石臺縣柏山渡山莊商住綜合樓項目書

1、石臺縣柏山渡山莊商住綜合樓項目建議書PAGE PAGE 18項目編制：石臺縣柏山渡山莊有限公司編制日期：2010年11月25日星期四石臺縣柏山渡山莊商住綜合樓項目建議書石臺縣柏柏山渡山山莊有限限公司20100年111月目 錄第一章 項目概概述第二章 項目名名稱與選選址第三章 項目規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)方案第四章 項目建建設(shè)條件件第五章 物料消消耗與供供應(yīng)第六章 環(huán)境保保護(hù)第七章 項目建建設(shè)周期期與日程程安排第八章 經(jīng)營管管理方式式第九章 投資估估算第十章 項目經(jīng)經(jīng)營策劃劃第十一章章 效益益評價第十二章章 結(jié)論論附:1、柏山渡渡山莊規(guī)規(guī)劃平面面布置圖圖 2、柏山渡渡山莊鳥鳥瞰圖 33、柏山山渡山莊莊樓型外

2、外觀效果果圖 44、柏山山渡山莊莊戶型圖圖第一章 項目目總論一、項目目背景今年8月月份國務(wù)務(wù)院召開開專題會會議，明明確指出出推進(jìn)服服務(wù)業(yè)的的進(jìn)程是是擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需、增加就就業(yè)、實現(xiàn)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵所在在。其中中也包括旅旅游業(yè)如何利利用我國國地大物物博、歷歷史文化化悠久的的資源優(yōu)優(yōu)勢，使使之成為為規(guī)模最最大、增長最最快和創(chuàng)創(chuàng)造就業(yè)業(yè)機(jī)會最最多的新新興產(chǎn)業(yè)業(yè)。在這這股強(qiáng)勁勁東風(fēng)鼓鼓舞下，石臺縣縣緊緊圍圍繞這一一戰(zhàn)略目目標(biāo),以以三個個突破為著力力點,以以推進(jìn)進(jìn)三化，建設(shè)三三區(qū)為為工作抓抓手,以以三縱縱五橫一一環(huán)為為建設(shè)主主線,按按照不不求其大大,但求求其特的建設(shè)設(shè)觀念,凝心心聚力,奮力拼拼搏,逐逐

3、步把石石臺山城城建設(shè)成成為一個個新、特、巧巧、精的宜游宜居居、環(huán)境境優(yōu)美的的旅游縣縣城。本項目目是基于于以下幾幾個方面面的背景景而提出出的。一是國內(nèi)內(nèi)旅游將將處在一一個持續(xù)續(xù)增長期期，我國國人均GGDP已已突破3萬美元，按照經(jīng)濟(jì)社社會發(fā)展展規(guī)律，開始進(jìn)進(jìn)入旅游游爆發(fā)性性增長階階段，未未來五年年到十年年旅游業(yè)業(yè)將處在在快速發(fā)發(fā)展上升升期。作為華華東地區(qū)區(qū)自然稟稟賦最好好、旅游資資源最佳佳、生態(tài)旅旅游最熱熱的縣份份，石臺臺縣旅游游發(fā)展空空間不可可限量。為此，縣委、縣政府府確定了了“圍繞旅旅游建縣縣城”、努力力將石臺臺縣城打打造成“詩河繞繞城、組組團(tuán)格局局、環(huán)境境優(yōu)美、宜游宜宜居” 的靚麗麗山城，目

4、前，17項項縣城重重點工程程項目建建設(shè)正有有序推進(jìn)進(jìn)，6條條特色街街市基本本建成，石臺茶茶城的建建設(shè)和秋秋浦河城城區(qū)段的的治理使使城東新新區(qū)框架架已基本本拉開。二是生態(tài)態(tài)旅游不不斷升溫溫，隨著著社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展展，城市市化生活活和現(xiàn)代代化節(jié)奏奏對人的的壓力越越來越大大，尤其其是科學(xué)學(xué)技術(shù)的的發(fā)展，城市化化水平的的提高和和環(huán)境污污染的加加劇，使使得人們們在現(xiàn)代代生活中中異化程程度越來來越高，亞健康康人群越越來越多多，“回歸自自然，返返樸歸真真”的愿望望越來越越強(qiáng)，對對生態(tài)環(huán)環(huán)境、綠綠色旅游游產(chǎn)品的的追求與與日俱增增，石臺臺縣自然然生態(tài)旅旅游的品品牌魅力力將會光芒芒四射，石臺旅旅游縣城城建設(shè)

