北京某某項目策劃書

1、PAGE PAGE 47北京奧林林匹克項項目策劃劃書北京誠必必達房地地產(chǎn)投資資咨詢有有限公司司二零零四四年三月月三日目錄市場分析析本項目分分析市場產(chǎn)品品對比分分析市場調(diào)查查結(jié)論目標客戶戶群定位位營銷建議議廣告宣傳傳銷售管理理營銷服務(wù)務(wù)承諾及及售后服服務(wù)十、結(jié)束束語引言受開發(fā)公公司的委委托，根根據(jù)項目目的實際際情況，在對本本項目周周邊房地地產(chǎn)項目目調(diào)查研研究的基基礎(chǔ)上，對此項項目市場場定位分分析建議議如下：市場分析析北京大市市場分析析市場供需需分析(1) 商品房房供給投資持續(xù)續(xù)增長 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資和當當年新開開工商品品房屋面面積是反反映房地地產(chǎn)市場場供應(yīng)情情況的兩兩項重要要指標，據(jù)北京京市統(tǒng)

2、計計局統(tǒng)計計，20003年年，北京京市的房房地產(chǎn)開開發(fā)情況況如下：開發(fā)總金金額比上年同同期增長長開發(fā)總面面積比上年同同期增長長10500億元11.7727377.644萬平方方米30.33其中：住住宅7000億27.77%其中：住住宅20019萬萬平方米米21.77從上表可可以看出出，20003年年房地產(chǎn)產(chǎn)投資及及當年新新開工商商品房屋屋面積的的增長勢勢頭仍然然很大，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)依依然是增增長。供給量充充足從220000年至220033年每年年商品房房的實際際竣工量量都保持持在10000萬萬平方米米以上，為市場場提供了了比較充充足的商商品房供供應(yīng)。由由于近兩兩年已經(jīng)經(jīng)形成北北京房地地產(chǎn)投資資的

3、峰值值年，根根據(jù)建設(shè)設(shè)周期，從20003年年起商品品房竣工工面積將將會逐年年迅速提提高。因因此從商商品房供供給總量量上看，20004年商商品房的的上市量量仍會保保持一個個較大幅幅度的增增長。供給結(jié)構(gòu)構(gòu)多樣化化政府及有有關(guān)部門門根據(jù)中中低收入入人群需需要，下下大力狠狠抓了經(jīng)經(jīng)濟適用用房的建建設(shè)，調(diào)調(diào)整了產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)。20003年年經(jīng)濟適適用房達達到2000多萬平方方米；另另外，由于于開發(fā)商商之間的的激烈競競爭，按按消費層層次細化化市場的的格局已已經(jīng)基本本形成，中低價價位住宅宅的比重重正在逐逐步上升升；此外外，在市市場上新新樣式、新功能能、新戶戶型的樓樓盤也不不斷推出出。這種總量量供應(yīng)充充足，供供

4、給結(jié)構(gòu)構(gòu)多元化化的趨勢勢，對廣廣大消費費者來說說，20004年年無疑是是購房置置業(yè)的好好時候。對開發(fā)發(fā)商來講講，是一一個機會會同時也也是一個個挑戰(zhàn)。大量的的供給，增加了了市場競競爭，必必然帶來來相應(yīng)的的風險。面對越越來越精精明的消消費者，規(guī)避風風險的唯唯一出路路，就是是提高產(chǎn)產(chǎn)品的性性價比和和舒適度度。（2）商商品房需需求20033年，北北京銷售售商品住住宅10038.28萬萬平方米米，比去去年同期期增長了了19%。因此盡管管20004的商商品房供供給量會會持續(xù)增增長，但但從需求求量看，如果市市區(qū)內(nèi)的的項目以以低價位位高品質(zhì)質(zhì)出現(xiàn)在在市場上上，無疑疑將會再再次引發(fā)發(fā)銷售大大戰(zhàn)。市市場的發(fā)發(fā)展將

5、是是某幾個個項目的的熱銷，而不是是整體的的熱銷。兩極分分化日趨趨明顯，但就北北京市房房地產(chǎn)總總的消費費水平和和發(fā)展水水平而言言，是增增長型。 22、市場場利好（1）政政策向消消費者傾傾斜，利利好措施施不斷出出臺為了了使廣大大市民盡盡快改善善居住條條件，提提高生活活質(zhì)量，政府近近年來連連續(xù)出臺臺了一批批鼓勵消消費者購購房置業(yè)業(yè)的政策策和措施施，如先先后出臺臺了關(guān)關(guān)于北京京市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)廉租家家庭申請請租金補補貼還貸貸購房有有關(guān)問題題的通知知、關(guān)于于北京市市城鎮(zhèn)居居民購買買經(jīng)濟適適用住房房有關(guān)問問題補充充通知，關(guān)關(guān)于商品品房銷售售有關(guān)問問題的通通知和和關(guān)于于商品房房銷售面面積計算算及公用用建筑面面積分攤

6、攤有關(guān)問問題的通通知等等，為消消費者創(chuàng)創(chuàng)造了一一個極為為有利的的置業(yè)環(huán)環(huán)境。20044年北京京市又出出臺了一一系列新新政策，從內(nèi)容容上看，對今年年的消費費需求將將起到很很大的推推動作用用,特別別是333號文件件補充規(guī)規(guī)定的發(fā)發(fā)布，一一些通過過協(xié)議出出讓獲得得土地，而且原原先決定定進行土土地儲備備的開發(fā)發(fā)商將不不得不提提前上市市，加上上大量的的經(jīng)濟適適用房，供給速速度可能能將大于于需求，會導致致上半年年市場競競爭加劇劇。但由由于嚴控控土地出出讓的政政策出臺臺，也限限制了未未來市場場商品房房的供應(yīng)應(yīng)量，從從而在后后期會帶帶動房價價的發(fā)展展。（2）減減免契稅稅，降低低個人購購房貸款款利率20022年

7、底，北京市市地稅部部門出臺臺了被拆拆遷戶拆拆遷前購購房的契契稅減免免新辦法法，明確確了拆遷遷戶只要要是在從從房地局局正式得得知拆遷遷后購房房的，就就能夠享享受到減減免契稅稅的待遇遇。有關(guān)關(guān)部門于于20003年11月又出出臺了降降低住房房公積金金貸款利利率的新新措施。同月又又出臺了了申請住住房公積積金貸款款須提供供個人信信用等級級的措施施，并給給與AAAA級申申請人貸貸款額度度可上浮浮30，并只只交納995的的擔保服服務(wù)費的的優(yōu)惠。 （3）市政建建設(shè)進一一步完善善，逐漸漸消除距距離對居居住的影影響北京現(xiàn)代代化交通通提速表表日前對對外公布布：公路路總里程程達到1147000公里里；新開開辟公共共電

