房地產(chǎn)金融第8章

1、2021/9/111房地產(chǎn)金融2021/9/112第八章 房地產(chǎn)典當和其他非金融機構房地產(chǎn)融資 典當和房地產(chǎn)典當 房地產(chǎn)典權，比較房地產(chǎn)典當與房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)租賃的關系 住房合作社和商品住房基金會融資的房地產(chǎn)融資2021/9/113第一節(jié) 典當概述 一、典當與典當行 典當曾被說成是借款人用實物作質(zhì)押而向特殊的貸款機構取得借款的行為。在這里，借款人術語稱為出典人、典押人，也稱交當人或當戶，他可以是個人也可以是機構。作質(zhì)押的實物術語稱為典當物或當物。特殊的貸款機構亦即貸款人，術語稱為承典人，也稱收當人，又稱典當行或當鋪。 2021/9/114 典當是指當戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權利作為當物質(zhì)押或者將

2、其房地產(chǎn)作為當物抵押給典當行，交付一定比例用，取得當金，并在約定期限內(nèi)支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。 從典當行來說，典當是典當行根據(jù)出典人提供的典當物的價值，按規(guī)定的折扣率確定典當金(即典價或典金、當本、當金)，按典當金數(shù)額貸放現(xiàn)款，定期收回典當金現(xiàn)款和典當金利息的融資經(jīng)營行為。 2021/9/115典當行被定義為依照公司法和典當行管理辦法設立的專門從事典當活動的企業(yè)法人典當行是典當運作的主體。典當行作為一個獨立的經(jīng)營機構，需要有一定的注冊資本。典當行經(jīng)營典當物的范圍一般可以是家電商品、古玩字畫、首飾珠寶、高檔日用晶、機器設備、批量服裝、汽車、摩托車和房產(chǎn)等生活資料和生產(chǎn)資料。典當行

3、被納入特殊的工商企業(yè)，是具有金融性的商業(yè)企業(yè)，又被視作是一種非銀行的金融機構 2021/9/116典當行的運作過程，涉及收當、贖當、死當及拍賣、變賣或者折價過程。 2021/9/117典當行對死當物品，有權通過拍賣、變賣等方式獲得收入；對拍賣、變賣所得，有兩種處理方法：1）將超過典當金部分的拍賣、變賣所得，扣除典當金利息以及典當行支出的其他各種費用后，將多余的金額退還給出典人。2）典當行將超過典當金部分的拍賣、變賣所得，扣除典當金利息以及典當行支出的其他各種費用后，將多余的金額由典當行作為自己的營業(yè)收入。 2021/9/118二、典當?shù)漠a(chǎn)生與發(fā)展 典當行最早稱“質(zhì)庫”或“質(zhì)肆”、“質(zhì)舍”，開始

4、于南北朝，起源于南齊時代(479502年)。 明朝除舊稱外，又有典當、當鋪等名稱。以后典當或當鋪成為通稱。明朝中期至清朝初葉，我國典當行曾逾2萬家。在舊中國，典當行也非常盛行。2021/9/119 典當行在經(jīng)營時，大多采取典當金低、典當金利率高和典當期短策略。 典當金低于典當物本身的價值，通常為五成，有時甚至壓得更低。 典當利率有的可達月息8分。 典當期短使得典當行投放的資金因周轉(zhuǎn)速度快，發(fā)揮資本作用的次數(shù)多，而與獲利程度呈正向關系。典當期短，有助于典當行利用時間差制造“死當”，從而可對過期不贖的質(zhì)押晶進行沒收轉(zhuǎn)賣，可望賺取典當物處理后的額外收益。 因而，舊中國的典當行實際上成了一種放高利貸的

5、機構，名聲很壞，典當幾乎是剝削和罪惡的代名詞。2021/9/1110 自1987年底四川省成都市成立中華人民共和國第一家典當商行成都市華茂典當服務商行 ； 1993年8月后開始由中國人民銀行主管，2000年7月，典當業(yè)的監(jiān)管部門由中國人民銀行變更為國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會 。 國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會于2001年8出臺新的典當行管理辦法。 2021/9/1111三、中國典當業(yè)恢復發(fā)展及其現(xiàn)實作用 1融資的作用 典當業(yè)開辟了新的融資渠道，是對銀行和其他金融機構融資渠道的有益補充，起到了拾遺補闕、調(diào)余濟需、融通資金的作用。 2支持生產(chǎn)，活躍流通，解危救難，方便群眾 向個體經(jīng)營者及各類企業(yè)質(zhì)押放款 、向城鄉(xiāng)居民

