企業(yè)管理小戶型概論

1、明明白白白小戶型型近些年來來，小戶戶型一直直是市場場追捧的的熱點(diǎn)，很多樓樓盤最先先售罄的的往往是是位置并并不是太太好，但但總價(jià)相相對低一一些的小小戶型。小戶戶型之所所以受到到熱捧，原因有有三：一是是總價(jià)相相對較低低。盡管管小戶型型的單價(jià)價(jià)往往比比同質(zhì)的的大戶型型要高，但對于于買家來來說，總總的負(fù)擔(dān)擔(dān)要小一一些；二是是出租便便捷。從從北京的的租賃市市場來看看，小戶戶型求大大于供，比較容容易成交交，因而而也最易易得到投投資型買買家的青青睞；三是是容易轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。目目前二手手房市場場辦理貸貸款的手手續(xù)繁雜雜，大多多數(shù)賣家家都希望望全款一一次轉(zhuǎn)讓讓，這就就使得二二手房的的交易實(shí)實(shí)際比新新房還難難一些，而小

2、戶戶型因總總價(jià)低，相對易易于成交交。近一一兩年，北京商商品住宅宅銷售價(jià)價(jià)格穩(wěn)中中有降，尤其是是去年112月末末，每平平方米平平均售價(jià)價(jià)為44467元元，比上上年末下下降了2249元元，降到到了近幾幾年的最最低點(diǎn)。但是是，由于于市區(qū)內(nèi)內(nèi)的土地地供應(yīng)量量極為有有限，加加上拆遷遷成本居居高不下下，期望望過多地地降低銷銷售價(jià)格格，似乎乎不切實(shí)實(shí)際。從從目前一一些機(jī)構(gòu)構(gòu)的調(diào)查查結(jié)果看看，大多多數(shù)購房房者能夠夠接受的的房屋總總價(jià)為330-550萬元元，一些些經(jīng)濟(jì)狀狀況好些些的，也也不超過過80萬萬。然而而，對于于經(jīng)濟(jì)相相對薄弱弱的年輕輕人來說說，500萬以上上的總價(jià)價(jià)似乎是是可望而而不可及及。因此此，一些

3、些開發(fā)商商瞄準(zhǔn)了了市場空空檔，將將過去分分散在樓樓層中的的小戶型型集中在在整棟樓樓甚至整整個(gè)社區(qū)區(qū)中推出出。繼去去年第一一季度，一些樓樓盤推出出了總面面積155-500平方米米的酒店店式、商商住式小小公寓，以相對對高的單單價(jià)和相相對低的的總價(jià)，得到了了年輕人人的認(rèn)同同，掀起起了熱銷銷浪潮，但同時(shí)時(shí)也在業(yè)業(yè)界引起起了爭論論，擔(dān)心心這類犧犧牲居住住功能而而求得縮縮小面積積以達(dá)到到降低總總價(jià)的住住宅，會(huì)會(huì)成為過過渡型產(chǎn)產(chǎn)品。雖然然小戶型型熱銷，但市場場的供應(yīng)應(yīng)量非常常有限，主要基基于以下下幾點(diǎn)：開發(fā)成成本不低低。小戶戶型“麻雀雖雖小，五五臟俱全全”，從廚廚衛(wèi)的設(shè)設(shè)施到房房間的布布線，樣樣樣都不不少，

4、同同時(shí)與大大戶型在在公用設(shè)設(shè)施上共共享，物物業(yè)費(fèi)卻卻僅按面面積交納納，因而而使得社社區(qū)公用用設(shè)施實(shí)實(shí)際單位位面積成成本增加加；設(shè)計(jì)難度度增加。在混合合居室的的樓中，1居室室雖然常常常被設(shè)設(shè)計(jì)在朝朝向最不不好的一一面，但但因面積積太小，很難兼兼顧采光光、通風(fēng)風(fēng)、戶型型、均好好性等方方方面面面；銷售利潤潤不大。賣一套套小戶型型和賣一一套大戶戶型的手手續(xù)和所所費(fèi)的功功夫相差差無幾，但大戶戶型的總總利潤卻卻大得多多。實(shí)際際上，不不管是去去年流行行的“超小戶戶型熱”，還是是今年掀掀起的“小戶型型社區(qū)熱熱”，都是是市場逐逐漸走向向細(xì)分的的結(jié)果。對于商商家來說說，在激激烈的競競爭中尋尋找市場場空檔，贏得商商

5、機(jī)；而而對于買買家來說說，面對對形形色色色的小小戶型，由表及及里，去去粗取精精，明明明白白地地挑選到到適合自自己居住住或投資資的住宅宅。何謂小小戶型什么么是小戶戶型？狹狹義的認(rèn)認(rèn)為，660-770平方方米以下下的，具具有廚、衛(wèi)、宿宿功能的的1居室室，這中中間包括括超小型型的酒店店式公寓寓或單身身公寓；廣義的的認(rèn)為，總面積積相對于于市場主主流戶型型為小的的精巧戶戶型或稱稱做標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型。比較一一致的看看法是：1居室室60平平方米、2居室室80平平方米、3居室室1000平方米米。以上上僅指單單衛(wèi)，如如果變成成雙衛(wèi)，再增加加一些功功能空間間，比如如儲(chǔ)藏室室、休閑閑陽臺(tái)和和獨(dú)立餐餐廳等，可以將將面積放放

6、寬100-200平方米米。精巧巧戶型面面積雖小小，但居居住功能能和大戶戶型相比比，不應(yīng)應(yīng)該有太太大的差差異，這這就要求求精致地地規(guī)劃面面積，巧巧妙地設(shè)設(shè)計(jì)戶型型，其面面積的取取舍點(diǎn)盡盡量卡在在既保證證功能完完善又最最少浪費(fèi)費(fèi)，也就就是經(jīng)濟(jì)濟(jì)而不局局促?？s小小面積與與增加功功能常常常是一對對矛盾，80年年代以前前的戶型型，因功功能相對對單一，居室可可以做得得小巧些些，像11居室440平方方米，22居室660平方方米，而而3居室室也就才才70平平方米，這些戶戶型中大大多是只只有過廳廳沒有客客廳，實(shí)實(shí)際上是是少了一一個(gè)主要要功能空空間，也也就是少少了一間間房。而而現(xiàn)在隨隨著“動(dòng)靜分分區(qū)”、“潔污分分

7、離”、“干濕分分開”、“主客分分衛(wèi)”、“中西分分廚”等等標(biāo)標(biāo)志生活活品質(zhì)和和習(xí)慣的的樣式，以及儲(chǔ)儲(chǔ)藏間、衣帽間間、休閑閑陽臺(tái)、家政陽陽臺(tái)、玄玄關(guān)等等等空間的的設(shè)置逐逐漸地滲滲透到各各種戶型型中，居居住的舒舒適度較較之從前前大為提提高，但但面積也也相應(yīng)地地加大。因此此，小戶戶型中各各類分區(qū)區(qū)的樣式式及功能能空間的的設(shè)置應(yīng)應(yīng)首先服服從于居居室面積積的需要要，也就就是說，在起居居室、臥臥室、以以及廚衛(wèi)衛(wèi)面積達(dá)達(dá)標(biāo)的基基礎(chǔ)上，再適時(shí)時(shí)加以考考慮。為為了更好好地在有有限的空空間中容容納人們們無限的的需求，兼容方方方面面面，像功功能復(fù)合合化、空空間模糊糊化是住住宅發(fā)展展的重要要趨勢。另外外，使用用率的大大

8、小也是是一個(gè)不不容忽視視的問題題。目前前，絕大大多數(shù)樓樓盤在戶戶型面積積上提供供兩個(gè)數(shù)數(shù)據(jù)，即即，建筑筑面積和和套內(nèi)建建筑面積積，前者者為銷售售時(shí)的計(jì)計(jì)價(jià)面積積，而后后者為戶戶型所占占用的面面積。使使用率的的計(jì)算是是套內(nèi)建建筑面積積除以建建筑面積積得出的的百分比比，一般般標(biāo)準(zhǔn)戶戶型在塔塔樓為777-882%，在板樓樓為800-855，而而小戶型型集中的的樓層，因公攤攤加大，實(shí)際上上要降低低3-55個(gè)百分分點(diǎn)。在在進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目之間間價(jià)格比比較時(shí)，應(yīng)用某某一戶型型的總價(jià)價(jià)除以套套內(nèi)建筑筑面積，得出的的單價(jià)才才是該戶戶型的有有效面積積的價(jià)格格，這一一點(diǎn)，對對于在面面積上斤斤斤計(jì)較較的小戶戶型來說說，顯

