集團(tuán)社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

1、建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司集團(tuán)社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式2013年09月12一、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及配置標(biāo)準(zhǔn)二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式及優(yōu)劣勢(shì)分析三、商家合作意向洽談情況四、自營(yíng)思路及測(cè)算五、社區(qū)商業(yè)五年發(fā)展規(guī)劃六、社區(qū)商業(yè)案名、LOGO、平面布局目錄3備注：1-6業(yè)態(tài)為社區(qū)商業(yè)必備業(yè)態(tài)，7-10業(yè)態(tài)可根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)位、周邊配套靈活選擇。一、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及配置標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)社區(qū)面積50萬(wàn)50-100萬(wàn) 100萬(wàn)面積需求（）業(yè)態(tài)配置1綠色產(chǎn)品特供店30-1002便利店 150-2003便捷性餐飲 100-1504藥店 100-1805干洗店 50-806自助銀行 50-607面包房 80-1008中介80-1009美發(fā)80-100

2、10電信充值50-80合計(jì)業(yè)態(tài)數(shù)量6810/建議自持面積 單層900兩層建筑單層900-1000兩層建筑單層1100-1200兩層建筑/4二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式及優(yōu)劣勢(shì)分析運(yùn)營(yíng)模式模式一：招商為主，自營(yíng)為輔所有業(yè)態(tài)均以招商為主，無(wú)法實(shí)現(xiàn)招商的，建議自營(yíng)。 模式二：部分業(yè)態(tài)招商，其他業(yè)態(tài)自營(yíng)便利店、藥店、自助銀行等業(yè)態(tài)招商，綠色產(chǎn)品特供店、便捷性餐飲、干洗店自營(yíng)。 5 二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式及優(yōu)劣勢(shì)分析 招商思路：1、招商目標(biāo)：全（國(guó)）省及各地市排名前三的連鎖商家，品牌形象及檔次與建業(yè)相匹配。2、招商模式：根據(jù)公司拿地的區(qū)位特點(diǎn)及新盤初期入住率較低的特點(diǎn)，為解決招商難題，創(chuàng)新招商模式，借鑒零售行業(yè)招

3、商經(jīng)驗(yàn)，采取租金減免、裝修投入、設(shè)備投入、流動(dòng)資金墊支等多項(xiàng)優(yōu)惠招商措施，吸引商家入駐。 3、商家合作模式：模式一：商家租賃經(jīng)營(yíng)的方式；模式二：我方與商家聯(lián)營(yíng)的方式。 自營(yíng)思路：1、團(tuán)隊(duì)：成立股份制專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，集團(tuán)及商業(yè)公司委派或招聘人員組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)成立持股會(huì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)監(jiān)督。2、資金來(lái)源：成立持股會(huì)。持股比例：商業(yè)公司持股51%，投資公司持股29%，運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)及員工持股20%。3、自營(yíng)模式管理架構(gòu):集團(tuán)下屬股份制運(yùn)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)自營(yíng)項(xiàng)目，包括：管理部、運(yùn)營(yíng)部、采購(gòu)部、物流部、財(cái)務(wù)部等。二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式及優(yōu)劣勢(shì)分析64、運(yùn)營(yíng)模式：（1）自營(yíng)模式：建業(yè)自營(yíng)，培訓(xùn)員工，自有品牌，自采

