房地產(chǎn)不可不知的“稅務陷阱”課件

1、房地產(chǎn)不可不知的“稅務陷阱” 徐 賀 房地產(chǎn)不可不知的“稅務陷阱”課件電子信箱：nfcta_微博：資本稅收-徐賀博客：關注資本稅收徐賀（新浪） 徐賀，畢業(yè)于長春稅務學院（原屬國家稅務總局系統(tǒng)）稅務系，現(xiàn)任北京某3A級稅務師事務所稅務技術中心負責人，中國稅網(wǎng)特約專家，長期從事稅務咨詢和稅務審計等稅收實踐工作，曾為保利地產(chǎn)、中國水電房地產(chǎn)、中國鐵建房地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、節(jié)能置業(yè)、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等多家大型企業(yè)提供過稅務咨詢、稅務審計和稅務培訓等專業(yè)服務。 徐賀先生通曉中國稅收政策及相關財稅法規(guī)，擅長將稅務知識與企業(yè)運營實際相結(jié)合，能站在商業(yè)模式設計和企業(yè)流程管理的角度提出解決稅務問題的方案。

2、服務的客戶群體涵蓋制造業(yè)、流通業(yè)、金融保險、科技、醫(yī)藥、能源、礦業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)。 徐賀先生已經(jīng)累計為稅務機關機關（海淀地稅、大興國稅、豐臺地稅、黑龍江國稅、武漢地稅以及徐州國稅等）、多家大中型企業(yè)以及專業(yè)培訓機構(gòu)（中國注冊稅務師協(xié)會、中國稅網(wǎng)、中華會計網(wǎng)校、聚智共贏、東奧網(wǎng)校、第一稅務、協(xié)同共享、北京融資租賃協(xié)會等）進行過八十多場稅務演講和培訓，演講內(nèi)容涵蓋企業(yè)所得稅匯算清繳、并購重組稅務管理、房地產(chǎn)稅收以及“營改增”等，稅務培訓的水平和效果得到了聽眾的一致好評，善于將晦澀難懂的稅法用通俗易懂且不失嚴謹?shù)恼Z言表達出來，能夠結(jié)合自身豐富的稅務實踐經(jīng)驗向聽眾講解如何理解和應用稅收政策法規(guī)。

3、 徐賀已經(jīng)出版?zhèn)€人專著資本交易稅務管理指南及案例剖析（中國稅務出版社出版），稅收實務界第一本以實際案例形式解讀應用資本交易稅收政策的專著，該書出版后受到了大企業(yè)集團，律師事務所，證券公司投行部、財稅專業(yè)服務機構(gòu)以及稅務機關等的相關人士的大力關注。另外，在經(jīng)常就財稅熱點問題接受中國稅務報等采訪，同時在相關專業(yè)媒體發(fā)表了數(shù)十篇專業(yè)文章。演講者簡介2電子信箱：nfcta_微博：某房地產(chǎn)集團公司拿地案例2010年2月某房地產(chǎn)集團公司與國土資源局簽訂國有建設用地使用權(quán)出讓合同，合同約定宗地占地面積10萬平方米，建筑面積24.8萬平方米，建筑容積率不高于2.5，土地出讓款總額為20億元，其中土地使用權(quán)出讓

4、金11億元，土地開發(fā)補償費9億元，合同簽署3日內(nèi)房地產(chǎn)集團需要向國土資源局繳納全部土地出讓金，土地開發(fā)補償款由房地產(chǎn)集團直接支付給土地一級開發(fā)單位某基礎設施建設公司。陷阱之一：集團公司拿地項目公司開發(fā)3某房地產(chǎn)集團公司拿地案例陷阱之一：集團公司拿地項目公司開發(fā)3項目公司面臨的稅務風險項目公司土地增值稅和企業(yè)所得稅稅前扣除憑證不合規(guī)，部分稅務干部對此種行為很不理解國家稅務總局關于進一步加強普通發(fā)票管理工作的通知（國稅發(fā)【2008】80號）規(guī)定，在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷。國家稅務總局關于房地產(chǎn)開

5、發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)【2006】187號）規(guī)定，除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。國家稅務總局關于印發(fā)的通知（國稅發(fā)【2009】91號）規(guī)定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除認定房地產(chǎn)集團將取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給項目公司集團公司將土地使用權(quán)無償贈送給項目公司4陷阱之一：集團公司拿地項目公司開發(fā)項目公司面臨的稅務風險4陷阱之一：集團公司拿地項目公司開發(fā)如何應對此種取得土地的操作模式部分地區(qū)采用在原財政票據(jù)