9、得得尤為重重要。 明明白白白小戶型型（二）小戶型的的分類小戶型型按戶型型樣式分分為合體體1居和和分體11居；按按使用功功能分為為居家型型、商住住型和商商務(wù)型。合體11居是超超小戶型型的必然然選擇標(biāo)準(zhǔn)的的1居室室是1室室1廳，不管是是過去的的室大廳廳小，還還是現(xiàn)在在的室小小廳大，睡覺和和起居或或就餐都都是分在在不同的的帶有采采光面的的空間。而隨著著1居室室的熱銷銷，為了了縮小面面積，降降低總價(jià)價(jià)，市場場上出現(xiàn)現(xiàn)了將臥臥室和起起居室合合二為一一的合體體1居。這種戶戶型的特特點(diǎn)是：廚衛(wèi)等等基本生生活設(shè)施施仍然具具備；居居室除廚廚衛(wèi)外，只擁有有一個(gè)窗窗戶或陽陽臺(tái)的采采光面（如果有有兩個(gè)以以上的采采光面

10、，就容易易分割成成兩個(gè)居居住空間間，成了了1室11廳）。實(shí)例例1：南南三環(huán)草草橋南的的璽萌鵬鵬苑“鉆石公公寓”戶型，建筑面面積333.233平方米米，朝向向?yàn)檎北?，全落落地玻璃璃陽臺(tái)，層高22.9米米。該戶戶型面積積的均好好性還可可以：33.6平平方米的的衛(wèi)生間間和5.1平方方米的廚廚房基本本夠用，只是114.226平方方米的居居室稍有有些局促促。居室室東西兩兩條完整整的平行行線便于于擺放床床、電視視機(jī)和柜柜子。陽陽臺(tái)位于于床的側(cè)側(cè)面，利利于采光光。尤其其是進(jìn)門門處的小小玄關(guān)，設(shè)計(jì)巧巧妙，既既能擺放放柜子，又不至至于使居居室直接接暴露在在大門口口。建議議在大門門靠近居居室一側(cè)側(cè)增加一一條60

11、0公分寬寬的磨砂砂玻璃屏屏風(fēng)，這這樣既可可以增加加居室的的私密性性，又可可以遮擋擋電視機(jī)機(jī)和柜子子。美中中不足的的是缺少少就餐的的位置，如果廚廚房的窗窗戶能打打通的話話，最好好改成門門，將原原有的門門封上，這樣，居室內(nèi)內(nèi)的一側(cè)側(cè)變成了了就餐區(qū)區(qū)，而廚廚房內(nèi)的的柜子可可以布置置成“U”形，將將冰箱、洗衣機(jī)機(jī)一并放放入，同同時(shí)在陽陽臺(tái)和居居室處裝裝上玻璃璃門，防防止廚房房的油煙煙飄入室室內(nèi)。分體體1居是是保證舒舒適度的的基本戶戶型分體體1居的的主要特特征是睡睡眠和起起居分成成兩個(gè)居居室，各各自擁有有采光、通風(fēng)面面，也就就是通常常所說的的1室11廳。那那么，對對于分體體1居而而言，究究竟“小”到什么

12、么程度才才算合適適？一般般來說，客廳220平方方米以上上，可以以擺放三三件沙發(fā)發(fā)、餐桌桌和書桌桌什么的的，而115平方方米以下下，就只只能擺放放簡易沙沙發(fā)和小小餐桌；臥室114平方方米，可可以增加加電視桌桌、梳妝妝臺(tái)，112平方方米以下下，只能能滿足“臥”的基本本需要；衛(wèi)生間間3-55平方米米、廚房房5-77平方米米就能使使用，當(dāng)當(dāng)然寬大大一點(diǎn)會(huì)會(huì)增加舒舒適度，至于再再大一些些面積，無非是是進(jìn)行“潔污分分區(qū)”、“中西分分廚”，或者者放進(jìn)洗洗衣機(jī)、冰箱什什么的。通常衛(wèi)衛(wèi)生間設(shè)設(shè)置淋浴浴器、洗洗手盆和和坐便器器，最小小2.55平方米米，若改改成小浴浴缸，33平方米米都不富富裕。而而廚房面面積不應(yīng)應(yīng)

13、小于55平方米米，低于于這個(gè)數(shù)數(shù)值，室室內(nèi)熱量量聚集就就會(huì)過大大，同時(shí)時(shí)單排櫥櫥柜凈寬寬不小于于1.55米，雙雙排櫥柜柜不小于于1.99米，并并且櫥柜柜總長不不小于22.1米米。至于于陽臺(tái)、儲(chǔ)藏間間、玄關(guān)關(guān)等等功功能空間間，在保保證主要要居室面面積的前前提下增增設(shè)，會(huì)會(huì)居室的的品質(zhì)有有所提高高。實(shí)例例2：西西三環(huán)紫紫竹橋東東南豪柏柏國際公公寓A11號(hào)樓的的04/05戶戶型，建建筑面積積66.93平平方米，樓體偏偏向西北北13度度，尤其其是轉(zhuǎn)角角總長為為8.66米的玻玻璃幕墻墻，橫跨跨起居室室和臥室室，采光光、觀景景極為充充分，使使本來不不太寬裕裕的空間間，在視視覺上得得到了延延伸。整個(gè)個(gè)戶型在

14、在6.66米開間間中劃分分：111平方米米的臥室室，恰到到好處地地容納下下雙人床床、床頭頭柜和衣衣柜；221平方方米的起起居室，顯得寬寬敞、明明亮，同同時(shí)充滿滿了時(shí)尚尚；3平平方米的的門廳，既解決決了此處處門比較較集中的的問題，又起到到了玄關(guān)關(guān)的作用用，使起起居室不不致于一一下子完完全暴露露在入門門處。因離離三環(huán)主主路很近近，噪音音干擾較較大。開開放式廚廚房不一一定符合合中餐習(xí)習(xí)慣，建建議加一一道半透透明玻璃璃推拉墻墻，既呼呼應(yīng)了窗窗戶，又又增添了了時(shí)尚。朝向西西北的玻玻璃幕墻墻，冬冷冷夏熱，保溫是是個(gè)大問問題。居家型是是自住型型買家的的最愛居家型型小戶型型的核心心在于：小面積積仍要達(dá)達(dá)到多功

15、功能，除除去基本本的就餐餐、洗浴浴、就寢寢和會(huì)客客外，在在寸土寸寸金的面面積中，適時(shí)增增加讀書書、休閑閑等功能能，盡量量滿足生生活多方方面的需需求。實(shí)例例3：西西部曙光光花園二二期 “水云天天”的C戶戶型，建建筑面積積61.25平平方米，由于處處于連體體塔樓東東部偏南南的位置置，因而而獲得了了1居室室中不易易多得的的朝陽面面，廚衛(wèi)衛(wèi)的功能能分區(qū)較較為細(xì)致致：衛(wèi)生生間外放放置洗衣衣機(jī)的部部位，在在解決了了交通通通道的同同時(shí)，分分出了洗洗滌區(qū)；廚房的的拐角處處放置了了冰箱，使本來來有些凌凌亂的空空間，變變得整齊齊、得體體。客廳廳中雖缺缺少常見見的陽臺(tái)臺(tái)，但寬寬大的拐拐角飄窗窗，一定定程度上上彌補(bǔ)了

