貸款評(píng)估報(bào)告

1、 泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司PAGE 14 房 地 產(chǎn) 估估 價(jià) 報(bào) 告估價(jià)項(xiàng)目：肥城城市新城盛源源小區(qū)25號(hào)號(hào)樓2單元22層?xùn)|戶委托方: 程勇勇估價(jià)方：泰安市市正源房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估有限公公司估價(jià)人員：于曉曉峰、梁新成估價(jià)作業(yè)日期：2010年3月17日2010年3月18日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：泰正源評(píng)報(bào)報(bào)字20110第F0165號(hào)目 錄致委托方函3 估價(jià)師聲明4估價(jià)的假設(shè)和限限制條件5房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果果報(bào)告66房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)術(shù)報(bào)告 110附件1、房屋所有權(quán)權(quán)證（復(fù)印件件）2、估價(jià)機(jī)構(gòu)營營業(yè)執(zhí)照（復(fù)復(fù)印件）3、估價(jià)機(jī)構(gòu)資資質(zhì)證書（復(fù)復(fù)印件）4、估價(jià)師資格格證書（復(fù)印印件） 5、法定定優(yōu)先受償?shù)牡臅娌樵冑Y資

2、料6、法定優(yōu)先受受償?shù)恼{(diào)查記記錄 致委托方函程勇：受貴方委托，我我公司評(píng)估人人員根據(jù)估價(jià)價(jià)目的，遵循循估價(jià)原則，按按照評(píng)估工作作程序，對(duì)估估價(jià)對(duì)象房地地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場場勘察，然后后選用適宜的的評(píng)估方法進(jìn)進(jìn)行了評(píng)估測測算，評(píng)估工工作現(xiàn)已完成成，現(xiàn)將報(bào)告告主要內(nèi)容說說明如下：估價(jià)對(duì)象：肥城城市新城盛源源小區(qū)25號(hào)號(hào)樓2單元22層?xùn)|戶 估價(jià)目的：為確確定房地產(chǎn)抵抵押貸款額度度提供市場價(jià)價(jià)值參考依據(jù)據(jù)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：20010年033月18日 估價(jià)結(jié)果：人人民幣小寫：4410000.00元元整，人民幣大寫:肆肆拾肆萬壹仟仟元整。 報(bào)告的詳細(xì)內(nèi)容容見房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)報(bào)告及房房地產(chǎn)估價(jià)技技術(shù)報(bào)告。 此函泰安市正

3、源房地地產(chǎn)評(píng)估有限限公司二零一零年三月月十八日估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明明：1、估價(jià)報(bào)告中中估價(jià)人員陳陳述的事實(shí)，是是真實(shí)的和準(zhǔn)準(zhǔn)確的；2、本估價(jià)報(bào)告告中的分析、意意見和結(jié)論是是我們自己公公正的專業(yè)分分析、意見和和結(jié)論，但受受到本估價(jià)報(bào)報(bào)告中已說明明的假設(shè)和限限制條件的限限制。3、我們與本估估價(jià)報(bào)告中的的估價(jià)對(duì)象沒沒有利害關(guān)系系，也與有關(guān)關(guān)當(dāng)事人沒有有個(gè)人利害關(guān)關(guān)系或偏見。4、我們依照中中華人民共和和國國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房地產(chǎn)估估價(jià)規(guī)范進(jìn)進(jìn)行分析，形形成意見和結(jié)結(jié)論，撰寫本本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本本估價(jià)報(bào)告中中的估價(jià)對(duì)象象進(jìn)行了實(shí)地地勘察并作了了記錄。6、沒有人對(duì)本本估價(jià)報(bào)告提提供重要專業(yè)業(yè)幫助。7、

