房地產(chǎn)評估（第二版）第10章不同評估目的的房地產(chǎn)評估

1、房地產(chǎn)評估 Real Estate Valuation 第二版2第10章不同評估目的的房地產(chǎn)評估通過對本章的學習，了解不同評估目的下的房地產(chǎn)評估的特點，掌握各種常見評估目的房地產(chǎn)評估的價值類型和評估方法，熟悉不同評估目的下的房地產(chǎn)評估的工作內(nèi)容。學習目標3第10章不同評估目的的房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估目的是指房地產(chǎn)評估所要達到的目標，是指委托方對房地產(chǎn)評估報告的期望用途，房地產(chǎn)評估機構(gòu)所承接的每一項房地產(chǎn)評估業(yè)務，均有其特定的評估目的。房地產(chǎn)評估特定目的的不同，將影響房地產(chǎn)評估的價值類型和評估結(jié)果。4第10章不同評估目的的房地產(chǎn)評估10.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估10.2房地產(chǎn)抵押的評估10.3房地產(chǎn)課稅

2、的評估10.4投資性房地產(chǎn)的評估10.5房地產(chǎn)征收補償?shù)脑u估510.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是經(jīng)濟生活中見的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，需要合理估計房地產(chǎn)的價值，引發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估事項。610.1.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及相關規(guī)定中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！?10.1.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及相關規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為:以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的;一方提供土地使用權、另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的;因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨

3、之轉(zhuǎn)移的;以房地產(chǎn)抵債的;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。810.1.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及相關規(guī)定房地產(chǎn)交易客體具有合法性，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為合法的基本前提。根據(jù)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。910.1.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及相關規(guī)定以出讓方式取得土地使用權，不符合法定條件的;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;依法收回土地使用權的;1010.1.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及相關規(guī)定共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權屬有爭議的;未依法登記領取權屬證書的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。1110.1.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及相關規(guī)定進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人應持有合法取得的土地使用權證書

4、。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。被轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)權利應當屬于可依法轉(zhuǎn)讓的類型，并具備依法轉(zhuǎn)讓的條件。1210.1.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估及其特點房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估，是房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的要求，依據(jù)相關法律、法規(guī)和評估準則，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供價值參考依據(jù)。1310.1.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估及其特點房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的目的是為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價提供依據(jù)，為房地產(chǎn)交易提供咨詢。房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估結(jié)論，可以為雙方協(xié)商交易價格提供參照。（1） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估服務于房地產(chǎn)交易業(yè)務1410.1.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估及

5、其特點房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的目的是為房地產(chǎn)的交易價格提供依據(jù)，當事雙方可以按著自愿的原則進行評估委托，選擇社會中有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的委托人，既可能是轉(zhuǎn)讓方，也可能是購買方，除國有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓外，是否需要對擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進行評估并無法律或制度的規(guī)定。（2） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估源于交易者的需要1510.1.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估及其特點房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種市場交易行為，其評估結(jié)果為市場交易服務。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估應當假定被評估房地產(chǎn)已經(jīng)處于交易過程中，模擬市場條件對房地產(chǎn)的價值進行估算，并且評估結(jié)果要經(jīng)得起市場檢驗。房地產(chǎn)的交易市場，可以是公開市場，也可以是非公開市場。（3） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估結(jié)論

6、具有明顯的市場性1610.1.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的價值類型房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價值是以轉(zhuǎn)讓為目的評估的房地產(chǎn)在評估基準日轉(zhuǎn)讓價值的估計數(shù)額。評估人員應當根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點，合理選擇評估價值類型，并予以定義。1710.1.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的價值類型是擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。從目前的評估實踐來看，較多的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要求市場價值類型。（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的市場價值1810.1.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的價值類型是指特定市場條件下的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價值的估計數(shù)額。如果房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓存在非市場因素的特別限制條件，或者轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的使用受到制約不能發(fā)揮最佳或正常效用，則評估人員應當選擇市場價值以外的價