4、設(shè)備、商品原料、裝修等；（2）先加盟后自營(yíng)模式：建業(yè)加盟某品牌，支付特許加盟費(fèi)、管理費(fèi)、團(tuán)隊(duì)托管費(fèi)、品牌使用費(fèi)等；經(jīng)營(yíng)兩年后轉(zhuǎn)為自己品牌；（3）加盟自創(chuàng)品牌模式：建業(yè)加盟某品牌，支付特許加盟費(fèi)、管理費(fèi)、團(tuán)隊(duì)托管費(fèi)等；開(kāi)業(yè)時(shí)打自己品牌；5、監(jiān)督審計(jì)：審計(jì)部、財(cái)務(wù)部、持股會(huì)配合集團(tuán)進(jìn)行日常的監(jiān)督、審計(jì)。二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式及優(yōu)劣勢(shì)分析7二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式及優(yōu)劣勢(shì)分析運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)劣勢(shì)分析模式一：招商為主，自營(yíng)為輔模式二：特殊業(yè)態(tài)招商，其他業(yè)態(tài)自營(yíng)8優(yōu)勢(shì)：經(jīng)營(yíng)檔次、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)業(yè)時(shí)間可以保障，通過(guò)持股經(jīng)營(yíng)還可調(diào)動(dòng)員工積極性。劣勢(shì)：開(kāi)業(yè)時(shí)間、商家檔次、經(jīng)營(yíng)狀況、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等無(wú)法保障。優(yōu)勢(shì)：人員投入少，人力

5、成本低，品牌認(rèn)可度較高，上市融資方便。劣勢(shì)：資金投入較大，人力成本高，人均利潤(rùn)低，各地市及縣零星分布，無(wú)連鎖、配送優(yōu)勢(shì)，上市融資受限于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。三、商家合作意向洽談情況鄭州調(diào)研調(diào)研工作城市業(yè)態(tài)內(nèi)容調(diào)研工作思路便利店藥店餐飲銀行洗衣店其他 地市調(diào)研（焦作）發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃目前發(fā)展的城市主要合作方式（直營(yíng)/加盟）行業(yè)內(nèi)位置和規(guī)模與建業(yè)戰(zhàn)略合作910品類序號(hào)商家品牌聯(lián)系人聯(lián)系電話地址合作意向情況備注便利店1左右間郭河路姚寨路交叉口東南角天一大廈A座411室有合作意向，加盟為主。下半年將推出新模式：20-30平方米或者30-50平方米，做高端精品店。2思達(dá)便利店陳濤1359

6、8872985花園路緯二路有合作意向，只做直營(yíng)，目前只做鄭州市場(chǎng)。3四鄰便利店劉學(xué)東路順河路南有合作意向，只做直營(yíng)，計(jì)劃向全省開(kāi)店。4鄭州供銷超市高合作意向，可在鄭州及地市合作。若在小區(qū)外圍，200平方米即可，若在小區(qū)內(nèi)部，300-400平方米。條件好的社區(qū)可考慮自營(yíng)；其他以加盟為主，推薦其地市的加盟商來(lái)主營(yíng)，參股合作。5眾品食品萬(wàn)毓業(yè)路花園路招銀大廈19樓有意向合作，直營(yíng)、經(jīng)銷模式，可以做到全省覆蓋。面積要求300500，人員配備5-8名，大型社區(qū)可做便利店模式。6怡家精品超市李先業(yè)總部港

7、906室有合作意向，只做鄭州市場(chǎng)，面積以150-300平米為主，直營(yíng)、加盟均可，加盟費(fèi)用150萬(wàn)左右。人員配置最低12個(gè)。鄭州市共5家店(其中兩家位于普羅旺世社區(qū))，主要服務(wù)高端社區(qū)。鄭州調(diào)研三、商家合作意向洽談情況11品類序號(hào)商家品牌聯(lián)系人聯(lián)系電話地址合作意向情況備注藥店1張仲景大藥房馬合作意向，可在鄭州及地市合作，只做直營(yíng)。2仟禧堂大藥房徐先八路18號(hào)對(duì)鄭州市場(chǎng)很有意向，對(duì)地市市場(chǎng)暫不考慮。3老百姓大藥房姚先鄭州市場(chǎng)有意向，地市開(kāi)設(shè)兩家直營(yíng)店，選址要求人流量大的成熟社區(qū)。4大參林大藥房廣州總部劉先生13318