4、委托方對(duì)其其所提供資料料的真實(shí)性、準(zhǔn)準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。8、使用本報(bào)告告，請(qǐng)注意估估價(jià)的假設(shè)和和限制條件及及報(bào)告說明。估價(jià)的假設(shè)和限限制條件估價(jià)結(jié)果主要依依據(jù)了以下假假設(shè)：具有自愿的賣者者和買者；為使交易完成及及達(dá)到合理價(jià)價(jià)格，有充分分的談判周期期；在這個(gè)周期內(nèi)，市市場狀態(tài)、價(jià)價(jià)格水平是不不變的；估價(jià)對(duì)象能自由由地在市場上上出售轉(zhuǎn)讓；不考慮特殊買家家的附加叫價(jià)價(jià)和短期強(qiáng)制制處分對(duì)價(jià)值值的影響。委托方對(duì)其所提提供資料的真真實(shí)性、準(zhǔn)確確性負(fù)責(zé)。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)書面同意不不得向委托方方和報(bào)告審核核部門之外的的單位或個(gè)人人提供，不得得將報(bào)告的全全部或部分內(nèi)內(nèi)容公開于有有關(guān)媒體上。本次評(píng)估只是客客觀地反映出出估

5、價(jià)對(duì)象在在本次估價(jià)目目的下的市場場價(jià)值，但不不是必須的成成交價(jià)，其結(jié)結(jié)果僅為委托托方在本次估估價(jià)目的下提提供價(jià)格參考考依據(jù)，不得得作為其它用用途使用。評(píng)估中沒有考慮慮將來國家宏宏觀經(jīng)濟(jì)政策策發(fā)生變化以以及遇有自然然力和其它不不可抗力對(duì)價(jià)價(jià)值的影響。本估價(jià)結(jié)果有效效期自估價(jià)作作業(yè)截止日期期之日起壹年年內(nèi)有效，若若在此期間由由于國家政策策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境境及估價(jià)對(duì)象象自身狀況發(fā)發(fā)生重大變動(dòng)動(dòng)，且這些變變動(dòng)會(huì)影響評(píng)評(píng)估結(jié)果，應(yīng)應(yīng)對(duì)結(jié)果進(jìn)行行適當(dāng)調(diào)整或或重估。本次評(píng)估視估價(jià)價(jià)對(duì)象不存在在產(chǎn)權(quán)糾紛、其其他的抵押權(quán)權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租租賃權(quán)等他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)力及影響響為假設(shè)前提提。估價(jià)對(duì)象的評(píng)估估房地產(chǎn)面積以以委托方提供供的

6、相關(guān)產(chǎn)權(quán)權(quán)資料為準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果果報(bào)告一、委托方：程程勇二、估價(jià)方：泰泰安市正源房房地產(chǎn)評(píng)估有有限公司法人代表：梁新新成 資格等級(jí)：國家家三級(jí)證書編號(hào)：1003004三、估價(jià)對(duì)象：1、估價(jià)對(duì)象區(qū)區(qū)位狀況：估價(jià)對(duì)象坐落于于肥城市新城城盛源小區(qū)225號(hào)樓2單單元2層?xùn)|戶戶，東臨吉山路路，西臨鳳山大大街，南臨肥桃路路，北臨盛世年年華小區(qū)。周圍距學(xué)校校、銀行、醫(yī)醫(yī)院等較近，交交通便利，周周邊環(huán)境較好好。2、估價(jià)對(duì)象實(shí)實(shí)體狀況：估價(jià)對(duì)象建筑面面積139.01，配房（車庫）面積積37.666，總層6層層,在2層，經(jīng)到房管管局查詢檔案案資料建筑質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)合格格報(bào)告該房產(chǎn)產(chǎn)建于20007年，房產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)用途為

