全程法律服務(wù)方案(3篇)

1、第21頁(yè)共21頁(yè)全程法律服務(wù)方案一、項(xiàng)目開發(fā)前期的法律服務(wù)(一)主要法律問題1、項(xiàng)目的合法性、項(xiàng)目規(guī)劃許可等法律問題。2、土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓的法定條件、程序及相關(guān)法律問題。3、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律問題。4、土地使用權(quán)抵押的程序、法律效力等問題。5、國(guó)有企業(yè)劃拔土地的開發(fā)問題。6、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃許可的條件、程序及相關(guān)法律問題。7、用地功能的變更與開發(fā)等法律問題。8、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的主體資格、申報(bào)審批等法律問題。9、項(xiàng)目公司的成立、股權(quán)架構(gòu)與項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律問題。(二)可提供的主要法律服務(wù)1、就項(xiàng)目的可行性，從法律上加以論證，提出專項(xiàng)法律依據(jù)或項(xiàng)目投資法律意見書。2

2、、參與項(xiàng)目談判，根據(jù)土地現(xiàn)狀、性質(zhì)，提出項(xiàng)目開發(fā)土地使用權(quán)的取得方案。3、合作開發(fā)運(yùn)作方案或風(fēng)險(xiǎn)控制方案。4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、部分轉(zhuǎn)讓、租賃等法律操作方案。5、_或協(xié)助簽訂土地出讓合同或土地轉(zhuǎn)讓合同。6、對(duì)合作各方的利益、項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)控制、項(xiàng)目開發(fā)的合法化等提供法律咨詢和實(shí)施方案。7、在建房地產(chǎn)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓方案，土地方與投資方重組方案。8、提供設(shè)立項(xiàng)目公司法律服務(wù)，如工商登記咨詢、起草合同、章程、董事會(huì)決議等。9、提供或協(xié)助辦理征地、拆遷過(guò)程中的法律服務(wù)。10、提供項(xiàng)目用地的抵押融資方案。11、資源調(diào)查，對(duì)合作伙伴就企業(yè)規(guī)模、投資資信、資金營(yíng)運(yùn)狀況、企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)等進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，并出具企業(yè)資信調(diào)

3、查報(bào)告等。二、項(xiàng)目建設(shè)階段的法律服務(wù)(一)主要法律問題1、項(xiàng)目建設(shè)工程的招投標(biāo)，包括招投標(biāo)的范圍、條件、程序、方式及其他相關(guān)法律問題。2、項(xiàng)目建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)相關(guān)法律問題。3、項(xiàng)目工程建安施工承發(fā)包等法律問題。4、項(xiàng)目施工監(jiān)理涉及的法律問題。5、項(xiàng)目施工安全、質(zhì)量、驗(yàn)收、結(jié)算、保修等法律問題。6、項(xiàng)目建設(shè)中存在的工期延誤、緩建、停工、不交工等法律問題。7、工程交付使用條件及工程決算等法律問題。8、項(xiàng)目履約中的擔(dān)保、工程保險(xiǎn)等法律問題。(二)可提供的主要法律服務(wù)1、_招標(biāo)活動(dòng)的合法性，審核招標(biāo)人或投標(biāo)人主體資格與條件，并提供意見。2、參與制訂或_項(xiàng)目施工招標(biāo)文件，并為評(píng)標(biāo)、開標(biāo)提供法律意見。3、

4、_招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格與條件，根據(jù)招投標(biāo)人要求，解答法律咨詢，出具法律意見書。起草或修改項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同、項(xiàng)目建設(shè)_工程合同、項(xiàng)目施工監(jiān)理合同、委托測(cè)繪合同、委托勘察合同等。4、_、起草或修改各類分包合同，包括基礎(chǔ)工程、幕墻裝飾工程、燃?xì)夤こ?、消防工程、園林綠化工程、強(qiáng)弱電系統(tǒng)工程等。5、代為_工程總包方提出的專項(xiàng)分包單位的資質(zhì)、信譽(yù)、隊(duì)伍素質(zhì)和履行能力，_確定專項(xiàng)工程分包合同。6、協(xié)助合理安排工程保險(xiǎn)，參與保險(xiǎn)合同談判，協(xié)助出險(xiǎn)理賠。7、協(xié)助依法履行工程總承包合同，對(duì)工程履約、索賠和反索賠資料的收集和運(yùn)用提供法律意見。8、_、起草或修改各類建材、設(shè)備的采購(gòu)、加工合同，包括電梯、發(fā)電機(jī)等設(shè)備的采購(gòu)和