7、值類型，其價值形式為特定的轉(zhuǎn)讓價值。（2） ）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的市場價值以外的價值1910.1.4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的評估方法評估人員應當根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點，恰當選擇評估方法，。評估方法是評定估算房地產(chǎn)價值的技術手段，房地產(chǎn)評估的具體方法有許多，主要包括市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、路線價法、基準地價評估法等。2010.1.4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的評估方法目前，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場交易較為活躍，評估人員在市場中可以收集到大量的與被評估房地產(chǎn)相類似的交易實例，可以通過市場比較的方法確定其評估價值。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值一般為市場價值，如果評估時的市場條件具備，應當首先選擇市場法進行評估。（1）房

8、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估，較為適宜采用市場法2110.1.4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的評估方法在特定情況下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估也可以采用成本法、收益法等其他評估方法。對于收益性的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可以采用收益法進行評估。對于新近開發(fā)建設的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可以采用成本法進行評估。對于待開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可以采用假設開發(fā)法進行評估。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的成本法、收益法2210.1.4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的評估方法如果評估方法的選擇條件具備，評估人員可以選擇兩種或兩種以上的評估方法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值進行估算，不同評估方法的結(jié)論可以相互驗證，以保證評估結(jié)果的準確性。對同一評估對象需要同時采用多種評估方法的，評估人員應當對采用各種方法評估形成的初

9、步評估結(jié)論進行分析比較，確定最終的評估結(jié)論。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的多種方法并用2310.1.4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的評估方法例101 評估對象為濱海市星海路100號一幢寫字樓，為A公司所有。該寫字樓為框架結(jié)構(gòu)，于2002年5月完工，同年8月開始運營，目前的用途為出租，為客戶提供商業(yè)辦公場所。寫字樓占地面積1 238平方米，建筑面積4 230平方米。目前A公司擬對該寫字樓進行轉(zhuǎn)讓，需要對其價值進行評估，評估時點為2012年9月1日。2410.1.4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的評估方法2510.2房地產(chǎn)抵押的評估房地產(chǎn)抵押評估，是房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員根據(jù)房地產(chǎn)抵押評估的要求，依據(jù)相關法律、法規(guī)和評估準則，對房地產(chǎn)抵

10、押價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。2610.2.1房地產(chǎn)抵押及相關規(guī)定房地產(chǎn)抵押是指抵押人將其合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。2710.2.1房地產(chǎn)抵押及相關規(guī)定中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權;以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。2810.2.1房地產(chǎn)抵押及相關規(guī)定中華人民共和國擔保法規(guī)定，下列財產(chǎn)可以進行抵押:抵押人所有的房屋和其他地上定著物;抵押

11、人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物;抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;依法可以抵押的其他財產(chǎn)。2910.2.1房地產(chǎn)抵押及相關規(guī)定城市房地產(chǎn)抵押管理辦法中規(guī)定某些權屬狀態(tài)下的房地產(chǎn)設定抵押權時存在一定的限制條件。房地產(chǎn)抵押價值應是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權擔保時的價值。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值。3010.2.1房地產(chǎn)抵押及相關規(guī)定房地產(chǎn)抵押，應當向縣級以上人民政府規(guī)定部門申請辦理抵押登記。在進行房地產(chǎn)抵押時，抵押人和抵押權人要簽

12、訂書面抵押合同。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。3110.2.2房地產(chǎn)抵押評估及其特點房地產(chǎn)抵押評估，是房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員根據(jù)房地產(chǎn)抵押評估的要求，依據(jù)相關法律、法規(guī)和評估準則，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。3210.2.2房地產(chǎn)抵押評估及其特點房地產(chǎn)抵押是將被評估房地產(chǎn)作為抵押物，房地產(chǎn)抵押價值的評估在適用法律規(guī)定、考慮因素、相關參數(shù)選擇等方面與其他目的下的評估有較多的不同。房地產(chǎn)抵押評估有如下特點:3310.2.2房地產(chǎn)抵押評估及其特點房地產(chǎn)抵押評估的

