深圳市城市更新項目實操系列4-拆遷補償?shù)娘L(fēng)險控制和合約處理技巧

1、深圳市城市更新項目實操系列（四）拆遷補償?shù)娘L(fēng)險控制和合約處理技巧深圳的城市更新基本實現(xiàn)了政府、開發(fā)商及被拆遷人三方利益的平衡，政府得以借助城市更新落實規(guī)劃、公共配套及保障房等，開發(fā)商則通過城市更新項目獲得了在深圳房地產(chǎn)市場的投資機會，而權(quán)利人則大多通過城市更新實現(xiàn)了居住條件的改善、直接參與城市發(fā)展紅利的分配。在傳統(tǒng)的凈地開發(fā)模式已十分成熟的情況下，深圳城市更新一二級房地產(chǎn)市場聯(lián)動開發(fā)的模式中，拆遷工作的開展往往左右了一個城市更新項目的開發(fā)進度。本文根據(jù)筆者多年的拆遷工作經(jīng)驗，以深圳城市更新拆遷中涉及各類綠本房屋的處置為例，對實操工作經(jīng)驗進行總結(jié)，望各同行共同探討，在此亦歡迎批評指正。一、普通綠

2、本房簽約注意事項由于在產(chǎn)權(quán)注銷過程中，房地產(chǎn)登記機構(gòu)需對綠本房的房產(chǎn)證號、房屋位置、房屋權(quán)利人等房屋自然狀況、權(quán)利狀況是否與產(chǎn)權(quán)登記簿所載一致進行核查，所以在拆遷補償合同中對房屋相關(guān)描述應(yīng)當(dāng)完全與房產(chǎn)證證載信息一致，如證載面積、房產(chǎn)證號、房地產(chǎn)名稱等。二、綠本房證載權(quán)利人死亡情況下綠本房拆遷補償操作權(quán)利人死亡的，應(yīng)當(dāng)完成繼承后辦理新的產(chǎn)權(quán)證書，確定新的權(quán)利人：1、根據(jù)法定繼承關(guān)系辦理繼承權(quán)公證、憑繼承權(quán)公證書等至地稅局辦理免稅證明后，至不動產(chǎn)權(quán)登記中心申辦新的不動產(chǎn)權(quán)證書，不動產(chǎn)權(quán)證書證載權(quán)利人即為新的綠本房權(quán)利人。2、根據(jù)遺囑繼承的，如遺囑經(jīng)過公證，由遺囑確定的繼承人持遺囑至公證處辦理繼承權(quán)

3、公證，憑繼承權(quán)公證書等至地稅局辦理免稅證明后，至不動產(chǎn)權(quán)登記中心申辦新的不動產(chǎn)權(quán)證書；如遺囑未經(jīng)公證，則需要參照法定繼承方式，相關(guān)繼承人均須到公證處就遺囑內(nèi)容進行確認，然后辦理繼承權(quán)公證。三、權(quán)利人房產(chǎn)證遺失情況下簽約注意事項1、根據(jù)土地建筑物信息核查結(jié)果及權(quán)利人描述，確認遺失房產(chǎn)證是否為綠本，如原為寶安縣或廣東省頒發(fā)的房屋所有權(quán)證且國土檔案系統(tǒng)無法查詢核實的，可參照無證房屋進行拆遷補償。2、綠本遺失導(dǎo)致簽約時無法提供房產(chǎn)證信息的，向產(chǎn)權(quán)登記部門查詢，在合同內(nèi)將房地產(chǎn)證載信息進行確定。3、在項目進行房產(chǎn)證注銷時，首先由區(qū)（新區(qū)管委會）城市更新職能部門對房屋拆除情況進行確認并出具同意申請注銷房地

4、產(chǎn)證的意見；其次經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)核查，確認拆遷安置補償協(xié)議等房屋證號、房屋位置、房屋權(quán)利人等房屋自然狀況、權(quán)利狀況與不動產(chǎn)登記簿所記載的內(nèi)容一致；最后由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理產(chǎn)權(quán)證書注銷之前在深圳特區(qū)報或深圳商報和房屋現(xiàn)場進行公告，公告期為10個自然日，公示期無人異議或異議不成立的，即可辦理注銷。四、對于已買賣綠本房簽約注意事項綠本房無法辦理產(chǎn)權(quán)證書的過戶，即無法實現(xiàn)物權(quán)的變更，所以買賣綠本房通常存在證載權(quán)利人與實際控制人不符的情形，從相關(guān)規(guī)定和實操的可行性角度考慮，建議按照如下思路處理：1、實際控制人選擇貨幣補償?shù)氖紫葢?yīng)由證載權(quán)利人與項目公司簽訂貨幣補償?shù)牟疬w安置補償協(xié)議（全部協(xié)議文本由項目公

