收益法及其運用

1、第七章收益法及其運用【本章的特色】考題所占分值大理論性特別強，技術(shù)含量高計算題多，難度大考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)試人員對收益法，包含其含義、理論依照、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟涉及的具體內(nèi)容等的認(rèn)識、熟習(xí)和掌握程度?？荚噧?nèi)容第一節(jié)收益法歸納一、收益法的含義熟習(xí)二、收益法的理論依照熟習(xí)三、收益法適用的估價對象和條件1.收益法適用的估價對象掌握2.收益法估價需要具備的條件四、收益法估價的操作步驟熟習(xí)第二節(jié)酬勞資本化法的公式一、酬勞資本化法最一般的公式掌握二、凈收益每年不變的公式掌握（一）收益限時為有限年的公式（二）收益限時為無窮年的公式（三）凈收益每

2、年不變的公式的作用1.直接用于測算價格2.用于不一樣限時房地產(chǎn)價格之間的換算3.用于比較不一樣限時房地產(chǎn)價格的高低4.用于市場法中因限時不一樣進(jìn)行的價風(fēng)格整三、凈收益在前若干年有變化的公式掌握1.收益限時為有限年的公式2.收益限時為無窮年的公式四、凈收益按必定數(shù)額遞加的公式熟習(xí)1.收益限時為有限年的公式2.收益限時為無窮年的公式五、凈收益按必定數(shù)額遞減的公式熟習(xí)六、凈收益按必定比率遞加的公式掌握七、凈收益按必定比率遞減的公式熟習(xí)1.收益限時為有限年的公式2.收益限時為無窮年的公式八、預(yù)知將來若干年后的價格公式掌握第三節(jié)收益限時的確定第四節(jié)凈收益的求取一、凈收益測算的基本源理掌握1.基于租借收入

3、測算凈收益的基本源理2.基于營業(yè)收入測算凈收益的基本源理二、不一樣收益種類房地產(chǎn)凈收益的求取掌握1.出租的房地產(chǎn)凈收益的求取2.營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取3.自用或還沒有使用的房地產(chǎn)凈收益的求取4.混淆收益的房地產(chǎn)凈收益的求取三、求取凈收益應(yīng)注意的問題熟習(xí)1.有形收益和無形收益2.實質(zhì)收益和客觀收益3.樂觀估計、守舊和最可能估計四、凈收益流模式的確定熟習(xí)第五節(jié)酬勞率的求取熟習(xí)一、酬勞率的實質(zhì)二、酬勞率的求取方法1.累加法2.市場提取法3.投資酬勞率排序插入法第六節(jié)直接資本化法一、直接資本化法歸納熟習(xí)（一）直接資本化法的含義及其基本公式（二）幾種收益乘數(shù)法1.毛租金乘數(shù)法2.潛伏毛收入乘數(shù)法3.有

4、效毛收入乘數(shù)法4.凈收益乘數(shù)法二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法熟習(xí)三、資本化率與酬勞率的差異和關(guān)系掌握四、直接資本化法與酬勞資本化法的比較認(rèn)識1.直接資本化法的優(yōu)弊端2.酬勞資本化法的優(yōu)弊端第七節(jié)投資組合技術(shù)和節(jié)余技術(shù)掌握一、投資組合技術(shù)1.土地與建筑物的組合2.抵押貸款與自有資本的組合二、節(jié)余技術(shù)1.土地節(jié)余技術(shù)2.建筑物節(jié)余技術(shù)3.自有資本節(jié)余技術(shù)4.抵押貸款節(jié)余技術(shù)第八節(jié)收益法總結(jié)和運用舉例一、收益法總結(jié)二、收益法運用舉例第一節(jié)收益法歸納1.收益法的看法。也稱為收益資本化法、收益還原法，是依據(jù)估價對象的預(yù)期將來收益來求取估價對象價值的方法。將展望的將來收益變換為價值，近似于依據(jù)利息倒推本

5、金，稱為資本化。主要方法：直接資本化法和酬勞資本化法收益法的實質(zhì)是以房地產(chǎn)預(yù)期將來收益為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)價格，測算出的價值稱為收益價格2.收益法的理論依照（熟習(xí)）預(yù)期原理決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是其歷史價格、開發(fā)建設(shè)已花銷的成本也許過去的房地產(chǎn)市場狀況，而是房地產(chǎn)基于市場的將來所能帶來的收益。基本思路：將估價時點視為此刻，那么此刻購買一宗有一按限時收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其將來的收益限時內(nèi)可以絡(luò)繹不停地獲取凈收益。假如現(xiàn)有一筆資本可與這將來一按限時內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資本就是該宗房地產(chǎn)的價格收益性房地產(chǎn)價值高低的決定要素（三要素）：將來凈收益的大小，獲取凈收益限時的長短，獲取凈收益