7、住住宅，混合結(jié)結(jié)構(gòu)，水、電電等基礎(chǔ)設(shè)施施齊全，國有有出讓土地。房產(chǎn)設(shè)計(jì)用用途為住宅，實(shí)際用用途為住宅，混合結(jié)結(jié)構(gòu)，水、電電齊全。 3、估價(jià)對(duì)象權(quán)權(quán)益狀況：房產(chǎn)證編號(hào)：肥肥房權(quán)證新城城字第S0775267號(hào)號(hào) 登記產(chǎn)權(quán)權(quán)人：程勇四、估價(jià)目的：為確定房地地產(chǎn)抵押貸款款額度提供市市場價(jià)值參考考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2010年年03月17日六、價(jià)值定義：根據(jù)估價(jià)目目的，本報(bào)告告所采用的價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為估估價(jià)對(duì)象基于于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的的公開市場價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，所所謂公開市場場價(jià)值是指在在公開市場上上最有可能形形成或成立的的價(jià)格。即交交易雙方都掌掌握了必要的的市場信息，有有比較充裕的的洽談時(shí)間進(jìn)進(jìn)行交易。七、估價(jià)依據(jù)：（

8、一）本次估價(jià)價(jià)所依據(jù)的有有關(guān)法律、法法規(guī)和部門規(guī)規(guī)章1、中華人民民共和國城市市房地產(chǎn)管理理法；2、中華人民民共和國土地地管理法；3、中華人民民共和國擔(dān)保保法；4、城市房地地產(chǎn)抵押管理理辦法。（二）本次估價(jià)價(jià)采用的技術(shù)術(shù)規(guī)程1、中華人民共共和國國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)GB/TT5029111999房房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)規(guī)范；2、建設(shè)部、中中國人民銀行行、中國銀行行業(yè)監(jiān)督管理理委員會(huì)聯(lián)合合頒布建住房房200558號(hào)房房地產(chǎn)抵押估估價(jià)指導(dǎo)意見見。（三）估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)和估價(jià)人員員所搜集掌握握的有關(guān)資料料。八、估價(jià)原則：1、本次評(píng)估以以獨(dú)立、客觀觀、公正為基基本原則；2、以合法原則則、謹(jǐn)慎原則則、最高最佳佳使用原則、替替代原則、

9、估估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則為操作技術(shù)術(shù)性原則。九、估價(jià)方法：估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)認(rèn)真分析所掌掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況及本次估價(jià)目的，選取市場比較法作為本次評(píng)估的基本方法。十、房地產(chǎn)變現(xiàn)現(xiàn)能力分析：變現(xiàn)能力是指假假定在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)評(píng)估估目的時(shí)，在在沒有過多損損失的條件下下，將房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金金的可能性。（一）估價(jià)對(duì)象象在房產(chǎn)證所所確定的合法法用途前提下下，獨(dú)立使用用性較強(qiáng)，不不宜分割使用用、轉(zhuǎn)讓。（二）假定在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣賣或者變賣估估價(jià)對(duì)象時(shí)，因因存在短期內(nèi)內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購買買群體受到限限制及心理排排斥因素影響響，最可能實(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一一般比公開市市場價(jià)格要低低。（三）處置房地地產(chǎn)時(shí)，其變變現(xiàn)的時(shí)

10、間長長短以及費(fèi)用用、稅金的種種類、數(shù)額和和清償順序與與處置方式和和營銷策略等等因素有關(guān)。一一般說來，以以拍賣方式處處置房地產(chǎn)時(shí)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間間較短，但變變現(xiàn)價(jià)格一般般較低，變現(xiàn)現(xiàn)成本較高，要要支付拍賣傭傭金、營業(yè)稅稅及部分手續(xù)續(xù)費(fèi)。（四）估價(jià)對(duì)象象可能會(huì)由于于房屋現(xiàn)狀變變更、國家經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢、城城市規(guī)劃、環(huán)環(huán)境變化以及及房地產(chǎn)市場場價(jià)格波動(dòng)、房房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)調(diào)整等不可預(yù)預(yù)見因素，導(dǎo)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值產(chǎn)生波動(dòng)動(dòng)。十一、房地產(chǎn)抵抵押估價(jià)報(bào)告告使用提示：（一）估價(jià)對(duì)象象狀況和房地地產(chǎn)市場狀況況因時(shí)間變化化對(duì)房地產(chǎn)抵抵押價(jià)值可能能產(chǎn)生影響，在在估價(jià)對(duì)象實(shí)實(shí)物及區(qū)域因因素不受意外外損害，能正正常維護(hù)使用用，且未

