地塊商業(yè)項(xiàng)目策劃用地項(xiàng)目策劃建議書范本

1、44/44北京房山區(qū)閻村鎮(zhèn)D地塊居住、商業(yè)項(xiàng)目用地項(xiàng) 目 建 議 書旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部北京房山區(qū)閻村鎮(zhèn)D地塊居住、商業(yè)項(xiàng)目用地項(xiàng) 目 建 議 書旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)D地塊居住、商業(yè)項(xiàng)目用地項(xiàng)目關(guān)鍵詞1、項(xiàng)目名稱：北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)D地塊居住、商業(yè)項(xiàng)目2、項(xiàng)目位置：北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)南梨園村項(xiàng)目四至：東至紫碼路，西至五號(hào)路，南至紫園南路，北至規(guī)劃道路。3、轉(zhuǎn)讓方式：土地掛牌出讓4、交易對(duì)象：北京市土地儲(chǔ)備中心房山分中心5、一級(jí)開發(fā)主體：北京天恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6、開發(fā)屬性：二級(jí)開發(fā)7、規(guī)劃用地面積：8、總建筑面積：建筑規(guī)劃規(guī)模：143055.41平方米；其中：居住建筑面積：10

2、6883.418平方米；商業(yè)建筑面積：36171.962平方米。9、容積率：居?。?.5，商業(yè)：1.0建筑密度：居?。?5%，商業(yè)：40%建筑高度：居住36米，商業(yè)24米。停車場(chǎng)6米綠地率：居住35%，商業(yè)30%，停車場(chǎng)25%10、掛牌價(jià)格：19973.15萬元（土地出讓金、土地補(bǔ)償），可能價(jià)格21458萬元11、項(xiàng)目直接成本：65861萬元（含土地成本、建安成本及不可預(yù)見等直接成本，詳見正文投資估算表）其中：14、可售地上面積單方成本：3806元/（直接總成本/地上可售面積）15、周邊調(diào)查市場(chǎng)均價(jià)：（1）一般住宅（毛坯房）6000元/；聯(lián)排低密度住宅7000元/；獨(dú)棟低密度住宅10000元/

3、（2）商業(yè)整體8000元/16、同類可比產(chǎn)品最低價(jià)格：（1）聯(lián)排低密度住宅7000元/；住宅5500元/（2）商業(yè)整體8000元/同類可比產(chǎn)品最高價(jià)格1）聯(lián)排低密度住宅8000元/；住宅7000元/（2）商業(yè)整體8000元/建議結(jié)論：目前郊區(qū)住宅的的銷售受油價(jià)和市場(chǎng)環(huán)境的阻礙，不是特不的理想，本地需求能力有限，因此，銷售情況不是特不的理想，銷售速度明顯放慢。因此定價(jià)不宜過高。房山區(qū)周邊近幾年受市場(chǎng)的阻礙，把土地的平均價(jià)格為2000元/平方米，但上述價(jià)格早已透支了房山的樓價(jià)，明顯過高。我們建議該項(xiàng)目的樓面價(jià)不宜超過1700元/平方米，即總報(bào)價(jià)不宜超過24300萬元目 錄第一部分 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介一、

4、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、項(xiàng)目功能分布四、項(xiàng)目進(jìn)展情況第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析項(xiàng)目定位第一部分 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目名稱：北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)D地塊居住、商業(yè)項(xiàng)目2.項(xiàng)目位置：房山區(qū)閻村鎮(zhèn)南梨園村四至范圍：東至紫碼路，西至五號(hào)路，南至紫園南路，北至規(guī)劃道路北項(xiàng)目在北京市相對(duì)位置北項(xiàng)目在房山區(qū)的相對(duì)區(qū)位項(xiàng)目俯視圖3. 項(xiàng)目實(shí)景項(xiàng)目的北邊界項(xiàng)目的東邊界五號(hào)路4.項(xiàng)目周邊交通京周路 項(xiàng)目北側(cè)的綠城百合 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃用地面積：2、總建筑面積：建筑規(guī)劃規(guī)模：143055.41平方米；其中：居住建筑面積：106

