國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告

1、國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建立可行性爭(zhēng)辯報(bào)告 PAGE 9國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園西區(qū)(一期工程) 工程可行性爭(zhēng)辯報(bào)告一、總論（一）工程概況1、工程名稱：某國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園西區(qū)工程。2、建立單位：某國(guó)際冷鏈物流進(jìn)展有限公司。3、建立地點(diǎn)：本工程位于某市兩江新區(qū)核心區(qū)某港城工業(yè)園 A 區(qū)內(nèi)，地塊編號(hào) F030101/05，土地面積 64.7 畝，緊鄰唐家沱鐵路貨運(yùn)編組站，距寸灘港 3 公里、郭家沱滾裝船碼頭 2 公里、魚嘴果園港大型碼頭 5 公里、空港 10 公里（寸灘至機(jī)場(chǎng)快速專用道）、高速大路外環(huán)線江北收費(fèi)站 6 公里、渝長(zhǎng)高速入口 500 米。此地塊位置優(yōu)越，隨著寸灘大橋、唐家沱大橋的建立，將形成水、

2、陸、空、鐵路立體交通網(wǎng)。兩江新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)之后，由國(guó)務(wù)院批復(fù)成立的某兩江新區(qū)，它已成為我國(guó)第三個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)、開放的重點(diǎn)新區(qū)，被商界美譽(yù)為“中國(guó)第三區(qū)”。本工程位于某市兩江新區(qū)核心區(qū) ，交通網(wǎng)絡(luò)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，它將給海內(nèi)外投資者帶來了巨大的商機(jī)。它具有快速輻射兩江新區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)、長(zhǎng)壽區(qū)、涪陵區(qū)等地區(qū)以及周邊 50 公里(物流配送)、周邊 100 公里(物流貨運(yùn)和配送)、周邊 300 公里(物流貨運(yùn))的優(yōu)勢(shì)。4、工程批準(zhǔn)單位：某港城工業(yè)園區(qū)治理委員會(huì)；某市江北區(qū)經(jīng)濟(jì)和信息化委員會(huì)，某市江北區(qū)進(jìn)展和改革委員會(huì)，5、建立內(nèi)容及規(guī)模：依據(jù)某市人民政府關(guān)于加快某市農(nóng)產(chǎn)品冷

3、鏈物流進(jìn)展的實(shí)施意見（渝府發(fā)202295 號(hào)）文件精神，某國(guó)際冷鏈物流進(jìn)展有限公司著力打造的“某國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園”工程，定位于港城工業(yè)園區(qū) A 片區(qū)，地塊編號(hào) F03-01-01/05(103D 房地證 2022 字第 00387 號(hào))，占地面積 64.7 畝。其規(guī)劃布局理念是：全新打造低溫倉儲(chǔ)和配送、食品加工、電子商務(wù)、冷凍食品呈現(xiàn)批發(fā)、銷售、冷藏物流鏈、冷藏食品信息中心；食品企業(yè)深加工、分撥、分包、分裝及研發(fā)基地的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園。建立布局合理、設(shè)施先進(jìn)、功能完善、治理標(biāo)準(zhǔn)、網(wǎng)絡(luò)化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)體系；形成農(nóng)副產(chǎn)品、食品加工產(chǎn)品的食品深加工、分包、分撥、分裝、食品冷藏

4、、速凍食品、冷鏈物流配送一條龍效勞的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈?！澳硣?guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園”規(guī)劃：為農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)殖基地、廠家、商家供給電子商務(wù)交易中心，會(huì)聚食品冷凍行業(yè)的知名供給商、經(jīng)銷商、物流商及種養(yǎng)殖基地、生產(chǎn)商等眾多客戶商家為終端客戶；為種養(yǎng)殖行業(yè)、冷鏈物流行業(yè)、食品德業(yè)、凍品市場(chǎng)、大型機(jī)關(guān) 學(xué)校食堂餐飲選購、物流配送供給一系列一條龍的配套效勞（包括借助某云計(jì)算基地建立的云計(jì)算機(jī)技術(shù)，為以上各類基地、廠家、 商家、物流商等供給農(nóng)副產(chǎn)品及養(yǎng)殖過程實(shí)時(shí)監(jiān)控，物流運(yùn)輸過程實(shí)時(shí)監(jiān)控，冷凍冷藏過程時(shí)實(shí)把握，直至物流配送的全過程把握； 確保各類凍品，食品安全）。“某國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園”布局：產(chǎn)業(yè)園布局為兩個(gè)區(qū)域：西

5、區(qū)是冷藏交易及冷鏈物流區(qū) (一期工程)；東區(qū)是生產(chǎn)加工及配套效勞區(qū)(二期工程)。西區(qū)工程冷藏交易區(qū)為冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園核心主體。由一幢地上 6F 和地下-3F，建筑面積 48779 平方米；和一幢地上 11F、地下-1、建筑面積 26497 平方米；一幢地上 5F、建筑面積 2235 平方米的房屋構(gòu)成。由此構(gòu)成:“二區(qū)四中心”（即：冷凍倉儲(chǔ)區(qū)、辦公區(qū)和交易中心、檢驗(yàn)檢測(cè)中心、農(nóng)產(chǎn)品云信息中心、冷鏈物流配送中心）。建筑物一覽表及相關(guān)參數(shù)編號(hào)名稱層數(shù)占地面積 m建筑面積 m1#西區(qū)交易中心11F/-1F2410264972#西區(qū)凍庫6F/-3F6249487793#西區(qū)倒班樓5F4822235規(guī)劃用地

6、面積43143 m凈用地面積20010m總建筑面積77511m地上面積61503 m西區(qū)凍庫32771m其中西區(qū)倒班樓2235m西區(qū)交易中心及辦公大26497 m樓地下面積16008 m其中西區(qū)凍庫16008 m一期工程建筑占地面積9141 m工程總建筑密度37.46%工程總?cè)莘e率3.0工程總綠化率30%冷凍倉儲(chǔ)區(qū)：總庫容量 7.2 萬噸(其中低溫庫 6.6 萬噸，高溫庫 0.6 萬噸)，其功能為全市內(nèi)農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)殖基地，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工企業(yè)，休閑食品、冷凍、速凍食品生產(chǎn)企業(yè)及供給商、經(jīng)銷商供給產(chǎn)品、商品冷凍、冷藏的倉儲(chǔ)效勞；辦公區(qū)：建筑面積 19497 平方米，其功能為入園生產(chǎn)加工企業(yè)、供給商

7、、經(jīng)銷商供給辦公場(chǎng)地，研發(fā)基地和總部經(jīng)濟(jì)用房；交易中心：建筑面積 7000 平方米，其功能為入園生產(chǎn)加工企業(yè)、供給商、經(jīng)銷商供給產(chǎn)品呈現(xiàn)、電子商務(wù)、商品零售、批發(fā)交易效勞；檢驗(yàn)檢測(cè)中心：由國(guó)家質(zhì)檢部門入駐，其功能為入園企業(yè)和廠家、商家供給原材料、產(chǎn)成品的質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)，農(nóng)副產(chǎn)品和食品安全進(jìn)展檢測(cè)；冷鏈物流配送中心：其功能為入園企業(yè)和商家，大型超市，食品德業(yè)、凍品市場(chǎng)、大型機(jī)關(guān)學(xué)校食堂，餐飲選購，供給原材料配送入園和產(chǎn)品配送到終端市場(chǎng)供給效勞；倒班樓：建筑面積 2235 平方米，可供約 500 人職工及外地客商生活住宿。農(nóng)副產(chǎn)品云信息中心：借助某云計(jì)算基地建立的云計(jì)算機(jī)技術(shù)為園區(qū)各類基地廠家、商家

