基地項目策劃可行性研究報告

1、 130 - / NUMPAGES139利安璧山中小總部基地項目可行性研究報告利安璧山中小總部基地項目可行性研究報告 2011利安集團緯聯(lián)地產(chǎn)2011年12月目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc312404213 第一章總論 PAGEREF _Toc312404213 h - 1 - HYPERLINK l _Toc312404214 一、項目概況 PAGEREF _Toc312404214 h - 1 - HYPERLINK l _Toc312404215 二、編制依據(jù) PAGEREF _Toc312404215 h - 1 - HYPERLINK l _T

2、oc312404216 (一)編制依據(jù) PAGEREF _Toc312404216 h - 1 - HYPERLINK l _Toc312404217 (二)編制講明 PAGEREF _Toc312404217 h - 1 - HYPERLINK l _Toc312404218 三、本報告要緊結(jié)論 PAGEREF _Toc312404218 h - 2 - HYPERLINK l _Toc312404219 第二章項目建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc312404219 h - 4 - HYPERLINK l _Toc312404220 一、項目提出背景 PAGEREF _Toc31240

3、4220 h - 4 - HYPERLINK l _Toc312404221 二、本項目建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc312404221 h - 4 - HYPERLINK l _Toc312404222 第三章投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc312404222 h - 6 - HYPERLINK l _Toc312404223 一、重慶投資環(huán)境 PAGEREF _Toc312404223 h - 6 - HYPERLINK l _Toc312404224 (一)重慶都市經(jīng)濟：工業(yè)投資領(lǐng)漲，都市經(jīng)濟迎萬億平臺 PAGEREF _Toc312404224 h - 6 - HYPER

4、LINK l _Toc312404225 1.經(jīng)濟總量 PAGEREF _Toc312404225 h - 6 - HYPERLINK l _Toc312404226 2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc312404226 h - 6 - HYPERLINK l _Toc312404227 3.固定投資 PAGEREF _Toc312404227 h - 7 - HYPERLINK l _Toc312404228 4.工業(yè)進展 PAGEREF _Toc312404228 h - 7 - HYPERLINK l _Toc312404229 5.消費收入 PAGEREF _Toc31240422

5、9 h - 8 - HYPERLINK l _Toc312404230 (二)重慶都市定位：定位超前，都市價值創(chuàng)歷史新高 PAGEREF _Toc312404230 h - 9 - HYPERLINK l _Toc312404231 1.五大定位引領(lǐng)都市進展、構(gòu)建內(nèi)陸全功能商貿(mào)物流中心 PAGEREF _Toc312404231 h - 9 - HYPERLINK l _Toc312404232 2.五大中心加冕提升都市地位 PAGEREF _Toc312404232 h - 9 - HYPERLINK l _Toc312404233 3.成渝經(jīng)濟合體 PAGEREF _Toc31240423

6、3 h - 10 - HYPERLINK l _Toc312404234 (三)重慶都市規(guī)劃：規(guī)劃利好，都市進展?jié)摿妱?PAGEREF _Toc312404234 h - 11 - HYPERLINK l _Toc312404235 1.兩江新區(qū)掛牌 PAGEREF _Toc312404235 h - 11 - HYPERLINK l _Toc312404236 2.物流交通規(guī)劃從真正意義上締造中國內(nèi)陸物流中心 PAGEREF _Toc312404236 h - 11 - HYPERLINK l _Toc312404237 (四)政策環(huán)境：高壓調(diào)控立苛政時代，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)遇新機 PAGER

7、EF _Toc312404237 h - 13 - HYPERLINK l _Toc312404238 二、璧山投資環(huán)境 PAGEREF _Toc312404238 h - 14 - HYPERLINK l _Toc312404239 (一)璧山都市環(huán)境分析 PAGEREF _Toc312404239 h - 14 - HYPERLINK l _Toc312404240 1.區(qū)域位置 PAGEREF _Toc312404240 h - 14 - HYPERLINK l _Toc312404241 2.面積及人口 PAGEREF _Toc312404241 h - 14 - HYPERLINK

8、l _Toc312404242 3.歷史沿革 PAGEREF _Toc312404242 h - 14 - HYPERLINK l _Toc312404243 4.人文風貌 PAGEREF _Toc312404243 h - 14 - HYPERLINK l _Toc312404244 5.工業(yè)產(chǎn)業(yè) PAGEREF _Toc312404244 h - 15 - HYPERLINK l _Toc312404245 6.特產(chǎn)資源 PAGEREF _Toc312404245 h - 16 - HYPERLINK l _Toc312404246 (二)璧山經(jīng)濟運行環(huán)境分析 PAGEREF _Toc31

9、2404246 h - 16 - HYPERLINK l _Toc312404247 1.璧山經(jīng)濟進展 PAGEREF _Toc312404247 h - 16 - HYPERLINK l _Toc312404248 (三)璧山都市規(guī)劃分析 PAGEREF _Toc312404248 h - 19 - HYPERLINK l _Toc312404249 1.區(qū)域定位 PAGEREF _Toc312404249 h - 19 - HYPERLINK l _Toc312404250 2.功能定位 PAGEREF _Toc312404250 h - 19 - HYPERLINK l _Toc3124

10、04251 3.都市規(guī)劃 PAGEREF _Toc312404251 h - 20 - HYPERLINK l _Toc312404252 三、投資環(huán)境綜述 PAGEREF _Toc312404252 h - 24 - HYPERLINK l _Toc312404253 第四章工業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境分析 PAGEREF _Toc312404253 h - 26 - HYPERLINK l _Toc312404254 一、工業(yè)地產(chǎn)進展分析 PAGEREF _Toc312404254 h - 26 - HYPERLINK l _Toc312404255 (一)工業(yè)地產(chǎn)的概念 PAGEREF _Toc31