5、將將會引來來眾多成成功人士士來此投投資興業(yè)業(yè)、休閑閑度假和和居住發(fā)發(fā)展。三是安徽徽省重點點打造大大皖南國國際旅游游文化示示范區(qū)，20009年省省政府提提出“著力打打造皖南南文化示示范區(qū)，加快建建設(shè)吸引引力更強(qiáng)強(qiáng)的世界界旅游園園地”，并將將進(jìn)一步步加大旅旅游綜合合交通等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和賓賓館酒店店等旅游游接待設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，這為為石臺旅旅游縣城城的發(fā)展展提供了了新的機(jī)機(jī)遇。四是池州州市確立立了“旅游興興市”“生態(tài)立立市”的發(fā)展展戰(zhàn)略目目標(biāo)，并并將池州州城建設(shè)設(shè)成為全全市旅游游產(chǎn)業(yè)的的集聚中中心，旅旅游服務(wù)務(wù)中心，游客集集散中心心，這將將為石臺臺縣旅游游發(fā)展提提供重要要依托和良好的的外部環(huán)環(huán)境。五是石

6、臺臺縣委、縣政府府高度重重視旅游游業(yè)的發(fā)發(fā)展。先先后出臺臺關(guān)于于進(jìn)一步步加快旅旅游突破破的決定定、石臺縣縣旅游資資源管理理暫行的的辦法、關(guān)關(guān)于加快快推進(jìn)旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)化的實實施意見見等一一系列文文件，目目前全縣縣范圍內(nèi)內(nèi)形成“人人議議旅游，個個做做旅游”的良好好氛圍，良好的的政治、經(jīng)濟(jì)、社會環(huán)環(huán)境也為為石臺旅旅游縣城城的建設(shè)設(shè)創(chuàng)造了了堅實的的基礎(chǔ)。由于諸多多歷史原原因，石石臺縣旅旅游開發(fā)發(fā)起點較較低、產(chǎn)產(chǎn)品雷同同，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)滯后后。以旅旅游“吃、住住、行、游、樂樂、購”的六要要素中的的“住”元素為例例，石臺臺縣近年年入境游游客量年年突破1150萬萬人次，旅游高高峰期，日游客客量達(dá)到到500

7、00至770000人次，而全縣縣大小賓賓館日容容納量只只能在330000人次，大部分分游客只只能前往往池州、安慶住住宿，“住”的元素素存在著著嚴(yán)重脫脫節(jié)，尤尤其是一一些中產(chǎn)產(chǎn)階層中中的老板板們在商商場上緊緊張忙碌碌后很想想在環(huán)境境宜人的的“家中”休閑療療養(yǎng)。本本項目221幢高高檔商住住綜合樓樓的建設(shè)設(shè)，正是是基于上上述情況況而萌發(fā)發(fā)的。二、項目目概況1、建設(shè)設(shè)地點：石臺縣縣橫渡鎮(zhèn)鎮(zhèn)香口村村柏山渡渡村民組組后山。2、地塊塊情況：位于石石臺縣城城東，柏柏山渡村村民組后后山山腳腳地122畝，用用地性質(zhì)質(zhì)為商貿(mào)貿(mào)綜合用用地。3、建設(shè)設(shè)單位概概況：石臺縣縣柏山渡渡山莊有有限公司司是一家家新成立立的股份份

8、合作制制企業(yè)，股東有有本縣的的成功人人士，也也有來自自浙江的的企業(yè)家家，其中項項目主要要發(fā)起人人嚴(yán)躍華華系浙江江省東陽陽市人，現(xiàn)年448歲，九年前前看準(zhǔn)石石臺縣的的小水電電行業(yè)的的發(fā)展前前景，融融資建設(shè)設(shè)了仙寓寓鎮(zhèn)市里電站站二級站站，運營營以來其其經(jīng)濟(jì)效效益和社社會效益益逐年提提升，受受到小水水電行業(yè)業(yè)主管部門門和當(dāng)?shù)氐卣?、百姓的的一致好好評。項項目牽頭頭合伙人人汪長清清，現(xiàn)年年35歲歲，系仁仁里鎮(zhèn)中中街社區(qū)區(qū)居民，有著多多年的經(jīng)經(jīng)商經(jīng)歷歷，積累累了較為為豐厚的的原始資資本。項項目合伙伙人嚴(yán)小小江(嚴(yán)躍躍華胞弟弟)，現(xiàn)現(xiàn)年433歲，系系浙江省省東陽市市華普電電器有限限公司法法人代表表，該企企