6、的靠譜性（也就是風(fēng)險）。例題：（判斷題）房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益以往難以錢幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可經(jīng)過選取較高的酬勞率或資本化率予以考慮?！?009年真題】提示：參指教材P210、211答疑編號500434070101正確答案錯誤答案分析假如選取較高的酬勞率或資本化率，會使得最后的評估結(jié)果更低。這樣不但沒有考慮無形收益，反而還降低了這種無形收益。應(yīng)該是選取較低的酬勞率或資本化率。3.收益法適用的估價對象（掌握）收益法的適用的估價對象是有經(jīng)濟收益或有潛伏經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。它不限于估價對象自己此刻能否有益潤，只要估價對象所屬的這種房地產(chǎn)有獲取收益的潛伏能力即可。4

7、.收益法估價需要具備的條件房地產(chǎn)將來的收益微風(fēng)險都可以較正確地量化（展望）5.收益法的操作步驟（熟習(xí)）采集并驗證可用于展望估價對象將來收益的相關(guān)數(shù)據(jù)資料。展望估價對象的將來收益（凈收益）。求取酬勞率或資本化率、收益乘數(shù)。采納適合的收益法公式計算收益價格。第二節(jié)酬勞資本化法的公式1.一般公式（掌握）一般公式收益法的原理公式-V：房地產(chǎn)在估價時點的收益價格-A：房地產(chǎn)的將來凈運營收益-Y：房地產(chǎn)的酬勞率-n：房地產(chǎn)的收益限時-V:房地產(chǎn)在估價在實質(zhì)估價中，一般酬勞率長遠(yuǎn)保持不變，所以公式簡化為：后邊各種公式均是此公式的特例。以上均假設(shè)凈收益發(fā)生在期末，照實質(zhì)發(fā)生在期初，則公式變形為公式中的A、Y、

8、n應(yīng)一致，并且一般以年為單位2.凈收益每年不變的公式（掌握）【例7-1】某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲取的土地使用期限為50年，不行續(xù)期，到現(xiàn)在已使用了6年；估計利用該宗房地產(chǎn)正常狀況下每年可獲取凈收益8萬元，該宗房地產(chǎn)的酬勞率為8.5%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。提示：參指教材P216答疑編號500434070102【解】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算以下：凈收益每年不變的公式的作用：直接用于測算價格。用于土地使用限時、收益限時等不一樣的房地產(chǎn)也許租借限時不一樣的租借權(quán)價格之間的換算。某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租借合同，租用此中1000m2的面積，商定租賃限時為2

9、0年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增添1萬元，從第8年開始，租金保持固定不變?，F(xiàn)市場上近似辦公樓的月租金為30元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%。請計算當(dāng)前該承租人權(quán)益價值?！?008年真題】提示：參指教材P216答疑編號500434070103答案分析也就是租借權(quán)價值。年租金=30*12*1000=36萬元【要點】不一樣限時房地產(chǎn)價格之間的換算已知無窮年期的價格，求有限年期的價格在不一樣年期之間換算。兩房地產(chǎn)酬勞率相等時，兩房地產(chǎn)酬勞率不相等時，例題：教材217頁例7-3提示：參指教材P217答疑編號500434070104答案：2409.98分析：己知某收益性房地產(chǎn)的收益限

10、時為50年，酬勞率為8%，價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益限時為40年，酬勞率為6%，則其價格最湊近于（）元/m2?！?006年真題】A.3816B.3899C.4087D.4920提示：參指教材P218答疑編號500434070105正確答案D別的一種思路。因為這種房地產(chǎn)的年收益總是相同的，所以先求出年收益，再依照新的年期和折現(xiàn)率計算其價值。4000=A/8%1-（1+8%）-50,解得A=326.97326.97/6%1-（1+6%）-40=4920用于比較不一樣限時房地產(chǎn)價格的高低。P219例7-5提示：參指教材P219答疑編號500434070106答案：用于市場法中因限時不一

11、樣進(jìn)行的價風(fēng)格整。P219例7-6提示：參指教材P219答疑編號500434070107答案：用于計算在某種酬勞率下，收益期長到何時，有限時的價格湊近于無窮年的價格。3.凈收益在前若干年有變化的公式（掌握）收益限時為有限年的公式-t:凈收益有變化的限時收益限時為無窮年的公式-t:凈收益有變化的限時適用范圍：依據(jù)估價對象的經(jīng)營狀況，對其在將來35年或可以展望的更長時期的凈收益做出估計，并且假設(shè)以后以后的凈收益將不變，而后對這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)辦理，計算出房地產(chǎn)價格【例7-7】某宗房地產(chǎn)的收益限時為38年，經(jīng)過展望獲取其將來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從將

12、來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的酬勞率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。提示：參指教材P221答疑編號500434070201【解】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算以下：【例7-8】經(jīng)過展望獲取某宗房地產(chǎn)將來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從將來第6年到將來所有每年的凈收益將穩(wěn)固在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的酬勞率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。提示：參指教材P221答疑編號500434070202【解】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算以下：與例7-7的38年收益限時的房地產(chǎn)價格300.86萬元對比，例7-8收益限時為無窮年的房地產(chǎn)價

