我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告文件

1、2003年中國(guó)股份制商業(yè)銀行行長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議材料行業(yè)研究系列報(bào)告中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告課題負(fù)責(zé)人：沈 思（董事會(huì)秘書兼總行進(jìn)展研究部總經(jīng)理）陳耀琪（總行進(jìn)展研究部總經(jīng)理助理）課題執(zhí)筆人：李松濤（總行進(jìn)展研究部博士）上海浦東進(jìn)展銀行二00三年八月 目 錄摘 要第一章 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展概況第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展回憶第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和以后進(jìn)展?jié)摿Φ谌?jié) 關(guān)于本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和92-93年的比較第二章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展情況的特征分析第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的要緊特征第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需求方面的要緊特征第三節(jié) 房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象出現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫應(yīng)警惕第三章 我國(guó)要緊都市房地產(chǎn)市場(chǎng)

2、的分析第一節(jié) 北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第二節(jié) 上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第三節(jié) 廣州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第四節(jié) 深圳房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第四章 當(dāng)前行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及政策熱點(diǎn)分析第一節(jié) 行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及對(duì)策第二節(jié) 行業(yè)政策熱點(diǎn)第五章 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的分析第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營(yíng)模式第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)的相關(guān)特點(diǎn)分析第三節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)2003年的相關(guān)進(jìn)展第六章 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)信貸政策的建議內(nèi)容摘要本研究報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展、相關(guān)市場(chǎng)特點(diǎn)和相關(guān)企業(yè)特征進(jìn)行了研究，并在此基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)信貸投向給出相關(guān)建議。首先，報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展概況進(jìn)行了總結(jié)和回憶，對(duì)本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和

3、92-93年進(jìn)行了對(duì)比，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和以后進(jìn)展?jié)摿M(jìn)行了分析。其次，報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展情況做出分析。具體從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求兩方面分析了近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展特征。分析表明，在供給方面，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)總量持續(xù)增加，開發(fā)結(jié)構(gòu)明顯改善，房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在建施工面積逐年增加，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)較快，呈現(xiàn)兩極分化跡象。而在需求方面，我國(guó)商品房持續(xù)熱銷，平均價(jià)格穩(wěn)步上升，個(gè)人購(gòu)房比重急劇增加，人均住房面積逐步增加，住宅需求占比較大，而辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩。與此同時(shí)，我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象：房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入過(guò)快，空置面積上升較快；投資比例增大，投機(jī)現(xiàn)象

4、顯現(xiàn)；房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債高，銀行貸款投入較大；房?jī)r(jià)收入比例較高，有效需求增長(zhǎng)有限；房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長(zhǎng)速度。因此需要警惕房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。報(bào)告還對(duì)我國(guó)北京、上海、廣州和深圳等四個(gè)要緊都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并做出了相關(guān)預(yù)測(cè)。由于進(jìn)展路徑不同，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)：北京市場(chǎng)目前二手房交易持續(xù)低迷，寫字樓市場(chǎng)需求乏力，公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇和不墅市場(chǎng)空置率上升，與此同時(shí)郊區(qū)住宅得到快速進(jìn)展；而上海房地產(chǎn)市場(chǎng)第一季度房產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，個(gè)人住房商業(yè)貸款增勢(shì)和氣回落，低價(jià)房趨于火爆，而高檔二手房遭冷遇，辦公樓市場(chǎng)步入上升通道，上海樓市步入大盤時(shí)代 。而在廣州盡管第一季度樓市進(jìn)

5、展態(tài)勢(shì)良好，但“空置房”壓力漸顯露。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的進(jìn)展態(tài)勢(shì)良好，但也存在潛在的泡沫隱患。報(bào)告還對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及政策熱點(diǎn)進(jìn)行了分析，尤其對(duì)2002年以來(lái)的要緊房地產(chǎn)政策進(jìn)行了深入分析。報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行了分析，并以我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)10強(qiáng)為重點(diǎn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)特點(diǎn)進(jìn)行了分析。報(bào)告最后提出了關(guān)于股份制銀行房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)信貸政策的建議。股份制商業(yè)銀行行業(yè)研究報(bào)告 房地產(chǎn)業(yè)上海浦東進(jìn)展銀行2001年我國(guó)正式加入世貿(mào)組織后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展進(jìn)入新一輪戰(zhàn)略機(jī)遇期，許多行業(yè)都煥發(fā)出勃勃生機(jī)，呈現(xiàn)出良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。為了進(jìn)一步把握我國(guó)行業(yè)進(jìn)展脈絡(luò)，挖掘銀行信貸商機(jī)，

6、在2002年全國(guó)十家股份制商業(yè)銀行年會(huì)上，十家行一直同意將行業(yè)專題研究確定為2003年股份制銀行行長(zhǎng)年會(huì)交流材料，以共同促進(jìn)股份制商業(yè)銀行行業(yè)信貸政策的改進(jìn)與完善。為此，我行選擇了房地產(chǎn)行業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)軟件行業(yè)作為研究對(duì)象，本篇是關(guān)于我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告，力圖對(duì)該行業(yè)的進(jìn)展?fàn)顩r和相關(guān)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)分析，從而總結(jié)提出相應(yīng)的銀行信貸建議。第一章中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展概況第一節(jié)、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展回憶國(guó)際和國(guó)內(nèi)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)與經(jīng)濟(jì)周期同步進(jìn)展的行業(yè)，其投資周期與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期同步伴生性的特征特不明顯，關(guān)于中國(guó)而言，改革開放20多年來(lái)，由于存在打算經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，體制改革不斷深入、對(duì)外

7、開放不斷擴(kuò)大的背景，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展與宏觀經(jīng)濟(jì)改革（尤其是我國(guó)住房制度改革，具體進(jìn)程見表1-1）的推進(jìn)也存在必定的緊密聯(lián)系。表1-1、我國(guó)住房制度改革的進(jìn)程時(shí)刻住房制度改革的推進(jìn)1980年6月提出實(shí)行住房商品化政策，城鎮(zhèn)住房改革改革來(lái)開序幕1980 -1985年優(yōu)惠出售住房的試點(diǎn)期1986-1990年深化改革的試點(diǎn)期，試點(diǎn)都市：煙臺(tái)、唐山改革低租金入手，提高房租、增加工資、變暗貼為明補(bǔ)，1991-1995年推進(jìn)租金改革，目標(biāo)是2000年租金原則上達(dá)到雙職工平均工資的15%，全面推行公積金制度，加快出售公有房1998下半年取消住房實(shí)物分配，全面推行住房分配貨幣化總體上，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn)，

8、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展大體經(jīng)歷了四個(gè)時(shí)期：一、起步時(shí)期。那個(gè)時(shí)期經(jīng)歷的時(shí)刻是1978年至1991年。相應(yīng)的改革舉措差不多是試點(diǎn)性質(zhì)，從行業(yè)進(jìn)展角度來(lái)講，能夠被看作是一個(gè)在中國(guó)新興行業(yè)的導(dǎo)入期、啟蒙期，比較明顯的數(shù)據(jù)是1990年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額僅為253億，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)僅為4400家，從業(yè)人數(shù)14萬(wàn)人。二、過(guò)熱時(shí)期。那個(gè)時(shí)期經(jīng)歷的時(shí)刻是1992年至1993年，這輪房地產(chǎn)投資熱是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)率、高通貨膨脹、利率高企的完全打算經(jīng)濟(jì)背景下產(chǎn)生的。在這一時(shí)期，以沿海大中都市為代表的房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)迅速進(jìn)展。同時(shí)外商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入增加了房地產(chǎn)業(yè)的投資來(lái)源，大批房地產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)相上馬，房地產(chǎn)價(jià)格飛