8、、研發(fā)中心、總部經(jīng)濟(jì)等供給全新的高效、快速、集成化安全牢靠的信息效勞。西區(qū)規(guī)劃配置了約占地面積 8 畝的貨物周轉(zhuǎn)廣場(chǎng)及冷庫現(xiàn)代化信息治理系統(tǒng)、交易信息化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、冷庫智能化治理系統(tǒng)；對(duì)交易實(shí)行信息網(wǎng)絡(luò)化治理，對(duì)進(jìn)出庫實(shí)行智能化條碼治理，IC 卡智能提貨與結(jié)賬，以之成為某市當(dāng)前最先進(jìn)的現(xiàn)代化大型冷庫。東區(qū)與西區(qū)還規(guī)劃設(shè)計(jì)有專用通道連接，到達(dá)生產(chǎn)、加工、倉儲(chǔ)、配送等與凍庫的零距離無障礙運(yùn)輸連接，從而，極大地降低泠凍產(chǎn)品從貨物生產(chǎn)加工到冷庫、冷藏的物流本錢。西區(qū)工程它以區(qū)域獨(dú)特的信息流、人才流、資金流、現(xiàn)代物流為依托，以冷庫冷凍冷藏為核心、以冷凍食品產(chǎn)品呈現(xiàn)與批發(fā)零售、物流配送為主題，以冷庫現(xiàn)代化信

9、息治理系統(tǒng)、交易信息化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、冷庫智能化治理系統(tǒng)為輔導(dǎo)、進(jìn)展與城市生活和生態(tài)環(huán)境相協(xié) 調(diào)的科技含量高、低碳環(huán)保、節(jié)能減排的現(xiàn)代化綠色食品的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園。西區(qū)工程自身可形成農(nóng)副產(chǎn)品收購農(nóng)副產(chǎn)品冷凍冷 藏產(chǎn)品呈現(xiàn)和交易冷鏈物流配送一條龍產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式。制造較大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)效益。6、工程建立周期西區(qū)工程建立期分立項(xiàng)、施工、交付、使用四個(gè)階段。2022 年 1 月啟動(dòng)預(yù)備工作，2022 年 5 月開頭施工建立，建立工期 24 個(gè)月； 工程于 2022 年 5 月全部竣工驗(yàn)收完畢，2022 年 6 月投入運(yùn)營(yíng)使用階段。7、西區(qū)工程投資估算(1)西區(qū)工程總投資估算為 17600 萬元。（詳見建

10、立工程投資估算表）。建立工程投資估算表序號(hào)工程規(guī)劃單位造價(jià)金額指標(biāo)單位（元）（萬元）1土地征地費(fèi)20010728.491457.712土地整治及根底工程20010625.811252.253土建工程775111118.23 元/8667.513.1建筑單位施工費(fèi)7751133043.2主材費(fèi)用775115363.514工程其他費(fèi)用250.64.1勘察費(fèi)2001011.594.2設(shè)計(jì)費(fèi)7751116 元 /124.024.3監(jiān)理費(fèi)775116.5 元/50.384.4施工圖審查費(fèi)775110.9 元/6.984.5環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)114.6招投標(biāo)代理效勞費(fèi)11.634.7工程可研評(píng)估費(fèi)355工程設(shè)

11、備設(shè)施費(fèi)4506.255.1制冷設(shè)備及設(shè)備有關(guān)的其他費(fèi)用35005.2叉車、升降平臺(tái)、及貨架1批1305.3電梯設(shè)備及安裝工程16臺(tái)2500004605.4水、電、氣設(shè)施費(fèi)416.256建立期財(cái)務(wù)費(fèi)用2年742.337流淌資金5508不行預(yù)見費(fèi)173.35建立總投資17600資金來源及資本構(gòu)造：本工程工程總投資 17600 萬元，其資金來源為自有資金及銀行借款，其中： 1）自有資金 9600 萬元，占工程工程總投資比例為 54.54%。2）銀行長(zhǎng)期借款 8000 萬元，占工程工程總投資比例為 45.45%。（二）爭(zhēng)辯內(nèi)容及編制依據(jù)1、爭(zhēng)辯內(nèi)容我院受某國(guó)際冷鏈物流進(jìn)展有限公司的托付，對(duì)“某國(guó)際冷

12、鏈物流產(chǎn)業(yè)園”西區(qū)工程進(jìn)展可行性爭(zhēng)辯。爭(zhēng)辯內(nèi)容包括：工程投資環(huán)境分析、工程選址及建立條件、工程措施、工程運(yùn)作模式及定位、工程設(shè)計(jì)方案、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)效益分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析等。2、編制依據(jù)物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃(國(guó)發(fā)20228 號(hào))；關(guān)于促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)進(jìn)展的意見；食品安全法（2022 年 6 月）；農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流進(jìn)展規(guī)劃（ 2022 年 6 月，國(guó)家發(fā)改委）；國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)某市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和進(jìn)展的若干意見；某市貫徹國(guó)家物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的實(shí)施意見 （渝府發(fā)2022108 號(hào)）；某市人民政府辦公廳關(guān)于成立某市物流建立協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組的通知(渝辦202212 號(hào))

13、；某市進(jìn)展和改革委員會(huì)出臺(tái)了關(guān)于組織申報(bào) 2022 年和 2022 年某市經(jīng)貿(mào)流通領(lǐng)域儲(chǔ)藏工程的通知；某市人民政府關(guān)于加快某市農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流進(jìn)展的實(shí)施意見（渝府發(fā)202295 號(hào)）；某市統(tǒng)計(jì)年鑒（2022 年）；中國(guó)冷鏈年鑒（2022），航空工業(yè)出版社；建立工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；關(guān)于建立工程進(jìn)展可行性爭(zhēng)辯的試行治理方法（中華人民共和國(guó)國(guó)家進(jìn)展打算委員會(huì)，1983 年 2 月）；工程建立工程可行性爭(zhēng)辯報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定（中華人民共和國(guó)國(guó)家進(jìn)展打算委員會(huì)第 9 號(hào)令）；國(guó)家公布的有關(guān)政策、法規(guī)、法令、標(biāo)準(zhǔn)、定額、稅費(fèi)等；業(yè)主供給的其它相關(guān)數(shù)據(jù)。某市人民政府關(guān)于推動(dòng)都

14、市工業(yè)園（樓宇）建立的意見（渝府發(fā)200520 號(hào)）；某市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)某市特色工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建立實(shí)施意見的通知（渝辦發(fā)2007325 號(hào)）；某市江北區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)某市江北區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)扶持政策暫行方法的通知（江北府發(fā)202219 號(hào)）；某港城工業(yè)園區(qū)治理委員會(huì)某港城工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房（都市工業(yè)園）治理方法（工管委發(fā)20224 號(hào)）。二、工程投資環(huán)境分析（一）工程定位該工程位于某市兩江新區(qū)核心區(qū)某港城工業(yè)園 A 區(qū)內(nèi)，緊鄰唐家沱鐵路貨運(yùn)編組站，距寸灘港 3 公里、郭家沱滾裝船碼頭 2 公里、魚嘴果園港大型碼頭5 公里，空港10 公里（寸灘至機(jī)場(chǎng)快速專用道）、高速大路外環(huán)線江北收費(fèi)站6

