貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告

1、1凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位匯報(bào)-4-25貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第1頁(yè)1項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)鍵問(wèn)題解析類(lèi)似案例借鑒市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘區(qū)域價(jià)值研判規(guī)劃分期思緒2貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第2頁(yè)從區(qū)位條件看，項(xiàng)目位于城市發(fā)展主軸上，占據(jù)凱麻一體化發(fā)展關(guān)鍵樞紐，屬于外界進(jìn)入凱里門(mén)戶項(xiàng)目所在城南新區(qū)位于凱里主城區(qū)與經(jīng)開(kāi)區(qū)中心位置；且項(xiàng)目位于凱麻一體化發(fā)展中心樞紐位置，是政府主導(dǎo)新興熱點(diǎn)區(qū)域。從交通條件看，項(xiàng)目為凱里連通外界關(guān)鍵通樞紐，是外界進(jìn)入凱里門(mén)戶，多條線路聯(lián)通內(nèi)外，兩條主軸與市區(qū)緊密相連。滬昆高鐵凱麻高速迎賓大道凱開(kāi)大道3

2、貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第3頁(yè)從配套情況看，項(xiàng)目周?chē)涮讌T乏，距離政務(wù)新區(qū)博南新區(qū)步行約15分鐘，但未來(lái)規(guī)劃利好，配套設(shè)施將不停完善從項(xiàng)目周?chē)涮浊闆r看，凱里客運(yùn)站、體育館已投入運(yùn)行，民族文化宮和博南中學(xué)在建；滿足基本生活需要配套設(shè)施匱乏，且多數(shù)設(shè)施處于規(guī)劃中，如民俗工藝創(chuàng)意園、民族風(fēng)情園等；周?chē)诮?xiàng)目：凱里民族文化宮33198平；凱里龍都國(guó)際大酒店29330平米；民族風(fēng)情園民俗工藝創(chuàng)意園風(fēng)情文化園博南中學(xué)凱里客運(yùn)站民族文化宮體育館博南中學(xué)民族文化宮4貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第4頁(yè)從資源狀況看，項(xiàng)目?jī)?nèi)部山水資源豐富，且高低錯(cuò)落，一方面為開(kāi)發(fā)高端物業(yè)提供

3、支撐，但其次間接拔高工程成本棉紡廠地塊存在一定拆遷，且山體妨礙五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)，需開(kāi)山建設(shè)；西出口D/E地塊位于凱麻高速以南，山水資源豐富，適合打造高端住宅；5貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第5頁(yè)從項(xiàng)目指標(biāo)看，項(xiàng)目總占地3.3平方公里，建筑面積約542萬(wàn)方，已嚴(yán)重超出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范圍，屬于超大規(guī)模區(qū)域級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從指標(biāo)情況看，項(xiàng)目總占地3.3平方公里，按照前期與政府溝通各地塊容積率下限計(jì)算，總建面達(dá)543萬(wàn)方，累計(jì)容積率1.91左右（考慮AB地塊容積率待定）。地塊可建設(shè)用地容積率建面A27747251387360A101.5180000B293.5102C1503513451053D50

4、82802.51270700E9250191.21110022累計(jì)227312254211353126578411101291314高檔低密度居住組團(tuán)服務(wù)功效組團(tuán)居住新城組團(tuán)高端休閑功效組團(tuán)15A地塊B地塊A地塊C地塊E地塊D地塊6貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第6頁(yè)項(xiàng)目屬性界定新興旅游城市新區(qū)、具備強(qiáng)勢(shì)景觀資源依靠、超大規(guī)模、當(dāng)代城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目7貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第7頁(yè)觀點(diǎn)1：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已脫離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范圍，承載著深刻影響凱里未來(lái)10-城市發(fā)展主要使命本項(xiàng)目使命理想“貴高投在本項(xiàng)目標(biāo)建筑實(shí)踐和營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐，將在未來(lái)10-時(shí)間里，深刻地影響凱里城市走向和地