9、速上漲。其所出現(xiàn)的投資過(guò)熱、土地惡炒，以至爛尾樓的大量出現(xiàn)、銀行房地產(chǎn)貸款壞賬出現(xiàn)，充分講明在一個(gè)高速進(jìn)展行業(yè)剛剛誕生的時(shí)候，其潛在風(fēng)險(xiǎn)是多么觸目驚心。由于第一輪所謂房地產(chǎn)泡沫是在完全打算經(jīng)濟(jì)體制下產(chǎn)生的，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)制沒有建立起來(lái)，不管土地出讓，房地產(chǎn)投資，依舊房地產(chǎn)消費(fèi)方式，用今天我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)來(lái)看，都呈現(xiàn)出明顯的打算經(jīng)濟(jì)的烙印。三、調(diào)整時(shí)期。那個(gè)時(shí)期經(jīng)歷的時(shí)刻是1994至1999年。1993年下半年，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱導(dǎo)致了專門高的通貨膨脹，國(guó)家開始進(jìn)行適度從緊的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)自然成為本次調(diào)控的重點(diǎn)。在完全打算經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的1992年房地產(chǎn)泡沫，由于之后采取行政命令方式

10、的宏觀調(diào)控和整頓而結(jié)束顯然具有合理性。本輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是伴隨整個(gè)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控而產(chǎn)生的，少數(shù)在第一輪房地產(chǎn)泡沫破滅得以幸運(yùn)地生存下來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)家，面對(duì)房地產(chǎn)投資和信貸環(huán)境發(fā)生深刻變化后，開始積極引進(jìn)海外的房地產(chǎn)營(yíng)銷理念和房地產(chǎn)設(shè)計(jì)思想，中國(guó)第一批房地產(chǎn)業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人開始涌現(xiàn)，比較有名的包括深圳萬(wàn)科的王石、北京華遠(yuǎn)的任志強(qiáng)等。四、成長(zhǎng)時(shí)期。從1998年開始，國(guó)家采取了一系列措施來(lái)鼓舞房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，例如1998年年底放寬住房信貸政策，由此房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入成長(zhǎng)和進(jìn)展時(shí)期。第二節(jié)、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和以后進(jìn)展?jié)摿傮w而言，房地產(chǎn)業(yè)差不多成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量，200

11、1年大約占GDP的4.5%，并正在成為各地地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。以上海為例，目前住宅產(chǎn)業(yè)差不多占全市GDP的10%，僅次于金融業(yè)和商業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，不僅在于其直接貢獻(xiàn)，由于其能夠帶動(dòng)建材、冶金、化工等多個(gè)行業(yè)的進(jìn)展，從而對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著巨大的間接貢獻(xiàn)，統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)每年鋼材產(chǎn)量的25%，水泥和玻璃產(chǎn)量的60%均用于房地產(chǎn)建設(shè)。依據(jù)1990年以來(lái)的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)展情況、近年我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的相關(guān)變化，能夠差不多把握我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展?fàn)顩r，從而能夠推斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以后進(jìn)展的潛力仍然巨大。具體分析如下：一、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展趨勢(shì)良好，市場(chǎng)需求旺盛近些年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)進(jìn)展、都市化

12、進(jìn)程加快、居民收入水平提高（今年上半年城鄉(xiāng)居民的收入分不增長(zhǎng)了17.5%、5.5%），給房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從宏觀面上看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)這十幾年的進(jìn)展，差不多差不多步入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的進(jìn)展時(shí)期。房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅波動(dòng)的情況已為穩(wěn)定增長(zhǎng)所代替；商品房供求差不多平衡。98年以來(lái)的開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)要緊源于住宅需求的增長(zhǎng)和銷售的擴(kuò)大，且個(gè)人已成為住房消費(fèi)的主體（占93%）。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)要緊受市場(chǎng)因素的作用，按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作和進(jìn)展。2002年前八個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增幅（30%）比2002年同期回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，新開工面積增幅也開始回落，講明房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定程度的自我調(diào)節(jié)作用。二

13、、國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的扶持近幾年，國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的政策，購(gòu)房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動(dòng)等政策有效地刺激了居民的購(gòu)房熱情。具體政策變化的概括如下：表1-2我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)政策概括措施目的阻礙住房分配貨幣化消除實(shí)物分房的各種弊端，提高個(gè)人購(gòu)房能力提高有效需求，帶動(dòng)個(gè)人存款和銀行貸款進(jìn)入房市，減少取消開發(fā)稅費(fèi)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，提高購(gòu)買力，減少監(jiān)管環(huán)節(jié)稅費(fèi)涉及多個(gè)部門，盡管減免的項(xiàng)目多，但對(duì)成本阻礙專門小，提高住房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)愛護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)商的監(jiān)控，提高市場(chǎng)壁壘優(yōu)勝劣汰，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，特不有效進(jìn)展二三級(jí)市場(chǎng)形成梯度消費(fèi)，對(duì)促進(jìn)新房市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康進(jìn)展有積極意義土地市場(chǎng)化強(qiáng)化土地資源治理和宏觀調(diào)

14、控，保證公平交易有益于市場(chǎng)次序和市場(chǎng)長(zhǎng)期健康進(jìn)展，提高進(jìn)展商總體素養(yǎng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有專門重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展，關(guān)于改善居民的居住條件、提升都市功能、改善都市環(huán)境、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展、增加財(cái)政收入、解決城鎮(zhèn)居民就業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都十分重要，國(guó)家已連續(xù)4年把啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，擴(kuò)大內(nèi)需仍將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)今后幾年增長(zhǎng)的要緊推動(dòng)力量，可能以后幾年房地產(chǎn)業(yè)仍是擴(kuò)大內(nèi)需的重要組成部分。三、市場(chǎng)進(jìn)展?jié)摿薮笪覈?guó)居民對(duì)住房的潛在需求巨大，2000年底，我國(guó)人均住房使用面積為14.7平方米，比改革之初提高了約2倍，但這與美國(guó)的60平方米，歐洲的45平方米，新加坡的26平方米

15、等許多國(guó)家相比還有不小的差距。從廣義上來(lái)講，中國(guó)的房地產(chǎn)才剛剛起步。依照發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史，在人均GDP為3001000美元的時(shí)期，住宅對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用十分明顯。住房投資占總投資的比重均高達(dá)40以上。而且，隨著人均收入提高，恩格爾系數(shù)下降時(shí)，居民住房消費(fèi)占總消費(fèi)的比重呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。人均1000美元時(shí)，各國(guó)居民住房消費(fèi)的比重，大致應(yīng)在10左右。我國(guó)現(xiàn)時(shí)期的恩格爾系數(shù)，大約也是在0.45-0.55之間，我國(guó)目前為人均不足1000美元，表明我們還處在初步時(shí)期,而且城鎮(zhèn)居民的住房租金支出占總支出的比重不足5，這顯然是大大低于國(guó)際平均水平。隨著住房體制改革的深化，居民住房消費(fèi)比重增加到1015左右是

