物業(yè)綜合項目工程部業(yè)務(wù)作業(yè)流程圖

1、工部務(wù)序一、日常維保養(yǎng)程序查閱保養(yǎng)統(tǒng)計制訂保養(yǎng)計劃組織實施保養(yǎng)統(tǒng)計工作程1、查閱保養(yǎng)統(tǒng)計2、制訂保養(yǎng)計劃3、組織實施工作步(1) 掌握設(shè)備保養(yǎng)周期；(2) 掌握設(shè)備技術(shù)情況。(1) 依據(jù)保養(yǎng)統(tǒng)計制訂保養(yǎng)計劃，要求，內(nèi)容詳盡、合理； (2) 確定工作質(zhì)量檢驗標準。(1) 依據(jù)人員情況，指派分管人員按計劃進行設(shè)備保養(yǎng)工作； (2) 如在保養(yǎng)過程中出現(xiàn)技術(shù)問題，使工作量加大，主管領(lǐng)導(dǎo) 立即協(xié)調(diào)處理，依據(jù)實際情況增派人手或修改保養(yǎng)計劃； (3) 工作完成后，主管領(lǐng)導(dǎo)按質(zhì)量檢驗標準檢驗工作完成情 況。4、保養(yǎng)統(tǒng)計 (1) 具體統(tǒng)計保養(yǎng)時 間，工作情況和設(shè)備技術(shù)情況。二、保程序使用部門保修電話報修單值班工

2、程師派工專業(yè)組實施現(xiàn)場維修完成工作程1、報修2、派修3、組織實施5、維修工作步(1) 正常情況下使用報修單報修；(2) 緊急情況下可使用電話報修，事后補填報修單；(3) 報修部門應(yīng)說明維修項目和正確地點。(1) 接到報修后，值班工程師依據(jù)報修項目標輕重緩急和對應(yīng)工種分配任 務(wù)；(2) 如報修項目影響范圍較大，須立即通知大堂經(jīng)理及相關(guān)部門，向客人 做好解釋，并做好準備工作；待維修任務(wù)完成后，將維修結(jié)果通知大堂經(jīng) 理及相關(guān)部門。(1) 值班工程師依據(jù)維修項目工種分配任務(wù)，關(guān)鍵項目需親自抵達現(xiàn)場； (2) 隨時了解維修職員作完成情況和所處位置(3) 對于緊急報修，要求在接到報修后 10 分鐘內(nèi)抵達維

3、修現(xiàn)場。(1) 維修人員接到維修任務(wù)后，帶維修單立即趕到維修地點排除使用部門 報修報修單 值班工程師派工(2) 維修人員進入客房維修，樓層服務(wù)員須在現(xiàn)場、維修人員不得挪動客 人或和維修無關(guān)任何物品，若遇客人在房間，須致問候語，并對因維修而 引發(fā)客人不便致以歉意；(3) 在其它營業(yè)場所進行維修時，需報修部門人員在場配合，不得隨意動 用現(xiàn)場和維修無關(guān)物品，保持維修現(xiàn)場整齊，維修結(jié)束后清理現(xiàn)場，做到 無施工痕跡；(4) 如現(xiàn)場維修有困難，可帶回操作間維修。6、完成(1) 維修任務(wù)完成后，請報修單位署名驗收，維修人員須在維修單上注明 完成時間及維修人姓名；(2) 對維修單進行審核以后，將已完成維修單整

4、理歸檔，未完成分情況進 行以下處理： 對因缺配件無法完成維修任務(wù)，值班工程師反饋給報修單位，待所需 配件到貨時，立即分配維修員完成該項任務(wù)。 對不合格或客人不滿意維修項目，值班工程師需將此維修單交給原負 擔(dān)維修項目標維修員，同時指出不合格之處，說明正確處理方法，立即派 該職員重新到現(xiàn)場處理。 客房顯示“請勿打攪”時，暫緩進房維修，并由樓層服務(wù)員確定，在 報修單上署名并注明時間；待服務(wù)中心和客人聯(lián)絡(luò)后再將維修時間通知工 程部，維修員確保在約定時間抵達現(xiàn)場進行維修； 統(tǒng)計維修費用，建立工程維修費用臺帳。三、設(shè)檢修程序制訂計劃通知施工影響部門組織實施現(xiàn)場督導(dǎo)設(shè)備檢修檢修統(tǒng)計工作程1、制訂計劃工作步(