5、潔具、涂料等建材的采購(gòu)。9、協(xié)助_工程基礎(chǔ)、中間、竣工質(zhì)量驗(yàn)收資料，協(xié)助處理因工程質(zhì)量引起的爭(zhēng)議。10、協(xié)助控制工程造價(jià)，提供工程承包分包方案，提供工程簽證、造價(jià)變更等控制方案，協(xié)助處理因工程造價(jià)引起的爭(zhēng)議。11、協(xié)助建立切實(shí)有效的項(xiàng)目保修與工程分項(xiàng)保修體系，妥善設(shè)定各分部、分項(xiàng)工程的最低保修期限、保修責(zé)任、保修金條款等。12、參加對(duì)工程竣工的驗(yàn)收工作，對(duì)工程驗(yàn)收提供法律意見。13、協(xié)助處理因工程承包、材料設(shè)備采購(gòu)而引起的各類糾紛。三、項(xiàng)目營(yíng)銷階段的法律服務(wù)(一)主要法律問題1、房地產(chǎn)銷售的條件、程序、代理及風(fēng)險(xiǎn)防范等法律問題。2、房地產(chǎn)廣告法律限制問題。3、房地產(chǎn)按揭的條件、程序、法律效力等

6、法律問題。4、房地產(chǎn)項(xiàng)目包銷等法律問題。5、房地產(chǎn)項(xiàng)目租賃與抵押等法律問題。6、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資等法律問題。7、房地產(chǎn)物業(yè)管理中的法律問題，如物業(yè)管理公約的制訂、物業(yè)管理公司的選聘、業(yè)主委員會(huì)的成立運(yùn)作等等。(二)可提供的主要法律服務(wù)1、參與銷售代理商的談判，起草、_或修改銷售代理合同。2、根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作或合作狀況，提供項(xiàng)目包銷方案。3、參與與項(xiàng)目策劃、廣告代理商關(guān)于項(xiàng)目策劃、廣告代理事宜的談判，起草、修訂或_相關(guān)合同。4、協(xié)助_售樓書、樓盤模型、樣板房、報(bào)刊等各類廣告的合法性和法律責(zé)任。5、協(xié)助_起草或修改項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)書、房地產(chǎn)買賣預(yù)售合同補(bǔ)充條款等銷售法律文件。6、參與與銀行有關(guān)商品房按揭抵押貸款

7、的談判，_或起草相關(guān)商品房貸款法律文件。7、協(xié)助組建或委托物業(yè)管理公司，起草、修改相關(guān)法律文件，_或起草業(yè)主入伙資料，包括物業(yè)管理合約、業(yè)主公約、入伙通知書等。8、協(xié)助處理銷售中與業(yè)主產(chǎn)生的爭(zhēng)議，針對(duì)爭(zhēng)議出具法律意見書。9、協(xié)助起草或_商品房使用說(shuō)明書、商品房質(zhì)量保證書。10、為項(xiàng)目預(yù)售許可證的辦理提供法律咨詢。11、對(duì)商鋪的銷售、租賃、以租代售等提供法律意見和實(shí)施方案。12、對(duì)項(xiàng)目銷售過(guò)程中產(chǎn)生的拖欠樓款、遲辦按揭、遲辦入伙等違約行為向買方出具律師函或提供解決方案等。13、協(xié)助_或起草項(xiàng)目的入伙交樓、房地產(chǎn)證的辦理的相關(guān)法律文件。14、協(xié)助安排房地產(chǎn)信托方案，并起草或_信托合同。全程法律服務(wù)