16、大勢(shì)所趨。房租價(jià)格的提高必定會(huì)促使更多的居民購(gòu)買住房，由此引起的購(gòu)房增加量也是一個(gè)不小的數(shù)字。另外，為實(shí)現(xiàn)到2020年全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，20年之內(nèi)將會(huì)有50%以上的人口進(jìn)入都市。依照進(jìn)展規(guī)律，當(dāng)都市化達(dá)到30%時(shí)，房地產(chǎn)將進(jìn)入高速進(jìn)展期，而中國(guó)目前只有36%，因此進(jìn)展?jié)摿κ菍ｉT大的。2020年前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升期，還屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。表1-3 人均1000美元時(shí)住房消費(fèi)支出占總消費(fèi)支出的比重（）國(guó)家年份人均GDP(美元)住房消費(fèi)支出(%)美國(guó)1942101712.4法國(guó)19589698.3英國(guó)195899513.8西德195983410.8日本1967104113.5第三節(jié)、關(guān)于本

17、輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和1992-1993年的比較1999年以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)復(fù)蘇，下面對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)要的對(duì)比，能夠深刻的理解當(dāng)前市場(chǎng)特征。能夠認(rèn)為，當(dāng)前一輪的房地產(chǎn)復(fù)興具有深刻、廣泛和持久的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)作為銀行業(yè)的重點(diǎn)投向行業(yè)之一，將越來(lái)越具有更重要的地位和作用。表1-4 兩次房地產(chǎn)高峰的比較1992-1993年高峰目前的市場(chǎng)高峰人均GDP300美元，溫飽900美元，小康主體購(gòu)買力以國(guó)外投資者，國(guó)內(nèi)集團(tuán)和最富裕階層為主以中搞收入的國(guó)內(nèi)一般居民和換房人士為主，逐漸轉(zhuǎn)向更為寬敞的群體，私人購(gòu)房占90%以上，市場(chǎng)動(dòng)力投資推動(dòng)需求推動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)以高檔公寓和不墅為主90%為一般住宅產(chǎn)業(yè)政策幾乎沒有國(guó)家確

18、定房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房改在98年取得突破，住房補(bǔ)貼和發(fā)放貨幣化全面啟動(dòng)，實(shí)物分房全面停止，住房金融幾乎沒有全面啟動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)幾乎沒有在部分都市（如上海）差不多專門發(fā)達(dá)，在其他都市也差不多啟動(dòng)需求持久性幾乎沒有換房需求和持續(xù)性的新需求增長(zhǎng)都市化都市化進(jìn)程加速第二章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展情況的特征分析第一節(jié)、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的要緊特征房地產(chǎn)開發(fā)總量持續(xù)增加，開發(fā)結(jié)構(gòu)明顯改善近10年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均34.5%的速度增長(zhǎng)（見圖2-1、表2-1），遠(yuǎn)高于同期GDP的增長(zhǎng)速度。1999和2000年開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度分不為12.0%和22.2%，2001年增長(zhǎng)速度已達(dá)27.4。表2-1：

19、房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）253336731193725533151年份1996年1997年1998年1999年2000年2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）324731783614410349846344資料來(lái)源：2002年中國(guó)經(jīng)濟(jì)年鑒中國(guó)固定資產(chǎn)投資年鑒1994年以后，房地產(chǎn)開發(fā)的投資結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化和調(diào)整，住宅投資比重增加，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫字樓投資比重逐步下降（見圖2-2）。在商品住宅中，高檔不墅、公寓的投資比重也有較大幅度的下降；地區(qū)結(jié)構(gòu)也在變化，近幾年中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅高于東部地區(qū)，這與中西部地區(qū)住房制度

20、改革和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展滯后有關(guān)。二、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在建施工面積逐年增加通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)整頓后，1994年-1997年房地產(chǎn)投資有所回落，但19982000年間，各年施工面積、新開工面積和竣工面積重新穩(wěn)步增長(zhǎng)。（見圖3、表3）。近幾年房地產(chǎn)新開工面積和竣工面積的變化趨勢(shì)差不多保持同步，講明近幾年房地產(chǎn)項(xiàng)目完工率較高。圖2-3：1994-2001年房地產(chǎn)建設(shè)情況表2-2：全國(guó)當(dāng)年施工面積、新開工面積與竣工面積 單位：萬(wàn)平方米圖2-3：1994-2001年房地產(chǎn)建設(shè)情況1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年施工面積37499485434653745255

21、48473551056352977213新開工面積1523217061131881391518751216332825935946竣工面積1394815110152081596515393197842302727303 三、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)較快，呈現(xiàn)兩極分化跡象從數(shù)量上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量由1990年的4400家增加到2001年的29552家，從業(yè)人數(shù)由14萬(wàn)人增加到近106萬(wàn)人。從進(jìn)展質(zhì)量上看，目前已明顯分化，既有萬(wàn)科、金地、天鴻、中海等一批實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)，也存在一批整體實(shí)力弱、資質(zhì)水平差的企業(yè)?？傮w上，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模偏小，2001年商品房銷售量最大的萬(wàn)科在全國(guó)市場(chǎng)的占有率也不到1

22、%，其凈資產(chǎn)30億元左右，與國(guó)外幾十億、上百億美元的房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力相去甚遠(yuǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)上看，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入壁壘較低，造成房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小數(shù)量多，1998年以后的特征之一是隨著企業(yè)總數(shù)的上升，國(guó)有、集體、港澳臺(tái)和外商投資企業(yè)的個(gè)數(shù)軍有所下降，但私營(yíng)企業(yè)的數(shù)量卻大幅上揚(yáng)。表2-3 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量和性質(zhì) （單位：家）年度企業(yè)個(gè)數(shù)國(guó)有集體私營(yíng)港澳臺(tái)外商投資19982437879584538746432141204199925762737041279925316711732000273036641349213144289911272001295525862299116656

23、29591084近幾年房地產(chǎn)全行業(yè)營(yíng)業(yè)收入大幅提高，行業(yè)利潤(rùn)在1994年隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)控的進(jìn)行有所下滑，到1999年達(dá)到谷底。近兩年隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇行業(yè)利潤(rùn)重新大幅上揚(yáng)，平均利潤(rùn)率也呈同期先行下降，其后上揚(yáng)的趨勢(shì)。（見表2-4）表2-4：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體情況1990年1991年1992年1993年1994年1995年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量（家）4400512812000*2436923190總收入（億元）202284528113512881731經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（億元）182764155167143利稅率（）16.9319.8622.2320.3813.51996年1997年1998年1999年2000年

24、2001年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量（家）215262310824378257622730329552總收入（億元）194722352951302645165471經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（億元）6432-11-3573125利稅率（）5.634.234.343.646.377.29資料來(lái)源：2002年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒中國(guó)經(jīng)濟(jì)年鑒中國(guó)固定資產(chǎn)投資年鑒 四、房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源相對(duì)集中，定金及預(yù)售款占資金來(lái)源的比重最大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的資金要緊來(lái)源于自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)售款三方面，2001年這三方面資金占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金的89.28%。其中，銀行開發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)(占全部開發(fā)資金的22.21%)，

