財(cái)稅-新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅的影響

1、精品文檔你我共享根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào)收入的通知要求“在境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)，自 2018年1月1日起施行 ;其他境內(nèi)上市企業(yè)， 自 2020 年 1 月 1 日起施行 ;執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，自 2021 年 1 月 1 日起施行。同時(shí)，允許企業(yè)提前執(zhí)行。按照新的收入準(zhǔn)則規(guī)定：滿足下列條件之一的，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù);否則，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)：(一 )客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。(二 )客戶能夠控制企業(yè)履約過(guò)程中在建的商品。(三 )企業(yè)履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可

2、替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言：采用新收入準(zhǔn)則的影響主要是部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)原則由原來(lái)的交付物業(yè)所有權(quán)特定時(shí)點(diǎn)一次性確認(rèn)收入，改為認(rèn)定為某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目采用按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，碧桂園控股有限公司(股票代號(hào)：2007.hk) 已于 2017 年 1 月 1 日起率先采用新的收入準(zhǔn)則，萬(wàn)科 A( 股票代號(hào) 000002) 從 2018年 1 月 1 日起開(kāi)始執(zhí)行。 而中糧地產(chǎn) (股票代號(hào) 000031) 、保利地產(chǎn) (股票代號(hào) 600048) 等多家國(guó)內(nèi)上市公司仍在采用舊的收入準(zhǔn)則。而從房地產(chǎn)企業(yè)

3、的所得稅申報(bào) 來(lái)說(shuō)，根據(jù)國(guó)稅發(fā)2009 31 號(hào)文第九條規(guī)定：企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月 )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后， 企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額， 同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。即在項(xiàng)目未完工之前，應(yīng)按照預(yù)計(jì)毛利來(lái)預(yù)繳申報(bào)和年度申報(bào)。 在項(xiàng)目完工當(dāng)年的匯算清繳時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的實(shí)際毛利再對(duì)以前年度已經(jīng)預(yù)計(jì)的毛利之間的差額進(jìn)行調(diào)整。那么新舊收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅申報(bào)又有何影響?會(huì)不會(huì)造成房地

4、產(chǎn)企業(yè)的重復(fù)繳稅和多繳稅?下面結(jié)合 18 版企業(yè)所得稅 季度申報(bào)表和17 版企業(yè)所得稅年度申報(bào)表對(duì)此作一簡(jiǎn)要分析說(shuō)明：情況一：假設(shè)A 房地產(chǎn)公司從2018 年 1 月 1 日?qǐng)?zhí)行新收入準(zhǔn)則。A 項(xiàng)目， 2018 年10 月取得預(yù)售證，當(dāng)期預(yù)售收入2 億， 2018 年按履約進(jìn)度確認(rèn)收入0.8 億，成本0.6 億。2019 年未發(fā)生預(yù)售收入，累計(jì)按履約進(jìn)度確認(rèn)收入1.5 億，成本 1.2 億 ;2020 年 2 月交房。確認(rèn)的實(shí)際收入2.2 億元，計(jì)稅成本1.8 萬(wàn)元，實(shí)際毛利0.4 億元。當(dāng)?shù)厮枚愵A(yù)計(jì)毛利率15% ，不考慮土增稅、城建稅等稅種及相關(guān)費(fèi)用。2018 年季度申報(bào)與年度申報(bào)：季度申

5、報(bào)時(shí)，當(dāng)期利潤(rùn)額0.2 億 ;按預(yù)售款2億的 15%，計(jì)算出特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額0.3 億，實(shí)際利潤(rùn)額0.5 億，申報(bào)繳納所得稅1250 萬(wàn)元。年度匯繳申報(bào)，因相關(guān)收入不符合所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)調(diào)減應(yīng)稅所得0.2億，按3000 萬(wàn)所得額申報(bào)，退稅 500 萬(wàn)元。一、 2018 年季度申報(bào)：腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享預(yù)繳稅款計(jì)算2018 年度匯繳申報(bào)：A105010 視同銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表A105000納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享A100000中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表(A 類(lèi) )腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享2019 年季度申