15、公里，渝長(zhǎng)高速入口僅 500 米。此地塊位置優(yōu)越，隨著寸灘大橋、唐家沱大橋的建立，將形成水、陸、空、鐵路立體交通網(wǎng)，具有便利的立體交通和較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。近年來，某市畜牧生產(chǎn)全面增長(zhǎng)、漁業(yè)產(chǎn)量顯著提高、蔬菜生產(chǎn)供給形勢(shì)好、水果產(chǎn)量逐年上升，農(nóng)產(chǎn)品已逐步進(jìn)入全國(guó)市場(chǎng)。同時(shí)，隨著某與國(guó)外的經(jīng)濟(jì)交往日益頻繁，農(nóng)副產(chǎn)品消費(fèi)品種余缺的相互調(diào)劑日趨增多，肉類、水產(chǎn)、果疏等農(nóng)副產(chǎn)品，速凍產(chǎn)品等冷鏈物流的現(xiàn)狀呈快速增長(zhǎng)之勢(shì)。但是，由于某市冷鏈物流進(jìn)展起步較晚，冷鏈物流根底設(shè)施設(shè)備嚴(yán)峻缺乏，網(wǎng)絡(luò)化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的冷鏈物流體系尚未形成，冷鏈物流技術(shù)水平相對(duì)落后，優(yōu)勢(shì)農(nóng)副產(chǎn)品資源加工缺乏，畜禽活體運(yùn)輸銷售對(duì)環(huán)境和居

16、民安康構(gòu)存威逼，與直轄市的地位極不相稱。某市現(xiàn)有庫容 500 噸以上凍庫 45 座，總庫容量 17 萬噸。其中，萬噸以上庫容的冷庫 7 座，庫容量 10.6 萬噸，公共性冷庫 13 座， 庫容量 13 萬噸，現(xiàn)有冷鏈運(yùn)輸車 170 輛，年運(yùn)輸量 35 萬噸。某市冷庫總體容量小，大型公共性冷庫設(shè)施缺乏，人均冷藏容量?jī)H 6 千克，相當(dāng)于全國(guó)平均水平的三分之二，萬人冷藏車擁有量 0.05 輛，僅相當(dāng)于全國(guó)平均水平的三分之一，肉類、蔬菜等優(yōu)勢(shì)農(nóng)副產(chǎn)品冷藏運(yùn)輸率，冷鏈物流流通率均低于全國(guó)平均水平，而腐蝕率卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)水平。依據(jù)某市“十二五”物流保障規(guī)劃，到2022 年某市冷庫總規(guī)模達(dá) 70 萬噸，人均

17、庫容擁有量到達(dá) 21 千克，高溫庫與低溫庫比值為0.26：1，全市冷藏車擁有量到達(dá)2500 輛，萬人冷藏車擁有量到達(dá)0。8 輛以上，果蔬、肉類、水產(chǎn)品冷鏈物流流通率分別提高20、30、37 以上，冷藏運(yùn)輸率分別提高 46%、52%、65%，流通環(huán)節(jié)產(chǎn)品腐蝕率分別降至 15%、8.5%、10%以下。國(guó)家有關(guān)部委也就農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流進(jìn)展出臺(tái)了一系列政策措施：國(guó)家發(fā)改委公布了農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流進(jìn)展規(guī)劃（發(fā)改經(jīng)貿(mào)2022 1304 號(hào)）；2022 年 8 月 19 日，國(guó)務(wù)院正式出臺(tái)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)安康進(jìn)展政策措施的意見（簡(jiǎn)稱“國(guó)九條”），具體內(nèi)容包括：切實(shí)減輕物流企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，加大對(duì)物流業(yè)的土

18、地政策支持力度，促進(jìn)物流車輛便利通行，加快物流治理體制改革，鼓舞整 合物流設(shè)施資源，推動(dòng)物流技術(shù)創(chuàng)新和應(yīng)用，加大對(duì)物流業(yè)的投入，優(yōu)先進(jìn)展農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)，加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)。某市政府也高度重視現(xiàn) 代物流業(yè)的進(jìn)展，為實(shí)現(xiàn)某進(jìn)呈現(xiàn)代物流業(yè)的總體目標(biāo)，某市政府也將冷鏈物流作為“十二五”物流保障規(guī)劃的重要內(nèi)容，政府針對(duì) 物流工程下發(fā)了關(guān)于印發(fā)某市促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)進(jìn)展政策實(shí)施意見的通知（渝辦發(fā)（2007）283 號(hào)）、關(guān)于印發(fā)某市貫徹國(guó)家物流業(yè) 調(diào)整和振興規(guī)劃實(shí)施意見的通知和關(guān)于加快某市農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流的實(shí)施意見（渝府發(fā)202295 號(hào)），要求全市各級(jí)各部門要各司其職，把現(xiàn)代物流進(jìn)展工作落到實(shí)處，為現(xiàn)代物流企業(yè)進(jìn)展和

19、重點(diǎn)物流工程建立供給優(yōu)質(zhì)效勞，形成推動(dòng)某現(xiàn)代物流業(yè)進(jìn)展的合力。一系列政策為加快某市農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流的進(jìn)展奠定了良好的根底。而且隨著某市對(duì)外交通根底設(shè)施條件的不斷改善和城市規(guī)劃的進(jìn)一 步調(diào)整優(yōu)化，也為冷鏈物流設(shè)施建立及先進(jìn)冷鏈物流技術(shù)的引進(jìn)制造了良好條件。西區(qū)工程為冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園核心主體。由一幢地上 6F 和地下-3F，建筑面積 48779 平方米；和一幢地上 11F、地下-1、建筑面積26497 平方米；一幢地上 5F，建筑面積 2235 平方米的房屋構(gòu)成。冷鏈物流工程打造以凍庫為核心，以交易中心、農(nóng)副冷凍產(chǎn)品呈現(xiàn)廳、倉儲(chǔ)區(qū)、配套效勞區(qū)、辦公區(qū)、冷鏈物流配送中心、檢驗(yàn)檢測(cè)中心、農(nóng)副產(chǎn)品云計(jì)算交易

20、中心、農(nóng)副產(chǎn)品云計(jì)算信息中心、總部經(jīng)濟(jì) 及研發(fā)中心為配套的冷鏈物流園。它是集農(nóng)副產(chǎn)品收購及分剝分裝、冷凍、冷藏，倉儲(chǔ)、物流配送、交易以及信息處理的完整的冷鏈 物流產(chǎn)業(yè)鏈。同時(shí)，還擬定在本工程正式運(yùn)營(yíng)后，進(jìn)展建立農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)上游端產(chǎn)業(yè)，形成農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地的戰(zhàn)略合作伙伴，延長(zhǎng)農(nóng)副 產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，形成農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)殖農(nóng)副產(chǎn)品收購農(nóng)副產(chǎn)品深加工冷藏、冷凍一物流配送消費(fèi)終端市場(chǎng)完整的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的 產(chǎn)業(yè)鏈，極大地增加農(nóng)副產(chǎn)品附加值，制造各產(chǎn)業(yè)鏈的利潤(rùn)和稅收，削減農(nóng)副產(chǎn)品各產(chǎn)業(yè)鏈之間的腐損率，提升某市食品加工業(yè)檔次， 為農(nóng)夫增收，為國(guó)家創(chuàng)稅，為企業(yè)增效。因此，本工程定位符合某市產(chǎn)業(yè)進(jìn)展導(dǎo)向和政策，屬于某市重點(diǎn)進(jìn)

