房地產(chǎn)金融個(gè)人住房貸款課件

1、 理解概念 熟悉流程 掌握計(jì)算 善于運(yùn)用教學(xué)目標(biāo)： 理解概念教學(xué)目標(biāo)： 教師講授教學(xué)方法： 學(xué)生思考 學(xué)以致用 教師講授教學(xué)方法： 學(xué)生思考 概念 種類(lèi) 特征 性質(zhì) 擔(dān)保方式 住房置業(yè)擔(dān)保 月等額償還 等額本金償還 遞增式償還 漂浮式按揭貸款 可變利率按揭貸款 逆向年金抵押貸款自營(yíng)性個(gè)人住房貸款住房公積金個(gè)人住房貸款住房組合貸款運(yùn)作工具 教 學(xué) 內(nèi) 容: 概述 概念 月等額償還自營(yíng)性個(gè)人住房貸款運(yùn)作工具 教 學(xué) 內(nèi) 容課程目錄 個(gè)人住房貸款概述 5.1個(gè)人住房貸款工具5.2個(gè)人住房貸款的運(yùn)作5.3課程目錄 個(gè)人住房貸款概述 5.1個(gè)人住房貸款工具5.2個(gè)人一 、個(gè)人住房貸款 金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)買(mǎi)、建

2、造、修繕各類(lèi)住房的自然人發(fā)放的貸款，是一種中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款。一 、個(gè)人住房貸款 金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)買(mǎi)、建造、修繕各類(lèi)住房的自然二 、種類(lèi)資金來(lái)源交易形態(tài)貸款用途住房類(lèi)型商業(yè)性貸款公積金貸款組合性貸款首次交易住房貸款再交易住房貸款個(gè)人購(gòu)買(mǎi)貸款個(gè)人大修住房貸款購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房住房貸款個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房貸款二 、種類(lèi)資金來(lái)源交易形態(tài)貸款用途住房類(lèi)型商業(yè)性貸款首次交易三 、特征、性質(zhì) 零售性 貸款期限長(zhǎng) 分期償還性三 、特征、性質(zhì) 零售性 貸款期限長(zhǎng) 分期償還性償還期按揭合同買(mǎi)賣(mài)合同月供樓按揭人買(mǎi)樓權(quán)保證期按揭人所有權(quán)保留期按揭期限如圖所示 個(gè)人住房貸款的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)按揭，是購(gòu)房者（按揭人）在按揭合同期限內(nèi)向金融機(jī)

3、構(gòu)（按揭權(quán)人）租樓，按揭期滿買(mǎi)樓的一種法律行為。償還期按揭合同買(mǎi)賣(mài)合同月供樓按揭人買(mǎi)樓權(quán)保證期按揭人所有權(quán)保以所購(gòu)住房做抵押抵押加連帶責(zé)任保證System Features質(zhì)押擔(dān)保連帶責(zé)任擔(dān)保四 、擔(dān)保方式 （5種）抵押加購(gòu)買(mǎi)住房貸款以所購(gòu)住房做抵押抵押加連帶責(zé)任保證System Featur五 、住房置業(yè)擔(dān)保1.概念：依法設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無(wú)法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。2.作用：支持個(gè)人住房消費(fèi)、發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)、保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)。五 、住房置業(yè)擔(dān)保1.概念：依法設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借借款人

4、具有完全民事行為能力 有所在城鎮(zhèn)正式戶口或有效居留的身份證件 收入來(lái)源穩(wěn)定，無(wú)不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力 已訂立合法有效的住房購(gòu)銷(xiāo)合同 已足額繳納購(gòu)房首付款 符合貸款人和擔(dān)保公司規(guī)定的其它條件 3.申請(qǐng)置業(yè)擔(dān)保的借款人需具備的條件：借款人具有完全民事行為能力 3.申請(qǐng)置業(yè)擔(dān)保的借款人需具備的4.置業(yè)擔(dān)保的程序： 借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)住房置業(yè)擔(dān)保（申請(qǐng)條件） 擔(dān)保公司受理借款人的申請(qǐng) （嚴(yán)審資信） 簽訂有關(guān)合同、辦理有關(guān)手續(xù) （主從合同，擔(dān)保的保證期間） 解除擔(dān)保（借款人不能按時(shí)償還貸款時(shí)）4.置業(yè)擔(dān)保的程序： 借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)住房置業(yè)擔(dān)保（申請(qǐng)六、相關(guān)概念補(bǔ)充1.貸款價(jià)值比率:

5、也稱(chēng)貸款成數(shù)，指貸款金額占所購(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值的比率（目前規(guī)定，不超過(guò)所購(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值的70%）。2.償還比率：借款人分期償還貸款的數(shù)額占同期收入的比率，是銀行衡量貸款申請(qǐng)人償還能力的一個(gè)指標(biāo)。3.貸款余額：分期付款的貸款，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的償還之后尚未償還的貸款本金數(shù)額。六、相關(guān)概念補(bǔ)充1.貸款價(jià)值比率: 也稱(chēng)貸款成數(shù)，指貸款金額4.按揭 VS 月供: 按揭-以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作 抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本 息，貸款還清后銀行歸還抵押物。 月供-指在以銀行按揭方式購(gòu)置商品房、機(jī)動(dòng)車(chē)輛 等時(shí)，根據(jù)貸款協(xié)議的規(guī)定，貸款人應(yīng)當(dāng)在 還款期間內(nèi)，每月向貸款銀行支付的月還款 額，包括本

6、金部分和相應(yīng)的利息。 請(qǐng)思考：按揭和月供的異同點(diǎn)有哪些？4.按揭 VS 月供: 請(qǐng)思考：按揭和月供的異同點(diǎn)有哪些？5.抵押貸款 VS 按揭貸款: 債務(wù)承擔(dān)手段不同 債權(quán)債務(wù)參與人不同 債務(wù)資金運(yùn)用及目的不同 審查債務(wù)人的資信重點(diǎn)不同 請(qǐng)思考：兩者的不同點(diǎn)主要表現(xiàn)在哪些方面？5.抵押貸款 VS 按揭貸款: 請(qǐng)思考：兩者的不同點(diǎn)主要表現(xiàn)6.現(xiàn)房 VS 期房 : 現(xiàn)房-指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房。 期房-指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始 至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止所出售商品房。7.大產(chǎn)證 VS 小產(chǎn)證 大產(chǎn)證-開(kāi)發(fā)商就該樓盤(pán)辦理的產(chǎn)權(quán)證件 。 小產(chǎn)證-辦理到個(gè)人手中的所有證 。

7、異同點(diǎn)：買(mǎi)房子先有大證才能辦小證；大證辦理后房管局里有備案，小證才可以開(kāi)始辦理。6.現(xiàn)房 VS 期房 :課程目錄 個(gè)人住房貸款概述 5.1個(gè)人住房貸款工具5.2個(gè)人住房貸款的運(yùn)作5.3課程目錄 個(gè)人住房貸款概述 5.1個(gè)人住房貸款工具5.2個(gè)人等額本金償還按揭貸款（CAM）個(gè)人住房貸款工具月等額償還按揭貸款（CPM）遞增式償還按揭貸款（GPM）可變利率按揭貸款 （ARM）漂浮式按揭貸款（BM）逆向年金抵押貸款（RAM） 等額本金償還按揭貸款（CAM）個(gè)人住房貸款工具月等額償還按揭 概念 (Constant Payment Mortgage)指借款人每月以相等的金額償還貸款，即每月還貸本息合計(jì)金

8、額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。 計(jì)算公式貸款本金=各期還款額現(xiàn)值A(chǔ)=P （1+i）n1/ （1+i）n1A:月還款額 P:貸款本金 i: 月利率 n: 還款期數(shù)（以月計(jì)息）教學(xué)進(jìn)程 月等額償還按揭貸款（CPM） 概念 (Constant Payment Mortga適用范圍適合于預(yù)期收入在未來(lái)整個(gè)貸款期間比較穩(wěn)定的借款人。 計(jì)算公式但在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率并不是一成不變的，遇到法定利率調(diào)整： 貸款期限一年 - 實(shí)行合同利率； 貸款期限一年 - 于下年初開(kāi)始，按調(diào)整后的 利率重新計(jì)算月償還額。教學(xué)進(jìn)程適用范圍適合于預(yù)期收入在未來(lái)整個(gè)貸款期間比較穩(wěn)定的借款人。 月還款額結(jié)構(gòu)

9、圖月等額償還按揭貸款（CPM） 練習(xí)題： 某城市居民購(gòu)買(mǎi)一套住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款20萬(wàn)，年利率5.04%，貸款期限15年，若在整個(gè)貸款期限內(nèi)，利率未變，則該居民每期償還額是多少？ 月還款額結(jié)構(gòu)圖月等額償還按揭貸款（CPM） 練習(xí)題：概念 (Constant Amortization Mortgage)指整個(gè)貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按貸款的實(shí)際余額和合同利率計(jì)算支付，其每期償還額是遞減的。教學(xué)進(jìn)程 等額本金償還按揭貸款（CAM）計(jì)算公式月本金貸款額期數(shù) 第一個(gè)月的月供=每月本金貸款額月利率 第二個(gè)月的月供每月本金（貸款額已還本金）月利率值概念 (Constant Amorti

