新西部城項(xiàng)目全程策劃方案

1、 PAGE PAGE 65新西部城項(xiàng)目全程策劃方案目錄項(xiàng)目總論新西部城基基本概況況項(xiàng)目模式與與運(yùn)作方方式新西部城項(xiàng)項(xiàng)目可行行性報(bào)告告的結(jié)論論第一部分新西部部城項(xiàng)目目市場(chǎng)研研究西寧市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)城南新區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)本項(xiàng)目臨近近地段房房地產(chǎn)市市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)第二部分項(xiàng)目環(huán)環(huán)境分析析地塊環(huán)境條條件新西部城項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的優(yōu)劣劣分析結(jié)論地塊建設(shè)條條件第三部分新西部部城項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)定位新西部城項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分樓盤概念的的導(dǎo)入目標(biāo)市場(chǎng)新西部城項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位第四部分規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案規(guī)劃設(shè)計(jì)目目標(biāo)新西部城項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)規(guī)劃構(gòu)思第五部分新西部部城項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建建設(shè)方案案建設(shè)方式開(kāi)發(fā)方案設(shè)設(shè)想與分

2、分析建設(shè)進(jìn)度第六部分項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷方案案營(yíng)銷策劃營(yíng)銷計(jì)劃場(chǎng)地布置營(yíng)銷費(fèi)用安安排（預(yù)預(yù)算）第七部分 物業(yè)管管理方案案物業(yè)管理的的前期介介入管理費(fèi)的確確定具體對(duì)本小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理的的建議附：項(xiàng)目管管理報(bào)告告項(xiàng)目總論新西部城基基本情況況西寧市城南南新區(qū)新新西部城城建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目（以以下簡(jiǎn)稱稱新西部部城）是是由青海海新西部部房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司投資興興建的一一個(gè)中型型住宅社社區(qū)，屬屬城南新新區(qū)E77地塊，位位于西久久公路南南側(cè)，西西塔高速速公路入入口處，毗毗鄰西寧寧市城南南新區(qū)建建設(shè)總公公司開(kāi)發(fā)發(fā)的溫馨馨家園，占占地500畝，四四周環(huán)境境優(yōu)雅。小小區(qū)規(guī)劃劃建筑面面積6.1萬(wàn)平平方米，有有13棟棟6層（局局

3、部7層層）單體體樓組成成，磚混混結(jié)構(gòu)，容容積率11.833%,綠綠化率440.88%，樓樓間距最最低266米。目目標(biāo)是建建成西寧寧市中高高檔住宅宅社區(qū)。項(xiàng)目總投資資5600萬(wàn)萬(wàn)人民幣幣，20003年年7月開(kāi)開(kāi)始立項(xiàng)項(xiàng)，計(jì)劃劃20004年88月末全全部建設(shè)設(shè)項(xiàng)目完完成，220055年底實(shí)實(shí)現(xiàn)售房房率1000%。西西寧市城城南新區(qū)區(qū)規(guī)劃局局已經(jīng)批批準(zhǔn)了該該項(xiàng)目的的建設(shè)用用地，并并給出了了紅線與與規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)。項(xiàng)目模式與與合作方方式本項(xiàng)目由本本公司獨(dú)獨(dú)資開(kāi)發(fā)發(fā)，項(xiàng)目目的經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式為為：住宅宅和商鋪鋪全部銷銷售。項(xiàng)目可行性性報(bào)告的的結(jié)論本項(xiàng)目總投投資為556000萬(wàn)元，總總建面積積615530平平

4、方米，其其中住宅宅572227平平方米，商商鋪43303平平方米。本項(xiàng)目主要要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)是：本項(xiàng)目住宅宅銷售部部分：項(xiàng)項(xiàng)目成本本為9110元/平方米米，住宅宅售價(jià)為為10000元/平方米米。住宅宅部分利利潤(rùn)總額額為5115萬(wàn)元元。商鋪銷售部部分：商商鋪共443033平方米米，售價(jià)價(jià)25000元/平方米米，商鋪鋪利潤(rùn)總總額為6684萬(wàn)萬(wàn)元。其其總投資資利潤(rùn)率率為211.4%由上面所列列的數(shù)據(jù)據(jù)可分析析：本項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅部分利利潤(rùn)總較較大，投投資利潤(rùn)潤(rùn)率也較較高，其其全部投投資和自自有資金金投資的的內(nèi)部收收益率均均大大超超出行業(yè)業(yè)的基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率8%，因因此，住住宅部分分經(jīng)濟(jì)效效益較好好，方案案可行