9、業(yè)年產(chǎn)產(chǎn)值80000萬萬元，利利稅15500余余萬元。今年，他們幾幾位有識識之士根根據(jù)國家家關(guān)于大大力發(fā)展展服務(wù)業(yè)業(yè)的精神神，結(jié)合合石臺縣縣城區(qū)東東擴(kuò)、新新區(qū)框架架拉開、旅游業(yè)業(yè)蓄勢待發(fā)的的良好契契機(jī)，決決意融資資建設(shè)柏柏山渡山山莊高檔檔商住綜綜合樓項項目，項項目建成成后對于于擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需，增增加消費費、緩解解石臺縣縣城高檔檔住宅和和旅游休休閑度假假住居困困難的局局面將起起到積極極的促進(jìn)作作用。4、項目目建設(shè)內(nèi)內(nèi)容以及及主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)（一期）項目總占占地面積積77311.144建筑面積積3403800/戶21戶一般占地地面積77133.144建筑物占占地面積積28088項目建設(shè)設(shè)總面積積8

10、6000容積量1.122項目總戶戶數(shù)21戶建筑密度度36%商業(yè)用房房面積618綠化率42%5、項目目編制依依據(jù)與原原則本項目在在依據(jù)國國家政策策法規(guī)和和國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范范前提下下，按照石臺臺縣縣城城建設(shè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃和石臺臺縣旅游游總體規(guī)規(guī)劃等地地方法規(guī)規(guī)而編制。項項目編制制原則：一是立足足為新城城區(qū)建設(shè)設(shè)服務(wù)的的原則；二是為旅旅游業(yè)服務(wù)的的原則；三是立足足項目帶帶動的原則；四是立足足節(jié)約土土地、因地制制宜的原原則。6、項目目主題名名稱與總總投資本項目開開發(fā)建設(shè)設(shè)主題名名稱為柏柏山渡山山莊商住住綜合樓樓，總建建筑面積積86000，總投資資18990萬元元，由石石臺縣柏柏山渡山山莊有限限公司投投入全

11、部部建設(shè)資資金。第二章 項目名名稱和選選址一、項目目名稱：石臺縣縣柏山渡渡山莊商商住綜合合樓二、地理理位置：該項目目位于石石臺縣城城東2公公里，橫橫渡鎮(zhèn)香香口村柏柏山渡村村民組后后山。山山莊建筑筑群在此此地塊建建設(shè)呈現(xiàn)現(xiàn)出五大大優(yōu)勢：一是風(fēng)水水寶地：山莊建建筑依山山傍水，后靠青青山，面面臨碧水水秋浦河河。按照照山水“五常”龍真、穴的、砂秀、水抱、向吉吉的原則則，此乃乃風(fēng)水寶寶地。柏柏山渡后后山山勢勢綿延似似龍神大大貴謂之之真龍；山腳下下房舍正正處在穴穴的，穴穴的周圍圍山巒秀秀美，謂謂之砂秀秀，水從從青龍方方緩緩流流出謂之之水抱，主山山面朝朱朱雀方位位，穴左左的青山山上方山頂秀麗高聳，穴右右的白

12、虎虎山山勢緩緩而柔順是謂謂向吉。自古以以來，皖南一一帶村落落房舍都都講究靠靠山臨水水的風(fēng)俗俗，因為為房舍村村落所處處位置呈呈藏風(fēng)納納氣格局局，上合合天德，下接地地氣，天天地人和和諧相處處，方能能生生不不息，人人興財旺旺。二是療養(yǎng)養(yǎng)勝地。從生態(tài)態(tài)學(xué)的角角度看這這里山水水所營造造的微型型山地小小環(huán)境的的人類生生存空間間，不僅僅可以藏藏風(fēng)納氣氣，同時時也適合合人類生生活和動動植物生生長。這這里空氣氣清新，水質(zhì)優(yōu)優(yōu)良，森森林茂密密，鳥語花花香，方方圓百公公里范圍圍內(nèi)無工工業(yè)污染染，是都都市忙碌碌的人群群最理想想的休閑閑養(yǎng)生之之地。三是交通通便捷。山莊商商住樓群群離石臺臺縣城主主城區(qū)僅僅2公里里之遙，緊

