工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作及招商匯總資料

1、第一篇 工業(yè)地產(chǎn)基本資料我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展面臨新的歷史性機(jī)遇,也隱藏著新的商機(jī)；中國(guó)作為“ 世界工廠” 的顯著 位置吸引著越來越多行業(yè)投資者來到中國(guó)投資工業(yè)地產(chǎn)；國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展空間特別龐大,將有 更多國(guó)際機(jī)構(gòu)投資到這一領(lǐng)域,將來潛力無限；一、工業(yè)地產(chǎn)理論及開發(fā)模型介紹（一）工業(yè)地產(chǎn)理論 1. 工業(yè)地產(chǎn)的概念 指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的全部毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,有別于住 工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范疇,宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地；其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等；在我國(guó),工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為 50 年；2. 常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分

2、類 依據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的體會(huì),工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模 式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式；（1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行,通過制造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的特殊優(yōu)勢(shì),然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工 業(yè)進(jìn)展項(xiàng)目；基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)進(jìn)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置,是促進(jìn)區(qū) 域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器；是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體；如北京亦莊開發(fā)區(qū),杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等,是目前中國(guó) 各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地

3、產(chǎn)開發(fā)模式,同樣也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體；缺陷：不熟識(shí)工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法,項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工 業(yè)園的整體運(yùn)作中不夠?qū)I(yè)化,致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒；（2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式 是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè),營(yíng)建一個(gè)相對(duì) 在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下,借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝結(jié)力與號(hào) 獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；召力,通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的集合,實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完1 / 33 善主體企業(yè)引導(dǎo)模式；嚴(yán)格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā),主要是環(huán)繞主體企業(yè)進(jìn)行的 開發(fā)運(yùn)作,是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善；如上

4、海金山的上海石化工業(yè)園區(qū),在上海石化龍頭企 業(yè)的帶動(dòng)下,做大做強(qiáng)石化企業(yè),同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延長(zhǎng)及細(xì)化,進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善 與進(jìn)展,為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“ 大石化戰(zhàn)略” 進(jìn)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；這是一種相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下,借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中 的強(qiáng)大的凝結(jié)力與號(hào)召力,通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的集合,實(shí)現(xiàn)整 個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高；（3）工業(yè)地產(chǎn)商模式 房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獵取工業(yè)土地項(xiàng)目,在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建,經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、治理；然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作

5、如普洛斯公司 的開發(fā)模式,其在取得土地之后,進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),二級(jí) 項(xiàng)目以倉儲(chǔ)設(shè)施為主,采納租賃方式銷售,客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等；之 后,派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)治理和客戶愛護(hù)工作；普洛斯稱之為“ 物流房地產(chǎn)”,即 由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái),吸引物流企業(yè)入駐,普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)治理,日 常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作,其本質(zhì)是照舊是房地產(chǎn)開發(fā)商；（3）綜合運(yùn)作模式 綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行 混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式；除以上四種模式外仍有私人業(yè)主開發(fā)模式,目前在小廠房這一塊,私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部

6、分比例；主要是由于廠房租金連續(xù)上楊,其利潤(rùn)匯報(bào)率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn),且操作建設(shè)都比 較簡(jiǎn)潔的緣故；但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特殊是工業(yè)用地的緊縮,這類開發(fā)模式會(huì)逐步 削減,再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒有競(jìng)爭(zhēng)力,常常也逐步將其 剔除；就我國(guó)目前來說,工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主,特殊是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式,在我國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展過程中起到了積極的作用；針對(duì)園區(qū)開 發(fā)類企業(yè), 其治理體制主要有：一是以政府為損益主體的治理模式；政府作為土地開發(fā)的主體,并承擔(dān)最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的治理模式；政府托付或者授權(quán)開發(fā)公司從事 開發(fā)區(qū)內(nèi)的土

7、地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù),開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體,并由開發(fā)公司承擔(dān) 最終的損益；2 / 33 目前,省級(jí)和國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)一般采納以開發(fā)企業(yè)為損益主體的治理模式；出于開發(fā)區(qū)總體規(guī) 劃和環(huán)境等因素的考慮,開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會(huì)通常與區(qū)域內(nèi)一家開發(fā)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議,該協(xié)議雖然不肯定具有排他性,但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有 肯定的優(yōu)先權(quán)；因此,園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)具有肯定區(qū)域性,進(jìn)入壁壘相對(duì)比較高；就我國(guó)來說,工 業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主,特殊是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式,由于其在很大程度上受到政府的影響,需要依據(jù)當(dāng)?shù)卣恼邞?yīng)對(duì),包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型,土 地

8、出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響,在我國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展過程中起到了積極的作用；3. 工業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)作工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50 年；目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰進(jìn)展、大港股份、張江高科、ST 運(yùn)盛等；它們大多以經(jīng)濟(jì)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺(tái),從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等；工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢(shì)是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)固,一般現(xiàn)金流充分；享受工業(yè)土地增值帶來的資產(chǎn)溢價(jià)；不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響；目前在國(guó)內(nèi)做得多工業(yè)項(xiàng)目,主要有這幾種：批進(jìn)呈現(xiàn)于一體,在長(zhǎng)三角和珠三角特殊多；一、輕紡城 ,這類項(xiàng)目以紡織、服裝加工、二、

9、物流園 ,以倉儲(chǔ)、物流配送、交易為主,在一些交易優(yōu)勢(shì)明顯的省份都有；三、產(chǎn)業(yè)孵化器,這和科技園、創(chuàng)業(yè)園一樣,以研發(fā)型的寫定 樓為主,在一般高校多、企業(yè)多的城市都能做起來；四、建材、汽配之類的,由傳統(tǒng)的專業(yè)市 場(chǎng)加物流和上下游生產(chǎn)加工企業(yè)一起構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)園,一般的城市都可以做起來,并且這更貼近 于專業(yè)市場(chǎng)的操作模式；一個(gè)完整的工業(yè)地產(chǎn),在建設(shè)規(guī)劃上面,他是在擁有自己的工業(yè)概念和部分建筑之外,仍包含有住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、綜合服務(wù)性地產(chǎn)在內(nèi)的一個(gè)綜合體；從開發(fā)的角度來看,工業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)的難度應(yīng)當(dāng)是不高的,而且風(fēng)險(xiǎn)也是可控的,只要在前期規(guī)劃時(shí)把各物業(yè)形成的比例掌握 到一個(gè)合適的水準(zhǔn),可以說是完全沒有風(fēng)險(xiǎn)