8、832299隴海路大學(xué)路交叉口匯豐大廈2樓有合作意向，只做直營(yíng)。今年廣州總公司以開(kāi)拓河南市場(chǎng)為主，目前全國(guó)共有1500余家直營(yíng)店，分布在廣東、廣西、江西、福建、河南幾大省份。面積不低于150，每店最低配備7名工作人員，廣州總公司有選址決策權(quán)。（該品牌在全國(guó)醫(yī)藥店品牌中排名第三，前兩名為：國(guó)藥控股，全國(guó)共有約5000余家店面；桐君閣，全國(guó)約3000余家店面。）5鄭州林先生138385280706漯河廖先生137213217387國(guó)藥大藥房韓風(fēng)路豐慶路南200米國(guó)藥大藥房2樓。有合作意向，選址要求較高，目前主要傾向于鄭州市場(chǎng)，只做直營(yíng)。共9家直營(yíng)店，經(jīng)營(yíng)面積100-150

9、，人員配置最低7名，統(tǒng)一培訓(xùn)。區(qū)位要求是成熟社區(qū)，新社區(qū)要求為高端大型社區(qū)，如合作希望給予優(yōu)惠政策。三、商家合作意向洽談情況 鄭州調(diào)研12品類序號(hào)商家品牌聯(lián)系人聯(lián)系電話地址合作意向情況洗衣店1鄭州鄭潔麗洗衣郭女明路順河路交叉口向西300米路北（鄭州市洗滌行業(yè)協(xié)會(huì)2樓）有合作意向，可在河南省內(nèi)合作，只做加盟。2康潔洗衣店姬曉三路紅專路融豐花苑A座12樓AD室有合作意向，鄭州做直營(yíng)，地市只做加盟。餐飲1春光早餐工程王春光趙總1551717171813938537379經(jīng)八路與緯一路交叉口西北角路東（鄭大二附院北）有合作意向，可在河南省內(nèi)合作，

10、加盟直營(yíng)均可，注重地理位置，對(duì)建業(yè)肯定程度高，面積200-300平方米，面寬10-15米，最好在一樓，租期5年左右。2永和豆?jié){儲(chǔ)經(jīng)北大區(qū)，天津有合作意向，河南區(qū)只做加盟，首家店加盟費(fèi)70萬(wàn)元，裝修費(fèi)30萬(wàn)元，店面200以上，培訓(xùn)員工12名。3米多面多荊宜海路大學(xué)路交叉口向北200米路西華城國(guó)際中心1831室有合作意向，以商業(yè)區(qū)為主，入住率高的社區(qū)也可以。鄭州做直營(yíng)；地市做加盟，面積150平方米以上，縣級(jí)市場(chǎng)130平方米以上，位置好的話可以考慮直營(yíng)。三、商家合作意向洽談情況 鄭州調(diào)研13 地市調(diào)研焦作三、商家合作意向洽談情況品類序號(hào)商家品牌聯(lián)系

11、人聯(lián)系電話地址合作意向情況備注超市1河南華隆商貿(mào)有限公司王金明（總經(jīng)理助理縣市百貨5家/電器2家/超市5家/鞋城1家/400畝房地產(chǎn)1、該公司發(fā)展計(jì)劃為：全省范圍內(nèi)的縣級(jí)市選址開(kāi)店，主營(yíng)業(yè)務(wù)百貨、超市、鞋城、電器，超市面積要求3000-6000，需求單體面積2萬(wàn)以上的中心商業(yè)物業(yè)（不適合社區(qū)商業(yè)，適合商業(yè)中心）。2、主要經(jīng)營(yíng)思路為在每個(gè)合適的縣級(jí)市開(kāi)出1-2家2萬(wàn)以上的大型購(gòu)物中心（視消費(fèi)水平）。3、主要從用工、效益出發(fā)希望進(jìn)行大店的經(jīng)營(yíng)。暫無(wú)法合作2焦作農(nóng)枝花超市張經(jīng)理（負(fù)責(zé)選址作市解放區(qū)塔南路與人民路交匯處西100米路北交通銀行東鄰有合作