11、2404255 h - 26 - HYPERLINK l _Toc312404256 (二)工業(yè)地產(chǎn)進展歷程 PAGEREF _Toc312404256 h - 26 - HYPERLINK l _Toc312404257 1.我國工業(yè)地產(chǎn)的興起 PAGEREF _Toc312404257 h - 26 - HYPERLINK l _Toc312404258 2.我國工業(yè)地產(chǎn)的進展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc312404258 h - 27 - HYPERLINK l _Toc312404259 3.工業(yè)地產(chǎn)的進展趨勢 PAGEREF _Toc312404259 h - 27 - HYPER

12、LINK l _Toc312404260 (三)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 PAGEREF _Toc312404260 h - 28 - HYPERLINK l _Toc312404261 1.工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 PAGEREF _Toc312404261 h - 28 - HYPERLINK l _Toc312404262 2.主體企業(yè)引導模式 PAGEREF _Toc312404262 h - 28 - HYPERLINK l _Toc312404263 3.工業(yè)地產(chǎn)商模式 PAGEREF _Toc312404263 h - 29 - HYPERLINK l _Toc312404264 4.綜合運作模

13、式 PAGEREF _Toc312404264 h - 29 - HYPERLINK l _Toc312404265 二、總部基地進展分析 PAGEREF _Toc312404265 h - 30 - HYPERLINK l _Toc312404266 (一)國內(nèi)總部經(jīng)濟進展分析 PAGEREF _Toc312404266 h - 30 - HYPERLINK l _Toc312404267 (二)國內(nèi)總部基地進展分析 PAGEREF _Toc312404267 h - 32 - HYPERLINK l _Toc312404268 1.進展起源 PAGEREF _Toc312404268 h

14、- 32 - HYPERLINK l _Toc312404269 2.進展現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc312404269 h - 32 - HYPERLINK l _Toc312404270 3.總部基地案例分析北京總部基地 PAGEREF _Toc312404270 h - 33 - HYPERLINK l _Toc312404271 4.進展總部經(jīng)濟的“五大效應”： PAGEREF _Toc312404271 h - 35 - HYPERLINK l _Toc312404272 三、重慶總部基地進展分析 PAGEREF _Toc312404272 h - 37 - HYPERLINK

15、 l _Toc312404273 (一)重慶總部經(jīng)濟進展能力分析 PAGEREF _Toc312404273 h - 37 - HYPERLINK l _Toc312404274 (二)重慶總部經(jīng)濟進展政策環(huán)境分析 PAGEREF _Toc312404274 h - 37 - HYPERLINK l _Toc312404275 1.以重慶解放碑CBD為平臺，大力進展區(qū)域性總部經(jīng)濟 PAGEREF _Toc312404275 h - 37 - HYPERLINK l _Toc312404276 2.南岸彈子石進展“區(qū)域型總部經(jīng)濟區(qū)” PAGEREF _Toc312404276 h - 38 -

16、HYPERLINK l _Toc312404277 3.江北區(qū)域重大戰(zhàn)略舉措大力進展總部經(jīng)濟 PAGEREF _Toc312404277 h - 38 - HYPERLINK l _Toc312404278 (三)重慶總部基地進展現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc312404278 h - 39 - HYPERLINK l _Toc312404279 1.重慶總部基地進展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc312404279 h - 40 - HYPERLINK l _Toc312404280 2.重慶總部基地潛在項目分析 PAGEREF _Toc312404280 h - 42 - HYPERLI

17、NK l _Toc312404281 四、璧山進展總部經(jīng)濟環(huán)境分析 PAGEREF _Toc312404281 h - 43 - HYPERLINK l _Toc312404282 (一)璧山工業(yè)園進展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc312404282 h - 43 - HYPERLINK l _Toc312404283 (二)璧山工業(yè)園進展規(guī)劃 PAGEREF _Toc312404283 h - 44 - HYPERLINK l _Toc312404284 1.電子信息產(chǎn)業(yè) PAGEREF _Toc312404284 h - 45 - HYPERLINK l _Toc312404285 2.醫(yī)

18、藥食品產(chǎn)業(yè) PAGEREF _Toc312404285 h - 45 - HYPERLINK l _Toc312404286 3.裝備制造產(chǎn)業(yè) PAGEREF _Toc312404286 h - 46 - HYPERLINK l _Toc312404287 (三)璧山進展總部經(jīng)濟環(huán)境小結(jié) PAGEREF _Toc312404287 h - 46 - HYPERLINK l _Toc312404288 第五章項目屬性及整體進展方向分析 PAGEREF _Toc312404288 h - 47 - HYPERLINK l _Toc312404289 一、項目屬性 PAGEREF _Toc31240

19、4289 h - 47 - HYPERLINK l _Toc312404290 (一)項目差不多情況 PAGEREF _Toc312404290 h - 47 - HYPERLINK l _Toc312404291 1.項目區(qū)位 PAGEREF _Toc312404291 h - 47 - HYPERLINK l _Toc312404292 2.項目四至 PAGEREF _Toc312404292 h - 47 - HYPERLINK l _Toc312404293 (二)項目宗地現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc312404293 h - 48 - HYPERLINK l _Toc3124042

20、94 (三)項目周邊概況 PAGEREF _Toc312404294 h - 49 - HYPERLINK l _Toc312404295 1.交通 PAGEREF _Toc312404295 h - 49 - HYPERLINK l _Toc312404296 2.配套 PAGEREF _Toc312404296 h - 49 - HYPERLINK l _Toc312404297 3.景觀資源 PAGEREF _Toc312404297 h - 50 - HYPERLINK l _Toc312404298 二、項目產(chǎn)品初判 PAGEREF _Toc312404298 h - 51 - HY

