房地產(chǎn)管理基本規(guī)章制度與政策概述

1、房地產(chǎn)治理差不多制度與政策 本部分內(nèi)容要緊按照房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)之間的邏輯順序來劃分章節(jié)，力求全面反映我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)各方面的差不多制度與政策，內(nèi)容包括我國差不多的土地制度及建設(shè)用地治理、房屋征收、規(guī)劃和建設(shè)工程治理、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)稅收、住房公積金和物業(yè)治理等方面的相關(guān)法律法規(guī)。 第三章 房地產(chǎn)概述1.房地產(chǎn)業(yè)概念和歷史沿革掌握：房地產(chǎn)業(yè)的差不多概念。熟悉：房地產(chǎn)業(yè)的作用。了解：房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革。2.住房制度概述掌握：現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策。熟悉：城鎮(zhèn)住房制度改革。3.房地產(chǎn)法律體系掌握：房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象。熟悉：房地產(chǎn)法律體系

2、、軍事房地產(chǎn)法律政策規(guī)定。立法法第五章 適用與備案 的有關(guān)內(nèi)容：憲法具有最高的法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地點(diǎn)性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得同憲法相抵觸。法律的效力高于行政法規(guī)、地點(diǎn)性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地點(diǎn)性法規(guī)、規(guī)章。地點(diǎn)性法規(guī)的效力高于本級和下級地點(diǎn)政府規(guī)章。部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地點(diǎn)政府規(guī)章之間具有同等效力，在各自的權(quán)限范圍內(nèi)施行。 立法法第五章 適用與備案 的有關(guān)內(nèi)容：地點(diǎn)性法規(guī)、規(guī)章之間不一致時，由有關(guān)機(jī)關(guān)依照下列規(guī)定的權(quán)限作出裁決：(一)同一機(jī)關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特不規(guī)定不一致時，由制定機(jī)關(guān)裁決；(二)地點(diǎn)性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致，不

3、能確定如何適用時，由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地點(diǎn)性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地點(diǎn)適用地點(diǎn)性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請全國人民代表大會常務(wù)委員會裁決；(三)部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地點(diǎn)政府規(guī)章之間對同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時，由國務(wù)院裁決。物業(yè)治理業(yè)不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。對 經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格實(shí)行政府定價，按保本不盈利的原則確定。錯國有土地依法屬于國家所有。因此，對國有土地不再頒發(fā)土地所有權(quán)證書。（對）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。（對）物業(yè)治理業(yè)不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。對 經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格實(shí)行政府定價，按保本不盈利的原則確定。錯國有土地依法屬于國家所有。因此，

4、對國有土地不再頒發(fā)土地所有權(quán)證書。（對）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。（對） 下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的是（ ）。A房地產(chǎn)價格評估B代理新房買賣C代理房屋出租D房地產(chǎn)居間介紹 商品房銷售治理方法(建設(shè)部令第88號)是（ ）。A單行條例 B行政法規(guī)C地點(diǎn)性法規(guī) D部門規(guī)章 下列經(jīng)濟(jì)活動中，不屬于房地產(chǎn)業(yè)的是（ ）。A房屋勘察設(shè)計B房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營C物業(yè)治理 D房地產(chǎn)中介服務(wù)下列與房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)中，屬于行政法規(guī)的是（ ）。A物權(quán)法B住房公積金治理?xiàng)l例C房屋登記方法D房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見二、建設(shè)用地制度與政策（第四章） 1.中國現(xiàn)行土地制度概述熟悉：土地所有制。了解：土地治理差

5、不多制度。2.集體土地征收熟悉：征收集體土地的政策規(guī)定，征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)。了解：征收集體土地的工作程序。3.國有建設(shè)用地了解：建設(shè)用地審查報批程序、臨時用地的報批和使用。4.集體建設(shè)用地掌握：集體所有建設(shè)用地使用情形。了解：集體所有建設(shè)用地使用原則。5.國有土地使用權(quán)出讓掌握：國有土地使用權(quán)出讓政策。熟悉：國有土地使用權(quán)出讓的概念及特征。了解：國有土地使用權(quán)出讓合同、國有土地使用權(quán)出讓治理、國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股。6.國有土地使用權(quán)劃撥熟悉：土地使用權(quán)劃撥的概念，劃撥土地使用權(quán)的范圍、劃撥土地的治理。7.閑置土地的處理熟悉：閑置土地的范圍及處理規(guī)定。中華人民共和

6、國國土資源部令第53號閑置土地處置方法差不多2012年5月22日國土資源部第1次部務(wù)會議修訂通過，現(xiàn)予以公布，自2012年7月1日起施行。部 長 徐紹史 二一二年六月一日 重點(diǎn)閱讀： 土地治理法都市房地產(chǎn)治理法 土地治理法實(shí)施條例城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 建設(shè)用地使用權(quán)必須在土地的地表、地上或地下分不設(shè)立。（錯）依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。（錯）凡按規(guī)定繳納土地收益或補(bǔ)交土地出讓金的劃撥土地，其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后應(yīng)按出讓土地治理。錯下列項(xiàng)目用地必須辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)的是( )。A“鳥巢”場館建設(shè)用

7、地 B國家大劇院建設(shè)用地C地點(diǎn)政協(xié)辦公用地 D上市公司辦公用地答案：D解析：招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部令第39號)同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。下列關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓的表述中，錯誤的是( )。A國有土地使用權(quán)出讓市場是土地一級市場 B國有土地使用權(quán)能夠由國家、單位進(jìn)行出讓C集體土地不經(jīng)征收不得出讓 D國有土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書答案：B 甲開發(fā)公司按法定最高年限取得了某綜合用地出讓土地使用權(quán)，在取得土地使用權(quán)2周年時建成綜合樓一座，底層為商鋪、二層以上為辦公用房?，F(xiàn)在辦公用房

