經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告

1、經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告一、酒店業(yè)和經(jīng)濟(jì)型酒店的概念及特征（一）酒店業(yè)的概念與分類1.酒店的定義酒店（Hotel)- 來源于法語，當(dāng)時(shí)的意思是貴族在鄉(xiāng)間招待貴賓的別墅，在港澳地區(qū)及東南亞地區(qū)被稱為“酒店”，在中國被稱為酒店、飯店、賓館、旅店、旅館等。2.酒店分類1）按酒店功能分類1.1 商務(wù)型、經(jīng)濟(jì)型、旅游度假型、汽車旅館型每種酒店以星級(jí)為劃分，現(xiàn)在目前最多的酒店就是商務(wù)型酒店，旅游型酒店在中國任然處于發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)型酒店現(xiàn)在非常受寵，如 7 天，莫泰 168 等等都是許多人首選的經(jīng)濟(jì)型酒店，汽車旅館型主要是在國外的高速公路上出現(xiàn)得很多，中國現(xiàn)在

2、還較少。1.2 旅游度假型又衍生出以下兩種形式：1.2.1 分時(shí)度假酒店（又稱獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式酒店）這是為了吸引賓客，盡快回收資金，酒店經(jīng)營者用“合股購買客房產(chǎn)權(quán)”的方式來讓不同的購買者每年輪流使用同一間客房。而若某人獨(dú)立購買了一間客房，除每年自己來享受之外，平時(shí)則由酒店方代為出租。1.2.2 公寓式酒店這是近年來又新推出的一種品種，在將客房原有的使用功能上增加了一個(gè)自助廚房間，便于客人自助餐飲，適合于長年租住或家庭型的客源。使酒店客房不僅作為“睡覺的地方”，而且是居住的空間。1.3 商務(wù)型又衍生出以下兩種形式：1.3.1 國賓館是滿足政府接待功能為主的商務(wù)酒店，這是一種具有中國特色的酒店經(jīng)營方式。

3、經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告1.3.2 國際會(huì)議中心是舉辦各種大型商務(wù)會(huì)議的酒店。2）按酒店價(jià)格分類經(jīng)濟(jì)型、中檔型、豪華型3）按酒店建筑設(shè)備、酒店規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、管理水平劃分通行的旅游酒店的等級(jí)共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。3.1 五星酒店這是旅游酒店的最高等級(jí)。設(shè)備十分豪華，設(shè)施更加完善，除了房間設(shè)施豪華外，服務(wù)設(shè)施齊全。各種各樣的餐廳，較大規(guī)模的宴會(huì)廳、會(huì)議廳，綜合服務(wù)比較齊全。是社交、會(huì)議、娛樂、購物、消遣、保健等活動(dòng)中心。3.2 四星酒店設(shè)備豪華，綜合服務(wù)設(shè)施完善，服務(wù)項(xiàng)目多，服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)?？腿瞬粌H能夠得到高級(jí)的物質(zhì)享受，也能得到很好的精神享受。

4、3.3 三星酒店設(shè)備齊全，不僅提供食宿，還有會(huì)議室、游藝廳、酒吧間、咖啡廳、美容室等綜合服務(wù)設(shè)施。這種屬于中等水平的酒店因設(shè)施及服務(wù)良好而價(jià)相對(duì)較便宜在國際上最受歡迎，數(shù)量較多。3.4 二星酒店設(shè)備一般，除具備客房、餐廳等基本設(shè)備外，還有賣品部、郵電、理發(fā)等綜合服務(wù)設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量較好，屬于一般旅行等級(jí)。3.5 一星酒店設(shè)備簡(jiǎn)單，具備食、宿兩個(gè)最基本功能，能滿足客人最簡(jiǎn)單的旅行需要。4）按酒店特點(diǎn)分類國際型酒店、地方特色型酒店、情人酒店、招待所決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。雖然目前進(jìn)入中國市場(chǎng)的國外酒店集團(tuán)大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入酒店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些酒店公司在提供酒店

5、管理合同的同時(shí)通過參與股權(quán)投資的方式加強(qiáng)對(duì)被托管酒店的控制能力。3.酒店經(jīng)營模式經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告投資和管理酒店的六種模式從投資和管理的運(yùn)營角度，目前，在國內(nèi)外投資和管理星級(jí)酒店主要有六種模式：3.1 模式一：投資者自己經(jīng)營、管理酒店，不與其它酒店產(chǎn)生關(guān)系酒店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關(guān)系，采用自己經(jīng)營、管理的方式運(yùn)營酒店，也就是選擇作為單體酒店(Independent Hotel)存在這種單體酒店的經(jīng)營模式在我國最為常見，目前大量的國有酒店都采用了這種方式。 模式一的優(yōu)點(diǎn)酒店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)等各個(gè)方面對(duì)酒店進(jìn)行嚴(yán)格的控制，如果酒店投資者有良好的管理團(tuán)隊(duì)、知名度很高

6、的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，酒店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使酒店投資者得到酒店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。 模式一的缺點(diǎn)這種單體酒店無法獲得通過網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營實(shí)現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在提高品牌知名度和擴(kuò)大營銷渠道方面存在很大困難。在國外，隨著各種形式的酒店集團(tuán)的發(fā)展，大型酒店集團(tuán)憑借其強(qiáng)大的品牌及營銷優(yōu)勢(shì)對(duì)單體酒店施加了巨大的壓力，大量單體酒店紛紛加入某個(gè)酒店集團(tuán)的系統(tǒng)。在歐美等酒店業(yè)發(fā)達(dá)的國家，單體酒店在酒店業(yè)中的比重不斷降低。3.2 模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個(gè)更大的聯(lián)盟團(tuán)體來獲得一些支持酒店完全由投資者來進(jìn)行管理和經(jīng)營，但通過加入一個(gè)或幾個(gè)酒店聯(lián)盟獲得營銷和預(yù)訂方面的支持。這種

7、情況在國內(nèi)比較少見。目前國內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無法對(duì)酒店的運(yùn)營帶來實(shí)質(zhì)性效益。國外的一些酒店在完全由投資者經(jīng)營和管理的同時(shí)，會(huì)選擇加入諸如世界一流酒店組織(Leading Hotels of The World) 、世界小型豪華酒店組織(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等酒店聯(lián)盟的方式獲得營銷方面的支持。 模式二的優(yōu)點(diǎn)選擇加入酒店聯(lián)盟所支付的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于加入某個(gè)特許經(jīng)營聯(lián)號(hào)系統(tǒng)，而且酒店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫?dú)立性。 模式二的缺點(diǎn)經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告但是由于酒店聯(lián)盟不像酒店聯(lián)號(hào)那樣給酒店全面的營銷支持，酒店自身營銷能力

8、的強(qiáng)弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的酒店成功與否的關(guān)鍵因素。此外，如果自身沒有一個(gè)良好的管理隊(duì)伍的話，這類酒店的發(fā)展會(huì)受到很大的限制。3.3 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理投資者選擇由獨(dú)立的酒店管理公司或聯(lián)號(hào)管理公司管理酒店，再加入酒店聯(lián)盟，在酒店投資者沒有酒店業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理酒店成為一種較好的選擇。 模式三的優(yōu)點(diǎn)如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及其它資源儲(chǔ)備，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實(shí)現(xiàn)這些并帶來良好效益。 模式三的缺點(diǎn)投資者必須將酒店的管理權(quán)讓渡給酒店管理公司，對(duì)酒店經(jīng)營管理的控制大大降低。而且，聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司往往需要支

