中海陽光玫瑰園開盤分析

1、 中海陽光玫瑰園開盤總結 PAGE 29 中海陽光玫瑰園開盤總結目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc231032327 一、開發(fā)團隊簡介 PAGEREF _Toc231032327 h 3 HYPERLINK l _Toc231032328 二、基礎數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc231032328 h 3 HYPERLINK l _Toc231032329 1.項目概況 PAGEREF _Toc231032329 h 3 HYPERLINK l _Toc231032330 2. 戶型分布 PAGEREF _Toc231032330 h 6 HYPERLINK

2、 l _Toc231032331 3. 戶型配比 PAGEREF _Toc231032331 h 7 HYPERLINK l _Toc231032332 三、項目分析 PAGEREF _Toc231032332 h 7 HYPERLINK l _Toc231032333 1.項目賣點分析 PAGEREF _Toc231032333 h 7 HYPERLINK l _Toc231032334 2. 關鍵營銷節(jié)點回顧 PAGEREF _Toc231032334 h 8 HYPERLINK l _Toc231032335 四、戶型和樣板房展示 PAGEREF _Toc231032335 h 8 HY

3、PERLINK l _Toc231032336 1、戶型介紹 PAGEREF _Toc231032336 h 8 HYPERLINK l _Toc231032337 2、樣板房圖片 PAGEREF _Toc231032337 h 17 HYPERLINK l _Toc231032338 五、銷售情況分析 PAGEREF _Toc231032338 h 20 HYPERLINK l _Toc231032339 1、整體銷售小結 PAGEREF _Toc231032339 h 20 HYPERLINK l _Toc231032340 3、各戶型、樓棟折扣情況 PAGEREF _Toc2310323

4、40 h 22 HYPERLINK l _Toc231032341 4、銷售情況小結： PAGEREF _Toc231032341 h 22 HYPERLINK l _Toc231032342 六、開盤流程 PAGEREF _Toc231032342 h 23 HYPERLINK l _Toc231032343 1、選房流程平面圖 PAGEREF _Toc231032343 h 23 HYPERLINK l _Toc231032344 2、開盤流程及分析（亮點、問題） PAGEREF _Toc231032344 h 23 HYPERLINK l _Toc231032345 3、現(xiàn)場照片 PAG

5、EREF _Toc231032345 h 24 HYPERLINK l _Toc231032346 七、客戶分析 PAGEREF _Toc231032346 h 25 HYPERLINK l _Toc231032347 1、客戶到場情況 PAGEREF _Toc231032347 h 25 HYPERLINK l _Toc231032348 2、客戶訪談 PAGEREF _Toc231032348 h 25 HYPERLINK l _Toc231032349 八、車輛統(tǒng)計 PAGEREF _Toc231032349 h 27 HYPERLINK l _Toc231032350 九、項目營銷總結

6、及借鑒 PAGEREF _Toc231032350 h 27 HYPERLINK l _Toc231032351 1、營銷推廣策略 PAGEREF _Toc231032351 h 27 HYPERLINK l _Toc231032352 2、價格策略 PAGEREF _Toc231032352 h 28 HYPERLINK l _Toc231032353 3、客戶定位策略 PAGEREF _Toc231032353 h 28開發(fā)團隊簡介發(fā) 展 商 中海地產(chǎn)（深圳）有限公司承建商 南京建筑工程集團有限公司園林規(guī)劃廣州林德房地產(chǎn)顧問有限公司建筑設計 華藝設計顧問有限公司策劃代理 中聯(lián)房地產(chǎn)信息有限

