海昌欣城策劃案

1、海昌欣城策劃案項目簡介海昌欣城位于大連東部新經(jīng)濟圈一東海頭畔，臺子山以北，西鄰華樂廣場，東臨海之韻廣場，依山面海，自然風(fēng)景優(yōu)美。海昌欣欣城總占占地10多多萬平方方米，總總建筑面面積逾30萬萬平方米米總投資資超12億億元。設(shè)設(shè)有住宅宅、商場場、幼兒兒園、學(xué)學(xué)校、地地下車庫庫等建筑筑23棟棟，高層層（8-30層層）、小小高層（88一122層）、多多層（44層）分分布,其其中小高高層與高高層占995%，多多層占55，總總戶數(shù)達達到20000多多戶，容容積率為為2.007，是是目前大大連市在在建的超超大規(guī)模模融海景景、山景景于一體體的高尚尚住宅小小區(qū)。海昌欣欣城共分分為四大大區(qū)域，自自成一體體又互為為

2、補充。以以寬闊的的香榭麗麗舍大道道和3萬萬平方米米歐式大大草坪為為中心，其其中北面面為300層全海海景建筑筑群“觀天下下”，是海海昌欣城城至頂級級的家宅宅，西面面以世界界雕塑文文化為主主題，匯匯聚了世世界各地地雕塑文文化的精精萃；東東面以世世界運動動文化為為中心，設(shè)設(shè)有籃球球場、網(wǎng)網(wǎng)球場等等；而南南面則以以音樂藝藝術(shù)為主主題，以以音樂之之光廣場場為中心心，激光光噴泉與與著名音音樂家雕雕塑穿插插其間。整整個小區(qū)區(qū)集居住住、運動動、觀賞賞、休閑閑娛樂于于一體。發(fā)展商商簡介海昌集集團，系系股份制制企業(yè)，公公司成立立于一九九九二年年。主要要以后油油貿(mào)易、海海上油品品運輸業(yè)業(yè)務(wù)為龍龍頭。多多業(yè)并舉舉，現(xiàn)

3、已已發(fā)展成成為海運運原油、成成品油、燃燃料油、進進出口貿(mào)貿(mào)易、房房地產(chǎn)開開發(fā)、餐餐飲娛樂樂、燃料料、商業(yè)業(yè)服務(wù)、電電腦軟件件開發(fā)等等綜合性性、跨地地區(qū)、跨跨行業(yè)的的國際化化集團性性公司，現(xiàn)現(xiàn)擁有近近二十家家法人企企業(yè)。一一九九六六年被大大連市人人民政府府信譽評評級委員員會評為為A級信信譽企業(yè)業(yè)。在“勵精圖圖治、坦坦城待人人”的經(jīng)營營思想指指導(dǎo)下，使使公司擁擁有暢通通的供銷銷渠道和和眾多的的國內(nèi)外外客戶，現(xiàn)現(xiàn)已同中中國國內(nèi)內(nèi)二十多多個省、市市、自治治區(qū)、直直轄市及及美國、英英國、新新加坡、韓韓國、日日本、中中東等世世界十多多個國家家和地區(qū)區(qū)建立了了良好的的合作關(guān)關(guān)系，取取得了卓卓著的業(yè)業(yè)績。海海

4、昌欣城城是集團團繼海昌昌華城后后，在大大連再度度開發(fā)的的又一大大型住宅宅小區(qū)。一舉創(chuàng)創(chuàng)造銷售售奇跡大連海海昌欣城城，于20000年4月投投資興建建，7月1日正正式進入入市場銷銷售期。火紅的的7月，這這是一個個令所有有大連人人都為之之震撼的的日子，一一向見多多識廣的的大連人人在這一一個月內(nèi)內(nèi)都不約約而同地地把目光光集中到到東海畔畔。海昌昌欣城，一一個以驚驚人速度度迅即掘掘起的超超大型明明星樓盤盤，創(chuàng)造造出一連連串讓人人難以置置信的銷銷售奇跡跡。4月月28日日，海昌昌欣城首首次跨越越版面（兩兩個全版版）奠基基廣告刊刊出，迅迅速引起起大連廣廣大市民民的關(guān)注注。在77月1日日正式開開盤后，火火爆銷售售

5、便由此此展開。讓我們們來看看看當(dāng)時的的銷售實實景：7月11日，是是海昌欣欣城內(nèi)部部認購的的日子。早上77點，就就有人陸陸續(xù)來到到位于華華樂廣場場處的售售樓現(xiàn)場場，耐心心等候。8點，周周圍已聚聚滿了百百多名熱熱切等待待的購房房者。9點，正正式開盤盤。近3300名名購房者者如潮水水般的涌涌入售樓樓大廳，沙沙盤展板板前，接接待洽談?wù)勌?、律律師咨詢詢處頓時時都被圍圍得水泄泄不通，、。9:220，開盤盤僅200分鐘，登登記認購購住宅叨叨余套，現(xiàn)現(xiàn)場付款款的置業(yè)業(yè)者排起起長龍。12：20，共共售出房房屋60套套，平均均3分鐘鐘售出一一套房。午夜112：000全天銷銷售結(jié)束束。7月11日當(dāng)天天成交住住宅10

6、00余套，成成交金額額60000余萬萬元。7月88日，是是海昌欣欣城正式式開盤的的日子，現(xiàn)現(xiàn)場氣氛氛火爆熱熱烈。截至當(dāng)當(dāng)天，海?；什浅且咽鄢龀龇课?200余余套，成成交金額額1.55億余元元。：夏委房房交會期期間占房房交會總總成交量量的三分分之一。直至77月311日，海海昌欣城城共售出出3666戶，總總成交金金額2.5億元元，占一一期銷售售總額的的80%。這一連連串的數(shù)數(shù)字，這這一連串串的驕人人業(yè)績讓讓我們看看到：海海昌欣城城在競爭爭日趨激激烈的房房地產(chǎn)市市場創(chuàng)造造了一個個銷售奇奇跡。在在房地產(chǎn)產(chǎn)界形成成了一個個倍受業(yè)業(yè)主內(nèi)人人士關(guān)注注和值得得探討的的“海昌現(xiàn)現(xiàn)象”。究竟是是什么原原因讓如如

7、此眾多多和購房房者對海海昌欣城城情有獨獨鐘？又又是什么么讓海昌昌欣城：從眾多多的樓盤盤中脫穎穎而出，在在大連房房地市場場刮起一一股如此此強烈的的購房旋旋風(fēng)。奇跡跡的背后后海昌欣欣城之所所以取得得如此驕驕人的銷銷售成績績，絕對對不是一一個偶然然的因素素。其整整體策劃劃與各分分階段的的營銷推推廣手段段的具體體實施，是是創(chuàng)造這這種奇跡跡的專業(yè)業(yè)保障。一奇奇跡首先先源自一一對認真真務(wù)實的的合作伙伙伴是什么么將兩個個相隔數(shù)數(shù)千里，一一南一北北的企業(yè)業(yè)吸引到到了一起起，又是是怎樣成成為一對對黃金搭搭檔。首先是是一本書書，一本本凌峻地地產(chǎn)咨詢詢公司的的推廣廣無難事事，吸吸引了海海昌房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司，