16、了這一不不足。整個(gè)個(gè)戶型的的均好性性不太令令人滿意意，臥室室偏小，門廳偏偏大，使使得總面面積并不不算太小小的戶型型，感到到有些局局促。門門廳處形形成的小小玄關(guān)，迎面留留出了大大面積墻墻面，為為住戶提提供了極極好的裝裝飾天地地，但也也因處于于交通樞樞紐，不不好擺放放家具，空間上上顯得有有些浪費(fèi)費(fèi)。同時(shí)時(shí)由于處處于樓體體夾角部部位，易易與鄰居居產(chǎn)生互互視，私私密性稍稍差。商住型型是初創(chuàng)創(chuàng)型公司司的溫床床嚴(yán)格格意義上上講，商商住公寓寓的出現(xiàn)現(xiàn)，是買買賣雙方方在現(xiàn)有有政策之之間，尋尋求到的的一條從從開發(fā)商商通往購購房者的的捷徑。一方面面，開發(fā)發(fā)商利用用公寓立立項(xiàng)，比比寫字樓樓立項(xiàng)要要少交納納前期開開發(fā)

17、所需需要的一一些費(fèi)用用，因而而降低成成本；另另一方面面，購房房者在購購買商住住公寓時(shí)時(shí)，可以以獲得比比購買寫寫字樓至至少多出出10%的貸款款，這些些對于急急需資金金運(yùn)營的的小型企企業(yè)和個(gè)個(gè)人來說說，無疑疑是至關(guān)關(guān)重要的的。還有有一個(gè)更更重要的的原因，這類小小型而獨(dú)獨(dú)立的辦辦公空間間，使許許多處于于初創(chuàng)階階段的公公司和個(gè)個(gè)人，獲獲得了既既能暫時(shí)時(shí)安身立立命，又又能伺機(jī)機(jī)蓄勢待待發(fā)的場場所。一般般來說，選擇商商住公寓寓，大致致注意以以下幾個(gè)個(gè)方面：環(huán)境境氛圍。俗話說說： “一步三三市”，雖然然說的是是鋪面商商業(yè)設(shè)施施的環(huán)境境差異，但對于于閉門辦辦公的商商住公寓寓來說，仍有一一定的借借鑒。寫寫字樓吸

18、吸引眾多多公司，是因?yàn)闉樵O(shè)施醒醒目、公公司扎堆堆，便于于客人尋尋找。而而商住公公寓同樣樣需要“聚氣”，需要要公司云云集。那那種商住住混雜的的地域，是很難難達(dá)到“氣盛如如?！钡?。戶型配置置。商住住公寓對對于戶型型的要求求，不象象住宅那那樣斤斤斤計(jì)較，什么“動(dòng)靜分分區(qū)”、“潔污分分離”、“公私分分開”，都顯顯得不那那么重要要。最好好是有一一個(gè)大廳廳，形成成公共辦辦公區(qū)，小一點(diǎn)點(diǎn)的房間間，可以以是經(jīng)理理室、財(cái)財(cái)務(wù)室、會(huì)議室室或者談?wù)勁惺业鹊鹊?。但但別忘了了，計(jì)算算面積決決不簡單單地等同同于寫字字樓，因因?yàn)閷懽肿謽欠块g間的格局局一般都都比較方方正，便便于擺放放辦公設(shè)設(shè)施，空空間浪費(fèi)費(fèi)較少，并且走走廊、

19、衛(wèi)衛(wèi)生間、開水間間等多家家共同使使用，共共攤面積積。而商商住公寓寓是按住住宅設(shè)計(jì)計(jì)，拐拐拐角角的的地方自自然多一一些，刨刨去衛(wèi)生生間、廚廚房、陽陽臺(tái)、走走廊等，真正實(shí)實(shí)用的面面積會(huì)大大打折扣扣。近年年有一些些開放式式的設(shè)計(jì)計(jì)，使戶戶內(nèi)分割割自由、隨意，一定程程度上減減少了空空間的浪浪費(fèi)。設(shè)施管理理。商住住公寓以以商為主主，應(yīng)該該具備商商務(wù)設(shè)施施的感覺覺，像大大堂是否否寬大，裝修是是否豪華華，掛“水牌”（公司司名稱牌牌）能不不能，臨臨時(shí)車位位夠不夠夠，通訊訊設(shè)備是是否暢達(dá)達(dá)，甚至至郵局、銀行等等服務(wù)設(shè)設(shè)施是否否配套等等等，這這些都是是應(yīng)該細(xì)細(xì)致考慮慮的。實(shí)例4：北三環(huán)環(huán)西路青青云當(dāng)代代的F戶戶型

20、，建建筑面積積76.16平平方米，由于采采用中間間核心筒筒、外圍圍大跨度度的框架架結(jié)構(gòu)，居室內(nèi)內(nèi)看不到到任何梁梁、柱，便于隨隨意分隔隔空間，并充分分利用外外圍的玻玻璃幕墻墻采光。F戶戶型為樓樓體平面面中最小小的戶型型，適合合創(chuàng)業(yè)階階段的小小公司。由于布布局簡單單，采光光充分，布置起起辦公設(shè)設(shè)施來，與寫字字樓沒什什么實(shí)質(zhì)質(zhì)性的差差別，只只是多了了廚房、衛(wèi)生間間，用起起來更有有些靈活活和舒適適。在222層的的頂層里里，設(shè)置置了挑高高9米空空間的內(nèi)內(nèi)庭花園園主題會(huì)會(huì)所；同同時(shí)每層層還布置置了兩個(gè)個(gè)2000平方米米的內(nèi)庭庭花園，以使工工作環(huán)境境更加優(yōu)優(yōu)美。當(dāng)當(dāng)然，公公共設(shè)施施的增加加也使得得公攤加加大

21、，導(dǎo)導(dǎo)致居室室使用率率降低，這也是是商務(wù)型型公寓的的共同特特點(diǎn)。商務(wù)型是是投資型型買家的的首選倚商養(yǎng)房房是投資資型買家家的主要要選擇，對于小小戶型來來說，莫莫過于位位于商務(wù)務(wù)中心區(qū)區(qū)以及附附近的商商務(wù)型的的公寓。商務(wù)公公寓主要要是針對對商務(wù)人人士日常常起居所所設(shè)立的的居所，相對標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)公寓寓來說，表現(xiàn)為為建筑裝裝修高檔檔，設(shè)施施配套精精致，服服務(wù)水準(zhǔn)準(zhǔn)一流。商務(wù)公公寓中的的戶型小小到合體體1居，大到獨(dú)獨(dú)體別墅墅，而小小戶型較較為集中中的物業(yè)業(yè)模式為為酒店式式服務(wù)公公寓。酒店店式服務(wù)務(wù)公寓是是指物業(yè)業(yè)的建筑筑結(jié)構(gòu)形形式類似似于酒店店，而負(fù)負(fù)責(zé)管理理的物業(yè)業(yè)公司提提供酒店店模式的的服務(wù)，如打掃掃衛(wèi)生

22、、預(yù)約送送餐等，概括地地說，就就是“酒店式式服務(wù)，公寓式式管理”。購買買者擁有有單元產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，既既可以自自住、出出租，也也可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售。實(shí)例5：東三環(huán)環(huán)勁松橋橋東北角角富頓國國際公寓寓的D99戶型，建筑面面積388.555平方米米，為酒酒店式公公寓，樓樓層平面面基本采采用酒店店的長走走廊式排排列，戶戶型也多多為酒店店標(biāo)準(zhǔn)客客房配置置。該戶戶型采用用國際流流行的LLDK設(shè)設(shè)計(jì)，餐餐、廚、起居和和臥室連連成一體體，這種種西式風(fēng)風(fēng)情的合合體1居居，能滿滿足一部部分外國國人的需需求。因因?yàn)榕溆杏袑挻蟮牡穆涞亟墙谴?，使使這款小小居室在在視覺上上并不顯顯得壓抑抑。特別別是在窗窗戶拐角角處設(shè)置置了隱性性晾衣區(qū)區(qū)