8、、汽汽車線路路2000條左右右；環(huán)保保型運營營車輛達達到800以上上。同時時，完成成城市鐵鐵路、地地鐵八通通線、地地鐵5號號線建設(shè)設(shè)，開通通地鐵44號線、地鐵奧奧運支線線、東直直門至首首都機場場快速軌軌道等工工程，初初步形成成軌道交交通基本本骨架。綜上所述述，目前前的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)無論是是政策環(huán)環(huán)境還是是供需市市場，都都是十分分有利的的。項目目開發(fā)有有一定的的風險，但在合合理分析析市場、詳細研研究產(chǎn)品品的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，開開發(fā)出好好項目，實現(xiàn)預(yù)預(yù)期利潤潤是可實實現(xiàn)的。3、市場場預(yù)測：（1）熱熱點區(qū)域域北城繼繼續(xù)升溫溫。發(fā)展展商“扎堆兒兒”于 中中關(guān)村、海淀區(qū)區(qū)、亞運運村，尤尤其是對對北京西西北城的的

9、開發(fā)，如朝陽陽北亞奧奧片區(qū)未未來市場場定位是是一個國國際型的的商務(wù)居居住圈，屆時將將有大量量國際型型人士，中關(guān)村村IT界界人士，海淀大大學城區(qū)區(qū)教育界界人士及及高素質(zhì)質(zhì)商務(wù)人人士生活活、工作作、居住住于此。這將大大大提升升該片區(qū)區(qū)市場知知名與認認同度，提升該該片區(qū)的的居住環(huán)環(huán)境質(zhì)量量，是朝朝陽區(qū)乃乃至北京京市的重重點發(fā)展展地區(qū)，是未來來北京市市的風水水寶地。奧運商商圈將成成為北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的主戰(zhàn)場場，以體體育文化化為主的的奧運商商圈，亞亞北地區(qū)區(qū)將出現(xiàn)現(xiàn)一個更更現(xiàn)代化化、更有有超前性性的奧運運城及奧奧運商圈圈。北京辦奧奧，奧運運村及奧奧運設(shè)施施是北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場新新的需求求。據(jù)悉悉，奧

10、運運村在奧奧林匹克克公園內(nèi)內(nèi)占地880公頃頃，建筑筑面積共共47萬萬平方米米，包括括公寓、娛樂場場所、餐餐廳、醫(yī)醫(yī)療設(shè)施施等等。到20008年年奧運會會舉辦之之前，除除奧運會會本身所所需要場場館外，其他直直接需求求不會增增多，但但潛在客客戶大大大增加，辦奧運運會使北北京的全全面核心心地位得得到加強強，國際際化程度度提高，城市功功能得到到加強，環(huán)境得得到改善善，會吸吸引更多多的國內(nèi)內(nèi)外人士士來北京京觀光、旅游、工作、生活、學習，集聚了了人氣，帶動經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)續(xù)發(fā)展，整個城城市購買買力上升升，這些些必然會會引致對對各類房房地產(chǎn)物物業(yè)的需需求上升升，潛在在客戶大大大增加加。（2）熱熱點戶型型 2000

11、3年年所有開開盤項目目中，中中小戶型型占到了了相當?shù)牡谋壤?，這也是是開發(fā)商商針對現(xiàn)現(xiàn)代都市市人的生生活習慣慣與消費費特點而而開發(fā)的的。在供供銷兩旺旺過程中中，今年的市場場開發(fā)會會進一步步成熟，如戶型型向標準準戶型回回歸，樓樓市會更更加接近近主流消消費人群群，產(chǎn)品品會更加加體現(xiàn)實實用性，主打戶戶型1000平米米左右，這對于于開發(fā)商商主導與與消費者者投資、居住的的需求上上也得到到了某種種平衡。二、本項項目分析析一、地理理位置本項目位位處北京京市朝陽陽區(qū)亞運運村北，奧林匹匹克公園園與國家家森林公公園（規(guī)規(guī)劃中）西邊約約2000米?？瓶扑C路南南側(cè)。東東臨林萃萃路，西西接八達達嶺高速速公路，在北四四環(huán)與

12、北北五環(huán)之之間，連連接中關(guān)關(guān)村與奧奧林匹克克公園、國家森森林公園園，屬舊舊城改造造項目。二、交通通狀況本項目位位處中關(guān)關(guān)村科技技園區(qū)及及海淀大大學園區(qū)區(qū)與奧林林匹克公公園之間間的交通通要沖，是連接接兩地區(qū)區(qū)之間的的橋梁。規(guī)劃中中的科薈薈路六車車道改造造工程即即將動工工，未來來將處八八達嶺高高速公路路、科薈薈路、林林萃路的的環(huán)繞之之間，屆屆時交通通將十分分發(fā)達。但目前前該地段段因尚處處非成熟熟生活區(qū)區(qū)域，交交通站點點少，公公交線路路少，交交通狀況況不甚理理想，來來往市區(qū)區(qū)尚較不不方便。目前林林萃路有有8200外環(huán)線線，在倚倚林家園園站下車車可到。八達嶺嶺高速公公路上有有6188、8550、332

13、8、3444、3115、等等多路公公交車線線路通過過。三、項目目情況本項目占占地51100MM2，總建建筑面積積219928.63 M2（其中中地上建建筑面積積197756.30 M2地下建建筑面積積21772.333 MM2，可售售面積190000M2），共共4個單單元。呈呈L型連連體排列列。層高高14層層，共2252戶戶。配套套設(shè)施未未規(guī)劃有有自身小小區(qū)的配配套，僅僅以首層層商鋪輔輔之.車車位688個,占占總戶數(shù)數(shù)30%。項目swwot分分析根據(jù)以上上項目的的位置情情況及規(guī)規(guī)劃與配配套情況況，結(jié)合合上述市市場情況況分析，本項目目的SWWOT分分析如下下:1、競爭爭強項(Strrenggth