5、產(chǎn)走向，并奠定貴高投領(lǐng)導(dǎo)者地位”8貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第8頁(yè)觀點(diǎn)2：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須遵照大盤(pán)開(kāi)發(fā)普遍規(guī)律，區(qū)域價(jià)值界定、功效產(chǎn)品多元化、合理開(kāi)發(fā)節(jié)奏是大盤(pán)成功關(guān)鍵點(diǎn)123大盤(pán)開(kāi)啟以立勢(shì)為主，必須形象高端，以次高端產(chǎn)品做標(biāo)桿，中高端產(chǎn)品回現(xiàn)，在此模式之下，確保后期價(jià)格提升潛力空間45大盤(pán)功效配比必須是復(fù)合和分層級(jí)，不一樣層級(jí)負(fù)擔(dān)不一樣功效，并在開(kāi)發(fā)期不一樣階段發(fā)揮不一樣作用大盤(pán)必須營(yíng)造區(qū)域價(jià)值，然后形成項(xiàng)目獨(dú)特關(guān)鍵價(jià)值主張大盤(pán)產(chǎn)品相對(duì)復(fù)合和多樣，經(jīng)過(guò)標(biāo)桿產(chǎn)品、回現(xiàn)產(chǎn)品、創(chuàng)新產(chǎn)品組合搭配，整體實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)大盤(pán)需要營(yíng)造自己專(zhuān)屬客戶圈層，主流客戶群，且客戶群要復(fù)合而非單一9貴州凱里

6、市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第9頁(yè)觀點(diǎn)3：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須站位于完善城市功效高度進(jìn)行區(qū)域運(yùn)行，保留與更新、增值舉措是區(qū)域開(kāi)發(fā)增值關(guān)鍵123在打造實(shí)體建筑和功效同時(shí)，關(guān)注人活動(dòng)及心理感受，并形成精神歸屬中心和精神圈層45增值辦法之一是經(jīng)過(guò)含有強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊標(biāo)志性建筑物來(lái)打造保留含有歷史回想建筑，進(jìn)行創(chuàng)新改造，并賦予新功效，形成新公共活動(dòng)空間和標(biāo)志場(chǎng)所，普通以酒吧、餐飲、廣場(chǎng)等公關(guān)活動(dòng)中心、藝術(shù)中心和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)為改造主要方向增值辦法之一是打造含有些人文特色、國(guó)際化區(qū)域標(biāo)識(shí)體系和步行系統(tǒng)經(jīng)過(guò)多層次、復(fù)合化功效體系，形成城市生活新一極，突破區(qū)域原有價(jià)格體系10貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定

7、位報(bào)告第10頁(yè)觀點(diǎn)4：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須遵照旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵要素，打造全新產(chǎn)業(yè)模式、人居生活模式和產(chǎn)品消費(fèi)模式當(dāng)代城市綜合體休閑度假產(chǎn)業(yè)全新產(chǎn)業(yè)模式全新人居生活模式全新產(chǎn)品消費(fèi)模式戰(zhàn)略調(diào)整資源整合產(chǎn)業(yè)整合時(shí)間重組空間重組產(chǎn)品創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)11貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第11頁(yè)2關(guān)鍵問(wèn)題解析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)鍵問(wèn)題解析類(lèi)似案例借鑒市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘區(qū)域價(jià)值研判規(guī)劃分期思緒12貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第12頁(yè)凱里旅游產(chǎn)業(yè)增加強(qiáng)勁，但本身缺乏吸引物產(chǎn)品，省內(nèi)游主導(dǎo)市場(chǎng)，“旅游產(chǎn)業(yè)空心化”特征顯著開(kāi)發(fā)背景城市發(fā)展凱里市旅游接待情況凱里算是個(gè)新興旅游城

8、市，西江千戶苗寨與鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城算是黔東南最知名兩個(gè)景點(diǎn)，但基本上周末游占據(jù)主導(dǎo)，而且游客普遍以感受民族生態(tài)風(fēng)情為主，多數(shù)在當(dāng)?shù)鼐幼?，去凱里居住較少，且相當(dāng)部分游客目標(biāo)地型直達(dá)景點(diǎn)，不在凱里停留，凱里本身沒(méi)什么景點(diǎn) 西江千戶苗寨導(dǎo)游龍小姐凱里西江千戶苗寨鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城南宮森林公園朗德上寨古建筑群雷公山自然保護(hù)區(qū)劍河百里闊葉林 類(lèi)別數(shù)量同比增加旅游接待人數(shù)480萬(wàn)人次12.94%旅游綜合總收入50.95億元15.25%入境游客5.18萬(wàn)人次9.29%創(chuàng)匯收入1162.93萬(wàn)美元8.14%游客人均消費(fèi)1061.17元2.06%13貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第13頁(yè)從市場(chǎng)發(fā)展看，凱里房