23、，富于于匠心。廚區(qū)區(qū)位于里里側(cè)，因因缺少通通風(fēng)窗口口，只適適合加工工簡單的的西餐。同時(shí)廚廚具的直直接顯露露，多少少會(huì)使房房屋凌亂亂 明明白白白小戶型型（三）鐘情小戶戶型的幾幾個(gè)理由由小戶戶型之所所以火爆爆，從負(fù)負(fù)面上講講，一方方面是因因?yàn)橥愵惍a(chǎn)品匱匱乏,當(dāng)當(dāng)潛在的的年輕人人購房群群體凸現(xiàn)現(xiàn)時(shí)，供供求關(guān)系系產(chǎn)生了了失衡；另一方方面是房房價(jià)普遍遍偏高，造成供供需難以以對位，使一部部分急于于購房的的買家將將就選擇擇了小戶戶型；再再有一方方面是個(gè)個(gè)人投資資渠道還還不夠?qū)拰挿?，選選擇房產(chǎn)產(chǎn)是盤活活閑置資資金的一一種方式式。當(dāng)然然，從正正面上講講，大家家鐘情小小戶型，也因其其有獨(dú)特特的優(yōu)勢勢：配套套的完

24、善善“服務(wù)于于都市白白領(lǐng)”的市場場定位，決定了了小戶型型較集中中的項(xiàng)目目大都毗毗鄰商務(wù)務(wù)中心區(qū)區(qū)，這是是因?yàn)楝F(xiàn)現(xiàn)代年輕輕人在高高負(fù)荷的的工作之之余，對對住宅的的要求首首先是便便捷性，其中包包括交通通的便捷捷，商業(yè)業(yè)的便捷捷，以及及休閑的的便捷，簡而言言之，就就是工作作與生活活的切換換要迅速速。像位位于CBBD核心心區(qū)的戀戀日國際際，打出出了“國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1居居”的旗幟幟，以2222套套50-75平平方米的的定制化化公寓，配以酒酒店式服服務(wù)，與與周邊完完善的商商務(wù)配套套交相輝輝映，使使生活更更為便捷捷。成本的低低廉現(xiàn)代代小家庭庭對于住住宅的要要求是：不僅要要買得起起，還要要住得起起。這其其中既包包

25、含了前前期購房房費(fèi)用，如購房房款、契契稅，維維修基金金等，也也包含了了后期居居住的運(yùn)運(yùn)行費(fèi)用用，如采采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)費(fèi)等。這這些費(fèi)用用主要都都是依據(jù)據(jù)建筑面面積來核核算，因因此，選選擇小戶戶型會(huì)使使前后期期居住費(fèi)費(fèi)用降低低。像位位于東四四環(huán)外的的炫特區(qū)區(qū)，集中中了822種小戶戶型，以以56000元/平方米米帶精裝裝修的開開盤價(jià)，配上家家具和家家電，吸吸引了許許多年輕輕人踴躍躍購買。（插圖圖1）空間的濃濃縮簡潔潔舒適、經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)用是現(xiàn)現(xiàn)代都市市年輕人人對私人人生活空空間的理理解，這這中間包包括了經(jīng)經(jīng)濟(jì)薄弱弱、家庭庭成員簡簡單、日日常很多多活動(dòng)在在公共空空間完成成等等諸諸多緣由由，因而而對空間間功能要

26、要求可以以不那么么齊全。某種意意義上說說，小戶戶型只要要設(shè)計(jì)合合理，面面積縮小小但功能能不減，仍然可可以烘托托出高質(zhì)質(zhì)量的生生活氛圍圍。像金金橋國際際公寓（實(shí)例66）555.877平方米米的“單貴11居”，雖然然戶型比比較狹長長，但因因處于樓樓體側(cè)面面，采用用了明廳廳、明臥臥、明廚廚、明衛(wèi)衛(wèi)的設(shè)計(jì)計(jì)，并且且將各居居室面積積合理分分配，形形成了酒酒店式公公寓中少少有的11室1廳廳外加獨(dú)獨(dú)立廚房房，恰到到好處地地控制了了各居室室開間和和進(jìn)深的的比例，使這款款原本比比較呆板板的戶型型，頓時(shí)時(shí)蓬蓽生生輝。進(jìn)退的的自如小戶戶型總價(jià)價(jià)相對較較低，同同時(shí)又屬屬于過渡渡型產(chǎn)品品，在居居住上可可進(jìn)可退退。自己己

27、住了一一段時(shí)間間，待經(jīng)經(jīng)濟(jì)上允允許，可可換個(gè)大大一些的的2居或或3居，將現(xiàn)有有的1居居投入租租賃市場場，利用用租金還還貸。相相對大戶戶型而言言，小戶戶型的單單位面積積投資回回報(bào)要高高一些，如果直直接進(jìn)入入二手房房交易市市場，相相比大戶戶型來說說，低總總價(jià)也容容易成交交。小戶戶型熱銷銷的深層層次原因因一是是房型偏偏大，房房價(jià)偏高高。北京京比起其其它大城城市來，除去單單價(jià)偏高高外，房房型也偏偏大，因因而造成成總價(jià)偏偏高。像像建筑面面積1000平方方米左右右的戶型型，在廣廣州、上上海等地地可以設(shè)設(shè)計(jì)成33居室外外加保姆姆間，在在北京卻卻只能做做成2居居室。二是是經(jīng)濟(jì)適適用房有有效供給給不足。一方面面

28、經(jīng)濟(jì)適適用房雖雖然是向向中低收收入家庭庭提供具具有福利利保障色色彩的政政策房，但同樣樣存在著著房型偏偏大、總總價(jià)偏高高的問題題；一方方面僅限限本地中中低收入入階層購購房的門門檻，阻阻遏了中中高收入入、尤其其是外地地人的步步入；再再一方面面是前幾幾年市場場的供應(yīng)應(yīng)量明顯顯低于需需求。三是是二手房房市場未未全面啟啟動(dòng)。雖雖然政府府出臺(tái)了了一系列列激活二二手房市市場的相相關(guān)政策策，但供供需失衡衡的問題題并沒有有得到真真正的解解決，目目前仍屬屬于賣方方市場，有效房房源的供供給量不不足仍是是制約發(fā)發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵因素素。四是是投資房房產(chǎn)漸成成時(shí)尚。受前些些年租賃賃市場高高回報(bào)的的影響，許多人人將手中中閑置的

29、的資金投投向房產(chǎn)產(chǎn)市場，盡管近近幾年行行情看跌跌，一些些人還是是選擇了了相對穩(wěn)穩(wěn)定的不不動(dòng)產(chǎn)投投資。 明明白白白小戶型型（四）誰在購買買小戶型型小戶戶型的目目標(biāo)客戶戶群，主主要有三三類人組組成：一一類是首首次置業(yè)業(yè)的中等等收入的的年輕客客戶群，他們購購買的目目的是自自??；一一類是二二次或多多次置業(yè)業(yè)的投資資型買家家，他們們購買的的目的是是追求回回報(bào)；還還有一類類是外地地移民，他們購購買的目目的是建建立一個(gè)個(gè)立足都都市的生生活平臺(tái)臺(tái)?！靶律鼻嗖A住住宅新時(shí)時(shí)尚“新生代代”指剛出出校門、工作幾幾年的年年輕人。他們經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)薄弱，還款能能力有限限，但渴渴望在城城市中擁擁有一個(gè)個(gè)自己的的空間。據(jù)

30、小戶戶型集中中的炫特特區(qū)開發(fā)發(fā)商介紹紹，目前前業(yè)主的的平均年年齡僅有有26歲歲。試想想，當(dāng)一一個(gè)手中中有著三三四萬積積蓄、月月薪兩三三千元的的年輕人人，看到到一個(gè)“首付33.9萬萬元，月月供8880元”的廣告告，怎么么能不心心動(dòng)？這這類購買買群體因因?yàn)槭亲宰宰?，對對小戶型型的要求求主要為為中低檔檔樓盤，往往那那些樓體體外立面面設(shè)計(jì)絢絢麗多彩彩，社區(qū)區(qū)配套新新潮時(shí)尚尚，戶內(nèi)內(nèi)提供全全屋精裝裝修甚至至配備家家具家電電的項(xiàng)目目，容易易引起他他們的共共鳴。而屬屬于同一一經(jīng)濟(jì)水水平線上上的小家家庭購房房群體，與“新生代代”中的“單身貴貴族”、“丁克一族族”的需求求有所差差異：從人口構(gòu)構(gòu)成看，小家庭庭購房

