淺析房產(chǎn)市場客源轉(zhuǎn)向及住宅市場需求

1、14/14住宅市場需求市場客源轉(zhuǎn)向探析一、蘇州住宅市場歷史吸納能力探析1、時刻序列圖分析通過對蘇州住宅市場歷史吸納能力的分析，利用時刻序列圖，察看曲線的運行趨勢并預(yù)測以后某時刻點的可能值。在此，通過對蘇州住宅市場2005年7月到2006年8月的月成交套數(shù)和周成交套數(shù)時刻序列圖，分析并預(yù)測以后走勢以及特定時刻點的成交套數(shù)預(yù)測值。從上面的兩個時刻序列圖能夠看出，該曲線整體呈現(xiàn)螺旋上升的態(tài)勢，盡管曲線中途有一時刻段的下滑，但整體曲線上升態(tài)勢明顯。結(jié)合地產(chǎn)市場的具體事件對月成交套數(shù)時刻序列圖進(jìn)行講明如下：政策對剛性需求者的阻礙快速弱化，成交量再次呈現(xiàn)上升態(tài)勢6月1日 國六條頒布投資（投機(jī)）者差不多被清

2、理市場2005年3月26日 國八條2005年4月27日 新國八條國家對房產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的開始，帶來的阻礙是蘇州住宅市場在短短3個月內(nèi)成交量下降到3月的1/3左右。大量小戶型集中上市，有效拉動了剛性需求，連續(xù)3月刷新紀(jì)錄政策阻礙逐漸弱化，需求市場通過4個月的觀望又陸續(xù)進(jìn)入市場，小戶型“推波助瀾”部分嗅覺靈敏的投資（投機(jī)）者的撤離政策對剛性需求者的阻礙快速弱化，成交量再次呈現(xiàn)上升態(tài)勢6月1日 國六條頒布投資（投機(jī)）者差不多被清理市場2005年3月26日 國八條2005年4月27日 新國八條國家對房產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的開始，帶來的阻礙是蘇州住宅市場在短短3個月內(nèi)成交量下降到3月的1/3左右。大量小戶型集

3、中上市，有效拉動了剛性需求，連續(xù)3月刷新紀(jì)錄政策阻礙逐漸弱化，需求市場通過4個月的觀望又陸續(xù)進(jìn)入市場，小戶型“推波助瀾”部分嗅覺靈敏的投資（投機(jī)）者的撤離分析：通過兩次深度政策調(diào)控，以及兩次加息，尤其是對二手房征收營業(yè)稅的頒布，需求市場從最初的投資需求和剛性需求“并駕齊驅(qū)”到目前的“剛性需求”一支獨秀”，在那個過程中，需求市場的變化是特不明顯的。調(diào)控對投資需求尤其是投機(jī)需求的阻礙是深度的，國八條后，二手房市場出現(xiàn)大量的期房和次新房的房源，一度被市場認(rèn)為是恐慌性拋房的開始，在那個時刻段，嗅覺敏銳的置業(yè)炒家完成了出倉，而剛性需求和長期投資需求通過4個月的觀望期后，又陸續(xù)進(jìn)入市場，因此這和供應(yīng)市場順

4、應(yīng)市場需求投放大量小戶型住宅有著必定的聯(lián)系。國六條后，市場和國八條反映相差專門大，并沒有對市場造成可能的阻礙深度，短短的1個月后，市場又開始復(fù)蘇，而國八條給需求市場帶來了整整4個多月的觀望。通過兩次高頻度的調(diào)控，需求市場的“抗政策阻礙”能力增強(qiáng)，調(diào)整期大大縮短。2、以后幾月成交量預(yù)測通過對數(shù)據(jù)進(jìn)行ARIMA模型、多元線性回歸法和灰色系統(tǒng)模型分析比較，用ARIMA模型的二階滑動平均模型效果比較理想（過程略），得到2006年9月、10月、11月、12月的成交預(yù)測值如下表：9月10月11月12月ARIMA模型預(yù)測值4681.112114898.246095115.380075332.51405二、需

5、求市場購買力時刻序列變化探析時刻序列圖單套成交總價自相關(guān)圖單套成交總價偏相關(guān)圖分析：從上面統(tǒng)計分析的結(jié)果來看，兩個時刻序列（單套成交面積和單套成交總價）具有穩(wěn)定性（部分SPSS執(zhí)行數(shù)據(jù)和表格以及圖表太多，略）隨著國六條的頒布實施，需求市場的結(jié)構(gòu)進(jìn)一步純凈，投資者和投機(jī)者差不多撤離出市場，從兩個指標(biāo)的運行來看，單套成交面積穩(wěn)定在120平米/套左右，單套成交總價穩(wěn)定在60萬/套左右，剔除不墅類的高檔住宅的成交拉動阻礙，目前一般住宅的單套成交面積應(yīng)該浮動在90-100平米/套之間，單套成交總價應(yīng)該浮動在40-50萬/套之間，進(jìn)一步驗證了剛性需求是目前需求市場的主導(dǎo)力量的假設(shè)。三、中心城區(qū)需求市場和邊

6、緣地帶（城鄉(xiāng)結(jié)合部）需求市場吸納能力對比PS：數(shù)據(jù)為2006年1-8月周成交套數(shù)時刻序列，分析方法為時刻序列圖運行對比。分析： 從上面的吸納能力對比能夠看出，新區(qū)和吳中區(qū)的吸納能力不斷增強(qiáng)，中心城區(qū)呈現(xiàn)不斷衰減的態(tài)勢 結(jié)合市場實際情況： 中心城區(qū)可供于住宅開發(fā)的土地差不多消耗了，目前在售房源要緊為不墅和大套型高檔住宅，針對改善型居住需求而設(shè)計的，而針對目前市場主力首次置業(yè)需求和部分改善性需求的住宅差不多形成“真空”狀態(tài)，故該區(qū)域?qū)π枨笫袌龅奈{能力逐漸減弱。 邊緣地帶從今年開始向市場投放了大量的小面積、低總價針對首次置業(yè)需求的小戶型住宅，推出后得到了市場的追捧，不管是年前的山水華庭依舊最近推出的新創(chuàng)理想城都被需求市場一搶而空。 我們能夠斷定，中心城區(qū)的客源在中心城區(qū)差不多形成“供應(yīng)真空”的狀態(tài)下，不得不把目光轉(zhuǎn)向都市邊緣地帶，而都市邊緣地帶例如新區(qū)和吳中區(qū)接壤區(qū)域、滄浪新城、新區(qū)北部和滸關(guān)接壤的區(qū)域正好承接了這部分需求。四、需求市場變化總結(jié)通過上面的分析能夠得出一下觀點：1、目前需求市場形成剛性需求（首次置業(yè)為主、改善型需求為輔）支撐的局面，那個局勢在以后2-3年內(nèi)（剔除重大利好政策的拉動），市場將持續(xù)剛性需求一支獨秀的態(tài)勢。2、日益發(fā)達(dá)的交通道路網(wǎng)線無形中拉長了需求市場的觸角，同時也擴(kuò)大了邊緣