21、PERLINK l _Toc312404299 (一)項目屬性回憶 PAGEREF _Toc312404299 h - 51 - HYPERLINK l _Toc312404300 1.優(yōu)勢 PAGEREF _Toc312404300 h - 51 - HYPERLINK l _Toc312404301 2.劣勢 PAGEREF _Toc312404301 h - 52 - HYPERLINK l _Toc312404302 (二)項目產(chǎn)品初步研判 PAGEREF _Toc312404302 h - 52 - HYPERLINK l _Toc312404303 第六章辦公需求分析 PAGERE

22、F _Toc312404303 h - 54 - HYPERLINK l _Toc312404304 一、璧山辦公市場現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc312404304 h - 54 - HYPERLINK l _Toc312404305 二、園區(qū)企業(yè)調(diào)研 PAGEREF _Toc312404305 h - 54 - HYPERLINK l _Toc312404306 (一)企業(yè)概況 PAGEREF _Toc312404306 h - 54 - HYPERLINK l _Toc312404307 (二)企業(yè)對璧山工業(yè)園進展的看法 PAGEREF _Toc312404307 h - 55 - HY

23、PERLINK l _Toc312404308 (三)企業(yè)對璧山工業(yè)園建設(shè)總部基地的看法 PAGEREF _Toc312404308 h - 55 - HYPERLINK l _Toc312404309 三、企業(yè)辦公需求調(diào)研 PAGEREF _Toc312404309 h - 55 - HYPERLINK l _Toc312404310 (一)璧山辦公企業(yè) PAGEREF _Toc312404310 h - 55 - HYPERLINK l _Toc312404311 (二)主城客戶 PAGEREF _Toc312404311 h - 56 - HYPERLINK l _Toc31240431

24、2 第七章項目定位 PAGEREF _Toc312404312 h - 57 - HYPERLINK l _Toc312404313 一、整體定位 PAGEREF _Toc312404313 h - 57 - HYPERLINK l _Toc312404314 (一)項目SWOT分析 PAGEREF _Toc312404314 h - 57 - HYPERLINK l _Toc312404315 1.優(yōu)勢（S） PAGEREF _Toc312404315 h - 57 - HYPERLINK l _Toc312404316 2.劣勢（W） PAGEREF _Toc312404316 h - 5

25、7 - HYPERLINK l _Toc312404317 3.機會（O） PAGEREF _Toc312404317 h - 57 - HYPERLINK l _Toc312404318 4.威脅（T） PAGEREF _Toc312404318 h - 57 - HYPERLINK l _Toc312404319 (二)項目定位 PAGEREF _Toc312404319 h - 58 - HYPERLINK l _Toc312404320 二、市場定位 PAGEREF _Toc312404320 h - 58 - HYPERLINK l _Toc312404321 三、客戶定位 PAGE

26、REF _Toc312404321 h - 59 - HYPERLINK l _Toc312404322 四、功能定位 PAGEREF _Toc312404322 h - 59 - HYPERLINK l _Toc312404323 五、產(chǎn)品組合 PAGEREF _Toc312404323 h - 60 - HYPERLINK l _Toc312404324 六、價格定位 PAGEREF _Toc312404324 h - 60 - HYPERLINK l _Toc312404325 (一)定價前提 PAGEREF _Toc312404325 h - 60 - HYPERLINK l _Toc

27、312404326 (二)市場比較法 PAGEREF _Toc312404326 h - 60 - HYPERLINK l _Toc312404327 (三)售價測算 PAGEREF _Toc312404327 h - 60 - HYPERLINK l _Toc312404328 第八章項目開發(fā)及經(jīng)營進度 PAGEREF _Toc312404328 h - 63 - HYPERLINK l _Toc312404329 一、項目開發(fā)周期打算 PAGEREF _Toc312404329 h - 63 - HYPERLINK l _Toc312404330 二、項目銷售周期打算 PAGEREF _T

28、oc312404330 h - 64 - HYPERLINK l _Toc312404331 第九章項目經(jīng)濟效益評估 PAGEREF _Toc312404331 h - 65 - HYPERLINK l _Toc312404332 一、項目投資估算講明 PAGEREF _Toc312404332 h - 65 - HYPERLINK l _Toc312404333 (一)投資估算的范圍 PAGEREF _Toc312404333 h - 65 - HYPERLINK l _Toc312404334 (二)投資估算的取值講明 PAGEREF _Toc312404334 h - 65 - HYPE

29、RLINK l _Toc312404335 二、項目資金打算預測 PAGEREF _Toc312404335 h - 65 - HYPERLINK l _Toc312404336 (一)項目技術(shù)經(jīng)濟指標 PAGEREF _Toc312404336 h - 65 - HYPERLINK l _Toc312404337 (二)項目投資估算 PAGEREF _Toc312404337 h - 66 - HYPERLINK l _Toc312404338 (三)項目銷售收入 PAGEREF _Toc312404338 h - 67 - HYPERLINK l _Toc312404339 (四)項目資金

30、來源與應用 PAGEREF _Toc312404339 h - 68 - HYPERLINK l _Toc312404340 (五)項目損益分析 PAGEREF _Toc312404340 h - 68 - HYPERLINK l _Toc312404341 三、項目經(jīng)濟分析 PAGEREF _Toc312404341 h - 69 - HYPERLINK l _Toc312404342 (一)項目現(xiàn)金流流量分析 PAGEREF _Toc312404342 h - 69 - HYPERLINK l _Toc312404343 (二)項目累計現(xiàn)金流流量分析 PAGEREF _Toc3124043