9、付高昂的管理費(fèi)用和人員開支，使酒店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。此時(shí)，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了酒店管理公司以后，投資者面臨的一個(gè)問題是如何擴(kuò)大酒店自身的影響，增強(qiáng)營銷能力。這種情況下可以選擇加入酒店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、?？蛢?yōu)惠計(jì)劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動(dòng)中吸引到更多的客源。3.4 模式四：投資者自己經(jīng)營管理酒店，但是通過特許經(jīng)營等方式，加入一個(gè)更大的酒店品牌集團(tuán)。酒店投資者可以成為某一個(gè)酒店聯(lián)號(hào)的特許經(jīng)營受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營管理酒店一些酒店在長期的發(fā)展過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)客服務(wù)已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了酒店客源的進(jìn)一

10、步擴(kuò)大。 模式四的優(yōu)點(diǎn)可以利用具有知名酒店品牌在整個(gè)市場(chǎng)上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來說，這種酒店由于沒有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對(duì)酒店仍可以實(shí)施嚴(yán)格的控制，讓渡出去的僅僅是酒店的營銷權(quán)，所給付的也僅僅是與酒店客房數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營費(fèi)用，不會(huì)隨酒店經(jīng)營狀況的變化而變化。對(duì)于管理水平很高的酒店來說，這種模式是迅速擴(kuò)大自身影響的一種有效方式。經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告 模式四的缺點(diǎn)酒店的未來發(fā)展，要受到品牌的限制。3.5 模式五：委托管理特許經(jīng)營的雙重運(yùn)作酒店的投資者可以通過某種一攬子協(xié)議，或者在和某個(gè)酒店聯(lián)號(hào)簽訂管理合同的同時(shí)又和這家酒店聯(lián)號(hào)簽訂一份特許經(jīng)營協(xié)議，即：

11、一家酒店可以同時(shí)接受一家酒店聯(lián)號(hào)提供的兩類不同的服務(wù)管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營銷服務(wù)目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的酒店公司既可以向酒店投資者提供酒店管理服務(wù)，同時(shí)又可以向酒店投資者提供酒店品牌特許經(jīng)營服務(wù)。各個(gè)不同的酒店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費(fèi)用是各不相同的，在這種情況下，一些酒店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的酒店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。但是，一般而言，酒店的投資者在選擇酒店品牌和酒店管理公司的時(shí)候，最好能選擇同一家酒店公司。在酒店業(yè)的實(shí)踐中，投資者可以和酒店公司簽訂兩份合同，也可以和酒店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營的相關(guān)內(nèi)容同時(shí)包含在管理合

12、同中，也就是通過一個(gè)一攬子的管理合同同時(shí)得到一家酒店公司能提供的兩類服務(wù)。3.6 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，酒店管理公司參股酒店，成為聯(lián)合投資者。一些酒店管理公司在和酒店業(yè)主簽訂管理合同的同時(shí)購買酒店的部分股權(quán)。 模式六的優(yōu)點(diǎn)將管理公司和酒店捆綁到一起，防止酒店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時(shí)，酒店管理公司可以在酒店的戰(zhàn)略計(jì)劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。雖然目前進(jìn)入中國市場(chǎng)的國外酒店集團(tuán)大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入酒店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同時(shí)通過參與股權(quán)投資的方式加強(qiáng)對(duì)被托管酒

13、店的控制能力。(二)經(jīng)濟(jì)型酒店的定義及特征經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告近幾年來，高速增長的經(jīng)濟(jì)為各大城市帶來了龐大的商務(wù)客源和大批旅游者，一種既能享受星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)又不高的經(jīng)濟(jì)型酒店自然而然受到歡迎。經(jīng)濟(jì)型酒店相比已發(fā)展成熟、規(guī)范化高檔酒店，帶來更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，既包括經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量、規(guī)模、檔次等涉及硬件、資金的方面，也包括產(chǎn)權(quán)、機(jī)制、經(jīng)營模式、管理服務(wù)、行業(yè)體制等方面。由于經(jīng)濟(jì)型酒店規(guī)模及經(jīng)營相對(duì)靈活，除了常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃具有參照意義，對(duì)于某目前的空置商業(yè)用房和因“退二進(jìn)三”遺留的工業(yè)用房而言，更具有開闊思路、盤活存量的重要作用。本文主要研究目前我市經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店分布、規(guī)模、配套、房?jī)r(jià)、發(fā)

14、展趨勢(shì)等特征，以期為外來經(jīng)濟(jì)連鎖酒店企業(yè)、本地房地產(chǎn)開發(fā)決策提供參照。1、經(jīng)濟(jì)型酒店的概念經(jīng)濟(jì)型酒店(Budget Hotel)是相對(duì)于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店(Full Service Hotel)而存在的一種酒店業(yè)態(tài)，國外對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的劃分主要以價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合國內(nèi)特點(diǎn)，我們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店可以定義為：以大眾型觀光旅行者和中小商務(wù)旅行者為主要服務(wù)對(duì)象，以客房為唯一或核心產(chǎn)品，以加盟或特許經(jīng)營等經(jīng)營模式為主，價(jià)格低廉（一般在 300 元人民幣以下），服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，性價(jià)比高的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)。2、經(jīng)濟(jì)型酒店的分類就世界范圍來看，經(jīng)濟(jì)型酒店可以劃分為三種類型：城市商務(wù)型酒店，青年旅舍，汽車旅館。3、經(jīng)濟(jì)型酒

15、店的特征經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店作為一種新興業(yè)態(tài)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)生活的產(chǎn)物，它區(qū)別于面對(duì)社會(huì)上流階層的全服務(wù)酒店，是滿足普通旅行客人和商務(wù)客人住宿需求的產(chǎn)品設(shè)施。它的基本特征包括：經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告產(chǎn)品的有限性。經(jīng)濟(jì)型酒店緊扣酒店的核心價(jià)值住宿，以客房產(chǎn)品為靈魂，去除了其他非必需的服務(wù)，從而大幅度削減了成本。一般來說，經(jīng)濟(jì)型酒店只提供客房和早餐(Bed & Breakfast)，會(huì)議、休閑娛樂等功能則盡可能壓縮或免去，僅一些有限服務(wù)酒店提供簡(jiǎn)單的餐飲、健身和會(huì)議設(shè)施。高性價(jià)比。與一般社會(huì)旅館不同的是，經(jīng)濟(jì)型酒店非常強(qiáng)調(diào)客房設(shè)施的舒適性和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，突出清潔衛(wèi)生、舒適方便的特點(diǎn)，同時(shí)價(jià)格適中。相

16、對(duì)于高檔飯店動(dòng)輒上千元的房?jī)r(jià)，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格一般在人民幣300 元以下，一些青年旅舍和汽車旅館甚至只有幾十至一百元左右。消費(fèi)群體大眾化。經(jīng)濟(jì)型酒店的目標(biāo)市場(chǎng)是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費(fèi)旅游者和學(xué)生群體等。而高檔酒店往往以高端商務(wù)客人、高收入階層、公費(fèi)旅客群體為主要目標(biāo)市場(chǎng)。加盟或特許經(jīng)營等連鎖經(jīng)營形式為主。經(jīng)濟(jì)型酒店一般采取連鎖經(jīng)營的方式，以達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高品牌價(jià)值。這也是經(jīng)濟(jì)型酒店區(qū)別于其他星級(jí)酒店和社會(huì)旅館的一個(gè)明顯特征。選址注重交通便捷、商務(wù)、旅游或居住氛圍成熟。該類酒店通常有以下選址特征：一是交通樞紐或交通干線站點(diǎn)附近，包括地鐵、輕軌、公交站點(diǎn)等，步行距離通常不超過 10 分