21、展建立工程。國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建立可行性爭(zhēng)辯報(bào)告（二）工程優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 該工程位于某兩江新區(qū)港城工業(yè)園 A 區(qū)，緊鄰唐家沱鐵路貨運(yùn)樞紐，距寸灘集裝箱港口 3 公里、空港 10 公里；距渝長(zhǎng)高速路唐家沱入口500 米、距郭家沱散裝碼頭 3 公里、魚嘴果園港大型碼頭 5 公里；距高速大路外環(huán)江北收費(fèi)站 5 公里。規(guī)劃設(shè)計(jì)中的海爾路復(fù)線路、唐家沱長(zhǎng)江大橋、寸灘長(zhǎng)江大橋一旦投入使用，該工程可便利快捷輻射整個(gè)某主要商業(yè)中心。因此， 本工程區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，輻射范圍廣。該工程是某市主城區(qū)不行多得的冷庫之一。（見工程地理位置圖）2、工程周邊配套優(yōu)勢(shì)：江北區(qū)是某主城區(qū)格外重要的組成局部，在實(shí)施“城建推動(dòng)

22、”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，江北區(qū)本工程位城市建立取得了日新月異的進(jìn)展。工程基地周邊港城工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)、寸灘港保稅區(qū)、江北嘴 CBD、觀音橋商圈等功能配套優(yōu)勢(shì)突出，倉儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)依托某寸灘深水港、某鐵路貨運(yùn)編組站等大型交通運(yùn)輸根底設(shè)施而蓬勃進(jìn)展。該工程周邊配套齊備。（見工程周邊功能配套示意圖）3、本工程產(chǎn)業(yè)園政策優(yōu)勢(shì)出口加工區(qū)寸灘港保稅江北嘴CBD圖 3-1工程基地位置圖工程所在位港城工業(yè)園火車貨運(yùn)站依據(jù)物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃(國(guó)發(fā)20228 號(hào))、國(guó)家發(fā)改委農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流進(jìn)展規(guī)劃、某市人民政府關(guān)于加快某市農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流進(jìn)展的實(shí)施意見（渝府發(fā)202295 號(hào)）以及某市人民政府關(guān)于推動(dòng)都市工業(yè)觀音橋商圈大路

23、貨運(yùn)站10國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建立可行性爭(zhēng)辯報(bào)告園（樓宇）建立的意見（渝府發(fā)200520 號(hào)），本產(chǎn)業(yè)園工程屬于某市重點(diǎn)工程范疇，某市人民政府還特地建立了國(guó)土、規(guī)劃、建委、交通、市政、農(nóng)業(yè)主管部門、商貿(mào)流通部門、質(zhì)監(jiān)部門、市發(fā)改委等部門參與的統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)制，樂觀爭(zhēng)取國(guó)家專項(xiàng)資金投入，拓展融資渠道，加大政策引導(dǎo)；對(duì)于冷鏈物流企業(yè)及都市工業(yè)園工程不僅在資金上予以扶持，而且還在用電、用水、用氣價(jià)格執(zhí)行工業(yè)企業(yè)(倉儲(chǔ)用電、氣、水)最低標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還賜予建立工程人防費(fèi)全額免收，配套費(fèi)全額返還，免征轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、土地契稅和交易契稅，營(yíng)業(yè)稅全額返還，土地增值稅金全額返還，企業(yè)所得稅率 15%的優(yōu)待政策。

24、因此，該工程具有很好的政策優(yōu)勢(shì)；4、本工程產(chǎn)業(yè)園后發(fā)優(yōu)勢(shì)冷鏈物流和食品工業(yè)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，符合國(guó)家和某市產(chǎn)業(yè)進(jìn)展政策導(dǎo)向。本工程專業(yè)綜合冷鏈物流產(chǎn)業(yè)的定位優(yōu)勢(shì)顯著，該工程以冷鏈物流、冷凍食品、速凍食品、休閑食品的分裝、分撥、包裝、物流配送為根底，以區(qū)域獨(dú)特的信息流、人才流、資金流、現(xiàn)代物流為依托，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)、技術(shù)研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì)、信息處理、產(chǎn)品呈現(xiàn)、物流配送為主題，以強(qiáng)大的信息和市場(chǎng)為依托，進(jìn)展與城市生活和生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)的科技含量高、低碳環(huán)保、節(jié)能減排的現(xiàn)代化綠色冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園。同時(shí)，本工程在正式運(yùn)營(yíng)后，將進(jìn)展建立農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)上游端產(chǎn)業(yè)，形成農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地的戰(zhàn)略合作伙伴，延長(zhǎng)農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，它將極大地

25、增加農(nóng)副產(chǎn)品附加值，制造各產(chǎn)業(yè)鏈的利潤(rùn)和稅收，削減農(nóng)副產(chǎn)品各產(chǎn)業(yè)鏈之間的腐損率，保障食品安全，提升某市食品加工業(yè)檔次，為農(nóng)夫增收，為國(guó)家創(chuàng)稅，為企業(yè)增效。估量本工程通過運(yùn)營(yíng)三年后到達(dá)園區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)模效應(yīng)，整個(gè)園區(qū)總產(chǎn)值估量每年將超過48 億元人民幣。因此，該工程具有肯定的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。5、規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì)：工程建立規(guī)模較大，形成肯定的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。6、工程組建單位的專業(yè)根底優(yōu)勢(shì)：工程組建單位根底良好，有食品業(yè)及企業(yè)物流根底條件。三、工程設(shè)計(jì)方案（一）設(shè)計(jì)理念本產(chǎn)業(yè)園功能完善，工藝合理，裝卸便利，交通流暢，外觀新穎，富有某市地域特色，具有現(xiàn)代企業(yè)形象，能滿足業(yè)主要求。11國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建立可行性爭(zhēng)

26、辯報(bào)告（二）規(guī)劃原則1、和諧共生從城市整體性動(dòng)身，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性，規(guī)劃區(qū)內(nèi)部構(gòu)造的布局的系統(tǒng)性，構(gòu)筑整體有效的空間形態(tài)。2、相容并蓄融合多樣性市場(chǎng)元素，有機(jī)組合多樣化的樓宇工業(yè)，塑造豐富的空間景觀，營(yíng)造多樣宜人的場(chǎng)所空間。3、山地文化挖掘山地文化的精粹，與現(xiàn)代文化交融結(jié)合，在整體空間構(gòu)成、建筑造型、景觀塑造等諸多方面，著力表達(dá)地方文化底韻，提升園區(qū)文化質(zhì)量。4、自然安康以環(huán)境的塑造為主題，敬重自然地形條件，留意綠化空間的整體性。強(qiáng)調(diào)人、建筑、環(huán)境的共存與融合，并注入安康休閑的理念，提升環(huán)境質(zhì)量。5、彈性成長(zhǎng)充分考慮現(xiàn)狀條件和開發(fā)建立的實(shí)際狀況，留意超前性和長(zhǎng)效性，通過具有彈性