5、。商商鋪的投投資利潤(rùn)潤(rùn)率相對(duì)對(duì)住宅更更高，方方案可行行。綜合合來(lái)說(shuō)，本本項(xiàng)目?jī)蓛蓚€(gè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方案均均可行。第一部分項(xiàng)目市市場(chǎng)研究究西寧市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)分分析（宏宏觀）（一）西寧寧市概況況西寧市是青青海省省省會(huì)，位位處青海海省東部部，黃河河支流湟水水河上游，四四面環(huán)山山，三川川會(huì)聚，扼扼青藏高高原東方方之門戶戶。西寧寧市現(xiàn)轄轄四區(qū)三三縣，總總面積776711平方公公里，總總?cè)丝?180萬(wàn)萬(wàn)人，其其中市區(qū)區(qū)人口668萬(wàn)人人。全市市有漢、土土、藏、回回、蒙、滿滿、撒拉拉等355個(gè)少數(shù)數(shù)民族，少少數(shù)民族族人口占占總?cè)丝诳诘乃姆址种?。西寧西靠資資源最富富集的柴柴達(dá)木盆盆地，南南通祖國(guó)國(guó)的大西西南，北北

6、接歐亞亞大陸橋橋，在中中國(guó)的西西部版圖圖上位于于中心地地帶，區(qū)區(qū)域位置置得天獨(dú)獨(dú)厚,西西寧是青青海省省省會(huì)，是是全省政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化、科科技、教教育、交交通和商商貿(mào)中心心。是中中國(guó)內(nèi)陸陸開(kāi)放城城市之一一。西寧寧地區(qū)國(guó)國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值占占全省的的三分之之一強(qiáng)，工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值、財(cái)財(cái)政收入入占全省省的500,全全省900的調(diào)調(diào)入商品品和800的調(diào)調(diào)出商品品都經(jīng)西西寧中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。根據(jù)據(jù)省委、省省政府的的要求，西西寧對(duì)全全省日益益發(fā)揮著著改革開(kāi)開(kāi)放的示示范作用用、 經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的輻射射帶動(dòng)作作用、精精神文明明建設(shè)的的窗口作作用、社社會(huì)穩(wěn)定定的支撐撐作用。西寧經(jīng)過(guò)近近50年年的建設(shè)設(shè)，特別別是改革革開(kāi)放以

7、以來(lái)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展步入了了嶄新的的階段。目目前，西西寧地區(qū)區(qū)的國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值和國(guó)國(guó)民收入入各占全全省的三三分之一一，財(cái)政政收入、社社會(huì)商品品零售總總額各占占50%以上。全全省900%的調(diào)調(diào)入商品品和800%的調(diào)調(diào)出商品品經(jīng)西寧寧中轉(zhuǎn)，對(duì)對(duì)全省其其他州、地地、市、縣縣有較強(qiáng)強(qiáng)的吸引引力和輻輻射力。（二）西寧寧市房地地產(chǎn)概況況自年以來(lái)來(lái)，青海海省隨著著舊的住住房分配配體制被被打破，住住房個(gè)人人消費(fèi)日日漸興起起，房?jī)r(jià)價(jià)也一路路上漲。其中，青海省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)西寧市占90%。據(jù)有關(guān)人士分析，全省尤其是西寧市區(qū)目前的商品房銷售價(jià)格雖上漲空間已經(jīng)有限，但仍不排除小幅上揚(yáng)的可能性。西寧房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因

8、有：需求拉動(dòng)，目前青海有以上的家庭渴望改善居住條件，希望通過(guò)舊房換新房、小房換大房的居民，以及小城鎮(zhèn)的居民、農(nóng)民到城市、縣城購(gòu)買住房的群體日益膨脹；成本推動(dòng)，主要是土地價(jià)格上漲推動(dòng)，而目前因投資的快速增長(zhǎng)，建筑材料如鋼材、水泥等價(jià)格普遍上漲，為房?jī)r(jià)的上漲又添了一把火。據(jù)悉，目前建安成本已占到房?jī)r(jià)的以上，建筑成本的不斷增大推動(dòng)了房?jī)r(jià)走高。同時(shí)，個(gè)別開(kāi)發(fā)商擅自抬高房?jī)r(jià)或商品房計(jì)價(jià)不科學(xué)現(xiàn)象、人為惡意炒作等也是加劇樓價(jià)上漲的一大因素。但是持續(xù)攀攀升的房房?jī)r(jià)將不不少準(zhǔn)購(gòu)購(gòu)房族擋擋在了門門外。據(jù)了解解，年年西寧市市房?jī)r(jià)僅僅為元平方米米左右。目前在在西寧市市城東、城城西、城城中、城城北區(qū)區(qū)中，西西區(qū)和中中