8、占用的土地使用權(quán)的剩余使用年限為( )年。 A38 B40 C48 D50答案：C解析：城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，綜合或其他用地土地使用權(quán)出讓最高年限50年。502=48年。國有土地租賃期限在( )以上的，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A3個月 B6個月 C 9個月 D一年答案：B 工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括（ ）。A招標(biāo)方式B掛牌方式C拍賣方式D 協(xié)議方式下列關(guān)于臨時用地的表述中，錯誤的是（ ）。A使用期限一般不超過2年B 可改變批準(zhǔn)的用途C不得修建永久性建筑D不得從事經(jīng)營性活動下列用地中，能夠采取協(xié)議方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的是（ C ）。A商業(yè)

9、用地 B商品住宅用地C非營利的社會團(tuán)體用地D娛樂用地下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限的表述中，錯誤的是（ C ）。A私立學(xué)校用地50年B廠房用地50年C大型超市用地50年D不墅用地70年經(jīng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，甲工廠將其以劃拔方式取得的土地轉(zhuǎn)讓給乙公司，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)由（ B ）。A甲工廠繳納B乙公司繳納C甲工廠與乙公司各繳納一半D甲工廠與乙公司協(xié)商繳納 按照有關(guān)規(guī)定，必須采取拍賣、招標(biāo)或掛牌方式出讓的有（ ）。A商業(yè)用地B旅游用地C娛樂用地D商品住宅用地 E廉租住房用地下列用地中，出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)法定最高年限為50年的有（ ）。A廉租住房用地 B酒廠用地C教育、科技用地D

10、文化、體育用地E度假村用地土地使用者延期付款超過（ ）日，經(jīng)催交后仍不能支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，土地治理部門有權(quán)解除合同并可主張違約賠償。A15 B30 C45D60商業(yè)用地不能采?。?）方式出讓。A招標(biāo)B拍賣 C掛牌D協(xié)議關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的講法，錯誤的是( ）。A 建設(shè)用地使用權(quán)不得在地表以下設(shè)立B新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)C設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，能夠采取劃撥的方式D建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與他人甲公司以出讓方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用權(quán)，3年后建成開業(yè)，則開業(yè)時度假村的土地使用權(quán)的剩余使用年限為（ ）年。A37 B40C47

11、D50國有土地租賃期限在（ ）個月以上的，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A3 B6C9 D12 下列土地中，屬于國有土地的有（ ）。A都市市區(qū)的土地B已被國家依法征收的土地C依法不屬于集體所有的林地D宅基地E經(jīng)濟(jì)適用住房占用的土地 下列關(guān)于全民所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦的聯(lián)營企業(yè)所使用的集體上地的表述中，正確的是（ ）。 A由全民所有制企業(yè)向有關(guān)部門提出用地申請 B經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，必須按照國家建設(shè)用地的規(guī)定征地 C不計算土地補(bǔ)償費(fèi)和各種補(bǔ)助費(fèi) D 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件 某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)依法使用農(nóng)村土地從事服裝生產(chǎn)，依照土地利用總體

12、規(guī)劃，該土地用 途分類是（ ）。 A農(nóng)用地 B工業(yè)用地 C 建設(shè)用地 D鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地征收集體土地，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸（ ）所有。A縣級以上人民政府土地治理部門B鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府C農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織D土地使用者土地治理法規(guī)定，農(nóng)民自有住宅的宅基地，屬（ ）所有。A國家B所在的村民小組C農(nóng)民個人D農(nóng)民集體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自（ ）之日起滿一年未動工開發(fā)的，能夠征收土地閑置費(fèi)。A土地使用權(quán)出讓合同簽訂B 土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)C土地使用權(quán)出讓金繳納D土地使用權(quán)證書取得下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是（ ）。A非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期B 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間

13、屆滿后，自動續(xù)期C非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要接著使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前6個月申請續(xù)期D非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要接著使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前2年申請續(xù)期 甲開發(fā)商2008年按法定最高出讓年限取得一塊商業(yè)用地的土地使用權(quán)，2010年李某購得該地塊上建成的商業(yè)用房一間，五年后又將該房轉(zhuǎn)讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是（ ）年。A 33B35C38D40國有土地所有權(quán)由（ ）代表國家行使。A 國務(wù)院B國務(wù)院土地行政主管部門C市、縣人民政府D市、縣人民政府土地行政主管部門 依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，（ ）。A由國家無償收回B

14、 自動續(xù)期C應(yīng)于屆滿前6個月申請續(xù)期D應(yīng)于屆滿前1年申請續(xù)期 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動工日期，超過土地使用權(quán)出讓合同約定滿一年未動工開發(fā)的，能夠不征收土地閑置費(fèi)，其緣故是（ ）。A 發(fā)覺地下文物B銀行貸款未按期到賬C相關(guān)建材供應(yīng)缺貨D更改建筑設(shè)計 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為（ ）年。A38B 40C68D70 某游樂場按土地法定最高使用年限取得土地使用權(quán)，經(jīng)營15年后轉(zhuǎn)讓，則該土地使用權(quán)的剩余使用年限是（ ）年。A15B 25C35D55下列關(guān)于征地的表述中，正確的有（ ）

15、。 A 依照憲法規(guī)定，集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地的行為是“征收”而非“征用” B任何時候征地均須向農(nóng)民給付青苗補(bǔ)償費(fèi) C征地安置補(bǔ)助費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有 D土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍 E 征地時所稱的地上附著物包括地下管線4 我國實(shí)行土地的社會主義公有制，故土地登記只能核發(fā)國有土地使用證或集 體土地使用證。（ ）5 土地治理法依照用途將土地分為差不多農(nóng)田、建設(shè)用地和未利用土地。（ ）6 農(nóng)村和都市郊區(qū)的土地，屬于集體所有。（ ）1農(nóng)用地包括（ ）。A養(yǎng)殖水面B草地C耕地 D水利設(shè)施用地E未利用地2國家規(guī)定，商品住宅用地應(yīng)當(dāng)采?。?）方式出讓。A抽簽 B