6、上加蓋項目公司名稱，同時加蓋國土資源局的公章外加證明重新簽訂合同和重新開具財政票據(jù)的比較難操作部分地區(qū)通過會議紀要的方式解決及基層稅務機關的態(tài)度5陷阱之一：集團公司拿地項目公司開發(fā)如何應對此種取得土地的操作模式5陷阱之一：集團公司拿地項目公如何應對此種取得土地的操作模式通過招拍掛程序中來解決6陷阱之一：集團公司拿地項目公司開發(fā)如何應對此種取得土地的操作模式6陷阱之一：集團公司拿地項目公如何應對此種取得土地的操作模式通過招拍掛程序中來解決海南省地方稅務局關于招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)有關稅收征收問題的批復（瓊地稅函【2011】57號）規(guī)定，關于土地使用權(quán)競得人成立新公司進行開發(fā)建設，新公司與

7、出讓人簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同變更協(xié)議以新公司名義受讓國有土地使用權(quán)的涉稅問題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復如下：土地競得人在提交的投標（競買）申請書中約定成立新公司進行開發(fā)建設，并明確新公司的出資構(gòu)成、成立時間等內(nèi)容，在競得人按約定成立新公司后，出讓人與新公司簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補充協(xié)議，以新公司名義受讓國有土地使用權(quán)的，視同出讓人將土地使用權(quán)直接出讓給新公司，按出讓國有土地使用權(quán)征收有關稅款；否則，屬于土地競得人受讓國有土地使用權(quán)后再將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓至新公司的行為，應按轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征收有關稅款。7陷阱之一：集團公司拿地項目公司開發(fā)如何應對此種取得土地的操作模式7陷阱之一：集團公司拿地項目公

8、某房地產(chǎn)公司土地成本分攤案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在某地開發(fā)一個建筑面積為26萬平方米的項目，其中政策性住房（經(jīng)濟適用房、公租房等）建筑面積13萬平方米，商品房（花園洋房和小高層）建筑面積為13萬平方米。政策性房的容積率比較高，雖然建筑面積占總建筑面積的50%，但是其占地面積占總用地面積的26%；商品房的容積率較低，其占地面積占總用地面積的74%。土地成本總額為20.4億元。當?shù)匕l(fā)改委和規(guī)劃委給房地產(chǎn)公司的立項批復中規(guī)定，該項目是一期立項一期開發(fā)。8陷阱之：同一項目不同物業(yè)類型成本分攤某房地產(chǎn)公司土地成本分攤案例8陷阱之：同一項目不同物業(yè)類型成不同的分攤方式對土地增值稅的影響情況對比9陷阱之：同一

9、項目不同物業(yè)類型成本分攤不同的分攤方式對土地增值稅的影響情況對比9陷阱之：同一項目不問題產(chǎn)生的根源各地方政府性政策性保障性住房的配建壓力目前很多土地出讓條件中均有此類配建保證性住房的規(guī)定有的地方稅務機關土地增值稅清算文件出的比較早，沒有考慮到這個問題。遼寧省地方稅務局關于明確土地增值稅清算有關問題的通知（遼地稅函【2012】92號）規(guī)定，屬于同一項目的土地成本，地方稅務機關應按普通住宅可售建筑面積和非普通住宅(包括非住宅，下同)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例，計算確定扣除金額。10陷阱之：同一項目不同物業(yè)類型成本分攤問題產(chǎn)生的根源10陷阱之：同一項目不同物業(yè)類型成本分攤問題的解決思路從政策

10、上尋找突破口國家稅務總局關于印發(fā)的通知（國稅發(fā)【2009】91號）第三十一條規(guī)定，同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。國家稅務總局關于印發(fā)的通知(國稅發(fā)【2009】31號)第三十條規(guī)定，土地成本，一般按占地面積法進行分配。寧波市地方稅務局關于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補充通知（甬地稅二【2010】106號）規(guī)定，對不同房地產(chǎn)類型所屬的土地使用權(quán)成本，如能提供確切證明材料（如決算報告、圖紙等）且能明確區(qū)分的，可單獨按其實際占地計算土地使用權(quán)成本。金華市磐安縣地方稅務局關于明確土地增值稅清算有關成本分配政策的通知（磐地稅政【2010】6號