9、地產(chǎn)市場(chǎng)處于萌芽向初級(jí)階段過(guò)渡時(shí)期，開(kāi)發(fā)水平不高，消費(fèi)者鑒賞能力有限開(kāi)發(fā)背景市場(chǎng)發(fā)展90年代以前90年代開(kāi)始階段市場(chǎng)階段多層、平房房?jī)r(jià)產(chǎn)品檔次年物業(yè)類(lèi)型需求戶型主要以單位宿舍和自建房為主以集資建房和福利分房為主多層當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商商品房首次置業(yè)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商多層、小高層一房、兩房一房、兩房一房、兩房、三房多元化開(kāi)發(fā)企業(yè)8001000元/m12001800元/m17003400元/m-現(xiàn)在商品房首次改進(jìn)外來(lái)開(kāi)發(fā)商介入多層、小高層、高層市場(chǎng)產(chǎn)品供給仍以滿足剛性自住需求為主和外來(lái)人口入戶、投資為主，產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)初級(jí)，可超越空間巨大；從現(xiàn)有市場(chǎng)銷(xiāo)售量看，項(xiàng)目600萬(wàn)平米大致量需求難以找到支撐點(diǎn)。單體樓

10、開(kāi)放小區(qū)封閉小區(qū)小區(qū)多元化商品房屢次改進(jìn)主題小區(qū)外來(lái)開(kāi)發(fā)商介入多元化產(chǎn)品25004000元/m14貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第14頁(yè)凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤(pán)單價(jià)集中在2500-4000元/平，上升通道還未打開(kāi)，為經(jīng)典成本導(dǎo)向型市場(chǎng)開(kāi)發(fā)背景市場(chǎng)發(fā)展 商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格主力區(qū)間在2500-4000元/。 經(jīng)典成本導(dǎo)向型市場(chǎng)，地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本控制成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)敏感性原因。15貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第15頁(yè)大地春城金泉花園豐球豪庭豐球黔城鑫鼎國(guó)際名居格蘭山水間二龍星園狀元府龍泉明珠金泉一品世紀(jì)新城華偉中央城公園一號(hào)香山別苑區(qū)域當(dāng)前規(guī)劃價(jià)值大于實(shí)際價(jià)值，迎賓大道黃金軸線價(jià)值

11、已然凸顯，但區(qū)域市政建設(shè)步伐顯著滯后開(kāi)發(fā)背景區(qū)域發(fā)展樓盤(pán)名稱(chēng)價(jià)格樓盤(pán)地址開(kāi)發(fā)區(qū)華偉中央城 待定開(kāi)發(fā)區(qū)車(chē)管所斜對(duì)面金地苑起價(jià)2080經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)香山別苑起價(jià)2500經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)合創(chuàng)公園一號(hào)均價(jià)2700開(kāi)發(fā)區(qū)民生善水園起價(jià)2800開(kāi)發(fā)區(qū)南樺山莊起價(jià)2338經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)老城區(qū)狀元府均價(jià)3800文化北路馨怡名苑起價(jià)2800紅洲路藍(lán)調(diào)公元均價(jià)2300第一工業(yè)園區(qū)八號(hào)路龍泉明珠待定清江路29號(hào)翰林華庭一期均價(jià)2800永豐路博南新區(qū)格蘭山水間均價(jià)3500華聯(lián)路鑫鼎國(guó)際名居待定寧波路東升青青家園起價(jià)4080博南新區(qū)金泉花園二期均價(jià)4000以上環(huán)城南路（迎賓大道）金泉一品均價(jià)4000元以上環(huán)城南路（迎賓大道）棉紡廠片

12、區(qū)大地春城均價(jià)3800迎賓大道豐球豪庭均價(jià)3300迎賓大道豐球黔城起價(jià)4000迎賓大道 住宅主要分為城北片區(qū)、城南片區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)； 現(xiàn)售樓盤(pán)主要集中在城南片區(qū)；迎賓大道已成為凱里房地產(chǎn)發(fā)展黃金軸線，高價(jià)值產(chǎn)品密集分布，且后續(xù)潛在放量集中在迎賓大道沿線。16貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第16頁(yè)全市年消化量約60萬(wàn)方，單盤(pán)年去化3-5萬(wàn)方，且短期內(nèi)出現(xiàn)井噴可能性不大開(kāi)發(fā)背景市場(chǎng)發(fā)展 年，房屋新開(kāi)工面積126.61萬(wàn)平方米，同比增加84%；其中，住宅新開(kāi)工面積96.44萬(wàn)平方米，同比增加54%。房屋完工面積30.82萬(wàn)平方米，同比下降43%；住宅完工面積24.96萬(wàn)平方米，同比下降