7、公司整合推廣 矜誠廣告（深圳）基礎數(shù)據(jù)項目概況總 套 數(shù)總戶數(shù)1500戶，此次推出372戶，其中有39戶已被內(nèi)部客戶預定。項目類型2棟高層，16-17層占地面積總占地37591.61建筑面積總建面110498容 積 率294物管收費2.90元/平方米月價格整體實收11000元/平米（裝修標準8001000元/平米）開盤銷售套數(shù)（率）截止23日下午13：50，總共372戶已售出368，僅剩3棟2單元16、17層的5套兩房單位未售；截止當日15：30左右全部售罄停 車 位880開盤日期2009-5-23項目區(qū)位圖 售樓處外景 售樓處夜景位置：項目位于前海路與港灣大道交匯處，深大附中東南側(cè)，東面是南

8、山青青世界，北面為月亮灣大道，距離地鐵5號線及1號線的延長線約10分鐘車程。戶型面積：項目共分四期開發(fā)，本次推出的是二期高層產(chǎn)品，大致分為四種戶型，41平米的單身公寓、55平米左右的1房、66-81平米的兩房、85-88平米的三房。產(chǎn)品設計充分體現(xiàn)高使用率和高性價比，在精心打造了空中露臺、觀景陽臺、入戶花園等多功能附贈空間外，還設計了N+1空間，85-88平米的兩房可改三房，充分考慮了白領精英在不同時段的成長家庭需求。交通：項目周邊已有42路、51路、76路、81路、210路和350、396路等公交線路開通，距離世界之窗約20分鐘車程。隨著地鐵1號線延長線、五號線等軌道交通的建成，將大大提升項

9、目出行的交通便捷度。配套：首層架空層泛會所，挑高4.8米，既能滿足業(yè)主雨季休閑娛樂需求，又與中庭園林完全融合，空間無阻隔。項目周邊有四座公園：月亮灣公園、大南山郊野文化公園、青青世界、荔林公園；購物場所有家樂福和人人樂等超市；教育配套有小區(qū)內(nèi)部的幼兒園及緊鄰的深大附中。醫(yī)院可至南山醫(yī)院及南山婦幼保健醫(yī)院。2.戶型分布戶型特點：項目東南向規(guī)劃成完全開敞式的空間，戶戶窗前盡攬美景；66-81平米的兩房可改三房；附贈空間有觀景陽臺及入戶花園；戶型方正，使用率高。3.戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比單身公寓42154.0%一房48-5316544.4%兩房66-8117647.2%三房85-88164.

10、3%合計42-88372100此次開盤推出3棟1單元A-F戶型，2單元A-F戶型，4棟1單元A-L戶型。其中42的單身公寓占4%，48-53的一房占44.4%，66-81的二房占47.2%，85-88的三房占4.3%。項目分析項目賣點分析景觀價值整體布局以“圍而不死，環(huán)抱有情”的理念，將項目東南向規(guī)劃成完全開敞式的空間，使其面向資源較好的大南山及青青世界，使東南亞風情園林景觀與城市景觀完全融合。區(qū)位價值地處南山前海路，是中海陽光棕櫚園的姊妹篇，項目緊鄰深圳名校深大附中，擁有青青世界、月亮灣公園、大南山郊野公園、前海灣海景等稀缺的自然景觀資源。項目周邊有多條公交線路經(jīng)過，隨著地鐵1號延長線和5號

11、線的開通，片區(qū)交通的便利性會得到極大提升。c) 產(chǎn)品價值大部分單位都帶精裝修；項目東南向規(guī)劃成完全開敞式的空間，戶戶窗前盡攬美景；66-81平米的兩房可改三房；附贈空間有觀景陽臺及入戶花園，每戶都有2-3個陽臺。2. 關鍵營銷節(jié)點回顧2009-03-25 中海陽光玫瑰園預計于2009年5月推出二期3-4棟，可參觀一期類似戶型的樣板間2009-3-31 加入中海會可以享受開盤總價減1萬元的優(yōu)惠 2009-5-1 參加春交會展覽，開放樣板房 2009-5-6 辦理VIP卡 2008-5-23 正式開盤，推出372套戶型四、戶型和樣板房展示1、戶型介紹a）四棟A1戶型 1*2*1建筑面積：47.47