14、)小戶型，面積適適中，總總價較低低，特別別是600M2 以下的的小戶型型是本區(qū)區(qū)域市場場的空缺缺；板樓設(shè)計計，通透透性，采采光較好好，周邊邊目前在在售樓盤盤中較少少帶精裝裝修的住住宅；位處朝陽陽區(qū)陽光光地帶，發(fā)展?jié)摑摿薮蟠?，市場場看好，連接中中關(guān)村與與朝陽北北、奧運運村的科科薈路的的核心地地段，來來往便利利，又處處奧林匹匹克公園園旁，位位置較好好；項目開發(fā)發(fā)周期短短，入住住時間快快，適宜宜快速銷銷售，速速戰(zhàn)速決決；距京昌高高速路較較近，不不到4000米；在澳林林春天等等大社區(qū)區(qū)的邊緣緣，能夠夠享受到到該區(qū)域域的一些些配套；項目周邊邊規(guī)劃建建設(shè)日益益成熟，具有很很大的升升值潛力力（特別別是翠南

15、南路的規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)）；2、競爭爭弱項（Weaakneess）目前社區(qū)區(qū)四周環(huán)環(huán)境較差差，臨時時搭建房房臟、亂亂、差影影響形象象，體現(xiàn)現(xiàn)不出樓樓盤本身身應(yīng)有的的質(zhì)素。對目標標客戶有有較大影影響；社區(qū)規(guī)模模小，社社區(qū)生活活不濃厚厚不能提提供相對對較全面面的配套套，設(shè)施施不全，沒有規(guī)規(guī)劃，園園林景觀觀較少；交通不便便，路況況較差該該片區(qū)尚尚處于未未成熟階階段，交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)不齊全全，來往往不太方方便。；樓體緊鄰鄰市政道道路，存存在噪音音影響；按照消費費心理與與消費習習慣，方方圓5000米半半徑內(nèi)尚尚未有大大、中型型生活配配套（如如銀行、酒樓、醫(yī)院、商場等等）缺乏乏便利的的交通工工具；6）戶型型設(shè)計11

16、、2、3居皆皆沒有非非常明確確、準確確的目標標客戶定定位，為為銷售推推廣帶來來困難。7）現(xiàn)場場環(huán)境狹狹小，不不利于現(xiàn)現(xiàn)場環(huán)境境設(shè)計包包裝，因因而不能能得到因因現(xiàn)場環(huán)環(huán)境的優(yōu)優(yōu)美而增增加對客客戶的現(xiàn)現(xiàn)場感染染力，并并進而達達到促銷銷的目的的和效果果客戶看看樓時缺缺少停車車位置。3、場機機會點（Oppporttuniity）社區(qū)周邊邊的市政政道路的的開通，是影響響小區(qū)銷銷售的重重要因素素；奧運規(guī)劃劃，將涌涌現(xiàn)大量量的拆遷遷戶；項目附近近將有地地鐵（城城鐵）概概念，周周邊多條條道路的的修建及及規(guī)劃；周邊項目目的開發(fā)發(fā)帶動了了項目區(qū)區(qū)域的成成熟，區(qū)區(qū)域價格格會提升升；奧運地區(qū)區(qū)市政投投入巨大大；周邊邊

17、道路、市政配配套的改改善；4、市場場威脅點點（Thhreaat）社區(qū)周邊邊項目較較多，他他們規(guī)模模較大，潛在目目標客戶戶群較易易分流；社區(qū)旁機機關(guān)企業(yè)業(yè)的宿舍舍樓建筑筑形式對對本項目目有較大大的影響響；周邊項目目的逐漸漸交房入入住，社社區(qū)日益益成熟將將吸引更更多客戶戶；（現(xiàn)現(xiàn)房優(yōu)勢勢）該區(qū)域還還有可開開發(fā)用地地，將分分散該區(qū)區(qū)域的潛潛在客戶戶群；三、市場場調(diào)查為了更好好的把握握市場、對產(chǎn)品品有一個個透徹的的分析，以便制制定出更更切實可可行的方方案和準準確市場場的價格格預(yù)測。我們對對周邊相相關(guān)項目目進行了了詳細的的市場調(diào)調(diào)研，進進行了縝縝密的分分析比較較，具體體如下：目前亞奧奧片區(qū)在在售樓盤盤主

18、要有有：澳林林春天，倚林家家園，天天和人家家。HIINHHOWWIE（高巢），亞奧奧陽光，北辰綠綠色家園園3期（1）價價格情況況房號樓盤名稱稱均價起價銀行按揭開盤時間入住時間銷售方式式地理位置規(guī)模備注1澳林春天天四期最南面一一棟63300元元/M22往北第一一棟65500元元/M22往北第二二棟66600元元/M22最北面一一棟68800元元/M22四棟平均均均價為為65550元/M2二居以上上58668元/ M22一居(全全部在底底層)660000元/ M2最高8成25年年20044.2.1820044.111由美好都都市經(jīng)紀紀公司代代理銷售售在我司項目北邊規(guī)模大，配套全全,更加加緊鄰(僅一

19、街街之隔)國家森森林公園園及奧林林匹克公公園,是是我司項項目最強強勁競爭爭對手板樓毛坯房價價2倚林家園園二期板樓73300元元 元/M2聯(lián)排別墅墅120000元元/M2268000元/ M298000元/MM2最高8成25年年20044.2.1020044.100底由金網(wǎng)絡(luò)絡(luò)經(jīng)紀代代理公司司代理銷銷售在澳林春春天北邊邊以聯(lián)排別別墅為主主,少量量板樓,與我司司項目非非同一檔檔次,不不具競爭爭性毛坯房價價3天和人家家58000 元/M2西向54400元元/M22南向59900元元/M22最高8成30年年20033.9月月20044年底由亞豪地地產(chǎn)經(jīng)紀紀代理公公司代理理銷售在我司項項目南南邊由三座板

20、板塔結(jié)合合樓圍合合而成共共7888戶占地地260000 M2毛坯房價價4亞奧陽光光65000元 /M258000元/MM2最高8成25年年20033.9月月20044年5月月開發(fā)商銷銷售在我司項項目東東南邊位居成熟熟社區(qū),鬧中取取靜板樓毛坯房價價三居送33萬元廚廚衛(wèi)精裝裝修5北辰綠色色家園3期65000 元/M2底商1220000元/MM261000元 /M2最高8成30年年20044年5月月7日20044年100月由北辰置置地經(jīng)營營公司代代理銷售售在我司項項目東北北邊規(guī)模大，配套全全,緊鄰鄰國家森森林公園園(在其其東邊)板樓毛坯房價價6高巢56000 元/M2（含裝裝修）底商98800元元/