25、自籌資金比例變化不大(占28.46%)，但自籌資金絕對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)迅速，講明開發(fā)企業(yè)自身實(shí)力有一定增強(qiáng)。同時(shí)，房地產(chǎn)銷售定金及預(yù)售款占開發(fā)資金來(lái)源的38.60%，對(duì)市場(chǎng)和銷售的依存度增大，其中大部分是以按揭貸款的方式實(shí)現(xiàn)的。（見圖2-4、表2-5）表2-5：房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源 （單位：億元）1996年1997年1998年1999年2000年2001年資金來(lái)源合計(jì)3914416641444509568673781、自籌資金1035102211561323159920012、國(guó)內(nèi)貸款93610889531032128916403、定金及預(yù)售款1016119412981488215428484、利用外資

26、516472363241165130第二節(jié)、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需求方面的要緊特征一、商品房持續(xù)熱銷，平均價(jià)格穩(wěn)步上升2001年全國(guó)商品房銷售面積20779萬(wàn)平方米，是1990年2871萬(wàn)平方米的7.24倍，10年來(lái)平均增幅19.71%；商品房銷售額由1990年的202億元增長(zhǎng)到2001年的4626億元，年均增幅32.93%。（見表2-6）表2-6：1990-2001年全國(guó)商品房銷售情況年 份199019911992199319941995銷售建筑面積（萬(wàn)平方米）287130254288668772997613其中：商品住宅面積254427453812603561176615商品房銷售額（億元）202

27、23745086310181257其中：商品住宅*2083797297311024年 份199619971998199920002001銷售建筑面積（萬(wàn)平方米）7768917110662133811698420779其中：商品住宅面積671677799511118791513718499商品房銷售額（億元）145118502135265535724626其中：商品住宅111914171718214429543825資料來(lái)源：2002年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)經(jīng)濟(jì)年鑒隨著商品房銷售的持續(xù)升溫，商品房?jī)r(jià)格也不斷上升，全國(guó)商品房每平方米平均價(jià)格由1990年的703元升到2001年的2226元，增長(zhǎng)2.16

28、倍（見圖2-5、表2-7），但全國(guó)各地區(qū)商品房?jī)r(jià)格存在較大的差異，大都市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)商品房?jī)r(jià)格居高不下，如2000年北京商品房平均銷售價(jià)格4919元/平方米，排名第一，上海3321元/平方米，廣東3053元/平方米，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平；平均售價(jià)最低的地區(qū)為：江西（1032元/平方米），新疆（1103元/平方米）。2002年中，全國(guó)要緊都市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)新的特點(diǎn)，傳統(tǒng)的高房?jī)r(jià)地區(qū)出現(xiàn)了低于全國(guó)的增長(zhǎng)水平的情況，甚至像北京還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的局面。而寧波、上海等地出現(xiàn)了超過(guò)全國(guó)平均水平的情況。然而這正反映了此輪經(jīng)濟(jì)周期中，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍、都市化進(jìn)展最快、經(jīng)濟(jì)移民最多、跨國(guó)公司投資、海

29、外企業(yè)生產(chǎn)遷移的重點(diǎn)地區(qū)。在一個(gè)資金充分匯合、集中的長(zhǎng)江三角洲重要都市出現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格大幅上漲是能夠理解的。表2-7：商品房銷售價(jià)格（單位：元/平方米）年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年商品房銷售價(jià)格7031034120914091710年份1996年1997年1998年1999年2000年2001年商品房銷售價(jià)格186820172063205321032226圖2-6 2002年中國(guó)部分都市商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度比較 二、個(gè)人購(gòu)房比重急劇增加在原有打算經(jīng)濟(jì)體制下，住房是社會(huì)福利化的一部分。1990年個(gè)人購(gòu)買商品住宅731萬(wàn)平方米，占商品住宅銷售面積的28%；到1998

30、年，個(gè)人購(gòu)買住宅7013萬(wàn)平方米，占74%；到2001年10月，個(gè)人購(gòu)買住宅8609萬(wàn)平方米，占93%。這講明個(gè)人已成為商品住宅的消費(fèi)主體，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求將呈現(xiàn)個(gè)性化和多樣化的特點(diǎn)。三、住宅需求占比較大，辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩按商品房銷售類不分析，商品房銷售面積和銷售額中，占比最大的是商品住宅，以2000年數(shù)據(jù)來(lái)看，分不占當(dāng)年銷售面積和銷售額的89.13%和82.69%。辦公樓、寫字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求總量有所增加，但增勢(shì)明顯趨緩。（見圖2-7）這也反映房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已差不多趨向合理，近年房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)要緊是住宅需求推動(dòng)。四、人均住房面積逐步增加隨著近幾年住房制度的改革和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

31、的進(jìn)展，我國(guó)都市人均住房條件得到了改善。1990年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積6.7平方米，到2000年剛好超過(guò)10平方米（建筑面積約20平方米），已達(dá)到“九五”打算9平方米的目標(biāo)。2001年人均建筑面積約21平方米第三節(jié)、房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象出現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫應(yīng)警惕在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體良性進(jìn)展的情況下，有些地區(qū)也確實(shí)出現(xiàn)了過(guò)熱的趨勢(shì)和泡沫的苗頭，必須在充分分析的前提下，慎重推斷。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入過(guò)快從近幾年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比較來(lái)看，當(dāng)年新開工面積增速明顯加快（如圖2-7），高于同期竣工面積和銷售面積增加速度，圖中顯示開口放大，表明供給過(guò)大，如連續(xù)這種趨勢(shì)，空置房可能將大量增加。（參見圖2-8、表2-8）表2-8：

32、商品房銷售面積和銷售額的增長(zhǎng)情況1990年1991年1992年1993年1994年1995年銷售面積增長(zhǎng)率(%)5.3641.7555.958.115.31銷售額增長(zhǎng)率(%)17.3389.8791.7817.9623.481996年1997年1998年1999年2000年2001年銷售面積增長(zhǎng)率(%)2.0418.0616.2625.5026.9322.34銷售額增長(zhǎng)率(%)15.4327.5015.4124.3634.5429.512001年商品房銷售面積增長(zhǎng)率為22.34，銷售額增長(zhǎng)率為29.51，均較上年有所下降。從以上指標(biāo)分析，假如近兩年的投入增長(zhǎng)速度假如保持下去（2001年開發(fā)投資

33、增長(zhǎng)27.4，2002年1-8月開發(fā)投資增長(zhǎng)了30%），許多地區(qū)將供過(guò)于求。這種供過(guò)于求關(guān)于開發(fā)企業(yè)的銷售和利潤(rùn)將產(chǎn)生直接阻礙。另外一個(gè)現(xiàn)象是，在房地產(chǎn)投資速度不減的情況下，一些運(yùn)輸、家電、電信、IT等行業(yè)的大量業(yè)外投資者紛紛介入，典型的如紅塔集團(tuán)等?？傮w上看，近兩年供給持續(xù)擴(kuò)大，而需求則有所放緩。要在20022005年的時(shí)期內(nèi)消化目前的市場(chǎng)存量，壓力較大。特不是一些投資開發(fā)過(guò)熱的都市，已存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二、空置面積上升較快目前全國(guó)空置房面積達(dá)到1.25億平方米，空置率為19%，空置期一年以上的為4000萬(wàn)平方米，占當(dāng)年房屋竣工面積的13.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10%的國(guó)際空置率“警戒線”標(biāo)準(zhǔn)。而