17、鐘；二是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、寫字樓集中的區(qū)域附近，或者知名旅游景點(diǎn)附近；三是大型居住社區(qū)或知名樓盤或附近步行距離通常不超過 10 分鐘。4、經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展過程經(jīng)濟(jì)型酒店在全球的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)時(shí)期:萌芽與發(fā)展初期、蓬勃發(fā)展時(shí)期、品牌調(diào)整時(shí)期、重新發(fā)展時(shí)期。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在發(fā)達(dá)國家，經(jīng)濟(jì)型連鎖旅館與高檔星級(jí)酒店的比例一般為 73。中國經(jīng)濟(jì)型酒店最初始于 1996 年，上海錦江集團(tuán)下屬的錦江之星作為中國第一個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店問世。進(jìn)入 21 世紀(jì),各種經(jīng)濟(jì)型品牌如雨后春筍般破土而出（具體參見附表國內(nèi)在營品牌經(jīng)濟(jì)型酒店一覽表），并呈現(xiàn)如下的發(fā)展特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告中國經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)成長迅速,出現(xiàn)了一些頗具影

18、響的民族自主經(jīng)濟(jì)型酒店品牌。具有全國影響力的有：錦江集團(tuán)于 1996 年創(chuàng)辦的錦江之星；首都女友國際酒店集團(tuán)與攜程旅行服務(wù)公司于 2002 年組建的如家酒店連鎖等。此外還有一些地區(qū)性經(jīng)濟(jì)酒店，如上海的莫泰 168 和寶隆居家、華南地區(qū)的 7 天、北京地區(qū)的欣燕都等。這些品牌呈現(xiàn)蓬勃的發(fā)展趨勢(shì),在短短幾年時(shí)間里得到迅速擴(kuò)張，一些地區(qū)品牌也正積極發(fā)展成為全國性品牌。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店需求旺盛，其中北京、上海、廣州、成都等大型城市經(jīng)濟(jì)型酒店的需求非常旺盛，市場(chǎng)條件比較成熟。而長三角區(qū)、珠三角區(qū)、京津地區(qū)這三個(gè)地區(qū)較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也決定了經(jīng)濟(jì)型酒店的需求水平。所以經(jīng)濟(jì)型酒店在中國是以點(diǎn)面結(jié)合的格局迅速在

19、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)發(fā)展起來。經(jīng)濟(jì)型酒店吸引了大批資本的涌入。由于經(jīng)濟(jì)型酒店的投資比較小,而投資回報(bào)率要比同類酒店高，所以各行業(yè)的資本都紛紛看好這類項(xiàng)目。全球品牌和國內(nèi)品牌的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，許多國際知名經(jīng)濟(jì)型酒店品牌紛紛看好中國，紛至沓來，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。2005 年 3 月，某“小天鵝”集團(tuán)旗下連鎖酒店“天鵝之星”正式開業(yè)，標(biāo)志著某本土品牌經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展拉開序幕。之后，全國知名經(jīng)濟(jì)型酒店巨頭“如家”、“錦江之星”也相繼落戶某?？傮w而言，某經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店業(yè)正處于起步階段。5、經(jīng)濟(jì)型酒店的一般要求基本選址標(biāo)準(zhǔn)靠近外來商務(wù)人士的中轉(zhuǎn)站（火車站、機(jī)場(chǎng)）、目的地（商務(wù)寫字樓區(qū)、展館區(qū)或批發(fā)市場(chǎng)區(qū)）或休閑地（步行

20、街、旅游景點(diǎn)）等，距離商務(wù)中心車程在 10 分鐘以內(nèi)；交通便利，步行 3 分鐘內(nèi)可達(dá)公交車站，步行 5 分鐘內(nèi)可達(dá)地鐵站；臨街或次臨街，詢路指示方便，建筑外觀可見度高；經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告距離機(jī)場(chǎng)、火車站、長途客貨運(yùn)站車程不超過 20 分鐘；有較齊全的餐飲、停車、購物、銀行、娛樂等社會(huì)配套；治安環(huán)境較好，治安事件案發(fā)率低；周邊酒店供求關(guān)系平衡，酒店均價(jià)超過 200 元，有三星級(jí)以上酒店，三星級(jí)酒店均價(jià)超過 260 元?；疚飿I(yè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)型酒店物業(yè)為 5 層長方體建筑，建筑面積在 4000 平米左右，房間面積平均 20 平米，房間 100 間，大堂 100 平米，實(shí)用率超過 75%。利用舊

21、辦公樓、舊廠房、舊旅館、舊倉庫等進(jìn)行改造。物業(yè)要求有：實(shí)用面積 3500-5000 平方米左右，最好為獨(dú)棟物業(yè)，或共用物業(yè)（總面積不超過 1 萬平方米）中部分樓層，或大廈裙樓；樓層長方形，徑深不超過 20 米，最好在 14 米左右；最低樓層允許穿樓板排水，樓層最低橫梁不低于 2.5 米；建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，允許進(jìn)行改造。周邊有一定的空地，出路通暢并可停車。水、電、氣、排污、通訊等設(shè)施到位。物業(yè)具有商業(yè)用途或業(yè)主承諾改用途；物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰無抵押，或經(jīng)抵押，但銀行同意出具同意出租書.二、本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)可行性分析（一）某主城經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)調(diào)查1、某主城經(jīng)濟(jì)型酒店分布和數(shù)量調(diào)查經(jīng)濟(jì)型酒店及

22、兩星級(jí)酒店數(shù)量表區(qū)域 數(shù)量名稱地址星級(jí)渝中1漢庭快捷酒店（某大坪店）（經(jīng)濟(jì)型）菜園壩經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告區(qū) 2某莫泰（解放碑店）（經(jīng)濟(jì)型）解放碑3某奧體賓館（經(jīng)濟(jì)型）上清寺4某莫泰（上清寺店）（經(jīng)濟(jì)型）上清寺5如家快捷酒店（某解放碑洪崖洞店）（經(jīng)濟(jì)解放碑型）6某尚好酒店（經(jīng)濟(jì)型）解放碑7重賓之星連鎖酒店（大坪店）（經(jīng)濟(jì)型）大坪8某玉島商務(wù)酒店（經(jīng)濟(jì)型）上清寺9某金地 126 連鎖旅店（奧體中心店）（經(jīng)濟(jì)解放碑型）10如家七斗星酒店(某大坪店)（經(jīng)濟(jì)型）大坪11某斯威特時(shí)尚酒店（經(jīng)濟(jì)型）解放碑12某似家心怡酒店（解放碑店）（經(jīng)濟(jì)型）解放碑13某安富賓館（經(jīng)濟(jì)型）大坪14某佳豪賓館（經(jīng)濟(jì)型）解

