房地產(chǎn)評(píng)估 第10章 房地產(chǎn)估價(jià)程序與估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)

1、PAGE 房地產(chǎn)估價(jià)程序與估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě) 10.1 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)程序10.1.1 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有估價(jià)業(yè)務(wù)，歸納起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源有下列3類(lèi)：第一類(lèi)，被動(dòng)接受，即坐等估價(jià)需求者找上門(mén)來(lái)征求估價(jià)服務(wù)。估價(jià)需求者可能是政府，也可能是企業(yè)、個(gè)人；可能是該房地產(chǎn)的所有者或使用者，也可能不是。第二類(lèi)，主動(dòng)爭(zhēng)取，即估價(jià)人員走出門(mén)去力爭(zhēng)為他人提供估價(jià)服務(wù)。這在估價(jià)業(yè)務(wù)商業(yè)化后是估價(jià)業(yè)務(wù)的最主要來(lái)源，特別是在估價(jià)機(jī)構(gòu)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下。當(dāng)然，即使在這種情況下估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)也不得采用不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段來(lái)爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)，如壟斷、低收費(fèi)、回扣詆毀競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，或迎合委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的不合理要求

2、，如答應(yīng)委托人可評(píng)估出其期望的價(jià)值等，爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)靠正常的宣傳、提高服務(wù)質(zhì)量擴(kuò)大知名度等。第三類(lèi)，自有自估，即對(duì)自己擁有或擬取得的房地產(chǎn)，自己提出估價(jià)要求，并自己進(jìn)行估價(jià)。這是對(duì)有估價(jià)能力者而言的，但這種估價(jià)不屬于專(zhuān)業(yè)估價(jià)行為，其估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告對(duì)外也不具有法律效力，僅供自己掌握以做到心中有數(shù)，如企業(yè)在清產(chǎn)核算時(shí)對(duì)自己擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其參加政府舉行的土地使用權(quán)拍賣(mài)、招標(biāo)出讓活動(dòng)擬報(bào)出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。10.1.2 簽訂估價(jià)委托合同1房地產(chǎn)估價(jià)合同的概念房地產(chǎn)估價(jià)合同是指委托方和受委托方簽訂的用于明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)估價(jià)合同屬于委托合同，委托方一般為需要對(duì)

3、特定的標(biāo)的物在特定時(shí)間對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的單位和個(gè)人，受委托方為具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)。2訂立房地產(chǎn)估價(jià)合同的法律依據(jù)訂立房地產(chǎn)估價(jià)合同的法律依據(jù)有：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定和的通知等，各省(自治區(qū)、直轄市)、市、縣各級(jí)人民政府也相繼制定了本地區(qū)的實(shí)施細(xì)則和實(shí)施辦法，一些地方還制定出了房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范合同文本，這些法規(guī)的發(fā)布，為簽訂房地產(chǎn)估價(jià)合同提供了法律依據(jù)。3房地產(chǎn)估價(jià)合同的主要內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)合同應(yīng)當(dāng)明確估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)方式以及有關(guān)估價(jià)的基本事項(xiàng)。其中估價(jià)的基本事項(xiàng)包括估價(jià)對(duì)象（包括評(píng)估標(biāo)的物的名稱(chēng)、四至界限），估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、明確估價(jià)報(bào)告書(shū)的交付日期。

4、其中估價(jià)報(bào)告書(shū)的交付日期一般是委托人提出的，估價(jià)人員應(yīng)盡量滿(mǎn)足這一要求。但當(dāng)估價(jià)難度較大而委托估價(jià)者提出的時(shí)間太短以至于不能保證公平合理地評(píng)估出價(jià)格時(shí)，估價(jià)人員也可向委托人說(shuō)明原因，商定一個(gè)較合適的時(shí)間，而此時(shí)一旦明確了交付估價(jià)報(bào)告書(shū)的日期后，估價(jià)人員必須按期保質(zhì)地完成估價(jià)報(bào)告書(shū)，否則會(huì)影響估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的信譽(yù)。在明確了有關(guān)事項(xiàng)之后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂估價(jià)合同(或協(xié)議)。估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括：委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)(包括名稱(chēng)或者姓名和住所)；估價(jià)目的；估價(jià)對(duì)象；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；委托人應(yīng)提供的資料及對(duì)所提供資料作出真實(shí)性和合法性的承諾；估價(jià)服務(wù)費(fèi)用及其支付方式：估價(jià)報(bào)告交付日期；違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方法

5、；委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。如下房地產(chǎn)估價(jià)合同：房地產(chǎn)估價(jià)委托合同委托估價(jià)方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)受理估價(jià)方：房地產(chǎn)估價(jià)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，茲就房地產(chǎn)估價(jià)事宜訂立本合同，內(nèi)容如下： 一、甲方因 的需要，委托乙方對(duì)下列房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià) 。 二、乙方應(yīng)根據(jù)甲方估價(jià)需要，保證對(duì)上列房地產(chǎn)予以客觀、公正地估價(jià)，最后出具該委估房地產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書(shū)，于 年 月 日交付甲方。 三、甲方應(yīng)于 年 月 日前將委估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)狀況、稅務(wù)或建造費(fèi)用等估價(jià)所必需的材料提交給乙方，或配合乙方向有關(guān)部門(mén)查閱、抄錄委估房地產(chǎn)估價(jià)所必要的資料。甲方應(yīng)提交給乙方的資料具體如下： 。 四、乙

6、方在估價(jià)期間需要到現(xiàn)場(chǎng)勘察，甲方須陪同并應(yīng)提供方便和配合。 五、乙方對(duì)甲方委估房地產(chǎn)的文件資料應(yīng)妥善保管并盡保密之責(zé)，非經(jīng)甲方同意不得擅自公開(kāi)或泄露給他人。 六、甲方應(yīng)付給乙方的估價(jià)費(fèi)依甲乙雙方認(rèn)同的下列收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付： 自本合同簽訂之日起 日內(nèi)，甲方先預(yù)付給乙方 元，余款待乙方將估價(jià)報(bào)告書(shū)交付甲方時(shí)付清。七、乙方如無(wú)特殊原因和正當(dāng)理由，不得遲于本合同規(guī)定的時(shí)間交付估價(jià)報(bào)告書(shū)。甲方如不按本合同規(guī)定的時(shí)間向乙方交付前述有關(guān)文件、圖紙、憑證等資料，乙方可按耽誤時(shí)間順延估價(jià)報(bào)告書(shū)的交付時(shí)間。八、任何一方都不得擅自終止合同，甲方如果中途中斷委托估價(jià)請(qǐng)求，須經(jīng)乙方同意，如乙方工作已經(jīng)過(guò)半，甲方應(yīng)付給乙方全