11、）規(guī)定，對同一期房地產(chǎn)開發(fā)中既有住宅、綜合用房、高檔住宅和物業(yè)用房等開發(fā)商自用房產(chǎn)的項目，土地購置成本分配按住宅、綜合用房、高檔住宅、物業(yè)等開發(fā)商自用房產(chǎn)的建筑占地面積占比計算確定”。11陷阱之：同一項目不同物業(yè)類型成本分攤問題的解決思路11陷阱之：同一項目不同物業(yè)類型成本分攤問題的解決思路從政策上尋找突破口江蘇省地稅局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告（蘇地稅規(guī)【2012】1號）規(guī)定，同一開發(fā)項目中建設不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目總建筑面積的比例分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費（以下簡稱“土地成本”）。但對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應按該類型房地產(chǎn)占

12、地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。事前從土地出讓合同上作出安排通過立項分期等方式解決與主管稅務機關進行充分的溝通向上級稅務機關反映稅務訴求12陷阱之：同一項目不同物業(yè)類型成本分攤問題的解決思路12陷阱之：同一項目不同物業(yè)類型成本分攤某房地產(chǎn)企業(yè)前期規(guī)劃案例北京某房地產(chǎn)集團到湖南某市郊區(qū)開發(fā)住宅項目，在當?shù)卦O立項目公司進行開發(fā)運作，項目公司在在規(guī)劃設計階段就開發(fā)項目規(guī)劃設計情況涉及的稅務問題進行事前的安排和籌劃。主要的籌劃點在于通過項目的戶型設計，使之能充分享受到普通標準住宅的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策。財務人員與設計規(guī)劃部門人員會商后，做出了如下的戶型設計規(guī)劃方案： 13陷阱之

13、：土增稅清算中普通標準住宅認定項目/戶型A1A2B1B2合計單套建筑面積（）139140143.6144套數(shù)11090106118424合計（）152901260015221.61699260103.6某房地產(chǎn)企業(yè)前期規(guī)劃案例13陷阱之：土增稅清算中普通標準住宅案例適用政策分析財政部 國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知（財稅【2006】141號）規(guī)定，“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知(國辦發(fā)200526號)制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。湖南省財政廳 湖南省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

14、國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知（湘財稅200692號）關于“普通標準住宅”的規(guī)定，我省按照湖南省人民政府辦公廳關于做好穩(wěn)定住房價格工作的通知（湘政辦發(fā)200523號）中關于“享受優(yōu)惠政策的普通住房”的標準認定，即：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2、單套建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積在120平方米以下；3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。14陷阱之：土增稅清算中普通標準住宅認定案例適用政策分析14陷阱之：土增稅清算中普通標準住宅認定存在的稅務風險隱患B2戶型的單套建筑面積在144的臨界點，施工過程中可能會存在各種不確定性因素，導致實測面

15、積超過標準可能喪失享受土地增值稅普通標準住宅的優(yōu)惠條件利用普通標準住宅的稅收優(yōu)惠政策時應該注意的問題不同地區(qū)對于普通標準住宅認定條件的不同具體操作時計算按照套計算還是按照整棟樓計算及案例銷售價格的參照物的試點確認問題及案例15陷阱之：土增稅清算中普通標準住宅認定存在的稅務風險隱患15陷阱之：土增稅清算中普通標準住宅認定某房地產(chǎn)公司在紅線外配建小學案例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某市開發(fā)區(qū)內(nèi)開發(fā)“上上城”項目，為提升所開發(fā)房地產(chǎn)項目的綜合品質(zhì)，結(jié)合開發(fā)區(qū)的教育發(fā)展規(guī)劃，2010年4月經(jīng)房地產(chǎn)公司與開發(fā)區(qū)教育局協(xié)商并報市教育局批準，決定在開發(fā)區(qū)高灣經(jīng)濟區(qū)建設一座實驗小學。實驗小學用地為政府教育用地，土地使

16、用權(quán)證列明所有權(quán)人為開發(fā)區(qū)教育局，在小學建設過程中，立項和建設程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證均是以開發(fā)區(qū)教育局名義辦理。房地產(chǎn)公司負責籌集資金并進行建設，交付給政府后，政府給予一定的資金補償。小學工程總預算造價為3000萬元，政府承諾給予補助1500萬元。16陷阱之：紅線外各種形式的支出問題某房地產(chǎn)公司在紅線外配建小學案例16陷阱之：紅線外各種形式的某房地產(chǎn)公司在紅線外配建小學案例2012年6月開發(fā)區(qū)國稅局稽查局對房地產(chǎn)公司進行稅務檢查，檢查年度為2009-2011年。國稅稽查局認為國稅發(fā)【2009】31號文件中第十七條和第十八條中有“在開發(fā)區(qū)內(nèi)”字樣，對于開發(fā)區(qū)內(nèi)是指在房地產(chǎn)公司土地使用權(quán)