23、放碑15某天鵝城市酒店（經(jīng)濟(jì)型）解放碑16如家快捷酒店（某上清寺店）（經(jīng)濟(jì)型）上清寺17某愷瑞酒店（公寓式）解放碑18某望園連鎖渝都客棧（大坪店）（經(jīng)濟(jì)型）19某青少年國際公寓（經(jīng)濟(jì)型）少年宮20錦江之星（某渝中店）（原鵝嶺公園店）（經(jīng)鵝嶺濟(jì)型）21七天連鎖酒店（某大禮堂店）（經(jīng)濟(jì)型）大禮堂22七天連鎖酒店（某上清寺店）（經(jīng)濟(jì)型）上清寺23七天連鎖酒店（某解放碑二店）（經(jīng)濟(jì)型）解放碑24某喜悅城市酒店兩路口中山三路 130 號(hào)經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告投資大廈25格林豪泰（某謝家灣店）（經(jīng)濟(jì)型）謝家灣26某柏捷酒店（經(jīng)濟(jì)型）石橋鋪27某似家心怡酒店（石橋鋪店）（經(jīng)濟(jì)型）陳家坪28如家快捷酒店（某

24、石橋鋪店）（經(jīng)濟(jì)型）石橋鋪29某似家心怡酒店（石橋鋪店）（經(jīng)濟(jì)型）石橋鋪九龍坡(含30某小天鵝商務(wù)酒店（楊家坪店）（經(jīng)濟(jì)楊家坪型）高新區(qū)石31某瑞天商務(wù)酒店（經(jīng)濟(jì)型）石橋鋪橋鋪)32某同好酒店（經(jīng)濟(jì)型）石橋鋪33錦江之星（某楊家坪店）（經(jīng)濟(jì)型）楊家坪34格林豪泰（某渝州路店）（經(jīng)濟(jì)型）陳家坪、石橋鋪35天連鎖酒店（某石橋鋪店）（經(jīng)濟(jì)型）石橋鋪36某鐵馬賓館（經(jīng)濟(jì)型）灘子口37某大同荷泰酒店（經(jīng)濟(jì)型）江北、觀音橋38某博文商務(wù)酒店（經(jīng)濟(jì)型）江北、觀音橋39漢庭快捷酒店（某加州店）（經(jīng)濟(jì)型）加洲江北40某拓展商務(wù)賓館（經(jīng)濟(jì)型）江北、觀音橋41某百悅聚酒店（經(jīng)濟(jì)型）龍溪建材市場(chǎng)六樓42某喜悅酒店（經(jīng)

25、濟(jì)型）江北、觀音橋經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告43某加州客棧（經(jīng)濟(jì)型）加洲44某北岸賓館（經(jīng)濟(jì)型）紅旗河溝45某凱加賓館（經(jīng)濟(jì)型）江北、觀音橋46某小天鵝商務(wù)酒店（觀音橋店）（經(jīng)濟(jì)型）江北、觀音橋47某佳園連鎖酒店（經(jīng)濟(jì)型）江北、觀音橋48某西都賓館（經(jīng)濟(jì)型）江北、觀音橋49某金地 126 連鎖旅店（加州店）（經(jīng)濟(jì)型）加洲50某松藻賓館南坪花園八2村二號(hào)51某盛大酒店南坪252馬瑞卡快捷酒店連鎖（某南坪威爾士店）（經(jīng)南坪濟(jì)型）53如家快捷酒店（某會(huì)展中心店）（經(jīng)濟(jì)型）南坪南岸54某速朋誼酒店（經(jīng)濟(jì)型）南坪區(qū)55漢庭快捷酒店（某南坪店）（經(jīng)濟(jì)型）南坪56馬瑞卡快捷酒店連鎖（某秀苑店）（經(jīng)濟(jì)型）南坪5

26、7某伊銳賓館（經(jīng)濟(jì)型）南坪58某喜悅酒店（經(jīng)濟(jì)型）南坪59洛可快捷酒店（南坪店）（經(jīng)濟(jì)型）南坪60格林豪泰（某西南大酒店）（經(jīng)濟(jì)型）南坪渝北61某米格爾大街酒店（經(jīng)濟(jì)型）紅錦大道567 號(hào)區(qū)(含北部62某果嶺時(shí)尚酒店（經(jīng)濟(jì)型）新牌坊經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告新區(qū))63某天星壹號(hào)酒店（經(jīng)濟(jì)型）天星橋64洛可快捷酒店（沙坪壩店）（經(jīng)濟(jì)型）沙坪壩65如家七斗星商旅酒店（某沙坪壩店）（經(jīng)濟(jì)沙坪壩型）66某似家心怡酒店（沙坪壩 2 店）（經(jīng)濟(jì)型）沙坪壩沙坪67某學(xué)林賓館（經(jīng)濟(jì)型）沙坪壩壩68某金地 126 連鎖旅店（沙坪壩店）（經(jīng)濟(jì)沙坪壩型）69某似家心怡酒店（沙坪壩 1 店）（原銀山賓沙坪壩館）（經(jīng)濟(jì)型

27、）70某小天鵝商務(wù)酒店（沙坪壩店）（經(jīng)濟(jì)型）沙坪壩71七天連鎖酒店（某沙坪壩店）（經(jīng)濟(jì)型）沙坪壩北碚72如家快捷酒店（某北碚店）（經(jīng)濟(jì)型）北碚73 重賓之星連鎖酒店（北碚天奇店）（經(jīng)濟(jì)型）北碚2、某典型經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營狀況分析品牌特征 ：全國性品牌試探，本地性品牌初創(chuàng)。某經(jīng)濟(jì)型酒店屬于起步階段，國際型連鎖品牌大多數(shù)未入駐；本地品牌處于起步階段，僅天鵝之星、金地 126 和臨江客棧三家品牌相對(duì)成型，澤彬相當(dāng)于連鎖型招待所，在硬件和服務(wù)上與真正意義上的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店有較大差距。成熟商務(wù)區(qū)為經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店首選：從某目前在營經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的分布狀況來看，傳統(tǒng)金融、行政中心及 CBD 核心的渝中區(qū)為選址首

28、選，擁有經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店數(shù)量比例達(dá) 56%，其中如家快捷、錦江之星等全國性品牌都集中在渝中區(qū)，分別依托成熟行政中心和汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的配套需求。金地 126、澤彬等本地經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店則選擇江北、九龍坡區(qū)等商務(wù)氛圍較為成熟的區(qū)域設(shè)點(diǎn)，避免競(jìng)爭(zhēng)同經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告時(shí)成本得以控制。房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域南岸區(qū)和傳統(tǒng)老城區(qū)沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店則相對(duì)缺乏。2.3 注重成本相對(duì)較低、但交通便捷的商圈邊緣：經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店重在“經(jīng)濟(jì)”兩字，78%選擇在商圈外設(shè)點(diǎn)，以節(jié)約成本，同時(shí)交通便捷、配套等設(shè)施相對(duì)齊全。全國連鎖酒店如家快捷、錦江之星選擇在距離解放碑商圈車程不超過 10 分鐘，商務(wù)人流量較大的上清寺及鵝嶺地

29、區(qū)。本地連鎖酒店天鵝之星因位于次級(jí)商圈江北區(qū)觀音橋商圈內(nèi)，成本較高致使房?jī)r(jià)高于其它品牌連鎖酒店。大型居住社區(qū)成為經(jīng)濟(jì)型酒店選址的熱點(diǎn)區(qū)域：目前某大型居住社區(qū)發(fā)展相當(dāng)迅速，已經(jīng)形成了龍溪鎮(zhèn)、加州居住區(qū)、五黃大社區(qū)、直港大道居住區(qū)，居住社區(qū)及商業(yè)配套的發(fā)展同樣帶來大量的流動(dòng)人口，為經(jīng)濟(jì)型酒店提供了商機(jī)，本地品牌金地 126 的選址特征就是這種類型，設(shè)點(diǎn)于龍溪鎮(zhèn)和加州花園附近，客房入住率達(dá)到 80%，可見居住社區(qū)與經(jīng)濟(jì)型酒店的相關(guān)性是較高的。規(guī)模特征：某市經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店無論從數(shù)量還是規(guī)模來看，遠(yuǎn)少于東部發(fā)達(dá)地區(qū)，本地品牌數(shù)量也較少。從房間數(shù)量而言，除錦江之星和天鵝之星房間數(shù)達(dá)到 100 余套，其它均