27、的整體構(gòu)造，使工程具有良好的可操作性，以利于起步建立和分期開發(fā)。（三）功能布局結(jié)合自然地形，某國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園分為兩個(gè)區(qū)域：東區(qū)和西區(qū)。東區(qū)為生產(chǎn)加工及配套效勞區(qū)，西區(qū)為冷藏交易區(qū)。（見某國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園俯視圖）12國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建立可行性爭(zhēng)辯報(bào)告某國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園總平面布置圖某國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園（從南向北）俯視圖四、環(huán)保（一）工程建立期可能影響環(huán)境的因素本廢 棄1、施生的揚(yáng)的 揚(yáng)輸車輛2、廢水：工程建立施工過程中可能影響環(huán)境的因素主要有廢氣、廢水、固體物、噪聲等。廢氣（揚(yáng)塵）：工時(shí)的廢氣污染源主要來自場(chǎng)地四周堆放建筑材料和工程廢土產(chǎn)塵，運(yùn)輸過程中建材散落的揚(yáng)塵，撤除建筑物、清理平坦

28、場(chǎng)地產(chǎn)生塵，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)的有關(guān)條例，此外還有施工機(jī)械車輛及運(yùn)行駛時(shí)排放的尾氣。施工期間的正常排水及雨天產(chǎn)生的徑流，將攜帶大量污染物和懸浮固體，任憑排放將對(duì)環(huán)境造成污染，并構(gòu)成四周人行及交通的13國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建立可行性爭(zhēng)辯報(bào)告 PAGE 33擔(dān)憂因素。3、固體廢棄物：施工中排放的固體廢物以建筑垃圾為主，伴有少量生活垃圾。建筑垃圾的主要成分是碎磚、廢木料、混凝土碎塊、廢鐵料等。4、噪聲：施工中承受的大型施工機(jī)械設(shè)備，主要有推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)、各種類型打樁機(jī)、混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、移動(dòng)式吊車、升降機(jī)、鏟土機(jī)、平土機(jī)及電鋸、夯土機(jī)等等，還有運(yùn)輸車輛、拖拉機(jī)、卡車等產(chǎn)生的機(jī)械振動(dòng)噪聲和行

29、駛噪聲。以上環(huán)境影響因素主要發(fā)生在施工過程中，是臨時(shí)的，不會(huì)造成長(zhǎng)期危害，一段時(shí)間后即可消退，因而對(duì)整體環(huán)境影響不大。（二）建立施工期環(huán)境保護(hù)防治措施針對(duì)施工期間可能影響環(huán)境的因素，對(duì)環(huán)境保護(hù)提出如下建議：1、廢氣（揚(yáng)塵）防治措施：施工期間土方作業(yè)所積存在現(xiàn)場(chǎng)的土不宜積存時(shí)間過長(zhǎng)，在晴天或氣候枯燥時(shí)應(yīng)適當(dāng)向填、儲(chǔ)土堆和作業(yè)區(qū)灑水；全部料堆須實(shí)行加蓋防止粉塵污染的遮蓋物；施工臨時(shí)場(chǎng)地、道路應(yīng)定期灑水、清掃、沖洗，削減浮塵和汽車行駛揚(yáng)塵。運(yùn)輸車輛應(yīng)經(jīng)過清洗車輪和底盤的泥土后駕離工地，以削減泥土在路面的散落而產(chǎn)生揚(yáng)塵；削減使用污染排放高的車輛和設(shè)備，準(zhǔn)時(shí)清掃路面，削減揚(yáng)塵。2、廢水（污水）防治措施：

30、在集中施工區(qū)域修建污水集中池和沉淀處理池，將施工污水收集起來，經(jīng)沉淀處理后再排入四周市政污水管網(wǎng)；施工機(jī)械廢油應(yīng)承受廢油桶收集起來、集中保管，定期送給有力量處理的單位進(jìn)展回收；在施工人員相對(duì)集中的臨時(shí)生活區(qū)里修建化糞池或生活污水處理一體機(jī)，把生活污水集中進(jìn)展處理，去除污水中的局部有機(jī)負(fù)荷；下雨時(shí)將施工原料遮蓋，并在施工場(chǎng)地臨時(shí)建立雨水收集系統(tǒng)將雨水進(jìn)展簡(jiǎn)易處理后排放，以免泥水橫溢，污染環(huán)境。3、固體廢棄物防治措施：杜絕燃燒建筑垃圾，不得在施工現(xiàn)場(chǎng)熔融瀝青或燃燒油氈、油漆以及其它產(chǎn)生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)。施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)密閉式垃圾站和封閉式垃圾容器，施工垃圾、生活垃圾分類存放。生活垃圾應(yīng)實(shí)

31、行袋裝化，由專人收集后負(fù)責(zé)清運(yùn)。4、噪聲防治措施：施工期間選擇低噪音設(shè)備，實(shí)行隔聲措施如對(duì)施工場(chǎng)地用廣告欄封閉，夜間制止開啟打樁機(jī)等；合理布線，實(shí)行綜合性減振、降噪等措施，確保工程內(nèi)部環(huán)境噪音到達(dá)城市區(qū)環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)（GB3096-93）標(biāo)準(zhǔn)。停車場(chǎng)地的布置充分考慮對(duì)四周環(huán)境的影響，保證車輛行駛不對(duì)四周環(huán)境產(chǎn)生噪音影響。制止居住區(qū)內(nèi)行車?guó)Q號(hào)和其它噪聲，避開在夜間施工，以免噪聲擾民。五、投資估算及資金籌措（一）編制依據(jù)本工程投資估算的編制依據(jù)主要有：1、工程設(shè)計(jì)方案；2、類似工程的設(shè)備選型及裝修標(biāo)準(zhǔn)，3、某地區(qū)現(xiàn)行的人工、機(jī)械、材料價(jià)格水平和預(yù)算定額及相關(guān)文件；4、某地區(qū)類似工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指南；5、

32、國(guó)家或地區(qū)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）編制說明1、本估算包括在正常的設(shè)計(jì)、施工周期內(nèi)為完成該工程所需投入的建立費(fèi)用。2、文中凡未特別注明的貨幣均為人民幣。（三）投資估算建立工程投資估算表1土地征地費(fèi)20010728.491457.712土地整治及根底工程20010625.811252.253土建工程775111118.23 元/8667.513.1建筑單位施工費(fèi)7751133043.2主材費(fèi)用775115363.514工程其他費(fèi)用250.64.1勘察費(fèi)2001011.594.2設(shè)計(jì)費(fèi)7751116 元 /124.024.3監(jiān)理費(fèi)775116.5 元/50.384.4施工圖審查費(fèi)775110.9 元/

33、6.984.5環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)114.6招投標(biāo)代理效勞費(fèi)11.634.7工程可研評(píng)估費(fèi)355工程設(shè)備設(shè)施費(fèi)4506.255.1制冷設(shè)備及設(shè)備有關(guān)的其他費(fèi)用35005.2叉車、升降平臺(tái)、及貨架1批1305.3電梯設(shè)備及安裝工程16臺(tái)2500004605.4水、電、氣設(shè)施費(fèi)416.256建立期財(cái)務(wù)費(fèi)用2年742.337流淌資金5508不行預(yù)見費(fèi)173.35建立總投資17600序號(hào)工程規(guī)劃指標(biāo)單位單位造價(jià)（元）金額（萬元）1、某永健某基業(yè)冷藏物流產(chǎn)業(yè)園總占地面積43144 平方米，一期占地面積20010 平方米，每平方米土地出讓合同綜合單價(jià)728.49元，一期工程土地費(fèi)用：一期占地面積土地出讓單價(jià)14