8、方案（二）二手房全程陪購(gòu)律師法律服務(wù)1、出賣方是否為房屋合法產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，已購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買；2、出賣方是否擁有處分房屋的權(quán)利，包括其是否還有其他共有人，其是否與住房單位有產(chǎn)權(quán)份額劃分等；3、房屋是否已被出租、抵押、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出賣給他人或改變4、房屋使用性質(zhì)而使本轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；5、房屋是否存在欠繳房改售房?jī)r(jià)款情形，必要時(shí)取得原售房單位同意售房的書面意見；6、出賣方是否有欠繳物業(yè)管理、水電煤暖氣等應(yīng)繳費(fèi)用之情形；7、房屋是否被查封，房屋所在地區(qū)是否將被拆遷；8、起草、談判、修訂房屋買賣合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、附件等；9、交接時(shí)，_房屋實(shí)際狀況是否符合房屋買賣合同的承諾條件。律師陪購(gòu)

9、是指專業(yè)律師應(yīng)當(dāng)事人的委托，根據(jù)陪購(gòu)律師本人親眼所見，以律師事務(wù)所的名義依法對(duì)具體的法律事實(shí)或法律行為的真實(shí)性、合法性進(jìn)行證明的一種活動(dòng)，是律師的基本業(yè)務(wù)之一。房地產(chǎn)買賣過(guò)程中的律師陪購(gòu)業(yè)務(wù)是目前國(guó)際通用的操作模式，目前_和_已經(jīng)全面將律師陪購(gòu)業(yè)務(wù)引入二手房按揭貸款中。律師陪購(gòu)的目標(biāo)有二：一是陪購(gòu)當(dāng)事人身份的真實(shí)性；二是陪購(gòu)當(dāng)事人行為的真實(shí)性、合法性，在上述前提下律師向當(dāng)事人出具律師陪購(gòu)書。通過(guò)律師陪購(gòu)，將能有效地遏制買賣交易及貸款過(guò)程中的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)權(quán)處分、提供虛假資料、惡意騙貸等現(xiàn)象的發(fā)生，切實(shí)地維護(hù)交易雙方、房產(chǎn)中介和銀行的利益。具體而言，律師陪購(gòu)可在以下幾個(gè)環(huán)節(jié)起重要作用：一、簽約

10、階段在該階段，律師主要進(jìn)行買賣雙方身份真實(shí)性以及簽約行為真實(shí)性的陪購(gòu)。在此引入律師陪購(gòu)，可以起到如下作用：第一、會(huì)對(duì)某些虛假買賣、惡意騙貸者產(chǎn)生一定的法律威懾力；第二、通過(guò)律師嚴(yán)格審核買賣雙方的_、戶籍材料、結(jié)婚證明等資料，可以最大限度的確保買賣雙方身份的真實(shí)性以及意思表示的有效性。如果賣方為非真實(shí)產(chǎn)權(quán)人，則可能導(dǎo)致買賣合同被法院宣告無(wú)效，不但會(huì)損害真實(shí)買受人的利益，也會(huì)威脅到銀行所放貸款的安全；如果買方為非真實(shí)的買受人(主要表現(xiàn)為提供偽造的證件、或者是“真證假人”)，那么所簽訂的買賣合同與抵押借款合同都將被認(rèn)定為無(wú)效合同，則不但會(huì)損害真實(shí)出售人的利益，對(duì)銀行的貸款則是更大的威，而在此情況下，

11、房產(chǎn)中介也可能因未盡到足夠的_義務(wù)而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三、通過(guò)查驗(yàn)首付款收據(jù)以及買賣雙方的劃款記錄，可以在一定程度上防止買賣雙方的關(guān)聯(lián)交易，并間接證明買受人的資信。第四、通過(guò)陪購(gòu)賣方房屋財(cái)產(chǎn)共有人(非產(chǎn)權(quán)人)簽署出售同意書，可以避免該共有人以不同意或不知道為由對(duì)抗作為買方的善意第三人而向法院申請(qǐng)宣告買賣合同無(wú)效；通過(guò)陪購(gòu)承租人簽署出售同意書，可以避免因承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而導(dǎo)致買賣合同被宣告無(wú)效。如果買賣合同被宣告無(wú)效，則不但會(huì)損害買受人的利益，也威脅到銀行所放貸款的安全。第五、通過(guò)對(duì)買賣雙方及時(shí)地提供相關(guān)法律咨詢以及對(duì)雙方所約定買賣合同條款的審核，可以有效地避免、合理解決日后買賣合同履行

