CBD公寓項(xiàng)目調(diào)研報(bào)

1、精品文檔CBD 公寓項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告本次調(diào)查中， 共走訪了 CBD 區(qū)域內(nèi) 10 個(gè)公寓項(xiàng)目， 分別是建外 SOHO 、華貿(mào)中心、金地國(guó)際花園、藍(lán)堡國(guó)際公寓、北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、東方瑞景國(guó)際公寓、通用時(shí)代國(guó)際中心、溫莎大道、新城國(guó)際和旺座中心，基本情況和分析如下：一、 CBD 公寓市場(chǎng)供給分析1供給量和供應(yīng)趨勢(shì)項(xiàng)目名稱供應(yīng)量開(kāi)盤時(shí)間入住時(shí)間華貿(mào)中心2000002004-22005-9北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1800002003-102005-7新城國(guó)際3200002002-42005-6金地國(guó)際花園1280002003-52005-4溫莎大道2000002003-92005-3通用時(shí)代1555002002-1020

2、04-12東方瑞景1300002002-122004-12藍(lán)堡國(guó)際公寓1148862002-32004-8建外 SOHO3200002002-12003-12旺座中心1000002001-72003-10總供應(yīng)量1848386（ 1）公寓入市項(xiàng)目不斷減少，供應(yīng)面積具有下降趨勢(shì)目前從公寓在售項(xiàng)目的調(diào)研情況看，總供應(yīng)量大約在1848386 平米左右，其中在2002年入市的有1040386 平米， 2003 年入市的有508000 平米， 2004 年入市的僅有 200000 平米左右，與 CBD 管委會(huì)官方所宣稱的“2001 年為規(guī)劃年， 2002年為公寓年”的說(shuō)法正好合拍。而目前即將進(jìn)入市場(chǎng)的僅

3、有新城國(guó)際項(xiàng)目的后兩期，大約面積在15 20 萬(wàn)左右，三期將于 2005 年開(kāi)盤。CBD公寓項(xiàng)目放量時(shí)間統(tǒng)計(jì)供應(yīng)量120000010000008000006000004000002000000年份200220032004（ 2）公寓入住項(xiàng)目不斷增加，目前已接近入住高峰公寓項(xiàng)目在2003 年入住的面積在420000 平米左右； 2004 年入住的面積大約在400386平米左右，其中將近30 萬(wàn)將在今年年底入住；2005 年入住的面積大約在766000 左右（其精品文檔中新城國(guó)際只計(jì)算其二期面積目的入住高峰，總面積大約在58000 平米）?？梢?jiàn)，今年年底到明年九月將是1060000 左右。CBD公

4、寓項(xiàng)CBD公寓項(xiàng)目入住時(shí)間統(tǒng)計(jì)供應(yīng)量10000005000000200320042005年份2供應(yīng)價(jià)格分析項(xiàng)目名稱供應(yīng)量平均價(jià)格華貿(mào)中心20000015000北京萬(wàn)達(dá)廣城國(guó)際32000015500金地國(guó)際花園12800014000溫莎大道20000016000通用時(shí)方瑞堡國(guó)際公寓11488612000建外 SOHO32000017000旺座中心10000022000總計(jì)184838615186.8從供應(yīng)價(jià)格上來(lái)看，如果新城國(guó)際項(xiàng)目?jī)H按照二期58000平米的面積計(jì)算，各項(xiàng)目加權(quán)平均后的價(jià)格應(yīng)在15186 左右，屬于北京

5、高檔公寓價(jià)格的最高區(qū)域，如下圖：北京高檔公寓重點(diǎn)分布區(qū)域價(jià)格比較單價(jià)2000015186150008973103111000050000CBD中關(guān)村亞奧精品文檔3戶型分布特點(diǎn)分析從下表分析中可以看出，CBD 區(qū)域公寓項(xiàng)目的主力戶型以兩居和三居為主，主要是兩居所占比例最大。除溫莎大道和通用時(shí)代作為CBD 區(qū)域內(nèi)的典型豪宅，戶型面積較大外，其余項(xiàng)目主力戶型的面積基本在100 平米 -200 平米 之間。項(xiàng)目名稱1 居2 居3 居4 居復(fù)式（ 5 居）華貿(mào)中心64-82107-150162北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)59 -61127-141180283新城國(guó)際62107-135146-198234121-133金

