公寓營銷方案

1、.c新地城市廣場(chǎng)_公寓營銷方案方案背景從本案公寓成交客戶置業(yè)目的來看，公寓產(chǎn)品客戶以投資為主，自住型客戶偏少；2015年公寓市場(chǎng)供應(yīng)量大，未來放量還會(huì)進(jìn)一步增加，巨大供應(yīng)量分食有限客戶資源，市場(chǎng)競爭壓力大；本項(xiàng)目2015年1月、2月公寓去化緩慢，遠(yuǎn)低于預(yù)計(jì)銷售速度，需改變策略，實(shí)現(xiàn)公寓產(chǎn)品銷售瓶頸。營銷策略1.整體思路實(shí)行第一年包租政策，樹立投資客戶信心。先由開發(fā)商支付給購房者一年房租，開發(fā)商再以4個(gè)月租金的價(jià)格將公寓轉(zhuǎn)租給租客（炒房客）1年，租客可自住或?qū)ふ移渌饪唾嵢∽饨穑ㄟ^利益共享的方式達(dá)到公寓的推廣和炒熱的目的，并最終帶動(dòng)公寓去化。2.思路說明1）開發(fā)商通過低門檻尋找租客（炒房客），

2、租客在物業(yè)處（暫定）繳納100元獲得抽取公寓1年使用權(quán)的預(yù)約資格號(hào)，交房前1個(gè)月通過搖號(hào)確定房號(hào)，并繳納4個(gè)月租金，獲得該套公寓1年使用權(quán)，可自住可出租；2）在銷售過程中，向客戶傳達(dá)每套公寓背后有2個(gè)租客在等待，并實(shí)行一年包租的政策，由開發(fā)商墊付（從房款中扣除）給購房者一年租金，同時(shí)購房者需繳納10000元，由開發(fā)商統(tǒng)一配備軟裝。開發(fā)商與購房者簽訂相關(guān)協(xié)議，約定交房、收房、軟裝標(biāo)準(zhǔn)等事宜；3）在整個(gè)利益共享圈，開發(fā)商、投資客、租客、實(shí)際承租人四方付出和回報(bào)分別為：開發(fā)商：付出招募租客的人力、物力，實(shí)現(xiàn)公寓的炒熱、推廣和銷售；投資客：付出購房款項(xiàng)，獲得物業(yè)租金和增值收益；租客：付出4個(gè)月租金，獲

3、得公寓一年使用權(quán)；實(shí)際承租人：付出合適的租金，獲得舒適的居住條件；利益共享關(guān)系圖3.階段營銷總控策略執(zhí)行1、租客招募1）招募時(shí)間：3月16日4月3日，共計(jì)20天2）招募對(duì)象金城市公司員工及其親朋；世聯(lián)行公司員工及其親朋；本案成交客戶；渠道上門客戶；房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人；媒體、活動(dòng)公司等營銷合作單位；3）目標(biāo)分解招募人租客組成招募目標(biāo)金公司公司員工及其親朋300人銷售本案已成交客戶300人房產(chǎn)中介房產(chǎn)中介工作人員100人渠道渠道上門客戶200人世聯(lián)公司世聯(lián)員工及其親朋100人合十1000人4）招募流程1）租客攜原件、手機(jī)號(hào)、微信號(hào)至售樓部進(jìn)行登記，并在物業(yè)處（暫定）繳納100元，獲取公寓房號(hào)預(yù)約資格號(hào)

4、（護(hù)照或認(rèn)籌書形式）；2）客戶憑預(yù)約資格號(hào)于2016年11月21日，參加搖號(hào)選房；3）客戶中簽后，于2016年11月30日前，簽署房屋租賃協(xié)議，并繳納4個(gè)月租金，獲得公寓1年使用權(quán)；4）資格號(hào)可以轉(zhuǎn)讓，可以退，轉(zhuǎn)讓需轉(zhuǎn)讓方與接收方一同到物業(yè)處更改租客信息；5）退號(hào)每半年集中辦理一次，具體時(shí)間為2015年12月1日、2016年6月1日，2016年12月1日；6）如租客介紹客戶購買本項(xiàng)目公寓1套，額外減免2個(gè)月租金，介紹客戶購買2套，額外減免4個(gè)月租金；5）活動(dòng)宣傳第一階段（3月16-29日）推廣主題：小投入大回報(bào)！100元=8個(gè)月租金！精裝SOHO公寓全城招租中，先到先得線下炒作：話題1：給你1

