海中物業(yè)樓宇接管驗收工作程序

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔 1.0目的：確保樓宇住、用的安全和正常使用功能。 2.0適用范圍：對新接管樓宇的建筑、裝修、設備等方面的驗收。 3.0內(nèi)容： 3.1接管驗收條件 按地產(chǎn)商（或業(yè)主委員會）對物業(yè)管理公司的委托合同，和國家建設部有關規(guī)定，在樓宇驗收全部合格的基礎上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足住戶正常居住功能為主要內(nèi)容的再檢驗。 3.2地產(chǎn)商需向物業(yè)管理公司移交的資料清單如下：注：對于原有已入伙的物業(yè)，地產(chǎn)商應在物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給物業(yè)管理公司；對于新的物業(yè)，地產(chǎn)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，也應移交一份給物業(yè)管理公司存檔。3.2.1產(chǎn)權(quán)資料 a

2、.項目批準文件； b.用地批準文件； c.建筑執(zhí)照； d.拆遷安置資料； 3.2.2政府驗收合格資料： a.工程竣工驗收證書； b.消防工程驗收合格證； c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書 d.用電許可證； e.供用電協(xié)議書； f.用水審批表、水費收繳合同書； g.衛(wèi)星地面接收設施許可證； h.電視共用天線合格證； i.電梯使用合格證。J供暖系統(tǒng)驗收合格證，（電話由市有關公司負責維修保養(yǎng)及驗收。） 3.2.3 工程技術(shù)資料建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用說明書、調(diào)試報告等。 b.地質(zhì)勘察報告； c.工程合同及開、竣工報告； d.工程預決

3、算分項清單； e.圖紙會審記錄； f.工程設計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； g.隱蔽工程驗收記錄； h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； i.竣工驗收證明書； j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； l.水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書； m.砂漿、混凝土試塊試壓報告； n.供水、供暖管道的試壓報告； o.機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄 3.2.4房屋產(chǎn)權(quán)籍資料 房屋產(chǎn)權(quán)情況清冊，共同部位、共同設施設備的產(chǎn)權(quán)情況、數(shù)量、分攤原則和分攤系數(shù)。 3.2.5其他資料（六圖二書） a.按1/100

4、0比例尺的現(xiàn)狀圖 b.規(guī)劃總平面圖 c.道路規(guī)劃圖 d.豎向規(guī)劃圖 e.市政設施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖 f.綠地規(guī)劃圖 g.居住小區(qū)的詳細規(guī)劃說明書h.環(huán)境預評價書i.環(huán)境影響報告 3.3樓宇接管驗收程序： 3.3.1發(fā)展商（業(yè)主委員會）通知物業(yè)管理公司接管驗收。 3.3.2驗收前兩周 分公司向發(fā)展商索要交接項目的質(zhì)檢合格證、消防驗收合格證、設計說明、設備清單、平面圖以及特殊設備的有關資料（設備安裝說明、設備驗收說明、使用說明等）送交工程部及機電公司或電梯公司。具備條件的分公司應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收復函并約定驗收時間； 工程部負責組織安排專業(yè)工程師、機電公司、電梯公司對該物業(yè)及有關設備資料、圖紙進行察看

5、研究。必要時，組織有關人員開會研究； 機電公司、電梯公司、分公司維修班對該物業(yè)及其有關設備資料、圖紙進行察看研究并針對該物業(yè)及其有關設備的具體情況，組織、布置人員參加驗收工作。 3.3.3驗收前一周 分公司應聯(lián)系發(fā)展商決定時間安排公司內(nèi)部有關人員參加的預驗。以使參加驗收人員做到心中有數(shù)，合理安排驗收工作，避免漏驗和誤驗。 工程部參加驗收工作，調(diào)整驗收工作程序并通知機電公司、電梯公司、分公司驗收工作程序以便安排人員和工作。必要時組織機電公司、電梯公司、分公司有關人員一同參加預驗工作。 3.3.4正式驗收工作 分公司與發(fā)展商聯(lián)系，在確認驗收對象具備驗收條件后，確定正式驗收時間。通知工程部安排驗收工

