物業(yè)管理策劃實(shí)施方案

1、第一部分香悅曦城物業(yè)項(xiàng)目的整體策劃與假想一、簡介香悅曦城位于新疆新源縣西北側(cè)，新市里法院西側(cè)。項(xiàng)目位處素有“塞外江南”“天山濕島”指稱的新源縣（又稱鞏乃斯）內(nèi)，新源縣地形東高西低、三面環(huán)山、西部敞開，東西長約196公里，中部寬約65公里，總面積9970平方公里。境內(nèi)有鞏乃斯河、卡普河、特克斯河，國道218線、217線，省道316線和那拉提機(jī)場組成全縣連結(jié)疆內(nèi)外的主要交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目占有新市政開發(fā)區(qū)首席地區(qū)，1公里即可通達(dá)新源縣核心的商業(yè)繁榮之地。香悅曦城占地7.73萬平方米，總建筑面積9.29萬平方米。項(xiàng)目自有配套商業(yè)步行街可集生活、娛樂、購物、餐飲、教育等為一體的綜合配套設(shè)備，傳神切現(xiàn)了“一座

2、生活城，裝滿一城的豐盈生活?！绷⒚嬲邕x經(jīng)典紅色和乳白色為主基調(diào)，選材尚品，彰顯簡潔、明快、現(xiàn)代華美的北歐建筑風(fēng)格。景觀設(shè)計(jì)核心由綠色園林和中心河流組成，綠植覆蓋的露天泊車坪和生活區(qū)，較大面積的休閑廣場，散落的汀步、波折的棧道、點(diǎn)綴的綠植與簡潔憩凳為您打造一個全方向高質(zhì)量的北歐名苑。該項(xiàng)目為高檔別墅和小高層為主，公攤面積較低，綠化率較高。主推戶型為面積適中的中小戶型和面積較大的別墅戶型，預(yù)計(jì)居住人口為900戶。業(yè)主數(shù)量相對很多，為預(yù)防由于裝飾、泊車、治安、消防、環(huán)境等管理項(xiàng)目所產(chǎn)生的問題多而復(fù)雜，為此，我們進(jìn)行透徹的剖析。二、客戶服務(wù)與需求剖析主假如針對上班一簇，企事業(yè)單位任職員工、哈薩克族牧民

3、、田戶等多元化花銷人群，吻合實(shí)質(zhì)的考慮到了這類人群對于沉寂優(yōu)雅的居住環(huán)境和齊全的生活基礎(chǔ)設(shè)備的考慮，隨著人們收入水平和生活水平的提升，對平時(shí)生活質(zhì)量的要求也水漲船高，對物業(yè)管理服務(wù)提出了更多、更高層次的服務(wù)需求。力求打造健康，時(shí)興，友好的居住環(huán)境。三、項(xiàng)目的可行性研究與定位立足于新源當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)市場和所在地區(qū)的人居特色，充分考慮到推行該項(xiàng)目的可行性以及廣闊的市場潛力，經(jīng)過仔細(xì)的市場檢查和民心測試，從多方獲得的數(shù)據(jù)和資料證了然推行和實(shí)踐該項(xiàng)目是可行的，能夠給公司帶來預(yù)期的效益。機(jī)會剖析此刻的社會花銷者把更多關(guān)注的焦點(diǎn)從房產(chǎn)項(xiàng)目自己轉(zhuǎn)移到了后期更為長久的物業(yè)服務(wù)上，因此擁有必然管理經(jīng)驗(yàn)、更為專

4、業(yè)、人性、仔細(xì)和豐富多彩的物業(yè)管理模式更為吻合業(yè)主的需求。那么在新源縣眼前房地產(chǎn)項(xiàng)目正處在發(fā)展期的頂峰競爭壓力劇增的市場環(huán)境下。一個能夠吻合業(yè)主希望的物業(yè)管理模式將成為本項(xiàng)目的亮點(diǎn)，機(jī)會不言而喻。威脅剖析新的房產(chǎn)競爭敵手不斷出現(xiàn)，同類的競爭產(chǎn)品在市場上不斷涌出。在房產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量、技術(shù)、建設(shè)、綠化都在不斷提升的現(xiàn)狀下，每個競爭敵手都在搜尋新的銷售亮點(diǎn)，威脅時(shí)刻存在。優(yōu)勢剖析眼前我的樓盤項(xiàng)目在地理地點(diǎn)、整體規(guī)劃和綠化布局上來看都是新源縣排名第一的。在銷售價(jià)格上也具競爭優(yōu)勢，并且有著優(yōu)秀的市場口碑和充分的財(cái)政支持。因此在各方面都比較擁有優(yōu)勢的前提下，我們需要更好的提升服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主供給更為舒心的服

5、務(wù)。劣勢剖析由于新源縣的地理環(huán)境特別，因此在物業(yè)公司建立初期想要快速的組建一個高效、成熟、專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)很困難。在當(dāng)?shù)卣衅傅娜藛T由于學(xué)歷較低，年紀(jì)差別化較大。因此先期需要必然的培訓(xùn)期和核查期，適應(yīng)過程在所難免。四、物業(yè)管理服務(wù)的難點(diǎn)及重點(diǎn)1、物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)：怎樣嚴(yán)格依照IS09001質(zhì)量管理系統(tǒng)和IS014001環(huán)境管理系統(tǒng)的要求，全面推行質(zhì)量管理，實(shí)踐我公司“創(chuàng)辦宜人的家居生活”這一管理核心理念。管理服務(wù)除了依照舊例所供給的客戶服務(wù)、保安、保潔、綠化、園藝、工程設(shè)備設(shè)備及維修養(yǎng)護(hù)，垃圾辦理和清運(yùn)服務(wù)、泊車場管理的基本配置服務(wù)外，我司還將物業(yè)管理公共服務(wù)以“人性化、個性化”，“貼身、貼