11、增加加法定優(yōu)先受受償款，房地地產(chǎn)市場沒有有大的波動(dòng)的的情況下，預(yù)預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告告使用有效期期內(nèi)，房地產(chǎn)產(chǎn)抵押價(jià)值基基本保持穩(wěn)定定。（二）對(duì)抵押期期間可能產(chǎn)生生的房地產(chǎn)信信貸風(fēng)險(xiǎn)，估估價(jià)報(bào)告使用用者應(yīng)給予關(guān)關(guān)注: 估價(jià)價(jià)對(duì)象可能會(huì)會(huì)由于房屋現(xiàn)現(xiàn)狀變更、環(huán)環(huán)境變化以及及房地產(chǎn)市場場價(jià)格波動(dòng)、房房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)調(diào)整等原因?qū)?dǎo)致房地產(chǎn)抵抵押價(jià)值減損損。估價(jià)報(bào)告告使用者應(yīng)合合理使用評(píng)估估價(jià)值,關(guān)注注處置房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)現(xiàn)及費(fèi)用的影影響。十二、估價(jià)結(jié)果果：估價(jià)人員根據(jù)估估價(jià)目的，遵遵循估價(jià)原則則，按照評(píng)估估工作程序，選選取適宜的評(píng)估方方法，最終確確定估價(jià)對(duì)象象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的公開市場場價(jià)值為：人民幣小寫:444

12、10000.00元整，人民幣大大寫:肆拾肆肆萬壹仟元整。十二、業(yè)0十三、估價(jià)報(bào)告告應(yīng)用有效期期：自估價(jià)作作業(yè)截止日期期之日起壹年年內(nèi)有效十五、注冊(cè)房地地產(chǎn)估價(jià)師：泰安市正源房地地產(chǎn)評(píng)估有限限公司二零一零年三月月十八日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分分析：估價(jià)對(duì)象建筑面面積139.01，配房（車車庫）面積337.66，總層6層層,在2層，經(jīng)經(jīng)到房管局查查詢檔案資料料建筑質(zhì)量檢檢驗(yàn)合格報(bào)告告該房產(chǎn)建于于2007年，房產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)用途為住住宅，混合結(jié)結(jié)構(gòu)，水、電電等基礎(chǔ)設(shè)施施齊全，國有有出讓土地。房產(chǎn)設(shè)計(jì)用用途為住宅，實(shí)際用用途為住宅，混合結(jié)結(jié)構(gòu)，水、電電齊全。二、區(qū)區(qū)域因素分析析：估價(jià)對(duì)象坐落于于肥

13、城市新城城盛源小區(qū)225號(hào)樓2單單元2層?xùn)|戶戶，東臨吉山路路，西臨鳳山山大街，南臨臨肥桃路，北北臨盛世年華華小區(qū)。周圍圍距學(xué)校、銀銀行、醫(yī)院等等較近，交通通便利，周邊邊環(huán)境較好。三、市場背景分分析：肥城市位于泰安安市西部，屬屬魯中經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)，有多條國國道、省道，高高速路通過，交交通便利，有有利于同全省省建立密切的的經(jīng)濟(jì)，科技技和文化聯(lián)系系。逐步建立立起適應(yīng)社會(huì)會(huì)主義市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國國際經(jīng)濟(jì)接軌軌的運(yùn)行機(jī)制制，努力培植植現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，利利用區(qū)位優(yōu)勢勢，資源優(yōu)勢勢和國家產(chǎn)業(yè)業(yè)政策加快城城市建設(shè)的進(jìn)進(jìn)程。隨著新新一輪城市總總體規(guī)劃的實(shí)實(shí)施，整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢的好好轉(zhuǎn)，估價(jià)對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)的的保值增值