17、證的用地范圍內(nèi)，而小學用地不在此范圍內(nèi)，不應作為配套設施，不能將小學成本分攤到房地產(chǎn)公司開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)。類似的問題房地產(chǎn)企業(yè)在紅線為發(fā)生的園林設計費和施工費房地產(chǎn)企業(yè)在紅線外發(fā)生的市政設施建設費紅線外代政府修建道路此類問題在相關合同中都是可以看出來的17陷阱之：紅線外各種形式的支出問題某房地產(chǎn)公司在紅線外配建小學案例17陷阱之：紅線外各種形式的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的“稅務陷阱”企業(yè)所得稅稅前不得扣除土地增值稅不得作為扣除項目涉及到的稅收政策及分析國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)【2009】31號）第十八條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核

18、算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額。18陷阱之：紅線外各種形式的支出問題房地產(chǎn)企業(yè)面臨的“稅務陷阱”18陷阱之：紅線外各種形式的支出涉及到的稅收政策及分析浙江省國家稅務局2012年度匯算清繳問題解答房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其土地開發(fā)區(qū)域外（紅線外）按照當?shù)卣?，為緊鄰其開發(fā)區(qū)域的市民廣場進行了廣場道路的改造、綠化等，上述發(fā)生的費用是否可按市政配套費計入開發(fā)產(chǎn)品成本？答：如政府土地出讓招標文件中明確規(guī)定該市民廣場由房地產(chǎn)企業(yè)代建，并作為土地拍賣的條件之一的

19、，廣場道路的改造、綠化等可依據(jù)國家稅務總局國稅發(fā)200931號文第二十七條規(guī)定，作為公共配套設施處理。江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告（蘇地稅規(guī)【2012】號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項公共配套設施，建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費用一律不予扣除。19陷阱之：紅線外各種形式的支出問題涉及到的稅收政策及分析19陷阱之：紅線外各種形式的支出問題涉及到的稅收政策及分析湖北省地方稅務局關于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見（鄂地稅發(fā)【2013

20、】44號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設用地邊界外（國家有關部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外）承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項目存在關聯(lián)關系的直接依據(jù)的，可以計入本項目扣除項目金額；不能提供或所提供依據(jù)不足的（如與建設項目開發(fā)無直接關聯(lián)，僅為開發(fā)產(chǎn)品銷售提升環(huán)境品質(zhì)的支出，不得計入本項目扣除金額），不得計入本項目扣除金額。國家稅務總局關于土地增值稅若干具體問題的公告（征求意見稿）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設用地邊界外(國家有關部門審批的項目規(guī)劃外，即紅線外)承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算本項目土地增值稅時，其在項目建設

21、用地邊界外為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發(fā)生的支出，不得計入本項目扣除項目金額。20陷阱之：紅線外各種形式的支出問題涉及到的稅收政策及分析20陷阱之：紅線外各種形式的支出問題涉及到的稅收政策及分析蘇州市國稅局直屬局2011年度企業(yè)所得稅政策解答某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司，在其土地開發(fā)區(qū)域外（紅線外）按照當?shù)卣?，為緊鄰其開發(fā)區(qū)域的市民廣場進行了廣場道路的改造、綠化等。上述發(fā)生的費用是否屬于大市政配套費計入開發(fā)產(chǎn)品成本？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目以外發(fā)生的綠化等費用，屬于與生產(chǎn)經(jīng)營無關的費用，不得稅前扣除。21陷阱之：紅線外各種形式的支出問題涉及到的稅收政策及分析21陷阱之：紅線外各種

22、形式的支出問題問題的解決思路主要的管理要點在于合同的簽訂能放入合同中約定的都要在取得土地合同中明確不能明確的，或者無法明確，在簽訂有關的支出合同中盡量不要體現(xiàn)出“紅線外”的相關信息22陷阱之：紅線外各種形式的支出問題問題的解決思路22陷阱之：紅線外各種形式的支出問題某房地產(chǎn)項目公司案例某房地產(chǎn)公司開發(fā)XX公館項目，住宅商鋪均已售出，由于地處郊區(qū)，地下車位大量未售出。對于有產(chǎn)權(quán)地下車庫，當?shù)囟悇諜C關管理上要求有產(chǎn)權(quán)車位與其他開發(fā)產(chǎn)品一樣分攤成本，該公司住宅平均單位成本為2500元/平方，每個車位將預留成本7.5萬元，23陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛某房地產(chǎn)項目公司案例23陷阱之：地下車庫成本和