6、心”來表現(xiàn)更為暢快放心的物業(yè)管理服務(wù)特色，使用戶享受著“藝術(shù)”服務(wù)的“增值”這一特色。全面提升物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，打造“香悅曦城物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目”的品牌。、物業(yè)管理服務(wù)的難點(diǎn)：基于以上原因，對小區(qū)的整體的規(guī)劃提出以下建議：小區(qū)進(jìn)行開放式管理，則需要建設(shè)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，電子搜尋系統(tǒng)，還需要增加綜合管理員的數(shù)量，這樣將加大物業(yè)管理的成本，增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)。聯(lián)合物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，我們將發(fā)揮自己優(yōu)勢，我們的追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完滿的管理服務(wù)，為公司打造物業(yè)品牌。五、物業(yè)管理服務(wù)模式1、運(yùn)用連續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新戰(zhàn)略，保證物業(yè)的保值與增值；2、在管理系統(tǒng)上，推行行政管理

7、權(quán)、財(cái)務(wù)管理權(quán)以及監(jiān)察管理權(quán)的三權(quán)分立制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)和監(jiān)察管理，保證公司在花銷開支方面的公然、廉潔、節(jié)儉，保證制度履行，并有效、實(shí)時(shí)地填補(bǔ)管理上的破綻。3、建立健全交流反應(yīng)系統(tǒng)，實(shí)時(shí)與業(yè)主進(jìn)行交流每星期主動上門征詢建議，共同監(jiān)察管理處的所有工作，保證管理處能按要務(wù)推行管理，保證小區(qū)的治安、消防安全。我司設(shè)置專門監(jiān)察部門，經(jīng)過平時(shí)抽檢、巡檢、月檢、內(nèi)部審查等方式對管理處的平時(shí)工作進(jìn)行監(jiān)察，保證管理工作的正常張開。4、聯(lián)合物業(yè)實(shí)質(zhì)情況，導(dǎo)入吻合實(shí)質(zhì)的管理理念，以高效率的管理降低成本，一心一意為業(yè)戶服務(wù)。5、人性化的管理目標(biāo)為業(yè)戶鋪架交流的橋梁，增進(jìn)了解與相信，以誠信為本提升管理服務(wù)的信譽(yù)。第二部分

8、管理方式與運(yùn)作程序一、管理方式與運(yùn)作程序（一）香悅曦城管理組織架構(gòu)依照香悅曦城項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)情況，為推行全面的、更有效的物業(yè)管理服務(wù)，為此，建議公司將建立香悅曦城管理處，張開平時(shí)管理服務(wù)，并且就香悅曦城的實(shí)質(zhì)情況設(shè)置管理人員及其架構(gòu)。管理處組織架構(gòu)描繪：1.組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能,采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，簽署經(jīng)營責(zé)任書，推行獨(dú)立核算。2.香悅曦城管理處各崗位所需人力資源配置推行總公司看守和物業(yè)公司詳細(xì)管理，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。3.香悅曦城管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提升工作效率和保證信息渠道的暢達(dá)。4.物業(yè)主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)各樣設(shè)備、設(shè)備的保護(hù)、檢修

9、以及業(yè)主的請修工作。5.行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各部門的核查和監(jiān)察、辦公室事務(wù)、后勤和社區(qū)文化建設(shè)。6.客戶服務(wù)員的職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶服務(wù)中心的運(yùn)作，建立管理處與業(yè)主之間的橋梁。（二）管理系統(tǒng)確實(shí)定運(yùn)作系統(tǒng)a）全面質(zhì)量管理物業(yè)管理公司因著手建立一整套有香悅曦城物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理系統(tǒng)，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門，各環(huán)節(jié)直至到個人，并經(jīng)過質(zhì)量管理小組監(jiān)察檢查，使工作質(zhì)量不斷提升,達(dá)到業(yè)主滿意的收效。b）計(jì)劃目標(biāo)管理按物業(yè)擬定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案，物業(yè)管理處各職能管理人員明確責(zé)任，授予權(quán)益，在實(shí)質(zhì)過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及推行過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)推行的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存

10、在的問題實(shí)時(shí)用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動向控制，進(jìn)行目標(biāo)成就討論，確定成就和成績，并與個人利益待遇相聯(lián)合。c）協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常放生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和矛盾。d）督導(dǎo)管理管理處擬采用物業(yè)管理成熟的督導(dǎo)管理模式，對各職能部門推行指揮和知道管理。激勵系統(tǒng)激勵系統(tǒng)是激勵活動要素在進(jìn)行過程中互相聯(lián)系，互相作用，互相限制及激勵收效之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能,其作用旨在提升“內(nèi)聚力”O(jiān)a）推行平時(shí)管理目標(biāo)責(zé)任制，加強(qiáng)管理層的工作主動性，按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)擬定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工作，明確獎賞。b）推行獎金，破格晉級制度，改

11、換全員工作熱情。管理處員工推行賞罰制度，獎金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可依照詳細(xì)情況，對先進(jìn)給于破格榮膺，以形成競爭激勵系統(tǒng)，提升員工積極性。c）依法管理，管理聯(lián)合，融情于管。管理處依法與員工簽署勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持優(yōu)秀的工作情緒，給業(yè)主供給優(yōu)秀服務(wù)。監(jiān)察系統(tǒng)監(jiān)察系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利張開的必要外在拘束條件，防備或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法做事。a）管理者對機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)察。b）業(yè)主對管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行寬泛監(jiān)察，形成多方面綜合監(jiān)察系統(tǒng)c）經(jīng)過信息反應(yīng)等各樣手段，實(shí)現(xiàn)監(jiān)察管理的閉環(huán)機(jī)制，保證吉林宜家物業(yè)