13、49%。上表顯示，和房屋新開(kāi)工量較之前出現(xiàn)井噴，未來(lái)市場(chǎng)房屋供給量較大。商品住宅銷(xiāo)售57.6萬(wàn)，銷(xiāo)售61.94萬(wàn)；且從以來(lái)，住宅銷(xiāo)售占比商品房銷(xiāo)售在90%以上，尤其是及，占比到達(dá)95%以上，表明凱里商業(yè)、寫(xiě)字樓等銷(xiāo)售市場(chǎng)非常小。近年來(lái)，凱里商品房開(kāi)工量大；住宅市場(chǎng)主導(dǎo)整體銷(xiāo)售市場(chǎng)，年去化量約為60萬(wàn)17貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第17頁(yè)凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)州縣客戶輻射力度較強(qiáng)，區(qū)域樓盤(pán)州縣客戶占比達(dá)40%以上，但連續(xù)性有待論證開(kāi)發(fā)背景客戶需求板塊城南片區(qū)城北片區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)價(jià)格區(qū)間28004200元/m27004000元/m19002700元/m客戶起源市私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位人員

14、、經(jīng)商人士（45%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（15%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（40%）市縣私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（60%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（25%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（5%）市縣私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（65%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（15%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（20%）置業(yè)目標(biāo)投資+自住自住進(jìn)城代表樓盤(pán)大地春城格蘭山水間縱橫坐標(biāo)廣場(chǎng)豐球黔城金泉花園龍泉明珠、狀元府、二龍星園、世紀(jì)新城香山別苑、華偉中央城、公園一號(hào)從客戶組成看，凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)州縣客戶輻射力度較強(qiáng)，區(qū)域樓盤(pán)州縣客戶占比達(dá)40%以上，投資百分比大，客戶能否連續(xù)？18貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位

15、報(bào)告第18頁(yè)從政府要求看，項(xiàng)目總體量542萬(wàn)方，3-5年開(kāi)發(fā)完成，年去化量逾108萬(wàn)方，嚴(yán)重超出市場(chǎng)承受范圍開(kāi)發(fā)背景政府愿景相當(dāng)于市場(chǎng)銷(xiāo)售最好年份全市年消化量（60萬(wàn)平米）1.8倍，單盤(pán)銷(xiāo)冠（5萬(wàn)方/年）20倍凱里或黔東南州常駐人口共12萬(wàn)人（不足4萬(wàn)戶），不分收入等級(jí)，平均每16戶就要有一套購(gòu)置本項(xiàng)目Q1：Q2：項(xiàng)目建面達(dá)708萬(wàn)平米3年內(nèi)銷(xiāo)售完成，最遲5年年消化108-181萬(wàn)平米意味著什么？VS19貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第19頁(yè)目標(biāo)解析在符合政府社會(huì)形象前提下完成項(xiàng)目標(biāo)快速銷(xiāo)售108萬(wàn)是個(gè)偽命題，怎樣在市場(chǎng)容量有限前提下加緊銷(xiāo)售速度才是真，盡可能提升項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)擁有率

16、，客戶擴(kuò)容是關(guān)鍵觀點(diǎn)一作為凱里政府招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該主動(dòng)與政府溝通，爭(zhēng)取更多稅收等優(yōu)惠政策；作為高速企業(yè)在凱里第一個(gè)項(xiàng)目，且項(xiàng)目五星級(jí)酒店及大量公建占用較大資金，快速銷(xiāo)售即意味著較少風(fēng)險(xiǎn)；凱里客戶量有限，以本項(xiàng)目標(biāo)體量，必須以壓倒性規(guī)模優(yōu)勢(shì)網(wǎng)絡(luò)全部客戶，實(shí)現(xiàn)客戶擴(kuò)容。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要處理兩個(gè)關(guān)系平衡問(wèn)題，合理控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)觀點(diǎn)二社會(huì)形象與經(jīng)濟(jì)效益之間平衡，兼顧政府與企業(yè)多方利益；企業(yè)長(zhǎng)久利益與短期利益平衡，確定合理開(kāi)發(fā)模式和開(kāi)啟策略實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流安全。20貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第20頁(yè)第一大誤區(qū)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，盈利模式不清能不能在前期就能賣(mài)一個(gè)高價(jià)資金壓力大，我們要快速回現(xiàn)酒店