13、格要高9.34萬元（310.20-300.86=9.34）4.凈收益按必定數(shù)額遞加的公式（熟習(xí)）收益限時為有限年公式：公式的假設(shè)前提凈收益將來第1年為A，往后按數(shù)額b逐年遞加，至將來第n年為A+（n-1）b酬勞率為Y,Y不等于零收益限時為有限年n收益限時為無窮年公式：公式的假設(shè)前提凈收益將來第1年為A,往后按數(shù)額b逐年遞加,至將來第n年為A+（n-1）b酬勞率大于零為Y收益限時為無窮年5.凈收益按必定數(shù)額遞減的公式（熟習(xí)）公式:-b：凈收益逐年遞減的數(shù)額-將來第n年的收益：A-（n-1）b假設(shè)前提凈收益將來第1年為A，往后按數(shù)額b逐年遞減酬勞率為Y,Y不等于零收益限時為有限年n,且n小于等于A

14、/b+1確立合理經(jīng)營期年凈收益為零時的限時A-（n-1）b=0，求出n【例7-9】估計某宗房地產(chǎn)將來第一年的凈收益為,將來第n年的價值為A-（n-1）b16萬元，往后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增添2萬元，收益限時可視為無窮年，該類房地產(chǎn)的酬勞率為9%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。提示：參指教材P222答疑編號500434070203【解】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算以下：【例7-10】估計某宗房地產(chǎn)將來第一年的凈收益為25萬元，往后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。請計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營限時及合理經(jīng)營限時結(jié)束前后整數(shù)年份假設(shè)狀況下的凈收益；假如酬勞率為6%，請計算該宗房地產(chǎn)的收益價

15、格。提示：參指教材P223答疑編號500434070204正確答案該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營限時n計算以下：令A(yù)-（n-1）b=0有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（萬元）該宗房地產(chǎn)第14年凈收益為：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（萬元）所以合理經(jīng)營年限為13.5年。該宗房地產(chǎn)的收益價格計算以下：6.凈收益按必定比率遞加的公式（掌握）收益限時為有限年的公式g：凈收益逐年遞加的比率，將來第n年的凈收益為A（1+g）n-1公式的假設(shè)前提1.凈收益將來第1年為A，往后按比率g逐年遞加2.gY3.收益限

16、時為有限年n如g=Y時，V=A【例7-11】某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建筑的，土地使用權(quán)節(jié)余年限為48年；估計該房地產(chǎn)將來第一年的凈收益為16萬元，往后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增添2%；該類房地產(chǎn)的酬勞率為9%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。提示：參指教材P225答疑編號500434070205正確答案該宗房地產(chǎn)的收益價格計算以下：收益限時為無窮年的公式【例7-12】估計某宗房地產(chǎn)將來第一年的凈收益為16萬元，往后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增添2%，收益限時可視為無窮年，該類房地產(chǎn)的酬勞率為9%，請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。答疑編號500434070206正確答案該宗房地產(chǎn)的收

17、益價格計算以下：7.凈收益按必定比率遞減的公式（熟習(xí)）收益限時為有限年的公式收益限時為無窮年的公式有效毛收入逐年遞加的比率為gI,運營花費逐年遞加的比率為gE有限年期的公式-I：有效毛收入-E：運營花費-gI:I逐年遞加的比率-gE：E逐年遞加的比率有效毛收入與運營花費逐年遞減的比率不等，也許一個逐年遞加另一個逐年遞減無窮年期的公式【例7-13】估計某宗房地產(chǎn)將來第一年的有效毛收入為20萬元，運營花費為12萬元，往后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增添5%，運營花費增添3%，收益限時可視為無窮年，該類房地產(chǎn)的酬勞率為8%，請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。提示：參指教材P227答疑編號500434

18、070207正確答案該宗房地產(chǎn)的收益價格計算以下：合理經(jīng)營限時的確定【例7-14】估計某宗房地產(chǎn)將來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運營花費第一年為8萬元，往后每年會在上一年的基礎(chǔ)上增添2%，該類房地產(chǎn)的酬勞率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。提示：參指教材P2237答疑編號500434070208正確答案因為一按限時以后，該宗房地產(chǎn)的運營花費會超出有效毛收入，所以在計算其收益價格從前，先計算其合理經(jīng)營限時n:因為I-E（1+gE）n-1=0所示16-8（1+2%）n-1=0n=36（年）該宗房地產(chǎn)的收益價格計算以下：注：這個n是1.02n2時求得的值，相當(dāng)于使用年限N減去1后的值，請勿