12、管理監(jiān)察系統(tǒng)的有效實(shí)現(xiàn)。自我拘束系統(tǒng)a）經(jīng)濟(jì)利益促動自我拘束系統(tǒng)，充分利用經(jīng)濟(jì)舉措去誘發(fā)管理對象，對利益敏感的動機(jī)，由這類動機(jī)去對行為自我約束。b）目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促使系統(tǒng)，將管理目標(biāo)層層分解到個人此后，由分層次的子目標(biāo)之間互相聯(lián)系而形成的促動系統(tǒng)。c）權(quán)益鏈條互相限制系統(tǒng)，建立管理對象之間互相限制的權(quán)益鏈條，形成有關(guān)機(jī)構(gòu)，有關(guān)員工互相限制的自我拘束機(jī)制。第三部分人員的裝備、培訓(xùn)及管理、香悅曦城各環(huán)節(jié)人員裝備、職責(zé)及范圍部門管理處行政主管人職責(zé)及范圍職務(wù)數(shù)負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)對外聯(lián)系、交流、監(jiān)察、協(xié)調(diào)管理處1各部門張開有效的物業(yè)管理工作，編制管理處各項(xiàng)經(jīng)理工作計(jì)劃，指導(dǎo)、監(jiān)察、檢查管理處平時(shí)工作

13、及屬人下員工工作完成情況，對外協(xié)調(diào)社會各部門關(guān)系。負(fù)責(zé)管理處現(xiàn)金、銀行存款的進(jìn)出、管理、記賬、結(jié)算工作，對不合法、不傳神、不完滿的原始憑財(cái)務(wù)出證，不予辦理或退回補(bǔ)充改正，各樣臺帳的建立，納和會2人做到賬目清楚、手續(xù)齊全、賬賬吻合，賬款吻合、計(jì)日清月結(jié)，正確無誤，如期剖析資原來往及運(yùn)用情況、監(jiān)察合理使用資本?？蛻舴?fù)責(zé)小區(qū)用戶投訴受理、追蹤，辦理用戶日常所碰務(wù)2人到的所有問題。家政服務(wù)供配電系統(tǒng)值班電物工業(yè)主管綜合維修技術(shù)人員保安控制中心負(fù)責(zé)小區(qū)小區(qū)干凈衛(wèi)生、設(shè)備、外觀等可否吻合公2人司要求，如期上門征采基地用戶建議，建立優(yōu)秀的工作關(guān)系。1在供配電領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下對供配電系統(tǒng)推行看守、監(jiān)理，保證系統(tǒng)

14、的正常的運(yùn)轉(zhuǎn)及對系統(tǒng)進(jìn)行保護(hù)、保人養(yǎng)。為用戶實(shí)時(shí)辦理一般室內(nèi)工程維修方面問題，如期對大廈各項(xiàng)設(shè)備進(jìn)行保護(hù)養(yǎng)護(hù)及樓房的養(yǎng)護(hù)。及負(fù)2人責(zé)給排水系統(tǒng)和消防系統(tǒng)進(jìn)行巡邏及保護(hù)，保障系統(tǒng)的正常運(yùn)履行用，辦理業(yè)/租戶維修工作，排水管、排水井勸導(dǎo)清理等工作。6人擬定基地安全捍衛(wèi)工作計(jì)劃，組織落實(shí)消防演習(xí)工作，合理、科學(xué)安排管理員的工作，落實(shí)做好基地的安全捍衛(wèi)工作，實(shí)時(shí)辦理大廈的突發(fā)事件。保安部1輔助管理處主管，確實(shí)做好大廈24小時(shí)的安全保組長人衛(wèi)工作。環(huán)干凈4保證質(zhì)量地搞好自己負(fù)責(zé)地區(qū)的干凈衛(wèi)生工作，不員得私自離崗，以保持地區(qū)內(nèi)的干凈。境人部園藝2保證質(zhì)量地搞好負(fù)責(zé)地區(qū)的園林綠化工作，不得擅門員自離崗，以保

15、持地區(qū)內(nèi)的綠化。二、管理人員的采用方法香悅曦城物業(yè)服務(wù)公司管理處各崗位所需人力資源配置嚴(yán)格精選，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。建立素質(zhì)優(yōu)秀的員工隊(duì)伍，提升員工素質(zhì)，上崗員工都需要進(jìn)行崗前培訓(xùn)提升整體素質(zhì)，人的要素決定所有。管理處平時(shí)運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證我公司用人系統(tǒng)的有效推行，我們將經(jīng)過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來賞賜員工一定的工作和競爭壓力，經(jīng)過連續(xù)不斷的培訓(xùn)和核查來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。香悅曦城培訓(xùn)系統(tǒng)目標(biāo)計(jì)劃組織安排核查討論培訓(xùn)方式入職培訓(xùn)：由公司負(fù)責(zé)，對新招員工進(jìn)行的培訓(xùn)。崗前培訓(xùn)：駐“香悅曦城”管理處負(fù)責(zé)，對新上崗員工進(jìn)行的崗前培訓(xùn)。(3)任職培訓(xùn)：主假如針對不

16、同樣的工作崗位進(jìn)行的專題培訓(xùn)或進(jìn)行有計(jì)劃的知識培訓(xùn)。其中管理處主任的培訓(xùn)由公司負(fù)責(zé)組織安排，一般管理處人員及一般員工由管理處主任負(fù)責(zé)落實(shí)。(4)崗位輪訓(xùn)：經(jīng)過崗位輪訓(xùn)，給員工供給榮膺的機(jī)會,經(jīng)過人才的橫向、縱向交流，達(dá)到一專多能、一職多用的目的，進(jìn)而提升綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。舉辦培訓(xùn)班：加強(qiáng)和提升員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德涵養(yǎng)。培訓(xùn)的種類及內(nèi)容培訓(xùn)類型入職培訓(xùn)崗位培訓(xùn)上崗培訓(xùn)培訓(xùn)對象培訓(xùn)機(jī)會培訓(xùn)內(nèi)容1、公司基本情況、行業(yè)現(xiàn)狀、組織機(jī)構(gòu)、領(lǐng)辦理入職手續(xù)后導(dǎo)成員所有新入職員工（每個月中旬和下2、質(zhì)量目標(biāo)、目標(biāo)、公司精神。旬集中培訓(xùn)）3、公司勞動、人事制度。4、禮儀禮貌、基本紀(jì)律要求。入職培訓(xùn)合格之