16、招標(biāo)C 拍賣 D協(xié)議E 掛牌出讓2 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，只能使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑用地。 3 國家對集體土地實(shí)行征收或征用后，土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。 4 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件的，必須計算土地補(bǔ)償費(fèi)和各種補(bǔ)助費(fèi)。 依照憲法，下列自然資源既有可能屬于國有又有可能屬于集體所有的有（ ）。A礦藏、森林、草原B水流、山嶺、灘涂C 森林、山嶺、荒地D森林、水流、荒地E 草原、灘涂、荒地3 國家實(shí)行土地用途管制制度，將土地用途分為農(nóng)用地和建設(shè)用地。4禁止占用差不多農(nóng)田進(jìn)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。 3法律規(guī)定能夠?qū)儆诩w所有的自然資源有（ ）。A 森林B礦藏

17、C水流D 山嶺E 荒地下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有（ ）。A 征收或者征用差不多上為了公共利益需要B 征收或者征用都要依法給予補(bǔ)償C征收是國家行為，征用是企業(yè)行為D 征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變E征收是強(qiáng)制性的，征用是非強(qiáng)制性的2對有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，農(nóng)民能夠?qū)⒁婪ㄅ鷾?zhǔn)的建設(shè)用地使用權(quán)入股。（ ）3 建設(shè)用地使用權(quán)必須在土地的地表、地上或地下分不設(shè)立。3國家為了公共利益的需要，征用集體土地，其土地所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。 （ ）4轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的，其土地收益應(yīng)上繳國家。 1國有土地依法屬于國家所有。因此，對國有土地不再頒發(fā)土地所有權(quán)證書。2經(jīng)

18、濟(jì)適用住房建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。3 凡按規(guī)定繳納土地收益或補(bǔ)交土地出讓金的劃撥土地，其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后應(yīng)按出讓土地治理。下列用地，法定出讓年限最高為50年的有（ ）。A居住用地B 工業(yè)用地C 體育用地D娛樂用地E旅游用地建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同附件的要緊內(nèi)容包括（ ）。A當(dāng)事人的名稱和住宅B土地界址、面積C 宗地平面界址圖D開發(fā)投資強(qiáng)度E 市縣政府規(guī)劃治理部門確定的宗地規(guī)劃條件2工業(yè)生產(chǎn)用地和一般商品住宅用地，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。3 國家對集體土地實(shí)行征收或征用后，土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。 第五章 國有土地上房屋征收考試大綱不要求重點(diǎn)閱讀： 物權(quán)法 都市房地產(chǎn)治理法 國有土地上房屋征

19、收與補(bǔ)償條例 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例中華人民共和國國務(wù)院令第590號國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例差不多2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。 總理 溫家寶二一一年一月二十一日 2001年6月13日國務(wù)院公布的都市房屋拆遷治理?xiàng)l例同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，接著沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。 第六章城鄉(xiāng)規(guī)劃及工程建設(shè)治理制度與政策1.城鄉(xiāng)規(guī)劃治理掌握：都市規(guī)劃治理。熟悉：都市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線治理。了解：城鄉(xiāng)規(guī)劃的差不多概念、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。2.勘察設(shè)計治理（了解）3.建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理（了解）4.

20、建設(shè)工程施工與質(zhì)量治理掌握：施工許可制度。熟悉：竣工驗(yàn)收治理、質(zhì)量治理制度、質(zhì)量保修方法。了解：建設(shè)工程項(xiàng)目報建制度、建筑施工企業(yè)資質(zhì)治理、注冊建筑師制度。重點(diǎn)閱讀：城鄉(xiāng)規(guī)劃法建筑法都市房地產(chǎn)治理法 不管質(zhì)量問題是由勘察、設(shè)計、施工哪個單位造成的，房地產(chǎn)開發(fā)公司都應(yīng)對其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對購房者承擔(dān)責(zé)任。（ 對 ） 因房屋質(zhì)量問題應(yīng)給予購房者賠償?shù)?，房地產(chǎn)開發(fā)公司只賠償直接損失。（ 對 ）以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。（ 錯 ）以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要申請核發(fā)選址意見書。（對 ）城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)托付具有相應(yīng)資質(zhì)等級

21、的單位承擔(dān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的具體編制工作。對工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)能夠跨省、自治區(qū)、直轄市承擔(dān)工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。（對 ）都市藍(lán)線應(yīng)當(dāng)與都市規(guī)劃一并報批。（ 對 ）建設(shè)單位領(lǐng)取施工許可證后2個月未開工的，施工許可證自行廢止。（ 錯 ）不屬于都市規(guī)劃的實(shí)施治理范疇的是( )。A建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 B建設(shè)工程施工許可證C建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D建設(shè)工程規(guī)劃許可證 答案：B解析：都市規(guī)劃的實(shí)施治理要緊是報建審批治理和批后治理兩部分內(nèi)容。報建審批治理要緊包括對建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目選址意見書，對都市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，對建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。批后治理要緊是按照規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督檢查體系對違章占地和

22、違章建設(shè)的查禁工作。都市規(guī)劃的報建審批治理要緊包括（ ACD ）。A對建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目選址意見書B按照規(guī)劃實(shí)施監(jiān)察C對都市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證D對建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證E對違法占地和違法建設(shè)的查處 下列關(guān)于都市總體規(guī)劃的表述中，錯誤的是CA都市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為20年B都市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)對都市更長遠(yuǎn)進(jìn)展做出預(yù)測性安排C都市的總體規(guī)劃由都市人民政府審批D都市總體規(guī)劃報送審批前，應(yīng)當(dāng)采取論證會、聽證會等方式征求社會意見解析：直轄市的都市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的都市以及國務(wù)院確定的都市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后

