廣西通泰米蘭風(fēng)尚價格評估市場分析研究報(bào)告課件

1、 目錄Contents第一章：宏觀經(jīng)濟(jì)分析第二章：房地產(chǎn)市場分析第三章：宏觀政策分析2011年上半年貴港市宏觀經(jīng)濟(jì)2007-2010年貴港市GDP及三大產(chǎn)業(yè)2007-2010年貴港市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額2007-2010年貴港市居民生活指數(shù)2007-2010年貴港市進(jìn)出口總額及國內(nèi)旅游收入2007-2010年貴港市金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款情況第四章：樓盤個案分析2011年貴港市房地產(chǎn)上半年市場分析2007-2010年貴港市房地產(chǎn)銷售額、均價及銷售面積 分析房地產(chǎn)行政政策國家宏觀金融政策貴港2011年上半年銷售量前五名分析直接競爭樓盤分析本項(xiàng)目價格預(yù)測通泰米蘭風(fēng)尚概況通泰米蘭風(fēng)尚位于貴港市市區(qū)

2、，南臨江北大道，東望中山路，西邊九龍新城，交通便利，項(xiàng)目占地面積15810.94，總建筑面積59566.1，其中商業(yè)建筑面積9448,住宅建筑面積41147，建筑密度30%，容積率3.2, 項(xiàng)目以多層住宅為主，采用了國內(nèi)外多種新戶型，不同戶型的建筑面積大多在70138平方米之間。綠地面積4828.6平方米估算方法和目的： 價格估算方法和目的旨在通過對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、房地產(chǎn)發(fā)展分析、宏觀政策面分析、樓盤個案分析以及項(xiàng)目自身分析，從而估算出當(dāng)前本項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的市場價格，并判斷本項(xiàng)目未來1年內(nèi)可能的價格走勢。價格評估內(nèi)容組成宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場分析宏觀政策分析樓盤個案分析項(xiàng)目初步評估價格范圍

3、項(xiàng)目未來一年 價格走勢預(yù)測評估目的價格評估目的第一章：宏觀經(jīng)濟(jì)分析2011年上半年貴港市宏觀經(jīng)濟(jì)2007-2010年貴港市GDP及三大產(chǎn)業(yè)2007-2010年貴港市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額2007-2010年貴港市居民生活指數(shù)2007-2010年貴港市旅游外匯及國內(nèi)旅游收入2007-2010年貴港市金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款情況宏觀經(jīng)濟(jì)分析貴港市2007-2010年經(jīng)濟(jì)分析三大產(chǎn)業(yè)地區(qū)生產(chǎn)總值基本保持2位數(shù)增長，城市經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展屬健康狀況。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）連續(xù)4年穩(wěn)步增長，將使城市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展期。三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，以工業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，城市支柱產(chǎn)業(yè)增強(qiáng)。宏觀經(jīng)濟(jì)分析貴港市2007

4、-2010年經(jīng)濟(jì)分析固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資額隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全社會固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)完成額逐年遞增，且增長速度較快。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資及地區(qū)生產(chǎn)總值的比重至2010年基本保持在10%左右的比例增長，房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀屬于健康發(fā)展階段.宏觀經(jīng)濟(jì)分析貴港市2007-2010年經(jīng)濟(jì)分析居民生活指數(shù)貧困大于59%溫飽50-59%小康40-49%富裕30-39%最富裕小于30%城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量逐年提高，最具有代表性的恩格爾系數(shù)指標(biāo)反映：至2009年后，貴港市恩格爾系數(shù)接近40%，意味著城市居民生活質(zhì)量水平已經(jīng)處于小康與富裕之間。未來將表現(xiàn)為高價值消費(fèi)品和投資品的消費(fèi)大幅增加。例如房產(chǎn)投資、汽車需求