12、意向，目標(biāo)是在焦作市縣鄉(xiāng)村市場(chǎng)開(kāi)生活便利店，目前只發(fā)展焦作市內(nèi)門店，現(xiàn)有12家門店。可在焦作城區(qū)合作藥店1焦作藍(lán)十字大藥房李總（負(fù)責(zé)開(kāi)店作市解放中路78號(hào)有合作意向，可在焦作區(qū)域合作至縣級(jí)市場(chǎng)，面積要求100以上，面寬盡可能長(zhǎng)，以利于店招展示，其他無(wú)特別要求?？稍诮棺鞣秶献髦量h調(diào)研結(jié)論 通過(guò)對(duì)鄭州和焦作的商家進(jìn)行調(diào)研，社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的商家均以其所在地區(qū)的發(fā)展為主，大多數(shù)無(wú)法做到省內(nèi)跨地區(qū)覆蓋。 建議鄭州區(qū)域的項(xiàng)目以鄭州商家資源為主；各地市的項(xiàng)目以當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源為主，鄭州商家資源為輔。三、商家合作意向洽談情況14自營(yíng)便利店 按2000戶社區(qū)，150便利店計(jì)算，單位：萬(wàn)

13、元 70萬(wàn)開(kāi)業(yè)投入每年運(yùn)營(yíng)支出40萬(wàn)商品30萬(wàn)，其他40萬(wàn)，5年折舊流動(dòng)資金20萬(wàn)不計(jì)租金進(jìn)貨周轉(zhuǎn)因交房即開(kāi)業(yè)，入住率低，銷售額低。預(yù)計(jì)第4年開(kāi)始年度盈利，第6年開(kāi)始整體盈利；項(xiàng)目及周邊1000戶時(shí)可日盈利。毛利率按18%計(jì)算，10年累計(jì)收益271萬(wàn)，與10年80元/月的租金收入127萬(wàn)，增加144萬(wàn)收益盈利趨勢(shì)15四、自營(yíng)思路及測(cè)算便利店自營(yíng)思路1、定位：加強(qiáng)型生鮮食品便利店，檔次與項(xiàng)目需求匹配；定價(jià)采用高低價(jià)策略（非天天平價(jià)）；2、參考品牌：7-11；丹尼斯便利店；3、經(jīng)營(yíng)分類：休閑食品、糧油副食、酒飲料、冷凍冷藏、生鮮、洗化、家百、紡織等； 如便利店自營(yíng)，綠色產(chǎn)品特供店設(shè)置為店中店。4、

14、渠道：前期現(xiàn)金采購(gòu)（批發(fā)市場(chǎng)、送貨上門），主要受項(xiàng)目分散于各城市制約，無(wú)連鎖優(yōu)勢(shì)；5、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；6、財(cái)務(wù)：股份制專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司財(cái)務(wù)；7、服務(wù)：結(jié)合至尊卡，引入送貨上門、食品加熱、充值、充電、公用電話、代收發(fā)快遞等服務(wù)；8、人員管理：建立專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，營(yíng)采合一，持續(xù)培訓(xùn)。便利店作為最基本的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，可在交房裝修期開(kāi)業(yè)，滿足居民基本生活需求。16四、自營(yíng)思路及測(cè)算17自營(yíng)測(cè)算便利店 按150計(jì)算，單位：萬(wàn)元開(kāi)業(yè)投入資金每年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出便利店自營(yíng)預(yù)算：開(kāi)業(yè)預(yù)計(jì)支出70萬(wàn)，每年運(yùn)營(yíng)預(yù)計(jì)支出40萬(wàn)，第一年度合計(jì)支出110萬(wàn)。需流動(dòng)資金20萬(wàn)（日常進(jìn)貨周轉(zhuǎn)，其他支出）。萬(wàn)元萬(wàn)元