17、經(jīng)營(yíng)極難盈利，我們不做或者做產(chǎn)權(quán)賣(mài)掉培育期項(xiàng)目及區(qū)域成熟度成長(zhǎng)久成熟期投入大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè)配套逐步完善系統(tǒng)后續(xù)增值配套提升價(jià)值收益存在連續(xù)性經(jīng)營(yíng)壓力前期設(shè)施（如酒店）資金沉淀壓力非必需品，投資性質(zhì)重，受政策影響大房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，伴隨項(xiàng)目成熟度價(jià)值拔升快速酒店及休閑設(shè)施連續(xù)經(jīng)營(yíng)收益土地升值拆賣(mài)盈利（一級(jí)開(kāi)發(fā)）風(fēng)險(xiǎn)收益21貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第21頁(yè)第二大誤區(qū)度假和旅游不分觀光旅游休閑度假VS過(guò)境旅客，短期旅游缺乏高端休閑配套重點(diǎn)在于風(fēng)景名勝低級(jí)散亂旅游服務(wù)業(yè)大量中長(zhǎng)久度假客戶、出現(xiàn)重復(fù)消費(fèi)高端休閑配套休閑度假形成產(chǎn)業(yè)鏈條低階市場(chǎng)層級(jí)，不具備開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)條件高階市場(chǎng)層級(jí)

18、，具備開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)條件22貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第22頁(yè)第三大誤區(qū)企業(yè)能力支撐不足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售旅游開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)酒店運(yùn)行特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)土地控制23貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第23頁(yè)第四大誤區(qū)游戲規(guī)則不清縱向競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)不明區(qū)域內(nèi)區(qū)域外全國(guó)橫向競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不明競(jìng)爭(zhēng)？競(jìng)合？24貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第24頁(yè)第五大誤區(qū)客戶群體何在階段客戶LOWHIGH資源強(qiáng)度/開(kāi)發(fā)深度客戶廣度HIGH初級(jí)階段高級(jí)階段成熟階段VAULE當(dāng)?shù)乜蛻羧】蛻羧珖?guó)乃至全球客戶CUSTOMER誰(shuí)會(huì)來(lái)買(mǎi)我們房子？能不能吸引廣東甚至海外客戶？25貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)

19、略及定位報(bào)告第25頁(yè)本項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵問(wèn)題只有立足于城市運(yùn)行高度，提振城市功效，方能處理542萬(wàn)方市場(chǎng)問(wèn)題關(guān)鍵問(wèn)題宏觀機(jī)會(huì)站在城市經(jīng)濟(jì)增加角度看，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展能否為本項(xiàng)目提供一定需求支撐，促進(jìn)客戶需求量增加？123現(xiàn)有市場(chǎng)情況下實(shí)現(xiàn)客戶擴(kuò)容突破區(qū)域機(jī)會(huì)站在區(qū)域運(yùn)行角度看，強(qiáng)勢(shì)自然資源依靠及政府大力推進(jìn)下，區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景怎樣，作為5000畝區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)采取何種發(fā)展模式？ 市場(chǎng)機(jī)會(huì)站在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，市場(chǎng)發(fā)展能夠?yàn)楸卷?xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定機(jī)會(huì)？怎樣充分挖掘客戶需求為本項(xiàng)目尋找在小容量市場(chǎng)下銷(xiāo)售速度快速突破關(guān)鍵，所以我們必須明確：站位于當(dāng)代城市綜合體城市功效性提升26貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展

20、戰(zhàn)略及定位報(bào)告第26頁(yè)3區(qū)域價(jià)值研判項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)鍵問(wèn)題解析類(lèi)似案例借鑒市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘區(qū)域價(jià)值研判規(guī)劃分期思緒27貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第27頁(yè)28從凱里吸附力來(lái)看，凱里是黔東南州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，州內(nèi)首位度高，對(duì)州縣含有極強(qiáng)吸附能力凱里 凱里位于中國(guó)西南片區(qū)，貴州東南部，黔東南州苗族侗族自治州首府所在地版圖面積：1036平方公里常住人口：55.2萬(wàn)（） 貴州第五大城市，是一個(gè)以苗族為主體，多民族聚居城市，是黔東南州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是國(guó)家規(guī)劃建設(shè)當(dāng)代化黔桂湘邊界中心城市。 凱里素有“苗嶺明珠”美譽(yù)凱里歷史悠久，人杰地靈，設(shè)治已經(jīng)有500多年