5、883.418平方米；商業(yè)建筑面積：36171.962平方米。3、容積率：居住：1.5，商業(yè)：1.0建筑密度：居?。?5%，商業(yè)：40%建筑高度：居住36米，商業(yè)24米。停車場(chǎng)6米綠地率：居住35%，商業(yè)30%，停車場(chǎng)25%三、項(xiàng)目功能分布功能分區(qū)為住宅、商業(yè)以及配套公建四、周邊環(huán)境交通：京石高速閻村出口向西1500米，有917路公交車，并有規(guī)劃中的城鐵S5線離項(xiàng)目約1公里，配套設(shè)施有：郵局：房山區(qū)郵電局、新鎮(zhèn)支局、閻村郵電所 銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)村信用社 醫(yī)院：良鄉(xiāng)醫(yī)院、房山中醫(yī)院、婦幼保健院、大紫草塢衛(wèi)生院、星城醫(yī)院，學(xué)校目前只有閻村小學(xué)和中學(xué)以及綠城百合所建的幼兒園。市

6、政配套1.現(xiàn)狀供水情況：在該地塊東南側(cè)，主管徑為DN400，該處向地塊內(nèi)預(yù)留給水管線接口。2. 現(xiàn)狀中水情況：在該地塊東南側(cè)，主管徑為DN300，該處向地塊內(nèi)預(yù)留中水管線接口。3. 現(xiàn)狀污水情況：在該地塊東南側(cè)，DN300管徑為1米，該處向地塊內(nèi)預(yù)留污水管線接口。4. 現(xiàn)狀雨水情況：在該地塊東南側(cè)，主管徑為1.4米，該處向地塊內(nèi)預(yù)留雨水管線接口。5. 現(xiàn)狀電信情況：在該地塊東南側(cè)，已預(yù)埋電信多孔轉(zhuǎn)。6. 現(xiàn)狀供電情況：該地區(qū)要緊由良鄉(xiāng)110KV變電站供電（有供電方案），臨時(shí)用電由天恒房地產(chǎn)公司的“樂活家園”項(xiàng)目安裝的3臺(tái)800KVA箱提供電源。7. 現(xiàn)狀燃?xì)馇闆r：先燃?xì)夤芫€位于南側(cè)紫園南路及西

7、側(cè)五號(hào)代征地范圍內(nèi)市政優(yōu)惠措施該地塊永久供電的閻村中心區(qū)110KV變電站建設(shè)費(fèi)用3000萬元差不多計(jì)入土地補(bǔ)償費(fèi)，不再承擔(dān)變電站的非談建設(shè)費(fèi)。第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析今年以來，我市投資接著保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。1-5月，我市共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1208.6億元，比上年同期增長(zhǎng)19.4%；其中，中央單位完成投資198.7億元，增長(zhǎng)11.1%，地點(diǎn)單位完成投資1009.9億元，增長(zhǎng)21.2%。圖 2007年以來我市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資運(yùn)行情況1投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)差不多穩(wěn)定。從投資領(lǐng)域來看，1-5月，我市完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1138.6億元，同比增長(zhǎng)20.2%;完成農(nóng)村投資70億

8、元，增長(zhǎng)8.3%。城鎮(zhèn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成615.9億元，增長(zhǎng)15.6%。從比重看，1-5月，城鎮(zhèn)投資占全社會(huì)投資的比重為94.2%，比上年同期上升0.6個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占51%，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。2基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)較快。1-5月，我市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)共完成投資385億元，同比增長(zhǎng)43.3%，增速高于全社會(huì)投資23.9個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)投資的比重為31.9%，同比提高5.3個(gè)百分點(diǎn)?；A(chǔ)設(shè)施投資對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到59.1%?；A(chǔ)設(shè)施投資中，公共服務(wù)業(yè)投資增長(zhǎng)明顯。1-5月，公共服務(wù)業(yè)完成基礎(chǔ)設(shè)施投資114.5億元，同比增長(zhǎng)1.1倍，占全市基礎(chǔ)設(shè)施投資的比重為29.7%，同比