12、-49.60平米；套內(nèi)面積36.19-36.45平米溫馨提示：3、4、5、15、16層因立面設計的需要，局部露臺立柱稍有差異；A1戶型在不同位置，局部剪力墻稍有差異產(chǎn)品亮點：一房面積兩房空間：讓陽臺變身臥室或書房，小空間大作創(chuàng)享。 移步式凸窗：更多實惠，拓展生活層面。靈動空間：清風穿堂而過，靈動的空間會唱歌。b)四棟A2戶型 1*2*1建筑面積：53.61-60.58平米；套內(nèi)面積41.01-41.77平米溫馨提示：3、4、5、15、16層因立面設計的需要，局部露臺立柱稍有差異；A2戶型在不同位置，局部剪力墻稍有差異；四單元一樓類似戶型房號為A、B產(chǎn)品亮點：一房面積兩房空間：讓陽臺變身臥室或書

13、房，小空間大作創(chuàng)享。 移步式凸窗：更多實惠，拓展生活層面。無敵園景山景：盡攬大南山綠海蒼翠，陶醉東南亞浪漫風情。c）4棟A3戶型1*2*1建筑面積：50.48-52.54平米；套內(nèi)面積38.61-38.77平米溫馨提示：3、4、5、15、16層因立面設計的需要，局部露臺立柱稍有差異；A3戶型在不同位置，局部剪力墻稍有差異；產(chǎn)品亮點：一房面積兩房空間：讓陽臺變身臥室或書房，小空間大作創(chuàng)享。 移步式凸窗：更多實惠，拓展生活層面。無敵園景山景：盡攬大南山綠海蒼翠，陶醉東南亞浪漫風情。d)4棟A4戶型 1*1*1建筑面積：41.34-43.03平米；套內(nèi)面積31.62平米溫馨提示：3、4、5、15、1

14、6層因立面設計的需要，局部露臺立柱稍有差異；A4戶型在不同位置，局部剪力墻稍有差異；產(chǎn)品亮點：一房空間：自我空間任意布局，自由舒適生活由我精巧戶型：方正實用，干濕分區(qū)，陽光清風恣意飛揚。e)3棟一、二單元B、C戶型 2*2*1建筑面積：79.83-80.43平米；套內(nèi)面積63.23-63.40平米溫馨提示：3、4、5、6層因立面設計的需要，局部露臺立柱稍有差異；此圖展示為一單元B戶型，一單元C、二單元B、C戶型結構基本類似，露臺立柱因樓層不同及立面設計需求，稍有差異。產(chǎn)品亮點：兩房面積三房空間：暢闊空間，愜意舒適生活體驗。 移步式凸窗：延伸室外風景，健康生活每一天。寬大露臺：暢享大南山翠海林峰

15、，生活與山相望。f)3棟二單元D戶型 2*1*1建筑面積：74.32套內(nèi)面積：58.58平米溫馨提示：3、4、5、6層因立面設計的需要，局部露臺立柱稍有差異；產(chǎn)品亮點：入戶花園：回家先進入戶花園，每天都是盛開的心情。兩房面積三房空間：暢闊空間，愜意舒適生活體驗。 移步式凸窗：延伸室外風景，健康生活每一天。園景寬大露臺：暢享大南山翠海林峰，生活與山相望。g）3棟一、二單元E、F戶型 2*2*1建筑面積：77.63-78.22平米；套內(nèi)面積61.49-61.66平米溫馨提示：3、4、5、6層因立面設計的需要，局部露臺立柱稍有差異；此圖展示為一單元E，一單元F、二單元E、F戶型結構基本類似，露臺立柱