9、區(qū)的房房?jī)r(jià)居高高，東區(qū)區(qū)和北區(qū)區(qū)的房?jī)r(jià)價(jià)相對(duì)較較低。花花園南街街一帶的的房?jī)r(jià)每每平方米米在元元左右，而而位于城城北區(qū)小小橋惠客客家超市市以北至至原第一一毛紡廠廠之間的的一些商商品房樓樓盤，實(shí)實(shí)際銷售售價(jià)也在在元左左右。在在中區(qū)和和西區(qū)，層以下下的商品品房最高高售價(jià)已已達(dá)到每每平方米米元。位位于西寧寧市城中中區(qū)南小小街的寧寧信院等等樓盤，售售房基價(jià)價(jià)每平方方米元元，在西西區(qū)文化化公園和和省醫(yī)學(xué)學(xué)院附屬屬醫(yī)院一一帶，有有些樓盤盤的房?jī)r(jià)價(jià)每平方方米已摸摸高到元。而而如今在在這兩個(gè)個(gè)區(qū)域內(nèi)內(nèi)頗為引引人注目目的萬(wàn)通通、匯通通幾處層以以上的高高層商住住樓，最最高房?jī)r(jià)價(jià)飆到每平平方米0元元以上。建設(shè)部公布布

10、的全國(guó)國(guó)個(gè)個(gè)大中城城市商品品房售價(jià)價(jià)與居民民收入比比中，西西寧市商商品房售售價(jià)不算算高。但但綜合城城市人口口、城市市規(guī)模來(lái)來(lái)看，這這個(gè)個(gè)大中城城市絕大大多數(shù)人人口都在在幾百萬(wàn)萬(wàn)以上，城城市規(guī)模模遠(yuǎn)比西西寧市大大。在城城市規(guī)模模與西寧寧市相當(dāng)當(dāng)?shù)闹行⌒〕鞘兄兄?，西寧寧市的房房?jī)r(jià)較高高。如果果考慮房房?jī)r(jià)和居居民收入入的比率率，西寧寧市就更更高了。不不但高于于全國(guó)平平均水平平，也高高于天津津、武漢漢、杭州州、太原原等大中中城市。 持續(xù)上漲的的房?jī)r(jià)不不斷與建建材價(jià)格格上漲用用不少人人為炒作作有關(guān)，而而且，土土地價(jià)格格的持續(xù)續(xù)上漲，也也是最根根據(jù)的原原因之一一。據(jù)有有關(guān)方面面統(tǒng)計(jì)，目目前西寧寧市一級(jí)級(jí)地

11、段的的地價(jià)由由前幾年年的每畝畝萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)元，漲漲到現(xiàn)在在每畝萬(wàn)萬(wàn)元，最最高竟達(dá)達(dá)萬(wàn)元左左右。地地價(jià)在房房?jī)r(jià)中的的構(gòu)成比比重已由由上升到到左右。各種因素推波助瀾促使房?jī)r(jià)不斷走高。西寧市商品房?jī)r(jià)格增幅，與居民的收入并不相符。房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。房地產(chǎn)價(jià)格既要反映房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，也要與居民收入水平相適應(yīng)。雖說(shuō)，高昂的房?jī)r(jià)將不少欲購(gòu)的消費(fèi)者擋在了門外，但街頭上精美的樓盤廣告，還是吸引著不少消費(fèi)者的購(gòu)買激情。 這說(shuō)明，在西寧市，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，而且?jìng)爭(zhēng)也將越越激烈。西寧市城南南新區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)分析（中中觀）（一）新區(qū)區(qū)概況城南新區(qū)是是西寧市市拓市提提位的項(xiàng)項(xiàng)目, 也是西西寧

12、市十五期間重重點(diǎn)項(xiàng)目目。城南南新區(qū)位位于西寧寧市南郊郊水磨地地區(qū)以南南，湟中中縣徐家家寨三岔岔路口以以北，南南北長(zhǎng)約約11.3公里里，東西西寬約22.3公公里，總總面積330平方方公里，是是一條由由西南到到東北狹狹長(zhǎng)的河河谷地帶帶，俗稱稱西寧寧大南川川。南南有全省省著名的的旅游景景點(diǎn)塔爾爾寺和貴貴德黃河河民族風(fēng)風(fēng)情旅游游區(qū)。 城南新新區(qū)地處處祁連山山系支脈脈拉脊山山北麓的的延伸部部分，南南川河由由南向北北縱貫全全境，將將新區(qū)分分為東西西兩大部部分，屬屬山前黃黃土覆蓋蓋區(qū)，東東西兩山山與南川川河構(gòu)成成地形骨骨架，呈呈現(xiàn)河谷谷地貌。城南新區(qū)是是西寧市市的一個(gè)個(gè)新城區(qū)區(qū)，也是是國(guó)家級(jí)級(jí)生態(tài)園園林示范