17、入職培訓(xùn)合格1、應(yīng)知部分：岡位基本情況。新員工、變換工后、變換工種刖2、應(yīng)會部分：崗位職責(zé)、工作內(nèi)容、基本要種之員工求、操作流程、使用表格。平時(shí)工每天兩次（每天1、工作方式、方法、要求作培訓(xùn)一般員工2早、晚集隊(duì)）、注意事項(xiàng)3、部署、檢查工作。1、工作方式、方法、要求平時(shí)管主管級以上每天兩次（周工2、工作總結(jié)、討論作會議）3、部署、檢查、協(xié)調(diào)工作。理培訓(xùn)4、案例剖析。任職全員培訓(xùn)培訓(xùn)全體員工由人事培訓(xùn)專項(xiàng)培訓(xùn)部確定演習(xí)按部門組織每個月一次（全員大會）詳細(xì)按培訓(xùn)部計(jì)劃按培訓(xùn)部計(jì)劃每個月一次1、公司規(guī)章制度2、國家政策、法律法例3、專業(yè)技術(shù)、行業(yè)信息理論進(jìn)行研究、學(xué)習(xí)培訓(xùn)部依照培訓(xùn)需求擬定培訓(xùn)課程。

18、1、演習(xí)方案2、有關(guān)知識3、器材使用4、實(shí)質(zhì)演練各工種工作要求，工作流所有后備榮膺主每季度一次，具程。員工榮膺案例分管人員體另定析。交流協(xié)、調(diào)技巧。1.怎樣部署檢查落實(shí)工作。晉成本核2.怎樣管理培訓(xùn)部下員算。工。升培資源分派3.怎樣有效貫徹命令。訓(xùn)和利用。4.怎樣提升服務(wù)意識。公共關(guān)5.怎樣進(jìn)行工作總結(jié)、分析.中層管理所有后備榮膺主每季度一次，具系，管理人員榮膺任、經(jīng)理人員體另定架構(gòu)。怎樣提升服務(wù)質(zhì)里。季度核查優(yōu)其他崗位的崗位職責(zé)、工作內(nèi)容、操作流程要求輪崗培訓(xùn)每季度一次秀員工及其他有關(guān)知識。培訓(xùn)安排培訓(xùn)類型負(fù)責(zé)部門培訓(xùn)記錄培訓(xùn)核查培訓(xùn)天數(shù)培訓(xùn)方式（人）入職培訓(xùn)二天課授人事培人事培訓(xùn)部培訓(xùn)部核

19、查保留訓(xùn)部上崗培訓(xùn)崗位培入職后的訓(xùn)換崗培訓(xùn)第一個月平時(shí)工作很多于培訓(xùn)20分鐘平時(shí)管理培很多于訓(xùn)1小時(shí)任職培全員培訓(xùn)訓(xùn)每次很多專項(xiàng)培訓(xùn)于1個小時(shí)演習(xí)以老帶新現(xiàn)場講部門主管解，記錄集隊(duì)、訓(xùn)部門主管話部門主會議任、經(jīng)理部門主會議任、經(jīng)理培訓(xùn)部安課授排課授、實(shí)部門主操任、經(jīng)理人事培訓(xùn)部保留部門保留，培訓(xùn)部抽查部門保留，培訓(xùn)部備案培訓(xùn)部保存部門保留，培訓(xùn)部、督察部備案人事培訓(xùn)部核查人事培訓(xùn)部一致出題人事培訓(xùn)部部門核查，人事培訓(xùn)部抽查每次至榮膺培榮膺主管少一周訓(xùn)每次至榮膺主任少一周輪崗培很多于一個訓(xùn)以老帶新月現(xiàn)場解說課授、小培訓(xùn)部兼人事培訓(xùn)人事培訓(xùn)部考組討論職培訓(xùn)員部保留核人事培訓(xùn)部門主管人事培訓(xùn)部核查部

20、保留第四部分管理指標(biāo)與舉措、質(zhì)量指標(biāo)房子建筑的圓滿率達(dá)到98%以上；報(bào)修實(shí)時(shí)率達(dá)到100%;干凈管理無盲點(diǎn)；設(shè)備設(shè)備圓滿率達(dá)到98%以上；小區(qū)路燈圓滿率達(dá)到100%;管理地區(qū)內(nèi)不發(fā)生重要安全與火災(zāi)責(zé)任事故；有效投訴辦理率100%；服務(wù)滿意率達(dá)95%以上；綠化圓滿率達(dá)到98%以上；道路圓滿率達(dá)到98%；各樣管理人員崗前崗中培訓(xùn)100%；二、管理舉措1.采用小圍合管理與管理中心控制相聯(lián)合的工作方式，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完滿的巡邏制度，嚴(yán)格審批裝飾管理，健全檔案記錄；所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活旺盛；治安優(yōu)秀，環(huán)境干凈，輔助設(shè)備及建筑優(yōu)秀；4.管理人員及服務(wù)人員上崗要佩戴標(biāo)志，規(guī)范制服,建立立崗

21、、巡崗、監(jiān)控崗明確崗位職責(zé)及核查標(biāo)準(zhǔn)；建立各樣資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄;各樣收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公然，合理收費(fèi);擬定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)推行;擬定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的推行；三、各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)序號123456789101112指標(biāo)名稱指標(biāo)許諾房子圓滿率99%房子零修、急修實(shí)時(shí)率100%維修合格率100%管理費(fèi)收繳率98%綠化成活率95%保潔干凈率99%道路圓滿及使用率90%雨水井、污水井圓滿率100%路燈圓滿率99%泊車場圓滿率100%小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率0.1%以下排水管、明暗溝圓滿率100%13消防設(shè)備設(shè)備圓滿率100%14火災(zāi)發(fā)生率0.1%以下15違章發(fā)生率與辦理率0.1%、100%16住戶有

