淺談市場導(dǎo)向下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

1、淺談市場導(dǎo)向下房地產(chǎn)工程本錢管理淺談市場導(dǎo)向下房地產(chǎn)工程本錢管理自2022年國家對房地產(chǎn)行業(yè)施行了新一輪調(diào)控開場，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)房價(jià)下跌，成交量萎縮等現(xiàn)象，企業(yè)也隨之陷入資金壓力大的困境，為此房地產(chǎn)企業(yè)必須全面分析、掌握社會(huì)市場的動(dòng)態(tài)開展，及時(shí)進(jìn)展相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整，以進(jìn)步自身的應(yīng)變和競爭才能。施行和加強(qiáng)工程本錢控制是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)步生存才能的關(guān)鍵措施之一。1.房地產(chǎn)工程本錢管理房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢本文由論文聯(lián)盟搜集整理也就是直接本錢，它包括土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、根底設(shè)施建立費(fèi)用、公共配套設(shè)施建立費(fèi)用、開發(fā)期間稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等1。其他費(fèi)用主要是指管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及

2、銷售費(fèi)用三項(xiàng)。工程本錢管理是指根據(jù)企業(yè)的總體目的和工程的詳細(xì)要求，在工程施行過程中，對工程本錢進(jìn)展有效組織、控制、分析和考核等管理活動(dòng)，以到達(dá)強(qiáng)化運(yùn)營管理，完善本錢管理制度，進(jìn)步本錢核算程度2。2.房地產(chǎn)工程本錢管理方法2.1以開發(fā)業(yè)務(wù)流程為導(dǎo)向的工程本錢管理方法以開發(fā)業(yè)務(wù)流程為主導(dǎo)的房地產(chǎn)工程本錢管理首先通過招拍掛等途徑拿到工程開發(fā)所需的土地；其次進(jìn)展市場調(diào)研、工程定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的根底上編制本錢方案工作；然后是在估算造價(jià)本錢，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等三大費(fèi)用及其它花費(fèi)的根底上編制工程本錢預(yù)算；最后再分解本錢指標(biāo)至各業(yè)務(wù)部門進(jìn)展控制考核。這種本錢管理方法的主要落腳點(diǎn)是建安工程費(fèi)用的控制

3、，關(guān)鍵點(diǎn)是設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制見圖1。以開發(fā)業(yè)務(wù)流程為主導(dǎo)的房地產(chǎn)本錢管理方法存在以下幾方面缺點(diǎn)：1土地本錢難以納入本錢管理，在實(shí)際操作中土地本錢多被忽略出本錢管理；2售價(jià)與市場脫節(jié)，由于這種方法首先確定的是本錢因素，因此在確定工程銷售價(jià)格時(shí)往往參考本錢因素的多，參考市場因素少，比擬容易形成售價(jià)與市場脫節(jié)的為難現(xiàn)象，最終使整個(gè)工程利潤難以保證。2.2以市場為導(dǎo)向的工程本錢管理方法以市場為導(dǎo)向的工程本錢管理方法，就是指房地產(chǎn)開發(fā)公司先根據(jù)市場需求定位擬開發(fā)的產(chǎn)品，確定產(chǎn)品銷售價(jià)格，再分解成詳細(xì)的土地、造價(jià)及其它費(fèi)用本錢方案，在開發(fā)過程中以此為參考，形成本錢預(yù)算，通過貫徹執(zhí)行，到達(dá)工程本錢管理目的的

4、經(jīng)營活動(dòng)見圖2。以市場為導(dǎo)向的房地產(chǎn)工程本錢管理方法具有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：將工程本錢中占較大比重的土地本錢納入整個(gè)本錢管理之中，力求本錢管理沒破綻；以市場為導(dǎo)向，尤其是以市場可承受的售價(jià)為導(dǎo)向，確定產(chǎn)品定位，市場對本錢管理的指導(dǎo)作用更積極；反推倒算更容易讓全員形成本錢管理控制的理念。3.以市場為導(dǎo)向的工程本錢管理方法的施行3.1市場導(dǎo)向下工程本錢管理應(yīng)遵循的原那么全過程全員控制原那么、動(dòng)態(tài)控制原那么、目的控制原那么、制度和組織保障原那么是本錢管理過程中經(jīng)常遵循的原那么，除此之外還有2個(gè)原那么比擬重要：3.1.1本錢和品質(zhì)兼顧的原那么過渡的進(jìn)步工程品質(zhì)會(huì)造成不必要的投入。所以在工程定位時(shí)不能過渡突出