23、，報國務(wù)院審批。其他都市的總體規(guī)劃，由都市人民政府報省、自治區(qū)人民政府審批。 都市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由都市人民政府在編制的（ ）中劃定。A都市總體規(guī)劃B都市分區(qū)規(guī)劃C都市操縱性詳細(xì)規(guī)劃D都市修建性詳細(xì)規(guī)劃20關(guān)于房地產(chǎn)廣告的講法，錯誤的是（ D ）。A房地產(chǎn)廣告中涉及交通的，如正在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明B房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明實(shí)際銷售價格及有效期限C房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期D房地產(chǎn)廣告中涉及房屋面積的，必須是房屋建筑面積關(guān)于都市規(guī)劃治理的講法，正確的有 ACE 。A都市總體規(guī)劃期限一般為20年B在都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得建

24、設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件中的任何一項(xiàng)批件，即屬于合法占用土地C建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合都市規(guī)劃要求的法律憑證D臨時建設(shè)用地的使用期限一般不超過4年E都市規(guī)劃的報建審批治理包括對建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目選址意見書依法必須實(shí)行工程監(jiān)理的建設(shè)工程包括（ACDE）。A國家重點(diǎn)建設(shè)工程B居民自行裝修住宅C成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程D利用外國政府貸款的工程E利用國際組織援助資金的工程61“操縱”、“治理”、“協(xié)調(diào)”是工程建設(shè)監(jiān)理的差不多工作，其中“治理”是指（BE ）治理。A進(jìn)度B信息C質(zhì)量D安全 E合同 因故不能按期開工的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在施工許可證期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期，并講明理

25、由；延期以兩次為限，每次不超過（ ）個月。A1B2C 3D4工期超過一年的建設(shè)工程，申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證，其到位資金原則上不得少于工程合同價的（ ）。A25%B 30%C40%D50%第七章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理了解：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理。2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目治理了解：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目治理。3.房地產(chǎn)經(jīng)營治理掌握：商品房交付使用。熟悉：房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。了解：房地產(chǎn)廣告。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案了解：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案。 商品房銷售治理方法（建設(shè)部部長俞正聲月日簽署號部令公布，自年月日起施行。） 第三十二條 銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使

26、用講明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定），向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用講明書。 第三十三條 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 重點(diǎn)閱讀：都市房地產(chǎn)治理法 都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理?xiàng)l例 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)先

27、到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，后到所在地工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照。 錯在正常使用下，施工單位對房屋建筑工程最低保修期限的表述，正確的是( )。A供熱系統(tǒng)為1個供暖期 B電氣系統(tǒng)為1年C裝修工程為2年 D衛(wèi)生間防滲漏為2年答案：C解析：供熱系統(tǒng)為2個供暖期，電氣系統(tǒng)為2年，衛(wèi)生間防滲漏為5年。下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的表述中，錯誤的有（）。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本不得低于100萬元B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一級、二級、三級、四級，新設(shè)立的開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書，暫定資質(zhì)條件不低于四級資質(zhì)的條件C暫定資質(zhì)證書的延長期不得超過3年D房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金只能用貨幣和國有土地使

28、用權(quán)出資E現(xiàn)時期，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金占總項(xiàng)目投資的比率不得低于35答案：CDE某商品住宅樓于2003年1月10日竣工驗(yàn)收合格，施工單位按法定最低保修期限承諾，如該住宅樓的尾房于2006年1月10日交付給買受人，則開發(fā)商承擔(dān)該商品住宅屋面防水的最低保修期限應(yīng)至(C)。A2006年1月10日 B2008年1月10日C2009年1月10日 D2011年1月10日商品房預(yù)售廣告中，不得涉及的內(nèi)容是(C)。A中介服務(wù) B房屋結(jié)構(gòu) C裝飾裝修 D物業(yè)治理 下列關(guān)于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的已售商品住房處理方式的表述中，正確的是（ ）。A購房人只能要求退房，不能要求換房B購房人只能要求換房，不能要求退房C購房人

29、有權(quán)選擇退房或換房D商品住房買賣雙方協(xié)商選擇退房或換房依照有關(guān)規(guī)定，能夠公布房地產(chǎn)廣告的是（ ）。A集體土地上建設(shè)的房屋B取得預(yù)售許可證的商品房C經(jīng)驗(yàn)收不合格的商品房D權(quán)屬有爭議的房屋 購房人發(fā)覺商品房質(zhì)量有問題，不能選擇退房的情形有（ ADE ）。A使用一年后發(fā)覺屋面漏水B辦理房屋所有權(quán)證后，確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題C辦理房屋所有權(quán)證前，確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題D尚未使用即發(fā)覺下水管道堵塞E下雨時發(fā)覺外墻滲水 依照房地產(chǎn)廣告公布暫行規(guī)定，禁止公布房地產(chǎn)銷售廣告的房屋有（ AE ）。A集體土地上的合法建筑房屋B聯(lián)建代管房屋C已辦理房屋初始登記的房屋D合作開發(fā)房屋E商品房預(yù)售許可證正在辦理之

30、中的房屋 下列房地產(chǎn)項(xiàng)目中，不得轉(zhuǎn)讓的有（ CDE ）。A已完成開發(fā)投資總額35的高檔公寓項(xiàng)目B已支付全部土地出讓金并取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的成片開發(fā)工業(yè)用地C已支付全部土地出讓金，尚未取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的成片開發(fā)建設(shè)用地D未竣工已預(yù)售的商品房E少數(shù)共有人已書面表示不同意轉(zhuǎn)讓的共有房產(chǎn) 第八章 房地產(chǎn)交易治理1.房地產(chǎn)交易治理熟悉：房地產(chǎn)交易中的差不多制度。了解：房地產(chǎn)交易的概述、治理機(jī)構(gòu)。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓治理掌握：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件、程序，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。熟悉：已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定。了解：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