13、依新新城區(qū)；距S3225省道道僅20米，距即將將興建的的石臺縣縣長途汽汽車站和和農(nóng)村班班車客運運站僅一一步之隔；距沿江江高速、合銅黃黃高速入入口處分分別為440公里里、70公公里；離離長江碼碼頭、銅銅九鐵路路均分別別為700公里、40公公里；距距國家一一級口岸岸的安慶慶和貴池池、安慶慶機(jī)場以以及在建建的九華華山機(jī)場場、滬宜輕輕軌均一一個小時時里程。四是動靜靜自如。山莊建建成后，小區(qū)環(huán)環(huán)境集山山、水、林林、石、花、草于一體，沒有噪噪音，吃吃住行游游樂購“六要素素”由自己己做主，悠閑自自在，溫溫馨安靜靜。若感感覺到寂寂寞，只只須步行行百米，就可進(jìn)進(jìn)入在建建的石臺臺茶城，那里有有客運站站、商城城、茶

14、樓、酒酒樓、KKTV等等服務(wù)場場所，人人流、物流、信息流流穿流不息，也可乘乘坐公交交車去主主城區(qū)逛逛街賞景景、購物物休閑。五是旅游游方便。本項目目地理位位置處于于大皖南南旅游區(qū)區(qū)的中心心節(jié)點，離黃山山、九華華山、太平湖湖都在701100公公里路程程，離石石臺縣牯牯牛降、仙寓山山、怪潭潭、蓬萊萊仙洞、秋浦漁漁村等主主要風(fēng)景景區(qū)最多多只有330公里里路程，可以說說在這里里住居便便于游山山玩水、放松自自我、休休心養(yǎng)性性。三、項目目占地面面積：柏柏山渡山山莊建設(shè)設(shè)分二期實施施，本項項目為第第一期，占地面面積122畝。四、項目目用地現(xiàn)現(xiàn)狀：項項目用地地范圍內(nèi)內(nèi)為山腳腳地，零零星作物物有茶葉葉、蔬菜菜、小

15、竹竹子。第三章 項目目規(guī)劃建建設(shè)方案案一、項目目建設(shè)內(nèi)內(nèi)容該項目建建設(shè)內(nèi)容容為低密密度高檔檔住宅項項目及配配套設(shè)施施等。二、一期期工程初初步規(guī)劃劃設(shè)計方方案1、規(guī)劃劃建設(shè)用用地面積積：項目目總占地地面積777311.144m22、總建建筑面積積：8600 m23、建筑筑物占地地面積：28008 mm24、配套套公建建建筑：6618 m25、居住住總戶數(shù)數(shù)：211戶6、建筑筑密度：36%7、綠化化率：442%三、項目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計特色色1、規(guī)劃劃設(shè)計：規(guī)劃設(shè)計計擬聘請請池州市市天翔建建筑設(shè)計計事務(wù)所所，按照照地理條條件做好好規(guī)劃設(shè)設(shè)計，繼繼承和發(fā)發(fā)揚徽派派建筑風(fēng)風(fēng)格，力力求吸收收當(dāng)今國國際先進(jìn)進(jìn)的

16、建筑筑藝術(shù)，體現(xiàn)徽徽派風(fēng)情情和時代代特色，與周圍圍環(huán)境和和其它建建筑群渾渾然一體體。規(guī)劃劃設(shè)計方方案既能能滿足現(xiàn)現(xiàn)代化低低密度住住宅的各各項使用用要求，同時也也必須適適合石臺臺縣城總總體規(guī)劃劃要求，既能突突出自己己，又能能與周圍圍環(huán)境相相協(xié)調(diào)。2、設(shè)施施、設(shè)備備、材料料：本項目建建設(shè)將充充分引入入國家先先進(jìn)的信信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)技術(shù)，引進(jìn)先先進(jìn)的設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施和新新型節(jié)能能環(huán)保建建筑材料料。3、綠化化：本項目力力求在項項目區(qū)周周圍改造造建設(shè)大大面積生生態(tài)園林林和生態(tài)態(tài)景觀設(shè)設(shè)施，為為入住山山莊的客客戶創(chuàng)造造綠色優(yōu)優(yōu)雅、舒舒適安逸逸的居住住氛圍。第四章 項目目建設(shè)條條件一、地理理條件：柏山渡山山莊商住綜