7、部費(fèi)用。九、其它： 。十、本合同自甲乙雙方正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經(jīng)對(duì)方同意不得隨意更改。如有未盡事宜，需經(jīng)雙方協(xié)商解決。十一、本合同壹式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。本合同于 年 月 日正式簽訂。甲方： 乙方： 法定代表人： 法定代表人： 地址： 地址： 郵編： 郵編： 電話(huà)： 電話(huà)： 簽章： 簽章： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 10.2 估價(jià)操作程序房地產(chǎn)估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序，通俗一點(diǎn)講，就是在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，從頭到尾需要哪些工作，應(yīng)當(dāng)先做什么、后做什么。因此，透過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)程序，可以看到房地產(chǎn)估價(jià)的全

8、過(guò)程，可以了解到房地產(chǎn)估價(jià)中各項(xiàng)具體工作之間的內(nèi)在邏輯聯(lián)系。按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求，房地產(chǎn)估價(jià)自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間，一宗房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的全過(guò)程和步驟應(yīng)按下列程序進(jìn)行：（1）明確估價(jià)基本事項(xiàng)；（2）擬定估價(jià)作業(yè)方案；（3）搜集估價(jià)所需資料；（4）實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；（5）選定估價(jià)方法計(jì)算；（6）確定估價(jià)結(jié)果；（7）撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；（8）估價(jià)資料歸檔。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)按照上述步驟進(jìn)行，不得隨意省略估價(jià)程序，在實(shí)際估價(jià)中，各步驟之間不是完全割裂的，相互之間可以有一些交叉，甚至需要一定的反復(fù)。10.2.1 明確估價(jià)基本事項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的、對(duì)特定房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）、在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值

9、做出估計(jì)。所以，明確估價(jià)基本事項(xiàng)包括明確估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象和估價(jià)時(shí)點(diǎn)。在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭，在明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)與委托人共同商議，最后征得委托人的認(rèn)可，在明確了有關(guān)事項(xiàng)之后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面委托估價(jià)合同。1明確估價(jià)目的由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價(jià)目的，其估價(jià)結(jié)果往往不同，所以，必須明確委托人請(qǐng)求估價(jià)的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價(jià)。在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中，由于委托人可能不懂得要提出估價(jià)目的或不懂得如何表達(dá)其估價(jià)目的，因此往往是估價(jià)人員提出問(wèn)題，委托人認(rèn)可。有時(shí)，估價(jià)目的也可以通過(guò)了解未來(lái)所要提供的估價(jià)報(bào)告的用途來(lái)明確，即通過(guò)將要完

10、成的估價(jià)報(bào)告究竟是提交給誰(shuí)使用或由誰(shuí)來(lái)認(rèn)可來(lái)明確。2明確估價(jià)對(duì)象明確估價(jià)對(duì)象包括明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況，首先要弄清楚委托人要求估價(jià)的房地產(chǎn)具體是什么，范圍多大，例如，是土地，還是建筑物，還是土地與建筑物的合成體，還是其中的某一部分，如果是正在經(jīng)營(yíng)中的賓館，是否還包含其中配備的家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。其次，估價(jià)人員應(yīng)明白在明確估價(jià)目的中所講的，依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容。因此，估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法

11、規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。在明確估價(jià)對(duì)象時(shí)，估價(jià)人員還應(yīng)向委托人提出可由其提供的反映該估價(jià)對(duì)象基本狀況的資料，如坐落位置、四至、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)狀況（擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)，如果是使用權(quán)，使用年限為多長(zhǎng)，已使用了多少年，還剩余多少年）等。3明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)是要明確所要評(píng)估的價(jià)值是指哪個(gè)具體時(shí)間上的價(jià)值，如果這一點(diǎn)不明確，將難以估價(jià)，因?yàn)橥蛔诜康禺a(chǎn)在不同的時(shí)間，價(jià)值會(huì)有所不同，但在這個(gè)方面，委托人往往也不懂得要提出估價(jià)時(shí)點(diǎn)，這也需要估價(jià)人員提出問(wèn)題，讓委托人回答認(rèn)可。多數(shù)估價(jià)是對(duì)當(dāng)前的價(jià)值時(shí)行評(píng)估，但在某些情況下需要對(duì)過(guò)去某個(gè)時(shí)間的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，或?qū)ξ磥?lái)某個(gè)時(shí)間的價(jià)值進(jìn)

12、行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在、過(guò)去還是未來(lái)，這是由估價(jià)目的決定的。所以，估價(jià)時(shí)點(diǎn)也不是委托人或估價(jià)人員可以隨意假定的，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。另外，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，一般要精確到日，從理論上講，估價(jià)時(shí)點(diǎn)的詳細(xì)程度與估價(jià)的難易程度有關(guān)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)越具體，要求的估價(jià)精度越高，估價(jià)難度也就越大。10.2.2 擬訂估價(jià)作業(yè)方案在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案主要包括擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法、擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道、預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)和估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告交付日期，便可知估價(jià)項(xiàng)目

13、的大小、難易和緩急，從而可以確定投入多少人力參加估價(jià)。由于某些估價(jià)人員擅長(zhǎng)某些類(lèi)型的房地產(chǎn)的估價(jià)，或擅長(zhǎng)運(yùn)用某種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，或擅長(zhǎng)某種估價(jià)目的的估價(jià)，在前面估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的等已明確，初步選擇了擬采用的估價(jià)方法的條件下，還可以確定由哪些估價(jià)人員參加估價(jià)更合適。隨著估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)估價(jià)精度要求越來(lái)越高，估價(jià)對(duì)象越來(lái)越復(fù)雜、估價(jià)目的越來(lái)越多，估價(jià)人員應(yīng)有適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)分工，有時(shí)還需要聘請(qǐng)其他領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)人員協(xié)助工作，如建筑師、設(shè)備工程師等。估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排，主要是為了對(duì)估價(jià)過(guò)程中的各項(xiàng)工作預(yù)先做出具體安排，包括對(duì)作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時(shí)間進(jìn)度、所需經(jīng)費(fèi)等的安排，以便控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作。通

14、常最好附以流程圖、進(jìn)度表等，特別是對(duì)于那些大型、復(fù)雜的估價(jià)項(xiàng)目。 10.2.3 搜集估價(jià)所需資料估價(jià)人員平常就應(yīng)留意搜集估價(jià)所需的有關(guān)資料，在估價(jià)時(shí)更應(yīng)如此。估價(jià)所需的資料主要包括對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料、對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料、類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料和反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料等四個(gè)方面。對(duì)于所有直接或間接影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的資料都應(yīng)盡量搜集，包括：政治、法律、經(jīng)濟(jì)（包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)政策）、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等方面的資料，以及房地產(chǎn)供求方面的資料，包括：不同地段、用途、規(guī)模、檔次、價(jià)位、平面布置等的房地產(chǎn)供求狀況，如供給量、有