5、1) 工程總監(jiān)/經(jīng)理依據(jù)設(shè)備檢修統(tǒng)計制訂檢修計劃；(2) 檢修計劃報總經(jīng)理審批；(3) 如檢修設(shè)備影響其它部門正常工作，需在檢修前通知相關(guān)部門，協(xié)調(diào) 處理。(1) 根據(jù)檢修計劃，調(diào)整設(shè)備工作臺班；2、組織實施 (2) 備品備件及設(shè)備技術(shù)資料準備齊全；(3) 依據(jù)專業(yè)安排施工。(1) 大型設(shè)備檢修或設(shè)備大修，專業(yè)主管需在現(xiàn)場督導(dǎo)；3、現(xiàn)場督導(dǎo) (2) 進行技術(shù)指導(dǎo)，糾正維修人員技術(shù)錯誤；(3) 控制勞動成本，避免浪費。4、設(shè)備檢修(1)(2)(3)(4)檢修前認真閱讀設(shè)備技術(shù)資料，根據(jù)設(shè)備操作規(guī)范施工； 嚴格根據(jù)各工種技術(shù)操作規(guī)范施工；施工現(xiàn)場設(shè)置醒目標警示標志，以免發(fā)生意外；注意消防安全。(1

6、) 統(tǒng)計檢修時間、零件更換情況；5、檢修統(tǒng)計 (2) 正確描述設(shè)備技術(shù)狀態(tài)；(3) 檢修統(tǒng)計整理歸檔。四、設(shè)故障 事故處程序工程監(jiān)理經(jīng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)故障影響部門故障分析值班工程師組織實施專業(yè)主管現(xiàn)場督導(dǎo)搶修統(tǒng)計工作程1、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作步(1) 工程總監(jiān)/經(jīng)理和使用部門領(lǐng)導(dǎo)共同協(xié)商采取應(yīng)急方法，控 制影響范圍；2、組織搶修(2) 如發(fā)生人員傷亡，主動組織救助；(3) 分析故障/事故原因，找出預(yù)防方法；(4) 重大事故，立即呈報總經(jīng)理。(1) 工程總監(jiān)/經(jīng)理依據(jù)故障/事故情況,安排對應(yīng)專業(yè)技術(shù)人員進行搶修； (2) 合理分布資源，立即完成修復(fù)任務(wù)，恢復(fù)正常營業(yè)并采取預(yù)防方法。(1) 專業(yè)主管需在現(xiàn)場，分析

7、故障原因，提出處理方案；3、現(xiàn)場督導(dǎo) (2) 進行技術(shù)指導(dǎo)，糾正維修人員技術(shù)錯誤；(3) 控制勞動成本，避免浪費。4、搶修(1)(2)(3)(4)根據(jù)設(shè)備操作規(guī)范維修；嚴格根據(jù)各工種技術(shù)操作規(guī)范施工；施工現(xiàn)場設(shè)置醒目標警示標志，以免發(fā)生意外； 注意消防安全。(1) 統(tǒng)計修理時間、設(shè)備故障情況、零件更換情況；5、故障統(tǒng)計 (2) 正確描述設(shè)備技術(shù)狀態(tài)；(3) 故障統(tǒng)計整理歸檔。五、整項目程序簽署施工協(xié)議選擇施工單位施工單位總經(jīng)理審批工程監(jiān)理 經(jīng)理組織實施專業(yè)技工技術(shù)監(jiān)督施工增改項目驗收匯報報批提議總經(jīng)理審批工作程工作步(1) 使用部門制訂計劃,報總經(jīng)理審批;1. 報批立項 (2) 工程部提供技術(shù)

8、性提議;(3) 增改項目經(jīng)總經(jīng)理審批后立項.1) 酒店工程部能夠完成增改項目，由工程總監(jiān)經(jīng)理制訂施工計劃和施工方案，報總經(jīng)理審批。(2) 需公開招標項目，嚴格根據(jù)國家相關(guān)要求操作，并經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)，工2. 組織實施3. 技術(shù)監(jiān)督4. 施工程總監(jiān)/經(jīng)理和施工單位簽署協(xié)議；(3) 對外承包項目，遵照貨比三家標準，擇優(yōu)選擇，并經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)，工 程總監(jiān)/經(jīng)理和采供部門和施工單位簽署協(xié)議；(4) 對于施工方影響，工程部和施工影響部門共同協(xié)調(diào)決；(5) 隨時向總經(jīng)理匯報施工情況。(1) 對于工程部內(nèi)部承接項目，專業(yè)主管進行現(xiàn)場技術(shù)監(jiān)督，控制施工進 度和施工質(zhì)量；(2) 外包項目，由專業(yè)主管或?qū)I(yè)技術(shù)人員進行