30、為 3060 套，規(guī)模較小。但從經(jīng)濟(jì)型酒店的戶型面積而言，面積較適中，同國際品牌酒店模式較為接近。4、某經(jīng)濟(jì)型酒店與其它旅游餐飲行業(yè)的關(guān)聯(lián)分析4.1 從旅游市場(chǎng)看酒店的客源景氣1）20062008 國際和國內(nèi)旅游統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目國際旅游人國內(nèi)旅游人年份數(shù)同比增幅數(shù)同比增幅（萬人次）（萬人次）2006 年60.315%6787.1913.7%2007 年76.226%8009.3318%2008 年87.214.5%10001.1924.9%數(shù)據(jù)來源：某統(tǒng)計(jì)公眾信息網(wǎng)經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告2）2009 年 14 月旅游統(tǒng)計(jì)旅游1-3 月同比%國際旅游人數(shù)（萬人次）23.0610.7旅游外匯收入（萬美元

31、）1280211.6國內(nèi)旅游人數(shù)（萬人次）3814.4920.3國內(nèi)旅游收入（億元）209.4722數(shù)據(jù)來源：某統(tǒng)計(jì)公眾信息網(wǎng)3）分析某 2008 年國際旅游人數(shù)同比 2007 年多出了 14.5%,超過了 2007 年床位數(shù)幅7.92%，說明雖然經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還未出現(xiàn)積極的明朗化，但國際旅游人數(shù)對(duì)酒店的供應(yīng)客戶卻依然持續(xù)走高。某 2008 年國內(nèi)旅游人數(shù)同比 2007 年多出 24.9%，說明經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的酒店供應(yīng)客戶還在以較快的速度增長，經(jīng)濟(jì)型酒店的“蛋糕”不斷擴(kuò)大，可以預(yù)見 09 年經(jīng)濟(jì)型酒店的開店數(shù)量還會(huì)快速上漲。2009 年 1 月至 4 月的增幅較 2008 年有所回落,主要原因是受旅游季節(jié)

32、因素和金融危機(jī)的影響。4.2 從利用外資情況看酒店的客源景氣1）利用外資數(shù)據(jù)表指標(biāo)同比增2009 第2009 第一200620072008季度同比增（單位：萬美元）幅一季度幅協(xié)議（合同）額112960407369283124-30.539468-63.5外商直接投資111558406799279513-31.338985-63.9外商其它投資1402570實(shí)際利用外資額876671220112737351.51 倍55156-20.5經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告外商直接投資695951085342729131.52 倍5366-22.5外商其它投資622378數(shù)據(jù)來源：某統(tǒng)計(jì)公眾信息網(wǎng)2）外資客源

33、分析通過外商投資數(shù)據(jù)同比分析，可把握 4 星和 5 星酒店的外籍商務(wù)人士入駐率變化。2008 年實(shí)際利用外資額比 2007 年同比多出 1.51 倍，但少于 2007 年的 2.6 倍,說明利用外資受金融危機(jī)的影響較大。受金融危機(jī)的影響，2009 第一季度實(shí)際利用外資額同比增幅大幅下降20.5%，如果單純從數(shù)據(jù)推導(dǎo)外籍商務(wù)人士的數(shù)量，則對(duì)酒店的商務(wù)客戶供應(yīng)產(chǎn)生較大影響。4.3 從交通客運(yùn)量看酒店的客源景氣1）20062008 年交通客運(yùn)量數(shù)據(jù)表年 份2006200720082008 年同比增長客運(yùn)量（萬人）612287718787573.2213.4%鐵 路138821712472.4012.

34、5公 路581797331683248.3013.5水 路142113661391.651.9民 航240334460.8738.0空港吞吐量旅 客（萬人）812.381049.231126.517.4%與某正班通航城市（個(gè)）5865即某機(jī)場(chǎng)出港航線國 內(nèi)5258國 際（地區(qū)）67某機(jī)場(chǎng)飛行起降架次（萬架次）8.9010.51數(shù)據(jù)來源：某統(tǒng)計(jì)年鑒 20082）2009 年 13 月統(tǒng)計(jì)經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告客貨運(yùn)輸量2009 年一季度同比%旅客運(yùn)輸量（萬人）23058.7811.4鐵路711.0011.8公路21846.0011.6水運(yùn)366.08-4.5航空135.7020.6旅客（萬人）

35、328.0811.5數(shù)據(jù)來源：某統(tǒng)計(jì)公眾信息網(wǎng)3）交通客運(yùn)量對(duì)酒店的客源供應(yīng)分析某 2008 年客運(yùn)量同比增長 13.4%，超過 2007 年床位數(shù) 7.9%的增長速度。民航客運(yùn)量對(duì)星級(jí)酒店的需求最直接，民航 2008 年同比增長 38%，在四大運(yùn)輸體系中增長率最高，也說明對(duì)酒店的客源供應(yīng)將產(chǎn)生積極效果。鐵路和水路漲幅或降幅均較小，說明這兩種運(yùn)輸方式對(duì)酒店的客戶供應(yīng)變化不大。公路運(yùn)輸大部分為短程運(yùn)輸，13.5%的增長率對(duì)高級(jí)酒店的客源供應(yīng)不會(huì)產(chǎn)生非常積極的效果；拉動(dòng)酒店的需求也更多體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型酒店上面。2009 年同比增幅在下降，航空已下滑到 20.6%，減少了近 10 個(gè)百分點(diǎn)，相比外商投資

36、負(fù)增長 20%，民航業(yè)的緩慢下滑對(duì)酒店運(yùn)營不會(huì)產(chǎn)生較大沖擊，但會(huì)產(chǎn)生緩慢影響。（二）本項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目周邊的走訪調(diào)查，共計(jì)五星級(jí)酒店 2 家、三星級(jí)酒店 2 家、經(jīng)濟(jì)型酒店 12 家。鑒于本項(xiàng)目是對(duì)打造經(jīng)濟(jì)型酒店的可行性做研究，我們將重點(diǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店做調(diào)查分析。在本地經(jīng)濟(jì)型酒店中，均采取與其它企業(yè)共用一棟樓的形式，如 7 天快捷連鎖位于晉榆彩園大廈裙樓，下面為富安百貨。有知名星級(jí)品牌為背景的經(jīng)濟(jì)型酒店單店房間數(shù)均在 100 間以上，其它品牌房間數(shù)不超過 65 間。以房間數(shù)據(jù)而言，某市處于經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展初期，本地品牌除小天鵝集團(tuán)旗經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告下的天鵝之星房間數(shù)為