34、美國(guó)的這一指標(biāo)約為7%，香港約為3%至4%。2001年全國(guó)空置面積增加8.9%，2000年增加5，1999年增加4%，空置面積呈逐步放大趨勢(shì)。有些都市或地區(qū)連續(xù)幾年銷售率低于全國(guó)的平均水平、且施工面積和新開工面積仍然較大。例如，19982001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國(guó)的平均水平；同期，北京的銷售率為49%，45%，70%和71%，也低于全國(guó)的平均水平。在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下。但在使用空置率時(shí)，存在一個(gè)差不多事實(shí)是，我國(guó)的統(tǒng)計(jì)方法與國(guó)際上完全不接軌，造成了與國(guó)際慣例的空置警戒比例對(duì)比時(shí)的巨大差異，具體緣故如下：1我國(guó)的統(tǒng)計(jì)方法與國(guó)際上完

35、全不接軌，造成了與國(guó)際慣例的空置警戒比例對(duì)比時(shí)的巨大差異。國(guó)際上的統(tǒng)計(jì)一般均為當(dāng)年空置率和含存量的空置率兩個(gè)統(tǒng)計(jì)，在對(duì)比空置警戒時(shí)均用非當(dāng)年空置率（用建成一年以上的空置房和所有供應(yīng)存量比）為指標(biāo)，而不用按當(dāng)年空置率計(jì)算。而我國(guó)的統(tǒng)計(jì)則按當(dāng)年竣工面積減去當(dāng)年銷售面積計(jì)算為當(dāng)年的空置量，將3年以內(nèi)的所有當(dāng)年余額相加計(jì)算為總的空置量，并以相同年份的總供給為基數(shù)計(jì)算空置率。如此就有可能計(jì)算出空置大于100的理論數(shù)據(jù)，直接與國(guó)外數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比產(chǎn)生相關(guān)結(jié)論明顯是不對(duì)的。2 用當(dāng)年竣工面積減去當(dāng)年銷售面積而得出空置量的統(tǒng)計(jì)方法是錯(cuò)誤的。因?yàn)樗械目⒐っ娣e并非全部可銷售面積，竣工面積中包括不可銷售的面積，如人防

36、、車庫(kù)、變電室、鍋爐房、會(huì)所、商業(yè)、教育配套等均為不可分?jǐn)偤筒荒茕N售的面積，國(guó)際上大多差不多上現(xiàn)房銷樓，只有東南亞地區(qū)供不應(yīng)求和金融支持相對(duì)較差的國(guó)家是期房預(yù)售。正是這種供不應(yīng)求向供求平衡的過(guò)渡與市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)才出現(xiàn)了少量的空置，這些空置中有質(zhì)次價(jià)高的空置、有產(chǎn)品不對(duì)路的空置、有市政條件配套不完全的空置、有開發(fā)商資金不到位的空置。因此，應(yīng)該認(rèn)為當(dāng)前的空置率水平是合理的。三、投資比例增大，投機(jī)現(xiàn)象顯現(xiàn)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)有6.6%的人擁有第二套住房，但實(shí)際可能要達(dá)到15%，其中專門多差不多上為了出租投資或待價(jià)轉(zhuǎn)手。2002年5月份杭州房交會(huì)調(diào)查顯示，當(dāng)?shù)刭?gòu)房投資（出租或轉(zhuǎn)手）比例至少已達(dá)到30%，新房

37、入住率只有50%。另一個(gè)不正?，F(xiàn)象是，通過(guò)幾年來(lái)的快速增長(zhǎng)，“圈地泡沫”差不多出現(xiàn)，其特征是圈地面積過(guò)大，并不以直接開發(fā)為目。如在2002年的“圈地運(yùn)動(dòng)”中，一家開發(fā)商竟圈下了1.8萬(wàn)畝土地，這差不多遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是小區(qū)建設(shè)的概念，而更像是城鎮(zhèn)建設(shè)。在銀行按揭貸款不斷增加的同時(shí)，假按揭現(xiàn)象日益增多。如鄭州市房管局抵押辦負(fù)責(zé)人指出：在今年上半年鄭州辦理抵押備案的房產(chǎn)中，約有三分之一辦理的是假按揭。不光鄭州，在國(guó)內(nèi)其他地點(diǎn)，都不同程度地存在著假按揭現(xiàn)象。這對(duì)銀行的信貸資金，特不是商業(yè)銀行今后長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的進(jìn)展會(huì)產(chǎn)生不良的阻礙。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中存在不規(guī)范的行為。目前，住房按揭貸款是各家商業(yè)銀行爭(zhēng)奪的一個(gè)業(yè)務(wù)

38、重點(diǎn)，有的銀行為了擴(kuò)大按揭貸款的市場(chǎng)份額，在辦理按揭貸款的過(guò)程中存在一些違規(guī)現(xiàn)象，如提降低首付款標(biāo)準(zhǔn)和擅自降低貸款利率、授信審核不嚴(yán)格等。這些也在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)行為，為房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的健康進(jìn)展和信貸資金的安全造成了隱患。四、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債高，銀行貸款投入較大在2001年房地產(chǎn)資金來(lái)源中，開發(fā)貸款的比重約為22.23%，為1640億元，增長(zhǎng)27.2%。2002年前八月，開發(fā)貸款的比重約為23.17%，為1255億元，同比增長(zhǎng)34.8%，增幅比2002年同期增加3.5個(gè)百分點(diǎn)，講明貸款額同比增速在加快。假如加上個(gè)人住房按揭貸款，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的數(shù)字則要接近60，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金的依靠

39、是專門大的。2001年，全國(guó)房地產(chǎn)公司中，上市公司的負(fù)債率平均高達(dá)85，這一比例在行業(yè)中比較也是較高的。隨著商業(yè)銀行業(yè)務(wù)格局的調(diào)整和降低不良貸款比率的需要，按揭貸款在購(gòu)房款中的比例逐步增大。到2002年9月，個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額分不為7423億元、4974億元，即按揭貸款遠(yuǎn)大于開發(fā)貸款。今年上半年，上海商品房銷售額為246.29億元，而同期全市個(gè)人住房貸款的新增額為216.55億元，即88%的購(gòu)房資金是來(lái)源于銀行的按揭貸款。又如在鄭州，今年上半年，鄭州共銷售各類商品房10，438套、面積138.09萬(wàn)平方米，其中按揭購(gòu)房面積為118萬(wàn)平方米，約占87%從長(zhǎng)期來(lái)看，銀行的房地產(chǎn)貸款