8、然然后是電電話聯(lián)系系，然后后就開始始了認真真務(wù)實的的合作之之路。海海昌集團團，19992年年成立，經(jīng)經(jīng)過8年年的發(fā)展展現(xiàn)已成成為集原原油、成成品油、燃燃料油、進進出口貿(mào)貿(mào)易、房房地產(chǎn)開開發(fā)、餐餐飲娛樂樂、旅游游、商業(yè)業(yè)服務(wù)，電電腦軟件件開發(fā)等等一體的的綜合性性，跨地地區(qū)、跨跨行業(yè)的的國際化化集團性性公司。作作為下屬屬公司之之一的大大連海昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司，一向向以實干干，快捷捷的精神神享譽同同行。曾曾于19997年年7月1日成成功地推推出了引引領(lǐng)當(dāng)時時大連地地產(chǎn)潮流流的一流流項目一海海昌欣城城，這座座融合人人文、自自然、科科技的高高尚住宅宅，是大大連目前前頗具規(guī)規(guī)模的歐歐式花園園別墅

9、住住宅。凌峻公公司，19994年成成立，并并于19995年率率先全力力投入國國內(nèi)房地地產(chǎn)項目目的策劃劃推廣，數(shù)數(shù)年內(nèi)，為為超過2200個個的房地地產(chǎn)項目目提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)，所產(chǎn)產(chǎn)生的銷銷售額超超過百億億，贏得得眾多發(fā)發(fā)展商和和代理公公司的信信賴和稱稱贊，是是國內(nèi)最最具實力力的專業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)策劃推推廣機構(gòu)構(gòu)，業(yè)務(wù)務(wù)范圍遍遍及珠江江三角洲洲和全國國各大城城市，乃乃廣東房房地產(chǎn)策策劃代理理公司進進軍內(nèi)地地市場的的先驅(qū)。引引用海昌昌集團曲曲乃杰總總經(jīng)理的的話是“一間認認真干實實事的公公司”。二奇跡來來自貼切切而又富富有號召召力的項項目核心心理念（）不不容樂觀觀的市場場形勢凌峻在在進行海海昌欣城城的全程

10、程策劃時時，首先先對大連連市房地地產(chǎn)市場場進行了了地毯式式的考察察。首先先對大連連市的主主要樓盤盤進行了了逐一深深度了解解，初步步掌握77大連房房地產(chǎn)市市場，得得到了第第一手資資料，獲獲得了對對當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場的總總體認識識。這樣樣做的好好處是能能快速把把握當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場的的特性，當(dāng)當(dāng)接到一一個從未未接觸的的地區(qū)的的樓盤時時，這種種工作方方法很有有必要性性。雙方舉舉行7項項目分析析座談會會上，凌凌峻就大大連房地地產(chǎn)嚴峻峻的形勢勢提出兩兩點問題題。1220000年大連連市商品品住宅供供應(yīng)量較較往年成成幾何數(shù)數(shù)字遞增增。98年年，市場場供應(yīng)量量1600萬平方方米；99年年，市場場供應(yīng)量量30

11、00萬平方方米；截止20000年上上半年，市市場供應(yīng)應(yīng)量已突突破4000萬平平方米?？梢姡窠衲甑氖惺袌龈偁帬帉⑦_到到白熱化化，而且且下半年年有可能能進入價價格競爭爭階段。（果果然，至至6月底底，大連連萬達集集團的龍龍翔小區(qū)區(qū)率先降降價6000元平方米米，甚至至有樓盤盤降階幅幅度達到到10000元平方米米，一時時間降價價風(fēng)在大大連盛行行。）海昌欣欣城開發(fā)發(fā)量近330萬平平方米，是是大連市市今年開開發(fā)的最最大的商商品住宅宅小區(qū)。由由于大連連市常住住人口有有限，城城市人口口僅2000多萬。供供求矛盾盾將進一一步激化化。接大連海昌昌欣城策策劃案112大大連市民民對高層層不接受受 在大連連，由于于氣候

12、（氣氣溫、日日照、風(fēng)風(fēng)力、濕濕度等）的的影響以以及市民民對高層層住宅實實用率：物業(yè)管管理費仍仍抱有懷懷疑，使使高層商商品住宅宅普遍處處于滯銷銷狀態(tài)。如如附近某某同檔次次高層小小區(qū)，推推出時間間、工程程進度等等均優(yōu)于于海昌欣欣城，多多層住宅宅基本售售磬，而而高層推推出1660余套套，開盤盤近半年年僅售出出30套套?？梢娨?，高層層對海昌昌欣城是是極大的的考驗。面面對這兩兩道壁壘壘，海昌昌欣城似似乎走進進了一條條窄胡同同，前景景在何處處？針對對這種情情況，凌凌峻提出出如下觀觀點：1、不不應(yīng)從傳傳統(tǒng)的大大連房地地產(chǎn)市場場格局去去分一杯杯羹，而而是要創(chuàng)創(chuàng)造新市市場。2、大大連房地地產(chǎn)市場場仍很不不成熟，

13、關(guān)關(guān)鍵在于于如何引引導(dǎo)。3、應(yīng)應(yīng)該看到到市場有有效供給給不足的的現(xiàn)象存存在。4、大大連要成成為國際際現(xiàn)代化化都市，必必然接受受高層建建筑的國國際潮流流，海昌昌欣城作作為國際際性城市市樣板社社區(qū)，更更應(yīng)率先先領(lǐng)導(dǎo)這這一潮流流。5、海海昌欣城城是大連連罕有的的座山面面海高尚尚住宅小小區(qū)，在在自然景景觀上，有有相當(dāng)?shù)牡奶栒倭α?。（二）也也曾走了了一次“?jīng)驗主主義”的彎路路大連海海昌欣城城在初次次確定項項目的核核心理念念時，提提出了“綠色環(huán)環(huán)?！边@樣一一個概念念。這里里憑著以以往的經(jīng)經(jīng)驗確定定的。這這一概念念在廣州州及南方方城市已已形成一一種趨勢勢，成功功的例子子也屢見見不鮮。但但是，這這一次，凌凌峻

14、確確確實實犯犯了“經(jīng)驗主主義”的錯誤誤。這是是由于我我們對大大連缺乏乏更深入入的了解解，現(xiàn)有有的認識識都是建建立在短短短幾天天的市場場走訪基基礎(chǔ)上的的，所接接觸到的的信息并并不夠全全面和徹徹底。大連，這這座與青青山相依依，與大大海相連連的海濱濱城市，城城市環(huán)境境在國內(nèi)內(nèi)是首屈屈一指的的。在這這樣的氛氛圍下，市市民并沒沒有切身身體會到到城市污污染對居居住環(huán)境境的影響響，居住住環(huán)境指指數(shù)不是是購房者者的直接接影響因因素。當(dāng)當(dāng)時，大大連也曾曾有樓盤盤在南方方某策劃劃公司的的包裝下下，以“綠色生生態(tài)社區(qū)區(qū)”作為定定位，但但銷售始始終不盡盡人意，也也就直接接地證明明了這一一點。（三）一一份報紙紙帶來的的

15、啟示：從“綠色環(huán)環(huán)保”到“國際性性城市樣樣板生活活社區(qū)”首次會會談后，專專項小組組帶著客客戶的疑疑問，以以及沉沉沉的一箱箱資料，厚厚厚的筆筆記本和和錄音帶帶，回到到了廣州州。攤開開放在會會議桌的的圖片與與文字資資料，凌凌峻一海昌昌欣城項項目組開開始了抽抽絲剝的的資料研研讀。通通過一周周時間，先先是囫圇圇吞棗地地閱讀，再再細細消消化，反反復(fù)推敲敲、提純純、綜合合，最后后形成認認識，結(jié)結(jié)論與問問題。這這時，我我們開始始懷疑“綠色環(huán)環(huán)保”這一概概念和可可行性。作作為一個個獨具特特色的海海濱城市市，什么么樣質(zhì)素素的樓盤盤才是市市場真正正需要的的，而僅僅僅只是是“綠色環(huán)環(huán)?！憋@然是是遠遠不不夠的。帶帶著