16、因樓層不同及立面設計需求，稍有差異。局部剪力墻長度及位置稍有差異。產(chǎn)品亮點：兩房面積三房空間：暢闊空間，愜意舒適生活體驗。 移步式凸窗：延伸室外風景，健康生活每一天。園景寬大露臺：暢享大南山翠海林峰，生活與山相望。h）3棟一、二單元A戶型 2*1*1建筑面積：77.46-77.84平米；套內(nèi)面積61.36平米溫馨提示：3、4、5、6層因立面設計的需要，局部露臺立柱稍有差異；此圖展示為一單元A，二單元A戶型結構基本類似，露臺立柱因樓層不同及立面設計需求，稍有差異。產(chǎn)品亮點：入戶花園：回家先進入戶花園，每天都是盛開的心情。兩房面積三房空間：暢闊空間，愜意舒適生活體驗。 移步式凸窗：延伸室外風景，健

17、康生活每一天。園景寬大露臺：盡享東南亞風情浪漫時光。南北通透：在草木的芳香中，心隨著山風一起飛揚。i）3棟一單元D戶型 3*1*1建筑面積：86.60套內(nèi)面積：68.59平米溫馨提示：3、4、5、6層因立面設計的需要，局部露臺立柱稍有差異；產(chǎn)品亮點：入戶花園：擁有自己的入戶花園，幸福像花兒一樣。兩房面積三房空間：暢闊空間，愜意舒適生活體驗。 移步式凸窗：更多實惠，延展生活空間。園景寬大露臺：盡享東南亞風情浪漫時光。南北通透：每一個角落都能感受山風輕唱。2、樣板房圖片中海陽光玫瑰園運用現(xiàn)代簡約裝修風格，小巧的家具點綴著空間的靈動。餐廳與客廳一同構成闊綽尺度空間，和客廳渾然一體。頂部裝飾吊燈，既美

18、觀又簡約時尚。 客廳和餐廳一起大面積使用白色，突顯室內(nèi)陽光充足，配以黑色點綴避免了同色系使用過多帶來的單調(diào)。 臥室簡單的家具，突顯空間的簡潔和開闊感，小房住出大房感覺。廚房廚房面積大小合適，功能齊全，又不浪費空間。廁所廁所設計合理，空間雖小，卻不失高雅，空間利用最大化。五、銷售情況分析1、整體銷售小結此次項目推出總套數(shù)為372套，截止到2009年5月23日下午1點50分，項目共銷控367套，總銷售率為98.7。截止5月24日下午5：30，國土局網(wǎng)站公示已簽約3棟88套，4棟85套。a）各單元銷售情況樓棟單元313241總計總套數(shù)9696180372已售套數(shù)9691180367剩余套數(shù)0505各

19、單元銷售率100%94.8%100%98.7%現(xiàn)象：4棟1單元銷售速度最快，銷售率最高，截至12：30前，已全部售罄；截至12：30前，3棟剩余30套，1單元剩余5套， 2單元剩余25套；3棟1單元銷售速度較3棟2單元快；截至12：30前，3棟1單元只剩余b戶型，其他戶型已售罄；3棟2單元剩余b、c、d單元，集中在高層；截至13：50，全部單位已基本售罄，剩余3棟2單元5套高層。原因：價格是本樓盤考慮的最重要因素，4棟1單元面積較小、總價較低，成為本次開盤的一大亮點，銷售速度快；截至12：30，3棟1單元b戶型、3棟2單元b、c、d單元的戶型存在西曬問題，并且高層單位價格比低層單位高，因此銷售

20、速度較慢；3棟1單元是毛坯房，價格比精裝修單位低，基于價格是本樓盤客戶最重要的考慮因素，3棟1單元銷售速度快。各戶型銷售情況指標單房一房二房三房總計總套數(shù)1516517616372已售套數(shù)1516517116367剩余套數(shù)00505各戶型銷售率100%100%97.2%100%98.7%現(xiàn)象：單房、一房、三房銷售最快，并最終完成了100%銷售，而二房銷售速度較慢，并截至5月23號13：50，仍有5套未售。原因：價格是客戶考慮的關鍵因素，有客戶表示，“和寶安部分樓盤價格相當，買關內(nèi)肯定好過買關外?！眴畏亢鸵环棵娣e較小、總價較低，符合在場客戶心理預期；單房和一房均價低，吸引了大批客戶；本次開盤三房