37、100 余套，其它本地經(jīng)濟(jì)型酒店的房間數(shù)量均小于 60 間，規(guī)模偏小。全國性連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店錦江之星 100 余套，如家快捷 60 余套規(guī)模較大，體現(xiàn)出了其自身的實(shí)力，展現(xiàn)出了自身品牌。國內(nèi)品牌標(biāo)準(zhǔn)間套內(nèi)面積集中在 30-40 平方米，舒適度相對(duì)較高。在抽樣調(diào)查的樣本中，澤彬招待所的單間為 1020 平方米，其它樣本單間為 2030 平方米。標(biāo)間的面積區(qū)間集中在 3040 平方米，像天鵝之星，如家等還開出了情侶套房、家庭套房、商務(wù)套房等多功能的客房，以此來滿足各種消費(fèi)者的需要。經(jīng)濟(jì)型酒店越來越注重其消費(fèi)者居住的舒適性，大多數(shù)房間面積與星級(jí)酒店大致一樣，使其更加舒適，從而提高了自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。多種

38、功能套房的推出，不僅提高了自身產(chǎn)品的檔次，還擴(kuò)大了其目標(biāo)客戶群。普通標(biāo)間價(jià)格集中在 100-160 元/天，價(jià)格有較大發(fā)展空間。九龍坡區(qū)謝家灣 78 號(hào)九龍坡區(qū)渝州路 79 號(hào)高新區(qū)渝州路 81 號(hào)石橋鋪高新區(qū)科園一路 2 號(hào)九龍坡區(qū)渝州路 108 號(hào)石橋鋪科園一路渝高大廈高新區(qū)石小路 170 號(hào)九龍坡區(qū)冶金一村 15 棟楊家坪正街 43 號(hào)九龍坡石坪橋正街楊家坪興勝路 60 號(hào)陳庹路雙山隧道口酒店地址經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告經(jīng)濟(jì)型酒店分布：酒店名稱雨林賓館同好酒店瑞天商務(wù)酒店如家快捷酒店7 天快捷連鎖酒店柏捷酒店小天鵝商務(wù)酒店某鐵馬賓館鑫夢(mèng)酒店錦江之星圣杰酒店格林豪泰快捷酒店從經(jīng)濟(jì)型酒店分布

39、來看，經(jīng)濟(jì)型酒店一般都選擇人口密度大，交通方便的區(qū)域，方便入住，而九龍坡區(qū)和石橋鋪是某西區(qū)的重要地段，人口密集且流動(dòng)性大，適宜經(jīng)濟(jì)型酒店生存。而本項(xiàng)目輻射半徑 3 公里內(nèi)只有圣杰酒店一家酒店，遠(yuǎn)不能滿足這一區(qū)域?qū)?jīng)濟(jì)型酒店的需求量。經(jīng)濟(jì)型酒店定位及房間數(shù)經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告酒店名稱定位客房數(shù)雨林賓館經(jīng)濟(jì)、快捷152同好酒店經(jīng)濟(jì)、快捷118瑞天商務(wù)酒店經(jīng)濟(jì)、快捷、商務(wù)90如家快捷酒店經(jīng)濟(jì)、快捷1207 天快捷連鎖酒店經(jīng)濟(jì)、快捷70柏捷酒店經(jīng)濟(jì)、快捷120小天鵝商務(wù)酒店經(jīng)濟(jì)、快捷60某鐵馬賓館經(jīng)濟(jì)、商務(wù)106鑫夢(mèng)酒店經(jīng)濟(jì)、快捷、休閑81錦江之星商務(wù)、經(jīng)濟(jì)104圣杰酒店精品商務(wù)61格林豪泰快捷酒

40、店經(jīng)濟(jì)、快捷112從對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的調(diào)查來看，經(jīng)濟(jì)型酒店的定位都是以便宜為主，兼顧舒適性，一般情況下經(jīng)濟(jì)型酒店的房間數(shù)是根據(jù)所選地點(diǎn)來定的，房間數(shù)一般為 80-100間為主，房間過少不能滿足客源的需要，而房間數(shù)過多則擔(dān)心房間空置率，前期投入成本大。經(jīng)濟(jì)型酒店配套酒店名稱配套服務(wù)雨林賓館茶室、棋牌室、按摩屋、中餐廳、會(huì)議室、票務(wù)服務(wù)房間配備空調(diào)、數(shù)字電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、保險(xiǎn)柜茶餐廳、洗衣服務(wù)、叫醒服務(wù)、商務(wù)中心、會(huì)議室、桑拿、同好酒店ATM 取款機(jī)房間配備空調(diào)、電視、電話、實(shí)木家具、淋浴房瑞天商務(wù)酒店商務(wù)中心房間配備空調(diào)、電視、長途電話、淋浴房如家快捷酒店會(huì)議室、健身房、KTV房間配備寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)視、

41、中央空調(diào)、保險(xiǎn)柜、直撥電話7 天快捷連鎖酒店票務(wù)中心經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告房間配備寬帶網(wǎng)絡(luò)、掛式空調(diào)、淋浴房商務(wù)中心、茶樓柏捷酒店房間配備電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)浴商務(wù)中心、茶樓小天鵝商務(wù)酒店房間配備電視、空調(diào)、淋浴房中餐廳、會(huì)議室、停車場(chǎng)、票務(wù)中心、棋牌室某鐵馬賓館房間配備中央空調(diào)、長途電話、寫字臺(tái)、淋浴房商務(wù)中心、保險(xiǎn)箱鑫夢(mèng)酒店房間配備電腦房、機(jī)麻、圓床、寬帶網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)紅外線防盜、環(huán)保檢測(cè)、茶餐廳錦江之星房間配備書寫功能、寬帶網(wǎng)絡(luò)、整體衛(wèi)浴KTV、中餐、西餐、浴足、咖啡廳、茶室、棋牌室圣杰酒店房間配備中央空調(diào)、淋浴房、寫字臺(tái)、迷你吧臺(tái)、小冰箱餐廳、酒吧、商務(wù)中心格林豪泰快捷酒店房間配備電視、空

42、調(diào)經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)于配套無硬性要求，但根據(jù)場(chǎng)地條件可適當(dāng)增加配套服務(wù)，以提高居住舒適性和便利性，便于提高居住率。離本項(xiàng)目最近的圣杰酒店因場(chǎng)地大，便于設(shè)置較多的酒店配套服務(wù)，為客戶提供更多的便捷。經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格酒店名稱單間（掛牌/協(xié)議）標(biāo)間（掛牌/套房（掛牌/協(xié) 入 住協(xié)議）議）率雨林賓館288 元/268 元138 元 /128-50%經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告元-同好酒店129 元/119 元129元 /119149元/139 元80%元瑞天商務(wù)酒店168 元/136 元178元 /136268元/168 元50%元如家快捷酒店139 元/132 元159元 /151159元/151 元70%元7

43、 天快捷連鎖酒店 經(jīng)濟(jì)房 99、大床房 129、商務(wù)大床 13950%柏捷酒店-138元 /108-40%-元-小天鵝商務(wù)酒店118 元158 元268元30%鑫夢(mèng)酒店100 元/90 元118元 /108198元/188 元50%元錦江之星159 元/149 元159元 /149189元/179 元60%元圣杰酒店標(biāo)準(zhǔn)間 418、套房 588 元、單間 458 元、情侶間 52050%元，協(xié)議價(jià)可以 5.5折格林豪泰快捷酒139 元/128 元139元 /128-40%店元-經(jīng)濟(jì)型酒店主打就是經(jīng)濟(jì)，符合大眾消費(fèi)的定價(jià)是經(jīng)濟(jì)型酒店的關(guān)鍵，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)位一般在 100-160 元左右，且配套齊

