工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)(房地產(chǎn)項(xiàng)目)

1、某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案 建小高層商品房住宅樓項(xiàng)目概況此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于某市中心地帶，占地面積5000075積率 4：1，建筑面積為:200000，建設(shè)期為 3年，銷(xiāo)售期 3年。投資估算1、前期費(fèi)用土地費(fèi)用：800萬(wàn)元/畝75=60000萬(wàn)元可行性研究費(fèi)：100萬(wàn)元城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80元200000=1600萬(wàn)元消防設(shè)施配套費(fèi)：5元/200000=100萬(wàn)元生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12元/200000=240萬(wàn)元白蟻防治費(fèi)：1.3元/200000=26萬(wàn)元勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：30000萬(wàn)元2%=600萬(wàn)元規(guī)劃管理費(fèi)：1.8元200000=36萬(wàn)元2、建設(shè)期間費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用：1500元/200000=3

2、0000萬(wàn)元電梯：240萬(wàn)元供水電工程：300002=600萬(wàn)元3、管理費(fèi)用:1200萬(wàn)元基本預(yù)備費(fèi)：935425%=4677.1萬(wàn)元4、其他費(fèi)用：200萬(wàn)元1+2+3+4=99619.1萬(wàn)元5、建設(shè)期利息估算預(yù)估項(xiàng)目貸款 60000 萬(wàn)元，年利率 ，貸款在每年年中付，并分三年投入，第一年 20000 萬(wàn)元，第二年投 20000 萬(wàn)元，第三年投 20000 萬(wàn)元。表 1 建設(shè)期利息估算（萬(wàn)元）1234利息累計(jì)年初累計(jì)欠款0.00207004284966548.43200003699.436548.43年末欠款累計(jì)207004284966548.43工程總造價(jià) 99619.1+6548.43=1

3、06167.53 萬(wàn)元，自有資金 46167.53 萬(wàn)元，占工程總造價(jià)的 43.49%。資金籌措計(jì)劃1 46167.53 20000 萬(wàn)元，第二年投入 20000 萬(wàn)元，第三年投入 20000 萬(wàn)元。表 2 長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表（萬(wàn)元）項(xiàng)目期初累計(jì)欠款當(dāng)期償還本金當(dāng)期償還利息期末欠款累計(jì)66548.4322182.814658.3944365.6244365.6222182.813105.5922182.8122182.8122182.811552.800表 3 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表（萬(wàn)元）12335389.1733206.363699.4335389.1713206.3623699.

4、43建設(shè)投資建設(shè)期利息資金籌措項(xiàng)目資本金債務(wù)資金35389.1813206.372070035389.1813206.37221492.12.2工程或費(fèi)用名稱(chēng)建筑 設(shè)備費(fèi)用 工程建設(shè) 合計(jì)1工程費(fèi)用合計(jì)306003060028.82建筑安裝費(fèi)供水電費(fèi)電梯費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)59.06表 4 建設(shè)投資估算表（萬(wàn)元）2.32.42.52.62.72.8可行性研究費(fèi)1004 其他費(fèi)用+管理費(fèi)用1.32%6.17%100%建設(shè)期利息合計(jì)6548.436548.433060024075327.53 106167.532、各項(xiàng)資本金估算工資及福利費(fèi)估算：宣傳及銷(xiāo)售人員，管理人員，每年工資及福利 1000

5、 萬(wàn)；財(cái)務(wù)費(fèi)用：每年償還當(dāng)年利息;營(yíng)業(yè)費(fèi)用：經(jīng)預(yù)測(cè)每年?duì)I業(yè)費(fèi) 300 萬(wàn)，用于宣傳、推銷(xiāo)廣告等；水電）10%=84 萬(wàn);建設(shè)費(fèi)用：總投資額分三年回收，分別為 35389.17 萬(wàn)元、35389.17 萬(wàn)元、35389.19 萬(wàn)元；工資及福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)費(fèi)。表 5 總成本費(fèi)用（萬(wàn)元）123456建設(shè)費(fèi)用總成本費(fèi)用35389.1741431.5635389.1739878.7635389.1938325.991、銷(xiāo)售收入估算通過(guò) 2012 年 7 月城市住宅房?jī)r(jià)調(diào)查顯示，按北京市平均房?jī)r(jià)計(jì)算，將該項(xiàng)目房?jī)r(jià)定為平均 26652 元。在 3 年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，第一年售出 40%，第二年售出