31、的概述及特征。3.商品房銷售治理掌握：商品房預(yù)售許可制度、商品房預(yù)售的條件、商品房預(yù)售合同登記備案、商品房現(xiàn)售、商品房銷售代理、商品房銷售中禁止的行為、商品房買賣合同、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋。熟悉：商品房銷售的概念。4.房屋租賃治理熟悉：都市房地產(chǎn)治理法關(guān)于房屋租賃的有關(guān)內(nèi)容。了解：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋。5.房地產(chǎn)抵押治理掌握：房地產(chǎn)抵押的條件、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定、最高額抵押權(quán)、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)抵押登記、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。熟悉：房地產(chǎn)抵押的概念、房地產(chǎn)

32、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，誤差的處理方式：i）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。ii）合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為： 1）面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3）的：據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；2）面積誤差比絕對值超過3時：買受人有權(quán)退房買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的a）產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3之內(nèi)（含3）的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)

33、歸買受人。b）產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3（含3）以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。iii）按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。 定金、訂金、預(yù)約金概念與區(qū)不定金：定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。書面形式約定，不得超過主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。訂金：訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具備擔(dān)保性質(zhì)。預(yù)約金：商品房預(yù)約單出現(xiàn)的“預(yù)約金”，

34、也是預(yù)付款性質(zhì)，屬訂金范疇。預(yù)約金與定金的聯(lián)系商品房銷售中預(yù)訂意向書中約定由購房人向房地產(chǎn)商交納一定數(shù)額的預(yù)約金，假如約定該款項(xiàng)具有上述定金擔(dān)保的性質(zhì)，或依照協(xié)議整體內(nèi)容能明確推斷出具有此擔(dān)保功能，則預(yù)約金具有立約定金的性質(zhì)，適用定金罰則。如未明確約定定金性質(zhì)，應(yīng)視為預(yù)付款，未訂立買賣合同的，由開發(fā)商返還購房人，有約定的按約定處理商品房預(yù)訂意向書與商品房合同 商品房預(yù)訂意向書是確認(rèn)準(zhǔn)買受人在今后某個確定的時刻與開發(fā)商洽談購房合同的預(yù)約。商品房預(yù)訂意向書本身確實(shí)是一種合同。從法律性質(zhì)上講，商品房預(yù)訂意向書是一種預(yù)約合同。依照民法理論，預(yù)約是約定今后訂立一定內(nèi)容合同的合同。 預(yù)訂意向書約定買賣雙方

35、的差不多情況、房屋的位置面積、付款方式、付款時刻和商品房的暫定價。 預(yù)訂意向書具備商品房買賣合同要緊內(nèi)容且出賣人已按約收受購房款，該意向書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同商品房銷售治理方法第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。 逾期交房的違約責(zé)任 逾期交房處理：依照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛

36、案件適用法律若干問題的解釋第十七條的規(guī)定處理。即：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額能夠參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。優(yōu)先購買權(quán)：承租人、共有人承租人的優(yōu)先購買權(quán)：(1)僅限于房屋租賃場合； (2)出租人出賣出租房屋,應(yīng)提早3個月通知承租人；(3)出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的,承租人可主張?jiān)摲课葙I賣無效，然而不能請求主張買賣合同無效；(4)在轉(zhuǎn)租的場合,次承

37、租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán),二者發(fā)生沖突的,前者優(yōu)先于后者。共有人的優(yōu)先購權(quán)：共有的優(yōu)先購買權(quán)先于承租人重點(diǎn)閱讀：都市房地產(chǎn)治理法 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋 都市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓治理規(guī)定 都市商品房預(yù)售治理方法 商品房銷售治理方法 都市房地產(chǎn)抵押治理方法 某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110平方米，售價每平方米4 000元，張某交付了全部價款。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100平方米，張某選擇不退房，則該

38、房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購房款（ ）元。 A40 000 B53 600 C66 800 D80 000 110*3%*4000 +110*（1-3%）-100*4000*2 =53600+13200=66800 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司長期從乙鎖業(yè)公司進(jìn)貨，雙方在3月1曰約定：甲乙之間年底結(jié)算貨款，甲以其營業(yè)房在100萬元的限度內(nèi)為其欠乙公司的貨款提供最高額抵押，12月31日為債權(quán)確定日。雙方辦理了抵押登記，但沒有就其他細(xì)節(jié)作出約定。（1）假設(shè)乙公司打算在當(dāng)年7月1日將其對甲公司債權(quán)中的一部分即30萬元轉(zhuǎn)讓給丙公司,則（C）。A乙公司現(xiàn)在不得轉(zhuǎn)讓債權(quán)B乙公司在12月31日之后方能轉(zhuǎn)讓債權(quán)C乙公司現(xiàn)在

39、能夠轉(zhuǎn)讓債權(quán)，但最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓D乙公司現(xiàn)在能夠轉(zhuǎn)讓債權(quán)，且最高額抵押權(quán)同時轉(zhuǎn)讓 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司長期從乙鎖業(yè)公司進(jìn)貨，雙方在3月1曰約定：甲乙之間年底結(jié)算貨款，甲以其營業(yè)房在100萬元的限度內(nèi)為其欠乙公司的貨款提供最高額抵押，12月31日為債權(quán)確定日。雙方辦理了抵押登記，但沒有就其他細(xì)節(jié)作出約定。（2）8月1日，甲又將該營業(yè)房抵押給丙，從丙處借款50萬元，年底歸還，雙方辦理了抵押登記。而由于進(jìn)貨量激增，9月1日，甲乙雙方?jīng)Q定調(diào)整最高債權(quán)額至150萬元，12月31日，甲乙確定了實(shí)際債權(quán)數(shù)額為200萬元。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時該營業(yè)房拍賣得款180萬元。則乙能夠分得（C）。 A180萬元 B150萬元