21、M2244000 元/M2（含裝裝修）最高8成30年年20033年122月277日20044年122月188日由開發(fā)商商自己銷銷售在我司項項目東北北邊清河河只有1棟棟塔樓臨臨街而建建平層錯層層精裝修修房600元元/M22裝修價價（2）戶戶型特征征房號樓盤名稱稱戶型面積所占比例例銷售情況況備注1澳林春天天四期一居89 MM2左右3%一般全部在底底層二居1111331 MM2左右37%較好三居1491557M22左右35%較好四居170 M2左右20%較好躍式1873000M22左右5%較好底商無2倚林家園園二期板樓三居居200 M2左右60%一般聯(lián)排別墅墅300 M2左右40%一般底商無3天和人

22、家家一居4088 M2左右10%一般二居1001228 MM2左右50%很好三居1361551 MM2左右30%較好四居以上上200 M2左右10%較好底商無4亞奧陽光一居7887 M2左右20%較好二居105-1222 M22左右40%較好三居1451665 MM2左右40%較好底商無5北辰綠色色家園三三期一居一般無二居109-1233 M22左右35%較好三居130-1700 M22左右40%較好四居以上上176 M2-2335左右右25%較好底商一、二、三層正在排號號6高巢一居36-446 MM2左右20%一般二居88-994 MM2左右30%較好錯層48-556 MM2左右50%較好三

23、居以上上無底商75-1150 M2/間全部賣完完由上表可可知：1、區(qū)域域內(nèi)規(guī)模模較大的的項目中中大戶型型所占比比例較高高，以二二居、三三居為主主，而競競爭戶型型面積集集中在11001550 MM2之間。2、500M2以下的的戶型是是該片區(qū)區(qū)的市場場空白點點。3、區(qū)域域內(nèi)平均均價格在在61000元/ M22左右（毛坯房房），商商鋪平均均價格在在109900元元/ MM2左右（毛坯房房）。4、房屋屋總價以以6090萬萬元/戶戶為主，而300萬元以以下/戶戶為市場場空白點點。5、除我我司項目目外，我我司項目目所在鄰鄰近樓盤盤幾乎沒沒有底商商，且底底商皆較較為搶手手，銷售售較快。6、 區(qū)區(qū)域內(nèi)幾幾乎沒

24、有有精裝修修房(除除位于亞亞奧片區(qū)區(qū)邊緣地地區(qū)清河河的高巢巢外),這就為為我司項項目提供供了一個個市場空空白點。 四、市場場定位本項目因因占地面面積小，規(guī)模小小，戶型型設(shè)計以以中小面面積為主主，故市市場定位位應(yīng)為“短、平平、快”項目，著重完完成公司司規(guī)定目目標計劃劃。區(qū)域定位位為本區(qū)區(qū)域中低低價位樓樓盤。功功能定位位為過渡渡及投資資商品房房。由于文化化具有豐豐富的內(nèi)內(nèi)涵，也也具有更更高的品品牌附加加價值，是現(xiàn)代代高素質(zhì)質(zhì)人追求求的時尚尚。故本本項目雖雖然占地地面積小小，規(guī)模模小，但但由于緊緊鄰奧林林匹克公公園，是是未來亞亞奧片區(qū)區(qū)商圈及及生活圈圈的核心心區(qū)域，因此可可將本項項目營造造出一種種國

25、際性性的、具具有國際際特色的的、與奧奧林匹克克等運動動有關(guān)的的體育文文化，將將該種文文化賦予予樓盤特特色，充充實其內(nèi)內(nèi)涵，使使本樓盤盤具有了了一種鮮鮮活的生生命特色色，也使使本樓盤盤具有了了區(qū)別其其他樓盤盤的文化化內(nèi)涵。商鋪定位位為為本本樓盤住住戶及鄰鄰近住戶戶日常生生活所需需服務(wù)，不作大大賣場，只為小小店鋪。五、目標標客戶群群定位（一）定定位依據(jù)據(jù)：對北沙灘灘區(qū)域市市場項目目的市場場調(diào)研對本項目目優(yōu)劣勢勢分析本區(qū)域未未來五年年內(nèi)規(guī)劃劃趨勢預(yù)預(yù)測（二）具具體定位位 1、年年齡特征征年齡（歲歲）25以下下253353544545以上上百分比10%50%30%10%2、行業(yè)業(yè)特征行業(yè)外企私企國家機

26、關(guān)關(guān)、企事事業(yè)單位位拆遷戶其他百分比5%60%15%15%5% 3、區(qū)域特特征區(qū)域分布布豐臺、崇崇文、朝朝陽、大大興其他臨近近城區(qū)外埠百分比70%20%10%4、交通通工具特特征采用交通通工具私車公共交通通其它交通通方式百分比30%60%10%（三）選選購本產(chǎn)產(chǎn)品動機機1、認為為本產(chǎn)品品經(jīng)濟實實惠，總總價低，戶型功功能比較較齊全性性價比較較合理；2、原來來在本區(qū)區(qū)域生活活、居住?。ㄗ夥糠炕蛲H親友共同同居?。?、工作作，對本本區(qū)域有有一定的的感情；3、為改改善現(xiàn)有有居住條條件/子子女結(jié)婚婚用房/父母孝孝心房/個人購購房等；4、對本本社區(qū)環(huán)環(huán)境及區(qū)區(qū)域的未未來發(fā)展展的潛力力的認同同；（四）購購買行

27、為為特征1、首次次置業(yè)，以講求求經(jīng)濟、實惠的的客戶為為主。 主主要目標標客戶購購房動機機應(yīng)為解解決基本本的生存存居住條條件，第第一次置置業(yè)占絕絕大部分分（800%以上上）。目目標客戶戶選擇該該項目大大多是因因為經(jīng)濟濟承受能能力所限限，對產(chǎn)產(chǎn)品功能能方面有有一定要要求，對對配套如如車位（有車族族少）、環(huán)境等等要求不不會過于于挑剔，但若能能提高幾幾項配套套設(shè)施功功能，如如：內(nèi)裝裝修（公公共部分分提高裝裝修檔次次），則則會讓客客戶有物物超所值值的感覺覺，從而而直接促促使其購購買的決決心。2、目標標客戶對對公共交交通的關(guān)關(guān)注。由由于目標標客戶有有車族較較少，他他們對公公共交通通的要求求就較高高。3、目