13、范城區(qū)，城南新區(qū)是以房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易、信息產(chǎn)業(yè)、行政辦公、旅游觀光、文化娛樂(lè)、生態(tài)園林、青藏高原特色資源精深加工的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)。城南新區(qū)的的總體規(guī)規(guī)劃由同濟(jì)大大學(xué)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)研研究院設(shè)設(shè)計(jì)，其采用用 一一心兩軸軸的規(guī)規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)，即以以市民廣廣場(chǎng)為核核心，結(jié)結(jié)合商業(yè)業(yè)、文化化娛樂(lè)等等設(shè)施為為一體的的行政商商貿(mào)中心心區(qū)；以以新城大大道為核核心的城城市拓展展軸心和和以第一一大道為為依托的的商貿(mào)易易額發(fā)展展軸。在在這兩條條軸線的的基礎(chǔ)上上，沿線線布置生生態(tài)住宅宅區(qū)、觀觀光農(nóng)業(yè)業(yè)區(qū)、旅旅游接待待區(qū)等城城市功能能。城南南新區(qū)內(nèi)內(nèi)各片地地區(qū)都臨臨近或靠靠近一定定規(guī)模的的綠化或或商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)，交交通聯(lián)系系、出

14、行行及生活活都具有有很高的的便捷度度，商業(yè)業(yè)用地布布局采取取點(diǎn)、線線、面結(jié)結(jié)合的式式，使居居住區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心與地地區(qū)級(jí)商商業(yè)中心心合理分分級(jí)，一一般生活活性購(gòu)物物與休閑閑娛樂(lè)性性購(gòu)物相相互滲透透。西南南片以工工業(yè)園區(qū)區(qū)為依托托，配套套安排了了一定量量的居住住用地。在在南川河河?xùn)|岸，規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)部分高高標(biāo)準(zhǔn)的的居住區(qū)區(qū)與旅游游休養(yǎng)地地區(qū)，營(yíng)營(yíng)造背山山面水、環(huán)環(huán)境適宜宜的高檔檔居住區(qū)區(qū)，居住住以集中中分布為為主。結(jié)結(jié)合綠化化水系、商商業(yè)文教教，合理理分區(qū)、安安置一定定量的就就業(yè)崗位位，營(yíng)造造出城南南新區(qū)作作為現(xiàn)代代化城區(qū)區(qū)所具有有的良好好、協(xié)調(diào)調(diào)的城市市居住、生生活、發(fā)發(fā)展的氛氛圍。區(qū)區(qū)域內(nèi)規(guī)規(guī)

15、劃了干干道及次次干道330條，總總長(zhǎng)為660公里里，分為為50米米、400米、330米、224米44種斷面面。對(duì)市市政公用用設(shè)施、綠綠化環(huán)保保做了相相應(yīng)的規(guī)規(guī)劃。城南新區(qū)核核心片區(qū)區(qū)按照一心一一橫三縱縱一帶進(jìn)行規(guī)規(guī)劃，即即以位于于核心區(qū)區(qū)中心的的行政商商貿(mào)中心心、南北北向商業(yè)業(yè)軸，東東西兩條條綠軸和和東西南南北兩條條人文景景觀軸及及核心區(qū)區(qū)沿河的的濱河綠綠化帶，從從形象與與內(nèi)涵兩兩方面構(gòu)構(gòu)成城區(qū)區(qū)的歲月月風(fēng)貌特特色。一心是以政政府辦公公、市民民廣場(chǎng)為為核心，結(jié)結(jié)合商業(yè)業(yè)、文化化娛樂(lè)等等設(shè)施為為一體的的行政商商貿(mào)文體體中心區(qū)區(qū)；一一橫是是以新城城大道為為依托的的南北向向商貿(mào)發(fā)發(fā)展軸；三縱縱是以以