34、57.71 萬元。2、該產(chǎn)業(yè)園前期土地整治工程總價(jià) 2700 萬元，一期占地面積 20010 平方米，每平方米土地整治單價(jià) 625.81 萬元，一期用土地整治分?jǐn)傎M(fèi)用：一期占地面積整治單價(jià)1252.25 萬元。3、一期工程承建單位為某建工第十一建筑工程有限責(zé)任公司、某南洋建筑安裝工程有限公司。依據(jù)申請(qǐng)人與承建單位簽訂的施工合同，承建單位承包范圍為 1 號(hào)、2 號(hào)、4 號(hào)樓房根底、主體等依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖標(biāo)明的全部工序及關(guān)心材料，合同總價(jià)為 3304 萬元； 建立工程所涉及到的主要材料則由申請(qǐng)人自己另行購置供給，估量主材費(fèi)用依據(jù)承建單位全權(quán)承包報(bào)價(jià)扣除實(shí)際簽訂的合同總價(jià)估算： 主材費(fèi)用（1118.2

35、3 元/平方米*77511 平方米）/100003304 萬元5363.51 萬元。4、其他工程費(fèi)用總要為設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等，該工程由信息產(chǎn)業(yè)電子第十一設(shè)計(jì)爭(zhēng)辯院科技工程股份有限公司某分公司設(shè)計(jì)，依據(jù)每平方米 16 元計(jì)收設(shè)計(jì)費(fèi)：建筑面積設(shè)計(jì)單價(jià)124.02 萬元。該工程監(jiān)理公司為中煤科工集團(tuán)某設(shè)計(jì)爭(zhēng)辯院，監(jiān)理費(fèi)依據(jù)每平方米元計(jì)收：建筑面積監(jiān)理單價(jià)50.38 萬元。5、工程設(shè)備主要為凍庫制冷設(shè)備，該工程承受了投標(biāo)人中基西南的報(bào)價(jià)方案，依據(jù)投標(biāo)文件可知，制冷設(shè)備總價(jià)為 3500 萬元。其他工程設(shè)備還有電梯、升降平臺(tái)、變壓器、發(fā)電機(jī)等，按市場(chǎng)價(jià)格估算為 1006.25 萬元。6、建立期財(cái)務(wù)費(fèi)用為借款

36、利息，該工程貸款本金為8000 萬元，銀行貸款年利率為 6.55；一期工程估量 2022 年 5 月竣工，該筆貸款估量 2022 年初發(fā)放。因此財(cái)務(wù)費(fèi)用8000*6.558000*6.55*5/12=742.33 萬元。7、該工程的流淌資金主要為建立期的治理費(fèi)、工資及營(yíng)銷費(fèi)用，建立期2 年；建立期現(xiàn)有員工 15 人，依據(jù)每人每年 5 萬元計(jì)算， 建立期工資1552150 萬元；建立期治理費(fèi)依據(jù) 2022 年收入的 10計(jì)提，治理費(fèi)估量為 250 萬元；建立期營(yíng)銷費(fèi)用參照 2022 年?duì)I銷費(fèi)計(jì)提，建立期營(yíng)銷費(fèi)用為 752150 萬元。因此，建立期需要轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的流淌資金為 1502501505

37、50 萬元。8、不行預(yù)見費(fèi)依據(jù)工程費(fèi)用的 2計(jì)提，即 8667.512173.35 萬元。(四)資金籌措資金來源自有資金本工程自有資金 8000 萬元。申請(qǐng)銀行貸款某國(guó)際冷鏈物流進(jìn)展有限公司充分利用自身的優(yōu)勢(shì)和擁有的資源，構(gòu)建了良好的融資平臺(tái)。為保證本工程的順當(dāng)開展，某國(guó)際冷鏈物流進(jìn)展有限公司向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款 8000 萬元，從而保證本工程的順當(dāng)進(jìn)展。六、財(cái)務(wù)效益分析（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的原則本工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)遵循如下原則：1、牢靠性原則根底數(shù)據(jù)主要參照近期同類建立工程工程及調(diào)研工程數(shù)據(jù)，來源牢靠；計(jì)算方法和原則依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)測(cè)算人員為具有專業(yè)背景和資深閱歷的專業(yè)人員。2、穩(wěn)健性原則工程建立費(fèi)用確

38、實(shí)定考慮到不確定因素，基準(zhǔn)收益率取值高于資金本錢，計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)偏于保守、穩(wěn)健，從而使財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論更可信。3、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則除了計(jì)算投資回收期外，依據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值原理，承受現(xiàn)金流量分析的方法，計(jì)算內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指針，使得工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)更合理。（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)1、國(guó)家計(jì)委、建立部建立工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；2、投資工程可行性爭(zhēng)辯指南；3、近期已建成的類似工程根底經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)。（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要參數(shù)1、基準(zhǔn)收益率本工程融資本錢為 6.55%，為使財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)穩(wěn)健起見，同時(shí)考慮風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼等因素，將本工程的基準(zhǔn)收益率 Ic 定為 8%。2、工

39、程計(jì)算期計(jì)算期取 22 年，其中 12 年為工程建立期，第 3 年投產(chǎn)，第 322 年為工程經(jīng)營(yíng)期，經(jīng)營(yíng)期取 20 年。3、基準(zhǔn)點(diǎn)本工程的基準(zhǔn)點(diǎn)為計(jì)算期的第一年即第 1 年年初。（四）財(cái)務(wù)效益分析1、營(yíng)業(yè)收入推測(cè)租賃物業(yè)治理經(jīng)營(yíng)收益租賃物業(yè)治理經(jīng)營(yíng)收益主要包括冷庫、交易中心，倒班樓，辦公區(qū)，地下停車位租賃經(jīng)營(yíng)收益及園區(qū)物業(yè)治理費(fèi)。（詳見租賃物業(yè)治理經(jīng)營(yíng)推測(cè)表）序號(hào)工程名稱規(guī)模2022 年 40%收入2022 年 70%收入2022 年 90%收入2022 年 95%收入2022 年 95%收入(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)1凍庫381061829.093360.954537.2850

40、28.825280.262交易市場(chǎng)7000268.80493.92666.79739.03775.983辦公用房19497327.55601.87812.53900.55945.584倒班樓223410.7219.7026.6029.4830.965地下停車位21715.6228.7138.7642.9645.106物業(yè)治理6682748.1288.41119.36132.29138.907合計(jì)2499.904593.576201.326873.127216.78租賃物業(yè)治理經(jīng)營(yíng)推測(cè)表單位：萬元租賃價(jià)格參照周邊物流中心的租賃價(jià)格取最低數(shù)，其中凍庫按平均 100 元/m2/月，交易市場(chǎng)按 80

41、元/m2/月，辦公用房按 35 元/ m2/ 月，宿舍按 10 元/ m2/月，車位按每個(gè) 150 元/位/月，物業(yè)治理費(fèi)按 1.5 元/ m2/月計(jì)算。該工程估量 2022 年 5 月建成投產(chǎn)后，申請(qǐng)人 2022 年估量的總收入為 2499.9 萬元，租金價(jià)格依據(jù)四周同行業(yè)價(jià)格從低取數(shù)，且租金價(jià)格依據(jù)每年 5的速度增加。凍庫、交易市場(chǎng)及辦公用房等出租率依據(jù) 2022 年 40、2022 年 70、2022 年 90、2022 年 95 推測(cè)收入。估量收入的計(jì)算方法充分考慮了申請(qǐng)人的建立經(jīng)營(yíng)狀況，符合物流行業(yè)的進(jìn)展規(guī)律。2022 年及以后的租賃收入以 2022 年的收入為基數(shù)依據(jù)每年 5%遞增