28、標標客戶消消費能力力及付款款方式。 由于目目標客戶戶收入水水平一般般，因此此比較關(guān)關(guān)注總價價，首付付及月供供方面會會斤斤計計較，因因此建議議采用225330年的的按揭還還款方式式，降低低月供款款額，從從而增大大目標客客戶群。因本項目目市場定定位為“短、平平、快”之小項項目，故故本項目目目標客客戶群應(yīng)應(yīng)定位為為：高收入首首次置業(yè)業(yè)的年輕輕一族，時尚一一族等購購買過渡渡房之人人士以及及投資人人士本地居民民：他們們熟悉了了這里的的生活，在感情情上對該該區(qū)域有有一定的的依賴性性（3）月月收入在在45000元以以上者（4）年年齡在22540歲歲之間（5）付付款方式式大多選選擇銀行行按揭 （6）以以自?。?/p>

29、過渡）為主（7）主主要居住住在北二二環(huán)與北北五環(huán)之之間（8）商商鋪目標標客戶主主要是本本樓盤住住戶、鄰鄰近住戶戶及想在在此投資資收益的的人士?？蛻魳?gòu)成成主要為為以下幾幾類：A、企業(yè)業(yè)中高管管理人士士。B、ITT界人士士。C、外籍籍人士。D、中關(guān)關(guān)村學校校教職人人士。E、未來來在奧運運村工作作、商務(wù)務(wù)之人士士F、私營營業(yè)主（商鋪客客戶）該區(qū)域客客戶以亞亞奧片區(qū)區(qū)為主，向南擴擴展至北北二環(huán)向向北擴展展至北五五環(huán)，向向西擴展展至中關(guān)關(guān)村，向向東擴至至朝陽北北商務(wù)圈圈。該部分目目標客戶戶以年輕輕、時常常為主，追求品品位，講講究格調(diào)調(diào)，需要要交通方方便，離離上班地地點距離離近的樓樓盤，講講求效率率。4、

30、精裝裝修的風風格、標標準 由于于本樓盤盤定位為為年輕人人過渡房房，故精精裝修的的風格應(yīng)應(yīng)以年輕輕人喜歡歡的簡潔潔、明快快、色彩彩鮮艷的的符合都都市年青青人審美美習慣與與審美情情趣的風風格為宜宜。精裝修的的標準應(yīng)應(yīng)以年輕輕人能承承受的均均價5112.55元/MM2為宜。5、外立立面的選選擇 外外立面應(yīng)應(yīng)以瓷磚磚裝飾。因為瓷瓷磚色彩彩鮮艷，立體感感強，保保新時間間久，且且品質(zhì)感感強，能能增加樓樓盤的視視覺效果果與樓盤盤檔次。增加客客戶物美美價廉的的購買心心理和購購買沖動動。 外外立面瓷瓷磚色彩彩應(yīng)選擇擇色彩鮮鮮艷、明明麗、富富有現(xiàn)代代感、質(zhì)質(zhì)感高檔檔的國產(chǎn)產(chǎn)瓷磚。六、項目目綜合比比較分析析本項目與

31、與周邊主主要競爭爭性樓盤盤相比之之優(yōu)、劣劣勢樓盤名稱稱開發(fā)商品品牌位置戶型設(shè)計規(guī)模價格配套會所物管車位交通裝修入住時間備注本項目沒有較好一般小待定沒有沒有一般較少較好精裝修不利澳林春天天四期較有名好較好大有優(yōu)勢好有好每戶有較好無有利天和人家家較有名好較好大好好無好較好較好無有利亞奧陽光較有名好較好小好好沒有好一般較好無有利北辰綠色色家園三三期較有名好較好大好好有好每戶有較好無有利高巢一般一般有創(chuàng)意小低較好有好較好較好精裝修有利由上表可可見，我我司項目目與周邊邊主要競競爭性樓樓盤相比比之優(yōu)勢勢只有位位置：因距離奧奧林匹克克公園較較近，故故具有一一定的優(yōu)優(yōu)勢；其其他相比比并不具具備明顯顯的優(yōu)勢勢。

32、我司項目目與周邊邊主要競競爭性樓樓盤相比比之劣勢勢：在構(gòu)成項項目樓盤盤質(zhì)素的的11大大因素中中，我司司項目皆皆不具備備明顯的的優(yōu)勢，反而與與周邊主主要競爭爭性樓盤盤相比皆皆處于劣劣勢。七、市場場調(diào)查結(jié)結(jié)論綜上所述述，成功的的項目必必然有其其獨特的的內(nèi)涵，本項目目應(yīng)在學學習和借借鑒的基基礎(chǔ)上，深刻挖挖掘自己己的潛力力，找出出自身的的賣點。房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)充滿了了機會，但也蘊蘊藏了風風險。在在市場上上，誰能能盡快收收回資金金，盡早早實現(xiàn)利利潤，誰誰就是市市場的贏贏家，誰誰就能立立于不敗敗之地。為此，我們建建議：本項目初初期均價價為5550056000元/平方米米。由于本本項目規(guī)規(guī)模較小小，又無無二

33、期工工程，開開盤時建議議取低值值，聚集集人氣開開創(chuàng)知名名度，銷銷售速度度得以提提升，開開發(fā)商知知名度、企業(yè)品品牌等都都將引起起業(yè)界的的關(guān)注，最重要要的一點點是開發(fā)發(fā)商的資資金回收收速度很很快，采采用“短短周期、高頻率率、小幅幅度”的的價格上上漲方式式，根據(jù)據(jù)市場實實際狀況況逐步上上調(diào)。由于本項項目距離離京昌高高速、大大屯路有有一定距距離，客客戶在認認知程度度上會有有一定困困難。故故建議于于項目開開工前期期在主路路沿線修修建售樓樓處并做做一些宣宣傳路牌牌，逐漸漸把項目目引入市市場。宣宣傳手法法上避免免目前道道路、交交通的問問題，力力圖突出出本案“戶型小小、總價價低”和區(qū)位的的升值潛潛力。萃南規(guī)規(guī)

34、劃路的的修建，可以作作為項目目短期時時間內(nèi)的的一個炒炒作賣點點。在規(guī)規(guī)劃路修修好以前前，小區(qū)區(qū)門前的的道路、圍墻可可以進行行一些簡簡單的平平整和美美化。增增加潛在在客戶群群，才有有可能實實現(xiàn)進一一步的銷銷售，從從而縮短短銷售期期，加快快實現(xiàn)資資金回籠籠。價格是否否被市場場所接受受，還有有很多附附帶因素素，比如如市政環(huán)環(huán)境、小小區(qū)環(huán)境境、人文文環(huán)境、自然環(huán)環(huán)境、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量、裝修修配備、戶型結(jié)結(jié)構(gòu)、樓樓觀設(shè)計計、物業(yè)業(yè)管理、開發(fā)商商實力、建設(shè)單單位工程程質(zhì)量保保證及企企業(yè)品牌牌等因素素，即項項目的軟軟硬件設(shè)設(shè)施是否否支撐其其價格在在市場上上的認可可度及該該項目在在該區(qū)域域內(nèi)的市市場占有有率。新面