17、合合樓依托托柏山渡渡后山，面臨“詩之河河”美譽(yù)的的長江一一級干流流秋浦河河，與在在建的安安徽省8863建建設(shè)項目目、華東東第一茶茶市的石石臺茶城城以及規(guī)規(guī)劃中的的長途汽汽車站和和農(nóng)村班班車車站站僅百米米之遙，處于皖皖南大旅旅游示范范區(qū)的中中心節(jié)點點，其地地理位置置十分優(yōu)優(yōu)越，條件得天天獨厚。二、市政政條件石臺縣縣縣城建設(shè)設(shè)和秋浦浦河城區(qū)區(qū)段的治治理工程程正如日日中天，如火如如荼，本本項目建建設(shè)屬縣縣城建設(shè)設(shè)規(guī)劃區(qū)區(qū)域內(nèi)，因此該該項目所所需水、電、交交通、通通訊等設(shè)設(shè)施將會會同步得得到確保保和改善善。第五章 物料料消耗與與供應(yīng)一、建筑筑材料按照規(guī)劃劃設(shè)計的的建筑內(nèi)內(nèi)容，建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)為全現(xiàn)現(xiàn)澆鋼筋

18、筋混凝土土結(jié)構(gòu)，其所消消耗材料料主要為為鋼材、水泥、木材、砌塊磚磚等，將將按設(shè)計計圖紙和和節(jié)能環(huán)環(huán)保要求求按質(zhì)按按量采購購。二、主要要設(shè)備根據(jù)本項項目主題題建筑內(nèi)內(nèi)容及配配套設(shè)施施，設(shè)備備、設(shè)施施上將力力求采用用先進(jìn)實實用設(shè)備備、設(shè)施施，其所所需主要要設(shè)備有有：消防防滅火設(shè)設(shè)備、停停車場地地、通訊訊電話網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)、照明明系統(tǒng)、衛(wèi)星電電視接收收系統(tǒng)、計算機(jī)機(jī)集成管管理系統(tǒng)統(tǒng)等。三、水、電、氣氣、熱供供應(yīng)1、秋浦浦河水質(zhì)質(zhì)優(yōu)良，且與別別墅群僅僅百米之之遙，投投資建設(shè)設(shè)自來水水泵站、蓄水池池，自供供小區(qū)用用水。2、項目目區(qū)所在在地電力力供應(yīng)充充足。3、液化化氣供應(yīng)應(yīng)點能夠夠保障；4、按照照戶型安安

19、裝太陽陽能，以以供應(yīng)熱熱水洗浴浴。第六章 環(huán)境境保護(hù)按照國家家環(huán)境保護(hù)護(hù)局“建設(shè)項項目環(huán)境境保護(hù)管管理辦法法”，本項項目將不不折不扣扣地貫徹徹實施。環(huán)境保保護(hù)問題題主要是是生活污污水、生生活垃圾圾、噪音音以及汽汽車廢氣氣，此外外無其它它污染源源，不存存在有害害污水和和有害垃垃圾的處處理問題題，對環(huán)環(huán)境的不不利影響響較少。項目建建設(shè)及建建成后的的使用過過程中，將采取取嚴(yán)格的的環(huán)境保保護(hù)措施施，嚴(yán)格格遵守國國家環(huán)境境保護(hù)法法規(guī)。其其具體措措施如下下：1、污水水：生活活污水經(jīng)經(jīng)化糞池池，含油油污水經(jīng)經(jīng)隔油池池處理后后，達(dá)到到規(guī)定的的排放標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。污污水排水水將嚴(yán)格格執(zhí)行國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。2、生活