6、報(bào)與年度申報(bào)：項(xiàng)目累計(jì)按履約進(jìn)度確認(rèn)收入1.5 億，成本 1.2 億，2018年已確認(rèn)利潤(rùn)0.2 億， 19 年確認(rèn)利潤(rùn)0.1 億，則季度申報(bào)時(shí)，當(dāng)期利潤(rùn)0.1 億，應(yīng)納所得稅 250 萬(wàn)。年度匯繳申報(bào)時(shí)，因相關(guān)收入不符合所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)予調(diào)整。季度申報(bào)：預(yù)繳稅款計(jì)算腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享年度申報(bào)：A105000納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表A100000中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表(A 類(lèi) )腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享2020 年季度申報(bào)和年度申報(bào)：2020 年 2 月，項(xiàng)目實(shí)際交付，實(shí)際發(fā)生總收入2.2 億，總成本 1.8 億。企業(yè)所得稅符合完工確認(rèn)條件。季度申報(bào)：預(yù)繳稅款

7、計(jì)算腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享年度申報(bào)：A105010 視同銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表A105000納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享A100000中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表(A 類(lèi) )腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享情況二：假設(shè)B 房地產(chǎn)公司2018 年 1 月 1 日仍執(zhí)行舊收入準(zhǔn)則，其它情況同情況一。2018 年季度申報(bào)與年度申報(bào)：季度申報(bào)時(shí)， 按預(yù)售款2 億的 15% ，計(jì)算出特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額0.3 億，應(yīng)納所得稅750 萬(wàn)元。年度匯繳申報(bào)，無(wú)退補(bǔ)稅。季度申報(bào)：預(yù)繳稅款計(jì)算年度申報(bào)：腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享A105010 視同

8、銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表A105000納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享A100000中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表(A 類(lèi) )腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享2019 年季度申報(bào)與年度申報(bào)：因2019 年項(xiàng)目未完工，未交付。未發(fā)生預(yù)收收入，季度申報(bào)無(wú)收入，年度申報(bào)無(wú)調(diào)整。申報(bào) (略)2020 年季度申報(bào)和年度申報(bào)：2020 年 2 月，項(xiàng)目實(shí)際交付，企業(yè)所得稅符合完工確認(rèn)條件，會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)成本季度申報(bào)：腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享預(yù)繳稅款計(jì)算年度申報(bào)：A105010 視同銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表A105000納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)

9、表腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享A100000中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表(A 類(lèi) )腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享通過(guò)對(duì)以上情況的分析，可以看出： 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，無(wú)論是選擇采用新的收入準(zhǔn)則還是舊的收入準(zhǔn)則，對(duì)于項(xiàng)目總體的所得稅額沒(méi)有影響，但由于季度申報(bào)須根據(jù)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)進(jìn)行計(jì)算，不同的選擇可能會(huì)造成各期預(yù)繳所得稅額的變化。同時(shí)由于18 版企業(yè)所得稅季度申報(bào)表，在對(duì)主表第4 行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”說(shuō)明中作出了限制性規(guī)定： 本行填報(bào)金額不得小于上期申報(bào)金額。季度申報(bào)時(shí)不得調(diào)減預(yù)計(jì)毛利額，而只能在年報(bào)時(shí)調(diào)減。可能造成季度多繳所得稅，增加資金占用成本?？紤]到“稅收中性”的

10、原則，即相同的業(yè)務(wù)不能因?yàn)闀?huì)計(jì)處理方法的不同而造成稅收負(fù)擔(dān)的差異，建議總局在所得稅季度申報(bào)中增加相關(guān)會(huì)計(jì)差異調(diào)整欄次。腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享代理記賬找匯桔網(wǎng)，安全、專(zhuān)業(yè)、可靠! 匯桔網(wǎng)精選全國(guó)各地的代理記賬公司 ，為您提供所有稅務(wù)代繳，社保，匯算清繳，企業(yè)年報(bào)，殘保金審核，國(guó)地稅報(bào)道，工商業(yè)務(wù)等服務(wù)。全程信息化監(jiān)控，隨時(shí)了解做賬明細(xì)。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開(kāi)張圣聽(tīng)，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱

11、為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無(wú)大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱(chēng)之曰“能 ”，是以眾議舉寵為督：愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí)，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書(shū)、 長(zhǎng)史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來(lái)二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來(lái)，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎(jiǎng)率三軍，北定中原