16、核心區(qū)區(qū)南北兩兩端沿總總寨路和和第二街街結(jié)合人人工渠布布置的兩兩側(cè)各550米寬寬的綠化化，形成成兩條綠綠化景觀觀軸和依依托杜家家寨南路路布置的的較集中中的文化化娛樂(lè)設(shè)設(shè)施面形形成的文文化軸；一帶帶是以以南川河河及其南南岸的生生態(tài)綠化化帶一起起構(gòu)成的的濱河綠綠化帶。核核心片區(qū)區(qū)規(guī)劃總總面積為為5.554平方方公里，區(qū)區(qū)內(nèi)主干干路結(jié)構(gòu)構(gòu)為四橫橫六縱，四四橫分別別為新城城大道、寧寧果公路路、南川川大道和和第一大大道；六六縱分別別為總寨寨路、第第四街、杜杜家莊路路、第三三街、第第二街及及新莊路路。（二）城南南房地產(chǎn)產(chǎn)概況西寧人也有有著和老老上海人人相似的的消費(fèi)觀觀念，“522生活模模式”、“住宅郊郊區(qū)

17、化”似乎不不被西寧寧人所認(rèn)認(rèn)可?！皩帉幾∈袇^(qū)區(qū)小閣樓樓，不住住浦東大大新房”的的心理，使西寧市消費(fèi)者購(gòu)房一般都傾向選擇城中、城西等城區(qū)中心樓盤。西寧市城南新區(qū)等地段略顯偏遠(yuǎn)（距市中心10公里）的樓盤空置率都較高。雖然城南新區(qū)的房?jī)r(jià)在每平方米千元以下，但仍有一部分不會(huì)考慮在此安家置業(yè)，地段太偏。（西寧市區(qū)居民對(duì)城南新區(qū)的普遍看法）實(shí)際上從西寧市區(qū)繁華地段西門一帶算起，去城南新區(qū)與到團(tuán)結(jié)橋距離等同，均需半小時(shí)路程，西寧市公交公司專門開(kāi)通了3路、路直達(dá)城南新區(qū)，但由于人們的傳統(tǒng)觀念，在市區(qū)中心地帶扎堆的情況依舊很普遍，這在客觀上也是刺激城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)上升的原因之一。隨著市區(qū)房房?jī)r(jià)的不不斷攀升升，城

18、南南新區(qū)也也不甘落落后。在在年還還高舉著著每平方方米千元元以下住住房的誘誘人牌子子，眼下下也隨波波逐流抬抬高了身身價(jià)，每每平方米米千元以以下的住住房已經(jīng)經(jīng)難以尋尋覓，該該區(qū)的房房?jī)r(jià)目前前都基本本在每平平方米0000元以上。隨著城南新新區(qū)市政政配套設(shè)設(shè)施的不不斷完善善，及市市區(qū)居民民消費(fèi)觀觀念的不不斷改變變，城南南新區(qū)將將被很多多的消費(fèi)費(fèi)者所認(rèn)認(rèn)可，房房?jī)r(jià)也將將繼續(xù)走走高。本項(xiàng)目臨近近地段房房地產(chǎn)市市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)分析（微微觀）本項(xiàng)目位處處城南新新區(qū)E77地塊，屬屬城南新新區(qū)的核核心片區(qū)區(qū)。該小小區(qū)位于于西久公公路與新新莊路的的交匯處處。西臨臨西久公公路，南南臨新莊莊路，東東與“溫馨家家園”與毗鄰鄰，

19、北鄰鄰“華盛怡怡沁園”。本地地塊附近近的各種種配套設(shè)設(shè)施較完完善，西西面隔路路相望為為“濱河公公園”，南面面隔路相相望為“撒拉族族風(fēng)情園園”，步行行5分種種即可到到“西單超超市”和“城南綜綜合市場(chǎng)場(chǎng)”。城南新區(qū)現(xiàn)現(xiàn)在建的的樓盤有有：華盛盛怡沁園園、溫馨馨家園、奉奉青花園園、海北北州風(fēng)情情園、園園丁園等等。主要競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤概況況：奉青花園開(kāi)發(fā)商：青青海奉賢賢房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司規(guī)劃：288棟多層層客戶定位：同本項(xiàng)項(xiàng)目銷售狀況：一般（個(gè)個(gè)購(gòu)的成成績(jī)?cè)诔浅悄闲伦钭詈茫┏晒c(diǎn)：該該公司是是第一家家入駐城城南新區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，地理理位置優(yōu)優(yōu)越，且且地價(jià)較較低，人人氣較旺旺。樓體體外立面面以天藍(lán)藍(lán)