16、進一一步探索索的興奮奮和滿腹腹的疑惑惑，5月月12日日，凌峻峻一海海昌欣城城項目專專案小組組再次來來到大連連。在下下榻的賓賓館小作作休息之之后，服服務(wù)員送送來當(dāng)天天的大大連日報報客戶戶總監(jiān)陳陳將楚拿拿起報紙紙，首先先印入眼眼簾的是是以系列列形式向向全市人人民宣告告大連國國際性城城市發(fā)展展方向的的文章，他他一字不不漏地看看完7這這篇文章章，馬上上又叫服服務(wù)員找找來了近近幾天的的報紙，找找出已登登出的同同系列文文章一詳細細地看完完，并將將之傳給給項目組組成員一看過過，一些些靈感的的火花開開始在我我們腦中中跳躍。接下來來的幾天天，大連連的容貌貌在我們們的腦海海里越來來越清晰晰，房地地產(chǎn)市場場的脈絡(luò)絡(luò)

17、也越來來越清楚楚。首先是是大連市市國際性性城市的的定位：19999年，大大連市委委提出“力爭把把大連建建設(shè)成為為國際旅旅游、商商貿(mào)、會會展名城城”。20000年初初，國務(wù)務(wù)院將大大連定為為國家55個國際際性大都都市之一一。20000年5月，大大連市委委、市政政府又將將城市向向更高層層次定位位，“用5年時時間，建建設(shè)成為為國際名名城”。其次，大大連每年年舉辦的的國際服服裝博覽覽會、國國際文化化博覽會會、賞槐槐節(jié)等國國際交往往活動，令令大連與與國際逐逐步接軌軌。這一一切，讓讓我們深深切感受受到大連連“國際性性城市”的濃厚厚氛圍。城城市的定定位為房房地產(chǎn)指指引了發(fā)發(fā)展方向向，也使使我們更更加明確確了

18、海昌昌欣城將將要走的的路，于于是，“國際性性城市樣樣板生活活社區(qū)”的思路路在計論論中漸漸漸成形，并并很快以以策劃書書的形式式擺在客客戶面前前，這一一次，雙雙方一拍拍即合，很很快確定定下“國際性性樣板生生活社區(qū)區(qū)”的定位位，同時時在這一一項目定定位的基基礎(chǔ)上，發(fā)發(fā)展出項項目推廣廣的統(tǒng)一一形象包包裝主題題“苦奉世世界的精精彩一海昌昌欣城”。（四）核核心理念念的剖析析國際性性并不是是一個空空泛的概概念，而而是實實實在在的的生活享享受，苦苦奉各國國的特色色與精華華，達到到國際性性的社區(qū)區(qū)標準，具具體體現(xiàn)現(xiàn)在整體體規(guī)劃、景景觀、配配套設(shè)施施、物業(yè)業(yè)管理、教教育等方方面。發(fā)展商商先進的的國際性性開發(fā)理理念

19、吸收國國外先進進的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗，結(jié)結(jié)合大連連市房地地產(chǎn)的現(xiàn)現(xiàn)狀與趨趨勢，開開發(fā)適度度超前的的項目。國際性性的整體體規(guī)劃符合國國際居住住潮流，國國際性的的生活方方式令業(yè)業(yè)生在社社區(qū)內(nèi)一一方面享享受生活活的便利利與精彩彩；另一一方面感感受到恬恬靜與悠悠閑的氛氛圍。海海昌欣城城占地110余平平方米，總總建筑面面積約330萬平平方米，綠綠化率高高達45%城內(nèi)共共分成四四大區(qū)域域，自成成一體又又互為補補充，以以寬闊的的香榭麗麗舍大道道（清古古樹）和和3萬平平方米歐歐式大草草坪為中中心：其其中北面面為30層層全海景景建筑群群一“觀天下下”，4部部觀光電電梯，盡盡覽北部部海灣天天海一色色的美景景，超然然氣度，

20、油油然而生生；西面面以世界界雕塑文文化為主主題，匯匯聚了世世界各地地雕塑文文化的精精萃；東東西以世世界運動動文化為為中心，設(shè)設(shè)有籃球球場、網(wǎng)網(wǎng)球場等等；而南南面則以以音樂藝藝術(shù)為主主題，以以音樂之之光廣場場為中心心，激光光噴泉與與著名音音樂家塑塑像穿插插其間，整整個小區(qū)區(qū)居住、運運動、觀觀賞、休休閑娛樂樂于一身身，成為為大連市市最適合合居住的的國際化化生活社社區(qū)。功能布布局本案舍舍棄?，F(xiàn)現(xiàn)小區(qū)規(guī)規(guī)劃方式式，換以以一種全全新的模模式來創(chuàng)創(chuàng)造一種種宏大的的小區(qū)環(huán)環(huán)境。1由由于地塊塊所處位位置在山山之陰、海海之南，如如將大面面積住宅宅設(shè)在地地塊北面面，使其其北：可可觀海，南南可享受受陽光綠綠野。2以

21、以居住者者利益為為設(shè)計宗宗旨的思思想貫穿穿設(shè)計始始終，無無論建筑筑形象還還是環(huán)境境布置都都：力圖圖創(chuàng)造人人民宮殿殿的終極極理想。3用用清晰的的線條將將居住、運運動、休休閑、娛娛樂交織織在一起起與蒼海海青山交交相輝映映。：交通組組織園區(qū)內(nèi)內(nèi)機動車車在地下下車庫行行駛、停停放，地地面按消消防要求求設(shè)置消消防車道道與環(huán)形形通道，平平時園區(qū)區(qū)內(nèi)車道道僅供園園內(nèi)公共共車輛與與自行車車與行人人使用，主主要出入入口設(shè)于于華樂街街中段，分分別為車車行主人人口、人人行主人人口、火火車次人人口三個個人口，地地下車庫庫設(shè)于中中心綠地地之下，住住宅底層層利用架架空，與與高差設(shè)設(shè)自行車車停車庫庫。機動車車與非機機動車及

22、及行人在在地上、地地下的分分流，大大大簡化化了園區(qū)區(qū)內(nèi)的交交通組織織，也為為園中步步行系統(tǒng)統(tǒng)帶來相相當(dāng)?shù)淖宰杂啥群秃涂赡苄孕浴ＸQ向設(shè)設(shè)計充分利利用地勢勢的有利利條件，平平整坡地地，保持持現(xiàn)狀，“隨波造勢、隨勢造景”創(chuàng)造層次豐富的視線。國際性性的景觀觀設(shè)計景觀、藝藝術(shù)小品品、園林林設(shè)計吸吸取各國國特色與與精華，令令業(yè)主置置身其中中，感受受一種異異國風(fēng)情情。1，園園區(qū)是一一個整體體，它是是一組積積極的、平平和的元元素，深深入這樣樣大氣、浪浪漫的城城市環(huán)境境與青山山蒼海的的自然環(huán)環(huán)境之中中，利用用天然的的高差，創(chuàng)創(chuàng)造高低低錯落的的多重景景觀層次次，將入入作為景景觀中重重要元素素，井然然有序的的結(jié)合水

23、水體、植植被、色色彩、燈燈光小品品多種設(shè)設(shè)計元素素。2小小品設(shè)計計中動靜靜結(jié)合，帶帶狀水面面與瀑布布完美地地結(jié)合成成一體，色色彩配置置中強調(diào)調(diào)大片草草坪，創(chuàng)創(chuàng)造的綠綠色為主主色調(diào)的的同時，利利用多種種花草樹樹木點綴綴以不同同鮮亮色色彩夜間間燈光，在在溫暖的的乳瑩色色調(diào)之下下，利用用不同的的功能、形形狀豐富富放晚燈燈光的層層次。植植被作為為景觀設(shè)設(shè)計中最最具能為為性的元元素，園園區(qū)內(nèi)選選用的主主要常青青闊中喬喬木為廣廣玉蘭、蘇蘇松、遼遼東標、要要松等，主主要落葉葉闊葉喬喬木為：法國梧梧桐、香香椿、楓楓香、天天女木蘭蘭、小榆榆花揪、朝朝鮮槐等等，主要要林下灌灌木為：興安杜杜鵑、花花木蘭、錦錦帶花、