20、活垃圾：將生活活垃圾分分類收集集中轉(zhuǎn)，專專設(shè)清潔潔人員，利用密密閉垃圾圾筒車運出，由環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門統(tǒng)統(tǒng)一清運運至垃圾圾處理廠廠處理。3、噪音音：噪音音污染源源主要是是過路車車輛的喇喇叭、發(fā)發(fā)動機(jī)上上坡聲音音，擬采采取沿路路建造商商住門面面予以間間隔消聲聲。各住住戶排風(fēng)風(fēng)機(jī)的少少量噪音音擬優(yōu)先先選擇低低噪音設(shè)設(shè)備。4、汽車車廢氣：因車輛輛進(jìn)出、停放造造成的汽汽車廢氣氣污染問問題，將將采取合合理有效效措施如如車庫容容量適中中，建筑筑物周邊邊植樹等等以減少少污染影影響。第七章 項目目建設(shè)周周期與日日程安排排石臺縣柏柏山渡山山莊建設(shè)設(shè)項目分分三期實實施，本本項目商商住綜合合樓建設(shè)設(shè)項目為為第一期期（以下下

21、簡稱“該項目目”），其其總建筑筑面積88600 m2，預(yù)計計建設(shè)周周期為115個月，即從220100年122月到220122年5月為建建設(shè)期，項目建建設(shè)實施施進(jìn)度為為：1、20010年年11月月至20011年年元月底底完成前前期準(zhǔn)備備工作：主要包括括：項目目申請，協(xié)議簽簽訂，規(guī)規(guī)劃設(shè)計計，施工工圖設(shè)計計，七通通一平，工程招招投標(biāo)等等。2、20011年年2月至至20112年5月為114個月的的施工工工期并于于20112年6月底前前通過竣竣工驗收收。第八章 經(jīng)營營管理模模式1、該項項目擬采采用目前前普遍實實行的建建設(shè)工程程管理模模式，按按照國家家通用建建設(shè)施工工條款，實行招招投標(biāo)。2、該項項目建成

22、成后將吸吸收國內(nèi)內(nèi)外的先先進(jìn)管理理模式和和管理經(jīng)經(jīng)驗，以以物業(yè)管管理公司司的形式式統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營管理理，將以以現(xiàn)代化化的設(shè)施施，完善善的服務(wù)務(wù)，使其其成為石石臺縣具具有一流流管理水水平的高高檔住宅宅小區(qū)。第九章 投投資估算算一、成本本構(gòu)成1、土地地費用2、項目目規(guī)劃設(shè)計計費用3、勘測測監(jiān)理費用用4、建筑筑安裝費費用5、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費費用6、經(jīng)營營管理費費用 7、其它它不可預(yù)預(yù)見費二、成本本測算18990萬元元人民幣幣（其中中固定成成本16650萬萬元，經(jīng)經(jīng)營成本本240萬元）1、征用用山腳地地12畝畝需投入入300萬萬元，包包括土地地出讓金金、拆遷遷補(bǔ)償費費、小城城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)費、稅稅收等。2、項目目規(guī)

23、劃設(shè)計計費50萬元元包括項目目申報、規(guī)劃、設(shè)計等前前期費用用等。3、勘測測監(jiān)理費用用20萬萬元包括勘測測費、監(jiān)監(jiān)理費、質(zhì)監(jiān)費費、可研研方案咨咨詢費、證照費費等。4、建安安費及基基礎(chǔ)配套套設(shè)施11190萬萬元A、該項項目總建建筑面積積8600 m2（其中中21幢幢別墅，商業(yè)用用房面積積6188 m22，以及及物業(yè)管管理辦公公室、庫庫房，按按11000元/ m22的實際際造價計計算，約約9500萬元；B 、水水電路等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施140萬萬元；C 、環(huán)環(huán)衛(wèi)設(shè)施施垃圾箱箱筒、清清運車輛以及綠綠化苗木木、美化化、亮化化40萬元元；D、電視視、電話話、寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)400萬元；E、其它它費用220萬元元6

24、、稅收收及經(jīng)營營管理費費用2440萬元元7、不可可預(yù)見費費90萬元元。經(jīng)營管理理成本中中含銷售售費用、管理費費和財務(wù)務(wù)費用按按銷售額額2%或或固定成成本5%計算算。第十章 項目目經(jīng)營策策劃一、本項項目樓盤盤市場需需求分析析：隨著居民民收入的的不不斷斷增加，幾年前前還只能能是少數(shù)數(shù)富豪才才能享受受的高檔檔商住綜綜合樓，如今已已逐漸成成為中高高收入家家庭的所所追求向向往的住住宅消費費品。目目前高檔檔商住綜綜合樓市市場需求求結(jié)構(gòu)日日趨合理理，外籍籍購買群群體排除除外，國國內(nèi)購買買群體亦亦日漸增增加，主主要分為為以下幾幾個層次次：1、中資資企業(yè)家家、高級級經(jīng)理人人及ITT業(yè)、金金融業(yè)的的精英，他們積積