15、/年項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容費(fèi)用物業(yè)費(fèi)估值為0.60萬(wàn)/年0.60 人工單店經(jīng)營(yíng)共7人，員工6人（兩班每班3人），采購(gòu)（兼司機(jī)）1人26.00 水電費(fèi)水電支出0.25萬(wàn)/月（照明、冷柜）3.00 耗材費(fèi)0.1-0.2萬(wàn)/月2.00 工裝費(fèi)按7人每人每年200計(jì)算0.14 稅金0.1萬(wàn)/月1.20 損耗保質(zhì)期、損耗等0.04萬(wàn)/月0.46 營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用（傳單、贈(zèng)品、抽獎(jiǎng)等）0.2-0.3萬(wàn)/月3.00 運(yùn)輸費(fèi)部分自采的運(yùn)輸費(fèi)0.3萬(wàn)/月3.60 全年預(yù)計(jì)支出（不含房租）40.00 項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容投資金額固定設(shè)施裝修消防、室內(nèi)外裝修、門頭招牌、防盜等5.00 設(shè)備投入貨架、購(gòu)物籃、收銀設(shè)備、煙酒柜、電腦、空

16、調(diào)、風(fēng)幕柜、電子秤、冰柜、通信等13.00 辦公設(shè)備耗材桌椅、音箱、收銀紙、塑料袋、價(jià)簽、書(shū)寫工具、POP、工裝等2.00 開(kāi)辦費(fèi)營(yíng)業(yè)手續(xù)各種證照、健康證等1.00 籌備期按9人籌備，籌備期3個(gè)月配備2名采購(gòu)員6名員工1名財(cái)務(wù)9.00 貨物鋪貨+庫(kù)存（根據(jù)商品結(jié)構(gòu)待定）30.00 進(jìn)貨費(fèi)用運(yùn)輸費(fèi)、交通費(fèi)、電話費(fèi)等與進(jìn)貨有關(guān)的費(fèi)用1.00 車輛日常進(jìn)貨車輛購(gòu)置7.00 不確定支出不確定支出2.00 開(kāi)業(yè)前資金投入合計(jì)70.00 四、自營(yíng)思路及測(cè)算自營(yíng)洗衣店 按2000戶社區(qū)，80洗衣店計(jì)算，單位：萬(wàn)元 37萬(wàn)開(kāi)業(yè)投入每年運(yùn)營(yíng)支出25萬(wàn)設(shè)備裝修30萬(wàn)，其他7萬(wàn)，5年折舊流動(dòng)資金5萬(wàn)不計(jì)租金進(jìn)貨周轉(zhuǎn)

17、洗衣店主要受常住居民影響，項(xiàng)目及周邊1000戶后可盈利（毛利率按50%算）；自營(yíng)洗衣店建議不在交房時(shí)開(kāi)業(yè)。盈利趨勢(shì)18四、自營(yíng)思路及測(cè)算洗衣店自營(yíng)思路1、定位：干洗店；提供專業(yè)的干洗、高檔皮具護(hù)理等服務(wù)項(xiàng)目；2、參考品牌：康潔洗衣；3、經(jīng)營(yíng)分類：干洗、水洗、特殊去漬、皮具護(hù)理；4、渠道：自配員工，加盟品牌洗衣店打自己品牌或購(gòu)買品牌洗衣設(shè)備打自己品牌；5、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；6、財(cái)務(wù)：股份制專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司財(cái)務(wù)；7、服務(wù)：干洗、水洗、特殊去漬、皮具護(hù)理保養(yǎng)、熨燙去皺等服務(wù)。8、人員管理：建立專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)；或采用特許經(jīng)營(yíng)商的托管管理。洗衣房受常住人口影響較大，開(kāi)業(yè)時(shí)間可安排在裝修期臨近