24、胡胡枝子、鹽鹽膚木等等，另外外小品與與節(jié)點處處布景是是讓行人人駐步，拉拉近人與與綠地距距離的最最合適方方式。國際性性的配套套設(shè)施匯集各各國的生生活、休休閑、運運動設(shè)施施，為業(yè)業(yè)主提供供高品質(zhì)質(zhì)的生活活享受，同同時提供供智能化化服務(wù)，讓讓業(yè)主與與世界同同步。國際性性的物業(yè)業(yè)管理物業(yè)管管理達到到國際先先進水平平，為業(yè)業(yè)主提供供更全面面、更個個性化的的服務(wù)。聘聘請國際際知名物物業(yè)管理理公司香香港戴德德梁行作作物業(yè)管管理顧問問。接大連海昌昌欣城策策劃案22國際性性的教育育系統(tǒng) 提供與與國際接接軌的教教育系統(tǒng)統(tǒng)，培養(yǎng)養(yǎng)參于國國際性競競爭的人人才。幼幼兒園內(nèi)內(nèi)實施雙雙語教學(xué)學(xué)，聘請請外籍者者教師或或國內(nèi)教

25、教師為入入園的孩孩子提供供英語啟啟蒙教育育，對重重視孩子子教育的的家長具具有吸引引力。與與西瑞克克外國語語學(xué)校合合作，開開辦社區(qū)區(qū)外語學(xué)學(xué)校，業(yè)業(yè)生優(yōu)先先，優(yōu)惠惠入學(xué)。國際性性的銷售售服務(wù)為來自自世界各各地的消消費者提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)的銷售售服務(wù)，銷銷售員至至少懂一一門外語語。建筑筑藝術(shù)符符合國際際建筑潮潮流，既既實用又又具有審審美性三務(wù)務(wù)虛與實實務(wù)，策策劃與執(zhí)執(zhí)行的完完美結(jié)合合將策略略思想落落到實處處，是凌凌峻的基基本原則則，我們們相信行行動比思思想更重重要。這也是是海昌欣欣城項目目成功的的關(guān)鍵原原因。這這一點與與近年國國內(nèi)涌現(xiàn)現(xiàn)的“點子大大師”和“策劃大大師”現(xiàn)象有有著根本本性的區(qū)區(qū)別。房房地產(chǎn)

26、營營銷策劃劃是一個個系統(tǒng)化化工程，涉涉及到各各個專業(yè)業(yè)領(lǐng)域，只只有系統(tǒng)統(tǒng)地整合合各種專專業(yè)人材材，形成成科學(xué)嚴嚴謹?shù)膭觿幼髁鞒坛?。才有有可能保保障項目目的良性性運作，而而那些以以“策劃大大師”、“點子大大王”示人之之流，憑憑借特定定的市場場環(huán)境，在在推出一一兩個項項目后（甚甚至是無無中生有有的吹噓噓后），則則以高人人自居，常常常游離離于市場場與項目目之外，以以急功近近利的各各種花巧巧技倆操操作樓盤盤，這恰恰恰是致致命的，常常常使項項目置于于高風(fēng)險險之中從從而危機機四伏。廣廣州和深深圳是中中國房地地產(chǎn)市場場最成熟熟的地方方，而在在這里名名式各樣樣的大師師們基本本是沒有有立足之之地的，這這可以證證

27、明大師師們在越越發(fā)規(guī)范范、越發(fā)發(fā)成熟的的市場中中其作用用越顯蒼蒼白和無無力。（一）凌凌峻公司司所提倡倡的全程程服務(wù)模模式我們的的觀點是是在操作作項目過過程中，不不僅需為為企業(yè)制制訂基本本策略，而而且派駐駐專業(yè)人人材全面面現(xiàn)場跟跟進和嚴嚴格執(zhí)行行，不斷斷為企業(yè)業(yè)所需遇遇到的方方方面面面問題出出謀劃策策。目前前“凌峻”旗下?lián)頁碛蟹康氐禺a(chǎn)咨詢詢公司和和廣告公公司，并并以此為為基礎(chǔ)率率先提出出房地產(chǎn)產(chǎn)營銷推推廣一體體化全程程服務(wù)理理念，全全程策劃劃服務(wù)內(nèi)內(nèi)容包括括：1項項目SWOOT分析析；2地地決環(huán)境境調(diào)研報報告3區(qū)區(qū)域市場場定位的的確定；4項項目開發(fā)發(fā)概念的的概括和和提煉；5品品牌形象象的塑造造和

28、延伸伸；6項項目名稱稱及VISS設(shè)計；7建建筑風(fēng)格格、布局局規(guī)劃建建議；8戶戶型設(shè)計計建議；g環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃建議；10項目定定價模擬擬；11目標客客戶群定定位及分分析；12入市前前營銷策策劃；13入市后后營銷策策劃（促促銷策略略、價格格策略、推推盤時機機策略、付付款方式式策略）；14項目銷銷售進度度模擬；15銷售法法律文件件、付款款方式、認認購須知知、裝修修標準、購購房合同同；16銷售人人員培訓(xùn)訓(xùn)手冊的的編制及及提供專專業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)；17系列營營銷活動動策劃及及執(zhí)行；18公關(guān)活活動事件件行銷策策劃與執(zhí)執(zhí)行；19各類銷銷售資料料的設(shè)計計、制作作；20模型、效效果圖、示示范單位位的設(shè)計計、制作作建議；2

29、1工地環(huán)環(huán)境包裝裝設(shè)計；22營銷中中心包裝裝設(shè)計；23媒體組組合、投投放頻率率、投放放預(yù)算、投投放計劃劃；24平面廣廣告創(chuàng)意意、設(shè)計計；25影、視視廣告創(chuàng)創(chuàng)意、制制作。（二）精精益求精精的銷售售資料制制作銷售資資料不僅僅是讓消消費者了了解項目目的工具具，同時時也將令令消費者者對項目目產(chǎn)生感感性認識識。為了了保證銷銷售資料料的制作作水準，海海昌欣城城所有的的銷售資資料均在在廣州制制作。為為此，凌凌峻創(chuàng)作作部成立立了兩個個項目小小組，就就VI、樓樓書、折折頁、單單張、展展板等同同時設(shè)計計，分別別出方案案。同時時，公司司內(nèi)部也也展開競競爭，由由各專業(yè)業(yè)設(shè)計組組進行多多方面的的設(shè)計工工作。LOGG0是

30、整整個設(shè)計計工作的的基礎(chǔ)。起起初，設(shè)設(shè)計人員員共設(shè)計計了近十十款，但但都沒有有通過創(chuàng)創(chuàng)作總監(jiān)監(jiān)左農(nóng)的的審核。眼眼看熬77數(shù)個通通宵的作作品付諸諸東流，設(shè)設(shè)計師們們都十分分焦急。在在一次創(chuàng)創(chuàng)作部腦腦力需蕩蕩會上，美美術(shù)指導(dǎo)導(dǎo)李伶才才想到用用五個不不同國藉藉不同膚膚色的孩孩子手拉拉著手，組組成一個個海星，這這剛好寓寓意著海海昌欣城城“國際性性”的核心心理念。對對凌峻提提交的設(shè)設(shè)計稿，海海自公司司上下一一致通過過，經(jīng)過過一個月月緊張的的設(shè)計、制制作、運運輸，各各種銷售售資料送送到了海海昌欣城城。接大連海昌昌欣城策策劃案33（三）最最大、最最好的追追求一售樓樓部 銷售資資料高水水準的制制作，打打破了大