23、收入倒掛政策分析國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)【2009】31號）規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基

24、礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。24陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛政策分析24陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛政策分析國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)【2006】187號）規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)【2009】91號）規(guī)定，納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。25陷阱之：地下車庫

25、成本和收入倒掛政策分析25陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛政策分析江蘇省地稅局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告（蘇地稅規(guī)【2012】1號）規(guī)定，（一）同一開發(fā)項目中建設不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目總建筑面積的比例分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費（以下簡稱“土地成本”）。但對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。（二）同一開發(fā)項目中建設的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建筑安裝工程費，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，按本公告第二條所規(guī)定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集

26、的，應按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比例分攤。26陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛政策分析26陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛問題產(chǎn)生的根源車庫這種特殊類型的開發(fā)產(chǎn)品按照一般開發(fā)產(chǎn)品進行成本分攤銷售上時間先后順序可能進一步加劇問題的住宅銷售完畢后剩余車庫待售就進行清算容易出現(xiàn)此問題27陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛問題產(chǎn)生的根源27陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛車位是屬于普通住宅還是非普通住宅南寧市地方稅務局關于土地增值稅清算若干政策問題的通知（南地稅發(fā)【2008】221號）規(guī)定，根據(jù)自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅清算工作若干問題的通知（桂地稅發(fā)200896號）第五點規(guī)定，項目同時

27、涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，應按照國家稅務總局的規(guī)定，統(tǒng)一劃分普通住宅、非普通住宅和商用房三大類別，分別核算其增值額。在計算上述混合核算的項目時，對其成本費用，應以普通住宅、非普通住宅和商用房三大類別，分別按建筑面積進行比例分攤。經(jīng)研究決定：雜物房、車庫、車位一律作為非普通住宅類計稅。湖北省地方稅務局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知（鄂地稅發(fā)【2008】211號） 規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時還有商鋪、商網(wǎng)、車庫等其他開發(fā)產(chǎn)品的，該項目應繳納的土地增值稅，應按住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品兩類分別計算土地增值稅。其他開發(fā)產(chǎn)品類中納稅人建造商網(wǎng)、商

28、鋪、車庫、附助房等，不再按功能分別分類計算土地增值稅。住宅中的普通住宅和非普通住宅應分別核算增值額，計算繳納土地增值稅。28陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛車位是屬于普通住宅還是非普通住宅28陷阱之：地下車庫成本和收車位是屬于普通住宅還是非普通住宅重慶市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知的通知（渝地稅發(fā)【2010】167號）規(guī)定，在清算項目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅，又建造非普通住宅(非普通住宅包括：非普通住宅、車庫、營業(yè)用房)的，納稅人必須按照不同開發(fā)產(chǎn)品，分別計算扣除項目金額、增值額和增值率，繳納土地增值稅。否則，其建造的普通標準住宅不得適用免稅規(guī)定。江西省地方

29、稅務局關于土地增值稅清算若干問題的通知（贛地稅發(fā)【2008】76號）規(guī)定，根據(jù)財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知(財稅200621號)的規(guī)定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓(或連體樓),如果其中有普通住宅的，應區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。同一房地產(chǎn)項目的車庫等附屬設施不屬于普通住宅，應按其他類型的房地產(chǎn)計算土地增值額。29陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛車位是屬于普通住宅還是非普通住宅29陷阱之：地下車庫成本和收地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題青島市地方稅務局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答的通知（青地稅函【2009】47號）規(guī)定，根據(jù)

30、房地產(chǎn)相關法律、法規(guī)等有關規(guī)定，開發(fā)項目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入。利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使

31、用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。30陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題30陷阱之：地下車庫成本和收入倒地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題黑龍江省地方稅務局關于土地增值稅清算工作有關業(yè)務問題的通知（黑地稅函【2010】33號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租停車位，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不應征收土地增值稅；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應視同銷售不動產(chǎn)，按照有關規(guī)定征收土地增值稅。浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的解答規(guī)定，根據(jù)土地增值稅暫行條例第二條及土地增值稅暫行條例實施細則第二條規(guī)定：以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為，應按規(guī)定繳納土地增值稅。因此對房

