會計實務(wù)：營改增后,裝修房銷售將成為主流

1、營改增后 , 裝修房銷售將成為主流營改增后 , 隨著金稅三期的不斷推進, 房地產(chǎn)企業(yè)籌劃空間越來越小, 這個時候 , 以往不被重視的一個業(yè)務(wù)銷售裝修房可能要走進開發(fā)商的決策中, 因為一個小小的裝修甚至能夠起到四兩撥千斤的作用.根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知( 國稅發(fā) 2006 187 號) 第四條規(guī)定 , 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋, 其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本. 下面以案例說明 .假設(shè)鵬程房地產(chǎn)在某二線城市市區(qū)開發(fā)了一住宅小區(qū), 不分期并于 2015 年底取得了工程施工許可證 , 共建設(shè)住宅為 10 萬平 .開發(fā)過程中資金來源均為自有資金, 土地

2、成本樓面價為1000 元/ 平方米 , 當?shù)馗郊佣惗惵蕿?12%.現(xiàn)在開發(fā)產(chǎn)品交付形式面臨決策.根據(jù)銷售部調(diào)研情況 , 如果交付毛坯房 , 可以按照 10000 元/ 平方米定價 , 對應(yīng)的建安成本為4000 元/ 平方米 . 精裝部經(jīng)測算 , 如果銷售裝修房 , 每平可以增加硬裝成本 1000 元 , 銷售部預(yù)測可以定價為11200 元/ 平方米 .第一種按照交付毛坯房 , 土地增值稅稅負率測算如下:(1) 不含稅收入 =10000/1.05=9523.81增值稅附加稅 =476.19*12%=57.14土地增值稅扣除項目 =(1000+4000)*1.3+57.14=6557.14增值額

3、=9523.81-6557.14=2966.67增值率 =2966.67/6557.14*100%=45.24%增值稅 =2966.67*30%=890增值稅總額 =890*100000=89,000,000.00土地增值稅稅負率 =890/9523.81=9.35%第二種按照交付裝修房 ( 不含家具家電 ), 土地增值稅稅負率測算如下:不含稅收入 =11200/1.05=10666.67增值稅附加稅 =533.33*12%=64土地增值稅扣除項目 =(1000+4000+1000)*1.3+64=7864增值額 =10666.67-7864=2802.67增值率 =2802.67/7864*

4、100%=35.64%增值稅 =2802.67*30%=840.80增值稅總額 =840.80*100000=84,080,000.00(9) 土地增值稅稅負率 =840.80/10666.67=7.88%對比發(fā)現(xiàn) , 裝修模式下總稅負和稅負率均低于毛坯房.其實 , 根據(jù)土地增值稅計算公式假定毛坯房收入為X,成本為 Y, 裝修成本為 Z, 對其計算公式推導(dǎo)后得出,毛坯房土地增值稅增值率=(99.43%X-1.3Y)/1.3Y=99.43%X/1.3Y;假定裝修后 , 裝修業(yè)務(wù)不謀求利潤而是平價轉(zhuǎn)讓, 則裝修房土地增值稅增值率Z)/1.3(Y+Z)兩種推導(dǎo)結(jié)果對比發(fā)現(xiàn), 在裝修但不謀求盈利的情況

5、下, 分子變小而分母變大, 從而增值率變小 , 如果此時 , 銷售毛坯房模式時如果接近于土地增值稅的臨界點時,通過增加裝修業(yè)務(wù) , 就可以降低適用稅率 ; 如果毛坯房模式下 , 增值率剛剛超過 20%,這個時候引入裝修 , 則可以起到神奇的節(jié)稅效果.但是需要注意的是 , 很多地方稅務(wù)局也出臺了土地增值稅細則, 對裝修的成本處理進行了規(guī)范 , 大致為 , 凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體, 移動后會引起性質(zhì)、 形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出, 可以作為開發(fā)成本計算扣除. 上述之外的其他裝修裝飾費用支出 , 一律不得作為開發(fā)成本扣除. 企業(yè)在實踐中 , 應(yīng)充分了解當?shù)氐囊?guī)定, 然后進行細致的測算 , 方可通過裝修業(yè)務(wù)達到預(yù)期節(jié)稅效果.小編寄語：會計學(xué)是一個細節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達到學(xué)習要求的。因為它是一