19、混淆。8.預(yù)知將來若干年后的價格的公式（八個公式）（掌握）-V：房地產(chǎn)此刻的價格-Ai:房地產(chǎn)將來t年限時的凈收益，簡稱時期收益-Vt：房地產(chǎn)在將來第t年關(guān)的價格-t：擁有房地產(chǎn)的限時公式二:上式中凈收益每年不變?yōu)锳,公式三：難以展望將來的價格，而能展望將來價格有對于當(dāng)前價格的變化率，增值率為（認(rèn)識）公式四：假如展望的是將來價格每年上漲率為g，即Vt=V（1+g）t公式五：凈收益不是每年不變，而是按必定的數(shù)額b遞加公式六：凈收益假如按必定的數(shù)額b遞減，公式七：凈收益假如按必定的比率g遞加公式八，凈收益假如按必定的比率g遞減【例7-15】某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元/m2,年凈收益為200元

20、/m2,酬勞率為10%，現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/m2。據(jù)此估計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價格將達(dá)到5000元/m2。請計算獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。提示：參指教材P230答疑編號500434070209正確答案獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格計算以下：可見，該宗房地產(chǎn)在獲知興建火車站以后，價格由2000元/m2上漲到3693元/m2【例7-16】某寫字樓過去的市場價格為12000元/m2,當(dāng)前房地產(chǎn)市場不景氣，其市場

21、租金為每一天3元/m2。該類寫字樓的凈收益為市場租金的70%。展望房地產(chǎn)市場3年后會上漲，那時該寫字樓的市場價格將達(dá)12500元/m2,轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費為市場價格的6%。假如投資者要求該類投資的酬勞率為10%。乞求取該寫字樓的價值。提示：參指教材P230答疑編號500434070210【解】該寫字樓當(dāng)前的價值求取以下：【例7-17】某出租的舊辦公樓的租約另有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元（沒有花費支出），到期后要拆掉作為商業(yè)用地。估計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆掉花費為50萬元，該類房地產(chǎn)的酬勞率為10%。乞求取該舊辦公樓的價值。提示：參指教材P230答疑編

22、號500434070211【解】該舊辦公樓的價值求取以下：【例7-19】某宗收益性房地產(chǎn)，展望其將來第一年的凈收益為24000元，將來5年的凈收益每年增添1000元，價格每年上漲3%，酬勞率為9.5%。乞求取該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的價格。答疑編號500434070212正確答案采納以下公式求取該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的價格：依據(jù)題意已知：A=24000（元）b=1000（元）t=5（年）VT=V（1+3%）5（元）Y=9.5%將上述數(shù)據(jù)代入公式后計算以下：對上述等式進(jìn)行合并同類項并計算后獲?。篤=376096.65（元）公式適用條件一是用于房地產(chǎn)當(dāng)前的價格難以知道，但依據(jù)發(fā)展遠(yuǎn)景比較簡單展望其將來價格或?qū)韮r格

23、有對于當(dāng)前價格的變化率的狀況二是對于收益期較長的房地產(chǎn)，不是依照其收益期來估價的，而是先確立一個合理的擁有期，而后展望擁有期的凈收益和擁有期末的價值，再將他們折算為現(xiàn)值。第三節(jié)收益限時的確定收益限時是估價對象自估價時點起至預(yù)期將來可以獲取收益的時間。建筑物節(jié)余經(jīng)濟壽命是自估價時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間。土地使用權(quán)節(jié)余限時是自估價時點起至土地使用限時結(jié)束的時間。三種狀況的辦理：二者同時結(jié)束，以其共同的限時作為收益限時。建筑物節(jié)余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)節(jié)余限時結(jié)束時，房地產(chǎn)價值等于以建筑物節(jié)余經(jīng)濟壽命為收益限時，計算的房地產(chǎn)價值，加上建筑物節(jié)余經(jīng)濟壽命結(jié)束后的節(jié)余限時土地使用權(quán)在估價時點的價

24、值。建筑物節(jié)余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)節(jié)余限時結(jié)束時，出讓合同中未商定不行續(xù)期的，房地產(chǎn)的價值等于以土地使用權(quán)節(jié)余限時為收益限時計算的房地產(chǎn)價值，加上土地使用權(quán)節(jié)余限時結(jié)束時建筑物的節(jié)余價值折算到估價時點的價值出讓合同中已商定不行續(xù)期的，以土地使用權(quán)節(jié)余限時為收益限時第四節(jié)凈收益的求取1.凈收益測算的基本源理（掌握）基于租借收入測算凈收益投資法基于營業(yè)收入測算凈收益收益法對于既有大批租借收入又有營業(yè)收入的，宜經(jīng)過租借收入求取凈收益3.1.1基于租借收入測算凈收益基本公式：凈收益潛伏毛租金收入空置和收租損失其余收入運營花費有效毛收入運營花費相關(guān)看法：凈收益潛伏毛收入空置和收租損失有效毛收入運營花費