15、效需求量、空置量和空置率等。在供給量中應(yīng)包括：已完成的項(xiàng)目、在建的項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及預(yù)計(jì)它們投入市場(chǎng)的時(shí)間。搜集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法。對(duì)于比較法而言，主要是搜集交易實(shí)例資料；對(duì)于成本法而言，主要是搜集成本實(shí)例資料；對(duì)于收益法而言，主要是搜集收益實(shí)例資料。而具體應(yīng)搜集的內(nèi)容，則需要針對(duì)估價(jià)方法中的計(jì)算所需要的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行，如對(duì)供出租用的寫(xiě)字樓擬選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，則需要搜集規(guī)劃限定的用途、建筑高度、容積率、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、擬開(kāi)發(fā)費(fèi)用等方面的資料。在搜集實(shí)例資料時(shí)，應(yīng)考察它們是否有受到非正常的或人為因素的影響，如果有，則此實(shí)例資料只有在能確定其受影響

16、的程度并能進(jìn)行修正的情況下才可被采用。搜集資料的渠道有委托人提供、實(shí)地查勘獲得、到政府有關(guān)部門(mén)查閱和詢(xún)問(wèn)有關(guān)當(dāng)事人、咨詢(xún)公司等。對(duì)所搜集的資料應(yīng)進(jìn)行核實(shí)，搜集完資料后，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行整理、分類(lèi)，以便查閱和對(duì)資料進(jìn)行分析，因?yàn)橘Y料是絕不會(huì)“自己說(shuō)話(huà)的”。10.2.4 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘是指估價(jià)人員就委托人介紹或提供的估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況，對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)等資料，到實(shí)地進(jìn)行核實(shí)，親臨現(xiàn)場(chǎng)感受估價(jià)對(duì)象的位置、周?chē)h(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修等狀況，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情和市場(chǎng)特性，對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周?chē)h(huán)境、景觀或臨路狀況進(jìn)行拍照等，補(bǔ)充搜集

17、估價(jià)所需的其他資料。實(shí)地查勘有利于加深估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)識(shí)，形成一個(gè)直觀、具體的印象，獲取文字資料所無(wú)法或難以表述的細(xì)節(jié)。在實(shí)地查勘時(shí)，一般需要委托人中熟悉估價(jià)對(duì)象相關(guān)情況的人員陪同，估價(jià)人員要認(rèn)真聽(tīng)取陪同人員的介紹，詳細(xì)詢(xún)問(wèn)在估價(jià)中所需弄清楚的問(wèn)題，并將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來(lái)，形成“實(shí)地查勘記錄”。完成實(shí)地查勘后，實(shí)地查勘人員和委托人中的陪同人員都應(yīng)在“實(shí)地查勘記錄”上簽名，并注明實(shí)地查勘日期。10.2.5 選定估價(jià)方法計(jì)算估價(jià)方法的選用，取決于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類(lèi)型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量。此前已根據(jù)估價(jià)對(duì)象初步選擇了估價(jià)方法，在此應(yīng)根據(jù)搜集到資料情況，正式確定所

18、要采用的估價(jià)方法。關(guān)于所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量，需要指出的是，有些是真正缺乏所需要的資料，有些可能是估價(jià)人員沒(méi)有盡力去搜集，影響估價(jià)方法的選用不包括后一種情況。估價(jià)方法選定后就是進(jìn)行具體的計(jì)算，如何運(yùn)用各種估價(jià)方法計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，已在前面介紹各種估價(jià)方法時(shí)作了詳細(xì)說(shuō)明。10.2.6 確定估價(jià)結(jié)果選用不同估價(jià)方法所確定的估價(jià)結(jié)果可能存在差異，估價(jià)人員應(yīng)比較分析這些計(jì)算結(jié)果及其差異。當(dāng)這些計(jì)算結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因，尋找和排除出現(xiàn)差異的原因，可以按照從低級(jí)錯(cuò)誤到高級(jí)錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查：計(jì)算過(guò)程是否有誤、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、參數(shù)選取是否合理、公式選用是否恰當(dāng)、所選用的估價(jià)方法是否

19、切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的和是否符合估價(jià)原則等，需要強(qiáng)調(diào)的是，估價(jià)中的每一個(gè)數(shù)字都要有來(lái)源依據(jù)。在確認(rèn)所有的計(jì)算結(jié)果無(wú)誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等數(shù)學(xué)方法之一，求出一個(gè)綜合結(jié)果。當(dāng)選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時(shí)，通常是對(duì)評(píng)估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價(jià)方法所計(jì)算出的結(jié)果賦予較大的權(quán)數(shù)，反之，賦予較小的權(quán)數(shù)。在采用數(shù)學(xué)方法求出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，估價(jià)人員還應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素（由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，估價(jià)人員不能拘泥于用某些計(jì)算公式得出的結(jié)果，還需要依靠自己的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的理解來(lái)把握價(jià)格），同時(shí)可聽(tīng)取有關(guān)人士的意見(jiàn)，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)

20、整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確闡述其理由。 10.2.7 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告具體內(nèi)容見(jiàn)10.310.2.8 審核估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的審核是對(duì)估價(jià)報(bào)告的全面性、公開(kāi)性、客觀性、準(zhǔn)確性，概括性以及估價(jià)報(bào)告外觀質(zhì)量的審核，它又分為估價(jià)報(bào)告外部審核、內(nèi)部審核，以及由估價(jià)報(bào)告而引起的糾紛的審核。1外部審核外部審核是指房地產(chǎn)行政部門(mén)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)合法性(指其估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和評(píng)估人員執(zhí)業(yè)資格)和估價(jià)對(duì)象的合法性進(jìn)行審核，以及估價(jià)報(bào)告使用者對(duì)其評(píng)估價(jià)格的合理性進(jìn)行審核，對(duì)估價(jià)報(bào)告所確認(rèn)的市場(chǎng)價(jià)格的準(zhǔn)確性進(jìn)行審核。2內(nèi)部審核內(nèi)部審核是指評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部對(duì)評(píng)估人員，報(bào)告內(nèi)容，所采