6、 30%，第三年售出 30%。第一年的銷(xiāo)售收入：20000040%26652213216（萬(wàn)元）第二年的銷(xiāo)售收入：20000030%26652159912（萬(wàn)元）第三年的銷(xiāo)售收入：20000030%26652159912（萬(wàn)元）總銷(xiāo)售收入為 533040 萬(wàn)元。2、增值稅的估算（增值稅稅率為 20%第一年應(yīng)納增值稅：21321620%42633.2（萬(wàn)元）第二年應(yīng)納增值稅：15991220%31982.4（萬(wàn)元）第三年應(yīng)納增值稅：15991220%31982.4（萬(wàn)元）3、營(yíng)業(yè)稅及附加估算根據(jù)北京市政府規(guī)定，該項(xiàng)目房產(chǎn)稅依照原值扣除30%計(jì)稅，稅率為1.2%，城鎮(zhèn)土地使用稅稅率為每平米 3 元

7、，城市維護(hù)稅按增值稅的 計(jì)算，教育費(fèi)及附加按增值稅 計(jì)算。城鎮(zhèn)土地使用稅：2000003=60（萬(wàn)元）城市維護(hù)建設(shè)稅：第一年 42633.27%=2984.324（萬(wàn)元）第二年 31982.47%=2238.768（萬(wàn)元）第三年 31982.47%=2238.768（萬(wàn)元）教育費(fèi)及附加： 第一年 42633.23%=1278.996（萬(wàn)元）第二年 31982.43%=959.472（萬(wàn)元）第三年 31982.43%=959.472（萬(wàn)元）表 6 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)稅金及附加城鎮(zhèn)土地使用稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加3.13.23.37461.863197.942984.324

8、1278.9962238.768959.4722238.768959.4724、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配估算表 7 25%）456123456119636.31402563.89100640.97301922.9241431.56167461.1241865.28125595.8438325.99118327.7729581.9488745.8329193.7587581.25凈利潤(rùn)表 8 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）1234561234 5678 9 值該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt106167.53/165643.4=3.64（年）該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*92921.36/108910.54=

9、3.85（年）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV209523.74（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV90571.42（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=73.08%項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=60.30%表 9 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)1234561入2 加3456該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期：Pt39619.1/138802.2=3.29（年）該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*34675.96/91262.45=3.38（年）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=164907.47（萬(wàn)元）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 IRR=94.10%1、盈虧平衡分析表 10 盈虧平衡點(diǎn)分析表序號(hào)456項(xiàng)目1234

10、536473.19159912營(yíng)業(yè)稅金及附加增值稅4323.3242633.221.94%3258.2431982.429.26%3258.2431982.429.26%BEP（）從盈虧平衡分析表中可知，只要第一年的銷(xiāo)售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的 21.94%，以后兩年平均銷(xiāo)售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的 29.26%，項(xiàng)目就可以保本。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2、 敏感性分析表 11 敏感性分析表123稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）60.30%53.24%36.31%64.09%67.35%60.36%60.33%60.27%60.24%3.643.743.693.603.573.063.633.643.65905

11、71.42119457.87135014.65166128.19181684.96150810.37150690.89150451.95150332.47-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%方案 高層商業(yè)寫(xiě)字樓建高層商業(yè)寫(xiě)字樓高 30 層，建設(shè)用地 50000 （75 5：1，建筑面積 250000 ，土地使用費(fèi)為 1200 萬(wàn)元/畝，建設(shè)期 3 年，貸款年中支付，按照北京市通泰大廈寫(xiě)字樓出租 10 元/天計(jì)算，建設(shè)期投資分別為 40%，30%，30%，運(yùn)營(yíng)期 10 年，10 年后殘值為 40%，且銀行貸款 10 年內(nèi)還清。2.1 建設(shè)投資估算1、前期費(fèi)用土地費(fèi)用：120075=9

12、0000萬(wàn)元可行性研究：375000.5=187.5萬(wàn)元城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80250000=2000萬(wàn)元消防設(shè)施配套費(fèi)：5250000=125萬(wàn)元生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12250000=300萬(wàn)元白蟻防治費(fèi)：1.3250000=32.5萬(wàn)元勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：375002=750萬(wàn)元規(guī)劃管理費(fèi)：1.8250000=45萬(wàn)元2、建設(shè)期間費(fèi)用建筑安裝費(fèi)：1500250000=37500萬(wàn)元設(shè)備：電梯費(fèi)用：600萬(wàn)元中央空調(diào)：1000萬(wàn)元供水電工程：20250000=500萬(wàn)元3、管理費(fèi)：300萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)：1529153%=4587.45萬(wàn)元4、其他費(fèi)用：80萬(wàn)元1+2+3+4=139882.45萬(wàn)元5、建設(shè)期