21、數(shù)量少，需求量相對較大；二房和單房、一房、三房相比，房源多。 2、價格分布及折扣項目整體對外宣稱均價為12000元/平米，開盤實收均價為11000元/平米（含8001000元/平米的裝修標準）。優(yōu)惠內(nèi)容優(yōu)惠方式加入中海會優(yōu)惠折前總價優(yōu)惠1萬元辦理資金凍結優(yōu)惠折前總價優(yōu)惠2萬元團購優(yōu)惠額外99折付款方式優(yōu)惠一次性付款額外99折按揭付款認購3日內(nèi)簽署買賣合同并辦妥按揭額外98折3、各戶型、樓棟折扣情況各樓棟均價和折扣情況（根據(jù)現(xiàn)場算價情況推算）樓棟面積范圍（平米）折后均價（根據(jù)現(xiàn)場銷售代表算價推算）3棟1單元4160103003棟2單元7480118004棟1單元7787106004、銷售情況小結

22、：截至開盤當天下午13：50，整體銷售率達98.7%；小戶型、低樓層消化較快；此次中海陽光玫瑰園開盤的價格制定，引導效果十分明顯：開盤量大卻銷售速度快，價格對客戶的吸引力很大。 六、開盤流程1、選房流程平面圖2、開盤流程及分析（亮點、問題）3、現(xiàn)場照片簽約等候區(qū) 簽約區(qū)簽到區(qū) 抽簽等候區(qū)沙盤展示 舞臺表演亮點：采用抽簽方式，客戶按順序成批選房，前批客戶選房間隙有節(jié)目欣賞，現(xiàn)場秩序穩(wěn)定；設置選房序號，保持現(xiàn)場客戶有序進行選房；現(xiàn)場即時通報銷控情況，制造緊張效果，促進成交。存在問題：車輛停在路邊，現(xiàn)場秩序比較混亂；事先預測失誤，選在雨天開盤，造成場面混亂；現(xiàn)場座位不足，部分客戶沒有座位而站在通道處

23、，阻礙交通。七、客戶分析1、客戶到場情況19：30，開盤正式選房，現(xiàn)場座位基本坐滿，約500人左右，周圍圍觀客戶約100人。211：00，現(xiàn)場等候區(qū)人數(shù)持續(xù)增加，約700人左右，根據(jù)抽簽順序成批選房，前批客戶選房間隙安排有節(jié)目觀賞，間隔約510分鐘。312：00，全部單位已銷售絕大部分，現(xiàn)場等候區(qū)的客戶基本散去，內(nèi)廳簽約等候區(qū)客戶約100人，付款區(qū)約20人，簽約區(qū)約100人。2、客戶訪談1x先生：32歲，在羅湖上班，租房，從事的是景觀行業(yè)，買了2單元B棟13樓68平米兩房，覺得有升值潛力。客戶語錄：從沙盤上看小區(qū)內(nèi)的景觀配套設施還行，就是不知道施工后怎么樣。2x女士：35歲左右，家住附近，朋友介紹來的，買了一套87平米的兩房。客戶語錄：覺得戶型不錯，對比了一下覺得價格也比較合理，就是面對著月亮灣大道，噪音可能會很大。3x先生：30歲左右，在車公廟上班，和女朋友一起來看房，買了一套70多平米的兩房?？蛻粽Z錄：喜歡這樣的建筑外型，看顏色就感覺高檔，有品位。4x先生：28歲左右，在龍崗上班，要結婚了，想買一套50平左右的小戶型?？蛻粽Z錄：我也是朋友介紹過來的，他買了這里，我過來轉(zhuǎn)了幾次，確實可以。5x先生：50歲左右，家住南山，和老婆，女兒一起來看房，想買一套小戶型給自己養(yǎng)老。客戶語錄：我的要求也不多，只要