21、用估價(jià)方法，以及所采用資料等方面進(jìn)行全面的內(nèi)部審核。如估價(jià)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部三級(jí)審核:（1）估價(jià)師審核，具體審核以下幾個(gè)方面：資料取證是否完整；標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)是否明晰；工作底稿組織、分類(lèi)、內(nèi)容是否完整；評(píng)估信息、評(píng)估參數(shù)確定是否完整；評(píng)估方法的選擇是否正確；評(píng)估過(guò)程計(jì)算是否正確，分類(lèi)及匯總是否完整、準(zhǔn)確；評(píng)估報(bào)告書(shū)初稿、數(shù)據(jù)是否正確，說(shuō)明事項(xiàng)是否清楚，附件是否完整；評(píng)估報(bào)告書(shū)、表格校對(duì)有無(wú)錯(cuò)誤。（2）部門(mén)經(jīng)理審核，具體審核以下幾個(gè)方面；重要標(biāo)的物的評(píng)估工作底稿是否完整，結(jié)論是否準(zhǔn)確；評(píng)估方法與評(píng)估目的是否相符；評(píng)估報(bào)告格式和用語(yǔ)是否符合規(guī)范要求；對(duì)標(biāo)的物有重要影響的未決有關(guān)事項(xiàng)及其他特殊事項(xiàng)的有關(guān)資料和聲

22、明的陳述是否恰當(dāng)。（3）主任審核，具體審核以下幾個(gè)方向內(nèi)容；評(píng)估項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)是否明晰；評(píng)估程序是否正確；評(píng)估操作過(guò)程是否按照規(guī)范操作；各類(lèi)標(biāo)的物評(píng)估事項(xiàng)說(shuō)明和復(fù)核簽章是否齊全、準(zhǔn)確；報(bào)告格式和表述及附表是否符合規(guī)范要求；評(píng)估報(bào)告所應(yīng)披露事項(xiàng)是否均已被正確披露。3由房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告引起糾紛的審核由于房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)兩者的結(jié)合，是對(duì)客觀事物通過(guò)人們有目的的活動(dòng)體現(xiàn)出來(lái)，其估價(jià)結(jié)果將受估價(jià)機(jī)構(gòu)，估價(jià)人員以及估價(jià)人員對(duì)標(biāo)的物的認(rèn)識(shí)所收集到的資料，所采用的方法，估價(jià)活動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)等多方面的影響，會(huì)使估價(jià)結(jié)果與實(shí)際價(jià)格產(chǎn)生偏差，導(dǎo)致估價(jià)報(bào)告的結(jié)果也產(chǎn)生偏離，這些糾紛由各地的房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)的有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行審核。1

23、0.2.9估價(jià)資料歸檔完成并向委托人出具估價(jià)報(bào)告后，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)對(duì)涉及該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。保存的檔案資料應(yīng)包括：委托估價(jià)合同，向委托人出具的估價(jià)報(bào)告（包括附件），實(shí)地查勘記錄，估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽的情況，估價(jià)中的不同意見(jiàn)和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)等，估價(jià)資料的保存時(shí)間一般應(yīng)在15年以上。估價(jià)資料歸檔是為了方便今后的估價(jià)和管理，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不斷提高估價(jià)水平，同時(shí)也有助于解決以后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛，還有助于政府主管部門(mén)和行業(yè)自律性組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核。10.3 估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)10.3.1 估價(jià)報(bào)告的概念估價(jià)人員在確定了最終

24、的估價(jià)結(jié)果后，應(yīng)撰寫(xiě)正式的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告可視為估價(jià)人員提供給委托人的“產(chǎn)品”，是在完成估價(jià)后給委托人的正式答復(fù)，是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件，也是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的高低，除了取決于估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價(jià)方法選用的正確性、參數(shù)確定的合理性，還取決于估價(jià)報(bào)告的格式、文字表述水平及印刷質(zhì)量。前者可以說(shuō)是估價(jià)報(bào)告的內(nèi)在質(zhì)量，后者可以說(shuō)是估價(jià)報(bào)告的外在質(zhì)量，兩者不可偏廢。10.3.2 估價(jià)報(bào)告的形式估價(jià)報(bào)告的形式分為口頭報(bào)告（如專(zhuān)家證詞）和書(shū)面報(bào)告。書(shū)面報(bào)告按照其格式又可分為表格式報(bào)告和敘述式報(bào)告。對(duì)于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)，且

25、單宗房地產(chǎn)的較低時(shí)，估價(jià)報(bào)告可以采用表格的形式，如舊城區(qū)居民房屋搬遷補(bǔ)償估價(jià)；居民預(yù)購(gòu)商品住宅的抵押估價(jià)報(bào)告，也可以采用表格的形式。敘述式報(bào)告能使估價(jià)人員有機(jī)會(huì)充分論證和解釋其分析、意見(jiàn)和結(jié)論，使估價(jià)結(jié)果更具有說(shuō)服力，敘述式報(bào)告是估價(jià)人員履行對(duì)委托人責(zé)任的最佳方式，所以，敘述式報(bào)告是最普遍、最完整的。無(wú)論是口頭報(bào)告和書(shū)面報(bào)告，表格式報(bào)告和敘述式報(bào)告，都只是表現(xiàn)形式的不同，對(duì)它們的基本要求是相同的。下面主要以敘述式報(bào)告來(lái)說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的有關(guān)要求和內(nèi)容。10.3.3 對(duì)估價(jià)報(bào)告的總要求估價(jià)報(bào)告應(yīng)全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和結(jié)論。具體來(lái)說(shuō)應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：1全面性估價(jià)報(bào)告應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及

26、的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。如果僅以結(jié)論告知，必然會(huì)使委托人或估價(jià)報(bào)告使用者對(duì)其信任度降低。2公正性和客觀性估價(jià)報(bào)告應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)論，做出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。3準(zhǔn)確性估價(jià)報(bào)告的用語(yǔ)應(yīng)力求清楚、準(zhǔn)確、避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫(xiě)和主，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說(shuō)明，并描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。4概括性估價(jià)報(bào)告應(yīng)使用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來(lái)說(shuō)明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。5

27、估價(jià)報(bào)告的紙張、封面設(shè)計(jì)、排版、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量，盡量做到圖文并茂。10.3.4 估價(jià)報(bào)告的組成和內(nèi)容一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下8個(gè)部分組成。1封面封面的內(nèi)容一般包括下列幾項(xiàng)：（1）標(biāo)題，這是指估價(jià)報(bào)告的名稱(chēng)，如“房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”。（2）估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)，說(shuō)明該估價(jià)項(xiàng)目的全稱(chēng)，通常用采用估價(jià)對(duì)象的名稱(chēng)。（3）委托人，說(shuō)明該估價(jià)項(xiàng)目的委托人的名稱(chēng)或者姓名。其中，委托人為單位的，為單位全稱(chēng)，委托人為個(gè)人的，為其姓名。（4）估價(jià)機(jī)構(gòu)，說(shuō)明受理該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱(chēng)。（5）估價(jià)作業(yè)期，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日。（6）估價(jià)報(bào)告編號(hào)，說(shuō)明該估價(jià)報(bào)告在估價(jià)機(jī)構(gòu)的編號(hào)，以便于歸檔和

