8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、第一部評(píng)估項(xiàng)目一、本次估價(jià)我公司接受委托方的委托，對(duì)其第一部評(píng)估項(xiàng)目一、本次估價(jià)我公司接受委托方的委托，對(duì)其涉及德擬投資入賬工業(yè)用地土地權(quán)價(jià)格評(píng)估進(jìn)行評(píng)估二、宗地概本次估價(jià)對(duì)象托克托縣雙河鎮(zhèn)，土地使用證登記為工業(yè)兒用地。估基準(zhǔn)日利用現(xiàn)狀為倉(cāng)儲(chǔ)用地其地上建筑物為車間及辦公平建造于 年-1996 年，建筑面積約 2737 平方米，容積率為 0.17。本次評(píng)估根據(jù)待宗地國(guó)有土地使用證的登記用途和托克托縣城鎮(zhèn)建設(shè)的總體規(guī)劃，按估基準(zhǔn)日規(guī)劃利用條件下工業(yè)用途為最佳利用進(jìn)行評(píng)估測(cè)算第二部評(píng)估項(xiàng)目估價(jià)方法的技術(shù)難點(diǎn)及解決方1、評(píng)估方法的選根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)術(shù)原則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐?/p>

2、產(chǎn)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)以及評(píng)估目等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法地位于托克托縣雙河鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋域內(nèi)，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)，又由于托克托縣雙河鎮(zhèn)于近期有量的工業(yè)用地以出讓方式向土地使用者供地，根據(jù)替代原則，可以采用本近法。根據(jù)本次估價(jià)目的以及估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，通過實(shí)，認(rèn)真分收集到的資料，在遵循估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，本次評(píng)估采用準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)近法2、基準(zhǔn)地價(jià)系中難點(diǎn)問題及解決方法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)近法2、基準(zhǔn)地價(jià)系中難點(diǎn)問題及解決方法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表替代原則，就地的區(qū)域條件和個(gè)別條件與其所處區(qū)域平均條件相較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正

3、系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而法。基本計(jì)算公式得地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格式中：V地地Vib某一用途土地在某一土地級(jí)別的基準(zhǔn)地Ki影響地修正值之K1某一用途土地在某一土地級(jí)別的基準(zhǔn)地K4開發(fā)程度修正在評(píng)估過程中，著重考慮了下面幾個(gè)方面：1）地的基準(zhǔn)地價(jià)確根據(jù)托克托縣城關(guān)鎮(zhèn)建成區(qū)土地估關(guān)于工業(yè)用地基準(zhǔn)的內(nèi)涵為設(shè)定工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日為2000 12 1 程度為“三通（宗地外通電、通路、通訊，紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下同級(jí)別無限年期的平均價(jià)格。根據(jù)托克托縣城關(guān)鎮(zhèn)建成區(qū)工業(yè)用地定與基準(zhǔn)地價(jià)圖和地的實(shí)際所處位置確定其基準(zhǔn)地價(jià)2）期日修正系根資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施工業(yè)用地出標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)為60 元/。托克托縣城關(guān)鎮(zhèn)建成

4、區(qū)規(guī)定托克托縣工業(yè)用基準(zhǔn)根資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施工業(yè)用地出標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)為60 元/。托克托縣城關(guān)鎮(zhèn)建成區(qū)規(guī)定托克托縣工業(yè)用基準(zhǔn)日2000 12 1 日末級(jí)工業(yè)用地的基30 元/兩基相隔近6 年。本次估價(jià)首先計(jì)算出工業(yè)用地地價(jià)年平均增長(zhǎng)速度，然后根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日與托克托縣城關(guān)鎮(zhèn)建成區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日相隔年限確定地期日修正系3、成近法中難點(diǎn)問題及解決方成近法指以土地取得和土地開發(fā)過程中發(fā)生的客觀、正常費(fèi)基礎(chǔ)加上應(yīng)計(jì)投資利息、利潤(rùn)和應(yīng)納稅費(fèi)以及土地增值收益，在此基礎(chǔ)綜合確定土地價(jià)格的估價(jià)方在評(píng)估過程中，考慮了下兩方面的重點(diǎn)問題1）土地取得土地取得費(fèi)是指用為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)從市場(chǎng)購(gòu)入土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是價(jià)格，若從一級(jí)市場(chǎng)取得土地，其土地取得費(fèi)就是土地出讓金。托克托縣雙河鎮(zhèn)于 2000 年 12 月 日實(shí)施的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)：一級(jí)工業(yè)為 元/，三級(jí)工業(yè)用地的地價(jià)為30 元/工業(yè)用地出標(biāo)準(zhǔn)年1 月1 日實(shí)施的托克托縣工業(yè)用地最低出讓金標(biāo)準(zhǔn)為 60 元/，兩基日相隔近 6 此計(jì)算確定托克托縣末級(jí)工業(yè)用地地價(jià)年平均增按照末級(jí)工業(yè)用地地價(jià)增長(zhǎng)速度計(jì)算確定地取得費(fèi)2）價(jià)格修正與由于地位于托克托縣心區(qū)域內(nèi)，通十分便利，具備優(yōu)越十分便利，具備優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，故本次評(píng)估在