12、中可能容易產(chǎn)生的糾紛，降低房產(chǎn)中介可能承擔(dān)法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。第六、通過(guò)對(duì)買賣雙方(或其代理人)親筆簽署_市房地產(chǎn)買賣合同、個(gè)人住房(二手房)抵押借款合同、零售貸款申請(qǐng)表、單身承諾函、借款憑證等法律文件的行為進(jìn)行陪購(gòu)，可以確保買賣雙方意思表示的真實(shí)性、合法性，進(jìn)而確保買賣合同以及抵押借款合同的有效性。二、交易過(guò)戶及抵押登記階段在該階段，律師主要進(jìn)行買賣雙方身份真實(shí)性以及交易過(guò)戶、抵押登記行為真實(shí)性的陪購(gòu)。在此引入律師陪購(gòu)，可以起到如下作用：第一、通過(guò)對(duì)買賣雙方身份的再次查驗(yàn)，進(jìn)一步驗(yàn)證雙方身份的真實(shí)性，堵塞簽約階段可能存在的漏洞，確保簽約與交易過(guò)戶、抵押登記當(dāng)事人的一致性。第二、通過(guò)對(duì)買賣雙方繳納

13、契稅、親筆簽署交易中心的格式文件并向房地產(chǎn)交易中心登記窗口遞交全部材料的陪購(gòu)，確保交易過(guò)戶和抵押登記行為的真實(shí)性。其中，遞交房地產(chǎn)交易中心登記窗口的材料中，原來(lái)無(wú)律師陪購(gòu)時(shí)由中介人員直接遞交的買賣合同、抵押借款合同、登記申請(qǐng)表現(xiàn)在由陪購(gòu)律師親自帶到房地產(chǎn)交易中心遞交登記窗口，避免了簽約時(shí)的買賣合同與遞交登記窗口的買賣合同不一致的情況，有效的避免交易各方可能承擔(dān)的法律責(zé)任。簽訂二手房買賣合同1、合同主體為三方(經(jīng)紀(jì)成交版的情況下)：在大多數(shù)合同主體僅為買賣雙方的基礎(chǔ)上，增加了參與交易的第三方中介公司為合同主體。這樣明確了中介公司的權(quán)利與義務(wù)，既能保護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也能維護(hù)中介公司自身的

14、合法權(quán)益。避免中介以個(gè)人名義簽署代理合同。2、明確了房屋房款交付等關(guān)鍵環(huán)節(jié)對(duì)二手房交易中最容易出現(xiàn)糾紛的房屋、房款交付方式以及稅費(fèi)支付方式等環(huán)節(jié)作出詳細(xì)規(guī)定，盡量避免糾紛的發(fā)生。例如賣房人不交稅無(wú)法過(guò)戶，例如加上“物業(yè)出現(xiàn)任何質(zhì)量問題，則合同自然失效”等內(nèi)容。不要填寫買方支付首期款的具體日期，一般填寫為。在成功遞件當(dāng)日支付首期款，這樣避免房東反悔不賣房，反而說(shuō)買方違約不支付首期款。3、合同上注明房齡對(duì)買賣雙方之間的違約責(zé)任，也對(duì)買賣雙方與中介之間的違約責(zé)任進(jìn)行明確約定。并對(duì)違約情況進(jìn)行細(xì)化，避免類似爭(zhēng)議的出現(xiàn)。業(yè)主故意隱瞞房屋的真實(shí)情況，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。4.訂立買賣合同時(shí)必須同時(shí)要求對(duì)方