28、今后的統(tǒng)計(jì)和查找等。2目錄目錄中通常按前后次序列出估價(jià)報(bào)告的各個(gè)組成部分的名稱(chēng)、副標(biāo)題及其對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼，以使委托人或估價(jià)報(bào)告使用者對(duì)估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個(gè)總體了解、并容易找到其感興趣的內(nèi)容。如下房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告目錄：目錄致委托方函（ ）估價(jià)師聲明（ ）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（ ）估價(jià)結(jié)果報(bào)告（ ）估價(jià)技術(shù)報(bào)告（ ）附件（目錄）（ ）3致委托人函致委托人函是正式地將估價(jià)報(bào)告呈送給委托人的信件，在不遺漏必要事項(xiàng)的基礎(chǔ)上應(yīng)盡量簡(jiǎn)潔，其內(nèi)容一般包括下列幾項(xiàng)：（1）致函對(duì)象，這是委托人的名稱(chēng)或者姓名。（2）致函正文，說(shuō)明估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告有效期（是指使用估價(jià)報(bào)告不得超過(guò)的時(shí)間

29、界限。如到未來(lái)某個(gè)年月日止，或自估價(jià)報(bào)告完成或交付之日起多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)有效。它不同于估價(jià)責(zé)任期；如果估價(jià)報(bào)告在其有效期內(nèi)得到使用，則估價(jià)責(zé)任期應(yīng)是無(wú)限期的；如果估價(jià)報(bào)告超過(guò)了其有效期還未得到使用，則估價(jià)責(zé)任期就是估價(jià)報(bào)告有效期）。另外，通常說(shuō)明隨此函附交一份（或多份）估價(jià)報(bào)告。（3）致函落款，為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱(chēng)，加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并由法定代表人或負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師簽名、蓋章。（4）致函日期，這是指致函的年月日，也即正式出具估價(jià)報(bào)告的日期。如下房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的致委托方函:致委托估價(jià)函（先生女士）：或單位受您們的委托，本公司特派評(píng)估人員對(duì)位于路小區(qū)單元（房屋所有權(quán)證：房權(quán)證R字第號(hào)）的房地產(chǎn)進(jìn)行了

30、抵押價(jià)值評(píng)估，為確定房地產(chǎn)按揭抵押貸款額度提供參考依據(jù)。估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，總建筑面積為156.15平方米(其中單元共有面積為16.42平方米)?，F(xiàn)根據(jù)國(guó)家及政府頒布的法規(guī)和政策文件、本評(píng)估單位掌握的資料以及產(chǎn)權(quán)人所提供的相關(guān)資料，按照估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用市場(chǎng)法，并結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)行情進(jìn)行分析計(jì)算，確定滿(mǎn)足估價(jià)對(duì)象的全部限制條件下，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年08月30日)之抵押價(jià)值為（人民幣）：叁拾貳萬(wàn)零陸佰元整(小寫(xiě)：￥320600元)。詳見(jiàn)表10-1 表10-1估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間建筑面積評(píng)估單價(jià)抵押價(jià)值應(yīng)繳稅費(fèi)扣稅凈值2001年156.15m￥3380元m2￥320600￥5

31、00元￥320100元注：1、此和交易稅費(fèi)為根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地現(xiàn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)規(guī)定。2、若估價(jià)對(duì)象如果以估價(jià)結(jié)果在五年內(nèi)再次進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓時(shí)，賣(mài)方還需繳納營(yíng)業(yè)稅約為（人民幣）：壹萬(wàn)柒仟捌佰元整（小寫(xiě)：￥17800元）。此致！法定代表人：房地產(chǎn)估價(jià)有限公司二六年九月二日4估價(jià)師聲明在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由所有參加該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。該聲明告知委托人和估價(jià)報(bào)告使用者，估價(jià)師是以客觀公正的方式進(jìn)行估價(jià)的，同時(shí)它對(duì)簽名的估價(jià)師也是一種警示。估價(jià)師聲明通常包括下列內(nèi)容：估 價(jià) 師 聲 明 我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)

32、論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GBT5029l一1999)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，擬定本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、拍照。6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供過(guò)重要的專(zhuān)業(yè)幫助。估價(jià)師簽名：二六年九月二日5估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)的假設(shè)和限制條件是說(shuō)明估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，在估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理有其可能的影響，估價(jià)報(bào)告使用的限制條件等。例如

33、，說(shuō)明沒(méi)有進(jìn)行面積測(cè)量，或者說(shuō)明有關(guān)估價(jià)對(duì)象的資料來(lái)源被認(rèn)為是可靠的。在估價(jià)報(bào)告中陳述估價(jià)的假設(shè)和限制條件，一方面是保護(hù)估價(jià)人員，另一方面是告知、保護(hù)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者。如下的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)在建工程估價(jià)報(bào)告估價(jià)的假設(shè)和限制條件。估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、經(jīng)到市國(guó)土局查檔及咨詢(xún)，估價(jià)對(duì)象宗地仍為無(wú)償劃撥用地，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果包含辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)應(yīng)向政府補(bǔ)交土地出讓金等各項(xiàng)稅費(fèi)。2、依據(jù)房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證，房屋所有權(quán)人與土地使用者不一致。經(jīng)查房屋所有權(quán)證及房屋他項(xiàng)權(quán)證記載，估價(jià)對(duì)象由房屋所有權(quán)人有限公司向市公司購(gòu)買(mǎi)土地，但未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，假設(shè)可補(bǔ)辦過(guò)戶(hù)手續(xù)。3、依據(jù)房屋所有權(quán)

34、證及房屋分層平面圖，計(jì)算主樓各分層建筑面積如表10-2，附樓建筑面積從市房產(chǎn)局查檔而來(lái)，今后以房管部門(mén)核發(fā)的分幢(層)房屋所有權(quán)證的面積為準(zhǔn)。 表10-2幢層次面積（）備注主樓二層1581.012含一層（架空層作設(shè)備用房）及頂層局部分?jǐn)側(cè)龑?028.073含一層（架空層）、二層步梯間、頂層局部分?jǐn)偹膶?66.344五二十層13803.115附樓整幢1183.156查房產(chǎn)局檔案資料合計(jì)19561.704、依據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象主樓于2000年停建，附樓于1998年建成，假設(shè)與實(shí)際情況相符。5、估價(jià)對(duì)象主樓24層已由承租人裝修使用，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果包含主樓24層室內(nèi)裝修。但不包括室內(nèi)空調(diào)主機(jī)