18、結(jié)束時(shí)開(kāi)業(yè)。19四、自營(yíng)思路及測(cè)算20自營(yíng)測(cè)算洗衣店按80計(jì)算，單位：萬(wàn)元開(kāi)業(yè)投入資金每年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出萬(wàn)元/年洗衣店自營(yíng)預(yù)算：開(kāi)業(yè)預(yù)計(jì)支出37萬(wàn)，每年運(yùn)營(yíng)預(yù)計(jì)支出24.96萬(wàn)，第一年度合計(jì)支出61.96萬(wàn)。需流動(dòng)資金5萬(wàn)（原料費(fèi)用、其他支出）。項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容投資金額固定設(shè)施裝修消防、室內(nèi)外裝修、門頭招牌、防盜等5.00 設(shè)備投入洗衣設(shè)備、收銀設(shè)備、電腦、空調(diào)、通信等（參考康潔標(biāo)準(zhǔn)店配置）25.00 耗材1、辦公耗材：桌椅、音箱、收銀紙、塑料袋、價(jià)簽、書(shū)寫工具、POP、工裝等2、洗衣耗材：干洗溶劑，濾芯等2.00 開(kāi)辦費(fèi)營(yíng)業(yè)手續(xù)各種證照1.00 籌備期按3人籌備，籌備期2個(gè)月2.00 不確定支出不

19、確定支出2.00 開(kāi)業(yè)前資金投入合計(jì)37.00 項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容費(fèi)用物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)估值為0.30萬(wàn)/年0.30 人工按3人計(jì)算，1萬(wàn)/月12.00 水電費(fèi)根據(jù)洗衣量變動(dòng)暫預(yù)估水電支出約0.5萬(wàn)/月6.00 耗材費(fèi)0.1-0.2萬(wàn)/月2.00 服裝費(fèi)按3人每人每年200計(jì)算。0.06 稅金0.05萬(wàn)/月，0.60 營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用（傳單、贈(zèng)品、抽獎(jiǎng)等）0.1-0.2萬(wàn)/月2.00 其他支出不確定的費(fèi)用，如賠償、其他支出等2.00 全年預(yù)計(jì)支出（不含房租）24.96 萬(wàn)元四、自營(yíng)思路及測(cè)算自營(yíng)餐飲 按2000戶社區(qū)，200中式快餐計(jì)算，單位：萬(wàn)元 92萬(wàn)開(kāi)業(yè)投入每年運(yùn)營(yíng)支出62萬(wàn)設(shè)備裝修70萬(wàn)，其他22

20、萬(wàn)，5年折舊流動(dòng)資金10萬(wàn)不計(jì)租金進(jìn)貨周轉(zhuǎn)餐飲每天有350人次就餐，每餐13元， 毛利率按50%算，即可盈利。主要受常住和流動(dòng)居民影響，預(yù)計(jì)第4年開(kāi)始盈利，預(yù)計(jì)5年整體盈利。盈利趨勢(shì)21四、自營(yíng)思路及測(cè)算餐飲自營(yíng)思路1、定位：食堂、早餐店、特色快餐；以食堂自取模式經(jīng)營(yíng)早餐或中式快餐； 前期為項(xiàng)目部食堂，服務(wù)員工和看房客戶，交房后開(kāi)始轉(zhuǎn)型為主要服務(wù)顧客。2、參考品牌：春光早餐；3、經(jīng)營(yíng)分類：中式快餐；4、渠道：自配員工，加盟品牌早餐店打自己品牌或購(gòu)買餐飲設(shè)備打自己品牌；5、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；6、財(cái)務(wù)：股份制專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司財(cái)務(wù)；7、服務(wù)：滿足居民在入住前期的基本用餐需求；8、人員管理