31、43 h - 70 - HYPERLINK l _Toc312404344 (三)盈利能力分析 PAGEREF _Toc312404344 h - 71 - HYPERLINK l _Toc312404345 (四)總資產(chǎn)評估 PAGEREF _Toc312404345 h - 73 - HYPERLINK l _Toc312404346 第十章項目開發(fā)難點及對策研究 PAGEREF _Toc312404346 h - 74 - HYPERLINK l _Toc312404347 一、開發(fā)難點 PAGEREF _Toc312404347 h - 74 - HYPERLINK l _Toc312

32、404348 二、對應策略 PAGEREF _Toc312404348 h - 74 - HYPERLINK l _Toc312404349 第十一章項目結(jié)論 PAGEREF _Toc312404349 h - 76 - HYPERLINK l _Toc312404350 第十二章附件 PAGEREF _Toc312404350 h - 77 - HYPERLINK l _Toc312404351 附件一：成本明細表 PAGEREF _Toc312404351 h - 77 - HYPERLINK l _Toc312404352 附件二：銷售收入表 PAGEREF _Toc312404352

33、h - 79 - HYPERLINK l _Toc312404353 附件三：項目資金來源與應用表 PAGEREF _Toc312404353 h - 80 - HYPERLINK l _Toc312404354 附件四：項目損益表 PAGEREF _Toc312404354 h - 82 - HYPERLINK l _Toc312404355 附件五：項目現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc312404355 h - 84 -總論項目概況項目位于重慶市璧山縣城南部，隸屬于璧山工業(yè)園區(qū)，項目總占地面積47265.3平方米，其中建設(shè)用地面積39898平方米，用地性質(zhì)為工業(yè)用地。建設(shè)用地容積率3.

34、0，可實現(xiàn)地上建筑面積119694平方米。編制依據(jù)編制依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部公布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法；中華人民共和國土地治理法；中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法；都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理條例 中華人民共和國國務(wù)院令第248號；中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例；中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例；2008年重慶市建筑工程預算定額；建設(shè)部2007年公布的市政工程投資估算指標；國家及重慶市頒發(fā)的電力、通信、工程管網(wǎng)等造價信息；重慶市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的標準；重慶市建筑材料價格信息和價格指數(shù)。編制講明工程投資估算按重慶市建筑定額及安裝工程定額估算，工程建設(shè)其他費用按國家及重慶現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計取；

35、計委頒發(fā)的第三版建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)；本報告中價格、費用等取數(shù)均以重慶市近年房地產(chǎn)開發(fā)市場一般水平為參考，未考慮其他非正常條件下的取數(shù)。本報告要緊結(jié)論重慶是一個極具進展?jié)摿Φ膰壹壷行亩际?，都市定位、都市?guī)劃、都市建設(shè)引領(lǐng)著都市經(jīng)濟高速持續(xù)穩(wěn)步的增長，都市將邁入國際級大都市行列；同時，隨著兩江新區(qū)的進展阻礙，重慶都市社會結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、都市環(huán)境都將得到大幅改善，并將吸引大量國內(nèi)外資金進入重慶，提高市民收入，增加市民消費能力；另外，隨著都市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，以后，重慶將成為真正的中國內(nèi)陸的交通樞紐、商貿(mào)中心和物流中心，并將吸引大量的企業(yè)在重慶投資建廠。隨著都市輻射力的提升，

36、重慶將帶來大量產(chǎn)業(yè)集群，給重慶的產(chǎn)業(yè)進展帶來了良好的進展機遇，以后重慶產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策加上兩江新區(qū)及西永保稅港的成熟，重慶將迎來產(chǎn)業(yè)的飛速進展期。從市場情況來看，目前我國工業(yè)進展正處于由產(chǎn)辦工業(yè)集群向總部工業(yè)基地進展的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時期，總部工業(yè)基地是以后的進展趨勢，具有前瞻性，同時符合工業(yè)進展中多元化的需求。我國總部經(jīng)濟近年來得到快速進展，在一定程度上推進了都市的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和進展。總部經(jīng)濟是我國中心都市產(chǎn)業(yè)升級、品位提升的動力引擎，也是政府推進中心都市產(chǎn)業(yè)升級的戰(zhàn)略選擇，總部基地的開發(fā)建設(shè)為總部經(jīng)濟的進展提供良好的物質(zhì)承載體?？偛拷?jīng)濟是中心都市新的區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)，作為一種高級形態(tài)的產(chǎn)業(yè)集群，總部基地將成

37、為稅收、資金、人才和品牌的匯合高地。重慶作為中國5大都市之一，需要以總部經(jīng)濟促成區(qū)域經(jīng)濟的快速進展。目前重慶總部經(jīng)濟開發(fā)處于較低進展水平，總部基地還處于萌芽時期，總部基地開發(fā)水平亟待提升。璧山縣都市環(huán)境良好，擁有眾多的資源。是重慶都市發(fā)達經(jīng)濟圈的重要組成部分，在重慶乃至整個西部地區(qū)的經(jīng)濟進展中具有重要的地位和作用。伴隨交通條件和都市地位的改善，都市的全面建設(shè)，人口的激增璧山作為重要產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，將為工業(yè)進展提供良好的契機，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健進展，將為辦公市場進展提供支撐。大量的新增消費需求，將會對項目的進展提供巨大空間。在此基礎(chǔ)上，璧山縣作為重慶的工業(yè)重鎮(zhèn)，在政府大力的進展下，其目前擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