9、提高9.7個(gè)百分點(diǎn)。3.大項(xiàng)目投資增長(zhǎng)較快。1-5月，我市打算總投資超過10億元的大項(xiàng)目共完成投資304.7億元，同比增長(zhǎng)33.9%，增速高于全社會(huì)投資14.5個(gè)百分點(diǎn)，有力地推動(dòng)了投資的增長(zhǎng)。從行業(yè)來看，大項(xiàng)目要緊集中于交通運(yùn)輸業(yè)。1-5月，交通運(yùn)輸業(yè)中10億元以上大項(xiàng)目共完成投資152.1億元，占大項(xiàng)目完成投資的49.9%。今年以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資在保持一定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上增速逐月放緩；住宅新開工面積增長(zhǎng)較快，小戶型所占比重接著提高。市場(chǎng)銷售依舊低迷，但當(dāng)月銷售套數(shù)有所增多，房?jī)r(jià)漲幅有所回落。一、房地產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月放緩，建安工程投資增長(zhǎng)有所加快。1-5月，全市完成房地產(chǎn)開

10、發(fā)投資615.9億元，比上年同期增長(zhǎng)15.6%，增速較上月回落1個(gè)百分點(diǎn)，較一季度回落6.9個(gè)百分點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地費(fèi)用185.9億元，比上年同期增長(zhǎng)21.6%，增速比一季度回落17.7個(gè)百分點(diǎn)，阻礙全市開發(fā)投資增速放緩；由于部分工程于奧運(yùn)前集中施工建設(shè)，建安工程投資保持一定增長(zhǎng)，增速為12.2%，比一季度提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅完成投資297億元，比上年同期增長(zhǎng)5.9%，增速比一季度略提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；受奧運(yùn)相關(guān)工程配套設(shè)施投資較大阻礙，商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房完成投資達(dá)94.9億元，增長(zhǎng)37.3%，增幅比一季度提高3.8個(gè)百分點(diǎn)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況

11、住宅新開工面積增長(zhǎng)較快，小戶型住宅新開工面積比重提高。5月末，全市商品房施工面積為7969.5萬平方米，比上年同期略降0.1%。今年以來，商品房新開工面積1058.4萬平方米，增長(zhǎng)47.3%。其中，住宅新開工面積為746.2萬平方米，增速達(dá)64%。今年以來我市限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房項(xiàng)目開工建設(shè)進(jìn)度加快，小戶型住宅新開工面積比重大幅提高。1-5月，90平方米及以下住宅新開工面積為416.3萬平方米，占全部住宅新開工面積的比重為55.8%，比上月提高4.6個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高6.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅竣工面積降幅較大，小戶型住宅竣工比重占近1/4。由于前幾年施工和新開工面積持續(xù)下降，今年以來，

12、全市商品房竣工面積比上年同期下降11.9%，為553.5萬平方米。其中，住宅竣工面積344萬平方米，下降25.2%。90平方米及以下住宅竣工面積占全部住宅竣工面積的23.8%，比上年同期提高8.1個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)步伐加快。1-5月，經(jīng)濟(jì)適用房住宅完成投資12.8億元，比上年同期增長(zhǎng)1.2倍。5月末，經(jīng)濟(jì)適用房住宅施工面積328.8萬平方米，增長(zhǎng)4.2%；其中，本年新開工面積98.3萬平方米，增長(zhǎng)74%。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況商品房銷售面積持續(xù)下降。今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛依舊較濃，銷售持續(xù)低迷。1-5月，全市商品房銷售面積為360.3萬平方米，比上年同期下降46.1%，降幅與一季度