25、運營花費的構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險費、人職薪水及辦公花費、保持房地產(chǎn)正常運行的成本，以及為承租人供給服務(wù)的花費。運營花費與會計上成本花費的差異（四個不包含）不包含抵押貸款還本付息額，如扣除為稅前現(xiàn)金流量不包含折舊（不包含建筑物、土地取費花費的折舊攤銷，但包含壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝修裝修等折舊）不包含改擴建花費可用假設(shè)開發(fā)法來測算改擴建項目不包含所得稅與特定業(yè)主經(jīng)營狀況相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量兩個重要指標(biāo)：可以經(jīng)過市場提取法獲取凈收益率=1-運營花費率某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的節(jié)余經(jīng)濟壽命和節(jié)余土地使用年限為35年；市場上近似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m

26、2；運營花費率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的酬勞率為10%。該商鋪的價值為（）萬元。【2006年真題】A.521B.533C.695D.711提示：參指教材P216、P233答疑編號500434070301正確答案A年租金收入5001201272（萬元）運營花費7225%=18（萬元）凈收益72-18=54（萬元）【多項選擇題】某寫字樓的租金為每一天每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負(fù)擔(dān)，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運營花費求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營花費包含（）?！?008年真題】A.電費B.物業(yè)管理費C.水費D.供暖費E.房地產(chǎn)稅提示：參指教材P234答疑編

27、號500434070302正確答案CDE2.基于營業(yè)收入測算凈收益特色：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者收益沒有分開與租借收入測算凈收益的差異潛伏毛收入或有效毛收入變?yōu)榱私?jīng)營收入要扣除歸屬于其余資本或經(jīng)營的收益3.不一樣收益種類房地產(chǎn)凈收益的求取（掌握）出租的房地產(chǎn)凈收益的求取計算公式：凈收益租借收入由出租人負(fù)擔(dān)的花費租借收入（2項）：租金收入、租借保證金或押金的利息出租人負(fù)擔(dān)的花費（6項）：維修費，管理費，保險費，房地產(chǎn)稅，租借花費，租借稅費。現(xiàn)實出租人負(fù)擔(dān)的花費名義租金，計算時要轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵸|(zhì)租金由兩方在租借合同中商定?！締雾椷x擇題】某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬

28、元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租借合同商定，保證合法、安全、正常使用所需的全部花費均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元.【2009年真題】A.245B.275C.315D.355提示：參指教材P236答疑編號500434070303正確答案D答案分析水電供暖費，不是真切的房租，抵押貸款還本付息額也不包含在收益性房屋的使用成本中。500-30-50-65=355營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：凈收益=商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營花費-商品銷售稅金及附帶-管理花費-財務(wù)

29、花費-商業(yè)收益工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售花費-產(chǎn)品銷售稅金及附帶-管理花費-財務(wù)花費-廠商收益農(nóng)地凈收益的測算：凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值-各種花費-投資利息-農(nóng)業(yè)稅-農(nóng)業(yè)收益自用或還沒有使用的房地產(chǎn)凈收益的求取?？梢砸罁?jù)同一市場上有益潤的近似房地產(chǎn)的相關(guān)資料來測算，也許經(jīng)過近似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出。混淆收益的房地產(chǎn)凈收益的求?。?種方法方法1：第一區(qū)分更改花費和固定花費，將各種種類的收入分別減去相應(yīng)的更改花費，再減去加總的固定花費。方法2：第一測算各種種類的收入，再測算各種種類的花費，再將總收入減去總花費方法3：把混淆收益的房地產(chǎn)當(dāng)成是各種單一收益種類房地產(chǎn)的簡

30、單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益3.求取凈收益應(yīng)注意的問題（熟習(xí)）有形收益和無形收益有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接錢幣收益無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益在求取凈收益時既要包含有形收益，又要考慮各種無形收益無形收益難以錢幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以經(jīng)過選取較低的酬勞率或資本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計算無形收益實質(zhì)收益和客觀收益實質(zhì)收益是在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實質(zhì)獲得的收益，一般不可以直接用于估價。客觀收益是消除了實質(zhì)收益中屬于特別的、有時的要素后可以獲取的一般正常收益，可以作為估價的依照?！疽c】租約的限制有租約限制的，租借限時內(nèi)的租金應(yīng)采納租借合同中商定的租金，即實質(zhì)

31、租金，租借期外的租金應(yīng)采納正常客觀的市場租金例7-20某商鋪的土地使用限時為40年，自2003年10月1日起計算。該商鋪共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2004年10月1日租出，租借限時為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。相鄰近似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營花費率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，酬勞率為9%。請計算該商場2007年10月1日帶租約銷售時的正常價格。提示：參指教材P239答疑編號500434070304解該商場2007年10月1日帶租約銷售時的正常價格測算以下：（1）商鋪一層價

32、格的測算：租借限時內(nèi)年凈收益=200180（1-25%）12=32.40（萬元）租借限時外年凈收益=200200（1-25%）12=36.00（萬元）=375.69（萬元）（2）商鋪二層價格的測算：年凈收益=200120（1-25%）12=21.60（萬元）=229.21（萬元）該商鋪的正常價格=商鋪一層的價格+商鋪二層的價格=375.69+229.21=604.90（萬元）【要點】承租人權(quán)益價值評估成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價值=某種權(quán)益或財富的價值等于其將來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和承租人權(quán)益價值評估等于節(jié)余租借時期各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和合同租金低于市場租金，承租