32、地產(chǎn)開發(fā)項目中配套的車庫（車位），如轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或提供車庫（車位）長期使用權(quán)且使用年限和房地產(chǎn)的使用年限相同的，其取得的收入應并計房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入，并準予扣除合理計算分攤的相關成本、費用，按規(guī)定計算征收土地增值稅。 31陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題31陷阱之：地下車庫成本和收入倒地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題天津市地方稅務局關于明確土地增值稅清算若干問題的通知（津地稅地【2011】24號）實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下車庫，可視其具體情況按以下方法確定：（一）有產(chǎn)權(quán)且對外銷售的車庫，其收入應并入房地產(chǎn)銷售收入，相應的車庫開發(fā)成本準予扣除。（二） 轉(zhuǎn)讓車庫使用權(quán)

33、年限與所購房屋一致的，或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，可視同銷售，應歸集相應的收入和成本。以上情況之外的其它形式，產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于轉(zhuǎn)讓人防設施、地下建筑征收土地增值稅問題的批復（新地稅函【2010】192號）規(guī)定，你局關于土地增值稅有關問題的請示（石地稅發(fā)201041號）收悉。經(jīng)研究并請示國家稅務總局，現(xiàn)答復如下：地下人防設施、地下建筑等，屬于地上建筑物的范疇，因此，對其銷售轉(zhuǎn)讓的，應按規(guī)定征收土地增值稅。32陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題32陷阱之：地下車庫成本和收入倒地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題轉(zhuǎn)讓人防設施如何繳納土地增值稅

34、？ (2011年2月11日總局答復) 公司整體轉(zhuǎn)讓一處商業(yè)房產(chǎn)（商業(yè)房產(chǎn)上面還有住宅，不在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之內(nèi)），包括地下停車位（地下停車位屬于人防設施，無房產(chǎn)證），請問，其中地下停車位轉(zhuǎn)讓收入需不需要繳納土地增值稅，受讓方是否要繳納契稅？如不需要繳納，如何確定停車位部分的轉(zhuǎn)讓收入才符合稅收政策，還會涉及哪些稅種？ 根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。 據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售

35、建筑物。對取得銷售收入應繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車位契稅。 上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。33陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題33陷阱之：地下車庫成本和收入倒山東聊城某房地產(chǎn)項目公司案例聊城市國家稅務局稽查局于2009年8月對某房地產(chǎn)公司進項稅收檢查，檢查年度和內(nèi)容為2006-2008年度的企業(yè)所得稅納稅義務履行情況，該公司開發(fā)XX花園項目，建筑面積15.8萬平方米，2008年全部竣工。企業(yè)與2008年結(jié)轉(zhuǎn)成本和收入，由于在結(jié)轉(zhuǎn)成本的當年與施工企業(yè)存在爭議糾紛，未足額

36、取得全部發(fā)票，工程款總額為7000萬元，僅取得發(fā)票500萬元，但是房地產(chǎn)公司已經(jīng)支付給施工企業(yè)工程款5500萬元，由于施工企業(yè)拖欠營業(yè)稅款，地稅局不予對其開具發(fā)票。34陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié)山東聊城某房地產(chǎn)項目公司案例34陷阱之：清算前成本成本支出尚山東聊城某房地產(chǎn)項目公司案例政策分析國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)【2009】31號）第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本?！究偩衷诰€交流問題】國稅發(fā)200931號文第34條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅

37、成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。這里的再按規(guī)定計入計稅成本是指調(diào)減實際取得合法憑據(jù)當年所得，還是指還原到應當取得合法憑據(jù)當期調(diào)減所得，重新計算企業(yè)所得稅？ 【總局所得稅司解答】如果采取預計成本的，應該扣除預計成本后，再按規(guī)定計入實際取得合法憑據(jù)當年的計稅成本。35陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié)山東聊城某房地產(chǎn)項目公司案例35陷阱之：清算前成本成本支出尚山東聊城某房地產(chǎn)項目公司案例政策分析企業(yè)所得稅法實施條例第九條規(guī)定，企業(yè)應納稅所得額的計算，以權(quán)責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期

38、的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干問題的公告（國家稅務總局公告2011年第34號）規(guī)定，業(yè)當年度實際發(fā)生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。稅務爭議的結(jié)果 36陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié)山東聊城某房地產(chǎn)項目公司案例36陷阱之：清算前成本成本支出尚山東聊城某房地產(chǎn)項目公司案例政策分析企業(yè)所得稅法實施條例第九條規(guī)定，企業(yè)應納稅所得

