2022年江蘇省上半年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策組織有關(guān)部門(mén)論證試題

1、江蘇省2017年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：組織有關(guān)部門(mén)論證試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的。 A：相互影響性 B：壽命長(zhǎng)久性 C：數(shù)量有限性 D：保值增值性 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合_規(guī)劃。 A控制性詳細(xì) B區(qū)域 C近期建設(shè) D分區(qū)3、下列哪一個(gè)指標(biāo)并不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的需求指標(biāo)之一。_ A可供租售量 B房屋空間使用數(shù)量 C城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 D國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 4、下列關(guān)于農(nóng)地

2、征收費(fèi)用的表述中，不正確的是_。 A青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定5、組織形式為合伙制的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的出資額應(yīng)當(dāng)不少于_萬(wàn)元。 A30 B50 C100 D150 6、_實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，是市場(chǎng)法的派生方法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。 A路線價(jià)法 B基準(zhǔn)地價(jià)修正法 C臨街深度法 D四三二一法則 7、某宗面積為5000的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格(按面地價(jià))為800元/，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格

3、的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為_(kāi)萬(wàn)元。 A824 B864 C882 D904 8、某待開(kāi)發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1.5億元k。假設(shè)開(kāi)發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60和40。銀行貸款年利息為8，該土地的投資利息為元。 A：55.20 B：103.22 C：109.63 D：114.82 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的。 A：中位數(shù) B：簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù) C：眾數(shù) D：加權(quán)算術(shù)平均數(shù) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因

4、素是_。 A城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B人口數(shù)量與結(jié)構(gòu) C土地資源狀況 D建筑技術(shù)進(jìn)步11、違章建筑是指。 A：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物 B：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得房屋所有權(quán)證或者違反城市房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物 C：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得土地使用權(quán)證或者違反土地管理法律、法規(guī)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物 D：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 12、一宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果，它的期望用途是指_。 A估價(jià)原則 B估價(jià)依據(jù) C估價(jià)目的 D估價(jià)方法 13

5、、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬(wàn)元，年租金收入為600萬(wàn)元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為_(kāi)。 A42.0萬(wàn)元 B50.4萬(wàn)元 C60.0萬(wàn)元 D72.0萬(wàn)元14、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類(lèi)中，根據(jù)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和無(wú)償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 A：土地使用權(quán)的獲得方式 B：轉(zhuǎn)讓的對(duì)象 C：轉(zhuǎn)讓的方式 D：轉(zhuǎn)讓的時(shí)間 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）。 A43萬(wàn)元 B112.5

6、萬(wàn)元 C123.3萬(wàn)元 D150萬(wàn)元 16、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5 000萬(wàn)元，其總地價(jià)為2 000萬(wàn)元，總建筑面積為10 000 ，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬(wàn)元，該部分的建筑面積為200 按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為【2004年考題】 A：1 B：1. 5 C：2 D：25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 17、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為2400萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為800萬(wàn)元。某人購(gòu)買(mǎi)了其中300m2，該部分的房地產(chǎn)價(jià)值為126萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為_(kāi)。 A5.00% B5.25% C5.42% D5.7

7、5% 18、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是（），且各因素發(fā)生變化的概率相同。 A相互影響的 B相互獨(dú)立的 C相互作用的 D相互無(wú)關(guān)的 19、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，“城市化”屬于_。 A社會(huì)因素 B環(huán)境因素 C人口因素 D行政因素 20、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)取_年。 A35 B45 C48 D50 21、房地產(chǎn)投資資本金不能低于總投資的_。 A10% B20% C30% D35% 22、購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)房地產(chǎn)，通常抵

8、押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%，若該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為_(kāi)%。 A15.0 B15.7 C12.6 D11.623、如果同一地區(qū)的某一類(lèi)型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以較大幅度上漲，那么該類(lèi)型物業(yè)的出租需求就會(huì)_。 A減少 B增加 C不變 D同步遞減 24、房地產(chǎn)估價(jià)師因工作單位變更等原因，間斷在原注冊(cè)時(shí)所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)后，如被其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)聘用，需辦理_。 A續(xù)期注冊(cè) B初始注冊(cè) C撤銷(xiāo)注冊(cè) D變更注冊(cè)25、超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金_以下的土地閑置費(fèi)。 A10% B15% C20% D25%二、多

9、項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、土地管理法將土地分為_(kāi)。 A生產(chǎn)用地 B非生產(chǎn)用地 C農(nóng)用地 D建設(shè)用地 E未利用地 2、銀行以開(kāi)發(fā)商的信用向保險(xiǎn)人投保，由保險(xiǎn)人為銀行提供開(kāi)發(fā)商還款保證的保險(xiǎn)是。 A：信用保險(xiǎn) B：無(wú)擔(dān)保保險(xiǎn) C：保證保險(xiǎn) D：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、房地產(chǎn)市場(chǎng)是由參與房地產(chǎn)交換的等要素構(gòu)成的。 A：當(dāng)事者 B：房地產(chǎn)商品 C：房地產(chǎn)交易需求 D：交易組織機(jī)構(gòu) E：房地產(chǎn)交易制度 4、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系中以下屬于清償能力指標(biāo)的是_。 AFNPV