42、。2、本錢分析經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的總本錢費(fèi)用包括工資及福利、修理費(fèi)、銷售費(fèi)用、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)。工資及福利、修理費(fèi)該工程在建立期員工依據(jù) 15 人計(jì)算工資及福利，在工程建立竣工投入運(yùn)營(yíng)后估量員工為 110 人，每人每年依據(jù) 5 萬元計(jì)算工資及福利，并且每年以 5的增長(zhǎng)率增加工資及福利。修理費(fèi)依據(jù)折舊費(fèi)的 5計(jì)提。營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用依據(jù)營(yíng)業(yè)收入的 3提取。治理費(fèi)用治理費(fèi)用依據(jù)營(yíng)業(yè)收入的 10%綜合提取(含冷庫運(yùn)行電費(fèi))。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為長(zhǎng)期借款利息，長(zhǎng)期借款利率為 6.55%。本工程貸款估量 2022 年初發(fā)放，然后從 2022 年開頭還款。還款打算為：2022 年還款 500 萬元，2

43、022 年還款 1000 萬元，2022 年還款 1000 萬元，2022 年還款 1000 萬元，2022 年還款 1000 萬元，2022 年還款 1500 萬元；2022 年還款 2000 萬元；還款方式為：2022 年末還款一次，以后貸款年限每年還款兩次，分別為年中和年底各還一次，每次歸還金額為當(dāng)年應(yīng)歸還金額的 50。折舊費(fèi)用及攤銷費(fèi)用按平均年限法折舊，機(jī)械設(shè)備和房屋估量?jī)魵堉德?10，機(jī)械設(shè)備按 5 年折舊，折舊率為 18；房屋按 20 年折舊，折舊率為 4.5。土地?zé)o形資產(chǎn)攤銷依據(jù) 50年攤銷， 攤銷率為 2 。 因此， 土地?cái)備N費(fèi) 1457.71*0.02 29萬元； 前 5年折

44、舊費(fèi) 11636.04*0.045+2906.25*0.18=1047 萬元，5 年以后的折舊費(fèi)11636.04*0.045=524 萬元。（詳見財(cái)務(wù)報(bào)表工程本錢費(fèi)用分析表）工程本錢費(fèi)用分析表單位：萬元貸款期間經(jīng)營(yíng)期間序號(hào)工程20222022202220222022202220222022202220222022202320242025202620272028202920302031203220331外購材料0000000000000000000000550578606637669702737774813853896941988103710891143120112611324139000525

45、252525226262626262626262626262626262625045962068772275879683587792196710151066112011761234129613611429150075138186206217227239251263276290305320336353370389408429429001047104710471047104752452452452452452452452452452452452452452452400292929292929292929292929292929292929292930647540934427820598000000

46、000000000230927782950300230132471244924392532263027322840295330713196332734643609376038980013821551148514201354757651553553553553553553553553553553553553553009271227146515831659171317981886197920772179228724002519264327742912305632073345009271227146515831659171317981886197920772179228724002519264327

47、74291230563207334523工資及福利修理費(fèi)4治理費(fèi)用5營(yíng)銷費(fèi)用6折舊費(fèi)7攤銷費(fèi)8利息支出99.1總本錢費(fèi)用其中：固定本錢9.2可變本錢10經(jīng)營(yíng)本錢（1+2+5）備注：建立期的治理費(fèi)、工資、營(yíng)銷費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。3、稅收分析營(yíng)業(yè)稅金及附加序號(hào)貸款期間經(jīng)營(yíng)期間工程2022202220222022202220222022202220222022202220232024202520262027202820292030203120322033營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入的 5%計(jì)算，城市維護(hù)建立稅以營(yíng)業(yè)稅的 7計(jì)算，訓(xùn)練費(fèi)附件以營(yíng)業(yè)稅的 3計(jì)算，房產(chǎn)稅依據(jù)固定資產(chǎn)凈值的 70的 1.2繳納。00

48、250045946201687372177578795783548772921196711015510662111961175512343129601360814289150030013725334137839741743845948250753255958661664767971374878682500125230310344361379398418439461484508533560588617648680714750009162224252728293132343637394143454850530047910111112131314151516171819192021230013413

49、4134134134134134134134134134134134134134134134134134134122.12.22.33經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)稅金營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建立稅 訓(xùn)練費(fèi)附加 房產(chǎn)稅所得稅所得稅按應(yīng)納所得稅額的 25%計(jì)算（本可研報(bào)告未承受業(yè)主供給所得稅優(yōu)待政策 15計(jì)算）。4、利潤(rùn)分析工程損益分析表單位：萬元序工程貸款期間經(jīng)營(yíng)期間本工程利潤(rùn)狀況（詳見財(cái)務(wù)報(bào)表工程損益分析表。號(hào)20222022202220222022202220222022202220222022202320242025202620272028202920302031203220331經(jīng)營(yíng)收入002500459462

50、0168737217757879578354877292119671101551066211196117551234312960136081428915003減：經(jīng)營(yíng)稅金及附加00137253341378397417438459482507532559586616647679713748786825房產(chǎn)稅00134134134134134134134134134134134134134134134134134134134134經(jīng)營(yíng)本錢009271227146515831659171317981886197920772179228724002519264327742912305632073345

51、息稅折舊攤銷前利2001301298042614778502653135587587461766493682671757542792783318756920196701016110699潤(rùn)（EBITDA）減：折舊0010471047104710471047524524524524524524524524524524524524524524524攤銷0029292929292929292929292929292929292929293息稅前利潤(rùn)（EBIT）00225190431853702395147605034532256235940627366226989737477788203864991

52：利息支出003064754093442782059800000000000004利潤(rùn)總額00(81)14292776335836724556493653225623594062736622698973747778820386499117960810146減：所得稅0003376948409181139123413301406148515681656174718431945205121622279240225365凈利潤(rùn)00(81)1092208225192754341737023991421744554705496752425530583461526487683872

53、0676095、盈利力量分析該工程財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV=17776 萬元0，投資回收期PT7.11 年，該工程的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=20.59。幾項(xiàng)數(shù)據(jù)表示工程的盈利力量強(qiáng)，從財(cái)務(wù)角度看本工程是可行的。（五）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論綜合以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，該工程是可行的。七、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析該工程建成后將制造較高園區(qū)產(chǎn)值，能提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量，節(jié)約土地資源，緩解某市工業(yè)用地緊急的問題；實(shí)現(xiàn)我國(guó)冷凍食品企業(yè)與冷鏈物流企業(yè)的有效鏈接；加快冷鏈物流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)體系的建立；帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展；增加政府的稅收、解決數(shù)以 2000 人以上的勞動(dòng)就業(yè)；提高農(nóng)產(chǎn)品綜合收益，增加農(nóng)夫收入；改善居民生活質(zhì)

