淺談物業(yè)管理的風險防范課件

1、淺談物業(yè)管理的風險防范在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)，業(yè)主家被盜，物業(yè)公司該怎么辦？業(yè)主生命財產(chǎn)受到侵害，我們該怎么處理？業(yè)主車輛被盜，我們該怎么面對？兒童從沒有安裝防盜網(wǎng)的陽臺墜落，業(yè)主是否可以追究物業(yè)公司責任？在物業(yè)公共區(qū)域，物業(yè)公司遇到公共責任事故，我們該怎么處理？大廈出現(xiàn)消防責任事故，我們是否可以免責？。A 物業(yè)管理重要的事情說三遍：物業(yè)公司要學會規(guī)避責任！物業(yè)公司要學會規(guī)避責任！物業(yè)公司要學會規(guī)避責任！第一 在物業(yè)管理的全過程中，風險可能是來至以下方面：一、遺留問題帶來的風險。二、自然因素帶來的風險。三、物業(yè)管理費用風險。四、業(yè)主消費觀念的風險。五、來至政府相關部門的風險。六、經(jīng)營決策造成的風險。七、

2、內(nèi)部風險意識不強帶來的風險。八、員工操作帶來的風險。九、社會因素帶來的風險。十、行業(yè)發(fā)展過程帶來的風險。第二 房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的風險第三 員工違規(guī)行為帶來的風險第五 物業(yè)公司運營決策造成的風險第六 來自行政相關部門的風險第八 自然氣候及環(huán)境帶來的風險第九 物業(yè)服務費拒繳的風險防范第十 不可輕視物業(yè)項目各類遺留問題二、司法裁判新變化隨著人們維權意識的增強，法律法規(guī)的日趨完善給公司經(jīng)營的管理帶來了新的挑戰(zhàn)三、人事風險控制1、標準勞2、非全日制勞動關系用工模式動關系用工模式3、勞務派遣用工模式（企業(yè)）4、業(yè)務外包用工模式5、民事雇傭關系用工模式憑證(一)工資支付憑證或記錄(職工工資發(fā)放花名冊)、繳納

3、社會保險費記錄；(二)用人單位向勞動者發(fā)放的工作證、服務證等能夠證明身份的證件；(三)勞動者填寫的用人單位招工招聘的登記表、報名表等招用記錄;(四)考勤記錄；(五)其他勞動者的證言等。其中，(一)、(三)、(四)項的有關憑證由用人單位負舉證責任。無證據(jù)加班費的舉證責任張小姐是一房產(chǎn)公司的售樓小姐，公司經(jīng)常安排其利用休息日、節(jié)假日參加房產(chǎn)營銷推廣工作，并一直拖欠其加班工資達兩年之久。張小姐遂將房產(chǎn)公司告上法庭，要求支付兩年的加班工資三萬元。根據(jù)拖欠工資舉證倒置的原則，公司舉證了經(jīng)過合法程序產(chǎn)生的加班工資核算制度，制度中明確：員工加班工資以其每月的考勤為依據(jù)進行核算，由部門經(jīng)理對本部門人員的考勤情

4、況進行統(tǒng)計并以書面形式進行記錄。同時公司還舉證了張小姐兩年來的考勤記錄，記錄中顯示其并沒有存在任何加班的事實。面對公司舉證的書證，張小姐不予認同，并提出兩點質疑：一、公司提供的考勤記錄只有其部門經(jīng)理一人的簽字認可，沒有經(jīng)過自己的確認，由于部門經(jīng)理受公司的管理，其與公司存在特殊關系，僅靠其單方面提供簽名的考勤記錄不應成為認定事實的客觀依據(jù)，不應得到支持。二、考勤記錄是以書面表格的形式填寫的，在填寫過程中很容易出現(xiàn)偽造和篡改，考勤記錄人又與公司存在特殊關系，其真實性、客觀性、公正性值得懷疑。但公司辯稱，張小姐對于公司提供的證據(jù)產(chǎn)生異議，但拿不出足以反駁的相反證據(jù)來，公司提供的證據(jù)是真實、客觀的書證

5、原件。根據(jù)民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第70條，一方當事人提出書證原件或者與書證原件核對無誤的復印件作為證據(jù)時，對方當事人提出異議，但沒有足以反駁的相反證據(jù)的，人民法院應該確認其證明力。所以應該得到認可。用人單位通過民主程序制定的規(guī)章制度，在不違反國家法律、行政法規(guī)及政策規(guī)定的情況下，并已向勞動者公示的，可以作為人民法院審理勞動爭議案件的依據(jù)在勞動爭議案件中，主張勞動關系解除或者終止的一方應當對勞動關系的解除或者終止承擔舉證責任。五、假期管理風險控制六、薪酬設計與支付風險控制七、降職降崗降薪風險控制八、保密與競業(yè)限制風險控制十、員工跳槽管理風險控制辭退員工的技巧一、因業(yè)績不好需要辭退員工二、因公司效益