10、；加上現(xiàn)在珠三角工業(yè)的轉(zhuǎn)移,特殊是華中、華南 以北及以西的大部分省份都會(huì)有龐大的機(jī)會(huì)；工業(yè)地產(chǎn)第一是房地產(chǎn)開發(fā),然后才是工業(yè)產(chǎn)業(yè)園,工業(yè)地產(chǎn)是可租可售的；4. 工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展 工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)并不是一個(gè)完整進(jìn)展的商業(yè)市場(chǎng)；隨著這兩年工業(yè) 投資基金的興起,特殊是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價(jià)格日趨走高,投資回報(bào)日漸降低的情形下,越 來越多的民營(yíng)或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,使得這些獨(dú)立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起,而這3 / 33 樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報(bào)問題,這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“ 工業(yè)地產(chǎn)” 的概念了；我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的興起 國(guó)際經(jīng)濟(jì)進(jìn)展格局層面：改革開放、放開國(guó)

11、門,融入世界經(jīng)濟(jì)一體化大勢(shì)；同時(shí),憑借低廉 的勞動(dòng)力資源,開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國(guó)轉(zhuǎn)移；國(guó)內(nèi)各個(gè)城市經(jīng)營(yíng)進(jìn)展角度：各個(gè)城市之間的進(jìn)展、競(jìng)爭(zhēng),促使各個(gè)地區(qū)都不同程度地加 了招商引資力度,各種形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心,相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè) 跟進(jìn)集合的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮,在很大程度上拉動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的連續(xù)性需求；政策層面： 出于城市經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略性需求,基于城市產(chǎn)業(yè)外形的布局與進(jìn)展層面的考慮,各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)外形的城市,都在招商引資環(huán)節(jié)上對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價(jià)等 諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持；我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)呈現(xiàn)狀 1）我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展仍處于初級(jí)階段,相對(duì)西方開發(fā)

12、較晚；地方工業(yè)用地：自行進(jìn)展規(guī)劃進(jìn)展導(dǎo)向進(jìn)展集聚進(jìn)展 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用仍處于特別初級(jí)的階段,以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引 企業(yè)投資落戶,吸引的企業(yè)大多是勞動(dòng)密集型的低端行業(yè),在推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和提高產(chǎn)業(yè)高 度集中并沒有發(fā)揮出預(yù)期的作用和成效；圈地運(yùn)用, 機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體、個(gè)人紛紛在圈地運(yùn)動(dòng)中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獵取豐厚的投 資回報(bào),造成土地資源開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟(jì)進(jìn)展實(shí)際接納才能,大量的土地閑置、大量 的廠房空存,甚至仍有部分機(jī)構(gòu)及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名義大量圈地囤積資源,尋求機(jī)會(huì)以 做商用地產(chǎn)投資開發(fā),獵取更高的投資利潤(rùn)；2）作為工業(yè)地產(chǎn)的載體- 工業(yè)園的建設(shè)中存在的問題

13、“ 明星園區(qū)” 太少,重復(fù)建設(shè)嚴(yán)峻；上海、蘇州、東莞等；“ 我們期望政府能夠制定 一個(gè)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門檻,來防止園區(qū)建設(shè)過多過濫；”招商引資機(jī)制不完善,來者不拒；政府（政績(jī)）與入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)“ 雙贏”貪大求洋,面子工程 資金供應(yīng)鏈不完善,融資成瓶頸；工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展趨勢(shì) 1）進(jìn)展趨勢(shì)的影響因素政府政策的影響：監(jiān)管調(diào)控力度加大,有利于工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康規(guī)范成熟,有利于4 / 33 吸引外資與可連續(xù)進(jìn)展；通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),優(yōu)勝劣汰,可儲(chǔ)存有實(shí)力企業(yè)；市場(chǎng)供求的影響：經(jīng)濟(jì)進(jìn)展保持強(qiáng)勁進(jìn)展速度,有利于吸引外資；“ 世界工廠” 的確立,對(duì)工業(yè)的重視；進(jìn)展模式的影響：模式轉(zhuǎn)變, 都是以人性化

14、進(jìn)展為目標(biāo),工業(yè)區(qū)的進(jìn)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其進(jìn)展；可連續(xù)進(jìn)展的節(jié)約型模式：充分利用有限的土地優(yōu)化配置制造最大的效益；投資回報(bào)的影響：隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)展,可開發(fā)的土地將會(huì)越來越少,國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控力度將會(huì)加大,土地的價(jià)值不行防止向上攀升；市場(chǎng)的規(guī)范透亮成熟將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈化, 地產(chǎn)商的投資利潤(rùn)會(huì)有所下降,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)前景來看,工業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)勁,投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)固； 而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會(huì)顯現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同,鑒于土地的升值, 競(jìng)爭(zhēng)的猛烈,多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會(huì)出售轉(zhuǎn)為出租,以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有；隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限,地產(chǎn)租金也會(huì)不斷上漲；2）中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)將來進(jìn)展趨勢(shì)政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工

15、業(yè)用地的配置作用,促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回來到真實(shí)價(jià)值；國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì),操作方式將不斷創(chuàng)新；開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā),依據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn),反租給客戶 ; 二是帶租收購,收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品；這兩種模式共同點(diǎn)是長(zhǎng)期持有物業(yè),待價(jià)而沽等待上市,通過 REITs 包裝上市,融到大筆的資金；由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成,投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大,更多城市將得到進(jìn)展機(jī)遇；5. 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式（1）主要以土地溢價(jià)增值而獵取利潤(rùn)投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后,進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地

16、產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商；如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園；（2）進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā),通過長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開發(fā)商,或獨(dú)立,或聯(lián)合,進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā),通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益；通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后,進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn),從而獵取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營(yíng)治理收益；如“ 物流房地產(chǎn)商” 普洛斯公司在取得土地之后,5 / 33 進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),打造設(shè)施平臺(tái),吸引物流企業(yè)入駐；普洛斯只作房地產(chǎn)投 資開發(fā)和物業(yè)治

17、理,日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作,其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商；星月集團(tuán)開發(fā) 的上海松江的“ 大業(yè)領(lǐng)地” 等項(xiàng)目亦如此；（3）通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合,按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后,進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后,與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合, 按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目,從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益；（二）工業(yè)地產(chǎn)四大特點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資 、快啟動(dòng) 、 供應(yīng)增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)固回報(bào)的四大特性；從運(yùn)營(yíng)的規(guī)律來說,工業(yè)地產(chǎn)租期相對(duì)較長(zhǎng)、相對(duì)回報(bào)穩(wěn)固；（三）工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)流程工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè),其贏利點(diǎn)表達(dá)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、 并能夠在抵償支

18、出后有剩余；有其獨(dú)有的商業(yè)模式,包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提 供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)；（四）工業(yè)地產(chǎn)勝利開發(fā)要素 工業(yè)地產(chǎn)如何勝利,主要從以下六個(gè)方面：第一是選址 分析區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和所在城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力；要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),環(huán)繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源 的配套,二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情形下可以進(jìn)來,明白企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn) 業(yè)進(jìn)展方向；跨國(guó)企業(yè)選址是從四個(gè)方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動(dòng)力資源；2、尋求市場(chǎng)：追隨出口掩蓋的市場(chǎng)范疇；3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運(yùn)營(yíng)的效率；4、尋求戰(zhàn) 略機(jī)遇；一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物