35、等可移動(dòng)設(shè)備。6、本報(bào)告有效期為壹年，隨著時(shí)間的推移或房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大時(shí)，其估價(jià)結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)整或復(fù)估。6估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)簡(jiǎn)明扼要地說(shuō)明下列內(nèi)容：房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（1）委托方（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱(chēng)，法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名和住所）。（2）估價(jià)方（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱(chēng)、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)）。（3）估價(jià)對(duì)象（概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱(chēng)，坐落，面積，形狀，四至、周?chē)h(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說(shuō)明

36、應(yīng)包括：名稱(chēng)，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）。（4）估價(jià)目的（說(shuō)明本次估價(jià)的目的和使用方向）。（5）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說(shuō)明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日）。（6）價(jià)值定義（說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）。（7）估價(jià)依據(jù)（說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）。（8）估價(jià)原則（說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）。（9）估價(jià)方法（說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）。（10）估價(jià)結(jié)果（

37、說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫(xiě)金額。若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）。（11）估價(jià)人員（列出所有參加本次估價(jià)人員姓名、估價(jià)資格或職稱(chēng)，并由本人簽名、蓋章）。（12）估價(jià)作業(yè)日期（說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日）。（13）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年）。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果報(bào)告范例如下所示：估價(jià)結(jié)果報(bào)告1、委托方機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：人民法院機(jī)構(gòu)住所：法定代表電話(huà)號(hào)碼2、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 機(jī)構(gòu)住所：資格等級(jí)：法定代表：電話(huà)號(hào)碼：3、估

38、價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況見(jiàn)表10-3、10-4、10-5和10-6所示。 基本情況 表10-3名 稱(chēng)大廈主樓及附樓公共配套齊全坐 落現(xiàn) 狀主樓主體為停建工程，其中24層已裝修使用。附樓為現(xiàn)房面 積總建筑面積1956.70m2，其中主樓8378.544 m2，附樓1183.156 m2；宗地總面積3596.5 m2現(xiàn) 勢(shì)坡地景 觀良好環(huán) 境良好權(quán) 屬有限公司 建筑物情況表 表10-4層 數(shù)主樓共20層（第一層依坡地而建為架空層），附樓9層（錯(cuò)層式）朝 向座東向西結(jié) 構(gòu)鋼筋混凝土平面布置主樓合理、附樓較差用 途商住綜合工程質(zhì)量主樓1920層頂棚滲水嚴(yán)重，局部梁露筋，附樓未見(jiàn)異常維 護(hù)稍差建成年月主

39、樓2000年停建，附樓1998年建成 主樓建筑物裝修表 表10-5外墻面23層下面采用落地玻璃墻，配合局部噴涂裝飾；420層均以條磚貼面外 門(mén)第二層（沿街）正門(mén)不銹鋼玻璃地彈門(mén)內(nèi)墻面24層部分包木墻面，部分刷涂料；520層墻面層已抹灰白內(nèi) 門(mén)24層木夾板門(mén)包門(mén)套；520層已安裝門(mén)框及普通夾板門(mén)（部分已損壞）地 面24層5050地磚，局部黃崗石地面；520層地面未做窗鋁合金玻璃（520層窗扇及窗框被盜嚴(yán)重）頂 棚24層部分木夾板吊頂，部分龍骨刷黑吊頂，部分龍骨石膏板吊頂；420層，部分抹灰刷白，部分未做保 養(yǎng)24層一般，520層較差衛(wèi)生間24層鋪砌2030墻磚至頂，鋁扣板吊頂，地面鋪地磚，衛(wèi)生潔

40、具齊全；520層貼m 高墻磚，已預(yù)埋上下水管道，其余未做樓 梯電梯并未安裝電梯；消防梯為旋轉(zhuǎn)梯，不銹鋼管扶手，樓梯面未做；23層室內(nèi)步梯鋪砌花崗石面，鐵藝護(hù)欄木護(hù)手 附樓建筑物裝修表 表10-6外墻面條磚外 門(mén)鋁合金玻璃門(mén)及拉閘防盜門(mén)內(nèi)墻面多彩噴涂?jī)?nèi) 門(mén)木夾板門(mén)地 面4040地磚，4層以上地板膠地面窗鋁合金玻璃窗（窗扇部分被盜）頂 棚二層部分木夾板吊頂，部分輕鋼龍骨石膏板吊頂；其余部分抹灰刷白保 養(yǎng)稍差戶(hù) 型每層兩個(gè)單間和一個(gè)套間，有公用廚房，平面布置不規(guī)則衛(wèi)生間陶瓷錦磚地面，木窗樓 梯花崗石貼面，不銹鋼扶手4、估價(jià)目的為人民法院辦理案件提供估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的依據(jù)。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年8

41、月8日6、價(jià)值定義本次估價(jià)采用的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的客觀合理價(jià)格。估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在商住綜合用途下的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)價(jià)格。7、估價(jià)依據(jù)（1）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（2）國(guó)家和地方的法律、法規(guī)和有關(guān)政策文件（3）鑒定委托書(shū)（2002）第號(hào)（4）房屋所有權(quán)證（5）“大廈”各層房產(chǎn)平面圖（6）國(guó)有土地使用證字第號(hào)及土地登記審批表和宗地平面圖（7）估價(jià)人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地勘察所獲取的有關(guān)資料8、估價(jià)原則（1）合法原則：以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提估價(jià)。（2）最高最佳使用原則：以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提估價(jià)。（3）替代原則：要求估價(jià)結(jié)果

42、不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值。9、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房部分占項(xiàng)目總建筑面積的30，停建工程部分占項(xiàng)目總建筑面積的70。以及不同用途的特點(diǎn)，本次分別采取兩條技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)，然后綜合確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。第一條技術(shù)路線：對(duì)現(xiàn)房部分即主樓24層和附樓，考慮主樓24層為商業(yè)用途，出租具有收益性，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。附樓為居住用途，市場(chǎng)交易實(shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)主樓(塔樓)520層停建工程部分，根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià) (在計(jì)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)采用市場(chǎng)比較

43、法)。第二條技術(shù)路線：因項(xiàng)目主體大部分為停建工程，現(xiàn)房部分因經(jīng)營(yíng)不善等原因也停業(yè)多年，結(jié)合交易市場(chǎng)狀況，對(duì)估價(jià)對(duì)象整體采用成本法進(jìn)行估價(jià)(在計(jì)算重新取得土地價(jià)值時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法)。收益法的定義：運(yùn)用某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的定義：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的定義：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以