22、效投訴率及辦理率1%100%17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%18維修服務(wù)回訪率80%19居民對物業(yè)管理滿意率99%第五部分管理制度的擬定一、公眾制度（一）管理規(guī)約為加強(qiáng)本物業(yè)地區(qū)的物業(yè)管理，保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保護(hù)物業(yè)地區(qū)內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共序次,依照中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例和北京市的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)本物業(yè)地區(qū)業(yè)主大會會議表決經(jīng)過，擬定本管理規(guī)約（以下簡稱本規(guī)約）。第一章總則、物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：香悅曦城物業(yè)種類：居住型坐落地點(diǎn)：項(xiàng)目位于新源縣法院西側(cè)，新市政府廣場旁邊。建筑物總面積：7.73萬平方米2、本物業(yè)地區(qū)建立業(yè)主大會履行業(yè)主對于物業(yè)管理事項(xiàng)的共同決定權(quán)。3、業(yè)主應(yīng)

23、恪守物業(yè)管理有關(guān)法律法例和本規(guī)約，履行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決策、決定。配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動，恪守本物業(yè)地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)章制度。同時(shí)，業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及有關(guān)人員恪守本規(guī)約和有關(guān)規(guī)定，合理使用物業(yè)。第二章物業(yè)使用和維修四、按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設(shè)備設(shè)備，自覺保護(hù)物業(yè)齊整、雅觀，恪守市容環(huán)境管理的有關(guān)規(guī)定。不私自改變房子結(jié)構(gòu)、外觀和用途；不私自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；不私自利用共用部位搭建建筑物、修筑物等。選擇性條款：空調(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定地點(diǎn)安裝，露臺外和窗外不懸掛和晾曬物品，不私自張貼或安裝可經(jīng)過外觀看到、有礙觀瞻的表記牌、廣

24、告牌或口號等。五、愛惜公共環(huán)境。不入侵公共綠地、破壞綠地、園林、小品和其他共用設(shè)備設(shè)備；不任意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；不在共用部位亂涂亂畫和任意張貼；垃圾應(yīng)按指準(zhǔn)時(shí)間和地址投放，預(yù)防遺撒。六、自覺保護(hù)物業(yè)地區(qū)內(nèi)的公共序次。不在物業(yè)共用部位或違犯規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒有害物質(zhì)；不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動，以及法律法例及有關(guān)規(guī)定嚴(yán)禁的其他活動；恪守環(huán)境保護(hù)的有關(guān)規(guī)定。七、業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)當(dāng)恪守有關(guān)管理規(guī)定，實(shí)時(shí)清理寵物糞便；八、靈便車在本物業(yè)地區(qū)專家駛應(yīng)躲讓行人，嚴(yán)禁鳴喇叭；車輛進(jìn)出應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記。靈便車應(yīng)在規(guī)劃的車位停放，嚴(yán)禁在

25、消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放；車位只可用作停放車輛，不得私自在車位上安裝設(shè)備；停放時(shí)期，防盜報(bào)警器應(yīng)使用靜音，發(fā)生噪音應(yīng)快速消除。本物業(yè)地區(qū)業(yè)主共有的車位使用分派方式為：按遞次登記分配。九、業(yè)主應(yīng)實(shí)時(shí)對專有部分之內(nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權(quán)益的破壞部位和設(shè)備設(shè)備進(jìn)行維修，發(fā)現(xiàn)屬公共維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)備破壞時(shí)，應(yīng)實(shí)時(shí)見告物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會，并采用必要舉措防備損失擴(kuò)大。十、對異產(chǎn)毗鄰的物業(yè)進(jìn)行維修，各有關(guān)業(yè)主應(yīng)積極輔助、配合，不得人為阻擋維修。因阻擋維修，造成人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失的，阻擋人應(yīng)擔(dān)當(dāng)法律責(zé)任。業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時(shí)進(jìn)入專有部分之內(nèi)進(jìn)行維修

26、，如因該維修而造成物業(yè)破壞的，應(yīng)予以修復(fù)或適合補(bǔ)償。十一、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)備破壞的，責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或補(bǔ)償十二、業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝飾的，應(yīng)當(dāng)見告物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并按規(guī)定簽署裝飾裝飾服務(wù)協(xié)議。裝飾裝飾房子，應(yīng)在規(guī)準(zhǔn)時(shí)間施工，不得私自拆改承重結(jié)構(gòu)、各樣管線和破壞防水層等，不得影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)備的正常使用，因裝飾裝飾致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)備破壞的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)修復(fù)及補(bǔ)償責(zé)任。第三章物業(yè)服務(wù)花銷的繳納十三、業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照料理規(guī)約約定或業(yè)主大會會議的決定繳納物業(yè)服務(wù)花銷，因故不能夠準(zhǔn)期繳納的，應(yīng)委托別人準(zhǔn)期代交或?qū)崟r(shí)補(bǔ)交。對欠繳物業(yè)服務(wù)花銷的業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)進(jìn)行催繳或

27、委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)催繳，采用電話、書面和當(dāng)面等催繳方式。欠費(fèi)六個月以上或長久拒繳物業(yè)服務(wù)花銷的，業(yè)主委員會或業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在物業(yè)地區(qū)內(nèi)顯然地點(diǎn)宣布欠費(fèi)情況；同時(shí)，業(yè)主應(yīng)按規(guī)定繳納水、電、燃?xì)狻⒐┡仁褂没ㄤN。十四、業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對其專有部分和專有設(shè)備設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)等特約性服務(wù)，應(yīng)另行支付花銷。十五、業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納和使用專項(xiàng)維修資本，并實(shí)時(shí)續(xù)籌。十六、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)見告新業(yè)主和承租人遵守本規(guī)約，并將有關(guān)情況于_日內(nèi)見告業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)花銷；出租物業(yè),約定由承租人繳納物業(yè)服務(wù)花銷的，業(yè)主擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任。第四章違約責(zé)任和