6、地國(guó)際花園112-148169-199191（ 264）溫莎大道306363通用時(shí)代205250-350東方瑞景85133198-210藍(lán)堡國(guó)際公寓6598-131138-207252318-387建外 SOHO97120-160236-288170旺座中心114157-187250上圖中加黑字體為主力戶型4內(nèi)外裝修配置分析1）社區(qū)環(huán)境分析該區(qū)域公寓項(xiàng)目受土地成本高的影響，其容積率較高，而且綠化率基本只維持在政府要求的最低水平，最高不超過(guò)40%，因此小區(qū)環(huán)境難以塑造和提升。（ 2）裝修標(biāo)準(zhǔn)分析CBD 區(qū)域內(nèi)的公寓項(xiàng)目均為精裝修，有些項(xiàng)目還具備挑空大堂。在大堂的設(shè)計(jì)上，普遍使用石材鋪裝，擁有品牌

7、燈飾。外墻材料品質(zhì)不一 ，既有 石材和玻璃幕高檔材料，也有面磚等低檔材料。室內(nèi)多采用實(shí)木地板和壁紙，注重營(yíng)造產(chǎn)品的品質(zhì)感，裝修色澤以咖啡色為主，有些項(xiàng)目可以挑選建材顏色。下表為部分項(xiàng)目裝修情況：項(xiàng)目名稱大堂外墻內(nèi)墻、天花板門窗衛(wèi)生間新城國(guó)際石材面磚、鋁板乳膠漆子母門、鋁合金品牌潔具金地國(guó)際花園壁紙、乳膠漆鋼制品牌潔具溫莎大道大理石花崗巖壁紙、乳膠漆實(shí)木、鋁合金品牌潔具東方瑞景石材石材、墻磚壁紙實(shí)木、鋁合金品牌潔具旺座中心花崗巖雙層玻璃幕墻紙、涂料實(shí)木、鋁合金品牌潔具（ 3）配套設(shè)施分析從配套設(shè)施上看，項(xiàng)目注重智能化系統(tǒng)的配備，多使用外資品牌的設(shè)備設(shè)施，具備24小時(shí)熱水和飲水入戶的能力，多使用門

8、禁和監(jiān)控系統(tǒng)加強(qiáng)保安，配備分戶中央空調(diào)?？梢哉f(shuō)，從配置上開(kāi)看，CBD 區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目的配套設(shè)施較為完善，檔次也屬于高端水平。下表為部分項(xiàng)目配套情況：項(xiàng)目名稱空調(diào)給排水電梯智能保安系統(tǒng)精品文檔新城國(guó)際戶式中央中水處理合資一卡通、門禁、電子巡空調(diào)2-2.5米 /社區(qū)網(wǎng)絡(luò)更、閉路監(jiān)控秒通用時(shí)代分戶式冷24 小時(shí)熱水、飲用三菱一卡通24 小時(shí)紅外線、暖空調(diào)系水?dāng)z像、電子巡更統(tǒng)東方瑞景戶式中央24 小時(shí)熱水三菱門禁、電子巡空調(diào)更、閉路監(jiān)控旺座中心中央空調(diào)24 小時(shí)熱水、飲用水5物業(yè)服務(wù)水平分析從物業(yè)管理上看， 被調(diào)查項(xiàng)目基本上都采用 國(guó)內(nèi)外知名的物業(yè)管理公司，其中選擇國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理公司的物業(yè)有三家，選

9、擇第一太平戴維斯物業(yè)公司的有兩家，物業(yè)管理費(fèi)用也比較高集中在4 元 /月 /平米 7 元 /月 /平米之間。項(xiàng)目名稱物業(yè)管理公司費(fèi)用藍(lán)堡國(guó)際公寓國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司4新城國(guó)際第一太平戴維斯物業(yè)公司5.50金地國(guó)際花園北京金地物業(yè)管理公司5華貿(mào)中心公寓第一太平戴維斯4.20建外 SOHO賽特物業(yè)5溫莎大道國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理公司6萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大連萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理公司4.6東方瑞景新加坡 PREMAS 集團(tuán)6旺座中心凱賓斯基飯店股份公司1.5 美金通用時(shí)代國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理公司6 8二、 CBD區(qū)域需求市場(chǎng)分析1銷售情況分析目前 CBD 的公寓項(xiàng)目基本上可以分為三類，第一類 是以溫莎大道和通用時(shí)代為代表的毫