21、歷史凱里是一片古老神奇，漂亮豐饒綠色土地，自然資源豐富多樣凱里秀麗自然風(fēng)光和民族風(fēng)情讓游人贊嘆流連。 城市概況28貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第28頁(yè)從凱里城市發(fā)展格局看，凱麻一體化發(fā)展趨勢(shì)下，凱里中心城市功效深入凸顯 凱里市轄5個(gè)街道、8個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng);麻江縣轄4鎮(zhèn)5鄉(xiāng) 凱里戶籍人口51.2萬(wàn)人，常住人口42.07萬(wàn)人，流感人口3.87萬(wàn)，人口城鎮(zhèn)化率58.20%；麻江縣戶籍人口20.96萬(wàn)人，常住人口20.4萬(wàn)人，人口城鎮(zhèn)化率47.5%少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝?5.78%，其中苗族人口占全市總?cè)丝?3.3%。等級(jí)結(jié)構(gòu)人口規(guī)模（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)數(shù)城鎮(zhèn)名稱(chēng)中心城區(qū)26.11凱里市區(qū)麻江

22、9.51麻江凱里建制鎮(zhèn)0.4-1.510三棵樹(shù)、鴨塘、舟溪、爐山、龍場(chǎng)、灣水、旁海、下司、宣威、谷硐集鎮(zhèn)12萬(wàn)10萬(wàn)8萬(wàn)約為10萬(wàn)商業(yè)定位199貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第199頁(yè)經(jīng)過(guò)消費(fèi)者分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目在百貨、綜超、餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)都有機(jī)會(huì)可挖，但檔次上不宜過(guò)高200種類(lèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)者需求消費(fèi)者支付能力百貨服裝、化裝品等極高普通綜超食品、日用具等較高普通餐飲中西式快餐廳、大型餐飲較高較高娛樂(lè)KTV、電影院、電玩等較高較高休閑按摩、洗浴等普通普通商業(yè)定位200貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第200頁(yè)201商家種類(lèi)需求面積百貨4.5-5.5萬(wàn)2-4萬(wàn)綜超1-1

23、.5萬(wàn)家電賣(mài)場(chǎng)0.5-1萬(wàn)家居賣(mài)場(chǎng)2萬(wàn)以上鐘表眼鏡飾品100餐飲、快餐300100-300500-800中式餐飲1000娛樂(lè)5000親子1000-5000雖為非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，但除百貨進(jìn)駐意愿不明確外，其余業(yè)態(tài)進(jìn)駐意愿較強(qiáng)依據(jù)對(duì)目標(biāo)商家摸排，得到以下結(jié)論：即使區(qū)域當(dāng)前欠成熟，但大多數(shù)商家依然對(duì)區(qū)域前景抱有樂(lè)觀態(tài)度，希望在項(xiàng)目規(guī)劃深入落實(shí)之后再考慮選址問(wèn)題傳統(tǒng)百貨類(lèi)商家對(duì)于區(qū)位和商業(yè)氣氛較為看重，本項(xiàng)目較不符合特色賣(mài)場(chǎng)看好區(qū)域發(fā)展前景，而餐飲娛樂(lè)型業(yè)態(tài)短線機(jī)會(huì)較大商業(yè)定位201貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第201頁(yè)各種業(yè)態(tài)適應(yīng)性評(píng)價(jià)綜合各個(gè)方面，提議本項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)組合為：綜超+休閑會(huì)

24、館+大型連鎖餐飲+特色餐飲+中西快餐+影院+KTV+電玩+精品購(gòu)物（類(lèi)百貨或預(yù)留百貨空間）業(yè)態(tài)代表企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)促進(jìn)程度綜合評(píng)定綜合超市沃爾瑪、家樂(lè)福最受消費(fèi)者歡迎，處理日常生活需求百貨大洋、銀泰提升項(xiàng)目形象，需求較強(qiáng)家電賣(mài)場(chǎng)蘇寧、國(guó)美輻射力度較強(qiáng)，有利于提升項(xiàng)目著名度，但對(duì)住宅而言無(wú)顯著效果休閑會(huì)館家富富橋因地制宜，非必需品，但能形成較強(qiáng)向心力大型連鎖餐飲輻射力強(qiáng)大，但對(duì)項(xiàng)目形象提升力有限特色餐飲處理日常需要，生存能力強(qiáng)，易于形成口碑效應(yīng)影院太平洋對(duì)年輕群體吸引力較強(qiáng)，有利于聚集人氣，對(duì)住宅有一定配套價(jià)值KTV錢(qián)柜對(duì)年輕群體吸引力較強(qiáng)，當(dāng)前此業(yè)態(tài)屬區(qū)域空白點(diǎn)電玩城市部落對(duì)年輕群體吸引力較強(qiáng)，