44、全、服務(wù)熱忱。作為全國連鎖的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌更容易為旅客接受。注：以上所調(diào)查的經(jīng)濟(jì)型酒店均配備免費(fèi)停車場(chǎng)。旅客來源經(jīng)濟(jì)型酒店的客源主要是針對(duì)各地來渝的銷售人員以及游客為主，本地客戶主要以散客為主。帶有會(huì)議室的經(jīng)濟(jì)型酒店主打會(huì)議牌，接待會(huì)議團(tuán)隊(duì)比較普遍。經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告某經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展趨勢(shì)國際品牌進(jìn)入，經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)品質(zhì)整體上升，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快。連鎖經(jīng)營是世界酒店發(fā)展的主要趨勢(shì)，一批國際及國內(nèi)品牌將在不斷登陸某，如法國宜必思酒店入駐高新二郎片區(qū)，美國速 8 也已進(jìn)入選址階段，速朋誼已入駐江北區(qū)螞蝗梁片區(qū)全球品牌連鎖的加盟將對(duì)我市經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)的品質(zhì)升級(jí)、管理和營銷模式進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快等起

45、到較大的促進(jìn)作用。市場(chǎng)總體擴(kuò)容，主城區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局?jǐn)U散。目前經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，在產(chǎn)業(yè)趨好的情況下，各品牌連鎖酒店均有擴(kuò)張策略，天鵝之星將在今年下半年設(shè)立 3 個(gè)分店、金地 126將設(shè)立 2-3 個(gè)分店，預(yù)計(jì)今年底某經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店數(shù)量還會(huì)增加，選址區(qū)域?qū)⒏娱_放，形成遍地開花、競(jìng)爭(zhēng)格局?jǐn)U散的局面。依托的產(chǎn)業(yè)資源更為多元。從錦江之星選址鵝嶺汽車貿(mào)易一條街可以看出，汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶來的商務(wù)人群是其主要的消費(fèi)群體，可見具有流動(dòng)人群的產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)型酒店帶來商機(jī)，商貿(mào)、旅游、教育、會(huì)展等產(chǎn)業(yè)均屬于這類產(chǎn)業(yè)，由此可以預(yù)見，具有古鎮(zhèn)旅游、紅色旅游資源和教育產(chǎn)業(yè)資源的沙坪壩，具有綠色旅游資源

46、、會(huì)展產(chǎn)業(yè)資源的南岸區(qū)等，都將是未來經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。隨著某逐步發(fā)展成為長江上游經(jīng)濟(jì)中心城市，將吸引和聚集西部及全國的商貿(mào)、旅游人群，經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)依托的產(chǎn)業(yè)資源將更為多元化。品牌與性價(jià)比的差異化競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店業(yè)的發(fā)展和高性價(jià)比必然對(duì)其它酒店業(yè)產(chǎn)生沖擊，尤其是三星級(jí)酒店市場(chǎng)受到的影響較大，目前某三星級(jí)酒店房?jī)r(jià)通常為 180-220 元/天，經(jīng)濟(jì)型酒店標(biāo)間房?jī)r(jià)集中在 100-160 元/天，房間內(nèi)部配置逐漸趨向于三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，可替代性特征明顯，可以預(yù)計(jì)今后兩者間的競(jìng)爭(zhēng)將趨向于體現(xiàn)綜合實(shí)力的品牌化競(jìng)爭(zhēng)。從經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)來看，國際品牌連鎖酒店的入駐，帶來更先進(jìn)的管理和

47、營銷方式，品牌升級(jí)和特色化，以及提高性價(jià)比，將是本地品牌立足市場(chǎng)的必要手段。經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告（三）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：某地產(chǎn)開發(fā)商越來越青睞于酒店項(xiàng)目投資，酒店成為開發(fā)商的投資熱點(diǎn)，大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目喜歡引進(jìn)星級(jí)酒店提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，既降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，也為項(xiàng)目的后期銷售、招商作鋪墊。本項(xiàng)目周邊半徑 3 公里內(nèi)無經(jīng)濟(jì)型酒店，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)小。經(jīng)濟(jì)園區(qū)的成熟發(fā)展將為酒店業(yè)注入活力。本項(xiàng)目依托項(xiàng)目周邊眾多的專業(yè)市場(chǎng)，如綠云石都、恒勝鋼鐵市場(chǎng)、恒冠鋼鐵市場(chǎng)、隆鑫鋼鐵市場(chǎng)，新世紀(jì)石材市場(chǎng)、金科五金機(jī)電城、摩配市場(chǎng)等等，來往的客商將為經(jīng)濟(jì)型酒店帶來豐厚的客戶資源。（四）本項(xiàng)目引入

48、經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)可行性結(jié)論本項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)眾多，商賈云集，且無經(jīng)濟(jì)型酒店來支撐龐大的客戶資源，不能滿足對(duì)于經(jīng)濟(jì)型酒店的需求，而本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，且裙樓本身設(shè)計(jì)適宜做經(jīng)濟(jì)型酒店，通過市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析來看，本項(xiàng)目適宜引入經(jīng)濟(jì)型酒店。經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告三、本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行性分析（一）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店建設(shè)條件 SWOT 分析S 優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目所在區(qū)域是新興的國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，新九龍園區(qū)行政中心；歷經(jīng) 6 年發(fā)展，周邊大盤云集，已逐漸形成“區(qū)域性大住區(qū)”，區(qū)域形象品質(zhì)較高，更是某地區(qū)新興的第三生態(tài)居住區(qū) ；項(xiàng)目周邊世界 500 強(qiáng)企業(yè)、國內(nèi) 500 強(qiáng)企業(yè)眾

49、多，如沃爾瑪、雅馬哈、百得，世界知名企業(yè) ABB、佳通輪胎、椿中島、太陽集團(tuán)等，建設(shè)集團(tuán)、隆鑫集團(tuán)、五糧液普什集團(tuán)等；項(xiàng)目位于楊家坪、高新區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)，四大核心區(qū)域環(huán)抱中，緊鄰陳家坪交通樞紐站，周邊廠房眾多，外來人口、商務(wù)人士眾多；項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施修建完善，道路綠化品質(zhì)較高，周邊配套成熟。區(qū)域內(nèi)擁有48 家大中型特色餐飲、6 家中型超市、32 家社區(qū)便利店等商業(yè)配套；經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告項(xiàng)目臨近 BRT 及客車總站，輕軌 5 號(hào)線，擁有 15 條公交線路通達(dá)主城，44 米以上主干道占 60%以上，二郎立交；高九路等城市捷運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)；W 劣勢(shì)：項(xiàng)目本身建筑規(guī)模不大，無法實(shí)現(xiàn)豐富

50、的酒店配套設(shè)施的設(shè)置，因此不利于項(xiàng)目打造品質(zhì)感較高的酒店；項(xiàng)目地處非鬧市區(qū)，前期酒店上客量有限（二）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行性結(jié)論項(xiàng)目集區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、客源優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)為一體，實(shí)施以中端客房為主，商務(wù)會(huì)議、餐飲經(jīng)營、休閑娛樂經(jīng)營項(xiàng)目為輔的經(jīng)營政策。項(xiàng)目輻射直徑 5 公里的區(qū)域，潛在消費(fèi)群體明顯；外地商務(wù)人士、高科技企業(yè)、政府機(jī)關(guān)單位密集，商務(wù)會(huì)議客源豐富，從而保障項(xiàng)目的穩(wěn)定收益。預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資回收期為 3-6 年。四、本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)濟(jì)可行性分析（一）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的房間和床位數(shù)測(cè)算（二）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店各檔次房間的房?jī)r(jià)測(cè)算（三）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投入成本測(cè)算