10、宅，這類項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平較高，均價(jià)在15000 16000 之間。從這類項(xiàng)目的銷售情況看，項(xiàng)目開(kāi)盤前期屬于難銷階段，隨著項(xiàng)目施工不斷進(jìn)展，項(xiàng)目銷售也隨之逐步樂(lè)觀，目前通用時(shí)代已經(jīng)售罄， 而溫莎大道所剩戶型基本上為 300 平米以上的大戶型； 第二類 是以華貿(mào)中心、金地國(guó)際、 東方瑞景、新城國(guó)際、藍(lán)堡國(guó)際為代表的純居住公寓， 這些公寓的戶型基本集中在 60 200 平米之間，以二居和三居為主，從銷售狀況來(lái)看， 新城國(guó)際、藍(lán)堡國(guó)際和華貿(mào)中心的銷售情況較為理想， 銷售率已經(jīng)達(dá)到 80%以上，藍(lán)堡剩余戶型為 250-300 平米的大戶型，而華貿(mào)所剩戶型是 60-80 的小戶型，中等戶型銷售火暴，而東方瑞景

11、的銷售情況不樂(lè)觀，金地國(guó)際隨著項(xiàng)目施工的進(jìn)展，銷售有所好轉(zhuǎn)； 第三類 是以建外SOHO 、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表的商精品文檔住公寓項(xiàng)目，由于項(xiàng)目宜商宜住，比較靈活，因此銷售情況良好，建外SOHO 已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售階段， 由于小戶型好投資，因此目前主要剩余戶型為200 平米以上的大戶型，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由于開(kāi)盤較晚，因此銷售率不是很高?？梢?jiàn)，在CBD 區(qū)域 100 平米 200 平米的二居、三居不僅是主力戶型，也是熱銷戶型。2客戶特征分析CBD 的客戶年收入基本在 50 萬(wàn)以上，主要為在 CBD 工作的商務(wù)人士、外籍人士和北京新移民。 他們屬于社會(huì)精英階層， 支付能力強(qiáng)， 看中個(gè)人資產(chǎn)的投資價(jià)值，一部分客戶享有

12、企業(yè)的住房津貼。3需求特征分析一是 CBD 的公寓客戶投資性購(gòu)買特征明顯，一般項(xiàng)目會(huì)擁有50%以上的投資客戶，即使是純居住項(xiàng)目，例如金地國(guó)際花園，其項(xiàng)目?jī)?nèi)部也有超過(guò)30%的投資客戶，可見(jiàn)，良好的投資回報(bào)是客戶看中的關(guān)鍵因素。二是高檔公寓客戶比較注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)和居住品質(zhì)。客戶比較注重產(chǎn)品的價(jià)值感，能夠注意到裝修細(xì)節(jié)和服務(wù)細(xì)節(jié)的項(xiàng)目能夠容易地得到客戶認(rèn)同。另外如果居住品質(zhì)高也會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，例如東方瑞景其單層住戶面積偏多因此銷售情況不容樂(lè)觀，而相比之下，其他能夠做到單層2-4 戶的項(xiàng)目，銷售情況比較盡如人意。二、 CBD 區(qū)域公寓市場(chǎng)前景和對(duì)耀輝的建議（一） CBD 公寓市場(chǎng)的前景從目前公

13、寓市場(chǎng)的情況來(lái)看，新開(kāi)盤項(xiàng)目不多，主要是吸納2002 年和 2003 年開(kāi)盤的項(xiàng)目，除個(gè)別項(xiàng)目外，整體銷售情況漸好。從未來(lái)供應(yīng)來(lái)看，沒(méi)有大規(guī)模的放量，新城國(guó)際的公寓項(xiàng)目也為分期開(kāi)發(fā)，對(duì)市場(chǎng)影響不大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境樂(lè)觀。但從入住時(shí)間上看，今年年底和明年是公寓大規(guī)模入住階段，由于高檔公寓的投資比例較高，因此這勢(shì)必會(huì)帶來(lái)租金下跌的情況。實(shí)際上，從高檔公寓的投資回報(bào)率來(lái)看，目前已經(jīng)處于低谷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1995 年之前，高檔公寓投資回報(bào)率可達(dá)到25% 35%， 1997 年以后只能達(dá)到15% 18%，而現(xiàn)在只能達(dá)到 6% 8%，如果按照售價(jià)為15186 的區(qū)域均價(jià)來(lái)算，當(dāng)高檔公寓的租金再進(jìn)一步下跌，跌破 9

