去。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證及規(guī)劃要點批復(fù)，是進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的前提。兩證一要點的申辦及領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的人，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的利益平衡。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標(biāo)的法律依據(jù)，如

4、容積率、建筑密度、停車位配置要求，這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是在現(xiàn)實中，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都

5、好，反正，土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況過去的那些年里。不過這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為

6、國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。2、項目立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)

7、到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。也不清楚在目前的市場里，可行性這個標(biāo)準(zhǔn)，政府是從什么角度來衡量和管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情

8、。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是辦出來的。我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。 三、項目開發(fā)市場調(diào)查與機會點分析應(yīng)該說項目開發(fā)前的市場調(diào)查和分析是至關(guān)重要的，調(diào)查分析的結(jié)果將直接影響到?jīng)Q策者對項目開發(fā)方向的把握、項目整體的投入與收益關(guān)系、以及項目日后的銷售和運作難易度等。但是形式的狀況

9、是沒有多少項目（特別是商業(yè)項目）在前期市場調(diào)查分析上做得相對詳盡到位，這就造成了決策失誤或不到位，當(dāng)然也就給項目的開發(fā)運作造成了不同程度的負(fù)面影響，有的甚至導(dǎo)致項目運作失敗?！镜诙A段 項目前期】項目前期階段分為5個方面的內(nèi)容：修建性詳細(xì)規(guī)劃審查、管線綜合審查、排水許可證、單體審查、建筑規(guī)劃許可證、消防人防專項審查、節(jié)能審查、施工圖審查、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可、質(zhì)量和安全監(jiān)督、施工招投標(biāo)報建、監(jiān)理報建、施工許可證、放坐標(biāo)等報規(guī)報建論證方案對于項目實際情況的可行性論證包括項目開發(fā)匯報、建設(shè)方案、設(shè)計方案對項目提出綱領(lǐng)性定位項目開發(fā)之初，在概念性方案出來的時候，依據(jù)項目有時條

10、件對一些適合的大型團購客戶進行定向洽談出方案出定位團購洽談【第三階段 項目中期】項目中期階段涵蓋6個方面的內(nèi)容：手續(xù)申報審批計劃資金計劃成本控制計劃工程進度計劃營銷進度計劃招標(biāo)采購計劃預(yù)售許可證、預(yù)測繪、規(guī)劃、消防、人防、管線、坐標(biāo)、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓等財務(wù)核算組織管理、財務(wù)內(nèi)控管理、核帳事務(wù)、稅收籌劃、籌資、融資、內(nèi)外部財務(wù)工作協(xié)調(diào)、銀行按揭辦理、收款、回款、與銷售工作對接等項目開發(fā)成本計劃、成本控制、造價審核、合同審核、結(jié)算審核工程量清單和標(biāo)底編制等招標(biāo)采購計劃、招標(biāo)文件匯編、投標(biāo)單位資格預(yù)審、發(fā)標(biāo)、收標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、采購計劃、供貨計劃、詢價體系、質(zhì)量檢驗等施工計劃、市政管

11、網(wǎng)匹配、三通一平、土方開挖、設(shè)計方案深化、會審會簽圖紙、工程質(zhì)量和技術(shù)支持、土建工程進度、材料定樣、方案修正與更改、與監(jiān)理方工作溝通、工程合同履行、配套施工、安裝施工、工地形象保障、售樓部及樣板房施工、景觀工程等項目包裝、營銷推廣、營銷策略、價格策略、銷售準(zhǔn)備、銷售、營銷控制與調(diào)整、招商、清盤策略、物業(yè)交付、營銷工作移交、運營管理等【第四階段 項目后期】項目后期階段包括5個方面的匯總工作內(nèi)容：財務(wù)總結(jié)預(yù)結(jié)算匯總工程驗收交付營銷交接招標(biāo)采購總結(jié)財務(wù)核算組織調(diào)整、財務(wù)內(nèi)控管理總結(jié)、核帳對賬、稅收總結(jié)、籌資融資總結(jié)、項目資金計劃總結(jié)、建檔存檔等項目開發(fā)成本控制總結(jié)報告、成本控制匯編、造價審核匯編、合

12、同匯編、結(jié)算審核工程量清單和標(biāo)底編制、建檔存檔等招標(biāo)采購計劃總結(jié)、招標(biāo)文件匯總、采購工作總結(jié)、供貨工作總結(jié)、詢價體系資料庫建檔、質(zhì)量檢驗記錄匯編等工程驗收、工程交付、尾期施工、物業(yè)維護移交、工程建設(shè)總結(jié)報告、資料管理、建檔存檔等清盤策略調(diào)整執(zhí)行與工作延伸、交房、物業(yè)交付、運營管理策略與制度、尾期、商業(yè)開業(yè)、項目營銷總結(jié)、客服匯總、建檔存檔等【備注陳述】一個房地產(chǎn)從立項到大量繁瑣的前期報規(guī)報建、方案確認(rèn)、設(shè)計出圖、證照審批，再到大量的資金投入計劃、成本控制、施工建設(shè)、質(zhì)量控制，以及營銷蓄水、定價、推廣、銷售、招商等工作，這是一個工作量巨大且又事無巨細(xì)的過程，不可能具體而全面的向您做匯報，在這里我只是把一些綱要性的框架做了簡單的闡述，望諒！但是一個地產(chǎn)項目的開發(fā)，實際上也可以說是一個資本運作的過程，是一個先謀而后動的計劃執(zhí)行過程，也就是說，任何房地產(chǎn)項目的開發(fā)最核心的地方一是資金運作（投入與收益）的可控性和預(yù)見性，二是開發(fā)過程中對 “6大計劃”的把控和調(diào)整，當(dāng)然也涉及到了項目前期決策定位工作的縝密到