10、zation Mor適用范圍適合于預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人。教學(xué)進(jìn)程等額本金償還按揭貸款（CAM）月還款額結(jié)構(gòu)圖適用范圍適合于預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人。教學(xué)進(jìn)程等額本金 練習(xí)題： 某城市居民購(gòu)買(mǎi)一套住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款20萬(wàn)，年利率5.04%，貸款期限15年，若在整個(gè)貸款期限內(nèi)，利率未變，則該居民第1期及第60期的月還款額是多少？ 練習(xí)題：CPM 與CAM的區(qū)別： 對(duì)比內(nèi)容月等額償還按揭貸款 (CPM)等額本金償還按揭貸款 (CAM)月還款額不變遞減本息結(jié)構(gòu)本金遞增，利息遞減本金不變，利息均勻遞減利息總額 CPM CAM月本金額備注1. 就一筆特定的個(gè)人住房貸款，只能選擇其中一

11、種償還方式，一經(jīng)選定，中途不得變更還款方式。2.建議貸款者先估算自己的經(jīng)濟(jì)收入，特別是對(duì)10年內(nèi)的收入預(yù)期，如果看漲，可以等額本金還。如果不變或下跌可以等額本息還。目前銀行做房貸時(shí)比較多用等額本息還款法CPM 與CAM的區(qū)別： 對(duì)比內(nèi)容月等額償還按揭貸款等額本金償還按揭貸款（CAM）個(gè)人住房貸款工具月等額償還按揭貸款（CPM）遞增式償還按揭貸款（GPM）漂浮式按揭貸款（BM）可變利率按揭貸款 （ARM）逆向年金抵押貸款（RAM） 等額本金償還按揭貸款（CAM）個(gè)人住房貸款工具月等額償還按揭概念 (Graduated Payment Mortgage)指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞增還款額

12、，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月份，均以相等的額度償還。計(jì)算公式 PM1 1/ （1+i） 1-xn/1-x教學(xué)進(jìn)程 適用范圍適合于年輕人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。概念 (Graduated Payment Mortgag圖片示解：圖片示解： 遞增還款方式對(duì)貸方來(lái)說(shuō)，貸款的風(fēng)險(xiǎn)增加了，相應(yīng)的利息收益大于CAM 和 CPM還貸方式。對(duì)于借方來(lái)說(shuō)，最初的收入比較低，相對(duì)應(yīng)的最長(zhǎng)還貸額也較低，隨著收入的不斷提高，還貸能力提高，還貸款也逐步提高，這有利于刺激和滿足居民個(gè)人住房貸款的需求。 遞增還款方式對(duì)貸方來(lái)說(shuō)，貸款的風(fēng)險(xiǎn)增加了，相應(yīng)的利息 練習(xí)題： 某居民家庭向銀行申請(qǐng)住房貸款30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套住宅，年利率12%，

13、貸款期限10年，最初6年還款額每年遞增7.5%，第6年開(kāi)始采用等額償還，試計(jì)算第一年的月還款額和第6年后的月償還額是多少(用兩種方法計(jì)算)？ 練習(xí)題：等額本金償還按揭貸款（CAM）個(gè)人住房貸款工具月等額償還按揭貸款（CPM）遞增式償還按揭貸款（GPM）漂浮式按揭貸款（BM）可變利率按揭貸款 （ARM）逆向年金抵押貸款（RAM） 等額本金償還按揭貸款（CAM）個(gè)人住房貸款工具月等額償還按揭概念 (Ballon Mortgage)指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于月償還方式計(jì)算的還款額，因而最后一次還款額大大高于以前的歷次還款。 在漂浮式按揭還款中，因?yàn)閷?shí)際償付額比月等額償付額低，所以月償還額系數(shù)相當(dāng)于