39、額的計算，以權(quán)責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干問題的公告（國家稅務總局公告2011年第34號）規(guī)定，業(yè)當年度實際發(fā)生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。稅務爭議的結(jié)果 37陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié)山東聊城某房地產(chǎn)項目公司案例37陷阱之：清算前成本成本支出尚北

40、京某房地產(chǎn)項目公司案例北京某房地產(chǎn)公司在北京西南城區(qū)開發(fā)以高端樓盤項目，開發(fā)項目總建筑面積為30萬平方米，2010年已經(jīng)竣工，截止到當年末已經(jīng)銷售出65%，由于當年主管稅務機關稅收任務較為緊張，約談企業(yè)法人代表，要求其提前進行土地增值稅清算，該企業(yè)由于開發(fā)經(jīng)驗不足，同時為了搞好與主管稅務機關的關系，提前進行了土地增值稅的清算，與2010年年末進行了土地增值稅清算。由于該公司與總包方上存在一些未決事項，該公司與2011年和2012年又向總包方支付工程款合計約1億元。38陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié)北京某房地產(chǎn)項目公司案例38陷阱之：清算前成本成本支出尚未了政策分析國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)

41、企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)【2006】187號）規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積北京市地方稅務局關于土地增值稅清算管理若干問題的通知（京地稅地【2007325號）第五條規(guī)定，納稅人在項目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法有效憑證的成本和費用，主管稅務機關可根據(jù)實際情況重新調(diào)整扣除項目金額，但原則上應在項目全部銷售完畢時進行調(diào)整。實踐處理絕大部分稅務機關是不認可二次清算的企業(yè)提出退稅后稅務

42、機關受理后長時間不給予回復39陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié)政策分析39陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié)某房地產(chǎn)公司被稅務局忽悠案例北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是注冊在北京市豐臺區(qū)西四環(huán)的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立日期為2004年05月，注冊資本：40,000,000.00元，是XX地產(chǎn)集團旗下的項目公司，在北京唯一開發(fā)項目是ABC國際城，該項目地址位于北京市豐臺區(qū)XX街XU號。該公司于2009年匯算清繳期內(nèi)進行項目的企業(yè)所得稅完工清算及土地增值稅清算，并均補繳了稅款。項目土地增值稅清算截止日為2009年4月30日，項目應繳土地增值稅稅款960萬元，已繳土地增值稅稅款930萬元，項目清算應補

43、土地增值稅稅額30萬元。40陷阱之：測繪報告中隱含的稅務問題某房地產(chǎn)公司被稅務局忽悠案例40陷阱之：測繪報告中隱含的稅務某房地產(chǎn)公司被稅務局忽悠案例由于以上兩項原因從而稀釋了項目的單方成本。在按照國家有關清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理的規(guī)定，由于收入是按合同價而扣除項目是清算時的單方成本，對于順馳地產(chǎn)來說后期項目的增值額越來越高，已適用60%的稅率，因而繳納大額的土地增值稅。企業(yè)應該吸取的經(jīng)驗教訓與稅務機關溝通時，不能一味的聽從，協(xié)助其完成任務時也要考慮一下入庫的方式稅收考量因素，不能只想一時，應該動態(tài)的看問題，給以后流出主動性土地增值稅的特殊性應該注意成本管理中的問題測繪報告不準已經(jīng)成為常態(tài)，目前

44、已經(jīng)出現(xiàn)多起此類案例，工程部門掌握的可售面積大于銷售部門和財務部門的，大產(chǎn)權(quán)證上的面積大于可辦到小業(yè)主名下的面積之和41陷阱之：測繪報告中隱含的稅務問題某房地產(chǎn)公司被稅務局忽悠案例41陷阱之：測繪報告中隱含的稅務企業(yè)應該吸取的經(jīng)驗教訓有些部分雖然是可售，但是沒法轉(zhuǎn)成本虛增的面積不僅影響土地增值稅，也影響企業(yè)所得稅作為配套設施的需要由相關機構(gòu)的交接證明建議在滿足相關要求的前提下，統(tǒng)一各個部門的可售面積口徑42陷阱之：測繪報告中隱含的稅務問題企業(yè)應該吸取的經(jīng)驗教訓42陷阱之：測繪報告中隱含的稅務問題經(jīng)常會有一些房地產(chǎn)籌劃建議，盡可能的采用合作建房的關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字【19