19、流分析、客戶分析,以 及環(huán)繞客戶本身的需求；市場(chǎng)分析： 對(duì)本身城市的競(jìng)爭(zhēng)力,環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域本體的競(jìng)爭(zhēng)力來考察,一般情形下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個(gè)部分,即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級(jí)的階 段；開發(fā)區(qū)的分析： 要對(duì)開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進(jìn)行分析,有哪些龍頭企業(yè),能不能帶動(dòng)它的配套企業(yè)進(jìn)來；產(chǎn)業(yè)分析：對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)來講,第一要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),一個(gè)是自己本身確定了,環(huán)繞它的主 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套,二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情形下可以進(jìn)來,找到它的需求,本身6 / 33 的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展方向；其次是定位 任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起打算性作用的；先要移植外部強(qiáng)勢(shì)資源,培養(yǎng)內(nèi)部特色

20、優(yōu)勢(shì),整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源,形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)；在具體定位的時(shí)候,要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向、資源 的整合、創(chuàng)新的才能；比如從定位的角度可以判定是制造型的園區(qū)、物流園區(qū),仍是研發(fā)型園 區(qū)、商務(wù)型園區(qū)；定位, 任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起打算性的作用,假如定位錯(cuò)了或者是方向錯(cuò)了,你全部的東西都錯(cuò)了；定位一個(gè)是移植外部強(qiáng)勢(shì)資源,培養(yǎng)內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì),整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源；依據(jù) 本身有的才能,比如本身就是一個(gè)物流類的企業(yè),可以把你的資源帶到你所要進(jìn)入的區(qū)域來,另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒有特殊的資源；把這兩點(diǎn)結(jié)合起來,把區(qū)域的資源整合起來,形成園 區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì),實(shí)際就是吸引企業(yè)入住的理由,這樣就會(huì)形成一個(gè)特別好的定位；在

21、具體定位的時(shí)候,要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向,資源的整合,創(chuàng)新的才能；從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)仍是物流園區(qū)仍是研發(fā)型園區(qū),商務(wù)型園區(qū),這樣更有用一些,對(duì)一個(gè)企業(yè)的 本身的吸引力更強(qiáng)一些；綜合起來來講, 作為一個(gè)定位是兩個(gè)方面,一個(gè)是借助本區(qū)域優(yōu)勢(shì),進(jìn)展工業(yè)園區(qū),進(jìn)而促 進(jìn)開發(fā)區(qū)的進(jìn)展；確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后,就要開頭園區(qū)的設(shè)計(jì)及建造；工業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,不過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的留意事項(xiàng)；生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個(gè)完整的排污循環(huán)再利 用的產(chǎn)業(yè)鏈；廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡(jiǎn)易廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房；當(dāng)中各種類 型廠房建造的標(biāo)準(zhǔn)也必需達(dá)標(biāo)；第三是客戶要對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分；一般情形

22、下, 對(duì)客戶的分析要從幾個(gè)方面進(jìn)行；一個(gè)是對(duì)現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進(jìn)行分析；一個(gè)是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度,包括對(duì)區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析,跟蹤二 級(jí)配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動(dòng)向；另外要確立以商招商概念,對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析,考慮把 市場(chǎng)和制造融合在一起,形成前店后廠的園區(qū)模式；客戶分析即對(duì)客戶進(jìn)行把握,一般情形下,客戶分析從五個(gè)方面來進(jìn)行的：第一, 現(xiàn)有園區(qū) 的企業(yè)的分析,目前的開發(fā)區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè),同類的園區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè),這些企業(yè)本身的進(jìn)展 階段,這些企業(yè)的進(jìn)入是由于成本、政策仍是市場(chǎng),這樣你知道什么東西吸引它來；其次, 有 同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析,在我們的很多的城市都有退二進(jìn)三的概念,老的工廠都分布在市中

23、心 或者市中心的地帶,隨著城市的進(jìn)展要進(jìn)行搬遷,你給它供應(yīng)一個(gè)很好的場(chǎng)地,很好的硬件和7 / 33 軟件的服務(wù)設(shè)施,吸引他到你的園區(qū)來,這樣的分析也要分析透；第三, 是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度,如奔騰進(jìn)入北京之后,環(huán)繞奔騰對(duì)他的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析；第四, 仍要對(duì)國(guó)外的企業(yè)進(jìn)行跟蹤,跟蹤具體的大的企業(yè)的動(dòng)向,它的產(chǎn)業(yè)方面的動(dòng)向,發(fā)覺它投資的趨勢(shì),會(huì)帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投 資的動(dòng)向； 第五, 仍有以商招商的概念,仍要對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析；任何一個(gè)城市,依據(jù)我國(guó) 的規(guī)劃和進(jìn)展,都會(huì)規(guī)劃幾個(gè)專業(yè)的市場(chǎng),這個(gè)市場(chǎng)本身集合大量的商家之外,它的上下游企 業(yè)都會(huì)過來,比如說北京大紅門的服裝市場(chǎng)；第四是造勢(shì) 搭建公關(guān)平臺(tái) （政 通過

24、挖掘潛在優(yōu)勢(shì), 制造市場(chǎng), 促進(jìn)進(jìn)展； 第一確定園區(qū)營(yíng)銷的推廣理念,府溝通平臺(tái)、中介商務(wù)平臺(tái)、客戶溝通平臺(tái)）,創(chuàng)新傳播渠道（網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇）；要結(jié)合城市資源、城市特點(diǎn),考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和園區(qū)進(jìn)展的和諧共贏；讓客戶意識(shí)到園區(qū)不僅僅 供應(yīng)廠房,更重要的是供應(yīng)一種全新的適合企業(yè)進(jìn)展的生活方式和超值服務(wù)；造勢(shì),挖掘潛在 優(yōu)勢(shì)通過策劃提煉制造市場(chǎng)促進(jìn)進(jìn)展,我想有這樣一個(gè)過程；第五是產(chǎn)業(yè)招商招商的核心是招商渠道的建設(shè),可分為國(guó)內(nèi)投資企業(yè)、國(guó)內(nèi)異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè),通過優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進(jìn)來；以一個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)鏈為例分析,一個(gè)整車的組裝廠 家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比較多,要把各個(gè)配套行業(yè)層層