51、酒店前期成本主要包括有：土地成本、建安成本、裝修成本、設(shè)施成本，由于土地成本我司未知且為固定成本計(jì)算簡(jiǎn)便，因此我司將從三個(gè)方面對(duì)本案酒店建造單方造價(jià)以及投資總額進(jìn)行初步估算：一、技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告項(xiàng)目地上共計(jì)4層（不含轉(zhuǎn)換層），地上單層面積按712.75-837.55計(jì)算，則項(xiàng)目總建筑面積為：3156（僅包含酒店用地）二、前期投入成本前期成本清單分項(xiàng)裝修工程名稱計(jì)算依據(jù)單方造價(jià)序號(hào)（元/）1基建費(fèi)用含外立面14002內(nèi)部裝修及家具設(shè)備內(nèi)部裝修10001、基建成本基建面積*單價(jià)= 441.84萬元2、室內(nèi)裝修成本（含家具）= 室內(nèi)裝修單方成本*地上建筑面積3156=315.6萬元裝

52、修總成本（含家具、家電）= 外墻裝修成本+室內(nèi)裝修成本=757.44萬元三、酒店開業(yè)前的采購成本預(yù)估設(shè)施成本清單序號(hào)項(xiàng)目名稱價(jià)額總計(jì)（單位：元）1房間用品360,0002客房物品200,0003商務(wù)中心電腦類30,0004前臺(tái)、禮賓、訂房100,0005管理辦公室10,0006制服30,0007電話總機(jī)/ 服務(wù)中心21,0008電腦系統(tǒng)50,0009員工餐廳20,00010保安設(shè)備74,00011工程設(shè)備及工具361,00012通訊服務(wù)設(shè)備58,000經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告13室內(nèi)植物60,00014印刷品設(shè)計(jì)，印刷30,00015有線電視機(jī)頂盒80,00016廚房用具31,00017酒店用

53、標(biāo)志，指示牌30,00018財(cái)務(wù)部用品50,000采供總成本：1595000 元前期總投入費(fèi)用=基建投入+裝修投入+采購費(fèi)用投入=916.94 萬元本項(xiàng)目本經(jīng)濟(jì)型酒店客房劃分圖：?jiǎn)螌涌蓜澐?16 間客房，4 層可設(shè)置 64 間客房，按照 100 元/天的價(jià)格，客房出租率 60%來算，每天客房收入 5400 元，8 年可收回成本。年數(shù)第 1第 2第 3第 4第5第 6第 7第 8 年年年年年年年年年收136.8273.6410.4547.2684820.8957.61094.4經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告入萬元六、國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)型酒店及選址要求（一）、中國知名經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店錦江之星、如家酒店連鎖、莫泰

54、 168 、中州快捷、中江之旅、新宇之星速 8、城市之家、揚(yáng)子江飯店、7 天連鎖酒店。（二）酒店選址要求參考“錦江之星”加盟選址要求1.地理位置和交通條件靠近如機(jī)場(chǎng)、工業(yè)區(qū)、物貿(mào)中心、展覽中心、商務(wù)中心、大型游樂場(chǎng)等 的區(qū)域。鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，市郊結(jié)合部、火車站、汽車終點(diǎn)站、大型停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。以展覽、商務(wù)、商業(yè)、車站等中心為最佳。交通便利，能直達(dá)機(jī)場(chǎng)、車站、港口或經(jīng)濟(jì)文化中心；2.市場(chǎng)條件所在地有良好的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展前景，投資和經(jīng)營環(huán)境適合于賓旅館行業(yè)；周邊有較大的車流量、人流量；附近有較多的企事業(yè)單位；3.建筑、改造條件3.1 利用舊廠房、舊旅館進(jìn)行改造建筑

55、物為長方體，建筑面積在 4500 平方米6000 平方米的范圍內(nèi)，或 可以建造的容積率在此范圍內(nèi)。（寬度或進(jìn)深以 16 米左右為最佳。）建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，允許進(jìn)行改造。周邊有一定的空地，有回旋的余地，出路通暢并可停車。水、電、煤氣、排污、通訊等設(shè)施到位。經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告3.2 小塊空地建造三通一平，市政配套到位，到紅線。占地面積 20004000 左右，視地理位置與價(jià)位而定。七、酒店設(shè)計(jì)具體注意事項(xiàng)（一）、客用走道1、客用走道尺寸不少于 1.5 米，走道間的門應(yīng)避免對(duì)視；客房的走道最好給客人營造一種安靜安全的氣氛。走道的門可以凹入墻面，凹入的地方可以使客人開門駐留時(shí)而不影響其它客人

56、的行走，但凹入不要太深，最好在 450 左右，太深了，若有客人出門時(shí)，恰好別的客人由門前經(jīng)過時(shí)反而會(huì)受到驚嚇，而失去安全感；2、客用走道燈光燈光既不可太明亮，也不能昏暗，要柔和并且沒有眩光?？梢钥紤]采用壁光或墻邊光反射照明。在門的上方最好設(shè)計(jì)一個(gè)開門燈，而使客人感覺服務(wù)的周到。3、客用走道裝飾客房走道地面、墻面的材料要選擇耐臟耐用的地毯；墻邊的踢腳板可以適當(dāng)?shù)刈龈咭恍?，可以做?200 高度左右；天花板不宜做得太復(fù)雜，空高一般不要高于 2.6m、低于 2.1m。客房入口門上的貓眼不宜太高，也要考慮身材不高和未成年人的使用因素。（二）、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)1、衛(wèi)生間吊頂建議使用鋁板或其它表面防銹防水的金屬

57、材料，但不要使用 600600 或300300 的暗龍骨鋁板天花，因?yàn)樵O(shè)備維修時(shí)其會(huì)因?yàn)槿藶椴鹧b而變形；2、衛(wèi)生間其它選用抽水力大的靜音的馬捅，淋浴的設(shè)施不要選用太復(fù)雜的，而要選用客人常用經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告的和易于操作的設(shè)備；水龍頭的水沖力不要太大，要選用輕柔出水、出水面較寬的水龍頭，有時(shí)，水流太猛，會(huì)濺到客人的褲子上，而造成一時(shí)的不便和不悅；衛(wèi)生間的門及門套離地 200 左右的地方要做防水設(shè)計(jì)，可以設(shè)計(jì)為石材或砂鋼飾面等；（三）、房間設(shè)計(jì)1、房間尺度空間床離衛(wèi)生間的門起碼不得小于 200 ，因?yàn)榉?wù)員需要一定的操作空間2、房間布線電腦上網(wǎng)線路的布置要考慮周到，其插座的位置不要離寫字臺(tái)太遠(yuǎn)，拖得太長的連接線也顯得不是那么雅觀。3、房間的數(shù)量70150 間房為一檔次；150300 間房為一檔次；300 以上房間為一檔次4、房間的面積計(jì)算方法為：除衛(wèi)生間、通道外的面積，為星級(jí)確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)面積5、客房空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)夏季溫度：2026 度濕度：45%1、客房地面材料以地毯為主、也可選用石材、木材、地板磚等。7、客房家俱衣柜尺寸寬 55 厘米、65 厘米（凈尺寸不小于 50 厘米）。（四）、電梯數(shù)量電梯和客房的配比為：70：1（五）、樓層層高樓層高低：2.7 米3.0 米經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告八、酒店管理公司的管理模式案例：如家快捷酒店 品牌管理執(zhí)行統(tǒng)一的品牌形象、經(jīng)營模式、質(zhì)量控制和