13、目的，是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押價值是金融機構(gòu)發(fā)放貸款數(shù)額的重要依據(jù)，關系到信貸資金的安全。（1） 房地產(chǎn)抵押評估服務于房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務3410.2.2房地產(chǎn)抵押評估及其特點金融機構(gòu)為防范金融風險，一般要求借款方提供抵押資產(chǎn)作為擔保。為合理確定抵押借款額度，需要委托評估機構(gòu)對抵押資產(chǎn)進行評估。房地產(chǎn)抵押是將被評估房地產(chǎn)作為抵押物，評估房地產(chǎn)的抵押價值既要參考房地產(chǎn)本身的狀況和市場情況，又要充分滿足金融機構(gòu)對抵押價值的評估要求。（2）房地產(chǎn)抵押評估源于金融機構(gòu)的制度安排3510.2.2房地產(chǎn)抵押評估及其特點評估人員應當指引金融機構(gòu)合理使用評估結(jié)論，適

14、當考慮抵押房地產(chǎn)的風險，確定抵押貸款折扣比率，對評估結(jié)論進行適當?shù)恼{(diào)整。（3） 抵押評估結(jié)論不宜直接作為抵押貸款額度3610.2.3房地產(chǎn)抵押評估的價值類型房地產(chǎn)的抵押價值是以抵押為目的評估的房地產(chǎn)在評估基準日抵押價值的估計數(shù)額。評估人員應當根據(jù)房地產(chǎn)抵押的特點，合理選擇評估價值類型，并予以定義。房地產(chǎn)抵押價值的價值類型是受評估目的制約的，包括市場價值和市場價值以外的價值兩種類型。3710.2.3房地產(chǎn)抵押評估的價值類型是抵押房地產(chǎn)在評估基準日進行正常公平交易的價值的估計數(shù)額。目前較多的金融機構(gòu)要求房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估抵押房地產(chǎn)的市場價值，金融機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)的市場價值按一定的貸款折扣比率自行計算

15、房地產(chǎn)的抵押貸款額度。（1）抵押房地產(chǎn)的市場價值3810.2.3房地產(chǎn)抵押評估的價值類型是指特定市場條件下的房地產(chǎn)的抵押價值的估計數(shù)額。在評估實踐中，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)抵押評估的價值類型為市場價值類型，但根據(jù)委托方的要求，也存在市場價值以外的價值類型，主要包括抵押貸款價值和清算價值兩種價值形式。（2）抵押房地產(chǎn)的市場價值以外的價值3910.2.3房地產(chǎn)抵押評估的價值類型房地產(chǎn)抵押貸款價值，是抵押房地產(chǎn)在抵押期間出售時可實現(xiàn)價值的估計數(shù)額。（2）抵押房地產(chǎn)的市場價值以外的價值房地產(chǎn)清算價值，是抵押房地產(chǎn)在抵押期結(jié)束后被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。4010.2.4房地產(chǎn)抵押評估

16、的評估方法房地產(chǎn)抵押價值評估，可根據(jù)抵押房地產(chǎn)的情況、價值類型及各評估方法的適用性，恰當選擇市場法、成本法、收益法等評估方法，及相關的評估參數(shù)。4110.2.4房地產(chǎn)抵押評估的評估方法為防范金融風險，評估人員在選取評估參數(shù)時應當貫徹審慎原則，避免高估抵押房地產(chǎn)的價值。（1）評估方法及相關參數(shù)的選擇，要與抵押評估的目的相適應4210.2.4房地產(chǎn)抵押評估的評估方法如果以市場價值作為抵押評估的價值類型，應當從公開市場中獲取評估數(shù)據(jù)。如果以市場價值以外的價值作為抵押評估的價值類型，應當充分考慮非市場因素的特別限制條件。（2）評估方法及相關參數(shù)的選擇，要與抵押評估的價值類型相適應。4310.2.4房地

17、產(chǎn)抵押評估的評估方法（3）評估方法及相關參數(shù)的選擇，要與抵押房地產(chǎn)的類別相適應。4410.2.4房地產(chǎn)抵押評估的評估方法例102 作為評估對象的房地產(chǎn)為濱海市開發(fā)區(qū)的一幢廠房。該廠為B公司所有，位于B公司廠區(qū)內(nèi)。B公司為新遷入濱海市開發(fā)區(qū)的制造業(yè)企業(yè)，1個月前開始正式生產(chǎn)。評估對象于三個月前完工并交付使用，占地面積為6 000平方米，建筑面積為4 500平方米，土地使用權性質(zhì)為出讓，土地用途為工業(yè)用地。目前B公司擬以該廠房為抵押物，向金融機構(gòu)申請貸款，需要對其價值進行評估，評估時點為2012年9月1日。4510.2.4房地產(chǎn)抵押評估的評估方法4610.3房地產(chǎn)課稅的評估房地產(chǎn)課稅評估，是房地產(chǎn)