35、市的的房地產(chǎn)產(chǎn)項目除除了制定定一個好好的價格格策略外外，項目目的品質(zhì)質(zhì)也很重要要。提高裝裝修標準準是提升升項目品品質(zhì)的一一個快捷捷有效的的方法。周邊項項目大都都是毛坯坯房，本本項目可可以配備備一定的的精裝房房，以填填補這一一空白。另外保保證工程程質(zhì)量、保證社社區(qū)內(nèi)綠綠化環(huán)境境、提供供良好的的客戶服服務(wù)及完完善的物物業(yè)管理理在如今今的住宅宅小區(qū)建建設(shè)中也也越來越越重要了了。如果果本項目目在逐步步運作的的過程中中能夠達達到市場場認可度度，引起起市場關(guān)關(guān)注，而而項目本本身的配配套、環(huán)環(huán)境、服服務(wù)都能能將項目目的包裝裝做到位位，則本本項目的的價格可可逐步提提升至均均價58800元元/平米米，以保保證本

36、項項目的預(yù)預(yù)期利潤潤。八、營銷銷策劃一、營銷銷戰(zhàn)略：北京富興興苑公司司在北京京尚處于于起步階階段，故故其在商商品房開開發(fā)市場場方面，沒有市市場知名名度及消消費者認認同度，雖然在在工業(yè)廠廠房開發(fā)發(fā)方面積積累了一一定市場場經(jīng)驗與與社會聲聲譽，但但離形成成品牌仍仍相差甚甚遠。還還有很長長的路要要走，任任重而道道遠。但但在北京京開發(fā)房房地產(chǎn)是是公司即即定的長長遠發(fā)展展目標，因此，在北京京競爭如如此激烈烈的房地地產(chǎn)市場場上，未未來的競競爭將會會是品牌牌的競爭爭，有了了品牌才才有市場場認同度度，消費費者才會會接受公公司以后后開發(fā)的的產(chǎn)品。而商品品住宅的的開發(fā)是是最能快快速地營營造公司司品牌，提升公公司知名

37、名度與美美譽度，深化公公司產(chǎn)品品附加值值的最快快捷方式式，是投投入最少少，產(chǎn)出出最大的的有效途途徑。因因此，北北京富興興苑房地地產(chǎn)公司司以后的的方向應(yīng)應(yīng)該是“兩條腿腿走路”的發(fā)展展戰(zhàn)略?！耙粭l腿腿”繼續(xù)向向工業(yè)廠廠房方向向深入發(fā)發(fā)展，另另“一條腿腿”向商品品住宅方方向深入入發(fā)展。且“兩條腿腿”互相交交叉，互互為補充充，相得得益彰，共同打打造、提提升北京京富興苑苑房地產(chǎn)產(chǎn)公司在在北京市市場上的的品牌形形象與市市場知名名度。通過20004年年對“雙泉堡堡項目”及“陽坊項項目”的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，策劃劃，銷售售，力爭爭在20004年年將北京京富興苑苑房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的品牌在在北京市市場初步步樹立起起來，

38、站站穩(wěn)腳跟跟，充實實力量。奪取市市場份額額，為公公司的后后續(xù)深入入經(jīng)營發(fā)發(fā)展奠定定堅實的的品牌與與物質(zhì)基基礎(chǔ)。二、營銷銷策略考慮到本本樓盤目目標客戶戶群為年年輕、時時尚一族族的高收收入白領(lǐng)領(lǐng)階層，該階層層大多工工作忙、時間緊緊、不愿愿意花費費太多時時間在房房子的裝裝修上的的特點，且本區(qū)區(qū)域周邊邊目前在在售樓盤盤中很少少精裝修修房銷售售，呈現(xiàn)現(xiàn)出市場場空白，故可將將本樓盤盤以帶精精裝修房房形式對對外銷售售，以滿滿足著這這一目標標客戶群群的需求求。而且且這樣可可讓客戶戶感覺到到樓盤的的高質(zhì)素素與價格格的相對對低廉，體驗到到一種物物美價廉廉的購買買感覺，促進客客戶的購購買欲望望，實現(xiàn)現(xiàn)公司銷銷售利潤

39、潤及目標標的最大大化。三、營銷銷方式考慮到這這是公司司第一個個商品房房項目，銷售隊隊伍及銷銷售經(jīng)驗驗尚未成成熟、豐豐富，為為降低經(jīng)經(jīng)營風險險，快速速銷售，以快速速實現(xiàn)公公司利潤潤及目標標的最大大化，為為公司今今年的目目標計劃劃爭取到到最大的的時間與與空間，可選擇擇一家在在該地區(qū)區(qū)具有豐豐富經(jīng)驗驗，操盤盤實力強強的代理理公司具具體代理理銷售。目前該該片區(qū)在在售樓盤盤皆由代代理公司司代理銷銷售。 四、營銷銷手段本項目以以報紙平平面方式式宣傳為為主，輔輔之以其其他廣告告宣傳方方式。2、選擇擇訪問量量大的正正規(guī)門戶戶網(wǎng)站（如搜房房網(wǎng)）設(shè)設(shè)立自己己的宣傳傳網(wǎng)頁。3、設(shè)立立北京富富興苑公公司及本本項目的的

40、宣傳網(wǎng)網(wǎng)站，并并可網(wǎng)上上優(yōu)惠購購房。4、成立立本項目目業(yè)主組組織，定定期舉辦辦業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼會，以提升升公司服服務(wù)質(zhì)量量，聯(lián)絡(luò)絡(luò)公司與與業(yè)主之之間的感感情，提提升公司司口碑，營造公公司市場場品牌，并可將將業(yè)主組組織延伸伸至公司司以后開開發(fā)的項項目，作作為公司司品牌經(jīng)經(jīng)營的主主要方式式之一。5、成立立客戶服服務(wù)熱線線或總經(jīng)經(jīng)理投訴訴熱線，快速處處理客戶戶投訴與與客戶疑疑問，在在公司優(yōu)優(yōu)勢資源源不多的的情況下下力爭以以服務(wù)取取勝。6、參加加北京夏夏、秋季季房地產(chǎn)產(chǎn)展銷會會，向市市場介紹紹本項目目，宣傳傳推廣公公司及本本樓盤，并可在在此間吸吸引客戶戶看房、購樓及及下定購購買。8、參加加一些評評比活動動，