33、人就有價值合同租金高于市場租金，承租人權(quán)益價值為負(fù)有租約限制下的價值無租約限制下的價值承租人權(quán)益價值樂觀估計、守舊估計和最可能估計估價時應(yīng)同時給出凈收益的三種估計值：樂觀估計值、守舊估計值、最可能的估計值除了評估房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)遵守慎重原則而應(yīng)采納較守舊的估計值外，其余目的的估價都應(yīng)采納最可能的估計值就收益性房地產(chǎn)而言，為合理采納或確立其凈收益并客觀評估其價值，常常要求估價師對其凈收益同時給出（）?！?009年真題】A.較樂觀的估計值B.較守舊的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.最可能的估計值提示：拜見P241答疑編號500434070305正確答案BE答案分析展望凈收益時存在樂觀估計

34、、守舊估計和最可能估計。假如是評估抵押價值，那么依據(jù)慎重原則，應(yīng)該選擇較守舊的估計；假如是評估抵押價值之外的其余價值，則應(yīng)該選擇最可能的估計值。CD的說法，過高或過低，這種說法自己就是錯誤的。4.凈收益流模式的確定凈收益每年基本上固定不變凈收益A的求取方法：過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)均勻法將來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)均勻法將來數(shù)據(jù)資本化公式法（最合理的方法）凈收益每年基本上依照某個固定的數(shù)額遞加或遞減凈收益每年基本上依照某個固定的比率遞加或遞減其余有規(guī)則的更改狀況例7-22某宗房地產(chǎn)的收益限時為40年，判斷其將來每年的凈收益基本上固定不變，經(jīng)過展望得知其將來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，

35、酬勞率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。提示：參指教材P242答疑編號500434070306解該宗房地產(chǎn)的收益價格求取以下：=25.02（萬元）解說：將四年的收益轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲稹?244.67（萬元）解說：再將年金轉(zhuǎn)變?yōu)?0年的收益現(xiàn)值。第五節(jié)酬勞率的求取1.酬勞率的實質(zhì)（熟習(xí)）投資回收所投入資本的回收，即保本。投資回報所投入資本所有回收以后所獲取的額外資本，即酬勞。投資收益與風(fēng)險呈正相關(guān)。所選取的酬勞率，應(yīng)等同于獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益擁有相同風(fēng)險的投資的酬勞率房地產(chǎn)價值與酬勞率負(fù)相關(guān)。不一樣地區(qū)、時期、用途、種類的房地產(chǎn)因為風(fēng)險不一樣，所以酬勞率也各不相同【單項選擇題】酬勞率是一種與利率

36、、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。2009年真題】酬勞率是投資回收與投入資本的比率風(fēng)險大的投資，不確立要素多，故酬勞率應(yīng)低，反之，酬勞率應(yīng)高C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲取某些額外好處時，投資者將提升所要求的酬勞率當(dāng)把土地看作特別靠譜的投資時，其酬勞率要低于其余較長遠(yuǎn)投資的酬勞率提示：參指教材P242答疑編號500434070401正確答案D答案分析酬勞率是投資回報和投入資本的關(guān)系，A說成了投資回收。投資回收不過保本。風(fēng)險大，風(fēng)險酬勞高。二者是正比關(guān)系。B也不對。能獲取額外酬勞時，投資者的酬勞率可以合適降低，C也不對。土地投資靠譜，風(fēng)險小，所以要求的酬勞率比其余長遠(yuǎn)投資的酬勞率可以低一

37、些2.酬勞率的求取方法（熟習(xí)）方法一累加法：酬勞率=無風(fēng)險酬勞率+投資風(fēng)險賠償率+管理負(fù)擔(dān)賠償率+缺少流動性賠償率-投資帶來的優(yōu)惠率方法二市場提取法無窮年期，利用公式Y(jié)=A/V有限年期，利用公式采納試錯法試算，再線性內(nèi)插收益按必定比率遞加且收益限時無窮時，利用公式方法三投資酬勞率排序插入法采集與酬勞率相關(guān)的資料將不一樣種類的酬勞率從低到高按順序擺列將估價對象與這些種類投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，確立估價對象風(fēng)險程度所處的位置依據(jù)位置，在圖表上找出對應(yīng)的酬勞率第六節(jié)直接資本化法1.直接資本化法歸納（熟習(xí)）將估價對象將來某一年的某種預(yù)期收益除以合適的資本化率，也許乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價對象價