15、將轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的維修資金戶名、水、電、煤、電話等戶名在一定的條件下同時(shí)過(guò)戶；5.訂立買賣合同時(shí)，必須約定賣方將所在的戶口全部遷出，并可與賣方在簽合同前一起到房屋所在地的派出所調(diào)查戶籍情況，如遇歷史遺留問題，則在合同中予以明確約定：在簽訂房屋買賣合同之后的_個(gè)工作日之內(nèi)將戶口遷出，否則按總房款萬(wàn)分之五/日的標(biāo)準(zhǔn)收取違約金?？梢圆扇”Ａ舨糠治部睿鹊狡溥w出后再付，或者約定一個(gè)違約標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。6.購(gòu)房若附送家具必須在合同上說(shuō)明，將設(shè)施設(shè)備的品牌、成色，數(shù)量以及能否正常使用寫清楚，應(yīng)該在中介的證明下將該房屋內(nèi)的家具及設(shè)施進(jìn)行仔細(xì)清點(diǎn)，并將品名、規(guī)格、數(shù)量等詳列于家具

16、清單后，買賣雙方簽字確認(rèn)，以避免今后產(chǎn)生不必要的分歧。如何簽訂房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議房屋買賣合同是整個(gè)交易最重要的法律文件，雖然政府推行標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但標(biāo)準(zhǔn)文本遠(yuǎn)不能涵蓋所有問題，甚至一些基本問題都未列其中，解決的辦法是另外簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)文本沒有約定或約定不清的事項(xiàng)進(jìn)行明確約定，以下為補(bǔ)充協(xié)議的主要內(nèi)容及注意事項(xiàng)：一、代理權(quán)問題。實(shí)踐中買賣雙方一方或雙方不到場(chǎng)而委托他人辦理交易手續(xù)的情況比較普遍，特別是賣方不到場(chǎng)情更常見一些。實(shí)踐中委托手續(xù)不規(guī)范，提供不及時(shí)的情況很常見，當(dāng)交易的一方出于自身利益的考慮，想毀約時(shí)經(jīng)常找委托手續(xù)瑕疵方面的理由作為借口，這方面的糾紛比較多，因?yàn)榧s定不明，法院在處

17、理此類糾紛時(shí)也感到很棘手。因此對(duì)委托交易的情況，在協(xié)議中應(yīng)當(dāng)作出詳盡的約定，以避免糾紛發(fā)生。二、有必要在補(bǔ)充協(xié)議中將本次雙方確認(rèn)的交易流程和步驟約定清楚，讓買賣雙方都清楚地知道下一步自己該做哪些事情，需要準(zhǔn)備什么文件；比如：是先支付首付款還是先去銀行面簽的問題，或者是先過(guò)戶還是先結(jié)清尾款的問題。三、標(biāo)準(zhǔn)文本對(duì)一些關(guān)鍵的交易步驟沒有作出時(shí)限約定，比如申請(qǐng)貸款和提前還清銀行欠款以及注銷抵押的時(shí)限等等，這些時(shí)限直接影響房產(chǎn)交易的進(jìn)度，應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)所有影響交易進(jìn)度的時(shí)限都作出明確約定，并約定明確的違約責(zé)任和需要承擔(dān)的違約金數(shù)額，以及支付違約金的時(shí)間和條件；四、貸款不成功的問題。貸款不成包括兩個(gè)方面

18、，一是不批準(zhǔn)貸，二是批準(zhǔn)貸款不足額(或附其他限制性條件，比如不享受優(yōu)惠利率和提高貸款成數(shù)等)。導(dǎo)致不批貸款的原因一般不外乎三種，一是買方資信原因(包括第二套房等)，二是賣方原因(包括房子本身原因，配偶不配合的原因等)，三是新政策的原因。針對(duì)上述情況，在協(xié)議中都應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況和責(zé)任，作出明確的約定或解決的辦法；五、標(biāo)準(zhǔn)文本只對(duì)逾期付款和逾期交房這兩項(xiàng)作了違約責(zé)任的約定，并約定超過(guò)一定時(shí)限可以作為解約條件。在實(shí)踐中除了上述兩情況之外，還有很多情況會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)法履行，或雖能履行但延遲履行將給對(duì)方造成巨大的損失，形成得不償失的局面。因此應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)其他所有可能導(dǎo)致解約的情況都對(duì)解約條件作出明確約定