20、色為主主色調(diào)，與與眾不同同，獨(dú)具具個(gè)性。園丁園開(kāi)發(fā)商：青青海祥和和房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司規(guī)劃：244棟客戶定位：州縣教教師為主主銷售狀況：一般成功點(diǎn)：該該小區(qū)在在城南新新區(qū)第一一家引進(jìn)進(jìn)全智能能化物管管系統(tǒng)（閉閉路臨控控），且且是第一一家全部部采用坡坡面屋頂頂設(shè)計(jì)。該該項(xiàng)目在在整個(gè)營(yíng)營(yíng)銷過(guò)程程中，價(jià)價(jià)格策略略活躍，“團(tuán)購(gòu)”做得很成功。第二部分項(xiàng)目環(huán)環(huán)境分析析地塊環(huán)境條條件地塊性質(zhì)綜綜述項(xiàng)目面積：50畝畝（3333333平方米米），該該項(xiàng)目?jī)蓛擅媾R街街，西臨臨國(guó)道西西久公路路，與濱濱河公園園隔路相相望；南南臨新莊莊路，與與撒拉族族風(fēng)情園園及北京京西單超超市僅幾幾步之遙遙；北面面為華盛盛房地產(chǎn)產(chǎn)

21、公司開(kāi)開(kāi)發(fā)的“華盛怡怡沁園”，東與與城南建建設(shè)總公公司開(kāi)發(fā)發(fā)的“溫馨家家園”毗鄰，步行行20分分種即可可到城南南區(qū)政府府（人民民廣場(chǎng)）、華華羅庚實(shí)實(shí)驗(yàn)學(xué)校校西寧分分校。地塊周圍景景觀自然景觀東方景觀該項(xiàng)目與新新建的“溫馨家家園”相鄰，由由于該項(xiàng)項(xiàng)目剛竣竣工不久久，相關(guān)關(guān)配套設(shè)設(shè)施還不不健全，小小區(qū)景觀觀綠化在在建中。西方景觀在方向上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)景和近近景都很很好，因因?yàn)楸卷?xiàng)項(xiàng)目西面面緊臨西西久公路路，公路路對(duì)南川川河，一一片空曠曠，政府府將沿南南川河規(guī)規(guī)劃為總總占地面面積為6600畝畝的“濱河公公園”，此項(xiàng)項(xiàng)目建成成后，不不但是城城南的一一道亮麗麗風(fēng)景線線，也更更是西寧寧市的一一道亮麗麗風(fēng)景線線。北

22、方景觀該小區(qū)北面面與“華盛怡怡沁園”相鄰，該該小區(qū)是是城南最最早的一一批項(xiàng)目目之一，無(wú)無(wú)論是工工程質(zhì)量量、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、園園林景觀觀都很一一般。南方景觀該項(xiàng)目南面面直接與與新莊路路相臨，新新莊路為為城南新新區(qū)的主主干道，馬馬路對(duì)面面為規(guī)劃劃的“撒拉族族風(fēng)情園園”，公園園里規(guī)劃劃有駱駝駝泉、孟孟達(dá)天池池等景觀觀，該項(xiàng)項(xiàng)目建成成后，也也將成為為城南新新區(qū)的有有一道風(fēng)風(fēng)景線。景觀綜述從本地塊的的周圍環(huán)環(huán)臨的景景觀及遠(yuǎn)遠(yuǎn)景視野野開(kāi)闊程程度看，東東面、北北面景觀觀稍遜，但但南面與與西面景景觀都相相當(dāng)不錯(cuò)錯(cuò)?？傮w體來(lái)說(shuō)，地地塊周圍圍景觀屬屬該地塊塊的強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目，故故將來(lái)可可利用該該地塊的的優(yōu)勢(shì)做做文章。環(huán)境衛(wèi)

23、生、社社會(huì)治安安情況環(huán)境衛(wèi)生情情況城南新區(qū)是是西寧市市政府規(guī)規(guī)劃的一一個(gè)新城城區(qū)，城城南新區(qū)區(qū)主要是是以生態(tài)態(tài)居住為為主，觀觀光旅游游、綠色色食品、制制藥工業(yè)業(yè)無(wú)污染染工業(yè)為為輔。且且本地塊塊原本是是農(nóng)用地地，不會(huì)會(huì)給本地地段遺留留下什么么污染問(wèn)問(wèn)題。但但由于本本項(xiàng)目西西臨國(guó)道道西久公公路，西西久公路路是連接接青海省省南北的的主干道道，車流流量大，汽汽車產(chǎn)生生的廢氣氣和噪音音對(duì)將來(lái)來(lái)的小區(qū)區(qū)將造成成較大的的影響。社會(huì)治安狀狀況城南新區(qū)自自成立以以來(lái)，發(fā)發(fā)展迅速速，高樓樓大廈拔拔地而起起，各新新開(kāi)工的的項(xiàng)目一一個(gè)接著著一個(gè)，此此階段，城城南新區(qū)區(qū)的人口口主要是是以外來(lái)來(lái)民工和和附近村村民為主主，