31、大連陳舊舊的銷售售模式。對對大連的的樓市形形成了一一定的影影響，但但這還不不足以引引起人們們的關(guān)注注。依照照專家統(tǒng)統(tǒng)計結(jié)果果，大約約有955的銷銷售最終終是在項項目現(xiàn)場場發(fā)生的的，售樓樓環(huán)境已已日益體體現(xiàn)出其其重要性性。售樓樓部作為為售樓環(huán)環(huán)境的一一個核心心部分，在在常規(guī)功功能設(shè)計計上的一一般要求求是寬敞敞明亮，氣氣派典雅雅，功能能明確。售樓部部一般至至少需要要幾個功功能區(qū)分分：接待待區(qū)、洽洽談區(qū)、模模型展示示區(qū)、休休息區(qū)等等。所以以，售樓樓都內(nèi)必必不可少少的擺設(shè)設(shè)大致有有接待臺臺、樓盤盤模型、戶戶型設(shè)計計模型、售售樓書、說說明書、坐坐椅、展展示室等等。當(dāng)時時大連所所有的售售樓部均均十分簡簡陋

32、，即即便是大大連最出出色的項項目也往往往是幾幾十平方方米，幾幾張桌子子、一個個小模型型，大連連房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展高高幾乎還還沒有形形成銷售售現(xiàn)場包包裝的意意識。那那么海昌昌欣城又又要建成成什么樣樣的呢？-要建就就建成最最好的。一一座兩層層玻璃外外墻的藍藍色建筑筑物落成成了。大大船似的的外形，隨隨風(fēng)起伏伏的船帆帆式的天天花，以以及人口口處鋼化化玻璃下下鋪著的的細沙與與海星、貝貝殼等等等精彩點點，置身身其中，參參觀者仿仿佛處于于藍色的的海洋世世界。大連最最好的售售樓部建建成了，大大連這座座最好的的售樓都都同時在在人們贊贊嘆不已已的聲音音中成為為東海畔畔一道亮亮麗的風(fēng)風(fēng)景線。四熱點不不斷的造造勢手法法（）

33、造造勢手法法一：開開盤策略略-媒體造造勢一個項項目的成成功與否否在項目目開金銷銷售階段段就已基基本看到到大趨勢勢。房地地產(chǎn)因本本身行業(yè)業(yè)的特殊殊性，決決定了其其在銷售售上一定定要爭取取開門紅紅，否則則項目再再好的前前景，也也可能難難以為繼繼、中途途天折。所所以我們們強調(diào)房房地產(chǎn)銷銷售的短短時間內(nèi)內(nèi)的大量量成交，強強調(diào)以快快打慢。這這需要通通過造勢勢來實現(xiàn)現(xiàn)。4月28日日，海昌昌欣城刊刊登以奠奠基為主主題的大大連首次次跨版廣廣告。6月112日，海海昌欣城城刊登全全版形象象廣告。單單日單臺臺電話接接聽近6600人人次咨詢詢。新聞聞炒作有有自己的的功能和和規(guī)律：炒作能能造勢，因因其對社社會焦點點的關(guān)

34、注注和引導(dǎo)導(dǎo)，形成成一批從從眾的人人群和輿輿論；炒炒作能深深入，因因其篇幅幅較多，可可采取的的方式較較豐富，所所以可以以將項目目的優(yōu)勢勢與特點點發(fā)揮得得淋漓盡盡致?？紤]到到輿論有有自己運運作特點點，需要要一個積積累傳播播勢能的的過程，有有高潮，有有維持，有有張有弛弛，對此此，我們們安排了了一個輔輔勢期，這這是一個個有二個個星期的的密集炒炒作期。6月112日-114日，海海昌欣城城以“國際性性城市”為主題題，將此此熱點話話題繼續(xù)續(xù)深入從而導(dǎo)導(dǎo)入海昌昌欣城“國際性性城市樣樣板生活活社區(qū)”的定位位。6月15日日一對日日，以海海昌欣城城國際性性規(guī)劃為為內(nèi)容，將將海昌欣欣城的各各項競爭爭優(yōu)勢一一一闡述述

35、。包括括：海昌昌欣城的的整體規(guī)規(guī)劃、觀觀海、人人工景觀觀規(guī)劃、物物業(yè)管理理規(guī)劃、配配套設(shè)施施規(guī)劃、教教育等。新聞炒炒作對媒媒體的選選擇很重重要。因因為不同同媒體的的影響力力、風(fēng)格格、對象象都不相相同，鑒鑒于大大連日報報的權(quán)權(quán)威地位位，以其其為主要要發(fā)布媒媒體，而而半島島晨報作作輔助，主主要是利利用上面面的房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)版面。文章的的安排上上也有區(qū)區(qū)別。大大連日報報以理念念導(dǎo)人，整整體性介介紹為主主，半島島晨報以以具體規(guī)規(guī)劃為主主要內(nèi)容容。將海海昌欣城城的信息息在不同同媒體以以不同的的形式出出現(xiàn)，有有個合理理的時間間差和錯錯位，給給公眾的的印象是是不謀而而合的，綜綜合起來來，就形形成勢能能了。這

36、一階階段，密密集的硬硬性廣告告作配合合，從理理性與感感性兩個個層面讓讓多數(shù)讀讀者接觸觸、了解解本項目目，形成成初步印印象。6月228日一一30日日，硬性性廣告為為主，以以倒數(shù)的的形式創(chuàng)創(chuàng)造即將將開盤緊緊張的氛氛圍，進進一步將將公眾的的注意力力集中在在海昌欣欣城。7月11日，硬硬性廣告告宣告海海昌欣城城開盤。通過緊緊集的投投放，多多方信息息源和豐豐富的題題材形成成立體攻攻勢，提提高目標標消費者者對海昌昌欣城的的全面認認識，為為“?；市佬莱莿?chuàng)大大連市國國際性城城市示范范生活社社區(qū)”創(chuàng)造輿輿論及理理論基礎(chǔ)礎(chǔ)，并通通過全方方位介紹紹海昌欣欣城，刺刺激消費費心理，從從而啟動動市場。在我們們的推廣廣策劃中

37、中，新聞聞媒體的的支持始始終處于于舉足輕輕重的地地位。新新聞具有有權(quán)威性性、公正正性，其其影響力力是廣告告無法實實現(xiàn)的。海昌公公司憑著著海昌欣欣城以往往的經(jīng)歷歷，一直直保持著著與媒體體的良好好關(guān)系。66月初，在在海昌公公司的配配合下，邀邀請大連連各大媒媒體主要要負責(zé)人人召開海海昌欣城城項目講講解會，各各項規(guī)劃劃設(shè)施，并并表示希希望得到到媒體的的支持。在與媒媒體作充充分的溝溝通下，前前期新聞聞炒作，各各項重大大活動，皆皆得到了了各媒體體及時。大大量的宣宣傳報道道，得以以將盛況況迅速被被廣大市市民所了了解，海海昌欣城城也由此此一炮而而紅。媒媒體的有有效報道道，為海海昌欣城城成了大大連明星星樓盤，海