31、群群體一般般是夫妻妻倆人加加一已有有或即將將有的小小孩，這這就要求求面積本本身不大大的小戶戶型在功功能上更更為合理理完善，以滿足足三口之之家的日日常起居居要求；從社社區(qū)配套套看，小小家庭購購房群體體對幼兒兒園、購購物、交交通的依依賴，要要超過洗洗衣房、咖啡屋屋、健身身房?！巴顿Y者者”留意商商務(wù)高回回報(bào)近些些年，隨隨著儲(chǔ)蓄蓄利率不不斷下調(diào)調(diào)，股市市長期低低迷，許許多人逐逐漸將投投資方向向轉(zhuǎn)到了了房產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域。一一般來說說，處于于商務(wù)核核心區(qū)的的高檔公公寓和按按住宅立立項(xiàng)的商商務(wù)樓，租客群群多為商商務(wù)人士士或商務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)，容易得得到較高高的投資資回報(bào)，因而成成為了許許多投資資者關(guān)注注的重點(diǎn)點(diǎn)。但近近兩

32、年，隨著租租金的逐逐步下跌跌，一些些人開始始將目光光轉(zhuǎn)向位位于商務(wù)務(wù)中心區(qū)區(qū)邊緣、房價(jià)適適中的中中檔樓盤盤，期望望用較低低的投入入獲得較較高的回回報(bào)?！巴鈦砜涂汀弊⒅刈∽≌詢r(jià)價(jià)比隨著著中國加加入WTTO、申申奧成功功等一系系列利好好不斷涌涌現(xiàn)，北北京作為為國際化化大都市市，吸引引了更多多的外來來客，其其中許多多人逐漸漸從租房房轉(zhuǎn)入了了購房。與那些些追求生生活氛圍圍絢麗多多彩的“新生代代”相比，他們對對住宅的的要求首首先是為為了解決決落腳的的地方，因而更更注重其其性價(jià)比比，顯得得比較務(wù)務(wù)實(shí)，不不會(huì)為那那些炒得得天花亂亂墜的概概念所打打動(dòng) 明明白白白小戶型型（五）小戶型的的缺憾市場上的的小戶型型

33、，有些些是滯銷銷的大戶戶型改裝裝而成，有些是是迎合市市場的需需要，匆匆匆而就就，也有有些是在在大戶型型為主的的樓層中中，充當(dāng)當(dāng)著“填縫”的角色色，因而而導(dǎo)致了了種種先先天的不不足。當(dāng)此此類產(chǎn)品品在總體體供應(yīng)緊緊缺時(shí)，本身所所存在的的問題便便會(huì)被人人們所忽忽略，而而在市場場供應(yīng)逐逐漸增多多，人們們選擇范范圍逐漸漸變寬時(shí)時(shí)，各種種缺憾便便會(huì)一一一顯露：從技技術(shù)層面面講房型型合理性性變差。在空間間設(shè)計(jì)和和取舍上上，小戶戶型受總總面積的的限制，各功能能空間容容易產(chǎn)生生相互影影響，并并且戶型型也比較較單一，像面寬寬較窄、進(jìn)深較較大的直直套型11居室，往往客客廳灰暗暗，臥室室卻過于于明亮，使生活活需求倒倒

34、置；在在采光和和通風(fēng)上上，由于于樓體必必須保證證一定的的進(jìn)深，多個(gè)小小戶型安安排在同同一樓層層時(shí)，不不大容易易統(tǒng)籌兼兼顧；而而在樓層層平面布布局上，更是明明顯帶有有傳統(tǒng)的的長走廊廊、戶挨挨戶的“筒子樓樓”痕跡。同時(shí)，由于大大部分大大小戶型型混居樓樓中的小小戶型全全朝北設(shè)設(shè)計(jì)，對對居住健健康或多多或少會(huì)會(huì)產(chǎn)生不不利的影影響。房間間使用率率降低。從建筑筑面積上上說，由由于同一一樓層戶戶數(shù)增多多，造成成樓道面面積加大大，使得得原本總總面積不不大的小小戶型，對公攤攤變得十十分敏感感；同時(shí)時(shí)戶內(nèi)各各種管道道、墻體體占用的的面積，在大戶戶型中還還感覺不不出什么么，但在在寸土寸寸金的小小戶型中中，卻顯顯得非

35、常常搶眼。從生活氛氛圍講居住住人群繁繁雜。一一般來說說，小戶戶型聚集集的樓盤盤年輕人人會(huì)多一一些，這這些雖然然會(huì)給社社區(qū)帶來來活力，但也會(huì)會(huì)增加不不安定的的因素，像每層層十幾戶戶至幾十十戶，使使進(jìn)進(jìn)出出出的人人流加大大，多少少會(huì)對鄰鄰居產(chǎn)生生干擾；而小戶戶型多為為過渡型型住宅，年輕的的居住者者隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)和家家庭成員員的變化化，進(jìn)而而購買更更大一些些的戶型型，而將將手中的的小戶型型投入租租賃或二二手房市市場，同同時(shí)，小小戶型本本來就是是投資者者青睞的的對象等等等，這這些都會(huì)會(huì)使鄰居居走馬燈燈似的更更迭不斷斷。住戶戶識(shí)別變變難。由由于小戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)相對密密集，一一層十幾幾戶至幾幾十戶呈呈魚骨狀狀、

36、放射射狀和環(huán)環(huán)狀，導(dǎo)導(dǎo)致各家家各戶識(shí)識(shí)別變難難。走入入樓道，往往使使人失去去方位，不辯南南北，只只能依靠靠門牌號(hào)號(hào)碼。上下下交通不不便。一一梯十幾幾戶至幾幾十戶，也使得得乘電梯梯變得相相對困難難，平均均每部電電梯每天天要承載載一二百百戶的運(yùn)運(yùn)量，即即便每戶戶只有11人居住住，每天天數(shù)百人人次的上上下進(jìn)出出，其擁擁擠及等等候狀況況可想而而知。安全全系數(shù)降降低。迷迷宮似的的樓道，使外人人闖入難難以察覺覺，給不不法分子子留下了了可乘之之機(jī)；一一旦出現(xiàn)現(xiàn)火災(zāi)、地震等等，也不不易迅速速疏散；租戶的的經(jīng)常變變化，使使得已經(jīng)經(jīng)不太穩(wěn)穩(wěn)定的鄰鄰居變得得更加動(dòng)動(dòng)蕩，公公共安全全明顯遜遜色于以以大戶型型為主的的社

37、區(qū)。設(shè)施施損耗增增加。由由于社區(qū)區(qū)戶型密密集度加加大，單單位面積積人員增增多，同同時(shí)年輕輕人又充充滿青春春活力，因而各各種設(shè)施施的使用用頻率較較之大戶戶型社區(qū)區(qū)來說，要多許許多，一一定程度度上加大大了損耗耗。 從供供求關(guān)系系講價(jià)格格價(jià)值偏偏離。由由于需求求火爆，開發(fā)商商的價(jià)碼碼也與日日俱增。一般來來說，同同質(zhì)小戶戶型在單單價(jià)上與與大戶型型相比，高100%比較較合理，這是因因?yàn)樾魬粜徒ㄖ杀颈缺纫话愦蟠髴粜鸵?-8%，加上基基礎(chǔ)配套套等，大大約為110%。但從目目前市場場看，一一些項(xiàng)目目中小戶戶型的單單價(jià)已經(jīng)經(jīng)高出了了同質(zhì)大大戶型115-220%，使價(jià)格格價(jià)值相相背離。供需需平衡不不足。

38、從從目前市市場看，一些項(xiàng)項(xiàng)目改變變了過去去小戶型型分散在在樓層中中的做法法，而將將其集中中在一兩兩個(gè)樓、甚至大大半個(gè)社社區(qū)中，用以吸吸引眼球球，增加加賣點(diǎn)。但在市市場追捧捧的后面面，則是是轉(zhuǎn)讓和和出租的的困難，因?yàn)閼魬粜偷南∠∪笔钦颊紦?jù)市場場制高點(diǎn)點(diǎn)的重要要因素。比如一一個(gè)大戶戶型云集集的社區(qū)區(qū)，小戶戶型可能能成為掌掌上明珠珠，而小小戶型過過于集中中的樓盤盤，如果果投資者者占據(jù)較較大份額額，出租租時(shí)會(huì)因因?yàn)楦偁帬幾鈶舳傁鄽r(jià)。作作為過渡渡型產(chǎn)品品的小戶戶型，不不排除短短期內(nèi)在在特定區(qū)區(qū)域持續(xù)續(xù)走熱的的可能，但最終終無法長長期成為為整個(gè)市市場的主主流。就就總體而而言，集集中放量量的小戶戶型