5、00元，你能做什么？話題2：100元能換8個(gè)月房租？真有這事？話題3：人最近在忙啥？話題4：新地城市廣場(chǎng)火了！話題5：賺錢機(jī)會(huì)共享，不是誰都那么豪爽！第二階段（3月30日-4月5日）推廣主題：太火！千席名額僅剩200席！45-60m2精裝公寓全城火爆招租，欲租從速.線下炒作：話題1：包賺8個(gè)月精裝公寓房租的好事你干不干？話題2：再不來搶公寓就沒了！第三階段（4月6日-4月24日）推廣主題：1000個(gè)租客搶租500套公寓！45-60m2精裝公寓火爆認(rèn)籌，買到即賺到一線下炒作：話題1：新地城市廣場(chǎng)，為什么都來搶？（公寓搶租的盛況）推廣渠道：線上通過網(wǎng)絡(luò)軟文、論壇進(jìn)行話題炒作；線下以派單、call客

6、、微信等渠道進(jìn)行推廣。2、銷售安排1）推貨節(jié)奏實(shí)行小步快跑的推售策略，每兩周加推一次，1次加推1層;3-14層作為自住型客戶房源，15-29層作為投資客戶房源，30-31層作抵款房源。2）價(jià)格策略價(jià)格邏輯根據(jù)平面朝向因素將租金標(biāo)準(zhǔn)劃分3個(gè)檔：01-13戶租金1300元/月，17-29戶租金1400元/月，14-16戶租金1500元/月;保證公寓整體底價(jià)不變的基礎(chǔ)上，將公寓對(duì)應(yīng)的一年租金加到底價(jià)上，再加上3000元/套的優(yōu)惠，作為公寓表價(jià)；實(shí)際銷售中，僅有3000元暗扣優(yōu)惠可釋放，再將支付給客戶的一年租金從房款中直接扣除，再收取客戶10000元采購軟裝、家電費(fèi)用；(例：公寓底價(jià)200000元，年

7、租金15000元表價(jià)=底價(jià)+年租金+暗扣=218000元成交價(jià)=表價(jià)-年租金-暗扣+裝修基金=218000-15000-3000+10000=210000元)優(yōu)惠包裝租金補(bǔ)貼：18000元或16800或15600元；經(jīng)理優(yōu)惠：最高3000元銷售政策1)購房者需簽署交付標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議，協(xié)議約定購房者需再交付一周收房，并根據(jù)開發(fā)商要求，繳納10000元軟裝費(fèi)用，由開發(fā)統(tǒng)一采購配備軟裝(軟裝包括：床、衣柜、鞋柜、書桌、凳子、小沙發(fā)、茶幾、電視、空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、吸頂燈、網(wǎng)絡(luò)電視盒子)2)第一年租賃業(yè)主與租戶之間不發(fā)生關(guān)系；一年后業(yè)主收回公寓自行出租，開發(fā)商可將租客信息免費(fèi)提供給業(yè)主；后續(xù)業(yè)主如需委托代理出租，可交由租售中心。工作籌備及人員分工事項(xiàng)工作容開始時(shí)間完成時(shí)間責(zé)任人協(xié)助人方案方案上報(bào)和確認(rèn)3月11日3月12日亮租客招募招募意向租客和炒房客3月16日4月3日金/世聯(lián)推廣推廣設(shè)計(jì)跟進(jìn)3月164月30麗馬心瑜推廣出街及跟進(jìn)3月164月30麗馬心瑜軟裝軟裝招標(biāo)、確認(rèn)4月1日5月1日成本部何騰云物料籌備相關(guān)登記表格設(shè)計(jì)3月113月12日錢兵劍相關(guān)協(xié)議書擬定3月12日3月13日錢兵劍價(jià)格表調(diào)整3月13日3月15日錢兵亮2016年11月21日2016年11月21日搖號(hào)搖號(hào)確認(rèn)租客所得房號(hào)金/世聯(lián).c收取租金收