38、。隨著璧山縣經(jīng)濟、交通、都市的進展，將提升都市地位及增強都市輻射力，加之生態(tài)工業(yè)園區(qū)加速推進、西永微電園拓展區(qū)啟動及建設(shè)建筑千億級工業(yè)園的規(guī)劃，使璧山縣工業(yè)快速進展，為工業(yè)園帶來大量產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的集群，為打造總部經(jīng)濟制造了良好條件。但在整個園區(qū)中目前暫無總部基地的規(guī)劃，這將成為市場的一個機會點。通過對整個市場環(huán)境的分析以及本項目自身條件的分析，項目力求打造成為重慶市總部基地標桿項目，重慶總部基地典范工程，璧山的新地標。實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的快速進展，提升區(qū)域的市場知名度，推動區(qū)域的價值提升，提升外地資金對區(qū)域的投資信息，促進大量社會資金進入，改善就業(yè)環(huán)境，增加區(qū)域稅收效益，帶動都市的綜合進展。本項目要緊

39、由精品寫字樓、一般寫字樓、配套中心和會議中心組成，其中精品寫字樓49194平方米、一般寫字樓38800平方米、配套中心28700平方米、會議中心3000平方米和地下車庫及設(shè)備用房26507平方米?？赡?011年9月開工奠基，開發(fā)周期約為五年。經(jīng)測算，本項目總投資54480萬元，稅前收益約1.27億元，稅前投資回報率23.27%，稅后收益約0.92億元，稅后投資回報率16.81%，全部資金內(nèi)部收益率9.89%，全部資金靜態(tài)投資回收期5.44年。因此本項目的建設(shè)是可行的。項目建設(shè)的必要性項目提出背景在“1小時經(jīng)濟圈”的規(guī)劃下，璧山成為重慶主城拓展區(qū)。區(qū)域城鄉(xiāng)空間進展布局為“一心四帶五區(qū)”，璧山與都

40、市區(qū)、江津城區(qū)一同構(gòu)建核心進展區(qū)。璧山是歷史人文古城，擁有市級風景名勝區(qū)，旅游資源豐富。是重慶市西面的一座衛(wèi)星都市，是集“優(yōu)美、生態(tài)、文化、宜居”為一體的現(xiàn)代生活高品質(zhì)城區(qū)。同時，在區(qū)域工業(yè)增長極、主城后臺服務(wù)區(qū)及的規(guī)劃下，璧山都市經(jīng)濟得以高速進展，都市地位迅速提升，發(fā)揮著承接都市核心區(qū)、輻射都市核心區(qū)外延區(qū)的重要作用，璧山都市形象和都市功能十分重要。為實現(xiàn)璧山都市進展目標，推進都市經(jīng)濟快速進展，提升都市對外形象，本文對該項目進行了研究分析。本項目建設(shè)的必要性重慶作為中國5大都市之一、長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心、國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地、西南地區(qū)綜合交通樞紐和國家級歷史文化名城，都市的價值將都市自

41、身的進展動力進一步激發(fā)，為實現(xiàn)都市綜合實力不斷增長、都市經(jīng)濟進一步快速增長，推動都市全方面的迅速進步，必須找到都市進展的新動力。而“兩江新區(qū)”的正式啟動，將使得重慶乃至整個西部地區(qū)的重要經(jīng)濟體在以后十年甚至更久的時刻里，均保持著經(jīng)濟高速增長的勢頭和產(chǎn)業(yè)升級換代。璧山縣政府高度重視工業(yè)的進展，把工業(yè)園作為作為本地區(qū)的一個長期堅持的建設(shè)重點。目前工業(yè)園區(qū)共引進175家企業(yè)，其中投產(chǎn)105家，2007年產(chǎn)值97億元，規(guī)劃2012年產(chǎn)值將達到500億元，2020年將達1500億元。璧山工業(yè)園區(qū)目前以進展制鞋業(yè)和機械制造加工業(yè)為主，園區(qū)產(chǎn)業(yè)處于進展初級時期，園區(qū)龍頭企業(yè)尚未進展穩(wěn)定。依照璧山產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，到

42、2020年，重慶璧山工業(yè)園區(qū)總建成面積將達25平方公里，其中工業(yè)用地21平方公里，區(qū)域范圍包括璧城片區(qū)15平方公里和青杠片區(qū)10平方公里，以生態(tài)工業(yè)園區(qū)為載體，建設(shè)千億工業(yè)集聚區(qū)。璧山隨著大學城隧道的貫穿，經(jīng)濟的進展與重慶市中心的聯(lián)系日益增進。工業(yè)是璧山縣經(jīng)濟增長的要緊動力，因此固定資產(chǎn)投資中用于工業(yè)的占到了56%左右，在政府大力的進展下，其目前擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。隨著璧山縣經(jīng)濟、交通、都市的進展，將提升都市地位及增強都市輻射力，加之生態(tài)工業(yè)園區(qū)加速推進、西永微電園拓展區(qū)啟動及建設(shè)建筑千億級工業(yè)園的規(guī)劃，使璧山縣工業(yè)快速進展，為工業(yè)園帶來大量產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的集群，為打造總部經(jīng)濟制造了良好條件，總部