40、 C130萬元 D100萬元 丁公司以其房屋和建設(shè)用地使用權(quán)作抵押，分不向甲乙丙三家銀行借款，甲銀行借100萬元，乙銀行借300萬元，丙銀行借500萬元，先后辦理了抵押登記。眼看丁公司無力償還借款，丙銀行和甲銀行以及丁公司商定，交換抵押權(quán)的順位，丙銀行支付甲銀行50萬元作為補(bǔ)償。后來，丁公司無力償還三家銀行的到期債務(wù)，銀行拍賣其房屋和建設(shè)用地使用權(quán)，僅獲價款600萬元，以下關(guān)于三家銀行的分配正確的是（C）。 A甲銀行100萬元、乙銀行300萬元、丙銀行200萬元 B甲銀行得不到清償、乙銀行100萬元、丙銀行500萬元 C甲銀行得不到清償、乙銀行300萬元、丙銀行300萬元 D甲銀行150萬元、

41、乙銀行300萬元、丙銀行150萬元 下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是（ ）。 A抵押人未必是債務(wù)人 B在建工程抵押時，登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證 C因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)保或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足 D 抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)房地產(chǎn)交易包括（）。a房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓b房地產(chǎn)中介c房地產(chǎn)抵押d房屋租賃 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后（）日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)治理部門提出申請，并申報成交價格。 a、30b60c90d120 答案：c 房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、

42、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以（）為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。 a基準(zhǔn)地價 b標(biāo)定地價 c各類房屋的重置價格 d各類房屋的抵押價格 答案：abc 都市房地產(chǎn)治理法規(guī)定的房地產(chǎn)交易差不多制度包括（）。a、房地產(chǎn)價格公告制度b房地產(chǎn)價格申報制度c房地產(chǎn)價格評估制度d房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度 1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。 答案：對 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不同時轉(zhuǎn)讓。 答案：錯 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 答案：對 商品房銷售方式包括（）。 a按套(單元)計

43、價b按套內(nèi)建筑面積計價c按建筑面積計價d按均攤建筑面積計價 答案：abc都市房地產(chǎn)治理法規(guī)定的房屋租賃合同必備條款包括()。 a、租賃期限 b、租賃用途 c、租金及交付方式 d、房屋的修繕責(zé)任 e、有關(guān)人員姓名 答案：abcd 以單純的土地使用權(quán)抵押的，設(shè)定抵押的前提條件是，要求土地必須是以()方式取得的。 a、出讓b、劃撥 c、轉(zhuǎn)讓d、出租 答案：a 推斷題: （1）、房地產(chǎn)抵押，抵押人不能夠?qū)鬃诜康禺a(chǎn)一并抵押，但不能夠?qū)⒁蛔诜康禺a(chǎn)分割抵押。（） 答案：錯 （2）、以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分能夠再次抵押，但不得超出其余額部分。房地產(chǎn)已抵押的，再

44、次抵押前，抵押人應(yīng)將抵押事實(shí)明示擬同意抵押者。（） 答案：對 下列關(guān)于抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的表述中，正確的有（ ）。A 抵押人到期未償還債務(wù)的B 抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的C 抵押人死亡，其合法繼承人拒絕履行到期債務(wù)的D抵押人擅自在抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增房屋的E未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人擅自將房地產(chǎn)抵押后的價值余額進(jìn)行再次抵押的下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有（ ）。A共有房地產(chǎn)B 未解決權(quán)屬爭議的房屋C已出租的房屋D 被執(zhí)法機(jī)關(guān)查封的房屋E經(jīng)濟(jì)適用住房11 房屋租賃期限內(nèi)，未經(jīng)承租人書面同意，出租有不得轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。 物權(quán)法規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有（ ）。A 抵押權(quán)人能夠與抵押人協(xié)

45、議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償B抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟C 抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人能夠請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)D按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人E 抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人能夠請求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有（ ）。A 集體所有的土地使用權(quán)B村辦企業(yè)廠房C列入都市房屋拆遷范圍的房屋D 宅基地E差不多設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于雙務(wù)行為，轉(zhuǎn)讓雙方均享有一定的權(quán)利，并承擔(dān)一定的義務(wù)。錯下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的是（ ）。A房地產(chǎn)抵債B房地產(chǎn)作價入股C房屋買賣 D 房地產(chǎn)繼承最高額抵

46、押權(quán)確定的情形有（ ）。A 最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓B 新的債權(quán)不可能發(fā)生C 抵押人破產(chǎn)D 約定的債權(quán)確定期限屆滿E 抵押財產(chǎn)被查封關(guān)于拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得價款清償順序的講法，正確的有（ ）。A抵押權(quán)未登記的，按債權(quán)先后清償B 抵押權(quán)未登記的，按債權(quán)比例清償C 抵押權(quán)已登記的，按登記先后順序清償D抵押權(quán)未登記的，通過公證的優(yōu)先清償E 抵押權(quán)登記順序相同的，按債權(quán)比例清償下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷(預(yù))售商品房的表述中，正確的是（ ）。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售方式銷售商品房，但可采取變相返本銷售的方式C 沒有