38、值的方法第一種方式第二種方法（乘數(shù)法）【要點】乘數(shù)的種類乘數(shù)種類公式長處弊端方便易行忽視了房地產(chǎn)租金比較客觀毛租金乘數(shù)法房地產(chǎn)價值毛租金毛之外的收入預(yù)防多層次（租售比價）租金乘數(shù)忽視了空置率和運測算產(chǎn)生的誤營花費的差異差潛伏毛收入乘房地產(chǎn)價值某一年的潛考慮了房地產(chǎn)但沒有考慮空置和運租金之外的收營花費的差異比較粗?jǐn)?shù)法在毛收入毛收入乘數(shù)入略房地產(chǎn)價值某一年的有考慮了房地產(chǎn)有效毛收入乘租金之外的收沒有考慮運營花費的效毛收入有效毛收入乘數(shù)法入差異數(shù)考慮了空置率凈收益乘數(shù)法房地產(chǎn)價值某一年的凈是資本化率的收益凈收益乘數(shù)倒數(shù)2.資本化率和收益乘數(shù)的求取方法（熟習(xí)）資本化率和收益乘數(shù)可用市場提取法綜合資本化

39、率：凈收益率/有效毛收入乘數(shù)資本化率與酬勞率的關(guān)系（變換）投資組合技術(shù)（構(gòu)成部分求整體）假如可比實例與估價對象的凈收益流模式相同，可用估價對象的凈收益率或運營花費率和可比實例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象的綜合資本化率3.資本化率與酬勞率的差異和關(guān)系（掌握）R和Y都是將房地產(chǎn)將來預(yù)期收益變換為價值的比率差異：方法不一樣資本化率是一步就將房地產(chǎn)將來預(yù)期收益變換為價值，而酬勞率是經(jīng)過折現(xiàn)方式實現(xiàn)，可以有多步性質(zhì)不一樣資本化率是表示從收益到價值的比率，其實不表示盈利能力，而酬勞率則是表示盈利能力影響要素不一樣酬勞資本化法中，凈收益流模式不一樣，計算公式有所不一樣，而資本化法中是不區(qū)分凈收益流模式【要

40、點】不一樣凈收益流模式中酬勞率與資本化率的換算（四種狀況）無窮年期狀況下R=Y有限年期凈收益按必定比率g遞加且無窮年期R=Y-g預(yù)知將來若干年后的價格相對更改狀況例7-23某宗房地產(chǎn)的將來凈收益流見表7-4。假設(shè)酬勞率為10%，乞求取其資本化率。某宗房地產(chǎn)的將來凈收益流年份12345凈收益（元）500052505600585065000提示：參指教材P252答疑編號500434070402正確答案先求取該宗房地產(chǎn)的價值。該宗房地產(chǎn)的價值為其將來各年凈收益的現(xiàn)值之和，計算結(jié)果見下表。某宗房地產(chǎn)將來凈收益的現(xiàn)值年份12345合計凈收益（元）500052505600585065000現(xiàn)值（元）454

41、5.454338.844207.633995.6340359.8957447.17求出了該宗房地產(chǎn)的價值以后，其資本化率為將來第一年的凈收益與價值的比率，即：=8.70%例7-23因為凈收益流是無規(guī)則更改的，所以資本化率與酬勞率之間沒有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。4.直接資本化法與酬勞資本化法的比較（認(rèn)識）直接資本化法的長處：不需要展望將來許多年的收益，只要測算第一年的收益。資本化率或收益乘數(shù)直接本源于市場上收益與價格的對比關(guān)系，能較好地反響市場實質(zhì)狀況。計算簡單弊端：要求有許多與估價對象的凈收益模式相同的近似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實例依托強。酬勞資本化法的長處：邏輯嚴(yán)實，理論性強，每

42、期的凈收益或現(xiàn)金流量都明確，直觀且簡單理解不用直接依托與估價對象的凈收益模式相同的近似房地產(chǎn)來求取，而可以經(jīng)過擁有相同風(fēng)險的投資就可以獲取酬勞率弊端：需展望將來各期的凈收益，許多地依托估價師的主觀判斷各種簡化的收益流模式不必定符合實質(zhì)狀況。采納條件當(dāng)市場存在大批可比信息時，直接資本化法會相當(dāng)靠譜，當(dāng)市場可比信息缺少時，酬勞資本化法規(guī)能供給一個相對靠譜的評估值第七節(jié)投資組合技術(shù)和節(jié)余技術(shù)1.投資組合技術(shù)和節(jié)余技術(shù)（掌握）實質(zhì)是求出土地或建筑物的各自的酬勞率和資本化率，或分別測算其價值投資組合技術(shù)：土地與建筑物的組合，抵押貸款與自有資本的組合，節(jié)余技術(shù)：土地節(jié)余技術(shù)，建筑物節(jié)余技術(shù)，自有資本節(jié)余技