19、，一旦出現(xiàn)解約條件，守約方有權(quán)選擇解約來(lái)保護(hù)自己的利益；六、國(guó)家出臺(tái)新政策的處理辦法。由于國(guó)家這幾年經(jīng)常出臺(tái)一些對(duì)交易影響很大的政策，導(dǎo)致交易雙方的利益發(fā)生巨大變化，由此而產(chǎn)生的糾紛非常多，后果也很嚴(yán)重，很難處理。因此為避免此類糾紛，在協(xié)議中針對(duì)雙方的利益提前約定一旦出臺(tái)新政策下如何繼續(xù)交易所遵循的原則是非常必要的；七、解除協(xié)議后的善后處理。在簽約時(shí)大家一般不愿意對(duì)解除協(xié)議的善后處理作出約定，又不能達(dá)成一致意見。僅僅靠法律在這方面的規(guī)定往往感到依據(jù)不足，難以妥善處理，因此在簽約時(shí)提前約定解約善后事宜是很有必要的二手房律師陪購(gòu)之產(chǎn)權(quán)調(diào)查在二手房交易過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，因此要特

20、別留意房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。二手房具有多樣化產(chǎn)權(quán)形式的特點(diǎn)，其多樣性是交易糾紛頻發(fā)的重要原因。在交易前進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，是避免二手房糾紛的重要舉措。了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，第一是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、_件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”；_件是指_、工作證和戶口簿；還要查看交易雙方當(dāng)事人的交易資格。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋銷售許可證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相

21、應(yīng)的證明等。第二是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源。查驗(yàn)的具體方式是：查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括：、房屋所有權(quán)人的姓名，如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；、檔案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本；、登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期；、成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品；、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。第三是查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，

22、則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有：所購(gòu)房有無(wú)抵押、房屋是否被法院查封等。第四，是購(gòu)買二手樓房，尤其要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于房改出售的房屋。因?yàn)橛行┓扛姆?，在上市交易時(shí)，有政策上的限制，如果購(gòu)買的是這樣的房屋，應(yīng)當(dāng)查明如何解決上市限制，方可交易。總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，除了要向賣方索要產(chǎn)權(quán)文件，還需到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，進(jìn)行對(duì)照，清楚地了解該房的產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。二手房產(chǎn)權(quán)的調(diào)查與審核一、權(quán)屬_購(gòu)買人要購(gòu)買二手房，應(yīng)當(dāng)_二手房的權(quán)屬證明及相

23、關(guān)文件。張仁藏律師應(yīng)當(dāng)提醒：沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋，不得買賣。有些情況，盡管沒有房產(chǎn)證，但是在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)后，可以通過(guò)信托設(shè)計(jì)進(jìn)行交易，對(duì)此應(yīng)當(dāng)有當(dāng)事人的另行委托.為慎重起見，律師應(yīng)建議購(gòu)買者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，是當(dāng)?shù)乜h以上人民政府設(shè)立的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)。不同的城市設(shè)定的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的名稱不一致。如：_現(xiàn)在歸_市建設(shè)委員會(huì)管理，律師提供咨詢意見前，應(yīng)當(dāng)了解本地的房屋登記管理機(jī)構(gòu)。土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)是所在地的縣以上土地管理部門，但是應(yīng)當(dāng)加蓋人民政府的印章，以人民政府的名義發(fā)證。二、共有

24、財(cái)產(chǎn)_律師在_房屋所有權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)_擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。律師應(yīng)當(dāng)查明房屋是否具有共有權(quán)人。二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的，應(yīng)當(dāng)_(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。必要時(shí)律師應(yīng)出具范本文件。_二手房律師張仁藏提醒大家注意：我國(guó)婚姻法規(guī)定，實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為主，約定個(gè)別財(cái)產(chǎn)制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)認(rèn)為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個(gè)別財(cái)產(chǎn)協(xié)議。三、權(quán)利限制_二手房交易前，律師應(yīng)當(dāng)_司法機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定查封的情況，一般說(shuō)來(lái)，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)。二手房交易前，買方人