14、 美金 /月 /平米，那么投資回報(bào)將低于貸款利率，高檔公寓的出售會(huì)面臨極大的危機(jī)。高檔公寓投資回報(bào)率40%30%最低值20%最高值10%0%1995199720032004（二）對(duì)耀輝的建議考慮到目前的市場(chǎng)形勢(shì)，耀輝公寓的入市會(huì)不可避免地遭遇公寓入住高峰，而這種高峰精品文檔效應(yīng)的持續(xù)時(shí)間不得而知，因此，如果定位為商住公寓快進(jìn)快出會(huì)是一個(gè)比較理智的選擇，這樣不僅資金回籠快，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小， 而且能夠取得比較客觀的銷售利潤(rùn)，但無(wú)疑會(huì)對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)和北側(cè)寫字樓的品質(zhì)產(chǎn)生不良影響，這不符合企業(yè)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。但如果考慮企業(yè)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，耀輝公寓可的可選模式則是定位為純居住和酒店式公寓相結(jié)合的產(chǎn)品，酒店式公寓持有經(jīng)

15、營(yíng)，滿足公司資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)，純居住公寓可出售，可得到酒店式服務(wù)，但要另外收取服務(wù)費(fèi)用。鑒于資金問(wèn)題，北側(cè)寫字樓可采用整售的方式，以保證產(chǎn)品的整體品質(zhì)。 各種物業(yè)分別配置出入口。 這種定位方式雖然保證了產(chǎn)品的品質(zhì)，也能夠樹(shù)立企業(yè)的社會(huì)形象，但卻存在三個(gè)方面的劣勢(shì)，一是由于寫字樓整售會(huì)影響價(jià)格，因此企業(yè)利潤(rùn)勢(shì)必受到影響。二是由于市場(chǎng)前景不明朗，純居住項(xiàng)目銷售旺期又比較滯后，因此將在一定時(shí)期內(nèi)占?jí)浩髽I(yè)資金，產(chǎn)生資金壓力。 三是純居住物業(yè)和酒店式服務(wù)公寓要求產(chǎn)品的品質(zhì)高，注重細(xì)節(jié)的塑造，因此會(huì)加大投資成本。改進(jìn)：181213 1098262021221117155192732328612547本 案1

16、62292414序項(xiàng)目名稱位置號(hào)1京華豪園雅寶路外交部南街2麗舍公寓建國(guó)門外建華南路3紫荊豪庭東三環(huán)北路4建國(guó)國(guó)際公寓建國(guó)門內(nèi)大街貢院售價(jià)公寓規(guī)模套數(shù)竣工(元/平米 )(萬(wàn)平米 )時(shí)間1160042002000180002.31302000110006.13282000180004.62102001西街5鵬麗國(guó)際公寓白家莊西里6怡景園朝外大街7陽(yáng)光 100朝陽(yáng)區(qū)光華路8陽(yáng)光都市東四十條新中街9杰座工體北路鈦度 (元嘉國(guó)際公寓 )東中街11康堡工體北路12正東國(guó)際大廈東直門外下關(guān)南街(雍景臺(tái) )13東方銀座東直門東南角14萬(wàn)豪君天下建外大街永安里15光彩國(guó)際公寓工體西路16藍(lán)堡國(guó)際西大望路17泰

17、悅豪庭三里屯南街18當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城 (1,2 期)東直門香河園路19鉑宮朝外大街20北京 GOLF 公寓朝陽(yáng)公園西路21京達(dá)國(guó)際公寓朝陽(yáng)公園西路22棕櫚泉國(guó)際公寓農(nóng)展南路23禾風(fēng)相府朝內(nèi)大街老外交部對(duì)面24通用時(shí)代國(guó)際中心建外大街永安東里25新城國(guó)際（ 12 期）朝外大街關(guān)東店26海晟名苑（ 13 期）東直門外新中街昆泰國(guó)際中心 (公寓 )朝外大街朝外 MEN（公寓部分） 朝外大街東方瑞景建外長(zhǎng)安街精品文檔125004.820220021300018104620021200021600200310000147682003100001.91902003116003.521820031100064502003135001.78020031500096022003135008