25、分解,找到適合園區(qū)進(jìn)展和需要的零部件 企業(yè)； 產(chǎn)業(yè)招商 定位之后, 面對(duì)你的產(chǎn)業(yè)也好,面對(duì)你的行業(yè)也好,怎樣招商,以一個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)鏈的分析為 例,實(shí)際一個(gè)整車的組裝廠家,下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比較多,涉及勞動(dòng)各個(gè)配套的行業(yè),從上到 下一層一層的分解,會(huì)發(fā)覺有哪些零部件的企業(yè)會(huì)到你的園區(qū)來；有的在園區(qū)內(nèi)配套,比如說 發(fā)動(dòng)機(jī)的生產(chǎn)廠,把一級(jí)的配套,把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進(jìn)來之后,針對(duì)他們招商； 從招商角度來看仍有一個(gè)很重要的因素是渠道的建設(shè),要想勝利的運(yùn)營(yíng)一個(gè)工業(yè)園,最關(guān)鍵的要素是招商,招商的核心是招商渠道的建設(shè),可以分為國(guó)內(nèi)投資企業(yè)、國(guó)內(nèi)異地企業(yè),同 區(qū)域企業(yè),把真正想要的企業(yè)招進(jìn)來； 在招商或者渠道拓展

26、的基礎(chǔ)上,對(duì)園區(qū)也要進(jìn)行肯定的推廣；第一是確定了營(yíng)銷的理念推廣理念,公關(guān)平臺(tái),四大傳播渠道,由于城市有城市的資源,有 城市的特點(diǎn)；賣產(chǎn)業(yè)是要宜依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn),你做的園區(qū)不僅僅供應(yīng)的是廠房,不僅僅提 供的是硬件的樓體,更重要的是供應(yīng)生活,一種全新的適合企業(yè)進(jìn)展的生活方式,仍要給他提 供超值的服務(wù),我們規(guī)劃園區(qū)的時(shí)候,第一把園區(qū)的配套設(shè)施的服務(wù)配套完整,整套生活必備8 / 33 的東西解決好了；當(dāng)和外企談的時(shí)候,他們把一些員工過來參觀,最終發(fā)覺有宿舍、有食堂、有公寓,員工很中意,很多的企業(yè)由于這個(gè)挑選了該園區(qū)；從配套、服務(wù)的角度來考慮,搭建 了一個(gè)特別好的點(diǎn)；仍有搭建三個(gè)平臺(tái),政府溝通平臺(tái)、中

27、介商務(wù)平臺(tái)、客戶溝通平臺(tái)；目前 園區(qū)內(nèi)刊、園區(qū)內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò),可以供園區(qū)內(nèi)部的客戶進(jìn)行相互的溝通,你再把有價(jià)值的信息傳 播出去,四大傳播渠道,網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇,這樣會(huì)形成一個(gè)相對(duì)完整的工業(yè)園區(qū) 推廣宣揚(yáng)的一個(gè)體系,會(huì)形成特別實(shí)效,有針對(duì)性的園區(qū)；由于工業(yè)地產(chǎn)招商不是要有多高的 知名度,要針對(duì)性和有效性,你的客戶能不能找到你；最終關(guān)鍵因素是服務(wù)要想勝利的運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn),更重要的一點(diǎn)就是服務(wù)；一是對(duì)政府和開發(fā)區(qū)服務(wù),政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí),促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群,產(chǎn)生稅收；另外要為客戶供應(yīng)價(jià)值；客戶有 區(qū)域的價(jià)值需求,只要來園區(qū)就享受低成本、優(yōu)惠政策等便利；更重要是通過園區(qū)的治理,提 供

28、上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈,形成園區(qū)特殊的企業(yè)文化；要想勝利的運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn),更重要的 一點(diǎn)就是你的服務(wù),園區(qū)服務(wù)可分成兩個(gè)方面,第一個(gè)層面是對(duì)政府和開發(fā)區(qū)的服務(wù),這兩類 客戶都要供應(yīng)價(jià)值,政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí),促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群,更重要 1.4 億,進(jìn) 的是需要稅收；目前 U谷的園區(qū)到今年年底是建成 35 萬,去年供應(yīng)應(yīng)政府的稅收是 駐的企業(yè)是不到 100 家,政府特別的中意；你給政府制造了很好的價(jià)值,你只有給政府供應(yīng)價(jià) 值,政府才會(huì)支持你,這也是我們進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展最根本的,不能突破底線的原就；另外仍 要為客戶供應(yīng)價(jià)值,客戶有區(qū)域的價(jià)值,這個(gè)區(qū)域價(jià)值本身就有了,只要來這里就享受這

29、個(gè)價(jià) 值；低成本的優(yōu)勢(shì),不僅僅是租金或者是賣價(jià)低,更重要是通過園區(qū)的治理,通過明白它的產(chǎn) 業(yè)鏈和供應(yīng)鏈；高品質(zhì)的園區(qū),任何的企業(yè)都需要形象,要有園區(qū)的文化,形象的核心是文化；要做好增值服務(wù),物業(yè)治理只是一個(gè)基礎(chǔ)的治理,很多的企業(yè)需要增值,從哪個(gè)角度增值,如 園區(qū)可成立了人力資源部,和園區(qū)周邊區(qū)域的各個(gè)職校形成了戰(zhàn)略的關(guān)系,招產(chǎn)業(yè)工人,進(jìn)而 拓展招中層,和工商、稅務(wù)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系,為入園企業(yè)供應(yīng)便利的,特別好的供應(yīng)價(jià)值的 增值服務(wù),這種增值服務(wù)是園區(qū)連續(xù)進(jìn)展特別重要的一點(diǎn),由于最終的園區(qū)是形成企業(yè)的社區(qū),要給企業(yè)打造一個(gè)家,社區(qū)里面有什么東西,只要引進(jìn)來,符合企業(yè)的需求,確定會(huì)有很好的 進(jìn)展；

30、（五）工業(yè)地產(chǎn)融資 工業(yè)地產(chǎn)的 投融資的方向只有私募、公募和直接投資 這三個(gè)方向；融資渠道方面,在開發(fā) 商的想象當(dāng)中,第一個(gè)是我們的開發(fā)商自有的資金,其次就是銀行抵押貸款、建筑商墊款,第 三是股權(quán)融資、債權(quán)融資、項(xiàng)目融資,第四是預(yù)期收益租金融資,第五是廠房銷售匯款融資,9 / 33 第六仍可以通過私募基金、風(fēng)險(xiǎn)投資、誠信聯(lián)保融資,包括房地產(chǎn)reits無募集、金融租賃融資；現(xiàn)階段的工業(yè)地產(chǎn)仍有沒有創(chuàng)新的融資方式？假如是融資者和投資者對(duì)接的時(shí)候,融資者 應(yīng)當(dāng)留意一些什么問題？作為一個(gè)工業(yè)地產(chǎn),要想實(shí)現(xiàn)融資,假如想和投資方對(duì)接,假如想吸引商家進(jìn)來,第一就 是工業(yè)地產(chǎn),將來能夠給入住的廠家和商家供應(yīng)什