40、（包括按揭貸款）所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是不應(yīng)忽視的。如北京朝陽(yáng)區(qū)法院，從2002年1月到10月，已受理涉及房屋貸款糾紛的案件將近400件，數(shù)量與往年相比有了較大幅度的提高五、房?jī)r(jià)收入比例較高，有效需求增長(zhǎng)有限國(guó)際上的房?jī)r(jià)與戶均年可支配收入合理比率為6-10倍。2001年全國(guó)35個(gè)大中都市大部分房?jī)r(jià)(按每套房屋100平方米計(jì)算)與戶均年可支配收入(按戶均3.4人計(jì)算)比率都超過(guò)6，其中北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的比率都超過(guò)了10，沈陽(yáng)以13.7居全國(guó)最高。2001年全國(guó)平均為7.8有效需求不足的緣故：第一、房改政策不能完全到位。一些地區(qū)推進(jìn)房分配貨幣化工作的力度不夠，住房補(bǔ)貼資金遲遲不能到位

41、，使中低收家庭買房的能力受到阻礙。第二、商品房售后服務(wù)問(wèn)題許多，阻礙購(gòu)房者的消費(fèi)信心。商品房售后服務(wù)的質(zhì)量問(wèn)題已成為每年消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一，諸如房屋面積縮水、建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題、銷售承諾不兌現(xiàn)等問(wèn)題使購(gòu)房者花鈔票買苦惱，阻礙到潛在購(gòu)房者的消費(fèi)意向。建設(shè)主管部門差不多認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)峻性，正聯(lián)合有關(guān)部委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行清理整頓。第三、居民整體收入增長(zhǎng)勢(shì)頭不容樂(lè)觀，兩極分化嚴(yán)峻，富裕階層邊際消費(fèi)下降。六、房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長(zhǎng)速度我國(guó)房地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)水平，近幾年的的對(duì)比進(jìn)展趨勢(shì)更趨明顯。今年1至6月，全國(guó)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度超過(guò)了GDP增長(zhǎng)速度的4倍，為32.9，講明整體上存在

42、一定的開發(fā)過(guò)熱跡象。表2-9中國(guó)房地產(chǎn)投資與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)比較年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）GDP增長(zhǎng)速度（%）房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度（%）199446759.412.6163016.68199558478.110.5214431.53199667884.69.6382578.42199774462.68.83106-18.80199878345.27.8358015.26199982067.47.1401012.01200089403.58.0490122.222001959337.3624527.42資料來(lái)源：2001年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒總體上推斷：我國(guó)商品房市場(chǎng)供銷兩旺，但空置面積

43、增大以及市場(chǎng)中隱含的投機(jī)性成分應(yīng)引起足夠重視。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯泡沫，但一些都市或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題是存在的，中短期內(nèi)存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第三章我國(guó)要緊都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析由于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)展歷史均比較短，因此房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地域特征專門強(qiáng)的行業(yè)。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展較快的差不多差不多上東部都市，特不是北京、上海、廣州、深圳、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)的都市，下面分不對(duì)幾個(gè)重點(diǎn)都市今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)特征進(jìn)行分析。第一節(jié)、北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、二手房交易持續(xù)低迷2003 年第一季度二手房買賣的供求矛盾仍沒有緩和，市場(chǎng)行情屬于淡季，不管客戶的購(gòu)房需求量依舊房主賣房

44、的意向都大為減少，成交量也專門低迷。市場(chǎng)持續(xù)低迷的緣故是2003 年春節(jié)是2月正是由于二手房的供求矛盾仍未獲得緩解，致使出售者盲目要價(jià)，掛牌價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購(gòu)房者的心理價(jià)位，從而使購(gòu)房者難以找到在房型和價(jià)位上符合事實(shí)上際需求的房源，從而阻礙二手房的成交量。二、寫字樓市場(chǎng)需求乏力2003 年第一季度北京甲級(jí)寫字樓沒有新增供應(yīng)量。在市場(chǎng)表現(xiàn)上，我國(guó)加入世貿(mào)組織及北京成功申辦奧運(yùn)的效應(yīng)尚未完全顯現(xiàn)，同時(shí)受世界經(jīng)濟(jì)疲軟及國(guó)際形勢(shì)的阻礙，跨國(guó)公司對(duì)寫字樓的需求表現(xiàn)乏力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年第一季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金指數(shù)為76.03，比2002年第四季度下降了3.6%。銷售方面，售價(jià)指數(shù)為123.56，比20

45、02年第四季度下降了1.2%。與此同時(shí)，今年第一季度京城甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均空置率為15.7%，比2002年第四季度上升了0.4 個(gè)百分點(diǎn)。三、公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇自2002 年9 月份實(shí)施內(nèi)、外銷并軌以來(lái)，原內(nèi)銷房以其低廉的租金搶占了部分公寓市場(chǎng)份額。另外，隨著越來(lái)越多的外資企業(yè)加速本地化進(jìn)程及一些外資企業(yè)由于受其本國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的阻礙而降低職員住房津貼，致使公寓租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003 年第一季度，北京公寓租賃市場(chǎng)總體租金水平與上季度相比下降了3.26%。其中，高檔公寓的平均租金為27.5 美元/月/平方米，比上季度下降了3.8%；中檔公寓的平均租金為17.24 美元/月/平方米，比一

46、季度下降了2.7%；低檔公寓的平均租金為13 美元/月/平方米，比一季度下降2.7%。此外，今年第一季度北京公寓租賃市場(chǎng)總體空置率與一季度相比，增加了0.11 個(gè)百分點(diǎn)。四、不墅市場(chǎng)空置率上升2003 年第一季度不墅租賃市場(chǎng)平均租金為20.33 美元/月/平方米，比上季度下降2.11%。其中，高檔不墅平均租金為23.5 美元/月/平方米，比上季度下降1.32%；中檔不墅平均租金為17.15 美元/月/平方米，比上季度下降3.18%。而在空置率方面，不墅租賃市場(chǎng)的總體空置率由上季度的15.15%上升至16.47%，增加了1.32 個(gè)百分點(diǎn)。其中，高檔不墅平均空置率增加了0.95 個(gè)百分點(diǎn)；中檔不

47、墅空置率增加了1.69 個(gè)百分點(diǎn)。五、郊區(qū)住宅快速進(jìn)展輕軌13 號(hào)線、八通線、五環(huán)路等軌道交通的興建使得更多的人選擇在郊區(qū)購(gòu)房，郊區(qū)的中低價(jià)住宅需求量大量上升，形成住宅需求的熱點(diǎn)區(qū)域。從近幾年推出的郊區(qū)住宅來(lái)看，要緊是由兩大類項(xiàng)目同時(shí)并存。一類是高價(jià)位、高品質(zhì)的不墅類項(xiàng)目，這類項(xiàng)目多數(shù)位于傳統(tǒng)的不墅聚攏區(qū)，具有較高的均價(jià)和總價(jià)以及較多的外籍人士客源。另一類是低價(jià)位的一般住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目由于地處都市邊緣地帶，具有較低的均價(jià)和總價(jià)，同時(shí)也擁有著北京最廣泛的客戶群體中低收入家庭。目前北京郊區(qū)在售項(xiàng)目共有300 余個(gè)，這些郊區(qū)項(xiàng)目要緊集中在通州、大興、昌平等區(qū)，尤其是通州區(qū)由于更接近CBD，成為郊區(qū)