18、評估機構(gòu)和人員根據(jù)房地產(chǎn)課稅評估的要求，依據(jù)相關法律、法規(guī)和評估準則，對房地產(chǎn)課稅價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為房地產(chǎn)稅收提供計稅依據(jù)。4710.3.1房地產(chǎn)課稅及相關規(guī)定房地產(chǎn)稅收是一個綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收。4810.3.1房地產(chǎn)課稅及相關規(guī)定目前我國直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅種主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等。與房地產(chǎn)課稅的評估相關的房地產(chǎn)稅收，主要包括房產(chǎn)稅和契稅。4910.3.1房地產(chǎn)課稅及相關規(guī)定房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。中華人民共和國

19、房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，由產(chǎn)權所有人、代管人或者使用人依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，房產(chǎn)出租的以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。（1） 房產(chǎn)稅5010.3.1房地產(chǎn)課稅及相關規(guī)定房產(chǎn)稅征收標準包括從價或從租兩種情況，按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%。（1） 房產(chǎn)稅5110.3.1房地產(chǎn)課稅及相關規(guī)定契稅是以所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。中華人民共和國契稅暫行條例規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定

20、繳納契稅。（2） 契稅5210.3.1房地產(chǎn)課稅及相關規(guī)定契稅的計稅依據(jù)有:國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，計稅依據(jù)為成交價格;土地使用權贈與、房屋贈與，計稅依據(jù)由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定;土地使用權交換、房屋交換，計稅依據(jù)為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。（2） 契稅5310.3.1房地產(chǎn)課稅及相關規(guī)定成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。契稅的稅率為3一5，但對于普通住房存在一定的優(yōu)惠政策。（2） 契稅5410.3.1房地產(chǎn)課稅及相關規(guī)定為完善房地

21、產(chǎn)稅收制度，我國正在進行房產(chǎn)稅收制度改革。新的房產(chǎn)稅收制度正在部分城市試點。新的房產(chǎn)稅制度的實施，必將推動房地產(chǎn)課稅評估業(yè)務的開展。5510.3.2房地產(chǎn)課稅評估及其特點房地產(chǎn)課稅評估，是房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員根據(jù)房地產(chǎn)課稅評估的要求，依據(jù)相關法律、法規(guī)和評估準則，對房地產(chǎn)課稅價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為房地產(chǎn)稅收提供計稅依據(jù)。5610.3.2房地產(chǎn)課稅評估及其特點在房地產(chǎn)稅收中，需要根據(jù)計稅依據(jù)和規(guī)定的稅率標準來計算應納稅額，但有時計稅依據(jù)不能直接確定，需要委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對房地產(chǎn)的課稅價值進行評估。房地產(chǎn)課稅評估有如下特點:5710.3.2房地產(chǎn)課稅評估及其特點房地產(chǎn)課

22、稅評估目的，是為房地產(chǎn)征稅提供客觀的計稅依據(jù)，保證國家稅收公平合理，避免納稅人偷稅漏稅和稅務機關課稅不公平。（1）房地產(chǎn)課稅評估服務于房地產(chǎn)納稅業(yè)務5810.3.2房地產(chǎn)課稅評估及其特點房地產(chǎn)稅收是國家的財政收入，稅基是計算應納稅額的重要依據(jù)。對房地產(chǎn)稅基進行評估，是保證稅收公平性的一種重要方式。（2）房地產(chǎn)課稅評估源于國家稅收法律制度的要求5910.3.2房地產(chǎn)課稅評估及其特點房地產(chǎn)課稅評估結(jié)論是計算應納稅額的依據(jù)，關系到國家和納稅人的利益。房地產(chǎn)課稅評估結(jié)論一旦形成，即以此為基礎征收房地產(chǎn)稅，納稅人不能以個人的意愿拒絕評估結(jié)論。如果對評估結(jié)論有異議，可以提出申訴，申請進行評估復核。（3）房

