華龍大廈營銷策劃執(zhí)行報(bào)告.銷售策劃方案

1、商業(yè)地產(chǎn) 50 年用地性質(zhì)。第二部分市場分析戶型單一，產(chǎn)品力不強(qiáng)2003 由于過渡的放量使得小戶型投資回報(bào)率下浮，前景不再光明，投資客拋盤現(xiàn)象明顯。另一方面，2003 年底推出帶包租的酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店（美麗園大酒高回報(bào)的小戶型產(chǎn)品將成為今后市場的熱點(diǎn)。第三部分 SWOT分析一、優(yōu)勢分析1、地理位置處于交通便捷，商業(yè)較為繁華地段延伸線（汶水路站）經(jīng)過區(qū)域附近，可以在較短的時(shí)間內(nèi)直達(dá)市區(qū)；緊鄰大潤發(fā)超市和肯德基專賣店，幾個(gè)大型專業(yè)市場（歐培德）等。周邊擁有充分的人氣。2、分隔面積小，利于總價(jià)控制有效控制物業(yè)的總體價(jià)格，使產(chǎn)品的受眾面更為廣泛。3、產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)具有稀缺性本案所處整個(gè)區(qū)域乃至上

2、海中心區(qū)域市場，目前幾乎均無可售之產(chǎn)權(quán)酒店，本案的適時(shí)推出，將有效聚集商業(yè)地產(chǎn)投資人氣。4、產(chǎn)權(quán)年限長本物業(yè)產(chǎn)權(quán)使用年限為 50 年，給客戶充分的獲利時(shí)間。二、劣勢分析三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1、委托專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理為增強(qiáng)本案的核心競爭力，必須引進(jìn)專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行酒店管理。除借助其行業(yè)內(nèi)的知名度、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，有效加強(qiáng)投資客的信心，實(shí)現(xiàn)投資的安全性及獲利性。2、小戶型類產(chǎn)品投資已被市場廣泛接受客所接受，其中總價(jià)較低的小面積單元市場接受程度較高。3、5 年不低于 6.7%回報(bào)增強(qiáng)投資信心與酒店管理公司協(xié)商后，在銷售執(zhí)行中提出5 年平均每年不低于 6.7%的投資回報(bào)的概念，保證客戶前五年

3、的投資回報(bào)，減少客戶的收益風(fēng)險(xiǎn)。四、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析1、轉(zhuǎn)讓后的回報(bào)降低的置業(yè)熱情，增加短期炒作的難度。2、近期媒體輿論對投資產(chǎn)品不利期準(zhǔn)備購買小戶型公寓的客戶，只占總量的 11%；而同一時(shí)期內(nèi)小戶型公寓的掛牌出售量，卻一度達(dá)到總房源的 30%，兩者相差近 20%。由此可見，對于一對于本案的快速去化會(huì)產(chǎn)生一定的不利影響。3、眾多的小業(yè)主會(huì)對酒店的經(jīng)營管理產(chǎn)生一定的影響，降低投資回報(bào)。第四部分產(chǎn)品定位一、賣點(diǎn)整合1、地理位置優(yōu)越2、小面積3、低總價(jià)4、專業(yè)酒店管理公司經(jīng)營管理5、精裝修，配套齊6、具有穩(wěn)定的回報(bào)率及升值空間7、完全自主產(chǎn)權(quán)8、提供業(yè)主專業(yè)全程服務(wù)第五部分客戶定位圍更廣的目標(biāo)客戶。針對本案，我們的目標(biāo)客戶主要為投資客。投資客主要消費(fèi)特征如下：1)有閑散資金，但缺乏投資方向2)看重產(chǎn)品的地段和總價(jià)特色3)多為二次或多次房產(chǎn)投資客戶，屬中端投資客4)看好本案區(qū)域地段的商業(yè)價(jià)值與規(guī)劃