41、取得得一些評評比證書書，（如如健康示示范小區(qū)區(qū)，年度度優(yōu)質(zhì)樓樓盤等）9、工地地現(xiàn)場，售樓處處及樣板板房精心心裝修，增強客客戶的購購買欲望望及視覺覺效果。10、DDM郵政政直投，方便、快捷、便宜，針對性性強。11、電電臺廣播播，隨時時隨地，敏銳性性強，可可起到強強迫客戶戶接受廣廣告宣傳傳的效果果。12、在在經(jīng)過中中關(guān)村及及亞奧片片區(qū)的公公交車上上作廣告告，向市市場介紹紹本項目目，宣傳傳推廣公公司及本本樓盤。五、營銷銷費用包括廣告告費用、銷售費費用，管管理費用用、售樓樓員工資資、傭金金、其他他相關(guān)費費用，共共計為銷銷售總金金額的22.5%（按可可售面積積190000 M2，毛坯坯房均價價58000

42、元/M2左右（如是精精裝修,則以均均價63315元元/M22左右計計算）,商鋪均均價1006377.5元元/M22左右計計算）。六、利潤潤目標本項目按按總成本本51000元/M2計算，利潤目目標應(yīng)定定在成本本的155%左右右，以快快速銷售售，回籠籠資金。七、現(xiàn)場場包裝：1、工地地圍墻應(yīng)應(yīng)噴上樓樓盤名字字，公司司名稱及及其他相相關(guān)設(shè)計計方案，主題鮮明明，特色色顯著，視覺沖沖擊力強強，并且且也能吸吸引過路路行人，增強廣廣告效果果。工地現(xiàn)場場應(yīng)在施施工階段段，仍能能保持干干凈，整整潔、有有序，使使購房者者進入工工地現(xiàn)場場就感覺覺到公司司的素質(zhì)質(zhì)，感覺覺到工程程的建造造質(zhì)量，增加其其購買欲欲望與購購買

43、信心心。2、在科科薈路與與林萃路路及科薈薈路與八八達嶺高高速公路路交界處處各豎一一廣告牌牌，增強強廣告效效果，提提高樓盤盤宣傳力力度。3、在科科薈路、林萃路路、八達達嶺高速速公路沿沿路邊豎豎立起廣廣告標語語，增強強廣告效效果，提提高樓盤盤宣傳力力度。4、在現(xiàn)現(xiàn)場豎立立一塊工工程進度度及公開開發(fā)售時時間倒計計時廣告告宣傳招招牌，提提示潛在在目標客客戶及過過往行人人注意。八、售樓樓處的選選擇及建建造1、售樓樓處是工工地形象象最重要要、最直直觀的地地方，體體現(xiàn)著公公司形象象，塑造造著公司司的親和和力，是是購房參參觀者了了解公司司、認識識公司、信任公公司的最最主要場場所，是是聯(lián)系公公司與客客戶的橋橋頭

44、堡。因此，售樓處處應(yīng)建在在工地交交通最便便利處，便于看看樓者參參觀出行行，增強強現(xiàn)場的的銷售氣氣氛與銷銷售感染染力，并并可增加加對過往往行人的的廣告宣宣傳效果果。2、售樓樓處的設(shè)設(shè)計、布布置應(yīng)精精致、氣氣派、新新穎、獨獨特、與與眾不同同，符合合樓盤定定位與客客戶的審審美情趣趣、審美美習慣及及消費習習慣，與與無聲處處體現(xiàn)出出樓盤的的內(nèi)涵和和特色，無形中中增強客客戶的購購買欲望望和沖動動心理。3、售樓樓處面積積建設(shè)應(yīng)應(yīng)建設(shè)3300MM2左右為為宜，才才能有足足夠的空空間來表表達樓盤盤定位、特色、內(nèi)涵，才能有有足夠的的空間來來表達樓樓盤的文文化氣息息，才能能有足夠夠的空間間來容納納客戶看看樓、洽洽談

45、、購購房的需需要及擺擺放洽談?wù)勛?、椅椅、廣告告招牌、各種用用品資料料等。九、樣板板房的設(shè)設(shè)計與裝裝修 樣樣板房是是樓盤最最具體、最細致致、最貼貼近客戶戶心理的的地方，也是促促使客戶戶購房的的最主要要源動力力，樓盤盤的好、戶形的的設(shè)計合合理、可可通過樣樣板房來來體現(xiàn)。樓盤的的不好、戶形的的設(shè)計不不合理、不適用用，也可可通過樣樣板房來來遮掩，樣板房房的功能能就是遮遮其不足足、彰其其優(yōu)點，所以樣樣板房的的裝修時時機、裝裝修風格格、樓層層選擇、戶型選選擇、朝朝向選擇擇都是需需要斟酌酌考慮，仔細謀謀劃的，以最大大化的實實現(xiàn)銷售售目的。本項目目樣板房房的裝修修配合工工程進度度作二次次，可選選擇以下下方案：

46、開盤前樣樣板房的的裝修 可可根據(jù)工工程形象象進度，選擇第第三層景景觀開揚揚方向、視線開開闊的11居、22居、33居主力力經(jīng)典戶戶型各取取一種（或此階階段重點點推售的的戶型），根據(jù)據(jù)細分市市場后的的目標客客戶群的的審美情情趣、審審美習慣慣及消費費習慣裝裝修、裝裝飾成樣樣板房供供客戶參參觀，以以促使、加大銷銷售速度度。2、開盤盤后樣板板房的裝裝修：第二批樣樣板房可可建在99100層，選選擇視覺覺效果最最佳的樓樓層建造造。根據(jù)據(jù)當時銷銷售情況況，選擇擇較難銷銷售的戶戶型根據(jù)據(jù)細分市市場后的的目標客客戶群的的審美情情趣、審審美習慣慣及消費費習慣裝裝修、裝裝飾成樣樣板房供供客戶參參觀，以以促使、加大剩剩