5、品質(zhì)，無視市場現(xiàn)狀。設(shè)計(jì)階段，要秉承工程是產(chǎn)品，不是藝術(shù)品的理念，做到品質(zhì)適度和可施行性。同時(shí)防止過渡節(jié)省而影響品質(zhì)，從而影響銷售，加大維護(hù)本錢，甚至返工，實(shí)際增加了本錢。3.1.2工期安排兼顧本錢的原那么本錢和工期是互相制約和影響的關(guān)系，工期越短，單位時(shí)間內(nèi)的投入越大，本錢必然加大；工期越長，人力本錢、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用都會(huì)增加，也導(dǎo)致工程本錢增加。因此工程施行過程中要安排合理的工期。3.2市場導(dǎo)向下工程本錢管理的做法3.2.1工程定位階段本階段解決的主要問題是產(chǎn)品定位和價(jià)格定位，企業(yè)應(yīng)以市場為導(dǎo)向，確定擬開發(fā)的工程定位，并通過預(yù)測產(chǎn)品市場價(jià)格，測算顧客愿意承受的價(jià)格，再根據(jù)工程開發(fā)面積確定

6、目的銷售收入。目的利潤確實(shí)定可采以下方法：用先進(jìn)企業(yè)或企業(yè)歷史最高程度的銷售利潤率乘以預(yù)測的銷售收入；用先進(jìn)的資產(chǎn)利潤率乘以預(yù)計(jì)的資產(chǎn)平均占用額；用先進(jìn)的本錢利潤率乘以預(yù)計(jì)的本錢總額3。3.2.2方案本錢分解階段該階段是以售價(jià)為根底，分解目的利潤、稅費(fèi)、三項(xiàng)費(fèi)用管理、銷售、財(cái)務(wù)、報(bào)建報(bào)批相關(guān)費(fèi)用，反推出土地本錢、建安費(fèi)用等本錢，并編制成工程本錢方案。3.2.3土地獲取根據(jù)工程定位和方案土地本錢，尋找兩者結(jié)合的最正確平衡點(diǎn)。土地的價(jià)格在開發(fā)本錢中所占的比重較大，因此土地價(jià)格和獲取方式對工程到達(dá)本錢管理目的至關(guān)重要。3.2.4施工圖設(shè)計(jì)和會(huì)審設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安本錢控制的關(guān)鍵，所以在這一階段要

7、對建筑設(shè)計(jì)方案、構(gòu)造形式、地基處理、戶型構(gòu)造進(jìn)展反復(fù)論證會(huì)審，以求獲得最正確方案，將工程造價(jià)控制在工程的本錢方案目的之內(nèi)。3.2.5編制工程本錢預(yù)算在正式施工圖出來之后，就可以編制工程的本錢預(yù)算，可以較詳細(xì)的列出工程建立施工階段、銷售階段所發(fā)生的所有本錢。工程本錢預(yù)算相對工程本錢方案操作性、指導(dǎo)性更強(qiáng)，也以此制定工程本錢管理的考核措施。3.2.6工程建立階段工程建立階段的工程本錢控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和開工結(jié)算四個(gè)方面。通過招投標(biāo)盡量降低工程造價(jià)、縮短工期，保證工程質(zhì)量。簽訂標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本是房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中建立施工階段的一個(gè)重點(diǎn)。3.2.7其次還有前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的其它費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。4.結(jié)語總之，房地產(chǎn)工程中的本錢控制是整個(gè)管理的核