13、差不多持平。其中，現(xiàn)房銷售面積121.4萬平方米，期房銷售面積238.9萬平方米，分不下降23.9%和53.1%。商品房中，住宅銷售面積為266.3萬平方米，下降48.8%，降幅比一季度擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積62.1萬平方米，期房銷售面積204.2萬平方米，分不下降46.2%和49.5%。5月住宅銷售套數(shù)達(dá)今年以來最高。1-5月，住宅銷售22975套，為上年同期的54.5%。其中，90平方米以下住宅銷售8574套，占全部住宅銷售套數(shù)的37.3%。5月當(dāng)月銷售住宅7758套，為今年以來銷售住宅套數(shù)最多的月份，但仍然比上年同期銷售減少2123套。2007-2008年各月住宅銷售套數(shù)

14、 單位：套四、房屋銷售價(jià)格情況房屋銷售價(jià)格同比漲幅回落，環(huán)比小幅上漲。5月份，全市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%，漲幅比上月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)看，小戶型一般住宅價(jià)格漲幅提高較快。5月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.7%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，90平方米及以下一般住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)土地交易分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)系列分析之一房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地交易量是以后房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的先行指標(biāo)，土地交易價(jià)格的走勢(shì)更是以后房?jī)r(jià)的導(dǎo)向性指標(biāo)。在國(guó)

15、家加大對(duì)開發(fā)商囤地的查處及出臺(tái)對(duì)購(gòu)置土地的閑置時(shí)刻的限制后，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)以后房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的推斷顯得尤為重要。一、土地交易量?jī)r(jià)齊升，新城啟動(dòng)土地放量自2005年以來，我市的土地交易呈現(xiàn)出了量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。從歷年1-5月份的土地交易量1上看（詳見表1），2008年1-5月份累計(jì)交易土地581.1萬平方米，是2005年同期的10倍多；交易土地42宗，是2005年同期的2倍多。其中，通州、順義、亦莊三個(gè)重點(diǎn)新城土地供應(yīng)放量，交易面積大幅增長(zhǎng)。三個(gè)新城的土地交易面積占土地交易總面積的42.2%，三個(gè)新城的土地規(guī)劃建筑面積占全市規(guī)劃建筑總面積的43.5%。表12005-2008年1-5月份土地交易量比較

16、2008年2007年2006年2005年土地宗數(shù)（宗）42293416土地面積（萬平方米）581.1308.9230.757.2從歷年一季度土地交易價(jià)格來看，2005年以來，我市各類土地交易價(jià)格均呈現(xiàn)加速上漲的態(tài)勢(shì)（詳見表2）。不管是成交價(jià)格依舊漲幅均位列全國(guó)要緊大都市2之首；用于土地購(gòu)置的費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)投資中所占比例由2006年的25%左右上升到2008年的30%以上。表22005-2008年一季度地價(jià)比較（單位：元/平方米，%）2008年2007年2006年2005年價(jià)格增長(zhǎng)價(jià)格增長(zhǎng)價(jià)格增長(zhǎng)價(jià)格增長(zhǎng)綜合46544.1437663.5833932.2923940.43商業(yè)用途73613.4

17、561363.0855543.7247560.37居住用途57074.9544284.3439570.2521350.37二、綜合居住類用地比例增加，純住宅用地供給不足從歷年1-5月份的綜合居住類3土地交易量上看，2008年1-5月份，累計(jì)交易綜合居住類及相關(guān)用地占全部土地交易面積的比例高達(dá)90%以上，交易量和占比較歷年同期均增長(zhǎng)較快。但其中，住宅和居住項(xiàng)目用地供給較少，尤其是一般住宅開發(fā)不足。從交易量看，2008年1-5月份純住宅、居住項(xiàng)目交易只有5宗，而2007年同期有13宗。從房地產(chǎn)開發(fā)資金使用用途構(gòu)成看，住宅尤其是一般住房占比出現(xiàn)下降；與此同時(shí)，一般住宅銷售價(jià)格指數(shù)一直領(lǐng)漲房屋銷售價(jià)格