43、基地的建設(shè)也成為以后進展的趨勢。加之重慶總部經(jīng)濟開發(fā)處于較低進展水平，總部基地還處于萌芽時期，總部基地開發(fā)水平亟待提升。鑒于以上緣故，在本區(qū)域選擇總部基地建設(shè)是十分必要的。投資環(huán)境分析重慶投資環(huán)境重慶都市經(jīng)濟：工業(yè)投資領(lǐng)漲，都市經(jīng)濟迎萬億平臺經(jīng)濟總量至直轄12年以來，重慶地區(qū)生產(chǎn)總值由1997年的1510億增加至2009年的6530億，翻了2番。特不是至2002年以來，年均增速均保持在10%以上，且近年來，增長速度還有擴大的趨勢，位居全國前列。依照目前公布的數(shù)據(jù)顯示，重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速調(diào)整，及以民生為導向的一系列改革舉措，2010年重慶經(jīng)濟保持了快速進展的良好勢頭， GDP同比增長17%，經(jīng)濟

44、總量達到8000億。按照目前重慶經(jīng)濟的進展形勢，到2012年，重慶GDP總值將邁上萬億元新臺階！跨入全國“萬億俱樂部”！按照目前重慶的“十二五”規(guī)劃目標，到2015年重慶要實現(xiàn)“4大愿景”，即把重慶建成特色鮮亮的國家中心都市、集聚和輻射功能強大的經(jīng)濟中心、居民有充分的幸福感、西部開放“窗口”和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革的“先行區(qū)”。具體而言，在“十二五”期間，重慶的目標是，GDP翻一番，年均增長12.5%，達到1.5萬億元，相當于上海目前的體量，人均GDP翻一番，達到8000HYPERLINK /money/forex/index.htm t _blank美元，相當于2008年北京的水平，重慶整體進入現(xiàn)代化

45、時期。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重慶作為老工業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)歷來差不多上重慶的支柱產(chǎn)業(yè)。2007年開始，工業(yè)產(chǎn)值比重已過半壁江山。目前，重慶市已開始了產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略，按照重慶“十二五”規(guī)劃，第一產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量的比例將會下降到5%，第二產(chǎn)業(yè)所占比例將上升到50%，而第三產(chǎn)業(yè)所占比例將上升到45%左右。隨著“兩江新區(qū)”工業(yè)區(qū)，西永微電園區(qū)、長壽晏家化工園區(qū)等工業(yè)園區(qū)的陸續(xù)推進，重慶以后的工業(yè)實力將更為雄厚，為第二產(chǎn)業(yè)的高速進展提高堅實的基礎(chǔ)。同時，服務(wù)業(yè)、金融業(yè)也正式啟動了升級，如江北嘴CBD建設(shè)提速、解放碑CBD“騰籠換鳥”等，第三產(chǎn)業(yè)也將在以后呈現(xiàn)強勁的增長勢頭。二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級，將會加速將重慶推向國家重要的

46、現(xiàn)代化制造業(yè)基地和長江上游經(jīng)濟中心。圖表3.1 1997-2010年重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局固定投資至2000年以來，重慶市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，數(shù)據(jù)顯示2010年，全市全社會固定資產(chǎn)投資完成6400億元，同比增長31.4%，較全國高出6.5個百分點。在“五個重慶”建設(shè)的指導下，基礎(chǔ)設(shè)施投資額度也明顯增加，這帶來的是都市交通的通暢、環(huán)境的靚麗。另外，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行條件，它的提速也會加快房地產(chǎn)開發(fā)的進程。圖表3.2 2000-2010年重慶市基礎(chǔ)設(shè)施投資額走勢示意圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局工業(yè)進展目前，重慶打造亞洲最大的筆記本電腦基地，國家級現(xiàn)代制造業(yè)基地

47、，中西部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推進。特不是“兩江新區(qū)”工業(yè)區(qū)、西永微電園區(qū)差不多成為重慶工業(yè)的戰(zhàn)略平臺和強大引擎。重慶將由區(qū)域性的工業(yè)都市轉(zhuǎn)變?yōu)閲抑匾默F(xiàn)代化制造業(yè)基地，這將從全然上改變重慶的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和增長方式。眾所周知，目前地點政府熱衷于靠出讓土地過生活，也確實是“土地財政”，而重慶工業(yè)經(jīng)濟的強勁進展，將使政府擺脫對“土地財政”的依靠，使都市進展更具可持續(xù)性。消費收入圖表3.3 1997-2010年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局圖表3.4 1997-2010年重慶市社會消費品零售總額走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局隨著居民收入的持續(xù)穩(wěn)定增長

48、，市民消費觀念有所變化，吃、穿、用消費比重有所下降，汽車、住宅、教育、旅游、娛樂、保健等消費漸成熱點，這推動了消費市場的活躍。按照重慶市政府“十二五”打算，到2015年，社會商品零售總額將達到6000億。重慶都市定位：定位超前，都市價值創(chuàng)歷史新高五大定位引領(lǐng)都市進展、構(gòu)建內(nèi)陸全功能商貿(mào)物流中心圖表3.5 都市定位重慶，中國西部地區(qū)唯一的直轄市和中心都市，是中國內(nèi)陸出口商品加工基地和擴大對外開放的先行區(qū)、重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、國家高科技產(chǎn)業(yè)基地、長江上游的航運中心。作為國家定位的西部物流區(qū)域核心都市、全國性物流樞紐都市，重慶發(fā)揮其是西部地區(qū)唯一擁有公、鐵、水、空等綜合交通特大都市的資源優(yōu)勢，承西

