安徽省巢湖市物業(yè)專項維修資金使用管理試行規(guī)程

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔 安徽省巢湖市物業(yè)專項維修資金使用管理試行規(guī)程 第一章 總則 第一條 為加強我市物業(yè)專項維修資金（以下簡稱維修資金）管理，規(guī)范支取使用程序，維護業(yè)主的合法權益，根據安徽省物業(yè)管理條例、安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法、合肥市物業(yè)專項維修資金管理暫行規(guī)定，結合本市實際,制定本規(guī)程。 第二條 本規(guī)程適用于本市行政區(qū)范圍內維修資金的使用管理和監(jiān)督。 第三條 市房地產管理局是本市維修資金管理的主管部門。市物業(yè)專項維修資金管理中心具體實施本市維修資金的管理工作。 第二章 使用范圍和保修期 第四條 維修資金是專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設施設備因自然損

2、壞或不可抗力原因毀損而進行的大中修和更新、改造的資金。 物業(yè)共用部位是指一幢房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?，戶外墻面、門廳、內天井、地面架空層、走廊通道、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房以及功能上為整幢建筑服務的其他部位等。 共用設施設備是指物業(yè)管理區(qū)域內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、照明、單元防盜門、鍋爐、電梯、天線、避雷設施、消防設施、安全監(jiān)控設施、中央空調、通道、小區(qū)大門、電動門及道閘、圍墻及護欄、小區(qū)內的道路、路燈、綠地、園林小品、溝渠、池塘、化糞池、垃圾箱（房）、露天廣場、非經營性車

3、場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。不包括物業(yè)管理區(qū)域內屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供氣、供熱、供電、通信、廣播電視等專業(yè)部門負責管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設施設備。 第五條 下列費用從維修資金中列支： （一）前期勘察、鑒定等有關費用。 （二）維修工程費用。 （三）工程招標、監(jiān)理費用。 （四）工程預決算審核費用。 （五）維修和更新、改造工程的其他費用。 因項目施工不可避免造成業(yè)主房屋自用部位、設施設備損壞的應當修復或者給予合理補償，費用計入大中修、更新改造成本。 第六條 下列費用不得從維修資金中列支：

4、 （一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，包括日常綠化養(yǎng)護、水箱清洗等，已實施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務費中支出；未實施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域由相關業(yè)主自行承擔。 （二）物業(yè)在保修期限內發(fā)生質量問題需要維修的費用，由開發(fā)建設單位承擔。 （三）物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用，由有關單位依法承擔。 （四）物業(yè)共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修費用由責任人承擔。 （五）用于經營或出租的共用部位、共用設施設備的維修費用從其經營收入和租金中支出，不得用維修資金支付。 （六）屋頂?shù)裙灿貌课粸椴糠謽I(yè)

5、主依據合同約定單獨使用的，其維修和更新、改造費用由受益業(yè)主自行承擔，不得從維修資金中列支。 第七條 物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期限應按照建設工程質量管理條例、房屋建筑工程質量保修辦法、商品房銷售管理辦法等規(guī)定，其最低保修期限為： （一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。 （二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、屋面和外墻面的防滲漏，為5年。 （三）供熱、供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期。 （四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。 其他項目的保修期限按開發(fā)建設單位與用戶的約定。 第三章 費用分攤 第八條 物業(yè)大中修和更新、

6、改造的費用按下列規(guī)定分攤： （一）屬于兩個或兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用設施設備的大中修和更新、改造費用，由各物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。 （二）屬于物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共用設施設備的大中修和更新、改造費用，由全體業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。 （三）屬于兩幢或兩幢以上房屋業(yè)主使用的共用設施設備的大中修和更新、改造費用，由各幢房屋內的全體業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。 （四）屬于單幢房屋業(yè)主使用的共用部位、共用設施設備的大中修和更新、改造費用，由該幢物業(yè)全體業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。 （五）一幢房屋內，專屬于兩個或兩個以上單元業(yè)主使用的共用部位、共用

7、設施設備的大中修和更新、改造費用，由各單元全體業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。 （六）一幢房屋內，專屬于一個單元業(yè)主使用的共用部位、共用設施設備大中修和更新、改造費用，由該單元門內全體業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。 第九條 物業(yè)共用部位、共用設施設備大中修和更新、改造時未出售的物業(yè)，建設單位應按照物業(yè)建筑面積分攤維修費用。 第十條 物業(yè)共用部位、共用設施設備大中修和更新、改造時，未繳維修資金的業(yè)主按其物業(yè)建筑面積比例分攤實際費用。 第四章 使用條件 第十一條 維修資金使用應具備的以下條件： （一）物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期屆滿后。 （二）維修資金足額交存，物業(yè)大中修和更新、改造