44、此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的定義：以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需要的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤(rùn)和稅金，得出房地產(chǎn)的重置價(jià)格，然后再扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的方法。基準(zhǔn)地價(jià)修正法定義：在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。10、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)認(rèn)真的分析和測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額為1524.69萬(wàn)元，大寫(xiě)（人民幣）：壹仟伍佰貳拾肆萬(wàn)陸仟玖佰元整，平均市值單價(jià)779.4元m2，大寫(xiě)（人民幣）：每平方米柒佰柒拾玖元肆角整。1

45、1、估價(jià)人員簽名中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：12、估價(jià)作業(yè)日期2006年8月8日至2006年8月28日13、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告書(shū)應(yīng)用有效期為壹年，即從2006年8月8日至2007年8月7日止。 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二六年八月八日7估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（1）個(gè)別因素分析（詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素）；（2）區(qū)域因素分析（詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素）；（3）市場(chǎng)背景分析（詳細(xì)說(shuō)明、分析類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)）；（4）最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用）；（5）估價(jià)方法選用（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）；（6）估價(jià)測(cè)算過(guò)

46、程（詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程，參數(shù)確定等）；（7）估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）。具體房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)報(bào)告技術(shù)報(bào)告如下所示:估價(jià)技術(shù)報(bào)告1、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象由一幢主樓20層綜合大廈及9層附樓組成。主樓第一層依坡地而建為架空層，作設(shè)備用房使用，24層于2002年出租，經(jīng)營(yíng)餐飲及娛樂(lè)業(yè)，現(xiàn)空置，主樓520層現(xiàn)為“半拉子”工程。主樓二層(沿街首層)大堂兩側(cè)為荼藝館，室內(nèi)中檔裝修，刷黑色龍骨吊頂，包木墻面，拋光磚地面，內(nèi)設(shè)各式茶座、卡座及秋千凳等。南側(cè)夜總會(huì)(浮仕會(huì))高檔裝修，內(nèi)設(shè)豪華：KTV包廂、表演舞臺(tái)、音控室、雅座、吧臺(tái)等。第三層(沿街第二層)中檔裝修，有可容納約200桌宴席的

47、餐廳及木夾板隔斷的包廂約36間。第四層(沿街第三層)普通裝修，主要經(jīng)營(yíng)電子游戲及茶藝包廂。520層原設(shè)計(jì)用途為帶衛(wèi)生間的寫(xiě)字間，主體結(jié)構(gòu)已完工，室內(nèi)已做隔墻，外墻貼條磚，內(nèi)墻抹灰刷白，已安裝木夾板門(mén)，衛(wèi)生間已貼2m高墻磚，預(yù)埋上下水管道，其余未做。走廊已安裝空調(diào)管道(無(wú)主機(jī))，室內(nèi)有空調(diào)出風(fēng)口(部分被盜)，地面未做，電梯未安裝。主樓于2000年停建至今尚未完工，物業(yè)維護(hù)差，鋁合金窗扇大部分被盜，頂層滲水嚴(yán)重，局部梁露筋，這些因素制約了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)對(duì)象附樓為框架結(jié)構(gòu)住宅用房，平面布置欠佳，室內(nèi)普通裝修，由于使用已10年，維護(hù)稍差，略顯陳舊，個(gè)別窗扇被盜，加之所處位置建筑密度大，環(huán)境、

48、景觀差，制約了物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)對(duì)象主樓門(mén)前有較大戶(hù)外停車(chē)場(chǎng)，這對(duì)物業(yè)的有效利用提供了較好條件。 2、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于省府城鎮(zhèn)主干大道東側(cè)，與樓隔路相望，北面為公司。區(qū)域內(nèi)有大廈、醫(yī)院、電影院、中學(xué)等，地理位置優(yōu)越，交通便捷，商業(yè)繁華度良好。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施較為完善。3、市場(chǎng)背景分析（略）4、最高最佳使用分析根據(jù)建筑物設(shè)計(jì)使用功能及需求市場(chǎng)狀況分析，營(yíng)業(yè)用房及商住用房仍有一定需求市場(chǎng)，主樓若將部分改造為商住兩用房，更能符合當(dāng)前市場(chǎng)的需求。估價(jià)對(duì)象要達(dá)到最高最佳使用，應(yīng)以商住綜合用途最為有利，故本次評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為商住綜合用途。5、估價(jià)方法的選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房部分

49、占項(xiàng)目總建筑面積的30，停建工程部分占項(xiàng)目總建筑面積的76，以及不同用途的特點(diǎn)，本次分別采取兩條技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)，然后綜合確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。第一條技術(shù)路線：對(duì)現(xiàn)房部分即主樓24層和附樓，考慮主樓24層為商業(yè)用途，出租具有收益性，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。附樓為居住用途，市場(chǎng)交易實(shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)主樓(塔樓)520層停建工程部分，根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)(在計(jì)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)采用市場(chǎng)比較法)。第二條技術(shù)路線：因項(xiàng)目主體大部分為停建工程，現(xiàn)房部分因經(jīng)營(yíng)不善等原因也停業(yè)多年，結(jié)合交易市場(chǎng)狀況，對(duì)估價(jià)對(duì)象整體采用成本法進(jìn)行估價(jià)(在計(jì)算重新

50、取得土地價(jià)值時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法)。6、估價(jià)測(cè)算過(guò)程第一條技術(shù)路線分別采用收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。、采用收益法計(jì)算估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房主樓24層的市場(chǎng)價(jià)值(第一層依坡地而建的架空層作為設(shè)備用房)。采用收益法的計(jì)算公式為： 式中 收益價(jià)格（元，元/m2） 未來(lái)第年的凈收益（元，元/m2） 資本化率（%）法定年限已使用年限（年）（1）計(jì)算估價(jià)對(duì)象主樓24層的年有效毛收入采用市場(chǎng)比較法確定估價(jià)對(duì)象第二層（即沿街首層）租金。a.選取可比實(shí)例： 實(shí) 例 選 用 表10-7實(shí)例 項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C名 稱(chēng)紅峰木業(yè)新華印刷廠宿舍首層鋪面來(lái)福樓首層鋪面位 置府城鎮(zhèn)大道府城鎮(zhèn)

51、紅城湖路府城鎮(zhèn)紅城湖路類(lèi) 型沿街首層鋪面沿街首層鋪面沿街首層鋪面結(jié) 構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝 修普通中等普通成交日期2002.92002.92002.9出租價(jià)格（元m2）203036注：選用實(shí)例均為實(shí)際可出租建筑面積租金，物業(yè)管理費(fèi)、水、電費(fèi)由承租方負(fù)擔(dān)。b.交易情況修正：根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。c.交易日期修正：根據(jù)本區(qū)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)狀況，選取的實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)間較近，故無(wú)需進(jìn)行交易日期修正。d.區(qū)域因素修正：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素比較修正列表如下： 區(qū) 域 因 素 比 較 表 表10-8區(qū)域因素權(quán)數(shù)