5、司持有），項目公司獲得證載權(quán)利人經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)授權(quán)委托書及放棄房地產(chǎn)權(quán)益聲明；其次將拆遷補償?shù)目铐椦a償給實際控制人，付款節(jié)點應(yīng)當(dāng)盡量與項目推進程度相適應(yīng)，如設(shè)置合同生效、房屋交付、實施主體確認完成、產(chǎn)權(quán)注銷等付款節(jié)點，最終以雙方協(xié)商結(jié)果為準(zhǔn)；最后，項目公司與實際控制人、證載權(quán)利人以三方協(xié)議的形式就拆遷補償?shù)倪^程及權(quán)益承受情況進行書面確認。2、實際控制人要求物業(yè)回遷補償?shù)?，通常有以下三種實現(xiàn)方式：（1）完成回遷后過戶至實際控制人名下。首先與證載權(quán)利人簽訂拆遷安置補償協(xié)議，補償方式為產(chǎn)權(quán)置換，在房屋修建完畢后將回遷房屋產(chǎn)權(quán)辦理至證載權(quán)利人名下，再由證載權(quán)利人過戶至實際控制人名下，整個交易結(jié)構(gòu)由

6、項目公司、證載權(quán)利人及實際控制人以三方協(xié)議的形式確定。涉及的裝修補償費、搬遷費及過渡期安置費等由證載權(quán)利人委托實際控制人收取。其中若涉及稅費問題、購房指標(biāo)問題應(yīng)在簽約時明確，避免后續(xù)爭議影響項目推進。（2）完成回遷安置房后由實際控制人向項目公司買受。在證載權(quán)利人提供簽訂貨幣補償?shù)牟疬w安置補償協(xié)議，項目公司獲得證載權(quán)利人經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)授權(quán)委托書及放棄房地產(chǎn)權(quán)益聲明等材料后，項目公司向?qū)嶋H控制人支付貨幣若干，待更新項目具備回遷入伙條件時，實際控制人持項目公司向其支付的貨幣向項目公司回購房屋。適用該補償方式進行補償?shù)?，?yīng)根據(jù)具體情況綜合考慮購房指標(biāo)、稅費及過渡期安置補償費等問題。（3）分割項目公

7、司可控的無產(chǎn)權(quán)證書房屋的若干建筑面積至買受人名下，以該部分分割所得建筑面積作為補償依據(jù)，具體補償內(nèi)容以實際控制人買受證載房屋可獲得的補償面積、金額為準(zhǔn)。進行上述操作的，除應(yīng)事先獲得證載權(quán)利人簽署的貨幣補償拆遷補償協(xié)議、放棄房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益聲明書及經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)證委托書外，還應(yīng)考慮所在區(qū)域的確權(quán)政策，確保上述操作的可行性。上述操作能夠保證實際控制人獲得的房屋為回遷房屋，有效避免了涉及的購房指標(biāo)、稅費等問題。五、證載為企業(yè)而存在經(jīng)備案的購房、分房協(xié)議的綠本房拆遷補償注意事項該類問題存在個案的特殊性，以下操作方式為建議：1、證載權(quán)利人為國企或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的，存在分房購房協(xié)議且在政府部門有

8、備案信息的，在完成企業(yè)內(nèi)部的決議、審批程序后，與有關(guān)政府部門溝通，以歷史遺留問題的思路進行解決。能按照歷史遺留問題思路解決的，由項目公司、證載權(quán)利人與分房業(yè)主簽訂三方協(xié)議落實拆遷安置補償有關(guān)事宜；2、如政府部門不同意按照歷史遺留問題思路解決，則在完成企業(yè)內(nèi)部決議、審批程序后，參照已買賣綠本房思路進行處理。六、存在法院生效判決的綠本房拆遷補償注意事項1、法院對于涉及綠本房的糾紛做出的確權(quán)判決，根據(jù)物權(quán)法第28條，司法裁判文書生效時房屋權(quán)屬即發(fā)生變更，因此可在確權(quán)時將司法裁判文書確認的權(quán)利人作為權(quán)利人進行拆遷安置補償。在涉及產(chǎn)權(quán)注銷時，通常無需根據(jù)裁判文書辦理新的不動產(chǎn)權(quán)證，直接注銷原房地產(chǎn)證（綠本）即可，具體最終注銷處理方式以所在區(qū)不動產(chǎn)登記部門意見為準(zhǔn)（一般此類問題不動產(chǎn)登記部門會內(nèi)部開會討論處置方案）。2、由于綠本問題的特殊性或糾紛當(dāng)事人的訴請不規(guī)范，可能導(dǎo)致部分裁判文書對于物權(quán)的確認并不清晰，如裁判訴爭房屋使用權(quán)、收益權(quán)等歸當(dāng)事人所有，具體能否憑裁判文書確定有關(guān)當(dāng)事人為綠本房權(quán)利人的，以區(qū)城市更新職能部門意見及不動產(chǎn)登記部門意見為準(zhǔn)。七、無法聯(lián)系權(quán)利人的綠本房拆遷補償注意事項1、綠本房權(quán)