38、海昌龍頭頭盤奠定定了輿論論基礎(chǔ)，使使海昌欣欣城得到到了市領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的重重視。大大連市委委書記、市市長薄熙熙來于7月19日日，對到到現(xiàn)場售售樓部視視察，并并對海昌昌欣城項項目開發(fā)發(fā)、推廣廣、策劃劃、推廣廣作出高高度的評評價。（二）造造勢手法法二：訂訂價策略略-制造銷銷售勢能能入市時時的訂價價是造勢勢的決定定因素之之一。通過前前期的項項目包裝裝，銷售售現(xiàn)場、廣廣告宣傳傳、環(huán)境境營造等等方式造造就海昌昌欣城高高品質(zhì)、高高價位的的項目形形象，極極大的提提升心理理價格。以以低價入入市，使使心理價價格與入入市價格格形成較較大的差差距，形形成銷售售勢能。價格推推出的時時機把握握是否準準確，影影響著銷銷售勢能能的

39、形成成。海昌昌欣城通通過近二二個星期期的推廣廣，已被被消費者者所接受受，與同同區(qū)樓盤盤相比，普普遍認為為起價應(yīng)應(yīng)在48000元以以上。實實際價格格一直沒沒有推出出，更增增添了神神秘感。開開盤前三三天，在在萬眾期期待下，才才終于公公布了訂訂價，入入市價格格僅37700元元起。高高達10000元元的差距距，使銷銷售勢能能達到高高潮，從從而保證證了開盤盤的旺勢勢，而在在實際銷銷售中，通通過統(tǒng)計計平均銷銷售價格格達44550元平方米米。（三）造造勢手法法三：數(shù)數(shù)萬人免免費看明明星，看看明星接接盤7月1日晚晚，華燈燈初上，海海昌欣城城旁的華華東廣場場歌如海海，人如如潮，由由海昌房房屋開發(fā)發(fā)有限公公司承辦

40、辦的“慶祝建建黨79周周年一海昌昌欣城之之夜”廣場文文藝晚會會隆重舉舉行。陳陳明、毛毛寧、黃黃宏等眾眾多明星星及香港港影星李李修賢、成成奎安使使整個晚晚會氣氛氛格外熱熱烈。當(dāng)當(dāng)晚到場場的群眾眾逾2萬萬人，將將廣場擠擠得水泄泄不通。“海昌昌欣城之之夜”文藝晚晚會的推推出，不不僅成為為初夏大大連廣場場文化的的又一亮亮點，更更為海昌昌欣城開開盤的銷銷售旺勢勢起了推推波助瀾瀾的作用用，為其其聚集了了人氣。我我們認為為，以文文化開拓拓市場，絕絕不是附附庸風(fēng)雅雅，一方方面為造造勢起了了重要的的推動作作用，數(shù)數(shù)萬人通通過現(xiàn)場場觀看，迅迅速提高高了項目目知名度度，另一一方面，一一個高尚尚住宅要要讓業(yè)主主住上好

41、好房，住住上放心心房，更更要讓住住戶得到到豐富的的精神文文化生活活。我們們這樣做做，正是是向社會會展示海海昌欣城城的這種種決心與與實力。（四）造造勢手法法四：策策劃大連連房交會會“海昌昌人有精精神頭！”這是大大連主管管城建的的副市長長劉長德德參觀完完海昌欣欣城房交交會展位位后的評評價。房交會會現(xiàn)場，位位于大廳廳正門人人口處的的海昌欣欣城同樣樣引人注注目。醒醒目的位位置，精精心設(shè)計計的展位位，專業(yè)業(yè)熱情的的服務(wù)引引來眾多多駐足的的人群，有有的人并并不是來來買房的的，而是是要親眼眼看一看看大連這這個最出出風(fēng)頭，最最具典型型的樓盤盤到底怎怎么樣？歷年的的房交會會對各房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商來來說，都都是兵家

42、家必爭之之時，它它不僅是是展示實實力的場場所，更更主要是是將帶來來可觀的的成交額額，并成成為下半半年銷售售情況的的晴雨表表。因此此，發(fā)展展商對這這次機會會非常珍珍惜。大大手筆投投入的展展位、高高額的折折扣以及及千奇百百怪的促促銷手段段，每一一個參展展商都希希望脫穎穎而出，成成為房交交會的明明星。海昌欣欣城首次次參加房房交會，其其意義更更是至關(guān)關(guān)重要。在在我們的的策劃中中，除強強調(diào)在基基本設(shè)施施上力求求出色外外，還主主張創(chuàng)造造精彩點點，海昌昌欣城在在2樓特特設(shè)現(xiàn)場場洽談簽簽約區(qū)，實實施現(xiàn)場場洽談、現(xiàn)現(xiàn)場付款款、足不不出門，即即可成為為業(yè)主。尤尤其是每每天兩次次，數(shù)名名建行押押款員持持槍提著著錢箱

43、穿穿過熙熙攘攘攘的人人群時，帶帶著的震震撼是可可想而知知的。經(jīng)經(jīng)過我們們精心的的策劃與與包裝、海海昌欣城城成了這這次房交交會上最最閃亮的的一顆明明星。（五）造造勢手法法五：一一大創(chuàng)舉舉：策劃劃包機看看接樓包機旅旅游，包包機招商商已不稀稀奇，而而包機專專程到一一個城市市購房置置業(yè)，是是很多人人眼里都都是不可可思議的的。海昌昌欣城就就做出了了這樣一一個在全全國都稱稱得上是是創(chuàng)舉的的行動。我們發(fā)發(fā)現(xiàn)，海海昌欣城城自開盤盤以來，有有不少咨咨詢電話話是從長長春、哈哈爾濱、北北京、沈沈陽等地地打來的的，他們們從大連連的親朋朋好友那那里聽說說了有這這樣一處處以國際際化為目目標的臨臨海住宅宅，都很很感興趣趣，

44、而且且大連是是東北地地區(qū)經(jīng)濟濟發(fā)展的的前沿陣陣地，得得天獨厚厚的地理理位置，氣氣候宜人人，依山山傍海的的自然環(huán)環(huán)境，優(yōu)優(yōu)美的城城市景觀觀使它成成為許多多外地人人尤其是是東北人人所向往往的置業(yè)業(yè)、安家家的理想想城市。根據(jù)這這個情況況，一是是為進一一步擴大大海昌欣欣城在大大連房地地產(chǎn)市場場的影響響力，二二是為滿滿足一部部分計劃劃來看樓樓的外地地消費者者，我們們策劃了了哈爾濱濱包機購購房置業(yè)業(yè)活動。7月15日日，首批批1200名哈爾爾濱市民民乘包機機抵連。購購房置業(yè)業(yè)團參觀觀了大連連房交會會、海昌昌華城、海海昌欣城城，還游游覽了大大連的主主要景點點，親身身的體會會加深了了他們對對大連，對對海昌欣欣城

45、的印印象，當(dāng)當(dāng)天就有有很多人人喜歡上上了海昌昌欣城。這一次次活動，不不僅對銷銷售起到到了促進進作用，更更在社會會上一時時傳為佳佳話，在在發(fā)展商商及消費費者心目目中樹立立了實力力雄厚的的企業(yè)形形象，為為海昌欣欣城創(chuàng)造造了社會會效益及及經(jīng)濟效效益雙贏贏。（六）造造勢手法法六：觀觀天下拍拍賣活動動觀天下下為海昌昌欣城項項目的主主樓，總總戶數(shù)約約3400戶，層層高300層，其其中，中中間兩門門棟電梯梯為觀光光電梯，中中間門棟棟為小區(qū)區(qū)主人口口“凱旋門門”。觀天天下外觀觀呈弧度度流線造造型，外外立面線線條搭配配時尚生生動。海景是是大連房房地產(chǎn)永永恒的主主題，是是每一個個熱愛生生活的人人所向往往?！坝^天下