52、估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C繁華程度0.2100100105105交通便捷度0.2100100100100環(huán) 境0.2100100100100配套設(shè)施0.2100115110110規(guī)劃限制0.2100100100100綜 合1.0100103103103e.個(gè)別因素修正：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較修正列表如下 ： 個(gè) 別 因 素 比 較 表 表10-9個(gè)別因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C臨街寬深0.310085110110裝修標(biāo)準(zhǔn)0.2100709070新舊程度0.210070100120建筑結(jié)構(gòu)0.2100100100100平面布置0.11007510010

53、0綜 合1.010081101101f.求出比準(zhǔn)價(jià)格：把以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，其計(jì)算列表如下： 綜合修正計(jì)算表 表10-10實(shí)例 項(xiàng)目 實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C出租價(jià)格（元m2）203036交易情況修正100100100100100100交易日期修正100100100100100100區(qū)域因素修正100103100103100103個(gè)別因素修正10081100101100101修正后單價(jià)（元m2）242935采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格：估價(jià)對(duì)象第二層（沿街為首層）租金（2429+35）/329.33元m2 取整為30元m2 鑒于市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)

54、市場(chǎng)第二、三層類(lèi)似出租案例較少，故采用本地區(qū)類(lèi)似物業(yè)各層之間租金的價(jià)值環(huán)比，求出估價(jià)對(duì)象各層租金，環(huán)比百分率列表計(jì)算如下：表10-11位置物業(yè)名稱(chēng)租 金二層與首層租金環(huán)比三層與二層租金環(huán)比 路大廈首層70元m2月二層40元m2月三層30元m2月57%75%路大廈首層187元m2月二層80元m2月三層50元m2月43%63%路34號(hào)商場(chǎng)首層150元m2月二層50元m2月三層30元m2月33%60%綜合百分率44.33%66%估價(jià)對(duì)象主樓24層營(yíng)業(yè)用房年有效毛收入列表計(jì)算如下： 表10-12估 價(jià) 對(duì) 象租金元m2月建筑面積（m2）出租率（%）二層（首層）301581.01295三層（二層）304

55、4.33%13.32028.07390四層（三層）13.366%8.8966.34490合計(jì)4575.43 表10-13估 價(jià) 對(duì) 象可出租面積（）年（月）年有效毛收入（萬(wàn)元年）二層（首層）921249.74三層（二層）921226.8四層（三層）92128.45合計(jì)84.99（2）計(jì)算主樓24層年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用管理費(fèi)：取有效毛收入的3%計(jì)管理費(fèi)84.99萬(wàn)元3%2.55萬(wàn)元年維修費(fèi)維修費(fèi)取建筑物重置價(jià)的1，建筑物重置價(jià)按1200元m2計(jì)，則：維修費(fèi)4575.43 m21200元m21%100005.49萬(wàn)元年稅金：營(yíng)業(yè)稅及附加為有效毛收入的5.5%計(jì)算，房產(chǎn)稅為有效毛收入的12，合計(jì)為有效毛收入

56、的17.5稅金84.9917.514.87萬(wàn)元年保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑物重置價(jià)的2計(jì)，則保險(xiǎn)費(fèi)4575.4312002100001.1萬(wàn)元年年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)管理費(fèi)維修費(fèi)稅金保險(xiǎn)費(fèi)2.555.4914.871.1 24.01萬(wàn)年年（3）計(jì)算主樓24層年凈收益年凈收益年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用84.9924.0160.98萬(wàn)元年（4）資本化率的確定采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：安全利率取國(guó)家一年期存款利率198，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)府城地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及預(yù)期，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所處位置及物業(yè)類(lèi)型的特點(diǎn)，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為5.02。 資本化率1.98+5.027（5）計(jì)算估價(jià)對(duì)象主樓24層收益價(jià)格估價(jià)對(duì)象耐用年限60年，已經(jīng)

57、過(guò)年限6年，則市場(chǎng)價(jià)值總額為：826.76萬(wàn)元、采用市場(chǎng)比較法計(jì)算估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房附樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。（1）選取可比實(shí)例表10-14實(shí)例 項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C名稱(chēng)山莊A棟311房花園C棟807房花園B幢304室位置市鳳翔路市鳳翔路市龍昆南路類(lèi)型住宅住宅住宅結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修普通普通普通成交日期2005.7.132005.9.112005.5.13成交價(jià)格（元m2）800747766（2）交易情況修正根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。（3）交易日期修正根據(jù)市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，去年七月份至今區(qū)域房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格較為平緩，沒(méi)有明顯上升或下跌現(xiàn)象，

58、故無(wú)需進(jìn)行交易日期修正。（4）區(qū)域因素修正根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素比較修正列表如下：表10-15區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C環(huán)境0.2100130130130景觀0.2100130130130交通便捷度0.21009595100繁華程度0.11009090100小區(qū)配套設(shè)施0.1100120120120規(guī)劃限制0.1100100100100治安狀況0.1100100100100綜合1.0100112112114（5）個(gè)別因素修正據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較修正列表如下：表10-16個(gè)別因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B

59、實(shí)例C樓層0.210013095100新舊程度0.2100135135135裝修標(biāo)準(zhǔn)0.1100100100100工程質(zhì)量0.1100100100100朝向0.1100100130120平面布置0.1100130100130設(shè)施設(shè)備0.1100100100100建筑結(jié)構(gòu)0.1100100100100綜合1.0100116109112（6）求出比準(zhǔn)價(jià)格把以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，其計(jì)算列表如下：表10-17 實(shí)例項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元m2）800747766交易情況修正100100100100100100交易日期修正100100100100

60、100100區(qū)域因素修正100112100112100114個(gè)別因素修正100116100109100112成交價(jià)格（元m2）616612600采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格。附樓市值單價(jià)（616+612+600）3 609元m2附樓市值總額6091183.156720936.38元取整為72.09萬(wàn)元、采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算估價(jià)對(duì)象主樓（塔樓）520層的市場(chǎng)價(jià)值假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式為： 停建工程價(jià)格續(xù)建完成后的房地價(jià)值續(xù)建成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)續(xù)建投資利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)停建工程的稅費(fèi)（1）采用市場(chǎng)比較法測(cè)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值選取可比實(shí)例 表 10-18實(shí)例 項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)