13、利息估算預(yù)估項(xiàng)目貸款90000 3 30000萬(wàn)，第二年 30000 萬(wàn)，第三年 30000 萬(wàn)。建設(shè)期利息估算（萬(wàn)元）1234利息累計(jì)年初累計(jì)欠款當(dāng)年借款31050300003223.564273.530000105031050當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息年末欠款累計(jì)5549.1599822.659822.65工程總造價(jià) 139882.45+9822.65=149705.1 59705.1總造價(jià)的 42.68%。1 59705.1 30000萬(wàn)元，第二年投入 30000萬(wàn)元，第三年投入 30000萬(wàn)元。(2)建設(shè)投資估算表（萬(wàn)元）工程費(fèi)用合計(jì)建筑安裝費(fèi)電梯費(fèi)用26.80中央空調(diào)費(fèi)用供水電工程工程建設(shè)其他費(fèi)合

14、計(jì)63.45土地使用費(fèi)套費(fèi)2.52.62.72.82.93白蟻防治費(fèi)可行性研究費(fèi)規(guī)劃管理費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)管理費(fèi)750750預(yù)備費(fèi)4587.454587.453.10建設(shè)期利息合計(jì)6.65100380001600108150.1 147750.1（3）建設(shè)投資估算表（萬(wàn)元）形成資產(chǎn)表用名稱(chēng)固定資產(chǎn)費(fèi)13562.65 53162.65 35.98工程費(fèi)用固定資產(chǎn)其他費(fèi)建設(shè)利息無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)用60.9134預(yù)備費(fèi)合計(jì)3.11100380001600108150.1 147750.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查研究與預(yù)測(cè)，考慮風(fēng)險(xiǎn)后，計(jì)算期取 13 年，預(yù)測(cè)房子每年租出 80.4587.45+3740）

15、40=3330.98 萬(wàn)元折舊費(fèi)為（4587.45+3740）6010=199.86 萬(wàn)元（1）工資及福利估算，寫(xiě)字樓管理人員 20，年薪 10 萬(wàn)，寫(xiě)字樓保潔及看守人員 50，年薪 2 萬(wàn)，合計(jì)為 300 萬(wàn)每年。（2）營(yíng)業(yè)費(fèi)估算 經(jīng)預(yù)測(cè)每年?duì)I業(yè)費(fèi) 150 萬(wàn)元，用于宣傳、推銷(xiāo)廣告等；（3）修理費(fèi)估算 50 萬(wàn)每年；（4）總成本估算，本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期間內(nèi)沒(méi)有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資及福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)費(fèi)；（5）無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo) 9000010=9000萬(wàn)元；鋪地流動(dòng)資金 15035=52.5萬(wàn)元；投資總額 147750.1+52.5=147802.6萬(wàn)元根據(jù)北京市政

16、府規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅 3%，城市建設(shè)維護(hù)稅 3%*7%,教育費(fèi)及附加3%*3%。項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措序號(hào)144325.0338775.885549.1544325.038775.8835549.151.11.22建設(shè)投資建設(shè)期利息資金籌措項(xiàng)目資本金債務(wù)資金59100.0428050.043105044325.0311101.5333223.52.12.2固定資產(chǎn)還本付息表138984 7985 6987 5989 4991 3992 2994 1996 99819982 0.25 7.85 5.45 3.05 0.65 8.25 5.85 3.45 .052.65本年應(yīng)計(jì) 6987 6288

17、 5590 4891 4192 3493 2794 2096 1397 698.利息 .59 .82 .05 .28 .51 .75 .98 .21 .44 67本年應(yīng)還 9982 9982 9982 9982 9982 9982 9982 9982 9982 9981本金 .4 .4 .4 .4 .4 .4 .4 .4 .4 .05還本付息 1696 1627 1557 1487 1417 1347 1277 1207 1137 1067和9.99 1.22 2.45 3.68 4.91 6.15 7.38 8.61 9.84 9.72總成本費(fèi)用表（萬(wàn)元）45678912345199. 19

18、9. 199. 199. 199. 199. 199. 199. 199. 199.86 86 86 86 86 86 86 86 86 86費(fèi)9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000費(fèi)6987 6288 5590 4891 4192 3493 2794 2096 1397 698.59 .82 .05 .28 .51 67費(fèi) 用利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表序456789號(hào)1 0000000000 5631 5701 5771 5840 5910 5980 6050 6120 6190 62602.55 1.32 0.09 8.86 7.63 6.39 5.16 3.93 2.7 1.47 5項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）份序號(hào)金稱(chēng)123451 8258050 41101 38775.04 .53 .88 34567量 5 值 89 6 量值 6 累計(jì)稅后 凈現(xiàn)金流 5該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt34714.62/51536.97=6.67（年）該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*11547.46/19215.15=7.60（年）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=33.76%項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=26.24%項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）年份序