46、下”，這座座盡覽大大連火海海口的建建筑，矗矗據(jù)于海海昌欣城城龍頭核核心位置置，北觀觀大連港港全景，南南望臺子子山，置置身其中中，放眼眼遠眺，3360度度景觀，觸觸目之處處盡是山山際、海海際、天天際的宏宏大與浩浩渺?！坝^觀天下”特別設(shè)設(shè)立住戶戶服務(wù)中中心，除除可享用用海昌的的欣城內(nèi)內(nèi)一切物物業(yè)管理理服務(wù)外外，更以以“盡善盡盡美、有有求必應(yīng)應(yīng)”為宗旨旨，為住住戶提供供國際五五星級酒酒店式的的管理與與個性化化服務(wù)。“觀天天下”由六棟棟連體330層高高層，深深得現(xiàn)代代建筑風(fēng)風(fēng)格精髓髓，其外外觀是呈呈弧度向向海傾出出，配以以時尚、簡簡約的外外立面線線條，氣氣勢恢宏宏的凱旋旋門，整整個建筑筑顯得華華麗壯觀

47、觀，日后后竣工后后必將成成為大連連火?？诳诘暮綐藰诵越ㄖ?。拍賣的的四套單單位均位位于“觀天下下”凱旋門門上方，為為最佳的的觀海單單位。海昌欣欣城，自自開盤以以來，備備受各界界人士信信賴與支支持，創(chuàng)創(chuàng)下單月月銷售額額逾2億億元的驕驕人業(yè)績績，成為為大連市市的明星星樓盤。海海昌欣城城“觀天下下”尚未推推出，即即已獲得得廣州大大市民的的關(guān)注與與追奉，尤尤其是凱凱旋門上上方的單單位，更更是各方方注意的的焦點。早早在六月月底就有有人聲稱稱，誓將將其據(jù)為為已有，更更何況，四四套拍賣賣單位堪堪稱“觀天下下”的極品品單位，物物以稀為為貴。為為避免不不必要的的爭執(zhí)，海海昌欣城城決定將將其作拍拍賣，公公平競爭爭

48、。通過拍拍賣的形形式銷售售房屋，在在大連是是首次，是是大連房房地產(chǎn)銷銷售史上上的一次次創(chuàng)舉。拍拍賣活動動掀開了了新一代代豪宅誕誕生的序序幕，再再一次將將海昌欣欣城推向向另一個個銷售高高潮。（七）造造勢手法法七：無無償贈房房予丁美美媛大連第第一個奧奧運舉重重冠軍誕誕生了，丁丁美媛在在奧運會會上的成成功奪冠冠，又為為海昌欣欣城精彩彩的造勢勢手法起起到了推推波助瀾瀾的作用用。贈房雖雖然對房房地產(chǎn)營營銷推廣廣起不到到直接的的推廣作作用，但但是對于于保持海海昌欣城城自開盤盤火爆的的延續(xù)效效應(yīng)仍可可以起到到重要作作用。當(dāng)大連連市副市市長把一一根具有有象征意意義的金金鑰匙交交到奧運運舉重冠冠軍丁美美媛手中中

49、的時候候，大連連市所有有媒體的的及時報報道無疑疑又為海海昌欣城城作了一一次極具具廣告及及形象效效果的宣宣傳，而而且這種種效果的的意義，又又遠遠不不是幾次次大版面面硬性廣廣告所能能輕易達達到的。五奇跡表表現(xiàn)為將將服務(wù)引引入銷售售中（一）住住客服務(wù)務(wù)部的成成立海昌欣欣城為了了給客戶戶提供周周詳溫馨馨的服務(wù)務(wù)，在觀觀天下至至尊單位位特別設(shè)設(shè)立住客客服務(wù)中中心，凡凡是觀天天下的住住客，除除了可以以享用海海昌欣城城內(nèi)一切切物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)外，更更以“盡善盡盡美，有有求必應(yīng)應(yīng)”為宗旨旨，為住住戶提供供國際五五星級酒酒店式的的管理與與個性化化服務(wù)。海海昌欣城城住客服服務(wù)中心心的成立立，大大大提升了了項目的的

50、質(zhì)素與與形象，贏贏得了廣廣大客戶戶的稱贊贊，極大大地促進進了樓盤盤的銷售售。（二）業(yè)業(yè)主懇談?wù)剷２莱亲宰?月1日開開盤以來來，售出出近5000套，已已擁有一一大批迫迫切希望望早日享享受未來生生活的業(yè)業(yè)主。繼十十月五日日，海富富閣提前前封頂，海海韻閣、海海天閣將將于十月月底再次次提前封封頂。隨隨著工程程進度的的快速推推進，建建筑設(shè)備備、配套套設(shè)施、物物業(yè)管理理、智能能化等實實質(zhì)性工工作也全全面展開開。所做做的努力力是否滿滿足業(yè)主主的需要要？海昌昌人認為為，必須須通過有有效途徑徑聆聽業(yè)業(yè)主的意意見及建建議，才才能將工工作真正正做到盡盡善盡美美。與業(yè)主主形成良良性溝通通海昌欣欣城在各各項工作作

51、展開的的同時，聽聽取業(yè)主主的意見見，了解解他們的的需要，真真正符合合業(yè)主的的利益。在溝通通過程中中，必須須讓業(yè)主主清楚海海昌欣城城在各方方面工作作的進展展，參與與主要細細節(jié)的決決定。給予服服務(wù)新內(nèi)內(nèi)涵對于許許多準業(yè)業(yè)主來說說，將來來的房子子到底是是怎么樣樣的？心心里或多多或少存存在疑問問。海昌昌欣城通通過業(yè)主主懇談會會，將業(yè)業(yè)主請回回來，匯匯報工作作的進展展，解答答業(yè)生的的疑問，盡盡管滿足足業(yè)主所所提出的的修改意意見，共共同參與與海昌欣欣城的每每一項建建議，接接受業(yè)生生的“百般挑挑剔”。所有的的這一切切，都是是一種房房地產(chǎn)售售后服務(wù)務(wù)的體現(xiàn)現(xiàn)。接受業(yè)業(yè)主的監(jiān)監(jiān)督通過業(yè)業(yè)主懇談?wù)剷?，形形成一種種

52、業(yè)主監(jiān)監(jiān)督機制制。海昌昌欣城的的每一項項工作在在業(yè)生的的注視下下，盡量量做到完完美，業(yè)業(yè)主如有有不滿或或其它問問題，可可隨時給給予指出出。海昌昌欣城每每一項工工作都實實實在在在地為客客戶著想想，業(yè)主主懇談會會的實施施，為海海昌欣城城帶來了了良好的的口碑效效應(yīng)。結(jié)語語：大連連明星樓樓盤，海海景龍頭頭盤短短一一個月的的時間，海海昌欣城城創(chuàng)下一一連串的的銷售奇奇跡，從從大連眾眾多的樓樓盤中脫脫穎而出出，成為為房地產(chǎn)產(chǎn)界研究究和探討討的“海昌欣欣城現(xiàn)象象”，成為為今后的的一段時時間內(nèi)大大連住宅宅引領(lǐng)的的潮流和和標志性性建筑。我們清清醒地認認識到，一一個房地地產(chǎn)項目目開好頭頭往往并并不困難難，困難難的是