8、項目符合維修資金使用范圍的；或者物業(yè)大中修和更新、改造項目符合維修資金使用范圍，且有部分業(yè)主已交存，部分業(yè)主未交存但已就本次維修資金使用分攤標準達成一致且將維修資金應分攤額存入市維修資金專戶。 （三）維修資金使用方案（維修項目是共用屋面或共用墻體滲漏的除外）須經使用范圍專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 第十二條 達到續(xù)交條件沒有續(xù)交維修資金的物業(yè)不得使用維修資金。 第五章 資金使用 第十三條 物業(yè)共用部位、共用設施設備大中修和更新、改造的查勘鑒定應遵守安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法、合肥市物業(yè)專項維修資金管理暫行規(guī)定和國家相關技術規(guī)范等。國家相關技

9、術規(guī)范和標準未規(guī)定的，業(yè)主大會及相關業(yè)主應堅持“安全、合理、經濟、實用”的原則依法做出決定，確保居住安全。 第十四條 實施物業(yè)管理，業(yè)主大會已成立的，共用部位、共用設施設備的大中修和更新、改造由業(yè)主委員會或被委托的物業(yè)服務企業(yè)組織實施。 實施物業(yè)管理，業(yè)主大會未成立的，物業(yè)共用部位、共用設施設備的大中修和更新、改造由物業(yè)服務企業(yè)參照本規(guī)程第十六條規(guī)定的程序組織實施。 未實施物業(yè)管理，業(yè)主大會未成立的物業(yè)，物業(yè)共用部位、共用設施設備的大中修和更新、改造由物業(yè)所在區(qū)域街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參照本規(guī)程第十六條規(guī)定的程序組織相關業(yè)主實施。 第十五條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大中修和更新、改造項

10、目是共用屋面滲漏或者是共用墻體滲漏的，維修資金使用前，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)維修相關區(qū)域公示不得少于7天，公示期間，維修資金使用范圍專有部分占相關建筑物總面積三分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之一以上的業(yè)主未提出書面異議的，維修資金使用方案通過公示。 除前款規(guī)定以外，維修資金使用方案須在物業(yè)維修相關區(qū)域內公示5日后，經維修資金使用范圍專有部分占相關建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 第十六條 維修資金的使用按以下程序辦理： （一） 方案制定 1、實施物業(yè)管理，業(yè)主大會已成立的，業(yè)主委員會或由其委托的物業(yè)服務企業(yè)于每年第四季度對管

11、理區(qū)域物業(yè)共用部位、共用設施設備實施查勘，明確維修范圍。 房屋主體承重結構部位以及共用屋面、共用墻體滲漏的大中修和更新、改造項目的查勘應由房屋安全鑒定部門出具查勘鑒定結論。 電梯等特種設備的大中修和更新、改造項目的查勘應由特種設備檢驗檢測機構出具檢驗檢測結果、鑒定結論。 2、符合維修資金使用范圍和標準的大中修和更新、改造項目，業(yè)主委員會或由其委托的物業(yè)服務企業(yè)編制維修資金使用項目預算（包括前期勘察鑒定等有關費用、維修工程費用、預決算審核費用、工程招標監(jiān)理費用以及其他費用等），制定維修資金使用方案（見附件1）及維修資金使用方案業(yè)主表決確認明細表（見附件2），使用方案內容應包括項目名稱、實施范圍、

12、預算金額、分攤范圍及面積、項目組織實施或被委托單位、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗收、資金決算方式、實施時間、相關約定等內容，在物業(yè)管理區(qū)域內（單元門及住宅區(qū)入口處）公示后，方可由業(yè)主大會或者業(yè)主進行表決。 業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)無維修資金使用項目預算編制條件的，可委托經市物業(yè)專項維修資金管理中心確認的社會中介機構編制。 （二）業(yè)主表決 實施物業(yè)管理，業(yè)主大會已成立的，對全體業(yè)主共用部位、共用設施設備進行大中修和更新、改造的，業(yè)主大會對維修資金使用方案審查決定，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并在維修資金使用方案業(yè)主表決確認明細表簽字確認；