28、違約糾葛的解決十七、業(yè)主應(yīng)自覺恪守本規(guī)約的各項(xiàng)規(guī)定，違犯本規(guī)約造成其它業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)法律責(zé)任。對業(yè)主的違約行為，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會能夠敦促其改正，也可委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)敦促其改正十八、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的建講和建議，可直接向物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提出，也可向業(yè)主委員會提出。第五章附則十九、本規(guī)約如有與進(jìn)行法律法例相抗?fàn)幍臈l款，則該條款無效，但不影響其他條款的效力。（二）裝飾制度1.在二次裝飾的審批過程中，建立項(xiàng)目主管初審、綜合管理部部長復(fù)審、管理處經(jīng)理署名的三級審批責(zé)任制，加強(qiáng)審批責(zé)任。2.加強(qiáng)對施工隊(duì)伍的管理，推行“二證一書”制度，即要求裝飾施工單位辦理“裝飾贊同證”

29、和“施工人員進(jìn)出證”，并簽署“二次裝飾責(zé)任書”，同時(shí)要求施工單位繳納必然數(shù)額的裝飾保證金作為拘束。3.為防備房子結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，我們在實(shí)質(zhì)工作中，除要求項(xiàng)目主管的例行巡邏外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對二次裝飾進(jìn)行全方向看守，除去管理盲點(diǎn)，形建立體交叉式的裝修看守網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題實(shí)時(shí)辦理，把違章裝飾消滅于萌芽狀態(tài)。為防備裝飾后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題，我們將要求施工隊(duì)做好衛(wèi)生間、廚房等部位的防水辦理并經(jīng)管理處確認(rèn)后方可連續(xù)施工。電梯使用管理1）依照電梯制造廠家供給的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)擬定電梯安全運(yùn)轉(zhuǎn)和養(yǎng)護(hù)的規(guī)章制度；（2）電梯運(yùn)轉(zhuǎn)人員和維修人員必定持證上崗，電梯的故障維修必定由經(jīng)

30、勞動部門審查認(rèn)可的單位和人員擔(dān)當(dāng)；3）保持機(jī)房、井道、轎廂的干凈。二、內(nèi)部制度（一）崗位職責(zé)1.經(jīng)理：輔助招聘管理服務(wù)中心配置人員，負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)及其核查和賞罰；擬定各樣緊迫事件辦理程序,對小區(qū)整體安全負(fù)有組織領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任；辦理投訴及突發(fā)事件需到現(xiàn)場；出席各樣會議，并提交會議記錄；仔細(xì)履行物業(yè)管理法例和公司有關(guān)規(guī)章制度，在實(shí)踐中不斷提升自己的業(yè)務(wù)素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)工作能力；不斷建立和完滿科學(xué)的運(yùn)作、監(jiān)察和核查系統(tǒng)，保證政令暢達(dá)，信息反應(yīng)流利管理工作高效；擬定管理服務(wù)中心管理目標(biāo)和經(jīng)營方向，包括一系列規(guī)章制度和操作規(guī)程，擬定管理服務(wù)中心全體員工的職責(zé)，并監(jiān)察實(shí)施；言傳身教，關(guān)心員工，為員工解決實(shí)質(zhì)困難，豐

31、富員工的業(yè)余文化生活，最大限度地發(fā)揮和改換全體管理服務(wù)中心員工的工作熱情和責(zé)任感，加強(qiáng)集體凝集力等。2.環(huán)境主管部：負(fù)責(zé)物業(yè)公共部位的環(huán)境干凈、綠化保護(hù)、衛(wèi)生消殺、環(huán)保監(jiān)測、和居民委托的干凈服務(wù)項(xiàng)目等。3.物業(yè)主管部：負(fù)責(zé)物業(yè)接收查收、共用部位、共用設(shè)備設(shè)備的使用管理、維涵養(yǎng)護(hù)、更新及住戶委托的維修服務(wù)項(xiàng)目等工作。4.行政主管部：負(fù)責(zé)辦理住戶入停手續(xù)、平時(shí)款待、住戶信息收集與反應(yīng)及社區(qū)文化活動的策劃、組織、推行、特約服務(wù)等。以及負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)花銷的收繳和內(nèi)部帳務(wù)管理。5?保安主管：主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決履行主管領(lǐng)導(dǎo)指令，率領(lǐng)全隊(duì)人員依照各自職責(zé)，仔細(xì)做好安全管理和服務(wù)工作；熟悉各位職責(zé)、任務(wù)、工作

32、要求、核查標(biāo)準(zhǔn)，掌握治安區(qū)的安管工作規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)崗位的安全防備；辦理公正、言行文明，自己的弊端勇于改正，虛心接受工作建講和建議；完成上司交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。（二）員工核查觀察方法總則1）為建立正常的員工核查制度，改換員工的積極性，傳神地反應(yīng)員工的工作能力、工作表現(xiàn)，確實(shí)地把工作表現(xiàn)和薪資待遇聯(lián)合起來，特?cái)M定本方法。2）方法合用于經(jīng)公司邀請的管理處全體員工，各部門可依照本辦相應(yīng)地?cái)M定各部門的員工觀察方法，但不得超越本方法之基出處則，且須將核查方法之內(nèi)容報(bào)總經(jīng)辦/人力資源中心審批方可履行，總經(jīng)辦/人力資源中心并將監(jiān)察該核查過程3）核查包括試用期核查、年度核查兩種。4）核查之基本內(nèi)容見員工核

33、查報(bào)告，員工核查報(bào)告分主管級及以上司別人員合用和主管級以下級別人員合用兩種。5）員工的核查資料將存入個人檔案，并作為此后賞罰晉升之有關(guān)依照。試用期核查（一）員工試用期將滿時(shí)，由員工所屬部門為員工作試用期核查，填寫員工核查報(bào)告，并簽署轉(zhuǎn)正建議及填寫員工之優(yōu)、弊端。（二）試用期核查一般由員工之直屬上司進(jìn)行核查，并由部門主管確認(rèn)，也可由部門主管直接安排核查人進(jìn)行核查。（三）所有的試用期核查由部門主管署名確認(rèn)后報(bào)總經(jīng)辦/人力資源中心審查再報(bào)物業(yè)經(jīng)理贊同轉(zhuǎn)正。（四）試用期轉(zhuǎn)正未獲贊同，如未延伸試用期者將視為試用期停止合同，如延伸試用期者，待延伸之試用期滿后再作試用期核查，如仍未獲贊同轉(zhuǎn)正，將作試用期停止