25、累了大大量的財財富，追追求生活活的品位位和質(zhì)量量，改善善居住條條件時多多考慮選選購郊區(qū)區(qū)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的花花園式獨立高高級住宅宅。2、大公公司高級級管理人人員、文體名名人、律師等等高知人才這這些人員員構(gòu)成城城市的中中產(chǎn)階級級，二次次置業(yè)時時多數(shù)會會選擇物物業(yè)檔次次高、形象象好，價格格優(yōu)惠和和付款方方式靈活活實惠的的親近自自然又具具有良好好人文環(huán)環(huán)境的舒舒適型高檔商商住綜合合樓。3、私營營企業(yè)業(yè)業(yè)主國內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)增增長，富富有階層層將逐步步擴(kuò)大。隨著國國家鼓勵勵發(fā)展私私營經(jīng)濟(jì)濟(jì)的優(yōu)惠惠政策的的實施，國內(nèi)的的私營經(jīng)經(jīng)濟(jì)將得得到空前前的發(fā)展展。這些些富裕起起來的私私企老板板出于居居住或投投資的需需求，也

26、也將成為為中高檔檔商住綜綜合樓的的購買者者。二、項目目市場走走向目前影響響中高檔檔商住綜綜合樓項項目最大大因素，除了國國家宏觀觀政策外外，從項項目本身身的因素素看，最最主要的的就是地地理位置置和價格格。從“中高檔檔商住綜綜合樓項項目”本身因因素看，影響項項目市場場和價格格的最大大主要因因素是地地理位置置。地理理位置優(yōu)優(yōu)越的項項目應(yīng)具具備的條條件是交交通便利利、環(huán)境境優(yōu)美、鄰近旅旅游景點點等。而而該項目目地理位位置完全全具備上上述條件件。從近期國國內(nèi)房地地產(chǎn)業(yè)的的情況看看，影響響項目市市場和價價格的因因素除地地理位置置外還有有整體規(guī)規(guī)劃、戶戶型設(shè)計計、景觀觀氛圍等等。1、絕佳佳地理位位置。項項目

27、地處處石臺茶城城和長途途汽車客客運站以以及農(nóng)村村班車車車站之后后僅2000米，緊挨S3325省省道。樓樓群后山山群山綿延延。面臨臨秋浦河河，是塊塊風(fēng)水寶寶地。并并且項目目建設(shè)地地是石臺臺縣以及及皖南地地旅游景景點的中中心節(jié)點點?！鞍厣蕉啥伞眮須v是古古棧道和和古渡口口的結(jié)合合部，李李白等古古代文人人曾涉足足于此，充滿著著人文神神韻。2、建筑筑設(shè)計柏山渡山山莊的整整體規(guī)劃劃設(shè)計，本項目目投資人人已與當(dāng)當(dāng)?shù)卣⒔ㄔO(shè)設(shè)部門、設(shè)計單單位等幾幾經(jīng)磨合合，擬分分二期實施施(本項項目為第第一期工工程)，整個設(shè)設(shè)計與地地塊、景景觀相聯(lián)聯(lián)體，目目標(biāo)是建建設(shè)成為為石臺縣縣城東城城區(qū)標(biāo)志志性的TTOWNNHOUUSE（高高檔商住住樓）建建筑。3、戶型型設(shè)計多種戶型型適宜不不同需要要，211戶建筑筑面積每每戶在3360m2400mm2之間，采用大大客廳、大衛(wèi)生生間，根根據(jù)不同同設(shè)計風(fēng)風(fēng)格配以以相應(yīng)的的玻璃窗窗。專門門設(shè)有工工作房、洗衣間間，動靜靜分開，功能分分明，使使用率高高。4、室內(nèi)內(nèi)智能設(shè)設(shè)施先進(jìn)進(jìn)充分引入入智能化化概念，綜合分分布入戶戶，預(yù)置置IDDD