14、等額償還方式的月償還系數(shù)的一定比例，約為70%-80%之間。漂浮式按揭貸款（BM）概念 (Ballon Mortgage)指貸款期內(nèi)的每期償指合同規(guī)定的利率可以浮動(dòng)，這種浮動(dòng)幅度是按事先預(yù)定的市場(chǎng)指標(biāo)或雙方重新協(xié)商而定。概念 (Adjustable Rate Mortgage)可變利率按揭貸款 （ARM）指合同規(guī)定的利率可以浮動(dòng)，這種浮動(dòng)幅度是按事先預(yù)定的市場(chǎng)指標(biāo)分類(lèi)： 1、隨價(jià)格水平調(diào)整的按揭貸款 指借貸雙方只確定貸款的初始利率（不考慮通貨膨脹），約 定在一定時(shí)間后按照市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)（如消費(fèi)指數(shù)）對(duì)貸款余額進(jìn)行調(diào)整。步驟： 按合同約定利率和借貸條件來(lái)計(jì)算月還貸額； 根據(jù)變化的市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)來(lái)調(diào)整

15、貸款余額； 按市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)調(diào)整的貸款余額和初始利率計(jì)算月還款額。分類(lèi)： 1、隨價(jià)格水平調(diào)整的按揭貸款 2、可調(diào)整利率按揭貸款 指住房貸款時(shí)，雙方確定一個(gè)略低于市場(chǎng)利率的初始利率，以后每隔一段時(shí)間調(diào)整一次，使之與市場(chǎng)利率一致。 初始利率是借款合同成立時(shí)雙方確定的利率，它是銀行為保證一定的有效利率而精心設(shè)計(jì)的，一般略低于市場(chǎng)利率，是銀行為吸引客戶而采取的一種手段。利率調(diào)整即考慮原先給予客戶的優(yōu)惠，又要考慮通貨膨脹。 在實(shí)際中為了簡(jiǎn)便計(jì)算，利率加上通貨膨脹率為調(diào)整后的市場(chǎng)利率。利率調(diào)整期可以使1年、3年、5年，一般以1年為一個(gè)調(diào)整期。 2、可調(diào)整利率按揭貸款 可調(diào)整利率貸款包括： 利率調(diào)整無(wú)上限的按

16、揭貸款 對(duì)利率調(diào)整有上限的按揭貸款 對(duì)每期還貸額的調(diào)整幅度有限制的按揭貸款 可變利率按揭貸款的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 因利率可變，其初始利率較固定利率貸款的利率要低， 可吸引更多的客戶； 因初始利率低，還款額低，所以達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)的客戶 多，有利于銀行在貸款時(shí)做更全面的評(píng)價(jià)； 因利率可變，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)利率低而貸款利率高的 象，迫使借款人違約、二次抵押、再抵押； 由于利率隨市場(chǎng)而變，不會(huì)造成銀行利率風(fēng)險(xiǎn)?？勺兝拾唇屹J款的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 缺點(diǎn)： 由于利率是波動(dòng)的，雖然城市利率低，但為了有升高的 可能性，使貸款人利率風(fēng)險(xiǎn)加大； 利率變化過(guò)大、過(guò)頻會(huì)引起還款額大幅度上升，使借款 人還款困難，使貸款拖欠或成為壞

17、賬的可能性增大； 較低的初始利率可能很快上升，借款人由低利率形成的 還款額可能迅速消失； 還款額過(guò)大的波動(dòng)造成借款人心理的不穩(wěn)定，很多借款 人不希望還款額變化過(guò)大； 利率每次變動(dòng)都要雙方協(xié)商，交易成本高。 缺點(diǎn)：教學(xué)進(jìn)程 指貸款人逐月付給房地產(chǎn)所有者一定的資金，抵押合同期滿，借款人則一次性還貸。在國(guó)外，許多人退休后收入下降，致使生活水平受到影響，由金融機(jī)構(gòu)每月向其提供固定數(shù)額的貸款作為生活費(fèi)用的補(bǔ)助，貸款期末（一般為10年）一次性償還貸款，作為逆向年金貸款，銀行所獲得的貸款收益是免稅的。概念 (Reverse Annuity Mortgage)逆向年金抵押貸款（RAM）教學(xué)進(jìn)程 指貸款人逐月付