48、商品房銷售的要緊區(qū)域之一。在價(jià)格上，郊區(qū)項(xiàng)目要比相同品質(zhì)的城區(qū)項(xiàng)目低專門多，幾個(gè)要緊郊區(qū)縣的住宅價(jià)格都呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，講明郊區(qū)住宅正處于一個(gè)上揚(yáng)的進(jìn)展時(shí)期，伴隨著品質(zhì)的不斷提高價(jià)格也逐漸走高。從新盤推出情況來(lái)看，2002 年全年新推出的郊區(qū)住宅項(xiàng)目近60 余個(gè)，多數(shù)為單價(jià)2500-4000 元/平方米，不帶裝修的多層板樓；而新推出的郊區(qū)不墅類項(xiàng)目檔次較高，以獨(dú)棟為主，但也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新產(chǎn)品，例如寬HOUSE。2003 年前兩月已有6 個(gè)郊區(qū)新項(xiàng)目正式推出，占年初新項(xiàng)目總數(shù)的近20%。2003 年將是郊區(qū)住宅大進(jìn)展的一年，可能郊區(qū)項(xiàng)目的供應(yīng)量還將持續(xù)加大。六、市場(chǎng)展望2003 年北京將接

49、著加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，打算每年新建經(jīng)濟(jì)適用房面積達(dá)300 萬(wàn)平方米。在以后連續(xù)的四年中，將完成1200 萬(wàn)平方米的建設(shè)。目前，差不多確定的2003年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目要緊有：長(zhǎng)安新城二期、翠城二期、回龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、青年路小區(qū)二期、海瑞新城、次渠經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、樂(lè)城（西南二環(huán)附近）等等。隨著北京市公房的產(chǎn)權(quán)化進(jìn)程的加快，可能2003 年北京市二手房交易量有大幅度增長(zhǎng)，有望突破20000 套。2002 年年底，一些媒體曝出“北京商品房年末大幅降價(jià)”的消息，引用的是北京市統(tǒng)計(jì)局新公布的數(shù)據(jù)：2002年前11 個(gè)月，全市商品住宅平均價(jià)格為每平方米4084 元，與前10 個(gè)月的每平方米44

50、69 元下降了385 元，降幅將近10%。2003 年年初，更全面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)了：2002 年北京市商品住宅價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，全年每平方米平均售價(jià)為4467 元，比2001 年下降249 元，降至1997 年以來(lái)的最低點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，去年北京房?jī)r(jià)下降的一大緣故是中低價(jià)位商品住宅銷售比重上升，在商品住宅銷售的全部中，售價(jià)在每平方米5000 元以下的已占66.1%，比上年上升3.7%。銷售價(jià)格相對(duì)偏低的四環(huán)路以外商品住宅銷售增加較快，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售面積，都有力地推動(dòng)了房?jī)r(jià)下調(diào)。與此相適應(yīng)的是，公寓不墅銷售比重及價(jià)格同時(shí)下降，銷售比重下降了1.1%，售價(jià)下降了9.8%。市場(chǎng)選擇的結(jié)果，必定

51、是中低價(jià)位的商品住宅要成為投資的熱點(diǎn)。而眼下這已成為了現(xiàn)實(shí)。由此，北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)穩(wěn)中有降，截至第二季度結(jié)束，北京市房?jī)r(jià)上半年平均下降9.9%。第二節(jié)、上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、第一季度房產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺上海市一季度住宅建設(shè)開局良好，全市完成住宅投資109.2 億元，同比增長(zhǎng)25.8%；住宅新開工513.7 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.3%；住宅施工4531.9 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.2%；竣工496.8 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)105.9%，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史同期最好水平。各區(qū)域中，這幾年始終居于“老大”地位的浦東新區(qū)依舊表現(xiàn)出眾。一季度浦東新區(qū)住宅施工面積為909.4 萬(wàn)平方米，同比增31.1%,其中多層住宅

52、294.29 萬(wàn)平方米，高層住宅579.73 萬(wàn)平方米。住宅竣工面積為107.49 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47.7%。沿世紀(jì)公園周邊的華麗家族、浦東世紀(jì)花園、聯(lián)洋花園，以及仁恒濱江園、菊?qǐng)@等沿江地區(qū)的住宅小區(qū)竣工面積占總量的二分之一。當(dāng)前住宅的投資和消費(fèi)是雙向互動(dòng)，市場(chǎng)供需兩旺；增量房和存量房交易比例日趨合理，上海的住宅與房地產(chǎn)仍處于持續(xù)、健康的進(jìn)展態(tài)勢(shì)。二、個(gè)人住房商業(yè)貸款增勢(shì)和氣回落2003 年1至月，上海各商業(yè)銀行個(gè)人住房商業(yè)性貸款的增長(zhǎng)走勢(shì)呈時(shí)期性和氣回落。除2月份因春節(jié)因素貸款增長(zhǎng)正常走低外，月份貸款同比增加44 億元，與1 月份同比增額58.7 億元相比也明顯降低。這是2002年以來(lái)上

53、海個(gè)人住房貸款增幅出現(xiàn)不斷陡升之后的首次回落，顯示上海商品房銷售市場(chǎng)的某種理性意識(shí)，但這并不表明上海個(gè)人房貸增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)會(huì)就此轉(zhuǎn)折，因?yàn)槟壳吧虾Ｙ?gòu)房貸款總體走勢(shì)仍然向上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至月末，上海各商業(yè)銀行的個(gè)人住房商業(yè)性按揭貸款余額已達(dá)1216億元，比2002年同期增長(zhǎng)69%，其中當(dāng)季新增按揭貸款125 億元，同比多增44.57 億元。當(dāng)前上海個(gè)人商品房消費(fèi)信貸市場(chǎng)有兩個(gè)問(wèn)題需要投資者和貸款銀行關(guān)注。一是盡管地稅部門加強(qiáng)了非居住用房的稅收征管，提高了個(gè)人投資出租商用房置業(yè)的成本預(yù)期，但個(gè)人商業(yè)用房貸款增長(zhǎng)仍十分迅猛，其首季新增額同比增幅達(dá)2.%。二是房屋市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)矛盾，阻礙貸款資金的流向。據(jù)市統(tǒng)計(jì)

54、局公布的數(shù)據(jù)，一季度上海個(gè)人購(gòu)買新商品房總面積同比僅增長(zhǎng).1%，遠(yuǎn)低于個(gè)人住房按揭貸款的增幅；中低價(jià)房尤其是低價(jià)房難求，使存量房銷售和二手房交易異?；钴S。上述現(xiàn)象并存，講明上海個(gè)人住房按揭貸款中的相當(dāng)部分流向了二手房和存量房買賣，加之當(dāng)前持續(xù)上升的房?jī)r(jià)也對(duì)貸款增長(zhǎng)產(chǎn)生明顯助推作用，從而使相等數(shù)量的貸款支持的購(gòu)房面積下降。三、低價(jià)房趨于火爆，高檔二手房遭冷遇上海二手房市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)最為成熟的市場(chǎng)，而且其交易量始終呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。上海房地部門的資料顯示，2002 年上海二手房的交易量近1800 萬(wàn)平方米，接近增量房的銷售量，而且還有進(jìn)一步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。在市中心區(qū)的土地越來(lái)越稀缺，沒有地塊能夠建新房，而對(duì)市中