10、 BFIRR C資產(chǎn)負(fù)債率 D動(dòng)態(tài)投資回收期5、對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于_。 A1.3 B1.5 C1.2 D2.0 6、2006年甲公司依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，土地使用權(quán)年限為該類(lèi)用地的法定最高年限，出讓年限從2006年4月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2007年5月6日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中在建工程拖欠工程款2000萬(wàn)元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣(mài)抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6800萬(wàn)元。如果拍賣(mài)最終應(yīng)價(jià)為6500萬(wàn)元，則該應(yīng)價(jià)為。 A：無(wú)效應(yīng)價(jià) B：有效應(yīng)價(jià) C：可以成

11、交的價(jià)格 D：不確定 E：個(gè)人住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，其住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓具有特殊性。房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理批量個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記時(shí)，只對(duì)抵押權(quán)人作變更處理，其他登記事項(xiàng)不作變更 7、繳存住房公積金的工資基數(shù)包括等。 A：計(jì)時(shí)工資和計(jì)件工資 B：獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼 C：加班加點(diǎn)工資 D：住房公積金月繳存額 E：?jiǎn)挝还芾斫?jīng)費(fèi) 8、需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系稱為需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有。 A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低檔商品 D：高檔商品 E：急需商品 9、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以“物”(房屋)為主，更能充分體現(xiàn)_這一民事法律關(guān)系最一般的原則。 A入股補(bǔ)償 B等價(jià)有償 C等價(jià)補(bǔ)償 D

12、實(shí)物補(bǔ)償 10、目前，住房公積金管理中心對(duì)住房公積金收支業(yè)務(wù)一般采用原則進(jìn)行核算。 A：雙項(xiàng)財(cái)政制 B：?jiǎn)雾?xiàng)財(cái)政制 C：權(quán)責(zé)發(fā)生制 D：權(quán)責(zé)利用制 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)中，二級(jí)市場(chǎng)是指。 A：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) B：存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng) C：土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) D：新建商品房預(yù)售市場(chǎng) E：新建商品房租售市場(chǎng) 12、_實(shí)際上是根據(jù)現(xiàn)有的一組數(shù)據(jù)來(lái)確定變量之間的定量關(guān)系，并且可以對(duì)所建立的關(guān)系式的可信程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，同時(shí)可以判斷哪些變量對(duì)預(yù)測(cè)值的影響最為顯著。 A因子推演法 B趨勢(shì)平滑法 C加權(quán)平均法 D回歸分析法 13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序中的前期工作包括_等。 A可行性研究

13、B獲取土地使用權(quán) C規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)方案的制訂 D安排短期和長(zhǎng)期信貸 E開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談14、資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)在資產(chǎn)方反映的項(xiàng)目是_。 A預(yù)收賬款 B應(yīng)付賬款 C應(yīng)收票據(jù) D預(yù)提費(fèi)用 15、制作深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)是。 A：選取標(biāo)準(zhǔn)宗地 B：設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 C：將標(biāo)準(zhǔn)深度分為若干等份 D：制定單獨(dú)深度價(jià)格修正率，或?qū)为?dú)深度價(jià)格修正率轉(zhuǎn)換為累計(jì)或平均深度價(jià)格修正率 E：按深度價(jià)格修正率求取路線價(jià) 16、消費(fèi)信用有兩種類(lèi)型。 A：類(lèi)似商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者 B：屬于民間信用，由企業(yè)以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者 C：類(lèi)似國(guó)家信用，由政府以賒銷(xiāo)或分期付款方

14、式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者 D：屬于商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者 E：屬于銀行信用，由銀行等金融機(jī)構(gòu)以抵押貸款方式向消費(fèi)者提供資金 17、下列關(guān)于房屋登記的時(shí)限，表述不正確的是。 A：自受理登記申請(qǐng)之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于30個(gè)工作日內(nèi)，將申請(qǐng)集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定 B：抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個(gè)工作日 C：預(yù)告登記、更正登記，10個(gè)工作日 D：公告時(shí)間不計(jì)入房屋登記辦法規(guī)定時(shí)限 E：因特殊原因需要延長(zhǎng)登記時(shí)限的，經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)原時(shí)限的二倍 18、發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的建筑工程施工

15、許可證申請(qǐng)表和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起_日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。 A10 B15 C20 D30 19、在估價(jià)中，測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)應(yīng)注意_。 A開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅后的 B開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn) C直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本 D成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息 E銷(xiāo)售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值 20、下列關(guān)于承擔(dān)民事責(zé)任的方式，說(shuō)法正確的是。 A：承擔(dān)民事責(zé)任的方式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用 B：承擔(dān)民事責(zé)任的方式，只能單獨(dú)適用 C：承擔(dān)民事責(zé)任的方式，不可以單獨(dú)適用，但可以

16、合并適用 D：承擔(dān)民事責(zé)任的方式，可以單獨(dú)適用，但不可以合并適用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷(xiāo)售期為1年，建造成本估算為10000萬(wàn)元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是_萬(wàn)元。 A755.54 B772.84 C1400.88 D1433.90 22、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，價(jià)值的高低主要取決于_。 A未來(lái)凈收益的大小 B獲得凈收益的可靠性 C獲得凈收益期限的長(zhǎng)短 D獲得凈收益預(yù)期 E估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值23、從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是。(2005年試題) A：確定調(diào)查