45、95】48號）規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。43陷阱之：“合作建房”不是那么美好經(jīng)常會有一些房地產(chǎn)籌劃建議，盡可能的采用合作建房的43陷阱之某企業(yè)合作建房案例北京某市屬國有商業(yè)集團有限責任公司（以下簡稱“甲方”）與北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“乙方”）進行合作建房，共同開發(fā)XX廣場項目，合作內(nèi)容如下：甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金。2005年12月取得北京市發(fā)展和改革委員會、北京市建設委員會簽發(fā)的關于合作開發(fā)建設XXXXX商業(yè)大廈項目核準的批復（京發(fā)改2005XXXX 號），同意甲方和乙方合作開發(fā)建

46、設XXXX商業(yè)大廈項目。 44陷阱之：“合作建房”不是那么美好某企業(yè)合作建房案例44陷阱之：“合作建房”不是那么美好合作建房的有關規(guī)定最高人民法院關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答（法發(fā)【1996】第2文）規(guī)定，享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。最高人民法院關于審理

47、涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋【2005】5號）規(guī)定，本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同有效。45陷阱之：“合作建房”不是那么美好合作建房的有關規(guī)定45陷阱之：“合作建房”不是那么美好合作建房的有關規(guī)定國家稅務總局關于合作建房營業(yè)稅問題的批復（國稅函【2005】1003號）規(guī)定，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生中華人民共和國營業(yè)稅條例規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方

48、提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（國稅函發(fā)1995156號）第十七條有關合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。滿足稅收意義上的合作建房應該滿足的條件甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金；必須以合作甲乙雙方名義辦理合建審批手續(xù)；辦理土地使用權(quán)變更登記；其中一方應該具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。46陷阱之：“合作建房”不是那么美好合作建房的有關規(guī)定46陷阱之：“合作建房”不是那么美好適用的稅收政策分析國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知）（國稅函發(fā)【1995】156號文件）合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用

49、權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應當按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定分別核

50、定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。47陷阱之：“合作建房”不是那么美好適用的稅收政策分析47陷阱之：“合作建房”不是那么美好適用的稅收政策分析中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則（財政部、國家稅務總局令2008年第52號）納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額： （一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定； （二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定； （三）按下列公式核定： 營

51、業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本（1成本利潤率）（1-營業(yè)稅稅率） 公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務局確定。 財政部、國家稅務總局關于合作開發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征免契稅的批復（財稅【2004】91號）規(guī)定，珠海市房產(chǎn)公司擁有土地，珠海南嘉房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供資金，共建住房。珠海南嘉房產(chǎn)公司獲得了珠海市房產(chǎn)公司的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移。根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例的規(guī)定，珠海南嘉房產(chǎn)開發(fā)有限公司承受土地使用權(quán)，應繳納契稅。因此，對珠海南嘉房產(chǎn)開發(fā)公司應按其取得的85土地使用權(quán)的成交價格計征契稅。48陷阱之：“合作建房”不是那么美好適用的稅收政策分析48陷阱之：“合作建房”不

52、是那么美好適用的稅收政策分析稅收屬性實質(zhì)為甲方以土地使用權(quán)獲取，乙方的房屋所有權(quán)。在這個過程中，甲方要按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)來確認土地增值稅和營業(yè)稅收入？稅收屬性實質(zhì)為甲方以土地使用權(quán)獲取，乙方的房屋所有權(quán)。在這個過程中，甲方要按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)來確認土地增值稅和營業(yè)稅收入？具體到實際操作層面，甲方如何確認呢？是按照何時的時點來確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入？是以分房時的市場價還是以簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時的市場價？甲方確認的土地轉(zhuǎn)讓收入，就是乙方土地成本？甲乙雙方的是互相牽制的過程？如果按照房屋成本價（無土地成本），那么甲方確認的土地增值稅收入較低，乙方確認的成本也較低？49陷阱之：“合作建房”不是那么美好適用的

53、稅收政策分析49陷阱之：“合作建房”不是那么美好適用的稅收政策分析廣州市地稅局關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續(xù)二）的通知（穗地稅函【2010】170號）規(guī)定，一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，雙方不成立合營企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）。 對于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按“187號文”第三條第一項確認收入，對于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）的，按“187號文”第三條第一項分別確認收入和取

54、得部分土地使用權(quán)所支付金額。（二）出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價入股，成立合營企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風險共擔，利潤共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配房地產(chǎn)的。對于上述合營企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股時確認的評估價值作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對于出地方，以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股時確認的評估價值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所取得收入。50陷阱之：“合作建房”不是那么美好適用的稅收政策分析50陷阱之：“合作建房”不是那么美好適用的稅收政策分析國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)【2006】187號）三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。51陷阱之：“合作建房