47、余房銷銷售速度度。樣板房的的設(shè)計裝裝修應(yīng)充充分考慮慮購買者者的實用用性，在在保障樣樣板房的的設(shè)計裝裝修充分分體現(xiàn)樓樓盤的風風格、內(nèi)內(nèi)涵、質(zhì)質(zhì)素及客客戶的審審美情趣趣、審美美習慣及及消費習習慣的前前提下，充分考考慮其實實用功能能與裝修修質(zhì)量，避免業(yè)業(yè)主重復復裝修的的辛苦與與浪費。十、售樓樓處與樣樣板房之之間的道道路選擇擇，設(shè)計計，布置置 在在售樓處處與樣板板房之間間建設(shè)一一條“綠色走走廊”或“奧運長長廊”，充分分體現(xiàn)樓樓盤與森森林公園園之間的的融合性性、一體體性，充充分展示示樓盤的的綠色、生態(tài)的的文化內(nèi)內(nèi)涵與純純正的公公園生活活。或者者樓盤的的奧運特特色，奧奧運文化化，充分分體現(xiàn)樓樓盤與奧奧林匹

48、克克公園之之間的融融合性、一體性性，讓客客戶從進進入售樓樓處那一一刻起就就能感受受到樓盤盤所釋放放出來的的文化內(nèi)內(nèi)涵與獨獨特的特特色，從從而為促促使客戶戶下定購購買營造造一種濃濃厚的氛氛圍，加加快其下下定速度度。十一、營營銷計劃劃(具體體時間安安排見附附表)1、第一一階段：（時間間20004.33.520004.66.155）20004.33.520004.66.155為銷售售準備工工作,此此階段主主要工作作有：營銷方案案確定；廣告設(shè)計計公司選選定；現(xiàn)場工地地的圍墻墻包裝方方案確定定并制作作完畢；現(xiàn)場工地地的周邊邊環(huán)境包包裝完畢畢；在科薈路路與林薈薈路及科科薈路與與八達嶺嶺高速公公路交界界處各

49、豎豎一廣告告牌的方方案確定定并制作作完畢； 視覺識識別設(shè)計計（VIIS）、有關(guān)事事物用品品設(shè)計制制作部分分的方案案確定并并制作完完畢；營銷部人人員配備備完成到到位；銷售方案案確定；整體規(guī)劃劃模型及及戶型模模型制作作完畢；(10)售樓處處位置確確定、售售樓處裝裝修設(shè)計計方案確確定、裝裝修公司司選擇確確定；(11)各種銷銷售文件件及工具具制作完完畢；(12)媒體發(fā)發(fā)布價格格、時間間確定；該階段主主要為后后面的內(nèi)內(nèi)部認購購及銷售售做好前前期準備備工作，為樓盤盤的全面面出擊、搶占市市場至高高點做好好充分準準備。第二階段段：內(nèi)部部認購階階段（時時間20004.6.11620004.88.188） 按按工

50、程進進度安排排,預(yù)計計建至二二層后才才能拆模模板, 模板拆拆完后才才能裝修修售樓處處, 售售樓處裝裝修完畢畢后才能能開始進進行內(nèi)部部認購,對外發(fā)發(fā)售。 建至二二層時間間：20004.5.116拆模板時時間: 20004.55.1665.220售樓處裝裝修時間間: 220044.5.216.115 如如果不根根據(jù)工程程進度安安排內(nèi)部部認購時時間,因因為工地地場地狹狹小,沒沒有足夠夠大的空空間可以以建造足足夠大的的售樓處處,要建建也只能能建狹小小的售樓樓處,并并且不能能很好的的裝飾、裝修，這樣反反而會顯顯得公司司實力弱弱,項目目檔次低低、質(zhì)素素低，影影響客戶戶的購樓樓信心，進而影影響銷售售。 但但

51、另一方方面，如如按工程程進度安安排,在在售樓處處裝修完完畢后才才開始進進行內(nèi)部部認購,對外發(fā)發(fā)售的話話，因為為工地現(xiàn)現(xiàn)場圍墻墻及廣告告牌已經(jīng)經(jīng)包裝好好，對外外宣傳已已經(jīng)開始始，對于于想購房房的客戶戶來說，欲購不不得，會會更加激激發(fā)起其其購房欲欲望，并并培育醞醞釀市場場，就象象火山爆爆發(fā)前的的氣勢一一樣，待待到開盤盤時噴薄薄而發(fā)，一聲響響而震天天地，把把北京富富興苑公公司一舉舉推向市市場。按照北京京市場情情況，“五一”與“十一”前是最最好的開開盤銷售售季節(jié)，但我司司項目由由于工程程進度原原因，無無法在“五一”前開盤盤銷售，故只能能選擇在在“十一”前開盤盤銷售(按照計計劃,預(yù)預(yù)計在88.188日開

52、盤盤), 而如果果在8.18日日開盤,前期內(nèi)內(nèi)部認購購有2個個月就足足夠了, 前期期內(nèi)部認認購如果果時間太太長的話話,就容容易造成成市場疲疲軟,對對樓盤的的開盤銷銷售及后后續(xù)銷售售造成消消極作用用,影響響銷售。該階段為為內(nèi)部認認購階段段，內(nèi)部部認購階階段毛坯坯房均價價為55500元元/M22，精裝修加加價4550元/M2（實際際造價3300元元/M22），商商鋪均價價為1000000元/MM2。上述述皆為折折后實際際成交價價。此階段主主要工作作有：銷售人員員到位進進駐售樓樓處；開始在各各種媒介介發(fā)布售售樓信息息；內(nèi)部認購購本項目以以嶄新面面貌強勢勢登場，在最短短的時間間內(nèi)把樓樓盤信息息傳遞至至

53、消費者者，以較較低的具具有吸引引力的內(nèi)內(nèi)部認購購價吸引引市場關(guān)關(guān)注，創(chuàng)創(chuàng)造市場場及本樓樓盤興奮奮點。以以報紙廣廣告、電電臺、路路邊招牌牌等廣告告媒介第第一時間間全方位位搶占北北京樓市市制高點點，在短短時間里里搶奪潛潛在目標標客戶之之注意力力，為進進一步的的銷售高高潮奠定定基礎(chǔ)。此階段預(yù)預(yù)計銷售售30%。3、第三三階段（時間220044.8.1820004.110.118）該階段為為開盤階階段，銷銷售價格格在前階階段基礎(chǔ)礎(chǔ)上提升升5%，毛坯房房均價為為57775元/M2，精裝裝修加價價5000元/MM2（實際際造價3300元元/M22），商商鋪均價價為1005000元/MM2。上述述皆為折折后實際際成交價價。此階段