47、取得商品房預(yù)售許可證的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠依照購房者的需要將商品住它分割拆零銷售下列關(guān)于房地產(chǎn)成交價格的表述中，不正確的是A交易雙方應(yīng)如實(shí)申報成交價格B 申報的成交價明顯低于市場價時，以主管部門認(rèn)定的價格為準(zhǔn)C交易雙方對主管部門認(rèn)定的評估價有異議的，可要求重新評估D成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù) 某宗土地使用權(quán)出讓的法定最高年限為70年，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，土地使用者使用該宗地15年后轉(zhuǎn)讓，受讓人取得該宗土地的使用年限為（ ）。A15年B35年C55年D70年下列關(guān)于抵押人、

48、抵押權(quán)人的表述中，正確的是（ ）。A抵押人是債務(wù)人，抵押權(quán)人是債權(quán)人B抵押人是債務(wù)人，抵押權(quán)人是債權(quán)人或第三人C 抵押人是債務(wù)人或第三人，抵押權(quán)人是債權(quán)人D抵押人是債務(wù)人或第三人，抵押權(quán)人是債權(quán)人或第三人 某大樓先后抵押給三家銀行并都辦理了抵押登記，債務(wù)人未能及時清償債務(wù)，拍賣該樓所得的價款按（ ）順序清償。A貸款合同簽訂的先后B貸款數(shù)額的大小C各銀行起訴的先后D 抵押登記的先后 下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押規(guī)定的表述中，錯誤的有（ ）。A以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)該企業(yè)職工代表大會通過B抵押人死亡，其合法繼承人應(yīng)當(dāng)接著履行原抵押合同C 學(xué)校教育設(shè)施以外的房地產(chǎn)能夠?yàn)榈谌颂峁?dān)保D在建工程不

49、得為第三人提供擔(dān)保E 同一財產(chǎn)不得向兩個以上的債權(quán)人抵押 第九章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策1.房地產(chǎn)登記概述熟悉：房地產(chǎn)登記概述。2.房地產(chǎn)登記制度掌握：房地產(chǎn)登記制度。3.房屋權(quán)屬登記信息查詢掌握：房屋權(quán)屬登記信息查詢。4.房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化治理掌握：房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化治理。5.房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行掌握：房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行。協(xié)助執(zhí)行1、協(xié)助執(zhí)行概念及內(nèi)容概念：依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，協(xié)助有權(quán)機(jī)關(guān)執(zhí)行生效法律文書中關(guān)于對標(biāo)的財產(chǎn)的處分和限制的行為。*有權(quán)機(jī)關(guān)：人民法院、公安機(jī)關(guān)、人民檢察院、稅務(wù)機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等*協(xié)助執(zhí)行的時期：能夠是訴前協(xié)助、訴訟中協(xié)助、執(zhí)行程序中

50、的協(xié)助*協(xié)助執(zhí)行的內(nèi)容：限制和處分房產(chǎn)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建法函2012102號關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳：關(guān)于無證房產(chǎn)可否依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書直接辦理產(chǎn)權(quán)登記的請示（浙建房201172號）收悉。經(jīng)商最高人民法院，函復(fù)如下：一、對已辦理初始登記的房屋，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書的要求予以辦理。二、對未辦理初始登記的房屋，在完善相關(guān)手續(xù)后具備初始登記條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記；不具備初始登記條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向人民法院書面講明情況，在人民法院按照法律和有關(guān)規(guī)定作

51、出處理前，房屋登記機(jī)構(gòu)暫停辦理登記。三、房屋登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上記載基于人民法院生效的法律文書予以登記的事實(shí)。二一二年五月三十日中華人民共和國最高人民法院法2012151號最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函的通知查封類型（1）查封*查封文書送達(dá)生效*原則：a、不實(shí)體審查的原則（可提出審查建議）b、不擴(kuò)大范圍、不違法采取措施的原則c、不收費(fèi)原則*期限：2年、續(xù)封1年，再續(xù)封需高院批準(zhǔn)，每次不超過1年*未登記房產(chǎn)查封、處分*對生活所必需居住房屋能夠查封，不得拍賣（保障最低生活標(biāo)準(zhǔn)能夠執(zhí)行）續(xù)查封*每次

52、期限不超過1年*需重新制作法律文書并送達(dá)預(yù)查封*條件：被執(zhí)行人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理預(yù)售許可證且尚未出售的房產(chǎn)；被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同備案或者預(yù)告登記的房屋。*期限參照查封期限*轉(zhuǎn)為正式查封：預(yù)查封期間，房屋產(chǎn)權(quán)登記在被執(zhí)行人名下，查封期限自預(yù)查封之日計算輪候查封以法律文書送達(dá)的順序確定順位前一順位查封解除，后一順位自動轉(zhuǎn)為查封標(biāo)的被處分，輪候查封不生效，對剩余部分后一順位轉(zhuǎn)為查封合法建筑房屋的物權(quán)自（ D ）發(fā)生效力。A記載于不動產(chǎn)登記簿時B頒發(fā)房屋權(quán)屬證書時C申請房屋所有權(quán)登記時D事實(shí)行為成就時 某套房屋登記簿上的

53、所有權(quán)是人甲，但乙認(rèn)為房屋應(yīng)當(dāng)歸自己所有，遂依照雙方之間的仲裁協(xié)議申請仲裁。裁決書寫明“本案系爭房屋歸乙所有”，但甲乙未辦理登記手續(xù)。一個月以后，乙將該房屋抵押給丙，簽訂了書面合同，但未辦理登記，關(guān)于本案，以下講法正確的是（BC）。A房屋應(yīng)歸甲所有 B房屋應(yīng)歸乙所有 C抵押合同有效 D抵押權(quán)成立E抵押合同無效 甲有三室二廳住房一套。除養(yǎng)子乙、侄兒丙外，甲再無其他親屬。3月7日甲私下對丙口頭表示，死后房屋歸丙所有。3月10日甲不幸去世，乙、丙二人就房屋的歸屬爭吵不休。4月15日乙與丁簽署房屋買賣合同，約定乙將該房屋賣給丁。請問以下講法中正確的是（ A ）。A乙丁之間的買賣合同有效 B乙丁之間的買