25、應(yīng)當(dāng)_行政機(jī)關(guān)決定查封或者以其他形式限制二手房屋所有權(quán)的情況。一般說(shuō)來(lái)有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)采取查封措施的行政機(jī)關(guān)有稅務(wù)機(jī)關(guān)、海關(guān)、公安機(jī)關(guān)等。有權(quán)采取限制措施的有建設(shè)行政管理機(jī)關(guān)。必要時(shí)律師應(yīng)向登記機(jī)關(guān)和有關(guān)部門查詢。無(wú)法取得獨(dú)立證據(jù)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)作出沒有權(quán)利限制的說(shuō)明。四、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置_按照有關(guān)法律規(guī)定，出賣人出賣抵押的房屋，無(wú)須取得抵押權(quán)人的同意，只要通知抵押權(quán)人即可。張仁藏律師提醒大家買房人有承擔(dān)所購(gòu)房屋被追及還債的風(fēng)險(xiǎn)。在出賣二手房前，應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)將要出售的情況書面通知抵押權(quán)人。如果沒有履行通知義務(wù)，買賣合同無(wú)效。如果房屋出租的，應(yīng)當(dāng)通知承租人。不能取得承租人的書面同意，買賣合同也可能被

26、宣告無(wú)效。提前通知的合理的期限一般為三個(gè)月。購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)_二手房有無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。五、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)_共有的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這種出租關(guān)系不管是定期的還是臨時(shí)的，均不能剝奪。購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)_二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)人有無(wú)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。如果沒有取得優(yōu)先購(gòu)買人的放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面文件，律師應(yīng)當(dāng)提示買賣合同被宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)注意，如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與

27、承租人簽訂租賃主體變更合同。通過(guò)拍賣購(gòu)買二手房的，也應(yīng)當(dāng)注意優(yōu)先購(gòu)買人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。應(yīng)當(dāng)_共有權(quán)人、承租人是否放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果沒有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的有效證明，應(yīng)當(dāng)_拍賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的權(quán)力行使條件。房屋驗(yàn)收一、土建驗(yàn)收1、樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內(nèi)的梁、柱、墻無(wú)明顯的尺寸偏差(請(qǐng)帶上卷尺)；2、房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，房子的外墻有無(wú)裂縫。3、批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；4、門窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無(wú)缺棱掉角。二、給排水驗(yàn)收1、給排水管之間的接駁處無(wú)滲水，尤其是塑膠管的接駁位；2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無(wú)破裂，各接

28、口處密封良好；3、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面坡度足夠，地漏無(wú)阻塞，排水迅速，外留意陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。；4、在廚、廁做泡水試驗(yàn)_小時(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，看房子水壓夠不夠。(1)地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻；(2)不應(yīng)有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；(3)上層住戶廚廁、陽(yáng)臺(tái)內(nèi)的水不應(yīng)滲下至您家相應(yīng)的天花(特別要檢查天花燈座、豎管口周圍)；(4)屋面下的天花和墻角、墻面(尤其是窗周圍)不應(yīng)有雨水滲入的痕跡(在大雨過(guò)后兩天內(nèi)來(lái)檢查為宜)。三、電氣驗(yàn)收1、檢查房?jī)?nèi)電源總開關(guān)和漏電保護(hù)裝置的靈敏度(一般是以按動(dòng)電器自有的檢測(cè)鈕觀察保護(hù)器能否工作為準(zhǔn))；2、檢查戶內(nèi)電線鋪設(shè)走向

29、是否合理與美觀；3、三線插座是否已_接好地線；4、燈具開關(guān)是否正常，插座可否通電(不防帶上可充電剃須刀等物來(lái)試驗(yàn))；5、門鈴、報(bào)警系統(tǒng)是否工作正常。四、裝修驗(yàn)收1、木地板、瓷磚、窗臺(tái)、大理石等無(wú)裂縫和色差，平整無(wú)空鼓(小錘敲起來(lái)不空洞)；2、墻面、天花乳膠漆或白灰色澤是否正確、均勻，面層無(wú)剝落現(xiàn)象；3、無(wú)木地板、地瓷磚時(shí)，水泥地面應(yīng)大致平整；4、鋁合金或鋼木門窗應(yīng)_平正牢固，無(wú)扭曲變形，開關(guān)靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽(yáng)臺(tái)落地玻璃門的_；5、衛(wèi)生間內(nèi)坐廁、浴缸、洗手盆應(yīng)無(wú)裂痕、崩角或刮傷；浴缸出水應(yīng)正常；6、坐廁的配附件應(yīng)齊全，水箱出水口的密封膠圈嚴(yán)密；排氣扇要檢查它的馬達(dá)運(yùn)轉(zhuǎn)是否無(wú)雜音，工作