5、、黃金及高檔商品的消費(fèi)等。宏觀經(jīng)濟(jì)面分析預(yù)測2011年貴港經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持兩位數(shù)增長趨勢，以上半年的增長幅度預(yù)計(jì)全年增速將超2010年的發(fā)展速度。對固定資產(chǎn)的投資將延續(xù)穩(wěn)步增長態(tài)勢，但房地產(chǎn)投資將有所回落。居民生活水平這兩三年將維護(hù)當(dāng)前的水平，體現(xiàn)在恩格爾系數(shù)在40%上下小幅浮動。作為港口城市，港口收入比重保持穩(wěn)定增長。金融機(jī)構(gòu)存貸款2010年末以來由于受國家金融調(diào)控政策影響，存款有所增加，貸款額有所減緩。貴港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對貴港房地產(chǎn)仍然保持旺盛的推動勢頭。人均生活指數(shù)的提高，對貴港市的投資型物業(yè)是利好因素。港口城市的發(fā)展方向，對貴港在全國的宣傳起到了積極作用，利于貴港市房地產(chǎn)市場的全國性

6、推廣。需要防范由于09-10年房地產(chǎn)投資額的劇增而給2011-2012年帶來的房地產(chǎn)投資過熱所帶來供應(yīng)過大的風(fēng)險(xiǎn)。貴港市2007-2010年經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)面分析預(yù)測第二部分 房地產(chǎn)市場分析2011年貴港市房地產(chǎn)上半年市場分析2007-2010年貴港市房地產(chǎn)銷售額、均價及銷售面積分析房地產(chǎn)市場分析2011年1-6月，商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積18.71萬平方米，共1515套。單套面積144平方米以下的占總預(yù)售面積的88%，占總預(yù)售套數(shù)的94%。單套面積90平方米以下的占總預(yù)售面積的17%，占總預(yù)售套數(shù)的26%。從銷售面積結(jié)構(gòu)上看，成交套型面積的峰值集中在面積區(qū)間90平方米和120平方米、120平方米和1

7、44平方米之間的戶型，分別占總量35%、38%。住宅實(shí)際銷售面積的委縮，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量大于市場的消化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)品大量過剩積壓，預(yù)期住宅市場將進(jìn)入供需平衡之間關(guān)系形態(tài)。貴港市2011年上半年房地產(chǎn)市場分析第三部分 宏觀政策分析房地產(chǎn)行政政策國家宏觀金融政策從2010年到2011年的近一年以來,房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了四次調(diào)控高峰,政策從多個角度推動目前過度市場化朝著半市場化、半保障化的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整主基調(diào)越來越清晰，在各個政策層面上也逐漸趨于嚴(yán)厲，未來房地產(chǎn)市場格局的調(diào)整必將加速。第一輪：2010年01月國十一條一、加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。二、增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地

8、供應(yīng)和開發(fā)利用效率。三、大差別化信貸政策著執(zhí)行力度，二套房貸款首付比例不得低于40%。四、繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。六、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。七、進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，有關(guān)部門要及時發(fā)布市場調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息，穩(wěn)定市場預(yù)期。九、力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。十、中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。十一、進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難的問題由省級人民政府負(fù)責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。第二輪：2010年4月

9、新國十條關(guān)鍵：提高二套房首付至五成，局部停止三套房貸，保障房及中小戶型供應(yīng)不低于總供地的七成。一、采取堅(jiān)決的措施，遏制房價過快上漲。二、建立考核問責(zé)機(jī)制。三、第二套住房的首付款比例不得低于50%，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。四、研制住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益稅收政策。五、增加居住用地有效供應(yīng)。六、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)量的70%。七、確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。八、加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)督。九、加大交易秩序監(jiān)管力度。十、完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。關(guān)鍵：全面停止

10、三套房貸，首套首付提高至30%，外地?zé)o一年納稅證明，停止房貸。嚴(yán)格執(zhí)行二套50%首付。宏觀政策分析第三輪：2010年09月國五條一、房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。二、各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。三、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。四、切實(shí)增加住房有效供給，各地要加大對各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和

11、用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的監(jiān)察考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。五、加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。第四輪：2011年1月國八條關(guān)鍵：不足五年轉(zhuǎn)讓，按銷售全額征收營業(yè)稅。二套首付不低于60%，已擁有兩套的本地居民限購，已擁有一套的外地居民限購，不能提供一年納稅證明的外地居民限購。一、2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。二、加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租

12、賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房，棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處，對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證

13、進(jìn)行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。六、原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑩碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對制造，散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。宏觀政策分析宏觀政策解讀及預(yù)測