9、現(xiàn)場技術(shù)督，控制施工進度和施工質(zhì)量；(3) 施工中出現(xiàn)設(shè)計變更、洽商，工程監(jiān)管人員立即上報工程總監(jiān)經(jīng)理并 提出處理意見。(1) 施工現(xiàn)場完全封閉，避免噪音、異味和施工垃圾對酒店營業(yè)造成響； (2) 施工現(xiàn)場設(shè)置醒目警示標志，以免無關(guān)人員誤入，發(fā)生意外；(3) 注意消防安全。(1) 工程完工驗收，要求工質(zhì)量合格，技術(shù)性能滿足使用求；5. 驗收匯報 (2) 設(shè)備隨機資料齊全、完工圖齊全，質(zhì)檢合格、施工期間來文件齊全；(3) 報工程總監(jiān)/經(jīng)理同意后，立卷存檔。六、配巡檢程序保持配電設(shè)備清潔檢驗變壓器檢驗配電柜三相電容電流平衡填寫巡檢統(tǒng)計工作程1. 設(shè)備清潔2. 檢驗變壓器工作步(1) 保持設(shè)備潔凈、

10、機房潔凈、工作場地潔凈；(2) 預(yù)防因異物造成接觸不良或短路；(1) 變壓器表面除塵，以免影響冷卻效果；(2) 對線圈、引線、動力聯(lián)線和溫度監(jiān)視器進行外觀檢測； (3) 測量絕緣電阻。3. 檢驗配電柜(1)(2)(3)(4)檢驗全部儀表工作狀態(tài)；檢驗動力聯(lián)線，避免因接觸不良產(chǎn)生過熱； 檢驗安全保護裝置，使其工作可靠； 測量接地電阻。4. 三相平衡(1) 測量三相電容電流，確保三相負載平衡，必需時調(diào)整負載。5.巡檢統(tǒng)計 (1) 具體統(tǒng)計巡檢情況，整理歸檔。七、發(fā)機檢修程序關(guān)閉主開關(guān)柴油系統(tǒng)維護軸承潤滑檢驗電池和充電器檢驗、清潔傳動皮試車填寫檢修統(tǒng)計工作程1. 關(guān)閉主開關(guān)工作步(1) 將發(fā)電機主開

11、關(guān)旋至停機位置；(2) 斷開電池充電器電源，取下電池連接線。 (1) 清潔/更換柴油過濾器；(2) 當化油器堵塞時，調(diào)整化油器；2. 燃油系統(tǒng)維護 (3) 檢驗日用油箱油位、油路軟管和接頭、燃油液位開關(guān)、主油箱油位、電磁閥動作、傳輸泵動作；(4) 更換濾清器，檢驗供油管路、油箱出口。3. 軸承潤滑 (1) 按發(fā)電機操作手冊，定時進行4. 檢驗電池和充 電器5. 檢驗、清試 車 6. 試車7. 填寫檢修統(tǒng)計八、給水巡檢程序(1) 檢驗電池電解液位、電池特定比重測定和充電情況、充電器工作 情況具體填寫檢修統(tǒng)計并存檔。暖通主管負責(zé)安排給排水設(shè)施設(shè)備巡檢工作，運維技工在確保本身和設(shè)備安全前提下完 成巡

12、檢工作。檢驗供水壓力檢驗給水泵、排水泵工作狀態(tài)檢驗關(guān)鍵閥門情況檢驗水箱水質(zhì)、衛(wèi)生情況檢驗給排水管道及設(shè)施情況填寫巡檢統(tǒng)計工作程工作步（1）檢驗壓力表是否損壞；1檢驗供水壓力 （2）檢驗壓力表讀書是否正常；（3）檢驗遠傳壓力表讀數(shù)和變頻器顯示值是否一致。 （1） 軸承溫度是否正常；2檢驗給水泵工 作狀態(tài)3檢驗排污泵運 行工作狀態(tài)（2） 機體有沒有振動及異常響聲；（3） 聯(lián)軸節(jié)填料松緊情況，排除不正常漏水現(xiàn)象； （4）潤滑油是否足夠，油封是否完好；（5）工作電流、工作頻率。（1）檢驗污水坑水位；（2）當坑內(nèi)水位超標，調(diào)整檢修液位浮球開關(guān)； （3）現(xiàn)場手動測試運行工作情況（1）閥門表面有沒有銹蝕；4