18、指數(shù)，在2008年4月，當(dāng)月和累計(jì)漲幅分不達(dá)到17.3%和18%，均高于房屋銷售價(jià)格指數(shù)4.3個(gè)百分點(diǎn)，在一定程度上反映了供給缺口較大。2006年2月-2008年4月房地產(chǎn)開發(fā)投資中住宅和一般住房所占比重變化比較三、土地供給郊區(qū)化趨勢(shì)顯著，五環(huán)外供給占八成以上從歷年1-5月份土地交易宗地位置來看（詳見表3），近幾年四類功能區(qū)交易土地面積占比呈現(xiàn)出：核心區(qū)占比逐年下降、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)占比較為穩(wěn)定、拓展區(qū)和進(jìn)展新區(qū)綜合占比逐年上升的格局。其中，通州、昌平、順義、房山、大興五區(qū)的供地比重呈現(xiàn)快速的上升趨勢(shì)。其中，拓展區(qū)和進(jìn)展新區(qū)占比由2005年的92.83%上升到2008年同期的97.51%。土地供給的

19、近郊化趨勢(shì)在居住用地供給方面更為顯著，2008年1-5月份，5宗純住宅、居住用地中，2宗位于豐臺(tái)區(qū)，1宗位于延慶區(qū)，1宗位于昌平區(qū)，1宗位于順義區(qū)；綜合居住類性質(zhì)用地42宗，成交土地面積544萬平米，占總成交面積的94.7%，位于五環(huán)以外的土地面積占到80%以上，其中六環(huán)以外土地面積占到40%以上。從容積率上看，2008年3月份我市出讓土地的平均容積率由去年同期的2.8下降為2.0，郊區(qū)化趨勢(shì)明顯4。表32005-2008年1-5月份土地交易區(qū)域面積比較（單位：萬平方米/%）2008年2007年2006年2005年面積占比面積占比面積占比面積占比土地總面積581.1100308.9100230

20、.710057.2100核心區(qū)0.80.142.00.647.13.073.25.58拓展區(qū)215.537.0889.028.80119.751.8838.667.47進(jìn)展新區(qū)347.059.71206.166.7167.129.1114.525.36生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)17.83.0611.93.8436.815.940.91.58（一）地價(jià)猛漲，預(yù)示著房?jī)r(jià)難降2007年下半年以來，我市地價(jià)保持了4%左右的增長(zhǎng)，同期房?jī)r(jià)保持了2位數(shù)以上的增長(zhǎng)。地價(jià)上漲并不是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的直接緣故，恰恰相反，是房?jī)r(jià)的不斷上漲推高了地價(jià)，而后房?jī)r(jià)和地價(jià)是同勝同衰的。我市地價(jià)的不斷走高，講明了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律下，在政府對(duì)土地

21、供給的壟斷和限制下，在目前房屋銷售低迷的情況下，開發(fā)商對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)看好，需求依舊旺盛。一季度過后，深圳樓市量?jī)r(jià)齊衰的消息給了專門多可能購(gòu)房者以持續(xù)觀望等待的信心，但深圳市綜合地價(jià)漲幅已由2007年一季度的4.92%下降到2008年一季度的0.42%，而我市的綜合地價(jià)漲幅卻由2007年一季度的3.58%上漲到2008年一季度的4.14%，猛漲的地價(jià)，預(yù)示著我市房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)下降。（二）新城土地放量偏晚，推動(dòng)后奧運(yùn)投資乏力盡管今年1-5月份，三個(gè)新城土地交易大幅放量，但房產(chǎn)項(xiàng)目要形成一定的投資量要有一定的時(shí)刻周期；2007年全年，三個(gè)重點(diǎn)新城土地交易量104萬平方米，僅占總土地交易量的11