39、雖然然會(huì)造成成轟動(dòng)效效應(yīng)，但但長遠(yuǎn)會(huì)會(huì)阻塞有有限客戶戶群的需需求通道道，造成成投資收收益降低低。 明明白白白小戶型型（六）超小戶型型要慎選選所謂謂“超小戶戶型”，就是是將單套套戶型的的總面積積控制在在30平平方米以以下，以以在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)小戶型型的基礎(chǔ)礎(chǔ)上壓縮縮面積降降低總房房價(jià)。北京京擁有眾眾多的商商務(wù)流動(dòng)動(dòng)人口，為小戶戶型市場場提供了了充足的的客源，而其中中一些人人對小戶戶型只是是要求能能像酒店店、賓館館那樣滿滿足睡眠眠需求即即可。同同時(shí)，一一批徘徊徊在商品品房門口口的年輕輕人，渴渴望盡快快跨進(jìn)獨(dú)獨(dú)立生活活的門檻檻，對小小戶型的的要求，也顯得得饑不擇擇食。因因此，當(dāng)當(dāng)超小戶戶型出現(xiàn)現(xiàn)在商務(wù)務(wù)區(qū)及

40、其其邊緣地地帶時(shí)，煽起了了一部分分“單身貴貴族”、“丁克一一族”或投資資型客戶戶們的熱熱情。超小小戶型雖雖然解決決了部分分人的購購房需求求，但過過分炒作作必然會(huì)會(huì)導(dǎo)致市市場的畸畸形發(fā)展展，因?yàn)闉槌魬粜陀兄y以克克服的缺缺陷：價(jià)格偏高高會(huì)失去去增值空空間超小小戶型最最大的優(yōu)優(yōu)勢就在在于低總總價(jià)，這這一點(diǎn)使使一些買買家趨之之若鶩。但目前前市場上上現(xiàn)有的的超小戶戶型價(jià)格格比起同同社區(qū)的的大戶型型來說，要貴了了許多，基本都都在70000-80000元以以上。這這其中一一方面是是超小戶戶型相對對于大戶戶型而言言，同樣樣面積的的建筑成成本要大大一些，迫使開開發(fā)商提提高價(jià)格格；一方方面是戶戶型內(nèi)水水電

41、管線線等占用用的面積積以及公公攤面積積，在比比例上都都要比大大戶型大大得多，有形無無形中進(jìn)進(jìn)一步降降低了使使用率，也就是是變相提提高了價(jià)價(jià)格；另另一方面面由于熱熱銷，開開發(fā)商也也常常會(huì)會(huì)將價(jià)格格定得高高一些。凡此種種種，都都使得超超小戶型型在未來來市場上上，失去去了增值值空間。面積積過小會(huì)會(huì)降低舒舒適程度度超小小戶型雖雖然降低低了總房房價(jià)，卻卻是以縮縮小面積積、犧牲牲舒適度度為代價(jià)價(jià)的。像像去年樓樓市中出出現(xiàn)的超超小戶型型代表SSOLOO 1和和非常男男女，基基本上是是樓盤出出現(xiàn)滯銷銷后不得得已而為為之的救救市之舉舉。尤其其是前者者，在大大戶型的的基礎(chǔ)上上進(jìn)行改改造，暴暴露出了了先天不不足的毛

42、毛?。罕缺热鐝N房房短缺、空間狹狹窄，使使得住宅宅的功能能變得比比較單一一；各居居室一字字長蛇排排開，使使得通風(fēng)風(fēng)、采光光變得比比較憋氣氣；一層層十幾戶戶至幾十十戶，也也使得乘乘坐電梯梯的便利利性減弱弱、鄰居居間的干干擾增大大。比例例失諧會(huì)會(huì)影響家家具擺放放超小戶型型的片面面求小導(dǎo)導(dǎo)致了犧犧牲居住住的根本本需要，像不到到20平平方米的的空間里里，除了了一張床床、一張張桌子和和一個(gè)柜柜子之外外，再也也沒有多多余的空空間，房房子的多多重功能能被壓縮縮的非常常局促，僅僅滿滿足了睡睡眠的需需要；過過于狹長長的戶型型，使得得家具的的擺放變變得異常常單調(diào)，并且交交通空間間也隨之之加大。明明白白白小戶型型（七

43、）選擇小戶戶型的關(guān)關(guān)鍵功能能齊全的的小戶型型能使人人感受到到便捷；服務(wù)上上乘的酒酒店式公公寓能使使人體味味到尊貴貴；而總總價(jià)低廉廉的超小小戶型能能使人將將購房變變得可望望又可及及。那么么，在形形形色色色的小戶戶型此起起彼伏時(shí)時(shí)，應(yīng)該該注意些些什么呢呢？注意意三個(gè)層層面政策策面。從從去年以以來，相相繼出臺(tái)臺(tái)了一系系列降低低購房門門檻的措措施，從從總的趨趨勢看，是朝著著有利于于購房者者的方向向發(fā)展，如果經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件件允許，盡可能能選擇大大一些的的套型，以避免免過小的的套型遭遭到未來來市場的的淘汰?；颈久妗ＵJ(rèn)認(rèn)清自己己選擇什什么樣的的物業(yè)形形式較為為有利，因?yàn)樾⌒粜蛯τ诿總€(gè)個(gè)人來說說，可能能只是

44、生生命長河河中的一一個(gè)過渡渡居住空空間。因因此，要要把這種種投資放放在一個(gè)個(gè)相對長長的時(shí)間間來考慮慮，不管管是自住住、轉(zhuǎn)租租，還是是放在二二手房市市場上轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣，都都要使其其能銜接接的緊密密，以求求獲得效效益最大大化。 技術(shù)術(shù)面。現(xiàn)現(xiàn)有的小小戶型基基本為一一兩個(gè)采采光面，通風(fēng)、采光都都受到了了一定的的局限，因此，盡可能能選擇采采光面寬寬一些、采光窗窗大一些些的套型型，以增增強(qiáng)居室室的自然然生態(tài)性性能。對對于1梯梯6戶和和3梯118戶而而言，雖雖然電梯梯平均戶戶數(shù)一樣樣，但前前者的優(yōu)優(yōu)勢顯而而易見，不僅走走道面積積減少，提高了了得房率率，而且且安寧和和安全也也有了保保障。 投資型看看區(qū)域，自住型型

45、看配套套住宅宅租賃的的需求主主流主要要來源于于大量的的流動(dòng)人人口，而而租房者者選擇的的核心是是位置，即離工工作地點(diǎn)點(diǎn)近，或或是上下下班方便便，像分分布在寫寫字樓集集中的商商圈周邊邊的樓盤盤，可能能相對容容易出租租些。如如CBDD至建國國門地區(qū)區(qū)、朝陽陽門至燕燕莎地區(qū)區(qū)，以及及中關(guān)村村地區(qū)，都蟄伏伏著大量量的租戶戶群。其其中CBBD至建建國門地地區(qū)擁有有數(shù)十個(gè)個(gè)京城最最著名的的寫字樓樓和最完完備的商商業(yè)配套套設(shè)施。而高檔檔寫字樓樓中的白白領(lǐng)，對對小戶型型的要求求大致為為距辦公公室近，戶型設(shè)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用，生活設(shè)設(shè)施配套套齊全，總價(jià)及及自供負(fù)負(fù)擔(dān)不致致太高。如果果作為自自住型居居住，既既要考慮慮社