14、潛潛力得到充分分發(fā)揮。四、估價(jià)方法選選擇：根據(jù)以上情況及及估價(jià)人員掌掌握的現(xiàn)有資資料，結(jié)合估估價(jià)對(duì)象自身身特點(diǎn)與評(píng)估估目的，選用用市場比較法法進(jìn)行評(píng)估。五、估價(jià)測算過過程：市場比較法基本本公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比比實(shí)例價(jià)格交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素修正系數(shù) 修修正系數(shù) 修正系數(shù) 修正系數(shù)數(shù)1、選取交易可可比實(shí)例根據(jù)現(xiàn)場勘察情情況及交易情情況，選取三三宗與估價(jià)對(duì)對(duì)象在用途、建建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位等方面面相同或類似似的房地產(chǎn)交交易可比實(shí)例例列表如下： 實(shí)實(shí)例項(xiàng)目ABC估價(jià)對(duì)象坐落盛源小區(qū)盛源小區(qū)盛源小區(qū)盛源小區(qū)用途 住宅住宅住宅住宅結(jié)構(gòu)混合混合混合混合所在層數(shù)2222交易情況正常正常正常單價(jià)（元/）2

15、51025302490交易時(shí)間2009920099200992、交易情況修修正實(shí)例A、B、CC均為正常交交易，所以無無需進(jìn)行交易易情況修正。 3、交交易日期修正正實(shí)例A、B、CC均為近期交交易，由于近近期以來，同同類地段同類類物業(yè)房產(chǎn)成成交價(jià)格基本本穩(wěn)定，故無無需進(jìn)行交易易日期修正。4、區(qū)域因素修修正取估價(jià)對(duì)象區(qū)域域因素為1000，將影響區(qū)區(qū)域情況的各各因素賦與不不同的權(quán)重，然然后將交易實(shí)例與與估價(jià)對(duì)象分分別比較，逐逐項(xiàng)打分，匯匯總之后確定定修正系數(shù)。區(qū)域因素/交易易實(shí)例ABC估價(jià)對(duì)象商服繁華程度20202020距商服中心距離離10101010公交狀況10101010交通道路通達(dá)便便捷程度10

16、101010公共基礎(chǔ)設(shè)施配配套完善度20202020公害發(fā)生的程度度10101010城市規(guī)劃限制10101010景觀影響10101010合 計(jì)1001001001005、個(gè)別因素修修正取估價(jià)對(duì)象個(gè)別別因素為1000，將影響響個(gè)別情況的的各因素賦予予不同的權(quán)重重，然后將交易實(shí)例與與估價(jià)對(duì)象分分別比較打分分，匯總之后后確定修正系系數(shù)。個(gè)別因素/交易易實(shí)例ABC估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型型及年限20202020建筑層次20202020平面布局15151515建筑結(jié)構(gòu)10101010裝修標(biāo)準(zhǔn)16171415新舊程度10101010便利利用程度10101010合計(jì)101102991006、求算估價(jià)對(duì)對(duì)象的價(jià)格利用基本公式及及以上數(shù)據(jù)計(jì)計(jì)算，可得三三個(gè)交易實(shí)例例的比準(zhǔn)價(jià)格格分別為：項(xiàng)目ABC交易價(jià)格（元/）251025302490 交易情況100/1000100/1000100/1000交易日期100/1000100/1000100/1000區(qū)域因素100/1000100/1000100/1000個(gè)別因素100/1011100/1022100/99比準(zhǔn)價(jià)格（元/）2485.0002480.0002515.000比準(zhǔn)價(jià)格差異不不大，取其算算術(shù)平均數(shù)作作為估價(jià)對(duì)象象的評(píng)估結(jié)果果單價(jià)，即：（2485.00+