6、質(zhì)押放款等這些業(yè)務起到了支持商品生產(chǎn)和流通、擴大承典人的經(jīng)營規(guī)模、扶危救難、雪中送炭的作用。2021/9/1112 3穩(wěn)定社會經(jīng)濟、金融秩序 急需資金的個人、個體經(jīng)營戶和企業(yè)可以用自己的財物作典當物取得貸款，避免社會經(jīng)濟生活中的不法行為。同時，典當業(yè)的經(jīng)營受中國人民銀行、工商行政管理機關和公安機關等的管理，有利于抑制民間高利貸行為。4，房地產(chǎn)典當?shù)倪\作，有利于置業(yè)投資的發(fā)展 由于擴大了典當行的經(jīng)營范圍，擁有自有房產(chǎn)者可將房產(chǎn)作典當物，融通資金已成為可能。這在一定程度上有利于住房自有化和住房制度的改革，擴大人們的投資領域。2021/9/1113 第二節(jié) 房地產(chǎn)典當和房地產(chǎn)典權 一、房地產(chǎn)典當 房

7、地產(chǎn)典當是指房地產(chǎn)權利人在一定期限內(nèi)，將其所有的房地產(chǎn)，在不放棄所有權的情況下，以一定典價將房地產(chǎn)其他權利讓渡給他人承典的行為。 房地產(chǎn)典當包括兩個方面的內(nèi)容：一是與房產(chǎn)無關的地的典當，二是房(包括與房有關的地)的典當。2021/9/1114 房產(chǎn)典當又稱“典房”，是指房屋所有人因急切需要資金，又不愿輕易放棄房屋所有權的情況下，有期限、有條件地將房屋出典。 典當人(承典人)支付典當金，在典當期內(nèi)典當行對該房屋具有房地產(chǎn)典權，即對該房屋的占有權、使用權和收益權。典當期滿，只要出典人向典當行付清典當金，就可贖回房屋，典權也隨之取消。因而，典當也稱活賣。如果出典人典當期屆滿未能贖回，且續(xù)典后仍無經(jīng)濟

8、實力贖回則為絕賣，承典人則擁有房屋產(chǎn)權。2021/9/1115房地產(chǎn)的典與房地產(chǎn)的當是有區(qū)別的：“典”中的典權人在典期內(nèi)對典物既享有占有權，又享有使用權；而“當”中的典當行在當期內(nèi)對當物享有占有權，卻不享有使用權。 典的關系當?shù)年P系典當行在承擔妥善保管典物的義務的同時，有權使用和收益典當行只承擔妥善保管當物的義務，不得使用該當物，也不得將該當物出租等以獲得收益。借款人無需向典當行支付利息和保管費，典當行也不必支付使用費；借款人必須向典當行支付相應的利息和保管費。2021/9/11162021/9/1117二、房地產(chǎn)典權 房地產(chǎn)典權是指典權人(典當行)支付典金，占有出典人的房地產(chǎn)，而取得一定時期

9、內(nèi)的使用和收益的權利，也就是房地產(chǎn)所有人將其所有的房地產(chǎn)交給承典人在一定時期內(nèi)使用和收益而取得典金的權利義務關系。房地產(chǎn)典權的特性主要有以下幾個方面： 1出典人典出房地產(chǎn)是為了取得一定數(shù)量的資金，最初的典權關系是為了擔保債的履行的目的而建立的，房地產(chǎn)典權屬于擔保物權。2021/9/1118 2典權屬于用益物權房地產(chǎn)典權屬于物權，但它是一種不完全的物權，它是在他人所有物上所享有的某些有限度的權利，是一種有限的用益物權，即對他人的房地產(chǎn)在不損害其本質(zhì)的條件下使用和收益的權利。這種有限性體現(xiàn)在典當?shù)钠谙奚稀?3典權行使主體的可變性 典權人對房地產(chǎn)典物有權使用和收益，不付租金，還有權將房地產(chǎn)出租，還可

10、將房地產(chǎn)典權轉(zhuǎn)讓。 2021/9/11194典權贖回行使主體的可變性 房地產(chǎn)出典人是行使典物贖回權的主體，也可以由出典人的繼承人來行使典物贖回權，還可以由所典房地產(chǎn)所有權的受讓人來行使贖回權。 5典權贖回有明確的時限規(guī)定 典權贖回時間是由典期及續(xù)典期構成的。典期由出典人與承典人商定，續(xù)典期由法律規(guī)定。2021/9/1120第三節(jié) 房地產(chǎn)典當與房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)租賃的關系 一、房地產(chǎn)典當與房地產(chǎn)抵押貸款的關系 (一)房地產(chǎn)典當與房地產(chǎn)抵押貸款的相同點兩者都屬于有限制的物權，都是以物借款，都起源于借貸關系。兩者都有擔保的含義，都在提交房地產(chǎn)的一定權利之后取得款項。房地產(chǎn)所有權仍為出典人和抵押人

11、所有，但房地產(chǎn)所有權人在房地產(chǎn)出典和抵押期對房地產(chǎn)的處置權受到限制。兩者都不能事先轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的所有權，但在一定期限后，并在一定條件下，房地產(chǎn)的所有權存在轉(zhuǎn)移給承典人或承押人的可能性。2021/9/1121(二)房地產(chǎn)典當與房地產(chǎn)抵押貸款的不同點 房地產(chǎn)出典期間，出典人轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有，房地產(chǎn)由承典人占有、使用和收益；房地產(chǎn)抵押期間抵押人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有，房地產(chǎn)的使用權和收益權屬抵押人所有。2021/9/1122 房地產(chǎn)典當關系中，承典人得到的是房地產(chǎn)的使用權和收益權，房地產(chǎn)典當期到期，承典人交回房地產(chǎn)收回典金，沒有利息；房地產(chǎn)抵押貸款關系中，抵押權人(承押人)得到的是確保債務清償?shù)臋嗬?/p>