53、持持續(xù)旺銷銷。海昌昌欣城總總銷售額額預(yù)計將將超過十十五個億億，銷售售時間將將持續(xù)三三年，要要在這樣樣的一個個相當(dāng)長長的時間間內(nèi)經(jīng)得得起市場場的嚴峻峻考驗就就必須牢牢牢占據(jù)據(jù)大連房房地產(chǎn)市市場龍頭頭盤的地地位。其實，我我們最感感欣慰的的不是一一個一月月賣了3666套，2.55個億，而而是在大連連買房者者的心目目中建立立起了海海昌欣城城的良好好的形象象，成為為他們心心目中的的明星樓樓盤。當(dāng)當(dāng)他們想想買樓的的時候，就就必然會會到海昌昌欣城看看一看，這這對于海海昌欣城城壟斷大大連高尚尚住宅社社區(qū)市場場是極其其重要得得的，這這正是我我們作為為策劃者者要去努努力追求求的目標標，因為為這樣才才會給海海昌欣城

54、城和海昌昌集團帶帶來持久久的利益益回報。本文完完成之時時，海昌昌欣城新新一輪的的策劃和和市場推推廣工作作正在緊緊張地進進行，僅僅僅陶醉醉于過往往的成功功是毫無無意義的的，對我我們來說說，目前前更重要要的是總總結(jié)經(jīng)驗驗。我們們深深地地感到，無無論你是是一個多多么有經(jīng)經(jīng)驗的策策劃入，都都不能脫脫離當(dāng)?shù)氐厥袌龅牡膶嶋H情情況，都都不能簡簡單克隆隆某些成成功個案案，而必必須深入入當(dāng)?shù)厥惺袌鲞M行行到位的的策劃。我我們還認認識到，任任何一個個策劃的的成功，都都有賴于于發(fā)展商商與策劃劃公司緊緊密無間間的配合合，都來來自于對對每一個個工作細細節(jié)的執(zhí)執(zhí)著和認認真，只只有這樣樣，你才才能保證證最終做做出來的的是一個

55、個精品。因因為，奇奇跡是一一步一步步做出來來的。我們有有理由相相信，有有這樣的的一個良良好開端端，有如如此良好好的合作作模式，海海昌欣城城的策劃劃和推廣廣將會越越來越精精彩。海昌欣欣城的成成功給我我們許多多有益的的啟示，海海昌欣城城的成功功是策劃劃與操作作完美結(jié)結(jié)合的產(chǎn)產(chǎn)物，兩兩點缺一一不可。接大連海昌昌欣城策策劃案44我們可可以將其其理解為為不以下下幾點： 1根根據(jù)當(dāng)?shù)氐氐膶嶋H際情況，反反復(fù)論證證，準確確把握住住項目的的核心理理念；2對對項目的的核心理理念進行行了務(wù)實實的剖析析，并具具體落實實到項目目開發(fā)的的整個流流程。3不不滿足于于為企業(yè)業(yè)制定的的基本策策略，設(shè)設(shè)專人現(xiàn)現(xiàn)場踢進進，肘時時刻

56、刻為為企業(yè)的的遇到的的方方面面面出謀謀劃策；4開開發(fā)商作作為一名名優(yōu)秀的的管理者者，對承承建商、設(shè)設(shè)計院進進行了有有效的資資源整合合，使各各單位親親密合作作，把項項目核心心理念灌灌輸?shù)轿晃?，發(fā)揮揮出整體體優(yōu)勢；5拋拋棄了傳傳統(tǒng)市場場格局觀觀，勇于于開拓思思維，創(chuàng)創(chuàng)造新的的市場份份額。一個項項目的成成功與否否在項目目開金銷銷售階段段就已基基本看到到大趨勢勢。房地地產(chǎn)因本本身行業(yè)業(yè)的特殊殊性，決決定了其其在銷售售上一定定要爭取取開門紅紅，否則則項目再再好的前前景，也也可能難難以為繼繼、中途途天折。所所以我們們強調(diào)房房地產(chǎn)銷銷售的短短時間內(nèi)內(nèi)的大量量成交，強強調(diào)以快快打慢。這這需要通通過造勢勢來實現(xiàn)

57、現(xiàn)。4月28日日，海昌昌欣城刊刊登以奠奠基為主主題的大大連首次次跨版廣廣告。6月112日，海海昌欣城城刊登全全版形象象廣告。單單日單臺臺電話接接聽近6600人人次咨詢詢。新聞聞炒作有有自己的的功能和和規(guī)律：炒作能能造勢，因因其對社社會焦點點的關(guān)注注和引導(dǎo)導(dǎo)，形成成一批從從眾的人人群和輿輿論；炒炒作能深深入，因因其篇幅幅較多，可可采取的的方式較較豐富，所所以可以以將項目目的優(yōu)勢勢與特點點發(fā)揮得得淋漓盡盡致?？紤]到到輿論有有自己運運作特點點，需要要一個積積累傳播播勢能的的過程，有有高潮，有有維持，有有張有弛弛，對此此，我們們安排了了一個輔輔勢期，這這是一個個有二個個星期的的密集炒炒作期。6月112

58、日-114日，海海昌欣城城以“國際性性城市”為主題題，將此此熱點話話題繼續(xù)續(xù)深入從而導(dǎo)導(dǎo)入海昌昌欣城“國際性性城市樣樣板生活活社區(qū)”的定位位。6月15日日一對日日，以海海昌欣城城國際性性規(guī)劃為為內(nèi)容，將將海昌欣欣城的各各項競爭爭優(yōu)勢一一一闡述述。包括括：海昌昌欣城的的整體規(guī)規(guī)劃、觀觀海、人人工景觀觀規(guī)劃、物物業(yè)管理理規(guī)劃、配配套設(shè)施施規(guī)劃、教教育等。新聞炒炒作對媒媒體的選選擇很重重要。因因為不同同媒體的的影響力力、風(fēng)格格、對象象都不相相同，鑒鑒于大大連日報報的權(quán)權(quán)威地位位，以其其為主要要發(fā)布媒媒體，而而半島島晨報作作輔助，主主要是利利用上面面的房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)版面。文章的的安排上上也有區(qū)區(qū)別。大

59、大連日報報以理念念導(dǎo)人，整整體性介介紹為主主，半島島晨報以以具體規(guī)規(guī)劃為主主要內(nèi)容容。將海海昌欣城城的信息息在不同同媒體以以不同的的形式出出現(xiàn)，有有個合理理的時間間差和錯錯位，給給公眾的的印象是是不謀而而合的，綜綜合起來來，就形形成勢能能了。這一階階段，密密集的硬硬性廣告告作配合合，從理理性與感感性兩個個層面讓讓多數(shù)讀讀者接觸觸、了解解本項目目，形成成初步印印象。6月228日一一30日日，硬性性廣告為為主，以以倒數(shù)的的形式創(chuàng)創(chuàng)造即將將開盤緊緊張的氛氛圍，進進一步將將公眾的的注意力力集中在在海昌欣欣城。7月11日，硬硬性廣告告宣告海海昌欣城城開盤。通過緊緊集的投投放，多多方信息息源和豐豐富的題題

60、材形成成立體攻攻勢，提提高目標標消費者者對海昌昌欣城的的全面認認識，為為“?；市佬莱莿?chuàng)大大連市國國際性城城市示范范生活社社區(qū)”創(chuàng)造輿輿論及理理論基礎(chǔ)礎(chǔ)，并通通過全方方位介紹紹海昌欣欣城，刺刺激消費費心理，從從而啟動動市場。在我們們的推廣廣策劃中中，新聞聞媒體的的支持始始終處于于舉足輕輕重的地地位。新新聞具有有權(quán)威性性、公正正性，其其影響力力是廣告告無法實實現(xiàn)的。海昌公公司憑著著海昌欣欣城以往往的經(jīng)歷歷，一直直保持著著與媒體體的良好好關(guān)系。66月初，在在海昌公公司的配配合下，邀邀請大連連各大媒媒體主要要負責(zé)人人召開海海昌欣城城項目講講解會，各各項規(guī)劃劃設(shè)施，并并表示希希望得到到媒體的的支持。在與