14、“限外、限購、限貸”的全面收緊，必將推動市場客戶結(jié)構(gòu)集中化、低端化發(fā)展，從而將導(dǎo)致中高端住宅市場可能全面休克，而投資型購房將全面推出市場，改善型市場也將被嚴(yán)重壓制。戶籍套數(shù)2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月變化本地首套首付2成，貸款利率85折首付2成，貸款利率85折首付3成，貸款利率85折首付3成，貸款利率85折未來核心主力需求外地首套首付2成，貸款利率85折首付2成，貸款利率85折首付提高到3成，貸款利率85折，不能提供一年納稅證明，限貸首付提高到3成，貸款利率85折，限購一套；不能提供納稅證明，限購未來次主力需求本地二套首付二套不低于4成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價首付二套不低

15、于5成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價首付不低于50%，利率1.1倍首付不低于60%，利率1.1倍，限購一套未來邊緣客戶類型外地二套首付二套不低于4成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價首付二套不低于5成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價首付不低于50%，利率1.1倍，不能提供一年納稅證明，限貸全面限購全面停止本地三套及以上北京全面停貸房價過高城市全面停貸各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸全面限購全面停止外地三套及以上北京全面停貸房價過高城市全面停貸各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸全面限購全面停止需求面的變化金融準(zhǔn)備金率變化當(dāng)前準(zhǔn)備金率亦接近歷史高度，我們預(yù)計(jì)今年及未來兩年內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率將維持在高位運(yùn)行，即在20-22%之間。在價格層面，新國八條不在單

16、純提出控制房價過快上漲，而是要求各地方根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人均可支配收入水平確定年度房價目標(biāo)，首次對房價水平提出了具體的參考指標(biāo)，并于一季度公布，從而促動地方政府從嚴(yán)落實(shí)房價的控制水平。類別2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月價格層面對價格控制不提具體說法采取堅(jiān)決的措施，遏制房價過快上漲房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布價格面的變化日期商品住宅成交均價漲幅2007年19032008年2213

17、16.29%2009年257216.22%2010年287811.89%宏觀政策解讀及預(yù)測預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場平均價格同比2010年增幅持平或略有微漲，預(yù)計(jì)增幅8-13%，即市場平均價格在3110-3252元/平方米之間，大勢總結(jié)及判斷2011年房市將在“政策與市場基本面”的博弈中震蕩波動的態(tài)勢已基本確立，不確定性在持續(xù)增加。投資購房基本上將被驅(qū)逐出市場，剛需將占絕對主導(dǎo)地位，但二套改善需求仍有可為，更多套購房則階段性全面受限，面向非自住、非剛需或非本地需求的項(xiàng)目市場壓力陡增。2011年市場總體上將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化。微觀上的“有冷有熱”導(dǎo)致宏觀市場量價的“不冷不熱”。未來幾年住宅開發(fā)企業(yè)需要主動在戰(zhàn)

18、略上明確轉(zhuǎn)向中小戶型自住型住宅的開發(fā)，以順應(yīng)國家期待房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的戰(zhàn)略方向。需求面的變化預(yù)測本地三套購房和非本地戶籍購兩套和異地純投資被行政強(qiáng)制性封堵，投資需求被全面驅(qū)逐。對首套購房者繼續(xù)敞口，成絕對主力，在經(jīng)濟(jì)能力允許時，首套也應(yīng)會盡可能買大點(diǎn)的房子。對已有一套的本地戶籍居民購兩套應(yīng)會盡量買大房且最好趕在征房產(chǎn)稅前今早買，甚至把第一套小房也換成大房。無房外地戶口居民，應(yīng)會盡量一次到位買大房。對策中小戶型項(xiàng)目全力抓本地首次購房需求，市場會繼續(xù)穩(wěn)定活躍。大戶型項(xiàng)目主抓本地改善二套和外地戶籍首套。近兩年未開征稅城市該細(xì)分市場需求反而可能受刺激更活躍，戶型面積也要適當(dāng)加大且提高三居以上比例，以與該類客群新的購買取向更匹配。樓盤個案分析第四部分 樓盤個案分