54、賣合同無效C乙丁之間的買賣合同效力未定 D乙丁之間的買賣合同可撤銷 甲建筑了一棟三層小樓，到登記機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)。登記機(jī)關(guān)的下列行為中符合法律規(guī)定的是（ ）。A對房屋進(jìn)行實(shí)地查看 B要求對房屋的價值進(jìn)行評估C按照房屋的面積收取登記費(fèi) D按照房屋的價值收取登記費(fèi)重點(diǎn)閱讀：物權(quán)法 都市房地產(chǎn)治理法房屋登記方法 房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行方法 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化治理考核標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化治理考核方法等 第十章 房地產(chǎn)中介服務(wù)治理制度與政策1.房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)治理概述了解：房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)，房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)。2.房地產(chǎn)估價行業(yè)治理熟悉：房地產(chǎn)估價行業(yè)治理制度。3

55、.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度了解：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度。4.住房置業(yè)擔(dān)保治理熟悉：住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)治理制度。了解：住房置業(yè)擔(dān)保的概念、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)治理制度。 5.房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案了解：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于廢止和修改部分規(guī)章的決定（經(jīng)2010年12月31日第68次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部常務(wù)會議審議，決定廢止、修改下列規(guī)章，現(xiàn)予公布，自公布之日（2011年1月26日）起生效。）一、廢止下列規(guī)章1、都市房屋拆遷單位治理規(guī)定（1991年7月8日建設(shè)部令第12號公布）2、都市地下水開發(fā)利用愛護(hù)治理規(guī)定（1993年12月4日建設(shè)部令第30號公布）3、開發(fā)區(qū)規(guī)劃治

56、理方法（1995年6月1日建設(shè)部令第43號公布）4、都市異產(chǎn)毗連房屋治理規(guī)定（1989年11月21日建設(shè)部令第5號公布，依照2001年8月15日建設(shè)部令第94號修正）5、都市房地產(chǎn)中介服務(wù)治理規(guī)定（1996年1月8日建設(shè)部令第50號公布，依照2001年8月15日建設(shè)部令第97號修正）二、修改下列規(guī)章 重點(diǎn)閱讀：都市房地產(chǎn)治理法 甲房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)依照乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的托付，出具了一份標(biāo)的額為22 000萬元的營銷策劃方案。在下列選項(xiàng)中，甲機(jī)構(gòu)的收費(fèi)符合國家現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的有( )萬元。A30 B80 C120 D550 E660答案：AB解析：技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時刻較多的咨詢報告，可

57、適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但一般不超過咨詢標(biāo)的額的05。最高收費(fèi)：22000萬元05110萬元。第十一章 房地產(chǎn)稅收制度與政策1.房產(chǎn)稅熟悉：房產(chǎn)稅的減稅和免稅規(guī)定、具備房屋功能的地下建筑的房產(chǎn)稅政策。了解：房產(chǎn)稅的納稅人、課稅對象、計稅依據(jù)和稅率。2.城鎮(zhèn)土地使用稅熟悉：城鎮(zhèn)土地使用稅的減稅、免稅規(guī)定。了解：城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人、課稅對象和計稅依據(jù)、適用稅額、地下建筑用地的土地使用稅。3.耕地占用稅熟悉：耕地占用稅的加成、減免規(guī)定。了解：耕地占用稅的納稅人、課稅對象、計稅依據(jù)、適用稅額。4.土地增值稅掌握：土地增值稅納稅人、征稅范圍、課稅對象和計稅依據(jù)、適用稅額和應(yīng)納稅額的計算、扣除項(xiàng)目、減稅和免

58、稅、征收治理。 5.契稅掌握：契稅納稅人、課稅對象、稅率、計稅依據(jù)、納稅環(huán)節(jié)和期限、減稅和免稅。 6.相關(guān)稅收熟悉：營業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅制度政策。 7.有關(guān)房地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策掌握：有關(guān)房地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策。重點(diǎn)閱讀：契稅暫行條例 土地增值稅暫行條例等 按稅法規(guī)定，自用的地下商業(yè)用途房產(chǎn)，若房屋原價為100萬元，則其最低應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ B ）元。 A4 200 B5 880 C8 640 D86 400對具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定有（ACD ）。A自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價的50%60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值B自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價

59、的50%60%作為計稅稅基C自用的商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價的70%80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值D出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定納稅E地下人防設(shè)施免稅 某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入為2 900萬元，土地增值稅規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額為1 800萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為（ B ）萬元。A330B350 C440 D870企業(yè)所得稅實(shí)行的是（ ）。A 比例稅率B累進(jìn)稅率C定額稅率D比例稅率和定額稅率某房地產(chǎn)開發(fā)公司新開發(fā)的寫字樓銷售增值額為2 200萬元，按土地增值稅相關(guān)規(guī)定準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為12 000萬元，則其應(yīng)納土地增值稅適用稅率為（ ）。A0 B20%

60、C 30% D40% 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓位于某市市區(qū)的項(xiàng)目，收入為500萬元，則應(yīng)繳納的營業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加合計為（ ）萬元。A25.0B27.0C 27.5D28.5 下列行為中，需要繳納契稅的有（ ）。A事業(yè)單位購買的辦公用房B因地震導(dǎo)致房屋滅失而重新購房C 個人購買經(jīng)濟(jì)適用住房D 奧運(yùn)冠軍同意政府獎勵的房屋E城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房 下列關(guān)于契稅的表述中，正確的有（ ）。A契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅B受讓土地使用權(quán)（包括出售、贈與和交換方式），需繳納契稅C契稅的課稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的土地、房屋D法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收