13、對部分業(yè)主共用部位、共用設施設備進行大中修和更新、改造的，維修資金使用方案須經使用范圍內專有部分占相關建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，在維修資金使用方案業(yè)主表決確認明細表簽字確認，并在物業(yè)管理區(qū)域內（單元門及住宅區(qū)入口處）公示表決結果（公示內容見附件3）。 維修資金使用方案表決通過并在物業(yè)管理區(qū)域內公示后，業(yè)主委員會或被委托的物業(yè)服務企業(yè)應組織維修資金賬戶余額不足分攤維修費用的業(yè)主補交維修資金，并存入市維修資金專戶。 （三）項目申報 業(yè)主委員會或被委托的物業(yè)服務企業(yè)填寫物業(yè)專項維修資金使用預算申報表（見附件4）上報市物業(yè)專項維修資金管理中心，并提交下列書面材料：

14、 1、維修項目查勘鑒定報告。 2、維修項目預算報告。 3、維修資金使用方案。 4、維修資金使用方案業(yè)主表決確認明細表。 5、維修資金使用方案業(yè)主表決確認情況公示材料。 6、其他需要提供的材料。 （四）項目實施 1、市物業(yè)專項維修資金管理中心核準后，業(yè)主委員會或被委托的物業(yè)服務企業(yè)應按物業(yè)大中修、更新、改造項目工程預算金額通過招投標或其他方式確定相應資質的施工單位，并可以委托具有相應資質的監(jiān)理單位實施監(jiān)理。預算5萬元以上的工程應填寫巢湖市物業(yè)專項維修資金使用項目工程招標備案表（見附件5），委托巢湖市招標投標中心組織公開招標；預算5萬元(含5萬元)以下的工程可以由業(yè)主委員會或被委托的物業(yè)服務企業(yè)指

15、定的專業(yè)單位組織施工，并簽訂維修合同，明確合同價款、工程質量、進度(工期)、保修期、支付方式（施工及供貨單位開戶銀行、賬號）質量保證金等內容。 2、維修合同簽訂后，業(yè)主委員會或被委托的物業(yè)服務企業(yè)向市物業(yè)專項維修資金管理中心提交物業(yè)專項維修資金支用撥付申請書（見附件6），首次撥付申請還須提交維修合同。市物業(yè)專項維修資金管理中心審核同意后，按工程進度預撥所需資金的70%，首次撥付額不得超過所需資金的30%。 電梯等特種設備大中修和更新、改造前應按國家有關規(guī)定書面告知市質量技術監(jiān)督管理部門后方可實施及撥付資金。 維修項目的前期勘察鑒定費用、預決算審核費用、工程招標監(jiān)理費用以及其他費用等原則于項目竣

16、工決算審核后憑發(fā)票由市物業(yè)專項維修資金管理中心一次性支付給勞務供應單位；維修項目屬于一次性貨物類購置，沒有設備安裝等其他費用的，實際價款未超出預算，貨到經驗收合格后，憑發(fā)票由市物業(yè)專項維修資金管理中心一次性支付給商品供應單位。 3、施工單位不得擅自變更項目設計要求、工程方案，對施工單位根據施工現(xiàn)場實際情況提出的合理化建議涉及變更項目施工、增加維修費用的，按業(yè)主表決通過的維修資金使用方案所涉及的相關約定處理；業(yè)主表決通過的維修資金使用方案未涉及工程方案及項目設計變更、增加維修費用等相關約定的，經監(jiān)理單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)確認，業(yè)主大會或相關業(yè)主書面同意并公示后，方可變更施工；未經業(yè)主大會

17、或相關業(yè)主書面同意并公示的，施工單位擅自變更工程方案、項目設計，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、監(jiān)理單位須制止并要求整改，發(fā)生的費用以及給維修工程造成損失的，由施工單位承擔，工期不予順延。 維修工程的質量應實行有效的監(jiān)督、管理和驗收，隱蔽工程應有專人負責監(jiān)督驗收，并做好隱蔽工程施工和驗收記錄。 （五）竣工驗收 工程竣工后，業(yè)主委員會或被委托的物業(yè)服務企業(yè)應當組織施工單位、監(jiān)理單位、業(yè)主代表（維修項目受益業(yè)主代表3人）以及相關其他單位應依照維修資金使用方案、維修合同、變更通知書、隱蔽工程驗收簽證記錄和相應的技術規(guī)范、質量標準進行驗收，并簽署維修資金工程竣工驗收報告（見附件7），驗收合格后方可交付使用。

18、 電梯等特種設備的質量和安全技術性能，經施工單位自檢合格后，由物業(yè)服務企業(yè)向特種設備檢驗檢測機構規(guī)定的監(jiān)督檢驗機構提出驗收檢驗申請，并由執(zhí)行當次驗收檢驗的機構出具檢驗報告，檢驗不合格，不得交付使用。 （六）項目決算 1、項目驗收合格后，業(yè)主委員會或被委托的物業(yè)服務企業(yè)應根據施工單位的工程決算書編制項目決算，并委托市物業(yè)專項維修資金管理中心確認的社會中介機構進行決算審核。 共用設施設備更新項目屬于一次性貨物類購置，沒有設備安裝等其他費用的，實際價款未超出預算，貨到經驗收合格，可不需決算審核。 項目決算費用超過本規(guī)程第十七條或者業(yè)主表決通過的維修資金使用方案所規(guī)定維修費用限額的，超出部分需按前款維