25、當(dāng)前此業(yè)態(tài)屬區(qū)域空白點(diǎn)中西式快餐肯德基、麥當(dāng)勞購(gòu)物配套型業(yè)態(tài)，生存能力強(qiáng)，對(duì)形象也有一定提升商業(yè)定位202貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第202頁(yè)203商業(yè)定位檔次定位：整體檔次為中高檔，高形象提升品質(zhì)，截留高端消費(fèi)群體，表達(dá)城市時(shí)尚元素依據(jù)區(qū)域消費(fèi)者特征以及區(qū)域消費(fèi)勁情況，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中高檔；考慮當(dāng)前區(qū)域人流尚不充沛現(xiàn)實(shí)狀況，提議以大型商超、影院等集中商業(yè)聚集人氣，帶動(dòng)其它商業(yè)體消費(fèi)從提升項(xiàng)目整體品質(zhì)角度出發(fā)，應(yīng)樹(shù)立高形象。集中商業(yè)聚集人氣，各主力店以高檔為主，可設(shè)置個(gè)別中等商家，來(lái)帶動(dòng)商業(yè)整體形象及影響力；以中高檔消費(fèi)為主，滿足高收入人群需求，經(jīng)過(guò)不一樣業(yè)態(tài)不一樣檔次組合來(lái)

26、提升整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)品質(zhì)；以高形象，提升項(xiàng)目標(biāo)整體品質(zhì)。形象高檔&經(jīng)營(yíng)內(nèi)容主題時(shí)尚化大型影院：引進(jìn)品牌連鎖院線，同時(shí)播放時(shí)尚大片，表達(dá)高檔形象綜合超市：引進(jìn)品牌連鎖超市，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以大眾化日品商品為主特色購(gòu)物中心：高檔，輔以個(gè)別中等商家，設(shè)施及購(gòu)物環(huán)境表達(dá)高檔形象娛樂(lè)、休閑：足療會(huì)所、美容美發(fā)連鎖機(jī)構(gòu)等；中高檔百貨：預(yù)留百貨空間作為后續(xù)升級(jí)商業(yè)，不在前期開(kāi)啟，或采取類(lèi)百貨精品購(gòu)物；203貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第203頁(yè)各地塊商業(yè)功效定位結(jié)合各地塊在區(qū)域發(fā)展中所負(fù)擔(dān)職責(zé)劃分商業(yè)功效商業(yè)定位204商業(yè)體量商業(yè)業(yè)態(tài)形態(tài)功效A13萬(wàn)綜超+休閑會(huì)館+大型連鎖餐飲+特色餐飲+中西快餐+影院+

27、KTV+電玩+精品購(gòu)物（百貨）集中商業(yè)+街鋪結(jié)合酒店及公寓裙樓不知，承載凱里商業(yè)升級(jí)主要使命A3萬(wàn)精品零售特色餐飲+風(fēng)情購(gòu)物小區(qū)商業(yè)+串聯(lián)南北地塊導(dǎo)入人群B5餐飲、精品購(gòu)物街鋪+小型集中商業(yè)與文化園功效互補(bǔ)+小區(qū)商業(yè)C2精品店、便利店街鋪小區(qū)商業(yè)D5小超市、酒吧街、休閑餐飲街鋪+小型集中商業(yè)小區(qū)商業(yè)E2精品休閑娛樂(lè)會(huì)所+街鋪高檔休閑配套商業(yè)功效劃分標(biāo)準(zhǔn)：1、街鋪價(jià)值最大化；2、商業(yè)要存活，相互之間互動(dòng)；3、商業(yè)要結(jié)合區(qū)域發(fā)展合理確定功效和商業(yè)輻射級(jí)別。204貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第204頁(yè)205終端消費(fèi)者定位：區(qū)域消費(fèi)者及旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口為主，輻射全市中高端消費(fèi)者關(guān)鍵消費(fèi)