31、么,它不是一個(gè)單純的租賃關(guān)系,也不是一 個(gè)單純的物業(yè)關(guān)系,你交租金或者你買我的物業(yè),這樣的工業(yè)園不是完整的工業(yè)園,假如你想 真正實(shí)現(xiàn)融資,第一你要有清晰的定位,就是工業(yè)園區(qū)是干什么的,主要的商家是哪些,一般 商家是哪些？如何解決倉儲(chǔ)問題、物流問題等等,和主導(dǎo)城市的產(chǎn)業(yè)對(duì)接問題；其次點(diǎn), 在資 金支付方式和仍款方式上是否可以多元化,比如用產(chǎn)品換資金、用產(chǎn)品換項(xiàng)目,這也是一個(gè)非常好的創(chuàng)新； 第三點(diǎn),除了物業(yè)、資金的支撐以外,仍有一點(diǎn)就是營(yíng)銷,建立營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò),建立標(biāo)準(zhǔn)化,建立全國(guó)的通道；工業(yè)園第一融資的條件是,當(dāng)你說服投資方的時(shí)候,你如何能拿出 這些服務(wù)來,很多投資方就可以跟進(jìn),就可以和你一起規(guī)劃進(jìn)展

32、中的工業(yè)園；為什么談到這些 呢？由于投資者看的是你的成長(zhǎng),你的工業(yè)園能否升值？升值的前提是什么,它肯定有一套科 學(xué)的、規(guī)劃的治理、融資渠道、治理渠道和融資渠道；很多時(shí)候都盯著銀行,很多人也盯著國(guó)外的老板、盯著國(guó)外的投資, 但是這些投資對(duì)于一些中小企業(yè)來講有時(shí)候是可望而不行及的,有時(shí)候可以跳出一種思維,除了基金、國(guó)外的財(cái)團(tuán)、風(fēng)投以外, 假設(shè)說這個(gè)工業(yè)園比較大,有200 萬平方米,假如依據(jù)一平米3 塊錢收租金,一年下來 200 萬平方米可以達(dá)到幾個(gè)億的租金,通過預(yù)期的穩(wěn)固的收益,這樣可以和風(fēng)投公司進(jìn)行資金捆綁, 這就是 reits的模式 ,但是是私募的reits的模式,這是特別有效的；剛才談到用將

33、來的租金收益做投資；其次種是特殊適合做 金融租賃模式 ,國(guó)家除了金融機(jī)構(gòu)以外,仍有特地的金融租賃公司,它的生存法寶是為企業(yè)解決生產(chǎn)過程當(dāng)中的一些資金困難,通過和金融公司的對(duì)接,廠房已經(jīng)投資設(shè)備的,這就完全有理由信任你,你投入5000 萬,設(shè)備就值3000 萬,我可以借給你錢,五年內(nèi)仍本付息,這種模式對(duì)于很多工業(yè)園區(qū)特殊是一些標(biāo)準(zhǔn)化的工業(yè)園區(qū)比較簡(jiǎn)潔實(shí)現(xiàn)的；當(dāng)然,除此之外,仍有很多融資模式,這就要看你的企業(yè)在運(yùn)行過程當(dāng)中到了什么階段,你需 要的是過橋基金仍是中資基金,你需要的仍是成長(zhǎng)基金？不同的融資模式的運(yùn)行模塊是不一樣 的,由于時(shí)間關(guān)系,總而言之,目前比較困惑我們企業(yè)的工業(yè)園區(qū),困惑我們企業(yè)的

34、最大的資 金問題就是信貸問題；特殊是對(duì)房地產(chǎn),如何解決資金問題進(jìn)行有的融資,我想這是我們將來開發(fā)商最重要的需要摸索的工業(yè)地產(chǎn)的課題；也是特別重要的；融資之前,園區(qū)的規(guī)劃、進(jìn)展和它的集群的謀劃10 / 33 其次篇 工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程第一：房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立預(yù)備；2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批；3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)；4、辦理工商注冊(cè)登記； 5、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書；7、辦理企業(yè)名稱登記；8、送審合資或合作合同、章程；9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書；10、辦理企業(yè)登記開發(fā)公司設(shè)立階段

35、的相關(guān)稅費(fèi)1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)；2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)；3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)；4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)其次：開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性討論：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性討論階段的法律程序1、選定項(xiàng)目,簽定合作意向書；2、初步確定開發(fā)方案；3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)；4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書； 5、編制項(xiàng)目可行性討論報(bào)告；項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性討論階段的相關(guān)稅費(fèi)6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性討論報(bào)告1、可行性討論費(fèi)；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三：開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套 開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1、申報(bào)選址定點(diǎn)；2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3、托付作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；4、辦理人

36、防審核；5、辦理消防審核； 6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查；8、落實(shí)環(huán)保 “ 三廢” 治理方案；9、托付環(huán)境影響評(píng)判并報(bào)批；10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)；11、托付地質(zhì)勘探； 12、托付初步設(shè)計(jì)；13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套14、征求主管部門審查看法；15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案；16、報(bào)審市政配套方案；17、市政各治理部門提出市政配套看法；18、市政管線綜合11 / 33 開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)：1、工程勘察 （測(cè)量） 費(fèi)；2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)；4、竣工檔案保證金；5、暫時(shí)用地費(fèi)； 6、暫時(shí)建設(shè)工程費(fèi)；7、

37、建設(shè)工程勘察招標(biāo)治理費(fèi)；8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督治理費(fèi)；9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第四：開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序一、 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓：1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2、辦理建設(shè)用地托付釘樁；3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)；4、主管部門實(shí)地勘察；5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審；6、托付地價(jià)評(píng)估； 7、辦理核定地價(jià)手續(xù)；8、辦理土地出讓審批；9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同； 10、領(lǐng)取暫時(shí)國(guó)有土地使用證；11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證；12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返仍二、國(guó)有土地使用權(quán)的 劃撥 ：13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)、14、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察、15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)

38、批、16、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用：17、征用集體土地用地申請(qǐng)、18、到擬征地所在區(qū) （縣） 房地局立案、19、簽訂征地協(xié)議、20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、21、確定勞動(dòng)力安置方案、22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、23、市政府下文征地、24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)、25、辦理批地文件、批地圖、26、辦理凍結(jié)戶口、27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力、28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作、31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作、32、征地結(jié)案 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) ：1、地價(jià)款（土地出讓金） ；2、資金占用費(fèi)；3、滯納金； 4、土地使用費(fèi)；5、外商投資企業(yè)