13、檢驗關(guān)鍵閥門 （2）閥門開關(guān)位置是否正常；情況 （3）電磁工作狀態(tài)是否正常；（4）閥門連接、閥體有沒有漏水現(xiàn)象。5檢驗水箱衛(wèi)生 情況（1）定時打開排污閥，排出底部沉淀物； （2）檢測水質(zhì)是否達標，無異味、無雜物； （3）如發(fā)覺問題，立即匯報并采取應(yīng)急方法。6檢驗雨污水管 （1）檢驗井是否清理、疏通； 道及隸屬設(shè)施 （2）化糞池隔油池清淘。7填寫巡檢統(tǒng)計 填寫巡檢統(tǒng)計，整理存檔。九、電日常巡檢程機房巡檢工 作步工 作步轎廂巡檢候梯廳巡檢工作程1. 機房巡檢(1)(2)(3)(4)填寫巡檢統(tǒng)計 保持機房清潔；檢驗電梯控制系統(tǒng)工作是否正常； 檢驗曳引機工作情況；檢驗曳引繩和繩頭組合。2. 轎箱巡檢(

14、1) 檢驗控制盤有沒有損壞,如有損壞立即更換 (2) 檢驗轎箱內(nèi)燈光、溫度。3. 候梯廳巡檢 (1) 檢驗控制盤是否有效。4. 巡檢統(tǒng)計 (1) 填寫巡檢統(tǒng)計、整理存檔。十、電事故處理程事故分析電梯制動值班經(jīng)理組織排除故障試車事故統(tǒng)計事故匯報工作程1. 電梯制動2. 組織處理3. 排除故障4. 試車5. 事故統(tǒng)計工作步(1) 當電梯速度失控，或墜落時，應(yīng)緊急制動，主開關(guān)復(fù)位；(2) 如電梯仍然無法停止，立即切斷電源；(3) 通知工程總監(jiān)/經(jīng)理、說明轎廂所處樓層。(1) 工程總監(jiān)/經(jīng)理接到通知后，立即抵達現(xiàn)場，幫助大堂經(jīng)理，保安 部進行救援和人員疏散工作；(2) 重大事故通知工程總監(jiān)/經(jīng)理；(3

15、) 組織技術(shù)人員對電梯緊急維修。(1) 修理現(xiàn)場樹立醒目標志；(2) 查找故障原因；(3) 通知電梯維修企業(yè)，進行維修。(1) 故障排除后，按操作規(guī)程開啟電梯；(2) 試運行，確定電梯故障已排除；(3) 清潔現(xiàn)場，電梯恢復(fù)使用。(1) 具體統(tǒng)計事故時間，故障原因和維修情況；(2) 進行事故分析，查明事故原因，制訂預(yù)防方法；(3) 事故統(tǒng)計整理存檔。6. 事故匯報 (1) 事故處理完，向總經(jīng)理匯報事故情況、事故原因和處理結(jié)果。十一、爐運行檢驗序水位表壓力表燃油燃氣供油系統(tǒng)燃氣壓力工作程1. 水位表2. 壓力表3. 燃料供給燃燒器閥門、管道水質(zhì)化驗填寫檢修統(tǒng)計工作步(1) 檢驗水位表有沒有損壞；(

16、2) 檢驗爐內(nèi)水位是否正常。(1) 檢驗壓力表有沒有損壞；(2) 檢驗壓力表讀數(shù)是否正常。(1) 燃油鍋爐 檢驗油泵工作狀態(tài)； 檢驗日用油箱溫度、油位； 保持濾清器通暢。(2) 燃氣鍋爐4.燃燒器5.閥門、管路6.水質(zhì)化驗7.填寫檢驗統(tǒng)計(1) 檢驗燃燒器有沒有堵塞、損壞；(2) 依據(jù)負荷調(diào)整燃燒工況，確保最好燃燒狀態(tài)。(1) 閥門開關(guān)位置是否正常；(2) 閥門是否動作有效；(3) 閥門、管路有沒有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。按時進行軟化水水質(zhì)化驗。填寫運行檢驗統(tǒng)計，整理存檔。十二、調(diào)運行檢修序空調(diào)主機水冷機組風(fēng)冷機組冷卻塔風(fēng)機蒸發(fā)器空調(diào)水泵新風(fēng)機組盤管風(fēng)機填寫檢修統(tǒng)計工作程1.空調(diào)主機工作步(1)