49、啟東，接南轉(zhuǎn)北。推動中西部地區(qū)與國際物流的有機結(jié)合，實施“一江兩翼三洋”的國際物流大通道戰(zhàn)略，構(gòu)建長江上游的商貿(mào)中心和物流中心。五大中心加冕提升都市地位首先，全國性中心都市的戰(zhàn)略首次將重慶與成都兩顆西部重鎮(zhèn)從平衡的格局中脫離，這意味著至少在政策的推動上，在以后10年，重慶將作為整個西部的首要扶持對象。這種政策上預期將在都市進展的方方面面推動重慶向名副事實上的全國中心都市進軍。而以目前的形式來看，進軍的路程并不短暫，在這并不短暫的路上，充滿著投資的好機會。換句話講，在接下來的十年里，重慶將獲得更多，更優(yōu)秀是投資，這將大大的推動重慶經(jīng)濟接著保持快速增長。其次，全國性中心都市的戰(zhàn)略將重慶推向了整個西

50、部的門戶，代表著整個西部向全國展示西部大開發(fā)的成就，向全世界展示中國的持續(xù)進展動力。這種門戶作用，一方面昭示了都市以后寬敞的進展空間，另一方面，也使得都市各方面的輻射、吸引能力得到了顯著的提升，都市化進程將不再是簡單匱乏的自然變動，以高素養(yǎng)人才流淌為核心的主動遷入將在都市進展中占據(jù)更大份額。其三，全國性中心都市的戰(zhàn)略作為一種價值催化劑將都市自身的進展動力進一步激發(fā)，都市綜合實力增長將在較長的時期內(nèi)處于價值預期增長與都市經(jīng)濟增長兩者之間快速相互激發(fā)的和諧過程。這種和諧將以加速加速度的作用推動都市全方面的迅速進步。所謂所謂國家中心都市指的是國家城鎮(zhèn)體系頂端的都市，這些都市要在全國具備引領(lǐng)、輻射、集

51、散功能，這種功能表現(xiàn)在政治、經(jīng)濟、文化諸方面。是通過綜合經(jīng)濟能力、科技創(chuàng)新能力、國際競爭能力、輻射帶動能力、交通通達能力、信息交流能力、可持續(xù)進展能力等七大指標考察綜合而得。成渝經(jīng)濟合體圖表3.6“成渝經(jīng)濟區(qū)”規(guī)劃概念示意圖成渝經(jīng)濟區(qū)初步擬定五大戰(zhàn)略定位西部大開發(fā)的增長極或經(jīng)濟高地，國家重要的先進裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品基地，全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，國家內(nèi)陸開放示范區(qū)和國家生態(tài)安全保障區(qū)等五大戰(zhàn)略定位。重慶都市規(guī)劃：規(guī)劃利好，都市進展?jié)摿妱艃山聟^(qū)掛牌2010年6月18日，作為“試驗區(qū)”的配套政策之一“兩江新區(qū)”正式掛牌，標志著重慶正式進入中國第三區(qū)時代。1200

52、平方公里，10年之后地區(qū)年產(chǎn)值預期等于目前整個重慶的生產(chǎn)總值（目標6000億），占當時都市生產(chǎn)總值的1/4，簡單兩個數(shù)字指標差不多把“兩江藍圖”描繪得淋漓盡致。 “兩江新區(qū)”實質(zhì)是五大中心都市的重要配套政策，其正式掛牌標志著重慶五大中心都市進程的正式起航，標志著重慶以后經(jīng)濟增長進入了多輪驅(qū)動給力時代，增速與增效都將在接下來的十年里發(fā)生天翻地覆的變化。物流交通規(guī)劃從真正意義上締造中國內(nèi)陸物流中心一大四小開創(chuàng)重慶全新航空物流環(huán)境圖表3.7“重慶機場”區(qū)位示意圖除江北國際機場、萬州五橋機場、黔江周白機場以外，重慶還規(guī)劃有仙女山機場、巫山神女峰機場兩個支線機場向大西南鐵路樞紐全速邁進圖表3.8 重慶鐵

53、路路網(wǎng)示意圖目前，我市境內(nèi)已形成“一樞紐五干線二支線”，在建項目有宜萬鐵路、蘭渝鐵路、渝利鐵路、遂渝二線鐵路、南涪鐵路、渝懷二線、達萬鐵路電氣化改造等7個鐵路項目。近期，還將開工黔張常鐵路、鄭萬鐵路、安張鐵路、渝昆鐵路等項目。高速路網(wǎng)規(guī)劃聯(lián)通重慶輻射全國圖表3.9 重慶高速路網(wǎng)示意圖重慶市高速公路網(wǎng)布局由3條環(huán)線、10條放射線、3條聯(lián)線組成，簡稱“三環(huán)、十射、三聯(lián)線”，總規(guī)模約3888千米。政策環(huán)境：高壓調(diào)控立苛政時代，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)遇新機2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，中央政府接著加強房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級

54、，限購都市從2010年的不足20個大幅增加到40多個；7月初，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線都市也要限購”，隨后臺州、珠海等都市跟進，限購都市數(shù)增加到近50個；10月底，1000萬套保障房建設(shè)打算提早實現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟手段進一步細化。政策環(huán)境趨嚴，市場難于快速回暖。高壓調(diào)控立苛政時代，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)遇新機。小結(jié)：重慶是一個極具進展?jié)摿Φ膰壹壷行亩际校际卸ㄎ?、都市?guī)劃、都市建設(shè)引領(lǐng)著都市經(jīng)濟高速持續(xù)穩(wěn)步的增長，都市將邁入國際級大都市行列；同時，隨著兩江新區(qū)的進展阻礙，重慶都市社會結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、都市環(huán)境都將得到大