39、土地使用費(fèi)；6、防洪工程建設(shè)愛護(hù)治理費(fèi)；7、土地閑置費(fèi)；8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)；9、城市土地使用稅；10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)；11、出讓土地預(yù)訂金；12、征地治理費(fèi)； 13、土地補(bǔ)償費(fèi)； 14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)；15、地上物補(bǔ)償費(fèi)； 16、勞動(dòng)力安置費(fèi)；17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)；18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金；19、耕地占用稅第五：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的 法律程序 ：1、托付進(jìn)行拆遷工作、2、辦理拆遷申請(qǐng)、3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證、4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書、5、辦理拆遷公告與通知、6、辦理戶口凍結(jié)、 7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)、8、確定拆遷安置方案、9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議、10、召開拆

40、遷動(dòng)員會(huì),進(jìn)行拆遷安置、11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款、12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染治理、13、移交拆遷檔案資料、14、房屋拆遷糾紛的裁決、15、強(qiáng)制拆遷12 / 33 開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的 相關(guān)稅費(fèi) ：1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)；2、搬家補(bǔ)助費(fèi)；3、提前搬家嘉獎(jiǎng)費(fèi)； 4、暫時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）；5、清理費(fèi)； 6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)；7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)；8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)； 9、房屋拆遷治理費(fèi)；10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)第六 : 項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段 項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前預(yù)備工作：1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)、2、

41、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式方案、3、交納煤氣（自然氣）廠建設(shè)費(fèi)、4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)、5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)、6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)、7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)、8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“ 四源” 接用手續(xù)、9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖、 10、出施工圖、 11、編制、報(bào)送工程檔案資料,交納檔案保證金、12、辦理消防審核意見表、 13、審批人防工程、辦理人防許可證、14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、15、領(lǐng)取開工審批表,辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)：16、辦理招標(biāo)登記、 招標(biāo)申請(qǐng)、 17、招標(biāo)預(yù)備、 18、招標(biāo)通告、 19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)、20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查

42、處確認(rèn)、22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn),正式申請(qǐng)招標(biāo)、 23、投標(biāo)單位資格審批、24、編制投標(biāo)書并送達(dá)、25、召開招標(biāo)會(huì), 勘察現(xiàn)場(chǎng)、26、召開開標(biāo)會(huì)議,進(jìn)行開標(biāo)、27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、 28、發(fā)中標(biāo)通知書、29、簽訂工程承包合同、 30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理：31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)、32、建設(shè)工程監(jiān)理、33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記37、領(lǐng)34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、35、辦理開工前審計(jì)、36、交納投資方向調(diào)劑稅、取固定資產(chǎn)投資許可證38、報(bào)裝施工用水、電、路、39、和諧街道環(huán)衛(wèi)部門、40、和諧交通治理部門、41、交納綠化建設(shè)費(fèi),簽訂綠化協(xié)、42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四

43、、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工：43、施工場(chǎng)地的“ 三通一平”、44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)、45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝、 46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收：47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)、48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收,領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗(yàn) 13 / 33 證書、49、商品住宅性能認(rèn)定、50、竣工統(tǒng)計(jì)登記、51、辦理竣工房屋測(cè)繪、52、辦理產(chǎn)權(quán)登記 項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)：1、三通一平費(fèi)、2、自來水廠建設(shè)費(fèi)、3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、 4、供熱廠建設(shè)費(fèi)、5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)、6、地下水資源養(yǎng)蓄基金、7、地下熱水資源費(fèi)、 8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）、9、

44、開發(fā)治理費(fèi)、10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目治理費(fèi)、 11、建筑行業(yè)治理費(fèi)、12、綠化建設(shè)費(fèi)、 13、公園建設(shè)費(fèi)、 14、綠化補(bǔ)償費(fèi)、 15、路燈愛護(hù)費(fèi)、 16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)、17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）、18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)） 、19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）、20、建安工程費(fèi)、 21、建設(shè)工程招投標(biāo)治理費(fèi)、 22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)、23、質(zhì)量治理監(jiān)督費(fèi)、24、竣工圖費(fèi)、 25、建材進(jìn)展補(bǔ)充基金、26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、27、工程監(jiān)理費(fèi) 28、工程標(biāo)底編制治理費(fèi)、29、機(jī)電設(shè)備托付招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、30、超方案用水加價(jià)、31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)32、占道費(fèi)、 33、固定資產(chǎn)

45、投資方向調(diào)劑稅第七：開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段 開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序一、外銷商品房的銷售：1、辦理外銷商品房預(yù)（銷）售許可證；2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所； 3、與購房者簽訂認(rèn)購書；4、簽訂正式買賣契約；5、辦理簽約公證；6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證；7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記；8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記；9、外銷商品房抵押登記；10、樓宇交付入住手續(xù)；11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、內(nèi)銷商品房的銷售：12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明、13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議、 14、辦理內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證、15、銷售項(xiàng)目備案、16、托付中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售、17、與購房者簽訂認(rèn)購書、18、與

46、購房者簽訂買賣契約、19、辦理預(yù)售登記、 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記、21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)、22、樓宇交付入住 23、質(zhì)量保證書和使用說明書、24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合治理：25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)、26、申請(qǐng)房屋租賃許可證、27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議、28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)、29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租、30、房屋租賃關(guān)系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)治理：31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)、32、出租人辦理房屋租賃許可證、33、出租人辦理房屋租賃安全合格證、34、簽訂書面租賃協(xié)議、35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押： 36、抵押權(quán)的設(shè)定、 37、簽訂抵押合同、

47、 38、辦理房地產(chǎn)抵押登記、39、14 / 33 抵押房地產(chǎn)的占管、40、抵押房地產(chǎn)的處分 開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)：1、營(yíng)業(yè)稅、 2、城市愛護(hù)建設(shè)稅、3、訓(xùn)練費(fèi)附加、 4、印花稅、 5、契稅、 6、土地增值稅、7、企業(yè)所得稅、8、個(gè)人所得稅、9、房產(chǎn)稅、 10、城市房地產(chǎn)稅、 11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、12、房屋全部權(quán)證工本費(fèi)、13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)、14、房屋他項(xiàng)權(quán)益執(zhí)照費(fèi)、15、房屋買賣登記費(fèi)、16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)、17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)、 18、租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)、19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)、20、房屋租賃登記費(fèi)、 21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)、22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)、23、房

48、地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)、24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)第八：開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)治理階段 開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)治理階段的法律程序：1、物業(yè)治理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批；2、簽署物業(yè)治理托付合同； 3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收；4、物業(yè)使用、治理、修理公約的核準(zhǔn)；5、支配簽訂治理公約；6、制定、供應(yīng)質(zhì)量保證書和使用說明書；7、物業(yè)治理服務(wù)基本要求；8、物業(yè)治理委員會(huì)的設(shè)立 開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)治理階段的相關(guān)稅費(fèi)：1、居住小區(qū)物業(yè)治理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)；2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備修理基金；3、一般居住小區(qū)物業(yè)治理費(fèi)；4、高檔住宅物業(yè)治理費(fèi)；5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)治理費(fèi)第三篇 工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展,越來越多的境外企業(yè)來華投資,并且不少