55、心區(qū)的房屋需求卻在增加，因此二手房的交易量確信會(huì)接著增加，這是上海二手房持續(xù)增長(zhǎng)的要緊因素。然而從在2003 年4 月18 日開幕的第二屆上海二手房房展會(huì)上的情況來(lái)看，二手房市場(chǎng)上的中高檔二手房的需求有明顯的回落?？們r(jià)在60 萬(wàn)元以上的二手房交易量正在減緩。交易量下降的要緊緣故是賣房者受到成功申博的阻礙，普遍調(diào)高了心理預(yù)期，許多房主提高了房?jī)r(jià)，阻礙了購(gòu)房者的購(gòu)房欲望。由于3月與高檔二手住宅交易相對(duì)較冷相比，總價(jià)30 萬(wàn)元左右的低檔二手房需求更趨火熱。四、辦公樓市場(chǎng)步入上升通道2003 年3月份中房上海綜合指數(shù)為945 點(diǎn)，較上月上升20 點(diǎn)，升幅為2.2%，較2002年同期上升19.3%。其中

56、，上海辦公樓指數(shù)為1049 點(diǎn)，較上月上升33 點(diǎn)，升幅為3.2%，較上年同期上升13.4%。令人關(guān)注的是，3月辦公樓指數(shù)上漲幅度創(chuàng)單月漲幅之最。據(jù)中房上海指數(shù)辦公室提供的數(shù)據(jù)表明，上海辦公樓售價(jià)從1995 年2 月份指數(shù)創(chuàng)始開始一路下跌，至2000 年4月達(dá)到最低點(diǎn)905 點(diǎn)，歷時(shí)五年零二個(gè)月，共下跌558 點(diǎn)，跌幅達(dá)38.14%。自2000 年止跌以來(lái)通過(guò)一年多的盤整，從2001 年底開始進(jìn)入上升通道，之前單月上漲最高的月份為2002 年8 月，上漲了11 點(diǎn)，3月猛漲33 點(diǎn)，表現(xiàn)出辦公樓升勢(shì)強(qiáng)勁。究其緣故，一是許多跌幅甚深的老盤開始恢復(fù)性上漲；二是時(shí)下流行的低總價(jià)高單價(jià)的小戶型商辦樓對(duì)

57、投資客具有專門強(qiáng)的吸引力。這些表明了上海的辦公樓市場(chǎng)步入了上升通道的強(qiáng)勢(shì)時(shí)期。五、上海樓市步入大盤時(shí)代 上海市房地產(chǎn)交易中心日前公布了2002年上海住宅預(yù)售面積50強(qiáng)樓盤名單，排名前三甲的綠地世紀(jì)城、中遠(yuǎn)兩灣城、康橋半島新城，差不多上上海樓市中的“老面孔”。有關(guān)人士介紹講，其中許多樓盤已是連續(xù)四年榜上有名。而那些建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的樓盤，此番完全淡出50強(qiáng)之列。小小一份名單透露出如此一個(gè)信息：上海樓市步入了大盤時(shí)代。2002年，名列上海樓市銷售面積前列的50個(gè)樓盤中，有32個(gè)建筑面積在1030萬(wàn)平方米之間，10個(gè)在50萬(wàn)平方米以上。不管它們以高層為主依舊多層為主，以公寓為主依舊以不墅為

58、主，有一個(gè)特點(diǎn)是共有的，那便是有著較為完整的綠化配置與配套設(shè)施。綠地世紀(jì)城為小區(qū)規(guī)劃了3000 平方米的菜場(chǎng)，3000 平方米的公共綠地，近6萬(wàn)平方米的商業(yè)配套；中遠(yuǎn)兩灣城的九年一貫制學(xué)校已正式開學(xué)。有關(guān)人士認(rèn)為，過(guò)去，上海人買房只求滿足居住功能，對(duì)相關(guān)配套的要求不是專門高。因此那些小區(qū)建筑面積在5萬(wàn)平方米以下，甚至單幢的商品房，沒有配套與綠化也賣得不錯(cuò)?？涩F(xiàn)在購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境與相關(guān)出行、商業(yè)、教育設(shè)施的要求不斷提高，小規(guī)模樓盤的開發(fā)商顯然不可能斥巨資為一兩幢樓建上寬敞的菜場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)甚至學(xué)校。今后，不成規(guī)模的商品住宅競(jìng)爭(zhēng)力顯然將日趨下降。大盤熱銷的第二個(gè)緣故是因?yàn)殚_發(fā)商的實(shí)力被看好。大規(guī)模樓盤

59、的開發(fā)少則一兩年，多則五六年，不規(guī)范的小企業(yè)顯然不敢問(wèn)津。人們不難發(fā)覺，與知名大盤相伴的，也正是綠地、中遠(yuǎn)、萬(wàn)科、大華如此知名的品牌企業(yè)，有的企業(yè)每年都有一個(gè)甚至幾個(gè)大盤。豪都國(guó)際花園目前已開發(fā)公寓、不墅28萬(wàn)平方米，一個(gè)50萬(wàn)平方米的小區(qū)又將開工，從而使小區(qū)的住宅面積達(dá)到近80萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海舊區(qū)改造日趨注重成片開發(fā)，這無(wú)疑將推動(dòng)上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步走向規(guī)?；?、規(guī)范化。走進(jìn)大盤，其背后應(yīng)當(dāng)有一套完整的開發(fā)戰(zhàn)略與營(yíng)銷策略。盡管一個(gè)大盤通常要分好幾期開發(fā)，但它的整體定位應(yīng)當(dāng)是一致的，是面向工薪階層依舊針對(duì)高收入者，在開發(fā)之初就應(yīng)當(dāng)有整體規(guī)劃。一般講來(lái)，大盤的銷售價(jià)格通常保持“穩(wěn)中

60、有升”的態(tài)勢(shì)，以最大限度聚攏人氣。開發(fā)商也會(huì)通過(guò)不斷采納新技術(shù)，不斷提高景觀質(zhì)量等手段，保證后來(lái)者買到質(zhì)價(jià)相符的住宅。統(tǒng)計(jì)結(jié)果還顯示，2002年上海住宅面積50強(qiáng)的樓盤中，體量超過(guò)100 萬(wàn)平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)僅中遠(yuǎn)兩灣城一個(gè)，而內(nèi)環(huán)以外占4個(gè)；體量50 100 萬(wàn)平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)環(huán)外各占3個(gè)；30 50 萬(wàn)平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)外擁有個(gè)數(shù)為3：5；20 30 萬(wàn)平方米的樓盤均坐落在環(huán)外區(qū)域。可見，隨著市中心區(qū)域開發(fā)空間不斷趨于飽和，樓市中心梯度外移也是必定趨勢(shì)。六、市場(chǎng)展望2002 年上海市世博會(huì)的申辦成功、黃浦江兩岸開發(fā)的正式啟動(dòng)、中心城區(qū)新一輪舊城改造工程的啟動(dòng)等利好信息均將刺激2003 年