房地產(chǎn)估價原則課件

1、第五章 房地產(chǎn)估價原則 土地資源管理第一節(jié) 房地產(chǎn)估價原則概述一、房地產(chǎn)估價原則的含義： 房地產(chǎn)估價原則就是人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識了房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)、提煉出了一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)依據(jù)的法律或標(biāo)準(zhǔn)。二、房地產(chǎn)估價原則的內(nèi)容： 1.基本原則： 獨立、客觀、公正原則由房地產(chǎn)估價工作性質(zhì) 決定。 2.普適技術(shù)性原則：（一般原則） （1）獨立、客觀、公正原則 （2）合法原則 （3）最高最佳使用原則 （4） 估價時點原則 （5）替代原則 3.特殊原則 謹(jǐn)慎原則例如：房地產(chǎn)抵押估價時應(yīng)遵守的原則三、房地產(chǎn)估價原則的作用： 房地產(chǎn)估價原則可

2、以使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的前提具有認(rèn)識上的一致性，對于同一估價對象在同一價目的和同一估價時點的評估價值趨于相同或近似，幫助房地產(chǎn)估價師如何去思考和衡量估價對象的價值，如何把估價對象的評估價值首先框定在一個適度范圍內(nèi)，然后結(jié)合估算方法的測算，就可以評估出一個更加精準(zhǔn)的價值。因此房地產(chǎn)估價原則是房地產(chǎn)估價師估價時色指南。 第二節(jié) 獨立、客觀、公正原則 獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說都公平合理的價值。一、說明：獨立要求估價師憑借自己的估價專業(yè)知識、經(jīng)驗和應(yīng) 有的職業(yè)道德進行的估價，而不要任何單位和個人的非法干預(yù)。客觀要求估價師從客觀實際出發(fā)以反

3、映事物本來的面目進行評估，而不要在估價中帶有自己的好惡、情感和偏見。公正要求估價師公平正直的進行估價，而不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。二、要求：一是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是不依附于他人，不受他人束縛的獨立機構(gòu)。二是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)與委托人及估價利害關(guān)系人沒有除依法收取估價服務(wù)費以外的任何現(xiàn)實或潛在的利害關(guān)系，與估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利害關(guān)系。三是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在估價中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)從于與外部壓力。三、體現(xiàn)公平的原則，要求估價人員：1.換位思考2.站在專家的立場反復(fù)、精細地權(quán)衡評估價值3.具有良好的職業(yè)道德第三節(jié) 合法原則合法原則要求估

4、價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益狀況下的價值。一、房地產(chǎn)估價遵守合法原則的原因： 房地產(chǎn)價值實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益價值，這種房地產(chǎn)權(quán)益價值是依法判定的，不是受委托人或估價師隨意決定的。二、遵守合法原則應(yīng)做到： 1.在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。 2.在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制為依據(jù)。3.在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。4.在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值應(yīng)當(dāng)符合國際的價格政策。三、合法原則的具體應(yīng)用1.以國有土地房屋征收估價為例：房地產(chǎn)估價師可以按以下幾點把握征收房地

5、產(chǎn)性質(zhì)和面積。（1）一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。（2）各地對被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī) 定（3）征收人與被征收人對被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的， 可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進行評估。（4）在對被征收房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，征收人或被征收人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃主管部門申請確認(rèn)。2.以房地產(chǎn)抵押估價為例：（1）評估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)變?yōu)槌鲎尩慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)加納的土地出讓金等費用。（2）評估有拖欠建設(shè)工程價款，尚未竣工或者雖然竣工但自竣工之日起六個月內(nèi)的房地產(chǎn)抵押價值，該房地產(chǎn)的抵押價值

6、不應(yīng)包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款。（3）評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值 不應(yīng)包含抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。（4）法律、法規(guī)和政策規(guī)定的不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)該為抵押貸款為目的的估價對象，如果委托人要求估其抵押價值的，其抵押價值評估為零。（5）法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押貸款為目的的估價對象。（6）法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件第四節(jié) 最高最佳使用原則一、概念： 最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的利用。二、滿足條件：

7、 1.法律上許可；2.技術(shù)上可能； 3.經(jīng)濟上可行；4.價值最大化.。 最高最佳使用原則是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果，包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。需要注意的是，遵守了合法原則，不一定能達到最高最佳使用，但最高最佳利用，必須符合合法原則。2022/9/9Real Estate Appraisal10三、三大經(jīng)濟學(xué)原理 1.收益遞增遞減原理 收益遞增遞減原理可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。2022/9/9Real Estate Appr