49、企業(yè)在中國(guó)設(shè)置生產(chǎn)基地,工業(yè)地產(chǎn)投資日趨升溫；在國(guó)內(nèi)一些城市,為適應(yīng)進(jìn)展的需要,工業(yè)用地逐步升級(jí)為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)需要,線；中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資存在三大風(fēng)險(xiǎn)：不少的住宅地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路 1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是一種要素市場(chǎng),其存在背后是工業(yè)的進(jìn)展需要；因此說,工業(yè)地產(chǎn)需求的背后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的引致需求,或者說工業(yè)品的需求；很多開發(fā)商在住房政策及住宅產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控加緊的趨勢(shì)下挑選工業(yè)地產(chǎn),極簡(jiǎn)潔忽視工業(yè)地產(chǎn)對(duì)工業(yè)的依靠性； 基于這樣一種背景,作為工業(yè)的中間引致需求,工業(yè)地產(chǎn)的需求并不是很大,如15 / 33 果盲目進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn),是很危急的；2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：一般而言,

50、 工業(yè)廠房的租賃價(jià)格在長(zhǎng)期保持平穩(wěn)上升,這與經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動(dòng)的相關(guān)性相吻合；很多開發(fā)商認(rèn)為, 我國(guó)目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)位置,工業(yè)的快速進(jìn)展為廠房的需求供應(yīng)支撐,基于這么大的市場(chǎng)需求,競(jìng)爭(zhēng)不甚猛烈, 而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中常常顯現(xiàn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象,因此價(jià)格始終保持了較平穩(wěn)的上升；然而,在國(guó)家頻繁出臺(tái)行業(yè)調(diào)控政策的背景下,很多地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)能夠躲開調(diào)控的風(fēng)雨,同時(shí),此類企業(yè)具有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小,回報(bào)穩(wěn)固的特點(diǎn),因此是不錯(cuò)的投資選擇；這樣無疑導(dǎo)致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進(jìn)入,由此帶來了投資與經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)；為什么這樣說呢？業(yè)內(nèi)都看到國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國(guó),但它們與國(guó)內(nèi)開

51、發(fā)商有著很大的不同： 進(jìn)展基礎(chǔ)不同；進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的國(guó)外巨頭,如上面提到的普洛斯集團(tuán)和嘉民集團(tuán)等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭, 其已經(jīng)是本事域的老牌企業(yè),其背后是與全球性大跨國(guó)公司的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系,其每到一國(guó)或一地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的背后,都是在為某大型跨國(guó)公司在華的工業(yè)倉儲(chǔ)進(jìn)行定制,因此,其工業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā),基本上按需定制,這是國(guó)內(nèi)開發(fā)商所截然不同的；國(guó)內(nèi)目前仍缺乏完全立足于工業(yè)進(jìn)展而進(jìn)展的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)仍主要在于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和追求短期土地增值收益上,這將產(chǎn)生龐大的供需求脫節(jié),經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就不行防止； 融資制度不同；國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的背后,是其與跨國(guó)公司千絲萬縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融

52、資市場(chǎng)支撐,是強(qiáng)大的投資基金、Reits等金融工具,這不僅可以保持工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在競(jìng)地中的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì),也可以增強(qiáng)其在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波動(dòng)中帶來的影響,仍可以為支撐工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長(zhǎng)期現(xiàn)金流有足夠保證；一旦遭受金融緊縮政策,中小開發(fā)商將成為第一批倒閉者；3、政策風(fēng)險(xiǎn)：始終到 2022 年為止,與其他用途土地相比,工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)相對(duì)平穩(wěn),這是由于, 除了深圳、 廣州等城市實(shí)行了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓政府外,多數(shù)地方政府一般都以低地價(jià)、零地價(jià)甚至是負(fù)地價(jià)來出讓工業(yè)用地,目的是在與鄰近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)招商引資中實(shí)現(xiàn)“ 政策競(jìng)爭(zhēng)力”；為杜絕土地被賤賣、被圈地,國(guó)務(wù)院于 2022 年 31 號(hào)文中明確指出工業(yè)用地要走招

53、拍掛的路子全國(guó)全部工業(yè)用地必需采納招拍掛方式出讓,這事實(shí)上在政策上排除了各地“ 零地價(jià)”、“ 負(fù)地價(jià)” 出讓工業(yè)用地的可能；然而,由于各地方政府在招商上競(jìng)爭(zhēng)無法排除, 進(jìn)展地方經(jīng)濟(jì)的政績(jī)追求目標(biāo)也沒有排除,途徑, 通過土地?fù)Q市場(chǎng)、 土地?fù)Q資本的方式來出讓工業(yè)用地；不少地方政府仍試圖通過各種 而地方政府的這種考慮恰好與開發(fā)商降低拿地成本的追求一拍即合；在這種背景下, 就會(huì)產(chǎn)生開發(fā)商、地方政府與中心政16 / 33 府之間的博弈將變得更加復(fù)雜；但從工業(yè)用地出讓的總趨勢(shì)來看,中心政府是不行能做出讓步的,估量今后中心政府將運(yùn)用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段,加大對(duì)工業(yè)用地出讓的過程監(jiān)管與事后監(jiān)管,這無疑會(huì)為工

54、業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日后經(jīng)營(yíng)帶來很大的政策不確定性,政策風(fēng)險(xiǎn)也就隨之而生,這是開發(fā)商在進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)之前必需考慮的；第四篇 工業(yè)地產(chǎn)招商引資招商引資是開發(fā)區(qū)建設(shè)成敗的關(guān)鍵,工業(yè)園區(qū)建設(shè)的目的是招商引資,投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),不僅是投資者之間的競(jìng)爭(zhēng),也是引資者之間的競(jìng)爭(zhēng),引資者的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上就是引資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng),誰的引資環(huán)境好,誰就能更好地吸引外資一、工業(yè)地產(chǎn)招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)招商工作是各地開發(fā)區(qū)工作的重點(diǎn),招商引資是利用外來資金、技術(shù),推動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)跨更加展的重要手段,其多方面的積極作用已成為共識(shí)；然而, 當(dāng)前招商引資熱潮中也存在一些不容忽視的問題；依據(jù)投資者的選址標(biāo)準(zhǔn)的變化,中國(guó)開發(fā)區(qū)的招商引資可以分為三個(gè)階段：