18、給房地產(chǎn)所有者一定的資金，抵 實(shí)戰(zhàn)演練一： 實(shí)戰(zhàn)演練一： 實(shí)戰(zhàn)演練二 實(shí)戰(zhàn)演練二課程目錄 個(gè)人住房貸款概述 5.1個(gè)人住房貸款工具5.2個(gè)人住房貸款的運(yùn)作5.3課程目錄 個(gè)人住房貸款概述 5.1個(gè)人住房貸款工具5.2個(gè)人自營(yíng)性個(gè)人住房貸款住房公積金個(gè)人住房貸款 組合性個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款的程序、審批與發(fā)放、回收、違約責(zé)任及處置個(gè)人公積金住房貸款的特點(diǎn)、范圍、申請(qǐng)條件、貸款額度確定商業(yè)銀行貸款與住房公積金住房貸款的組合貸款自營(yíng)性個(gè)人住房貸款住房公積金個(gè)人住房貸款 組合性個(gè)人住房貸款 個(gè)人住房貸款的審查 （需提交的材料） 個(gè)人住房貸款的審批和發(fā)放（簽訂合同、公證） 個(gè)人住房貸款的回收 （還款方

19、式） 個(gè)人住房貸款的違約責(zé)任及處置 （違約情形、違約的處置方式、抵押物與抵押權(quán)利的處置）個(gè)人住房貸款的程序、提交材料、責(zé)任與處置自營(yíng)性個(gè)人住房貸款 個(gè)人住房貸款的審查 （需提交的材料）個(gè)人住房貸款的程序、2.個(gè)人住房貸款審查需提交的材料：身份證件復(fù)印件；貸款行認(rèn)可的借款人償還能力證明資料； 合法有效的購(gòu)買(mǎi)住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件； 借款人用于購(gòu)買(mǎi)住房的自籌資金的有關(guān)證明；房屋銷(xiāo)（預(yù)）售許可證或樓盤(pán)的房地產(chǎn)權(quán)證（復(fù)印件）； 貸款行規(guī)定的其他文件和資料。2.個(gè)人住房貸款審查需提交的材料：3.個(gè)人住房貸款違約責(zé)任及處置： 借款人的違約情形有哪些？ 違約的處置方式有？ 抵押物和質(zhì)押權(quán)利的處置方式？

20、3.個(gè)人住房貸款違約責(zé)任及處置： 借款人的違約情形有哪些？公積金住房貸款特點(diǎn)、范圍、條件、貸款額住房公積金個(gè)人住房貸款 特點(diǎn) 專(zhuān)項(xiàng)消費(fèi)性貸款（結(jié)合住房公積金概念、特點(diǎn)） 政策性貸款 （利率、首付款、期限方面的優(yōu)惠） 委托貸款 （結(jié)合住房公積金的管理和運(yùn)營(yíng)體系）適用范圍 購(gòu)買(mǎi)自住住房； 建造、修建、大修自住住房申請(qǐng)條件 貸款申請(qǐng)人應(yīng)是繳存住房公積金的職工； 職工申請(qǐng)住房公積金貸款只能用于購(gòu)買(mǎi)、 建造、翻建、大修自住住房。公積金住房貸款特點(diǎn)、范圍、條件、貸款額住房公積金個(gè)人住房貸款貸款額的確定標(biāo)準(zhǔn)：不得高于按照借款人住房公積金賬戶儲(chǔ)存余額的倍數(shù)確定貸款限額；不得高于按照房屋總價(jià)款的比例確定的貸款限

21、額，個(gè)人住房貸款比例一般應(yīng)不高于房屋全部?jī)r(jià)款的70%，最高不得超過(guò)80%；不得高于按照還款能力確定的貸款限額，公式為：借款人計(jì)算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)規(guī)定比例12個(gè)月貸款期限；不得高于最高貸款額度.貸款額的確定標(biāo)準(zhǔn)： 1.概念：個(gè)人住房組合貸款，是將“個(gè)人住房商業(yè)性貸款”與“個(gè)人住房公積金貸款”組合發(fā)放的個(gè)人貸款產(chǎn)品。個(gè)人住房（公積金）貸款是指銀行代理當(dāng)?shù)毓e金管理機(jī)構(gòu)向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)具有個(gè)人產(chǎn)權(quán)的居住用房的貸款。商業(yè)銀行貸款與住房公積金住房貸款的組合組合性個(gè)人住房貸款 1.概念：個(gè)人住房組合貸款，是將“個(gè)人住房商業(yè)性貸款” 2.特點(diǎn)：在中國(guó)人民銀行規(guī)定的最長(zhǎng)貸款期限內(nèi)（目前為30年），由公積金管理部門(mén)和貸款行根據(jù)借款人的實(shí)際情況，分別確定貸款期限。 貸款利率：按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行，目前執(zhí)行利率情況如下： -（1）自營(yíng)性個(gè)人住房貸款 -貸款期限5年以下（含5年）的：貸款年利率為4.77%； -貸款期限5年以上的貸款年利率為5.04%。 -（2）公積金個(gè)人住房貸款