23、地產(chǎn)課稅評估結(jié)論具有一定的強制性6010.3.3房地產(chǎn)課稅評估的價值類型房地產(chǎn)課稅價值是以課稅為目的評估的房地產(chǎn)在評估基準日課稅價值的估計數(shù)額。評估人員應當根據(jù)稅法的規(guī)定，合理選擇房地產(chǎn)課稅評估的價值類型，并予以定義。價值類型是房地產(chǎn)評估的基本要素之一，在房地產(chǎn)課稅評估中同樣存在市場價值和市場價值以外的價值兩種價值類型。6110.3.3房地產(chǎn)課稅評估的價值類型是課稅房地產(chǎn)在評估基準日進行正常公平交易的價值的估計數(shù)額。如果評估結(jié)論為稅基市場價值，需要根據(jù)稅法的有關規(guī)定，對一些符合要求的項目進行扣除，計算出評估的計稅價值。（1）課稅房地產(chǎn)的市場價值6210.3.3房地產(chǎn)課稅評估的價值類型是指特定市

24、場條件下的房地產(chǎn)的課稅價值的估計數(shù)額。市區(qū)周邊、農(nóng)村等房地產(chǎn)，由于不存在完善的交易市場，可以選擇在用價值、重置價值等市場價值以外的價值作為評估結(jié)果的價值類型。（2）課稅房地產(chǎn)的市場價值以外的價值6310.3.4房地產(chǎn)課稅評估的評估方法評估人員應當根據(jù)房地產(chǎn)課稅評估的特點，恰當選擇評估方法。房地產(chǎn)課稅評估的方法包括兩類：傳統(tǒng)評估方法批量評估方法6410.3.4房地產(chǎn)課稅評估的評估方法以傳統(tǒng)評估方法為基礎的單宗房地產(chǎn)課稅的評估方法，此類評估方法與普通房地產(chǎn)評估方法類似，是將通常的評估方法運用在房地產(chǎn)課稅評估中，主要包括市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、路線價法、基準地價評估法等。（1）傳統(tǒng)評估方

25、法6510.3.4房地產(chǎn)課稅評估的評估方法例103作為評估對象的房地產(chǎn)為一套公寓，該公寓位于濱海市星海小區(qū)18號樓二單元402室，建筑面積為158平方米，房屋所有權證登記的權利人為王先生。該小區(qū)于2003年6月建成并交付使用，小區(qū)生活環(huán)境安靜，配套設施齊全，風景秀麗，周邊交通便捷，有完善的商業(yè)設施。目前王先生擬將此套公寓贈與其子女，并且已經(jīng)辦理了贈與公證?，F(xiàn)需要辦理產(chǎn)權過戶，需要對其價值進行評估，為繳納房地產(chǎn)契稅提供計稅依據(jù)，評估時點為2012年9月1日。6610.3.4房地產(chǎn)課稅評估的評估方法6710.3.4房地產(chǎn)課稅評估的評估方法批量評估方法是利用一定的技術方法對某一區(qū)域的房地產(chǎn)進行集中評

26、估的方法。傳統(tǒng)單宗的評估方法可以滿足目前個別房地產(chǎn)課稅評估的需要，待新的房產(chǎn)稅政策出臺后房地產(chǎn)課稅評估將更多地采用批量評估方法。（2） 批量評估方法6810.3.4房地產(chǎn)課稅評估的評估方法批量評估（簡稱MA， Mass appraisal）是指以評估的基本方法為基礎，分析影響被評估對象價值因素，運用數(shù)理統(tǒng)計技術建立評估數(shù)學模型，利用計算機對評估數(shù)據(jù)進行處理，一次性對多項同類評估對象的價值進行評估的技術方法。（2） 批量評估方法6910.3.4房地產(chǎn)課稅評估的評估方法（1）確定批量評估對象的范圍與價值特征。（2）評估數(shù)據(jù)的采集與錄入。（3）建立評估數(shù)學模型，運用計算機系統(tǒng)及相關軟件對數(shù)據(jù)進行處理