6、作。 工程部會同分公司、機電公司、電梯公司組織有關人員一同參加正式驗收工作。對房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量初步檢查，在此，主要對設備采取抽樣方法進行功能性驗收。 機電公司、電梯公司、分公司維修班對設備100%進行檢查并記錄。 分公司對初步檢驗中發(fā)現(xiàn)的問題，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復驗。由工程部組織有關人員進行復檢。 3.3.5經(jīng)復驗移交人對初檢中發(fā)現(xiàn)的問題已整改完畢（或已有雙方認可解決方法），工程部會同分公司、機電公司、電梯公司組織有關人員應一同在合同規(guī)定的接管日期前日簽署驗收合格、同意接管憑證。 公司工程部、分公司以及專業(yè)公司均需在驗收單上簽字。 3.3.6對于新樓宇的接管，在簽

7、署驗收合格、同意接管憑證時，應向建筑商說明：在保修期結(jié)束時，應在取得物業(yè)管理公司認可后才向建筑商支付保修金。 3.4樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗 3.4.1檢驗標準： 參照建設部ZBP3000190標準執(zhí)行及達到業(yè)主合理要求。 3.4.2質(zhì)量及功能檢驗程序：a.樓宇接管前的質(zhì)量檢驗： 根據(jù)設計要求，每棟每層每戶逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查。 確定物件數(shù)量是否符合； 外觀上有無人為損壞； 房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標準要求。對新樓宇的接管，此程序的檢驗由發(fā)展商、承建商的代表與物業(yè)公司人員三方共同進行現(xiàn)場檢查，將檢查結(jié)果整理后返回移交人進行整改，分公司負責對整改后項目進行驗收。對于舊樓

8、宇的移交，應由發(fā)展商（業(yè)主管委會）與物業(yè)公司兩方共同進行現(xiàn)場檢查，將檢查結(jié)果整理后，雙方共同探討解決辦法。 b.對于新樓宇,根據(jù)檢查結(jié)果，分公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達成協(xié)議后,分公司接管鑰匙。分公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。 c.業(yè)主入伙接收物業(yè)時，分公司人員陪同業(yè)主對房間設施進行全面細致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進行登記。對于新樓宇，由分公司整理后送交發(fā)展商（地盤），并督促承建商逐項返修，分公司（業(yè)主）復檢認可后消項。對于舊樓宇，根據(jù)達成的協(xié)議對提出的缺陷進行整改。 d.對于在一年保修期內(nèi)的樓宇，業(yè)主在使用

9、（或維修工工作）過程中發(fā)現(xiàn)建筑施工或產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，經(jīng)分公司查驗證實后，報告發(fā)展商（地盤）派人更換或返修。 e.保修期結(jié)束后，根據(jù)承建商的保修情況向發(fā)展商（地盤）建議保修金的支付。 3.4.3公共配套設備的驗收： a.每棟高層樓宇應有能直接觀察進出口大門內(nèi)外的保安值班室。值班室內(nèi)應有電話、與住戶相聯(lián)系的可視對講系統(tǒng)、可監(jiān)視大堂門前及電梯轎廂的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設施及衛(wèi)生潔具等。 b.每棟高層進出口處有可鎖的、帶各單位明顯標志的信報箱。 c.有符合市交通管理局要求的汽車停車場。車場內(nèi)有交通設施標志及值班崗亭、電動道閘、減速坡；并有符合要求的消防設施及排水設施。 d.同樓宇管理相適應的分公司辦公用房（包括辦公室、財務室、會議室、接待室），業(yè)主委員會辦公用房。3.4.4接管驗收資料的保存a.工程部對涉及政府批文、工程及配套設施政府機構(gòu)驗收合格證書、大型機電設備和成套設備的接管驗收單、資料交接清單等重要資料進行保存。b.各分公司(或?qū)I(yè)公司)對屬于各自管轄的公共建筑及設備的使用說明書、產(chǎn)品合格證、竣工資料以及樓宇內(nèi)部土建、給排水、電氣等室內(nèi)接管驗收記錄進