21、：建立專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。裝修期配備食堂可提高居民生活的便利性，也可兼做員工食堂并接待客戶。22四、自營(yíng)思路及測(cè)算23自營(yíng)測(cè)算餐飲 按200中式快餐計(jì)算，單位：萬(wàn)元開(kāi)業(yè)投入資金每年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出萬(wàn)元萬(wàn)元/年項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容投資金額固定設(shè)施裝修廚房、餐廳、門面的裝修，包括：廚房：地面、墻面、上下水、電路；庫(kù)房裝修；餐廳：門面、吊頂、內(nèi)裝修墻面、吧臺(tái)、衛(wèi)生間、燈具、地面、樓梯、材料費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等。30.00 固定資產(chǎn)投入設(shè)備設(shè)施前廳：空調(diào)、音箱、消防、通訊、收銀、招牌等廚房：烹飪?cè)O(shè)備、冷凍冷藏、加工、保溫、消毒、洗滌設(shè)備等。25.00 屬具家具，餐具，廚具（設(shè)備外的烹飪工具）15.00 開(kāi)辦費(fèi)各種證照、健康證

22、等5.00 籌備期按10人籌備培訓(xùn)，籌備期3個(gè)月9.00 啟動(dòng)進(jìn)貨原料5.00 進(jìn)貨費(fèi)用運(yùn)輸費(fèi)、交通費(fèi)、電話費(fèi)等與進(jìn)貨有關(guān)的費(fèi)用0.50 不確定支出不確定支出2.00 開(kāi)業(yè)前資金投入合計(jì)91.50 餐飲自營(yíng)預(yù)算：開(kāi)業(yè)預(yù)計(jì)支出91.5萬(wàn)，每年運(yùn)營(yíng)預(yù)計(jì)支出61.4萬(wàn)，第一年度合計(jì)支出153萬(wàn)。需流動(dòng)資金10萬(wàn)（原料費(fèi)用、其他支出）。項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容投資費(fèi)用萬(wàn)元/年物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)0.70 人工按12人計(jì)算，工資，包吃住，租房，水電47.00 水電費(fèi)水電支出0.3萬(wàn)/月3.60 耗材費(fèi)0.1-0.2萬(wàn)/月1.60 工裝費(fèi)按10人每人每年200計(jì)算0.20 工商/稅金0.3萬(wàn)/月3.60 損耗原料、成品滯銷等

23、0.03萬(wàn)/月0.30 營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用（傳單、贈(zèng)品等）0.1-0.2萬(wàn)/月2.50 社會(huì)關(guān)系處理城管、工商、衛(wèi)生、技術(shù)監(jiān)督局等2.00 全年預(yù)計(jì)支出（不含房租）61.50四、自營(yíng)思路及測(cè)算綠色產(chǎn)品特供 按2000戶社區(qū)，80計(jì)算，單位：萬(wàn)元 19.9萬(wàn)開(kāi)業(yè)投入每年運(yùn)營(yíng)支出26萬(wàn)設(shè)備裝修13.4萬(wàn)，其他6.5萬(wàn)，5年折舊流動(dòng)資金1萬(wàn)不計(jì)租金進(jìn)貨周轉(zhuǎn)綠色產(chǎn)品特供的商品正常毛利較高，但受前期常住居民少的影響，損耗大，毛利率低。主要受常住居民影響，預(yù)計(jì)第4年開(kāi)始盈利。盈利趨勢(shì)24四、自營(yíng)思路及測(cè)算綠色產(chǎn)品特供思路1、定位：綠色食品配送站；店面作商品展示和零售，后臺(tái)進(jìn)行居民、食堂、企業(yè)團(tuán)購(gòu)客 戶的推廣