24、治安安形勢(shì)比比較嚴(yán)峻峻，據(jù)了了解，附附近工地地，時(shí)有有盜劫、斗斗毆事件件發(fā)生。(四)地塊塊周圍的的交通條條件環(huán)境的公共共交通條條件城南新區(qū)已已通公交交車有：3路(火車站站城南南新區(qū))、588路(小小橋城城南新區(qū)區(qū))、884路(小橋總寨)，五分分種一班班，交通通非常方方便，到到市中心心僅需225分鐘鐘車程。在在本項(xiàng)目目門口就就有一個(gè)個(gè)公交站站，給本本項(xiàng)目的的業(yè)主帶帶來(lái)很大大的方便便。西久公路將將拓寬重重修，將將大縮短短市中與與城南新新區(qū)之間間的距離離。西塔高速公公路(西西寧塔塔爾寺)在建，預(yù)預(yù)計(jì)20004年年8月通通車，建建成后，使使城南新新區(qū)與外外界的交交通將更更加快捷捷。交通綜述：該項(xiàng)目緊臨

25、臨交通主主干道，不不存在亞亞交通問(wèn)問(wèn)題，因因此本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)充充分利用用交通極極為便利利這一優(yōu)優(yōu)勢(shì)。(五)配套套設(shè)施菜市場(chǎng)：步步行100分鐘即即可到城城南中心心市場(chǎng)。商店：地塊塊附近有有較多的的小超市市、商店店。學(xué)校：百靈靈鳥(niǎo)私立立學(xué)校、華華羅庚實(shí)實(shí)驗(yàn)學(xué)校校、總寨寨中學(xué)。醫(yī)院：西寧寧第一人人民醫(yī)院院城南分分部，新新院興建建中，現(xiàn)現(xiàn)在城南南區(qū)管委委會(huì)一樓樓營(yíng)業(yè)。銀行：建設(shè)設(shè)銀行（管管委會(huì)一一樓辦公公）移動(dòng)、聯(lián)通通、電信信：已竣竣工，暫暫未營(yíng)業(yè)業(yè)。休閑娛樂(lè)：城南人人民廣場(chǎng)場(chǎng)。配套設(shè)施綜綜述：由于城南新新區(qū)還處處于開(kāi)發(fā)發(fā)初級(jí)階階段，相相關(guān)配套套設(shè)施還還不健全全，但省省市有部部分單位位都在此此落戶，如如：

26、青海海郵政、青青海電力力、稅務(wù)務(wù)、工商商、移動(dòng)動(dòng)、聯(lián)通通等。隨隨著入駐駐城南人人口的不不斷增加加，相關(guān)關(guān)的配套套設(shè)施也也在不斷斷的完善善。項(xiàng)目地塊的的優(yōu)劣分分析在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行營(yíng)銷銷策劃前前，首要要的就是是清楚自自身項(xiàng)目目所存在在的優(yōu)缺缺點(diǎn)，正正所謂知知已知彼彼才能百百戰(zhàn)不殆殆，以下下是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣劣的分析析：優(yōu)勢(shì)分析用地規(guī)模：本項(xiàng)目目占地面面積3333333平方米米，能形形成自我我獨(dú)立的的環(huán)境，若若配以完完善的生生活配套套設(shè)施，優(yōu)優(yōu)雅的綠綠化環(huán)境境，營(yíng)造造好小區(qū)區(qū)的生活活氛圍，必必能增強(qiáng)強(qiáng)該項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力。交通條件：本項(xiàng)目目位于西西久公路路與新莊莊路交界界處，在在城南區(qū)區(qū)的市政政規(guī)劃中