55、1、改革開放初期的“優(yōu)惠政策主導(dǎo) ” 階段,外來資金主要向享受特殊政策優(yōu)惠的地區(qū)集中；2、20 世紀(jì) 90 歲月中后期以來的“基礎(chǔ)環(huán)境主導(dǎo) ” 階段,面臨開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策趨同,投資環(huán)境 尤其是基礎(chǔ)環(huán)境 成為吸引投資的關(guān)鍵；3、方興未艾的“產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導(dǎo) ” 階段,良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、完善的產(chǎn)業(yè)鏈條、完備的產(chǎn)業(yè)配套成為投資者第一關(guān)懷的因素；中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)討論顯示, 在招商引資進(jìn)展的新階段,傳統(tǒng)的招商模式已經(jīng)不能滿意新形勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)要求,暴露出諸多的問題；第一,開發(fā)區(qū)政策的趨同引致了低層次的競(jìng)爭(zhēng),造成開發(fā)成本過高；在國(guó)家有關(guān)政策的勉勵(lì)下, 開發(fā)區(qū)在地價(jià)、 稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策,使開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)

56、惠逐步趨同； 為了在招商競(jìng)爭(zhēng)中獵取優(yōu)勢(shì),各地開發(fā)區(qū)就突破國(guó)家土地、稅收法規(guī)及相關(guān)政策,競(jìng)相壓價(jià),惡性競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈,企業(yè)所得稅“ 兩免六減半”、“ 五免五減半”、“ 七免七減半”,甚至仍減免增值稅地方留成部分；規(guī)費(fèi)“ 零收費(fèi)”金；免收水電增容費(fèi), 全部由地方政府財(cái)政補(bǔ)貼；,免收各項(xiàng)基本建設(shè)配套費(fèi),免收各項(xiàng)基 這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商最終損害的是國(guó)家的利益和國(guó)民的福祉,而且造成土地開發(fā)的成本過高,也不利于開發(fā)區(qū)的長(zhǎng)17 / 33 遠(yuǎn)進(jìn)展；其次,優(yōu)惠政策的作用弱化也使開發(fā)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力下降；20 世紀(jì) 90 歲月,開發(fā)區(qū)在外貿(mào)方面享有的各種優(yōu)惠政策開頭逐步取消,從將來進(jìn)展趨勢(shì)看,開發(fā)區(qū)所享受的

57、的優(yōu)惠政策將會(huì)逐步取消, 使區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)的政策待遇趨同；在我國(guó)加入 WTO以后, 營(yíng)造公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境成為必定要求,這必將使得開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠的吸引力逐步弱化,招商引資必需要有新的思路；第三,國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也為開發(fā)區(qū)的進(jìn)展帶來了新的挑戰(zhàn)；看,傳統(tǒng)的招商模式已不能適應(yīng)組團(tuán)式產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的要求；從國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新特點(diǎn)來 當(dāng)前, 國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移正呈產(chǎn)業(yè)鏈整體和制造、 研發(fā)、 服務(wù)一體化的組團(tuán)式轉(zhuǎn)移態(tài)勢(shì),因而開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)配套成為承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要因素,這對(duì)開發(fā)區(qū)的招商提出了更高的要求；第四,重復(fù)建設(shè),產(chǎn)業(yè)雷同,處處圈地,集約化不高；我國(guó)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園遍地開花,過多過濫；據(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)現(xiàn)有各類開

58、發(fā)區(qū) 4200 余個(gè),至于區(qū)內(nèi)區(qū)、園中園更是屢見不鮮；目前東部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè) 93%雷同,中部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè) 97%雷同；規(guī)劃以 IT 為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū), 僅沿江地帶就有 20 多家, 從東部上海的張江高新區(qū),始終密布到西部的重慶、成都、綿陽等地開發(fā)區(qū)；我國(guó)開發(fā)區(qū)普遍存在圈地現(xiàn)象,造成土地閑置、耕地銳減,土地結(jié)構(gòu)不合理等問題, 這些問題導(dǎo)致了日益嚴(yán)峻的后果：土地資源和投資的鋪張；耕地占用過多,威逼農(nóng)業(yè)進(jìn)展； 土地收益外流, 損害國(guó)家利益； 目前我國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)開發(fā)區(qū)投入產(chǎn)出率不及西方發(fā)達(dá)國(guó)家開發(fā)區(qū)的一半；我國(guó)欠發(fā)達(dá)地區(qū)及中西部地區(qū)每平方米的投入數(shù)不及我國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)的 1/10 ,產(chǎn)出數(shù)不及 1/2

59、0 ,而占地?cái)?shù)卻與發(fā)達(dá)地區(qū)開發(fā)區(qū)不相上下；二、軟硬兼施 打造良好的招商環(huán)境“ 開發(fā)區(qū)如何開發(fā)下去？” 成為招商引資工作面臨的一個(gè)問題；開發(fā)區(qū)的招商引資必須再造新優(yōu)勢(shì)、 重塑新功能、實(shí)現(xiàn)新突破,開發(fā)區(qū)建設(shè)的目的是招商引資,即利用土地資源來換取外資的特殊營(yíng)銷；既然招商引資是一種營(yíng)銷活動(dòng),那么就要進(jìn)行 營(yíng)銷環(huán)境的分析,即開發(fā)區(qū)的引資環(huán)境；國(guó)際投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),不僅是投資者之間的競(jìng)爭(zhēng),也是引資者之間的競(jìng)爭(zhēng),引資者的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上就是引資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng),誰的引資環(huán)境好,誰就能更好地吸引外資,開發(fā)區(qū)的招商引資第一應(yīng)對(duì)本身的引資環(huán)境進(jìn)行分析,積極制造好的引資環(huán)境,才能增強(qiáng)自己的引資營(yíng)銷實(shí)力；開發(fā)區(qū)的營(yíng)銷環(huán)境可分為 硬

60、環(huán)境和 軟環(huán)境；招商引資的硬環(huán)境；開發(fā)區(qū)招商引資的硬環(huán)境是指影響引資的物質(zhì)條件,包括自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境愛護(hù)等；自然資源是指與地理、氣候、資源有關(guān)的自然物質(zhì)條件；沿海開發(fā)18 / 33 區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)明顯,而內(nèi)陸開發(fā)區(qū)資源豐富,同樣可以吸引外商,只要能依據(jù)本身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣揚(yáng),同樣可以增加對(duì)外資的吸引力；基礎(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)等條件；基礎(chǔ)設(shè)施的落后是制約很多開發(fā)區(qū)引進(jìn)外資的“ 瓶頸” 因素；另外,基礎(chǔ)設(shè)施仍應(yīng)包括為區(qū)內(nèi)投資者供應(yīng)的各類生活服務(wù)設(shè)施和條件,以及文化消遣設(shè)施；環(huán)境愛護(hù)也是外商挑選開發(fā)區(qū)進(jìn)行投資的一個(gè)重要考慮因素,惡劣的環(huán)境質(zhì)量是無法保證工作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量的,而好的環(huán)境質(zhì)量能