34、合同辦理。年度核查（一）年度核查原則上安排在年度末或下年度初進(jìn)行；（二）年度核查中公眾討論部分采用不記名評分方式，如對被討論人不認(rèn)識可不作評分，公眾討論部分將去掉一個最高分和一個最低分；（三）員工自我討論分如高出領(lǐng)導(dǎo)討論分和公眾討論分之平均數(shù)正負(fù)5分以上，員工自我討論分將不被認(rèn)可，并相應(yīng)調(diào)整為領(lǐng)導(dǎo)討論分和公眾討論分之平均數(shù)；（四）各項(xiàng)核查分?jǐn)?shù)比率組成以下：領(lǐng)導(dǎo)討論分占總分的50%自我討論分占總分的10%公眾討論分占總分的40%（五）員工核查分?jǐn)?shù)如低于50分，管理處將對該員工的工作能力及工作表現(xiàn)再作評估，考慮其現(xiàn)員工作的勝任程度，并視情況作出調(diào)整或作出解聘安排；第六部分檔案資料的建立與管理依照國

35、家檔案法和檔案管理規(guī)定，為進(jìn)一步提升管理處文檔管理工作的質(zhì)量和管理水平，保證文檔的完滿與安全，應(yīng)作好以下工作：一、檔案資料建立與管理的有關(guān)規(guī)定管理處文檔管理員專職負(fù)責(zé)管理地方有文件（通知、規(guī)定、公文、總結(jié)、報(bào)告、通告、會議紀(jì)要等）及資料（技術(shù)圖紙、說明書、手冊、聲像、員工檔案、市府法例、車輛檔案等）的收集、存檔和保留工作，做到資料系統(tǒng)、正確、完滿。2?保密級文件由資料管理員穩(wěn)當(dāng)保留，不得分布其內(nèi)容，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)贊同，任何人不得翻閱、復(fù)印、或帶離辦公室。文件資料存檔時(shí)要進(jìn)行合理分類，做到表記清楚,查找方便，并注明保留限時(shí)。如期檢查存檔文件，過期的文件資料，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)贊同后，做銷毀辦理5.管理處購買

36、的重要設(shè)備到貨時(shí)，會同有關(guān)部門，檢查查收說明等資料，并實(shí)時(shí)歸檔。6.管理處各項(xiàng)活動拍攝的照片、聲像資料，必定在活動結(jié)束后一周內(nèi)整理完滿，注明時(shí)間、地址、貴賓姓名、活動內(nèi)容，交資料室保留。7.政府來往文件、公司下發(fā)的文件須按類型實(shí)時(shí)存檔，保證資料的完滿性。8.管理處內(nèi)部發(fā)文須由資料員對格式、方法等方面進(jìn)行審核，編發(fā)文號，并在電腦內(nèi)保留后，交部門經(jīng)理贊同，方可按規(guī)定發(fā)送，同時(shí)發(fā)文原件由資料室存檔。文件、資料的借閱須按公司有關(guān)文件的規(guī)定履行,由資料員負(fù)責(zé)完滿借閱手續(xù)。二、檔案資料建立與管理的內(nèi)容管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時(shí)，應(yīng)將業(yè)戶的個人資料、報(bào)修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔

37、案一戶一檔。業(yè)戶檔案的管理方法按公司檔案要求操作物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。管理處在每個月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租借清單整理好并歸檔。5.管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立刻整改。權(quán)籍檔案中包括以下內(nèi)容：入住通知書，入停手續(xù)書，業(yè)主使用條約，裝飾管理協(xié)議，房子查收表，入停手續(xù)資料簽收單，產(chǎn)權(quán)清單,租借清單，合同復(fù)印件，權(quán)證復(fù)印件，有關(guān)業(yè)戶其他資料，業(yè)主信息表，報(bào)修項(xiàng)目表，服務(wù)項(xiàng)目表，保留鑰匙委托書，代勞服務(wù)委托書，安全責(zé)任書每個月由經(jīng)理將上述資料進(jìn)行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)大意，立刻補(bǔ)齊。三、權(quán)籍管理經(jīng)理要掌握管理地區(qū)內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況，負(fù)責(zé)業(yè)

38、戶資料的收集，并將業(yè)戶有關(guān)的資料記錄在管理手冊中,管理手冊要動向的反應(yīng)業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的改正情況；能正確反應(yīng)業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、改正的時(shí)間和方式。2.物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租借清冊,并輸入計(jì)算機(jī)?產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容房子種類，使用面積、建筑面積，土地分?jǐn)偯娣e，使用情況附設(shè)，設(shè)備情況車庫使用情況租借清冊內(nèi)容，租借戶姓名，租借時(shí)間，房子地址，內(nèi)部裝飾情況5.經(jīng)理每個月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租借清單，清單要系統(tǒng)正確反映眼前實(shí)質(zhì)情況。6.管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審查產(chǎn)權(quán)清單、租借清單。每個月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不實(shí)時(shí)登錄權(quán)屬改正情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶款待整改。第七部分物業(yè)管理服

39、務(wù)內(nèi)容一、承接查驗(yàn)新源仁和房地產(chǎn)股份有限公司和香悅曦城物業(yè)服務(wù)公司有限公司，各方各自指定一位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)移交接收事宜，步驟以下：二、物業(yè)承接查驗(yàn)前的工作1.建立“香悅曦城管理服務(wù)中心”。雙方委托管理合同簽署后即趁早介入管理。擬派管理服務(wù)中心經(jīng)理、物業(yè)管理員和工作技術(shù)人員到位，其他管理人員分步到崗，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌辦工作2.建立“香悅曦城管理服務(wù)中心”查收小技組術(shù)。人工員程進(jìn)駐現(xiàn)場，認(rèn)識住處小區(qū)工程所有設(shè)備設(shè)備，熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、水、電、煤、管道、強(qiáng)、弱電線路，智能化設(shè)備的安裝地點(diǎn)及走向及存在問題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便趕快解決。1）移交接和收驗(yàn)遺留問題統(tǒng)計(jì)表2）公共配套設(shè)備接