27、。（4）應用評估模型進行稅基評估。（5）確定最終評估結(jié)果。（2） 批量評估方法7010.3.4房地產(chǎn)課稅評估的評估方法例104某市作為房產(chǎn)稅試點改革城市，擬對星海居民小區(qū)進行房地產(chǎn)模擬評稅。該居民小區(qū)位于市區(qū)路街，于2005年6月交付使用，占地面積19600平方米，建筑面積35300平方米，共有共644套住宅，戶型包括高層、小高層和多層?，F(xiàn)需要對該小區(qū)的所有住宅的價值進行評估，為即將實施的房產(chǎn)稅計稅提供依據(jù)，評估時點為2012年12月1日。7110.3.4房地產(chǎn)課稅評估的評估方法7210.4投資性房地產(chǎn)的評估投資性房地產(chǎn)評估，是指房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員依據(jù)相關法律、法規(guī)、評估準則和會計準則，對企

28、業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為企業(yè)編制財務報告提供依據(jù)。7310.4.1投資性房地產(chǎn)及相關規(guī)定投資性房地產(chǎn)是會計學中的概念。企業(yè)會計準則第3號投資性房地產(chǎn)指出，“投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售”。7410.4.1投資性房地產(chǎn)及相關規(guī)定中國資產(chǎn)評估協(xié)會頒布的以財務報告為目的的評估指南指出，“注冊資產(chǎn)評估師應當知曉，在執(zhí)行會計準則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務時，對應的評估對象包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權、已出租的建筑物?！?510.4.1投資性房地產(chǎn)及相關規(guī)定企業(yè)會

29、計人員應當按會計準則的要求，對投資性房地產(chǎn)進行初始計量和后續(xù)計量。7610.4.1投資性房地產(chǎn)及相關規(guī)定企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應當按照取得時的成本進行初始計量。外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關稅費;自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（1） 初始計量7710.4.1投資性房地產(chǎn)及相關規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，包括成本模式和公允價值模式。企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。（2）

30、 后續(xù)計量7810.4.1投資性房地產(chǎn)及相關規(guī)定企業(yè)應當在會計期末判斷投資性資產(chǎn)是否存在可能發(fā)生減值的跡象。企業(yè)會計準則第8號資產(chǎn)減值指出，“資產(chǎn)減值，是指資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值”。（2） 后續(xù)計量7910.4.2投資性房地產(chǎn)評估及其特點投資性房地產(chǎn)評估，是指房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員依據(jù)相關法律、法規(guī)、評估準則和會計準則，對企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為企業(yè)編制財務報告提供依據(jù)。8010.4.2投資性房地產(chǎn)評估及其特點投資性房地產(chǎn)評估是為企業(yè)會計計量服務的，企業(yè)會計人員需要根據(jù)會計準則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進行初始計量和后續(xù)計量，確定投資性房地產(chǎn)的公允

31、價值，這項工作可以委托專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)來進行。投資性房地產(chǎn)評估有如下特點:8110.4.2投資性房地產(chǎn)評估及其特點投資性房地產(chǎn)評估屬于以財務報告為目的的評估，主要任務是對投資性房地產(chǎn)的會計準則下的公允價值做出合理的評價，協(xié)助企業(yè)進行投資性房地產(chǎn)減值測試，使企業(yè)能夠按照會計準則的要求確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，合理計提減值準備，準確編制財務報告，提高會計信息的質(zhì)量。（1） 投資性房地產(chǎn)評估服務于企業(yè)財務報告業(yè)務8210.4.2投資性房地產(chǎn)評估及其特點為保證會計信息的可靠性、合理計量投資性房地產(chǎn)的公允價值，應當委托專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對投資性房地產(chǎn)的價值進行評估。（2） 投資性房地產(chǎn)評估源于財