17、檢驗機組外觀有沒有損壞，保持機組清潔； (2) 按機組操作規(guī)程，檢驗機組運行情況。2. 冷凝器(1)(2)水冷機組檢驗冷卻水進出口溫度是否正常； 有沒有漏水現(xiàn)象；冷卻塔工作是否正常。風(fēng)冷機組冷凝器盤管表面除塵；檢驗冷凝器風(fēng)扇工作狀態(tài)。3. 蒸發(fā)器(1) 冷凍水出入口溫度是否正常； (2) 電磁閥工作狀態(tài)；(3) 有沒有漏水現(xiàn)象。4. 空調(diào)水泵5. 新風(fēng)機組6. 風(fēng)機盤管(1)(2)(3)(4)(5)(6)(1)(2)(3)(4)(1)(2)(3)(4)水泵電機軸承溫度、運轉(zhuǎn)是否有異響和振動； 壓力表讀數(shù)是否正常；聯(lián)軸器是否有異響、跳動及是否漏油； 閥門開關(guān)位置是否正常；有沒有漏水現(xiàn)象；清理泵組

18、外表。風(fēng)機運轉(zhuǎn)時是否有異響和振動；是否有漏氣、漏水現(xiàn)象，凝結(jié)水排泄情況； 相對濕度調(diào)整制位置是否正常；盤管是否有堵塞現(xiàn)象，分風(fēng)閥是否正常位置。 盤管有沒有堵塞現(xiàn)象；風(fēng)機工作情況；風(fēng)機調(diào)速是否有效；冷凝水管是否堵塞。7. 填寫檢修記(1) 填寫檢修統(tǒng)計，整理存檔。十三、控交換機檢程序主機檢修操作系統(tǒng)檢測備用電源檢測填寫檢修統(tǒng)計工作程1. 主機檢修2. 操作系統(tǒng)測3. 備用電源測(1)(2)(3)(4)(1)(2)(3)(1)(2)(3)(4)工作步外觀檢驗，有沒有積塵和異物；檢驗主機運行有沒有過熱、異常噪音現(xiàn)象； 檢驗中繼線信號是否正常；打印運行匯報，查看設(shè)備運行狀態(tài)。 檢驗操作系統(tǒng)功效是否正常

19、；檢驗運行功效設(shè)置是否正常；依據(jù)需要，更新數(shù)據(jù)庫；備用電源斷電自動切換功效是否正常； 蓄電池狀態(tài)是否正常，有沒有漏電； 輸入電壓、輸出功率是否正常； 蓄電池通風(fēng)設(shè)備是否良好。4. 檢修統(tǒng)計 (1) 具體統(tǒng)計檢修情況，整理存檔。十四、全監(jiān)控系統(tǒng)養(yǎng)主機檢測操作系統(tǒng)檢測備用電源檢測應(yīng)急廣播測試輸出設(shè)備檢測末端設(shè)備維護保養(yǎng)統(tǒng)計工作程1. 主機檢測2. 操作系統(tǒng)檢測3. 備用電源檢測4. 應(yīng)急廣播測試工作步(1) 外觀檢驗，有沒有積塵和異物；(2) 檢驗主機運行有沒有過熱、異常噪音現(xiàn)象；(3) 消防主機、保安報警主機系統(tǒng)自檢，打印運行匯報，查看系統(tǒng) 運行狀態(tài)。(1) 檢驗操作系統(tǒng)功效是否正常；(2) 檢

20、驗運行功效設(shè)置是否正常；(3) 保安監(jiān)控主機操作，調(diào)整攝影機動作是否正常。(1) 備用電源斷電看去切換功效是否正常；(2) 蓄電池狀態(tài)是否正常，有沒有漏電；(3) 輸出電壓，輸出功率是否正常；(4) 蓄電池通風(fēng)設(shè)備是否良好。(1) 檢驗應(yīng)急廣播強行切換功效是否有效；(2) 應(yīng)急廣播線路有沒有問題。5. 輸出設(shè)備檢測6. 末端設(shè)備維護(1)(2)(3)(4)(1)(2)聲光報警是否正常；報警打印輸出；監(jiān)控系統(tǒng)圖片打印機；監(jiān)控系統(tǒng)長廷時錄像機。 末端設(shè)備工作狀態(tài)指示是否正常； 清潔末端設(shè)備。7. 保養(yǎng)統(tǒng)計(1) 具體統(tǒng)計保養(yǎng)情況，整理存檔。十五、案資料管理序搜集資料整理資料判定資料檢索保管資料統(tǒng)計登記十六、備購置程序工程部、使用部門使用部門使用部門申請總經(jīng)理簽字購置開始驗貨安裝調(diào)試驗收建立設(shè)備臺賬工作程1. 使用部門申請2. 總經(jīng)理審批3. 購置工作步(1) 使用部門進行市場調(diào)查，選定型號，了解價格；(2) 提出購置申請，報總經(jīng)理，內(nèi)容包含設(shè)備型號、經(jīng)濟論證匯報和購置費用。依據(jù)酒店經(jīng)營需要審批。(1