54、量、保障食品消費(fèi)安全；滿足消費(fèi)需求，給當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣?huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。（一）制造較高的產(chǎn)值本工程通過園區(qū)加工冷藏銷售配送農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品冷藏冷凍食品等，能提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。估量該產(chǎn)業(yè)園年均實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 48 億元，稅收 2.4 億。序號(hào)區(qū) 位建筑面積（萬平方米）年產(chǎn)值億元）樓宇產(chǎn)值（萬元/平方米）備 注位于港城工業(yè)園區(qū)D 區(qū)，與寸灘保稅港區(qū)僅有一橋之隔5 年內(nèi)，北部新區(qū)將建成 1500 萬平方米產(chǎn)業(yè)樓宇，成為某市產(chǎn)業(yè)樓宇最密集區(qū)域據(jù)調(diào)查，某市曙光都市工業(yè)園區(qū)及北部新區(qū)最新工業(yè)樓宇產(chǎn)值狀況如下：1曙光都市工業(yè)園區(qū)E 區(qū)長(zhǎng)安都22452.05市工業(yè)樓宇2北部新區(qū)“星系列”產(chǎn)業(yè)樓宇10020

55、02.003本工程（冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園）15.058483.19（二）節(jié)約土地資源，緩解某市工業(yè)用地緊急問題改革開放以來，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程提速，城市數(shù)量、規(guī)模和城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)建立得到了長(zhǎng)足進(jìn)展。估量將來10 年，我國(guó)城鎮(zhèn)化仍將處于高速進(jìn)展期。城市進(jìn)展是動(dòng)態(tài)的、持續(xù)的，城市進(jìn)展必需占用肯定的農(nóng)地，包括耗用局部耕地。不過，守住18 億畝耕地是必需遵循的一條鐵律。今后，城市進(jìn)展用地增量的空間格外有限，盤活存量將成為滿足城市進(jìn)展用地需求的主要配置方式。樂觀轉(zhuǎn)變建立用地配置方式， 節(jié)約、集約存量用地，提高存量土地配置效率，可以起到有效保護(hù)耕地、支撐城市擴(kuò)張的雙重作用。隨著國(guó)家土地宏觀政策的調(diào)整，某市的工業(yè)用地日

56、益吃緊，樓宇工業(yè)模式為緩解用地緊急問題供給了較好的途徑。本工程冷庫區(qū)和加工配套區(qū)均承受小高層框架構(gòu)造，利用有限的土地資源卻制造了較高的樓宇產(chǎn)值，有利于節(jié)約土地資源，緩解某市工業(yè)用地緊急的問題。（三）有助于加快一體化冷鏈物流效勞體系建立傳統(tǒng)的物流僅僅包括貨物的運(yùn)輸與倉儲(chǔ)的簡(jiǎn)潔原始效勞，目前我國(guó)大局部物流企業(yè)都停留在這個(gè)階段。然而，目前歐美興旺國(guó)家的物流效勞則已經(jīng)進(jìn)展到了供給鏈治理的階段，即：“第四方物流” 階段。供給鏈治理是比傳統(tǒng)的儲(chǔ)運(yùn)效勞更為高級(jí)的物流進(jìn)展階段，這是我國(guó)向現(xiàn)代冷鏈物流進(jìn)展的必由之路。本工程建的設(shè)樓宇工業(yè)和冷鏈物流基地，不僅節(jié)約了有限的土地資源，制造了較高的樓宇產(chǎn)值，而且該工程建

57、成后將實(shí)現(xiàn)我國(guó)冷藏產(chǎn)品企業(yè)與冷鏈物流企業(yè)的有效鏈接，加快建立一體化的冷藏、冷鏈物流效勞體系。（四）完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展本工程建立規(guī)模大，技術(shù)先進(jìn)，治理理念具有肯定的前瞻性；建成后能夠有效完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至目前港城工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建立的樓宇工業(yè)園工程 18 個(gè)，已建成面積 65 萬平方米，已引進(jìn)電子電器、服裝設(shè)計(jì)、機(jī)械加工及軟件開發(fā)等行業(yè)企業(yè) 105 戶；在建面積 50 萬平方米；擬建 85 萬平方米（共 200 萬平方米），估量建成后將增加銷售收入150 億元。本工程建成后能完善并豐富港城工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，對(duì)實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)

58、造的合理化、集約化起到樂觀的促進(jìn)作用。并且，港城園區(qū)管委會(huì)還打算以本園區(qū)為依托，規(guī)劃建立大型、現(xiàn)代化的食品產(chǎn)業(yè)園和冷鏈物流。（五）增加政府稅收、促進(jìn)勞動(dòng)就業(yè)本工程不僅為政府制造稅收收入，更重要的是有效解決勞動(dòng)就業(yè)問題。本工程建成后在 25 年時(shí)間逐步形成中小企業(yè)群體和就業(yè)市場(chǎng)，將為社會(huì)供給二千多個(gè)勞動(dòng)就業(yè)崗位，增加勞動(dòng)就業(yè)時(shí)機(jī)，成為某重要的人才就業(yè)基地，對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定進(jìn)展，起到了樂觀的推動(dòng)作用。同時(shí)可以給政府制造較高的稅收收入。綜上所述，本工程建成后具有很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。八、風(fēng)險(xiǎn)分析（一）風(fēng)險(xiǎn)因素分析本工程建立及經(jīng)營(yíng)過程中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素有：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、建立風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)治理風(fēng)險(xiǎn)、利率

59、風(fēng)險(xiǎn)等。1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本工程的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有如下幾個(gè)方面：區(qū)域內(nèi)樓宇工業(yè)可能消滅相互殺價(jià)的惡意競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有低溫物流工程的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。本工程的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為某（茄子溪）萬噸凍品交易市場(chǎng)和萬戈（盤溪）凍庫。這兩家冷庫特別是某（茄子溪）萬噸凍品交易市場(chǎng)，已積存大量客戶資源，對(duì)本工程形成主要競(jìng)爭(zhēng)。但現(xiàn)規(guī)劃某(茄子溪)萬噸冷庫和交易市場(chǎng)和萬戈(盤溪)市場(chǎng)及冷庫 2022 年搬遷至江津雙福和北市驛，本工程區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)更加凸顯。因此，該工程市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。2、建立風(fēng)險(xiǎn)本工程的建立風(fēng)險(xiǎn)主要存在于：建立資金：本工程建立資金需求大，在工程建立過程中，假設(shè)資金不準(zhǔn)時(shí)到位，將可能導(dǎo)致工程建立停滯甚至中斷，從而影

60、響工程的順當(dāng)建立與投入運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而影響建立目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；工程治理：在工程實(shí)施中無法有效把握各項(xiàng)開發(fā)建立本錢費(fèi)用和建立的進(jìn)度，將造成投資本錢的增加以及工期的延長(zhǎng)，增加工程的風(fēng)險(xiǎn)；人工及材料價(jià)格波動(dòng)：如工程開發(fā)所涉及的人工費(fèi)、材料費(fèi)和設(shè)備費(fèi)等價(jià)格的上漲，將引起建筑本錢的增加，進(jìn)而影響工程的財(cái)務(wù)效益。3、經(jīng)營(yíng)、治理風(fēng)險(xiǎn)本工程的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于：工程市場(chǎng)擬引進(jìn)大型知名企業(yè)，若工程招商、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、治理不善，將會(huì)影響樓宇工業(yè)和冷凍倉儲(chǔ)的利用率以及租金收入（銷售收入），造成投資無法按預(yù)期回籠，甚至消滅虧損，影響工程的長(zhǎng)期持續(xù)運(yùn)營(yíng)。4、利率風(fēng)險(xiǎn)本工程的投資估算約為 16000 萬元，其中 50%的資金需要通過向