55、幅改善，并將吸引大量國內(nèi)外資金進入重慶，提高市民收入，增加市民消費能力；另外，隨著都市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，以后，重慶將成為真正的中國內(nèi)陸的交通樞紐、商貿(mào)中心和物流中心，并將吸引大量的企業(yè)在重慶投資建廠。隨著都市輻射力的提升，重慶將帶來大量產(chǎn)業(yè)集群，給重慶的產(chǎn)業(yè)進展帶來了良好的進展機遇，以后重慶產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策加上兩江新區(qū)及西永保稅港的成熟，重慶將迎來產(chǎn)業(yè)的飛速進展期。宏觀調(diào)控劍指商品住宅，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)也將引來新的機遇。璧山投資環(huán)境璧山都市環(huán)境分析區(qū)域位置璧山縣位于重慶市以西，東經(jīng)106 .02至東經(jīng)106.20，北緯29.17至29.53。東西寬15.5公里，南北長66.5公里。

56、東鄰沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)，南界江津區(qū)，西連銅梁縣、永川區(qū)，北接合川區(qū)、北碚區(qū)。璧山地處重慶西大門，是川東、川北、渝西各縣市到重慶的交通要道。1995年7月成渝高速公路開通后，從縣城以南15公里的青杠街道上高速公路至重慶（陳家坪），里程為23公里。面積及人口縣域面積915平方公里，2010年末璧山縣常住人口為58.6萬人，縣城常住人口數(shù)量為29.4萬人，城鎮(zhèn)化率為42.05%，連續(xù)8年居全市縣第一位。歷史沿革在五千年前，璧山就已有先民勞動生息。春秋戰(zhàn)國時，縣境為巴國地。民國3年（1914年），璧山縣屬四川省東川道。1949年12月1日璧山縣解放，屬川東區(qū)巴縣行政專員公署管轄。是年12月20日，巴縣

57、行政專員公署改駐璧山，更名璧山行政專員公署。1951年4月，璧山專署遷至江津，改名江津?qū)^(qū)，屬之。1960年江津?qū)Ｊ疬w往永川。1968年，江津?qū)^(qū)更名江津地區(qū)，璧山縣屬江津地區(qū)。1981年，江津地區(qū)更名為永川地區(qū)，璧山縣屬永川地區(qū)。1983年4月1日，永川地區(qū)與重慶市合并，璧山縣屬重慶市轄。1997年重慶設(shè)立直轄市，璧山縣隸屬重慶市。人文風貌璧山史稱“巴渝名邑”，歷史悠久，地靈人杰，歷史上曾出過“雙狀元”、“六翰林”。古時就有“璧山八景”，即“金劍晴雪”、“東林曉鐘”、“覺院夜雨”、“茅萊仙境”、“圣燈普照”、“虎峰馬跡”、“涼傘云遮”、“石泉凝脂”。璧山全縣共有市級文物愛護單位3處，縣級文物

58、愛護單位43處；縣境之內(nèi)，還有36座古寨、95處古墓。位于璧城街道中央的文廟“大成殿”古樸、壯觀，有194朵如意斗拱，重檐大屋頂琉璃建筑屹立在鳳凰山腳下，與文廟廣場（大成廣場）、小東門狀元橋連成一線；歷年發(fā)掘的17具漢畫像石棺，雕刻精美，名冠巴蜀，其中一個遷入重慶三峽博物館館藏；梅江朝元寺的明代石牌坊、青杠的清代河氏百歲坊也是璧山名聲頗著的寶貴文化遺存。工業(yè)產(chǎn)業(yè) 有成渝高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶和渝遂高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶通過璧山工業(yè)園區(qū)，璧山縣成為兩大產(chǎn)業(yè)密集帶建設(shè)進展的橋頭堡。九龍坡、沙坪壩、大渡口、璧山將聯(lián)手打造“三都一谷”，即汽車摩托車之都、鋁加工之都、中國西部鞋都和西部“硅谷”。機械制造業(yè)機械工

59、業(yè)是璧山縣三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。2005年，全縣有各類機械加工企業(yè)500多家，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值518761 萬元，實現(xiàn)稅收 15144 萬元。全縣機械工業(yè)依托紅宇公司、青山公司、大江公司等一大批重點企業(yè)的配套作用，初步形成了汽、摩配生產(chǎn)基地，全年完成汽車配件12.75億元，完成摩托車配件16.63億元，完成摩托車發(fā)動機15.45萬臺，摩托車成車7.7萬輛。金冠集團，盾之王公司、紅旗缸蓋公司等被認定為科技型民營企業(yè)和市新技術(shù)企業(yè)。制鞋業(yè)皮革皮鞋業(yè)是璧山縣三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。2006年，有鞋業(yè)企業(yè)1300多家，鞋業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量達到5849萬雙，年產(chǎn)值達到34.5億元，獲得重慶名牌稱號的鞋類產(chǎn)品3個（“米棋”、

60、“百折不撓”、“紅火鳥”），重慶市聞名商標2個（“米棋”、“景渝”），重慶市知名品牌1個（“尼斯雪豹”）?！凹t火鳥”牌皮鞋成為我縣歷史上第一個國家免檢產(chǎn)品，并被評為重慶品牌產(chǎn)品。新型建材業(yè)建筑建材工業(yè)是璧山縣三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，2005年，有各類建筑建材企業(yè)168余家。全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值171810萬元，占工業(yè)經(jīng)濟比重14.2 %，實現(xiàn)稅收4858萬元。建材業(yè)由過去生建產(chǎn)水泥、機制磚等低檔產(chǎn)品向高新技術(shù)、環(huán)保型產(chǎn)品生產(chǎn)進展，形成了水泥、鋼材、塑鋼門窗、槽管多種產(chǎn)品的建材業(yè)。2005年新型建材產(chǎn)值達2多億元。顧地公司獲專利技術(shù)并被認定為科技型民營企業(yè)和市新技術(shù)企業(yè)。特產(chǎn)資源璧山縣幅員面積914.5