觀后感之2017房屋買賣合同4篇房屋買賣合同

1、觀后感之 2017 房屋買賣合同 4 篇房屋買賣合同2017 房屋買賣合同 4 篇房屋買賣合同本文目錄 2017 房屋買賣合同房屋買賣合同（三）關(guān)于房屋買賣合同違約金過高的問題糾紛房屋買賣合同簽訂技巧？合同效力是法律賦予依法成立的合同所產(chǎn)生的約束力。合同的效力可分為四大類，即有效合同，無效合同，效力待定合同，可變更、可撤銷合同。實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。 房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、 價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢 ? 歸納起來，主要有以下幾種：1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效?！坑捎诜课菔墙ㄖ谕恋厣系?， 為土地的附著物

2、， 具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。】出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效 。3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效?！?向 _仲裁委員會申請仲裁；2

3、依法向人民法院起訴。八、本合同自雙方簽署后經(jīng)市公證處公證之日起生效。九、本合同用鋼筆填寫與打油印的文具有同等效力。十、本合同共 _ 頁，一式三份，買賣雙方各執(zhí)一份，市公證處執(zhí)一份，均具同等效力。賣方： _買方： _【關(guān)于房屋買賣合同違約金過高的問題糾紛】2017 房屋買賣合同（ 3） | 返回目錄 商品房買賣合同中適用違約金的情形較多，如購房人遲延付款、開發(fā)商逾期交房或逾期辦理房產(chǎn)證等，本文就審判實踐中由此所引發(fā)的違約金問題進行如下分析：【一、違約金的性質(zhì)：】合同法、 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋 (二 )等法律規(guī)定已確定違約金具有補償和懲罰的雙重性質(zhì)，但以賠償守約方

4、的損失為主要功能，而非嚴厲懲罰違約方?！径⑦`約金過高的認定標準問題：】一般而言，衡量當事人約定的違約金是否過分高于造成的損失，可以當事人約定的違約金是否超過造成損失的30% 為標準 ;但司法實踐中經(jīng)常出現(xiàn)， 當事人約定的違約金雖未超過造成損失的30% ，但仍遠高于實際損失，我國現(xiàn)行法律對此并未明確規(guī)定一個比例或標準，法院通常會根據(jù)合同履行的實際情況以及雙方舉證的情況，決定是否對已經(jīng)約定的違約金進行調(diào)整?！救⑦`約金過高的主張方式：】由于支付違約金是違約方承擔(dān)民事責(zé)任的主要方式之一，因此對數(shù)額過高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當事人的請求適當進行調(diào)整; 當事人可以通過反訴的方式提出， 也可以通

5、過抗辯的方式主張， 對于當事人未提出調(diào)整違約金請求的，人民法院不得主動援引合同法的規(guī)定干預(yù)合同的明確約定?！舅?、法院對違約金過高的調(diào)整：】目前法院一般在調(diào)整違約金過高時，為保證實質(zhì)公平往往不會簡單采用固定比例等一刀切的做法，而是會根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預(yù)期利益、當事人締約地位強弱等因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以綜合權(quán)衡?！痉课葙I賣合同簽訂技巧？】2017 房屋買賣合同 （ 4） |返回目錄請問房屋買賣合同簽訂技巧有哪些? 下面小編為你整理(1)房屋手續(xù)是否齊全】房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買

6、受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。(2)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰】有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。(3)交易房屋是否在租】有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家

7、均認可買賣不破租賃，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。(4)土地情況是否清晰】二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40 年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70 年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。(5)市政規(guī)劃是否影響】有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5 到 xx 年左右要面臨拆遷，或者房屋附近

8、要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。(6)福利房屋是否合法】房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。(7)單位房屋是否侵權(quán)】一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。(8)物管費用是否拖欠】有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣 (天然氣、暖氣、煤氣 )費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。(9)中介公司是否違規(guī)】有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。(10) 合同約定是否明確】二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易