19、修資金使用程序重新申報。 2、工程竣工驗收及決算審核后，業(yè)主委員會或被委托的物業(yè)服務企業(yè)應將維修資金決算費用分攤明細表（見附件8）、維修資金工程竣工驗收報告以及維修項目實施狀況、完工時間、項目驗收等在物業(yè)管理區(qū)域內公示后（公示內容見附件9），組織維修資金賬戶余額不足分攤項目決算費用的業(yè)主補交維修資金，并存入市維修資金專戶。 3、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)將維修資金使用決算申報書（附件10）上報市物業(yè)專項維修資金管理中心，并提交下列書面材料： （1）維修資金項目決算審核書。 （2）發(fā)票原件。 （3）維修工程項目竣工驗收報告。 （4）維修資金決算費用業(yè)主分攤明細表。 （5）維修項目完工及決算費用分攤

20、公示。 （6）其他所需的相關資料。 4、市物業(yè)專項維修資金管理中心核定后，辦理維修工程財務結算和余款撥付手續(xù)，直接支付給物業(yè)大中修、更新、改造項目的商品及勞務供應單位，并按照維修資金決算費用業(yè)主分攤明細表從相關業(yè)主維修資金核算賬戶中核減。 第十七條 維修資金工程決算金額超出預算金額20%或超出部分在1萬元以上的，超出部分需按本規(guī)程第十六條維修資金使用程序重新申報。 第十八條 維修項目是共用屋面滲漏或者是共用墻體滲漏的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）等按照按本規(guī)程第十五條第一款，第十六條第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）項的規(guī)定組織相關業(yè)主實施。 第十九條 發(fā)生危及

21、物業(yè)安全等緊急情況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行大中修和更新、改造的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應及時組織市房屋安全鑒定部門以及相關專業(yè)檢驗檢測機構實施查勘，提出維修資金使用方案，經市物業(yè)專項維修資金管理中心審核后，預先從維修資金中撥付，再按照本規(guī)程第十六條規(guī)定的程序補辦有關手續(xù)。 第二十條 維修工程項目應實行質量保修制度，在保修范圍和保修期內發(fā)生質量問題造成損失的由施工單位承擔賠償修復責任。保修期自工程竣工驗收合格之日起計算。 第六章 附 則 第二十一條 實施物業(yè)管理的物業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)須建立物業(yè)共用部位、共用設施設備日常檢查和維修養(yǎng)護制度，業(yè)主和業(yè)主

22、委員會應當樹立物業(yè)日常維修養(yǎng)護意識，積極督促、配合物業(yè)服務企業(yè)做好共用部位、共用設施設備的日常定期檢查和維修養(yǎng)護工作，避免延誤維修時機，被動應急搶修。 未實施物業(yè)管理的物業(yè)，業(yè)主委員會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應按照前款的規(guī)定推行物業(yè)共用部位、共用設施設備日常檢查和維修養(yǎng)護制度。 第二十二條 本規(guī)程由市物業(yè)專項維修資金管理中心負責解釋。 第二十三條 本規(guī)程自發(fā)布之日起試行。 附件：1、維修資金使用方案 2、維修資金使用方案業(yè)主表決確認明細表 3、維修資金使用方案業(yè)主表決情況的公示 4、維修資金使用預算申報表 5、維修資金使用項目工程招標備案表 6、物業(yè)專項維修資金支用撥付申請表 7、維修資金工程竣工驗收報告 8、維修資金決算費用分攤明細表 9、維修項目完工決算費用分攤的公示 10、維修資金使用決算申報表 上述附件表格可在巢湖住宅與房地產信息網下載 附件1 小區(qū) 共用部位共用設施設備維修資金使用方案 一、項目概況 經業(yè)主反映和 現(xiàn)場查勘， 共用部位共用設施設備寫明毀損情況以及對小區(qū)以及業(yè)主安全造成的影響 。為保障 共用部位共用設施設備的正常運行及使用,維護業(yè)主的居住安全,擬于 年進行大中修（或更新、改造）。 二、維修和更新、改造費用 經測算，本次 共用部位共用設施設備項目預算為 元，其中：工程預算 元、 元、 元、 元。涉及需分攤維修費用的