12、不能支配抵押的房地產(chǎn)，但具有追及權利。當?shù)盅喝松米蕴幏值盅旱姆康禺a(chǎn)，抵押權人可以追及抵押的房地產(chǎn)而行使權力。房地產(chǎn)抵押貸款期滿，抵押權人收回貸款本金及利息。 2021/9/1123房地產(chǎn)典當關系中，出典人逾期不贖的，可作絕賣處理，由承典人取得典當房地產(chǎn)的所有權；房地產(chǎn)抵押貸款關系中，當?shù)盅喝?借款人)到期無力還本付息時，抵押權人享有抵押房地產(chǎn)依法處分后的價款的優(yōu)先受償權。 2021/9/1124房地產(chǎn)典當獲得的融資單位成本比較高，貸款規(guī)模相對比較小，融資期限比較短，但手續(xù)相對簡便且靈活；房地產(chǎn)抵押貸款獲得的融資單位成本比較低，貸款規(guī)模相對比較大，融資期限可以比較長，貸款審批手續(xù)一般比較嚴格。2

13、021/9/1125 二、房地產(chǎn)典當與房地產(chǎn)租賃的關系 (一)房地產(chǎn)典當與房地產(chǎn)租賃的相同點兩者都要發(fā)生房地產(chǎn)的占有、使用和收益權的轉(zhuǎn)移，但房地產(chǎn)所有權仍在原所有人手中 2021/9/1126(二)房地產(chǎn)典當與房地產(chǎn)租賃的不同點1） 典期到期時，出典人要收回其房地產(chǎn)所有權中的占有、使用和收益權，必須返還原典價于承典人；租期到期時，房地產(chǎn)所有權中的占有、使用和收益權自然回歸出租人，出租人無需返還已收取的租金給承租人。2021/9/11272）房地產(chǎn)典當中，出典人可以較為快捷和集中地使用一筆款項；租賃關系要求雙方按一定的期限和房屋的狀況，確定租金數(shù)額和收取租金的方式、時間，且租金一般分期分批給付，

14、使得出租人成為變相食利者。 2021/9/11283）出典人在回贖期滿不回贖，活賣的房地產(chǎn)會變?yōu)榻^賣，出典人則喪失所典房地產(chǎn)的所有權或者被依法處分；房地產(chǎn)租賃關系中，不會發(fā)生房地產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)移。2021/9/1129第四節(jié) 其他非金融機構的房地產(chǎn)融資 一、住房合作社融資 住房合作社是一種城鎮(zhèn)居民自愿參加、自籌資金、自有產(chǎn)權、自己使用、自行管理的群眾性建房互助協(xié)作的合作組織。國際建房與儲蓄組織聯(lián)盟把住宅合作社解釋為“是一種互相幫助、共同建房的非營利性團體，屬集體合作性質(zhì)。它是以建房資金融通和儲蓄、建設及管理一體化解決住房問題的合作社。2021/9/1130 住房合作社在發(fā)展過程中主要有以下三種類

15、型： 1單位自辦住房合作社。其特點是由單位組織職工按個人、單位共同集資的方式建造住房，社員均為單位職工。 2系統(tǒng)住房合作社。它一般是由無力獨立建立住房合作社的單位所在系統(tǒng)聯(lián)合下屬無力建立住房合作社的單位組建的住房合作社，用以幫助本系統(tǒng)職工的住房問題。3社會性住房合作社。這是一種面向社會、面向中小企業(yè)和面向“三困”戶(住房困難、單位建房困難、個人經(jīng)濟困難)，不分地區(qū)、部門、 系統(tǒng)的住房合作社。2021/9/1131二、商品住房基金會融資 商品住房基金會是經(jīng)政府批準成立的負責籌集和運用商品住房基地開發(fā)、建設、流通周轉(zhuǎn)資金的事業(yè)法人機構。 商品住房基金會的資金來源主要有：商品住房基金會會員繳存的基金款，商品住房基金會各項收入的積累，社會各界的捐贈款，商品住房基金會向銀行的借款及其向企事業(yè)單位、職工發(fā)放住房建設債券所籌的資金等。 商品住房基金會的資金運用除了滿足會員的資金需要外，還包括直接投資建造商品住房、住房建設債券的還本付息、商品住房基金會的各項開支等。2021/9/1132 凡是實行獨立核算，具有法人資格的當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)和其他各類有單位住房基金提存的企事業(yè)單位，承認、遵守商品住房基金會章程的均可申請加入經(jīng)過批準設立的商品住房基金會。加入商品住房基金會