32、務報告披露的要求8310.4.2投資性房地產(chǎn)評估及其特點會計準則與資產(chǎn)評估準則在某些概念上存在著一定的差異，評估師在執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務時，應當具備相應的專業(yè)知識和經(jīng)驗，應當與企業(yè)和執(zhí)行審計業(yè)務的注冊會計師進行必要的溝通，明確評估業(yè)務基本事項并充分理解會計準則或相關會計核算、披露的具體要求。（3）投資性房地產(chǎn)評估結(jié)論應當符合會計準則中有關會計計量屬性的要求8410.4.3投資性房地產(chǎn)評估的價值類型評估人員應當根據(jù)會計準則與資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，合理選擇投資性房地產(chǎn)評估評估價值類型，并予以定義。8510.4.3投資性房地產(chǎn)評估的價值類型會計準則等相關規(guī)范涉及的主要計量屬性包括歷史成本、公允價值

33、、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本等。在資產(chǎn)評估中，不涉及歷史成本計量屬性。（1） 會計計量屬性8610.4.3投資性房地產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估價值類型與會計計量屬性既有明顯的區(qū)別，也存在一定的聯(lián)系。評估人員在執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務時，需要明確評估所要求的會計計量屬性及會計準則的相關要求，再根據(jù)會計計量屬性與資產(chǎn)評估價值類型的對應關系，經(jīng)過分析后確定本次評估的價值類型（2） 資產(chǎn)評估價值類型與會計計量屬性8710.4.3投資性房地產(chǎn)評估的價值類型一般來說，在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件時，會計準則下的公允價值等同于資產(chǎn)評估中的市場價值;會計準則涉及的現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本等可以理解為

34、資產(chǎn)評估中的市場價值或者市場價值以外的價值類型。（2） 資產(chǎn)評估價值類型與會計計量屬性8810.4.3投資性房地產(chǎn)評估的價值類型（2） 資產(chǎn)評估價值類型與會計計量屬性會計計量資產(chǎn)評估歷史成本無公允價值市場價值現(xiàn)值在用價值可變現(xiàn)凈值市場價值處置費用重置成本重置成本各項貶值會計計量屬性與資產(chǎn)評估價值類型的對應關系8910.4.3投資性房地產(chǎn)評估的價值類型評估人員在執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務時，不能將會計計量屬性與資產(chǎn)評估價值類型簡單地對應起來，根據(jù)會計計量屬性直接確定資產(chǎn)評估價值類型。評估人員應當熟悉會計計量的基本概念和相關要求，結(jié)合評估對象的具體情況和市場條件，恰當選擇評估價值類型。9010.4.

35、4投資性房地產(chǎn)評估的評估方法評估人員從事投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，應當根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關條件，參照會計準則有關計量方法的規(guī)定，分析市場法、收益法和成本法等房地產(chǎn)評估方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評估方法。9110.4.4投資性房地產(chǎn)評估的評估方法運用市場法進行投資性房地產(chǎn)評估，應當關注相關市場的活躍程度，從相關市場獲得足夠的交易案例或其他比較對象，判斷其可比性、適用性和合理性，盡可能選擇最接近的、比較因素調(diào)整較少的交易案例或其他比較對象作為參照物，并對參照物的比較因素進行比較，做出恰當、合理的調(diào)整。（1）市場法9210.4.4投資性房地產(chǎn)評估的評估方法運用收

36、益法進行投資性房地產(chǎn)評估，應當根據(jù)評估對象的特點和應用條件，并結(jié)合相關會計準則的要求，按照資產(chǎn)評估準則對收益法應用的有關規(guī)定，恰當考慮收益法的適用性，選擇恰當?shù)氖找婵趶?。?）收益法9310.4.4投資性房地產(chǎn)評估的評估方法運用成本法進行投資性房地產(chǎn)評估，應當按照資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，考慮評估對象的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。需要注意的是，會計準則規(guī)定的資產(chǎn)減值測試不適用成本法。（3）成本法9410.4.4投資性房地產(chǎn)評估的評估方法例105 濱海市M公司為大型電子企業(yè)，在上海股票交易所上市。為編制年終會計報表，需要根據(jù)會計準則的要求對投資性房產(chǎn)的公允價值進行評估。評估人員與M公司的會計師