24、，網(wǎng)絡(luò)或電話訂購(gòu)后可自取也可配送上門；或增加奶站項(xiàng)目，倡 導(dǎo)健康理念，同時(shí)增加銷售額。若便利店自營(yíng)，此業(yè)態(tài)為便利店的內(nèi)場(chǎng)項(xiàng)目；2、參考品牌：柳江雞蛋；伊賽牛肉；雛牧香；2、經(jīng)營(yíng)分類：健康農(nóng)產(chǎn)品；3、渠道：自配員工，引入建業(yè)綠色產(chǎn)品基地相關(guān)產(chǎn)品；4、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；5、財(cái)務(wù)：股份制專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司財(cái)務(wù)；6、服務(wù)：滿足居民對(duì)健康綠色農(nóng)產(chǎn)品的日常餐桌需求；配送服務(wù)；會(huì)員卡；網(wǎng)上或 電話訂購(gòu)、定制等；7、人員管理：建立專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。綠色產(chǎn)品保質(zhì)期較短，前期直接配送到戶，在業(yè)主開(kāi)始入住時(shí)正式開(kāi)店?duì)I業(yè)。25四、自營(yíng)思路及測(cè)算26自營(yíng)測(cè)算綠色產(chǎn)品特供 按80計(jì)算，單位：萬(wàn)元開(kāi)業(yè)投入資金每年運(yùn)

25、營(yíng)費(fèi)用支出萬(wàn)元萬(wàn)元/年綠色產(chǎn)品特供店自營(yíng)預(yù)算：開(kāi)業(yè)預(yù)計(jì)支出19.90萬(wàn)，每年運(yùn)營(yíng)預(yù)計(jì)支出26.40萬(wàn)，第一年度合計(jì)支出46.30萬(wàn)。需流動(dòng)資金1萬(wàn)。項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容投資金額萬(wàn)元固定設(shè)施裝修消防、室內(nèi)外裝修、門頭招牌、防盜等3.00 設(shè)備投入蔬果貨架、購(gòu)物籃、冷藏風(fēng)幕柜、收銀設(shè)備、電腦、空調(diào)、電子秤、冰柜、通信等。冷庫(kù)3萬(wàn)，20，月電費(fèi)300元10.40 辦公設(shè)備耗材桌椅、音箱、收銀紙、塑料袋、價(jià)簽、書(shū)寫工具、POP、工裝等1.00 開(kāi)辦費(fèi)營(yíng)業(yè)手續(xù)各種證照、健康證、技術(shù)監(jiān)督局等1.00 籌備期按3人籌備，籌備期3個(gè)月3.00 貨物鋪貨+庫(kù)存0.00 進(jìn)貨費(fèi)用運(yùn)輸費(fèi)、交通費(fèi)、電話費(fèi)等與進(jìn)貨有關(guān)的費(fèi)用0

26、.50 不確定支出不確定支出1.00 開(kāi)業(yè)前資金投入合計(jì)19.90 項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容投資費(fèi)用萬(wàn)元/年物業(yè)費(fèi)估值為0.30萬(wàn)/年0.30 人工單店經(jīng)營(yíng)共5人（負(fù)責(zé)人1名，員工4人每班2人，兩班次）15.00 水電費(fèi)水電支出（照明、風(fēng)幕柜等）1.20 耗材費(fèi)塑料袋、保鮮膜、包裝物、加工工具、等1.00 工裝費(fèi)按5人每人每年200計(jì)算0.10 稅金0.05萬(wàn)/月0.60 損耗蔬果損耗較大，按每日200元計(jì)算如銷售提升可降低損耗率至20-30%，前期如滯銷造成的損耗率高。7.00 營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用（傳單、贈(zèng)品、抽獎(jiǎng)等）0.1萬(wàn)/月1.20 全年預(yù)計(jì)支出（不含房租）26.40 四、自營(yíng)思路及測(cè)算四、自營(yíng)思路及測(cè)算業(yè)態(tài)開(kāi)業(yè)投入每年運(yùn)營(yíng)支出流動(dòng)資金合計(jì)便利店704020130洗衣店3725567餐飲926210164綠色產(chǎn)品特供19.9026146.90合計(jì)218.9015336407.90自營(yíng)資金投入統(tǒng)計(jì)單位：萬(wàn)元2728社區(qū)商業(yè)發(fā)展思路：1、設(shè)計(jì)階段：商業(yè)公司與