40、收查收表3）公共配套設(shè)備接收查收遺留問題統(tǒng)計(jì)表4）工程設(shè)備接收查收遺留問題統(tǒng)計(jì)表5）承接查驗(yàn)查收進(jìn)入公司擬定的“物業(yè)查收程序”三、物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)索取的資料產(chǎn)權(quán)資料）項(xiàng)目贊同文件）用地贊同文件）建筑贊同證照）拆遷部署資料5）房地產(chǎn)平面圖技術(shù)資料1）竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、隸屬工程及隱蔽管線的全套竣工圖）地質(zhì)勘探報(bào)告）工程合同及開、竣工報(bào)告）工程預(yù)決算）施工圖會審記錄6）工程設(shè)計(jì)改正通知及技術(shù)判定單（包括質(zhì)量事故辦理記錄）隱蔽工程查收簽證）沉降察看記錄）竣工查收證明書10）鋼材、水泥等主要資料的質(zhì)量保證書，資料及設(shè)備供給商資料11）新資料、構(gòu)配件的簽署合格證書12）水、電、采暖、衛(wèi)生

41、器具、電梯等設(shè)備的檢查合格證書13）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告14）供水、供暖的試壓報(bào)告15）園林綠化圖及其清樣16）設(shè)備清單、安裝高度記錄、使用注意事項(xiàng)說明、質(zhì)保書和保修單）有關(guān)工程部項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件四、物業(yè)接收查收的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)1）地基沉降不得高出贊同的變形值，不得惹起上部結(jié)構(gòu)開裂或毗鄰房子的破壞。2）房子的主體結(jié)構(gòu)不論是鋼筋混凝土仍是磚石、木結(jié)構(gòu),變形、裂痕都不能夠高出國標(biāo)規(guī)定3）磚石結(jié)構(gòu)必定有足夠的強(qiáng)度和剛度，不同樣意有顯然裂痕。4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)給點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必定吻合木結(jié)構(gòu)工程施工及查收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)）凡應(yīng)抗震布防的房子，必定吻合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)

42、范的有先規(guī)定。）外墻不得滲水屋面與樓地面1）各樣屋面必定吻合屋面工程施工及查收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢達(dá)，無積水，不滲水。2）平屋面應(yīng)有隔熱保溫舉措，三層以上房子在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。3）露臺和三層以上房子的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)實(shí)、不滲漏。4）面層與基層必定粘結(jié)牢固，不空鼓。整風(fēng)光層平展，不同樣意有裂痕、脫皮和起砂等弊端；塊料面層應(yīng)表面平展、接縫平均順直，無缺校掉角。5）衛(wèi)生間、露臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)吻合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不同樣意倒泛水和滲漏。6）木樓地面應(yīng)平展牢固、接縫密合。裝飾1）鋼木門窗應(yīng)安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈便，零

43、配件裝置齊全，地點(diǎn)正確，鋼門窗空隙嚴(yán)實(shí)，木門窗空隙適當(dāng)。2）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，基層外窗、樓層公共走道富、進(jìn)戶門的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。3）木裝飾工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)實(shí)，不露釘帽，與基層必定打牢。4）門窗玻璃應(yīng)安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。5）抹灰應(yīng)表面平展，不應(yīng)有空鼓、裂痕和起泡等弊端。6）飾面磚應(yīng)表面干凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。7）油漆、刷漿應(yīng)色彩一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏劇現(xiàn)象。電氣1）電氣線路安裝應(yīng)平展、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必定親密，鋁導(dǎo)線連結(jié)不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連結(jié)點(diǎn)必定親密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)和電氣上均連

44、成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻不得小于IMQ/KV。2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。）照明器具等低壓電器安裝支架必定牢固，零件齊全，接觸優(yōu)秀，地點(diǎn)正確。4）各樣避雷裝置的所有連結(jié)點(diǎn)必定牢固可靠，接地電阻值必定吻合電氣裝置工程施工及查收規(guī)范的要求。5）電梯應(yīng)能正確地啟動運(yùn)轉(zhuǎn)、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得高出電氣裝置工程施工及查收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作敏捷可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完滿的圖紙資料均應(yīng)吻合要求。6）對電視信號有障蔽影響的住處，電視信號場強(qiáng)稍微或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住處，應(yīng)設(shè)置電

45、視共用天線。7）除上述要求外，同時(shí)應(yīng)吻合地區(qū)性低壓電器裝置規(guī)程的有關(guān)要求。水、衛(wèi)、消防、米暖1）管道安裝牢固、控制零件啟閉靈便、無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐舉措必定吻合采暖與衛(wèi)生工程施工及查收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。）衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超高壓sin，其實(shí)不應(yīng)使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必定流利。4）衛(wèi)生器具質(zhì)量優(yōu)秀，接口不得滲漏，安裝應(yīng)公正、牢固、零件齊全、制動靈便。5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無較大震動。6）消防設(shè)備必定吻合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火現(xiàn)嫩要求。并且有

46、消防部門查驗(yàn)合格簽證。7）采暖工程的查收時(shí)間，必定在采暖期從前兩個月進(jìn)行。8）鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐化等弊端。安裝完成后，必定有專業(yè)部門的查驗(yàn)合格簽證。9）爐排必定進(jìn)行12小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不突出、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。10）各樣儀器、儀表應(yīng)齊全精準(zhǔn)，安全裝置必定敏捷、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈便。11）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝乎正、啟閉靈便、閉合嚴(yán)實(shí)，風(fēng)室隔墻不得漏風(fēng)漏氣。）管道的管徑、坡度及檢查并必定吻合采暖與衛(wèi)生工程施工及查收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。13）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐舉措必須吻合采暖與衛(wèi)生工程施工及查收規(guī)范的規(guī)定。14）鍋