會計實務(wù)：土地增值稅的清算八步曲

1、土地增值稅的清算八步曲稅總發(fā) 201367 號關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知進一步要求加強土地增值稅清算工作，這是國家稅務(wù)總局加強土地增值稅清算工作的指引，通過工作督導(dǎo)和績效考核方式，推進土地增值稅清算。地產(chǎn)企業(yè)要思考如何應(yīng)對稅務(wù)機關(guān)越來越規(guī)范和嚴格的土地增值稅清算管理。毫無疑問，事前稅務(wù)籌劃，事中稅務(wù)規(guī)范管理以及事后土地增值稅清算管理，是系統(tǒng)化降低稅負，化解稅務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵所在。智慧源（中國房地產(chǎn)財稅咨詢網(wǎng)）輔導(dǎo)一些地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算時發(fā)現(xiàn)：一些地產(chǎn)商缺乏系統(tǒng)規(guī)劃，多數(shù)被動接受稅務(wù)機關(guān)土地增值稅清算，或者聘請事務(wù)所幫助清算，效果較差，風(fēng)險也較大。智慧源十三年來專注于房地產(chǎn)財稅咨

2、詢，前后輔導(dǎo)過 300 多個土地增值稅清算案例， 從中總結(jié)了一些心得體會與大家分享，希望給大家一些啟示。房地產(chǎn)企業(yè)首先要制定土地增值稅清算管理程序。清算管理程序包括但不限于：事前內(nèi)部模擬清算、組建清算小組、核實清算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、設(shè)計不同清算方案、確定是否聘請?zhí)峁╄b證的事務(wù)所、聘請合適的清算事務(wù)所、 提交稅務(wù)機關(guān)清算方案、應(yīng)對稅務(wù)機關(guān)清算調(diào)整意見、獲得清算結(jié)論，稅金多退少補。1、事前內(nèi)部模擬清算這是地產(chǎn)企業(yè)管理層對土地增值稅的重視和落地之舉，在尚未接收主管機關(guān)清算前，內(nèi)部先模擬清算。應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身財稅力量，可以自行組織，也可以聘請外部專業(yè)機構(gòu)。這是房地產(chǎn)土地增值稅清算成功的關(guān)鍵一環(huán)，可以大幅度降低清

3、算風(fēng)險和稅負。2、組建清算小組圍繞土地增值稅清算，組織相關(guān)部門配合財務(wù)部門開展工作，最主要是成本部門的配合。3、核實基礎(chǔ)數(shù)據(jù)這是工作量最大的清算準備工作之一。房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到清算，往往都需要經(jīng)歷很多年，財務(wù)部門以及其他工程部門人員會出現(xiàn)更迭，企業(yè)內(nèi)部控制也往往逐漸完善。筆者在廣州輔導(dǎo)一個土地增值稅模擬清算項目時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)人為虛增土地成本 2,000 萬元，我們將此虛增成本剝離，并通過其他方案調(diào)整，成功地將普通住宅增值率控制在20%以內(nèi)，節(jié)省 3000 萬元稅款。4、設(shè)計不同清算方案方案設(shè)計是對專業(yè)技術(shù)要求最高的工作任務(wù)之一，此項工作建立在對土地增值稅法熟練掌握基礎(chǔ)上，同時又需要熟悉項目開發(fā)

4、特點和地域特點。企業(yè)必須事前設(shè)計不同的清算方案，進行比較，再選擇相對最優(yōu)的清算方案。某些地產(chǎn)企業(yè)，其清算方案缺乏系統(tǒng)思考，為了申報而申報，企業(yè)損失較大。智慧源曾輔導(dǎo)過一個土地增值稅清算案例，該項目有別墅、普通住宅。分攤土地成本時，企業(yè)財務(wù)人員按建筑面積分攤土地成本。我們計算比較發(fā)現(xiàn)，該項目有大約 40%的土地用于別墅開發(fā)， 剩下 60%用于高層住宅以及配套。 采用占地面積法分攤土地成本，比按建筑面積分攤可節(jié)約土地增值稅2,000 萬元。最后該司接受了我們按占地面積法分攤土地成本的建議，主管稅務(wù)也認可， 為企業(yè)節(jié)省了稅金，管理層認識到財務(wù)可以為企業(yè)創(chuàng)造有形效益。5、聘請?zhí)峁╄b證的事務(wù)所土地增值稅

5、清算實務(wù)中，由于企業(yè)財務(wù)人員不具備全面清算能力，聘請事務(wù)所提供鑒證服務(wù)， 在一定程度上化解清算風(fēng)險，減輕企業(yè)與主管稅務(wù)機關(guān)的溝通成本。6、提交稅務(wù)機關(guān)清算方案按照土地增值稅清算程序，納稅人將清算方案提交給主管稅務(wù)機關(guān)，不同的清算方案決定了企業(yè)土地增值稅稅負高低。7、應(yīng)對稅務(wù)機關(guān)清算調(diào)整意見主管稅務(wù)機關(guān)受理清算方案以后，會對清算方案中各項數(shù)據(jù)進行審核和質(zhì)疑，比如紅線外成本是否允許在土地增值稅前扣除，超過銀行同期同類利率的利息是否能在土地增值稅前扣除等。 其中，有些按稅法規(guī)定的確不能在土地增值稅前扣除，但也有些在政策上是模糊的，通過與稅局協(xié)商，可以爭取在土地增值稅前扣除，需要企業(yè)提交應(yīng)對的支持證據(jù)

6、以爭取稅前扣除，這對最終稅負影響巨大。筆者在服務(wù)過程中，往往發(fā)現(xiàn)納稅人由于恐懼或者害怕，會出現(xiàn)不敢與稅務(wù)機關(guān)正面溝通，或者采用非正常溝通方式，比如拖延、躲避等，會給企業(yè)帶來很大稅務(wù)損失，增加稅務(wù)機關(guān)工作量。有些納稅人因為不能正確處理稅企之間爭議，將原本可以在稅收征管科審定的問題，拖延到稅務(wù)稽查，耗時、耗力、耗錢。8、獲得清算結(jié)論企業(yè)應(yīng)及時獲得清算結(jié)論，并根據(jù)結(jié)論多退少補稅金。智慧源在為企業(yè)服務(wù)過程中，發(fā)現(xiàn)有些納稅人清算周期拉得很長，過程越長，對納稅人越不利。清算政策不斷調(diào)整，政策的調(diào)整，以及稅務(wù)機關(guān)主管人員變動等因素，都會增加清算的成本和風(fēng)險。小編寄語：會計學(xué)是一個細節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難