46、區(qū)內(nèi)內(nèi)的各種種設(shè)施配配套，因因?yàn)樾魬粜涂臻g間不足所所帶來的的生活缺缺憾，需需要從社社區(qū)中彌彌補(bǔ)，如如洗衣房房、快餐餐廳、咖咖啡館等等；同時(shí)時(shí)也要考考慮交通通、商業(yè)業(yè)、甚至至商務(wù)配配套，這這樣即使使是轉(zhuǎn)為為租賃市市場，也也容易獲獲得較高高的回報(bào)報(bào)。面積配比比要合理理，功能能劃分要要細(xì)致對于于一兩人人居住的的1居室室來說，面積上上應(yīng)以符符合人體體工程學(xué)學(xué)的基本本空間尺尺度為限限，比如如：客廳廳不應(yīng)小小于122平方米米，臥室室不應(yīng)小小于100平方米米，就是是合在一一起，也也不應(yīng)小小于200平方米米；而服服務(wù)性的的衛(wèi)生間間不應(yīng)小小于3平平方米，廚房不不應(yīng)小于于5平方方米；當(dāng)當(dāng)然，若若能增加加陽臺(tái)、電

47、腦間間，以及及洗衣機(jī)機(jī)、冰箱箱的專用用放置空空間什么么的，會(huì)會(huì)使舒適適度大為為提高。因此，各功能能空間的的面積、尺度的的恰當(dāng)與與否，是是小戶型型品質(zhì)高高低的關(guān)關(guān)鍵。 小戶風(fēng)潮潮之需求求篇解讀小戶戶型七大大需求特特點(diǎn) 在總總結(jié)了小小戶型市市場走勢勢，診斷斷了小戶戶型發(fā)展展中存在在的問題題，研究究了小戶戶型產(chǎn)品品特點(diǎn)之之后，本本期我們們對小戶戶型的需需求特點(diǎn)點(diǎn)做一總總結(jié)。至至此本報(bào)報(bào)“小戶風(fēng)風(fēng)潮”系列報(bào)報(bào)道將暫暫告段落落。 為了了切實(shí)了了解消費(fèi)費(fèi)者對小小戶型需需求的全全貌，本本報(bào)進(jìn)行行了近一一個(gè)月大大規(guī)模報(bào)報(bào)紙和網(wǎng)網(wǎng)上調(diào)查查。調(diào)查查得到了了讀者的的熱烈反反饋，直直接收到到的反饋饋問卷達(dá)達(dá)2000多

48、件。調(diào)查結(jié)結(jié)果從多多方面反反映了目目前市場場對小戶戶型產(chǎn)品品的真實(shí)實(shí)需求情情況。除除此之外外，本報(bào)報(bào)記者還還專門采采訪了業(yè)業(yè)內(nèi)人士士和購房房人，以以此作為為專題的的結(jié)束，一方面面希望為為市場發(fā)發(fā)展提供供一些可可靠的依依據(jù)，另另一方面面，作為為市場研研究的起起點(diǎn)，也也希望此此“需求篇篇”能使小小戶型的的討論得得以延續(xù)續(xù)，從而而推動(dòng)市市場的健健康發(fā)展展。 誰在在買單 本次次調(diào)查結(jié)結(jié)果顯示示，有意意購買小小戶型的的人以上上是首次次購房，而其年年齡幾乎乎全部在在歲歲之間。據(jù)了解解，目前前在售小小戶型項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶也呈呈現(xiàn)出明明顯的年年輕化特特點(diǎn)。 特點(diǎn)點(diǎn)之一： 首次置置業(yè)的“新生代代”是主力力軍 有著

49、著中等收收入、首首次置業(yè)業(yè)的年輕輕客戶群群是小戶戶型的主主力需求求者。他他們一般般都是低低年齡、高學(xué)歷歷的“新生代代”。這些些年輕的的高學(xué)歷歷者在生生活方式式、家庭庭結(jié)構(gòu)、審美愛愛好上都都有獨(dú)特特性。這這類人群群更注重重生活品品位、生生活質(zhì)量量，對私私人空間間的要求求更為細(xì)細(xì)致，另另外，這這些人相相對比較較自我，不太受受外界大大環(huán)境影影響。促使使“新生代代”購買小小戶型的的主要原原因還是是小戶型型誘人的的低總價(jià)價(jià)。處于于創(chuàng)業(yè)階階段的年年青人雖雖然充滿滿活力，有著光光明的發(fā)發(fā)展前景景，但普普遍經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)比比較薄弱弱，一般般月薪都都在元元以下，試想，一個(gè)手手中只有有三四萬萬積蓄、月薪兩兩三千元元的

50、年輕輕人，看看到一個(gè)個(gè)“首付萬萬元，月月供元”的廣告告，怎能能不心動(dòng)動(dòng)？ 特點(diǎn)點(diǎn)之二： 多次次置業(yè)的的投資者者是補(bǔ)充充 近些些年，隨隨著儲(chǔ)蓄蓄利率不不斷下調(diào)調(diào)，股市市長期低低迷，許許多人逐逐漸將投投資方向向轉(zhuǎn)到了了房產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域。一一般來說說，處于于商務(wù)核核心區(qū)的的高檔公公寓和按按住宅立立項(xiàng)的商商務(wù)樓，租客群群多為商商務(wù)人士士或商務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)，容易得得到較高高的投資資回報(bào)，因而成成為了許許多投資資者關(guān)注注的重點(diǎn)點(diǎn)。但近近兩年，投資型型房產(chǎn)的的供給量量比較大大，受供供求關(guān)系系影響，高檔公公寓租金金下跌比比較大，一些人人開始將將目光轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向位于于商務(wù)中中心區(qū)邊邊緣、房房價(jià)適中中的中檔檔樓盤，期望用用較低的的

51、投入獲獲得較高高的回報(bào)報(bào)。 特點(diǎn)點(diǎn)之三： 外地地移民是是生力軍軍 隨著著中國加加入、申申奧成功功等一系系列利好好不斷涌涌現(xiàn)，北北京作為為國際化化大都市市，吸引引了更多多的外來來客。以以往由于于房價(jià)過過，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力有有限，他他們一般般都選擇擇租房，隨著房房地產(chǎn)市市場不斷斷成熟，房價(jià)的的回歸和和小戶型型產(chǎn)品的的出現(xiàn)為為這些外外來客提提供了在在北京“成個(gè)家家”的機(jī)會(huì)會(huì)，許多多人逐漸漸從租房房客轉(zhuǎn)入入了購房房大軍。 與那那些追求求生活氛氛圍絢麗麗多彩的的“新生代代”相比，他們對對住宅的的要求首首先是為為了解決決落腳的的地方，因而更更注重其其性價(jià)比比，顯得得比較務(wù)務(wù)實(shí)，不不會(huì)為那那些炒得得天花亂亂墜的概

52、概念所打打動(dòng)。 誰受受青睞 小戶戶型風(fēng)風(fēng)風(fēng)火火走走過了三三年，市市場的選選擇也從從另一個(gè)個(gè)側(cè)面表表達(dá)出購購房人的的喜好。平平方米的的超小戶戶型已經(jīng)經(jīng)不再被被吹捧，人們的的選擇更更趨于理理性，那那些設(shè)計(jì)計(jì)更為精精巧、符符合人體體功能需需要的合合理的小小戶型更更受消費(fèi)費(fèi)者青睞睞。 特點(diǎn)之四四： 低總價(jià)最最具吸引引力 年輕的置置業(yè)人群群購房受受到的限限制主要要來自于于經(jīng)濟(jì)壓壓力。他他們面臨臨的不是是能夠買買多好的的房子，而是是是否能夠夠買得起起房子的的問題。所以，對他們們來說，低總價(jià)價(jià)是最大大的吸引引力。 從調(diào)查問問卷中可可以清晰晰的看出出，對小小戶型總總價(jià)的要要求集中中在萬之間間，萬以下下占絕大大

53、多數(shù)；顯然消消費(fèi)者的的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力是決決定性因因素。對對小戶型型單價(jià)的的期望值值主要集集中在元元一檔，對單價(jià)價(jià)在元元以上的的小戶型型需求極極少。 除了買得得起之外外，現(xiàn)代代小家庭庭的新特特點(diǎn)是：還要住住得起。這其中中既包含含了前期期購房費(fèi)費(fèi)用，如如購房款款、契稅稅、維修修基金等等，也包包含了后后期居住住的運(yùn)行行費(fèi)用，如采暖暖費(fèi)、物物業(yè)費(fèi)等等。這些些費(fèi)用主主要都是是依據(jù)建建筑面積積來核算算的，選選擇小戶戶型也會(huì)會(huì)使后期期居住費(fèi)費(fèi)用降低低。 特點(diǎn)點(diǎn)之五 獨(dú)立廚房房是必需需 超小小戶型的的低總價(jià)價(jià)往往是是以縮小小單元面面積、犧犧牲居住住舒適度度為代價(jià)價(jià)的，比比如廚房房短缺、空間狹狹窄；住住宅功能能比較