22、.6%；規(guī)劃建筑面積162萬平方米，總規(guī)劃建筑面積的13.2%，與近幾年全年房地產(chǎn)施工面積10400萬平方米以上的規(guī)模相差懸殊。因此整體看來，新城啟動(dòng)時(shí)刻偏晚，靠新城啟動(dòng)來拉動(dòng)后奧運(yùn)投資的難度加大，為今年下半年保持投資相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)埋下了隱患。（三）保障性住房形成規(guī)模效益前，住宅供給前景堪憂規(guī)劃目標(biāo)中，我市的保障性住房供給將占總房屋供給的70%左右，到那時(shí)將能解決大部分剛性需求，但在保障性住房形成規(guī)模效益前，相對(duì)少量的具有定向安置和優(yōu)先安置低收入人群，甚至包括難以形成實(shí)際有效需求的群體的保障性住房，將在一定程度上對(duì)商品住宅供給造成擠出，而且大多是在靠城區(qū)較近的區(qū)域。2008年，我市已成交土地中共

23、有6宗配建保障性住房，配建的保障性住房合計(jì)面積為86292平方米5，其中，配建廉租房的小區(qū)均位于五環(huán)以內(nèi)。在純住宅類土地供給不足的前提下，再受到保障性住房的擠出，商品住宅供給前景堪憂。在居民的剛性需求下，直接導(dǎo)致的結(jié)果是：刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲；小區(qū)的容積率上升，居住的舒適度下降；住宅的性價(jià)比將難以得到保障。因此從出讓土地開始著手規(guī)劃，合理調(diào)配保障性住房用地的推出規(guī)模和速度，將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的一個(gè)重要保障。（四）公共資源配置和都市功能布局的不合理日益阻礙土地資源配置效率在我市都市化進(jìn)程中，隨著城區(qū)土地資源的日益稀缺，城區(qū)生活成本的日益增加，對(duì)郊區(qū)土地的大力開發(fā)已成為大趨勢(shì)。盡管郊區(qū)土地供給

24、開始放量，而且近些年，在財(cái)政的支持下，郊區(qū)的整體生活環(huán)境得到了一定的改善，但從公共資源配置的軟硬件上看，既沒有城里的優(yōu)質(zhì)教育資源，也沒有城里良好的醫(yī)療環(huán)境，交通、休閑娛樂等生活服務(wù)更是無法與城里相比。從都市功能布局上看，國(guó)家級(jí)、北京市的黨政機(jī)關(guān)、大型國(guó)企、外企，尤其是就業(yè)密度較高的行業(yè)過多地集中于城八區(qū)，過多就業(yè)人員爭(zhēng)搶稀缺的居住條件，高層建筑和大容積率降低了居住的舒適度，也刺激中心城區(qū)的房?jī)r(jià)不斷走高。因此，在啟動(dòng)郊區(qū)新城進(jìn)展的同時(shí)，要提早進(jìn)行合理布局，積極引導(dǎo)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，能夠嘗試對(duì)黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校、研究機(jī)構(gòu)等企事業(yè)單位進(jìn)行定向遷移；與此同時(shí)仍要進(jìn)一步加大郊區(qū)的公共資源配置力度，力爭(zhēng)提高土地

25、資源配置效率，更大程度地發(fā)揮土地資源在落實(shí)區(qū)域功能定位疏解人口與產(chǎn)業(yè)的功能。房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房山區(qū)概況房山區(qū)位于北京西南，總面積2019平方公里，山地、丘陵、平原各占三分之一；轄25個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處，462個(gè)村，總?cè)丝?8.6萬。區(qū)府所在地良鄉(xiāng)是北京市總體規(guī)劃中首都四個(gè)中心衛(wèi)星城之一，距市中心20公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。區(qū)內(nèi)人文資源、礦產(chǎn)資源、旅游資源、地?zé)豳Y源豐富，是京郊“建材之鄉(xiāng)”、“建筑之鄉(xiāng)”、“煤炭之鄉(xiāng)”、“林果之鄉(xiāng)”和“旅游勝地”。區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)密度每平方公里一公里，居全國(guó)先進(jìn)水平；通訊設(shè)施完善，村村通程控電話。 2006年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值198.1億元，地點(diǎn)財(cái)政收入完成12.1億元