37、根據(jù)企業(yè)會計準則第3號投資性房地產(chǎn)的規(guī)定，確認M公司有兩項房地產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)，一項為位于市商業(yè)區(qū)的寫字樓，目前用于出租;另一項為位于開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地，M公司持有并擁有該土地使用權，準備增值后轉(zhuǎn)讓。現(xiàn)要求對上述兩項投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估。評估基準日為資產(chǎn)負債表日2012年12月31日。9510.4.4投資性房地產(chǎn)評估的評估方法9610.5房地產(chǎn)征收補償?shù)脑u估房地產(chǎn)征收補償評估，是房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員依據(jù)相關法律、法規(guī)和評估準則，對房地產(chǎn)的征收補償價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為確定房地產(chǎn)的補償金額提供參考依據(jù)。9710.5.1房地產(chǎn)征收補償及相關規(guī)定為了保障國家安全、促

38、進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，國家可以依法對土地和土地上房屋實行征收，但應當對被征收人予以經(jīng)濟補償。房地產(chǎn)的征收補償包括土地征收補償和房屋征收補償。9810.5.1房地產(chǎn)征收補償及相關規(guī)定是國家為了公共利益的需要依法征收、征用土地，并給予被征土地的所有權人經(jīng)濟補償?shù)男袨?。?）土地征收補償9910.5.1房地產(chǎn)征收補償及相關規(guī)定是指為使城市某一規(guī)范區(qū)域內(nèi)國有土地達到新規(guī)劃的建設要求，政府征收并拆除原有建筑物、構(gòu)筑物及其他設施，并給予被征收房屋所有權人進行經(jīng)濟補償?shù)男袨?。?）房屋征收補償10010.5.2房地產(chǎn)征收補償評估及其特點房地產(chǎn)征收補償評估，是房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員依據(jù)相關法律、

39、法規(guī)和評估準則，對房地產(chǎn)的征收補償價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為確定房地產(chǎn)的補償金額提供參考依據(jù)。10110.5.2房地產(chǎn)征收補償評估及其特點房地產(chǎn)征收補償評估包括土地征收補償評估和房屋征收補償評估。土地征收補償評估應依據(jù)中華人民共和國土地管理法、各城市制定的實施辦法以及土地征收評估的有關規(guī)定進行。房屋征收補償評估應依據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例、各城市制定的實施細則以及房屋征收評估的有關規(guī)定進行。10210.5.2房地產(chǎn)征收補償評估及其特點房地產(chǎn)征收補償評估的目的，是為確定土地征用和房屋征收的補償金額提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)征收補償評估政策性較強，評估人員不但要掌握房地產(chǎn)評估

40、理論與方法，還需要了解國家有關土地與房屋征收補償?shù)挠嘘P規(guī)定，了解城市有關土地與房屋征收補償?shù)木唧w政策。（1）房地產(chǎn)征收補償評估服務于房地產(chǎn)的征收業(yè)務10310.5.2房地產(chǎn)征收補償評估及其特點被征收土地、房屋的價值是房地產(chǎn)征收補償金額的重要組成部分，對于制定征收補償標準有較大的影響。為維護征收當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據(jù)國家相關法律、法規(guī)的要求，被征收土地、房屋的價值需要委托具有一定專業(yè)能力的房地產(chǎn)評估機構(gòu)及人員進行評估，評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。（2）房地產(chǎn)征收補償評估源于國家法律、法規(guī)要求10410.5.2房地產(chǎn)征收補償評估及其特點房地產(chǎn)征收的補償標準關系到國家利益，也關

41、系到集體和群眾的利益。特別是居民小區(qū)的拆遷改造，關系到千家萬戶的切身利益，關系到居民的生存條件，關系到社會的穩(wěn)定，有較大的社會影響。（3）房地產(chǎn)征收補償評估結(jié)論的社會影響較大10510.5.3房地產(chǎn)征收補償評估的價值類型房地產(chǎn)征收補償價值是以征收補償為目的評估的房地產(chǎn)在評估基準日征收補償價值的估計數(shù)額。評估人員應當根據(jù)房地產(chǎn)征收補償評估的特點，合理選擇評估的價值類型，并予以定義。10610.5.3房地產(chǎn)征收補償評估的價值類型國家住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的國有土地上房屋征收評估辦法第11條規(guī)定，“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租