8、aisal11第一種投入產(chǎn)出關(guān)系：收益遞減規(guī)律(報酬遞減規(guī)律、邊際收益遞減原理) 假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加是遞增的，但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。具體表現(xiàn)：對于一宗土地來說，土地的使用強度（如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模）超過一定限度以后，收益開始下降。2022/9/9Real Estate Appraisal12 第二種投入產(chǎn)出關(guān)系：規(guī)模收益（規(guī)模報酬規(guī)律） 假定以相同的比例來增加所有投入量（即規(guī)模的變化），則產(chǎn)出量 的變化有三種可能性：1.規(guī)模收益不變：產(chǎn)

9、出量的增加比例等于投入量的增加比例2.規(guī)模收益遞增：產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例3.規(guī)模收益遞減：產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例具體表現(xiàn)：在擴大規(guī)模時，一般先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段。 2022/9/9Real Estate Appraisal132.均衡原理 是以估價對象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。 以建筑物與土地的為例：土地：VL土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物：V=VL+VB土地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物：V=VL+建筑物殘值建筑物的拆遷費用土地上有一過大或過高檔次的

10、建筑物 ：V= VB功能折舊房地產(chǎn)的價值土地價值建筑物價值土地單價土地面積建筑物的單價 建筑面積2022/9/9Real Estate Appraisal143.適合原理 是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。 最高最佳使用原則要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式的估價結(jié)果。但當(dāng)估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做出判斷和選擇:(1)保持現(xiàn)狀前提（認(rèn)為維持現(xiàn)狀最有利）房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀的條件：（新房地產(chǎn)價值將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及

11、應(yīng)得利潤）現(xiàn)有房地產(chǎn)價值保留現(xiàn)有建筑物的條件：（新房地產(chǎn)價值拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)有房地產(chǎn)價值2022/9/9Real Estate Appraisal15(2).更新改造前提（房地產(chǎn)更新改造后再利用最為有利）裝飾裝修改造條件：（更新改造后的房地產(chǎn)價值更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值 (3).改變用途前提（房地產(chǎn)改變用途再利用最為有利）改變用途的條件：（新用途的房地產(chǎn)價值改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)有途的房地產(chǎn)價值 (4).重新開發(fā)前提（重新開發(fā)再利用最為有利）重新開發(fā)條件：（重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利

12、潤）現(xiàn)有房地產(chǎn)價值 (5).上述情形的組合（應(yīng)把幾種可行的估價前提進行比較后，做出最高最佳利用的選擇。最常見的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合）2022/9/916 第五節(jié) 估價時點原則一、概念估價時點原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。估價時點的確定在先，評估價值確定在后。評估現(xiàn)值的一般將實地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)的某個日期（特別是完成實地查看之日）確定為估價時點。估價時點還可以是過去或者未來，由估價目的決定。需要強調(diào)的是，遵循估價時點原則并不是把評估價格說成是某個時間的價值就算遵循了，更本質(zhì)的是確定估價時點應(yīng)在后，而不是有了“評估價值”之后，再把它

13、定義為某個時間的價值。二、原因房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)狀況也隨時間變化，所以房地產(chǎn)價值和價格也隨時間變化。價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)一個時間，不存在沒有時間的價值。三、估價時點原則的意義 說明評估價值所對應(yīng)的時間。表明評估估價對象價值的時間界限。四、估價中要注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。 第六節(jié) 替代原則一、概念 替代原則要求估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。二、理論依據(jù)1.市場上各個經(jīng)濟主體的理性行為，導(dǎo)致效用相同的商品之間形成相同的市場價格。2.房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)不存在

14、，但同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)卻存在，其價格應(yīng)接近。三、替代原則的運用估價對象附近存在相近效用的房地產(chǎn)且已知價格時，可以用這些價格來推算出估價對象的價格。不能孤立地考慮一個估價對象，要考慮相近似效用房地產(chǎn)價格的牽掣。四、替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價工作，指明了下列兩點：1.如果存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價格時，則可以通過這些相似的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。2.不能孤立的思考估價對象的價值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價格牽掣，特別是在同一個估價機構(gòu)，同一個城市、同一個時期，為同一種估價目的，對不同區(qū)位、不同檔次的房地產(chǎn)的評估價值應(yīng)有合理的“價差”，尤其是較好的房地產(chǎn)的

15、評估價值不能低于較差的房地產(chǎn)的評估價值。 第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則一、概念 指在房地產(chǎn)抵押價值評估中，在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。二、實質(zhì)就是要高估風(fēng)險，低估收益，使評估價值降低。 三、 謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵是對“存在不確定因素情況下”的把握。 若是可以確定的因素則不存在謹(jǐn)慎問題，因根據(jù)確定性因素 進行估價。如果面臨的是不確定性因素，當(dāng)對該因素的樂觀或保守估計會導(dǎo)致對房地產(chǎn)抵押價值的高估或低估時，則應(yīng)采取導(dǎo)致對房地產(chǎn)抵押價值“低估