30、正常。合同備注一定要加上的條約。1、貸款不到，合同作廢，返還定金。2、遞件時(shí)留部分首期尾款，在交房時(shí)扣除應(yīng)扣費(fèi)用后再交付。3、賣家在交房之前把戶口遷出，逾期一日，扣房款千分一4、按揭公司可由買方自由選擇。5、首期可選銀行托管，買家自由選擇6、房款包括所有費(fèi)用，交房前不得再有其他費(fèi)用7、遞件之后馬上交首期，首期后下午交樓8、遞件完畢交中介費(fèi)_%，過(guò)戶完畢交中介費(fèi)_%，交房完畢交剩下的_%中介費(fèi)二手房買賣的法律依據(jù)二手房買賣涉及的法律很多，但是一般來(lái)講，會(huì)涉及到城市房地產(chǎn)管理法、合同法、城市私有房屋管理?xiàng)l例、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、_市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法等地方法規(guī)或規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定。全程法律服務(wù)

31、方案（三）_東熱工業(yè)爐有限公司并賀總：首先，祝貴公司興旺發(fā)達(dá)，在新的一年里再創(chuàng)佳績(jī)。我們有幸自薦，并與貴公司總經(jīng)理賀先生就貴公司的基本情況及對(duì)法律服務(wù)需求與合作，進(jìn)行了面談。獲悉貴公司是一家以設(shè)計(jì)、制造、加工、銷售：電爐、工業(yè)爐及設(shè)備輔料、爐用配件、環(huán)保設(shè)備、金屬結(jié)構(gòu)件、電控設(shè)備、太陽(yáng)能發(fā)電設(shè)備；貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口的有限責(zé)任公司。我們對(duì)貴公司在以前取得的優(yōu)異成績(jī)表示祝賀，并愿與貴公司在法律服務(wù)領(lǐng)域通力合作、共同發(fā)展，恭祝貴公司事業(yè)再創(chuàng)高峰。為貴公司更好、更快、更穩(wěn)健的發(fā)展，現(xiàn)就本所擬為貴公司提供的法律服務(wù)范圍、重點(diǎn)處理的法律事務(wù)內(nèi)容及相關(guān)事宜陳述如下，供貴公司選擇時(shí)作參考：一、擔(dān)任貴公司常

32、年法律顧問的主要服務(wù)范圍：1、為貴公司解答日常法律咨詢，提供法律意見。2、為貴公司草擬、修改、_各類法律文件。3、投資策劃及投資法律風(fēng)險(xiǎn)的防范。4、舉辦專業(yè)法律講座，協(xié)助貴公司培訓(xùn)法律人才。具體培訓(xùn)計(jì)劃將依據(jù)貴公司的實(shí)際需要作出。5、協(xié)助貴公司健全各項(xiàng)涉及法律事務(wù)的管理制度，如合同管理制度等。6、公司設(shè)立、重組、改制、并購(gòu)及建立現(xiàn)代企業(yè)法_理結(jié)構(gòu)。7、應(yīng)邀出席貴公司高層重要會(huì)議，提供專業(yè)法律建議。8、根據(jù)貴公司決策的需要，提供其他相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)咨詢及服務(wù)。9、接受貴公司的委托，代理重大非訴訟法律事務(wù)。二、擔(dān)任貴公司常年法律顧問將重點(diǎn)處理的法律事務(wù)(如有)1、對(duì)內(nèi)、對(duì)外合同起草1.1、協(xié)助貴公司起草銷售合同范本。審核另一方提供的格式合同，提出