28、者主要消費(fèi)者游離消費(fèi)者旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口；項(xiàng)目周?chē)^(qū)群體項(xiàng)目打造凱里旅游集散中心及再造景點(diǎn)，成為凱里旅游目標(biāo)地，經(jīng)過(guò)特色餐飲及街區(qū)營(yíng)造吸引全部來(lái)凱里旅游客戶群體，主打旅游休閑特色街區(qū)；項(xiàng)目本身業(yè)主及周?chē)用?商戶、泛公務(wù)員；生活型消費(fèi)及商務(wù)往來(lái)、餐飲、娛樂(lè)購(gòu)物消費(fèi)等。周?chē)菘h富人、市內(nèi)中高端消費(fèi)者市內(nèi)公務(wù)員、泛公務(wù)員，企事業(yè)單位等等中高端群體，及周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)私企富人區(qū)域偶得消費(fèi)人群餐飲、大宗購(gòu)物、商務(wù)往來(lái)、旅游等特定消費(fèi)需求。商業(yè)定位205貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第205頁(yè)206206206商業(yè)意向在外觀上符合商業(yè)高端定位，進(jìn)行統(tǒng)一形象包裝，重視對(duì)商業(yè)氣氛營(yíng)造櫥窗樣式統(tǒng)一廣告牌

29、導(dǎo)示牌霓虹廣告：營(yíng)造人氣，做立面前提前設(shè)計(jì)安排；充分利用外立面昭示性。燈光工程商業(yè)定位206立體櫥窗樣式平面櫥窗樣式燈光工程導(dǎo)示牌統(tǒng)一廣告牌206貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第206頁(yè)公寓建筑功效上可靈活轉(zhuǎn)換為soho類(lèi)寫(xiě)字樓以及酒店式公寓，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)服務(wù)式公寓酒店式公寓公寓建筑形式引入專(zhuān)業(yè)酒店管理企業(yè)，提供酒店式管理服務(wù)，對(duì)公寓進(jìn)行酒店式管理，酒店化運(yùn)作； 引進(jìn)酒店式管理或提供酒店式服務(wù)，為公寓業(yè)主提供全方位服務(wù)； 適當(dāng)增加商務(wù)屬性，公寓很多情況下還能夠向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)換，小型創(chuàng)意、IT企業(yè)企業(yè)傾向于公寓辦公+辦公公寓較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力公寓定位207貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)

30、略及定位報(bào)告第207頁(yè)公寓定位考慮區(qū)域發(fā)展利好，提議體量控制在6萬(wàn)方，以服務(wù)式公寓為關(guān)鍵，輔以少許商務(wù)公寓服務(wù)式公寓商住公寓可商可住，作為寫(xiě)字樓補(bǔ)充，成為中小企業(yè)優(yōu)先選擇；強(qiáng)調(diào)形象提升和面積實(shí)用性提升，十分受投資客戶和使用者喜愛(ài)依靠五星級(jí)酒店帶動(dòng)，后期可能打造1-2棟酒店式公寓；引入酒店服務(wù)，定位于旅游產(chǎn)業(yè)集群客戶，將取得各地投資客戶青睞，是可變現(xiàn)五星級(jí)酒店！公寓定位208貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第208頁(yè)商務(wù)公寓定位區(qū)域打造為凱里地標(biāo)，對(duì)外昭示性強(qiáng)，項(xiàng)目可吸引產(chǎn)業(yè)辦公需求窗口效應(yīng)商務(wù)（住）公寓客戶定位關(guān)鍵客戶：城市普通性投資客，用于長(zhǎng)久升值，短租租金回報(bào)特征：短期租金導(dǎo)向

31、、長(zhǎng)久價(jià)值導(dǎo)向；起源：全州范圍內(nèi)投資客，可與投資商鋪、住宅投資客等相互轉(zhuǎn)化；需求：高投資回報(bào)率、較低進(jìn)入門(mén)檻。主要客戶：小型辦公客戶，起步及成長(zhǎng)型企業(yè)特征：地緣型或產(chǎn)業(yè)依靠型，短期自用、長(zhǎng)久投資；起源：區(qū)域周?chē)⒔?jīng)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶或政府下屬產(chǎn)品小型客戶；需求：商務(wù)便利、辦公形象、低總價(jià)、長(zhǎng)久升值空間。商務(wù)公寓定位為公寓式寫(xiě)字樓在規(guī)范允許范圍內(nèi)，以70年住宅產(chǎn)權(quán)操作商務(wù)公寓；分割銷(xiāo)售，主力單間面積40-120 ，靈活劃分，大客戶傾斜策略。轉(zhuǎn)化寫(xiě)字樓指標(biāo)，憑借低總價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引城市投資客，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，體量控制在4萬(wàn)方以?xún)?nèi)，開(kāi)發(fā)時(shí)序可適當(dāng)后延公寓定位209貴州凱里市城南新區(qū)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第209頁(yè)酒店式公寓定位