26、，區(qū)域稅收完成41.7億元，社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)72.8億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分不達(dá)到16987.4元和8032元交通發(fā)達(dá) 。區(qū)內(nèi)貫穿京廣、京原兩條鐵路干線及四條鐵路支線，有大小客貨站24個(gè)；貫穿京石高速路、107、108國(guó)道等公路干線，區(qū)、鄉(xiāng)、村公路總長(zhǎng)1800多公里，公路覆蓋密度每平方公里1公里，居全國(guó)區(qū)縣之首。公共交通方便迅捷，公交車917、922、616、971、321等直達(dá)市中心；建設(shè)中的北京都市六環(huán)貫穿良鄉(xiāng)衛(wèi)星城。電訊發(fā)達(dá) 。全區(qū)建有功能齊全的政府電子信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各單位均已納入該網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，可聯(lián)通寬帶信息網(wǎng)絡(luò)并能通過該平臺(tái)建立小型局域網(wǎng)。有線光纜總

27、長(zhǎng)524公里，有線廣播電視覆蓋全區(qū)。程控電話交換機(jī)總?cè)萘?1.2萬門，其中ISDN交換設(shè)備總?cè)萘?960端口，開通ADSL方式寬帶交換點(diǎn)13個(gè)。共有電訊局所66個(gè)。發(fā)達(dá)的供電網(wǎng)絡(luò) 。區(qū)內(nèi)共有110千伏變電站7座、35千伏變電站10座，輸電線路343.804千米，覆蓋全區(qū)。完善的城鎮(zhèn)供氣網(wǎng)絡(luò) 。差不多建設(shè)完成9條中壓天然氣輸氣管線，中心城鎮(zhèn)可實(shí)現(xiàn)燃?xì)饧壹胰霊簟^(qū)內(nèi)輸氣管線建設(shè)納入陜甘寧天然氣進(jìn)京工程。2008年上半年，房山區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入13.5億元，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)稅收33.2億元，與首位順義分不相差19.7億元和56.3億元。從增速看，我區(qū)財(cái)政收入、各項(xiàng)稅收排名均列五個(gè)都市進(jìn)展新區(qū)最末，分不增長(zhǎng)12.

28、5%和2.1%，與增速排名首位的大興分不相差91.4個(gè)百分點(diǎn)和41.2個(gè)百分點(diǎn)。2008年上半年，房山區(qū)農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到6345.8元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10498.6元，分不與首位順義相差622.2元和910.2元；兩者增速分不為18.2%和7.4%，與增速排名首位的大興分不相差0.2個(gè)百分點(diǎn)和9.5個(gè)百分點(diǎn)。2、房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年上半年，房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資15.6億元，同比增長(zhǎng)90.0%，房屋施工面積264.3萬平方米，同比增長(zhǎng)24.0%，商品房銷售面積26.0萬平方米，同比下降49.0%。2、房山住宅市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研分析 1、同類可比產(chǎn)品最低價(jià)格：（1）住宅5500

29、元/（2）商業(yè)整體8000元/同類可比產(chǎn)品最高價(jià)格1）住宅7000元/（2）商業(yè)整體8000元/2.項(xiàng)目的價(jià)格定位依照市場(chǎng)分析并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目以后開發(fā)銷售時(shí)的價(jià)格如下：住宅均價(jià)6000元、平方米地上商業(yè)均價(jià)3500元/平方米房山近期土地招、排、掛情況宗地名稱宗地位置起始價(jià)土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)容積率交易方式規(guī)劃用途成交價(jià)成交平均價(jià)格溢價(jià)程度受讓單位開發(fā)程度(萬元)合計(jì)建設(shè)用地面積代征地面積(萬元)(元/平方米)房山區(qū)良鄉(xiāng)地區(qū)佳世苑小區(qū)二期居住及配套設(shè)施用地 房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)16213.9998381.34766842.4431538.9071405472.10 掛牌居住16213.991154 0.00%北京森陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司七通一平房山區(qū)泰通嘉園項(xiàng)目用地 房山區(qū)良鄉(xiāng)長(zhǎng)虹西路北側(cè)5040.5519934.2719642.361291.9