43、術(shù)，抵押貸款節(jié)余技術(shù)1）土地與建筑物的組合三種資本化率：總公式：土地價值土地資本化率+建筑物價值建筑物質(zhì)本化率=房地價值綜合資本化率三種資本化率的關(guān)系綜合資本化率=土地價值占房地產(chǎn)價值的比率土地資本化率+建筑物價值占房地產(chǎn)價值的比率建筑物質(zhì)本化率綜合資本化率=土地價值占房地產(chǎn)價值的比率土地資本化率+（1-土地價值占房地產(chǎn)價值的比率）建筑物質(zhì)本化率綜合資本化率=（1-建筑物價值占房地產(chǎn)價值的比率）土地資本化率+建筑物占房地產(chǎn)價值的比率建筑物質(zhì)本化率土地價值占房地產(chǎn)價值的比率+建筑物價值占房地產(chǎn)價值的比率=1【單項選擇題】某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物質(zhì)本化率為12%，

44、土地使用限時為30年，土地酬勞率為6%。該房地產(chǎn)的價值為（）萬元?！?009年真題】提示：參指教材P254-255答疑編號500434070403正確答案C建筑物收益200*12%=24萬土地收益=60-24=36萬土地價值=36*=495.53房地產(chǎn)價值=200+495.53=695.53例7-24某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%。從可比實例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6%，建筑物質(zhì)本化率為8%。請計算該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率。提示：參指教材P255答疑編號500434070404正確答案該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率計算以下：=40%6%+60%8%=7.2%2）

45、抵押貸款與自有資本的組合資本本源：自有資本、抵押貸款抵押貸款常數(shù)年償還額/抵押貸款金額因為抵押貸款以往是分期償還的，所以一般不利用抵押貸款利率來計算酬勞率，而應(yīng)利用抵押貸款常數(shù)來計算公式：房地產(chǎn)價格=抵押貸款金額+自有資本額房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資本收益房地產(chǎn)價格綜合資本化率=抵押貸款金額抵押貸款常數(shù)+自有資本額自有資本資本化率綜合資本化率=貸款價值比率抵押貸款常數(shù)+（1-貸款價值比率）自有資本資本化率例7-25購買某類房地產(chǎn)以往抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為年，按月等額償還本息。經(jīng)過可比實例房地產(chǎn)計算出的自有資本資本化率為該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率。提示：參指教材P2576%，貸款

46、限時為2012%。請計算答疑編號500434070501解該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率計算以下：例7-26某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資本為5萬元，自有資本資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。乞求取該宗房地產(chǎn)的價格。提示：參指教材P257答疑編號500434070502正確答案該宗房地產(chǎn)的價格求取以下：購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=512%=0.6（萬元）償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4（萬元）抵押貸款金額=1.40.08=17.5（萬元）該宗房地產(chǎn)價格=自有資本額+抵押貸款金額=5+17.5=22.5（萬元）2.節(jié)余技術(shù)土地節(jié)余技術(shù)節(jié)余技術(shù)的含義，是當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收益

47、、此中某個構(gòu)成部分的價值和各個構(gòu)成部分的資本化率或酬勞率時，從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于別的構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或采納相應(yīng)的酬勞率予以資本化，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價值的方法。直接資本化法的土地節(jié)余技術(shù)凈收益每年不變，收益限時為有限年狀況下的土地節(jié)余技術(shù)例7-27某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物質(zhì)本化率為12%，土地資本化率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的價值。提示：參指教材P259答疑編號500434070503正確答案該宗房地產(chǎn)的價值計算以下：土地價值=該宗房地產(chǎn)價值=260（萬元）=土地價值+建筑物價

48、值=260+200=460（萬元）建筑物節(jié)余技術(shù)直接資本化法凈收益每年不變，收益限時為有限年下的狀況自有資本節(jié)余技術(shù)抵押貸款節(jié)余技術(shù)第八節(jié)收益法總結(jié)和運用舉例入的某商場的正常月租金按可出租面積計為35%，酬勞率為12%，商場建筑面積為40元/m2，出租率為85%，運營花費據(jù)有效毛收40000m2，可供出租的比率為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。【2008年真題】提示：參指教材P216答疑編號500434070504正確答案B某臨街商鋪，投資者希望的自有資本資本化率為10%，銀行可供給6成、5年、年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）。【2008年真題】A.

49、8.8%B.10%C.18%D.18.6%提示：參指教材P256答疑編號500434070505正確答案D實質(zhì)收益與客觀收益的例題例7-28某酒店共有300張床位，均勻每張床位每一天向客人實收50元，年均勻空房率為30%，均勻每個月運營花費14萬元。據(jù)檢查，當(dāng)?shù)赝肺痪频暌话愦矁r為每一天45元，年均勻空房率為20%，正常營業(yè)每個月總花費均勻占每個月總收入的30%；該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。請采納所給資料測算該酒店的價值。提示：參指教材P263答疑編號500434070506正確答案該題主若是注意區(qū)分實質(zhì)收益與客觀收益及在何種狀況下應(yīng)該采納何種收益進(jìn)行估價的問題：在估價中，一般除了有租約限制的之外，都應(yīng)采納客觀收益。在弄清了此問