54、單單一，各各居室一一字長蛇蛇排開，通風(fēng)、采光都都較差；一層十十幾戶至至幾十戶戶等問題題。 其實(shí)實(shí)購房者者雖然需需要低總總價(jià)的小小房子，但對居居住的功功能要求求并沒有有降低。從調(diào)查查結(jié)果可可以看出出，小戶戶型的購購房人雖雖然對于于建筑形形式板樓還還是塔樓樓沒有太太高的要要求，但但是以上上的購房房人有獨(dú)獨(dú)立客廳廳要求，都要要求有獨(dú)獨(dú)立廚房房。絕大大多數(shù)人人對交房房標(biāo)準(zhǔn)要要求較高高，至少少是廚、衛(wèi)精裝裝修，大大部分人人希望有有朝南的的房間。顯然然，設(shè)計(jì)計(jì)合理、功能完完善的舒舒適小戶戶型才是是消費(fèi)者者真正需需要的。業(yè)內(nèi)專專家普遍遍認(rèn)為，平平方米的的居室室，一般般可以有有足夠的的面積做做出獨(dú)立立的廚房房

55、、衛(wèi)生生間，起起居與臥臥室也能能做到完完全分離離，居住住舒適度度較高。功能性性更強(qiáng)一一些的還還有平方米米的居居室和平平方米的的居室室，這些些精巧戶戶型面積積雖小，但居住住功能和和大戶型型相比，沒有太太大的差差異，這這樣的小小戶型通通過精致致規(guī)劃，巧妙設(shè)設(shè)計(jì)，其其面積的的取舍點(diǎn)點(diǎn)盡量卡卡在既保保證功能能完善又又最少浪浪費(fèi)上，從而可可以做到到既經(jīng)濟(jì)濟(jì)而又不不局促。 特點(diǎn)點(diǎn)之六： 對位位置和周周邊環(huán)境境要求高高 小戶戶型由于于空間不不足所帶帶來的生生活缺憾憾需要較較為完善善的配套套設(shè)施來來彌補(bǔ)，如洗衣衣房、快快餐廳、咖啡館館等；同同時(shí)為使使工作與與生活能能夠迅速速切換，交通的的便捷和和商業(yè)、休閑的的

56、便利也也必不可可少。 從調(diào)查結(jié)結(jié)果中可可以看出出，小戶戶型的購購房人在在、中關(guān)關(guān)村、亞亞運(yùn)村區(qū)區(qū)域工作作的較多多，他們們對位置置、價(jià)格格、交通通和周邊邊環(huán)境綜綜合條件件的要求求較高，而開發(fā)發(fā)商背景景則無人人關(guān)注。顯然人人們對小小戶型的的需求十十分迫切切。地鐵鐵和公交交車仍是是購買小小戶型消消費(fèi)者的的出行首首選。對對生活配配套的要要求，調(diào)調(diào)查問卷卷顯示，對超市市的需求求最高，其次是是運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療和和網(wǎng)絡(luò)，顯然信信息與健健康是主主要生活活配套需需求。在在物業(yè)服服務(wù)方面面，主要要是對家家政和配配送中心心這類滿滿足日常常生活的的配套需需求較為為強(qiáng)烈。 泰躍躍公司的的小戶型型“計(jì)劃劃”的銷售售總監(jiān)季季滿如

57、認(rèn)認(rèn)為：小小戶型社社區(qū)的配配套應(yīng)該該設(shè)身處處地的為為方便業(yè)業(yè)主著想想，開發(fā)發(fā)商在為為小戶型型社區(qū)做做配套時(shí)時(shí)應(yīng)盡量量“符合”三個(gè)條條件：即即符合日日常生活活的需求求，符合合日常生生活的成成本，符符合日常常生活的的習(xí)慣。在社區(qū)區(qū)配套上上沒有必必要貼上上“高檔”與“品位”的標(biāo)簽簽，追求求的是“實(shí)在”“實(shí)用”與“實(shí)惠”。像小小型的超超市、餐餐館、酒酒吧、洗洗衣店等等都會(huì)為為業(yè)主提提供方便便的日常常需求。 特點(diǎn)點(diǎn)之七： 主要要還是自自己住 從調(diào)調(diào)查問卷卷中可以以清晰的的看出，購買小小戶型目目的主要要是用于于自住，部分人人選擇了了先自住住再投資資，選擇擇投資的的只有幾幾個(gè)。從從居住時(shí)時(shí)間上看看，普遍遍自

58、住都都在年年以上年以以內(nèi)，顯顯然小戶戶型對于于消費(fèi)者者個(gè)體來來說是過過渡型產(chǎn)產(chǎn)品，選選擇自住住年年以上的的只占。 由于于短期主主要是用用于自住住，因此此消費(fèi)者者對戶型型、配套套、周邊邊環(huán)境等等條件還還是比較較關(guān)注的的。而那那些小家家庭購房房群體（指只有有夫妻二二人的丁丁克一族族或三口口之家），對面面積和戶戶型的使使用功能能則要求求更高，從社區(qū)區(qū)配套看看，小家家庭購房房群體對對幼兒園園、購物物、交通通的依賴賴，要超超過洗衣衣房、咖咖啡屋、健身房房。 小戶風(fēng)潮潮之產(chǎn)品品篇在小戶型型的價(jià)格格評判上上直面小小戶型大敏感感話題 當(dāng)“小小戶型”與年輕輕、時(shí)尚尚、獨(dú)立立、低總總價(jià)、自自由等詞詞聯(lián)系起起來的時(shí)

59、時(shí)候，似似乎一夜夜間它就就紅遍了了京城上上下。就就如世界界上從來來沒有十十全十美美的事情情一樣，小戶型型的種種種問題也也隨著和“非常男男女”的入住住暴露在在大家面面前。反反思也好好不屑也也罷，今今年的小小戶型仍仍然高燒燒不退。 據(jù)不不完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)目前市市場上的的小戶型型項(xiàng)目已已有多個(gè)，有的甚甚至有幾幾十萬平平方米的的體量。 上周周五，本本報(bào)與焦焦點(diǎn)房地地產(chǎn)網(wǎng)合作，邀請了了目前市市場上比比較有代代表性的的小戶型型項(xiàng)目代代表，在在焦點(diǎn)房房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)與網(wǎng)友友就小戶戶型的若若干敏感感話題進(jìn)進(jìn)行了兩兩小時(shí)的的網(wǎng)上直直播。第一一關(guān)鍵詞詞：舒適適 為了了保證小小面積，你們的的小戶型型是否犧犧牲了居居住應(yīng)有有的舒

60、適適？ 吳江江：我從從三方面面介紹一一下后現(xiàn)現(xiàn)代城的的小戶型型產(chǎn)品。一是后后現(xiàn)代城城是個(gè)從從設(shè)計(jì)開開始的純純粹小戶戶型，并并非后期期改造的的，所以以它從頭頭到腳都都是按照照小戶型型的模式式設(shè)計(jì)的的，因此此針對性性比較強(qiáng)強(qiáng)，避免免了很多多不足，考慮比比較周到到，功能能分區(qū)和和各種使使用功能能都比較較齊全和和完善。 二是是我認(rèn)為為小戶型型的舒適適度不應(yīng)應(yīng)該只看看室內(nèi)，還要全全面衡量量舒適度度，比如如通風(fēng)、采光和和周圍的的配套情情況、空空間完善善程度等等，從這這方面看看后現(xiàn)代代城是比比較出色色的。 三是是后現(xiàn)代代城的“梯戶比比”，早期期的小戶戶型項(xiàng)目目一層有有二三十十套房子子，而后后現(xiàn)代城城一層只只