27、中，西久久公路與與西塔高高速公路路之間要要修一座座大橋（新新莊路大大橋）隨隨著新莊莊路大橋橋的建成成以后，此此地塊將將成為名名付其實(shí)實(shí)的“大什字字”，交通通也會(huì)更更加方便便。交通通條件方方面的優(yōu)優(yōu)勢(shì)將成成為本項(xiàng)項(xiàng)目的一一大買點(diǎn)點(diǎn)。周邊配套：項(xiàng)目周周邊規(guī)劃劃有“濱河公公園”、“風(fēng)情園園”、“西單超超市”“城南南市場(chǎng)”等，休休閑購(gòu)物物都非常常方便。劣勢(shì)分析相關(guān)配套：該項(xiàng)目目距離城城南管委委會(huì)、醫(yī)醫(yī)院、人人民廣場(chǎng)場(chǎng)、華羅羅庚實(shí)驗(yàn)驗(yàn)學(xué)校相相對(duì)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)（步行行二十分分鐘）。環(huán)境衛(wèi)生：該項(xiàng)目目緊臨交交通主干干道，雖雖交通方方便，但但嚴(yán)重的的汽車噪噪音和廢廢氣給本本項(xiàng)目帶帶來(lái)了較較大的污污染。項(xiàng)目的機(jī)會(huì)會(huì)分析

28、在城南新區(qū)區(qū)，在建建或已建建的樓盤盤，檔次次都比較較低，小小區(qū)里的的配套和和景觀設(shè)設(shè)計(jì)都比比較單一一，沒(méi)有有特色。因因此本項(xiàng)項(xiàng)目堅(jiān)持持走高品品質(zhì)樓盤盤路線，通通過(guò)“全新”概念，打打造特色色樓盤，找找準(zhǔn)入市市時(shí)機(jī)，全全面推向向市場(chǎng)，占占領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)。隨城南新區(qū)區(qū)市政配配套設(shè)施施的不斷斷完善，入入駐城南南人口的的不斷增增多，城城南的人人氣將越越來(lái)越旺旺，給本本項(xiàng)目的的銷售帶帶來(lái)一定定的利好好。項(xiàng)目的威脅脅分析在城南新區(qū)區(qū)，在售售樓盤的的工程質(zhì)質(zhì)量、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)檔次都都比較低低，且大大部分小小區(qū)都是是現(xiàn)房發(fā)發(fā)售，價(jià)價(jià)格也低低。本項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃為高檔檔樓盤，造造價(jià)相對(duì)對(duì)也高出出周圍樓樓盤很多多，在制制定樓盤

29、盤價(jià)格上上將很被被動(dòng)。由于城南新新區(qū)距離離市區(qū)相相對(duì)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，大部部分住在在市區(qū)的的銷費(fèi)者者對(duì)城南南都不太太認(rèn)可，這這將給本本項(xiàng)目的的銷售造造成較大大的壓力力。結(jié)論從本項(xiàng)目的的地塊性性質(zhì)來(lái)看看，此地地塊是非非常理想想的住宅宅用地。根根據(jù)SWWOT理理論分析析，該地地塊地區(qū)區(qū)位位置置上有較較大的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。因因本項(xiàng)目目自身的的特點(diǎn)，為為本項(xiàng)目目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，營(yíng)營(yíng)造良好好的居住住環(huán)境提提供條件件，所以以該項(xiàng)目目在設(shè)計(jì)計(jì)上，小小區(qū)景觀觀設(shè)計(jì)上上創(chuàng)新，從從品質(zhì)上上超過(guò)周周圍樓盤盤，這樣樣本樓項(xiàng)項(xiàng)目的售售價(jià)也比比周圍樓樓盤要高高，從而而使本樓樓盤成為為“城南第第一盤”。地塊建設(shè)條條件本地塊征地地已全部部完成，

30、現(xiàn)現(xiàn)土地狀狀況為“生地”。第三部分項(xiàng)目的的市場(chǎng)定定位項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)細(xì)分隨著城市化化進(jìn)程的的不斷加加快，消消費(fèi)者對(duì)對(duì)煩囂的的城市生生活已經(jīng)經(jīng)有點(diǎn)厭厭煩，消消費(fèi)者越越來(lái)越需需要回歸歸自然，對(duì)對(duì)清新的的空氣和和優(yōu)雅的的生活環(huán)環(huán)境越來(lái)來(lái)越向往往，對(duì)于于一些收收入較高高的階層層，他們們往往把把目光投投向一些些位置較較偏、自自然環(huán)境境較好的的郊外樓樓盤。我我們可以以此入現(xiàn)現(xiàn)代化、智智能化的的設(shè)計(jì)把把它建成成以“綠色生態(tài)健康”為主題題的生態(tài)態(tài)家園，以以迎合現(xiàn)現(xiàn)代人的的消費(fèi)理理念。結(jié)結(jié)合青海海省的一一些特點(diǎn)點(diǎn)：青海海省為高高原地區(qū)區(qū)，特別別省轄的的地州縣縣，海拔拔高，氣氣候寒冷冷，居住住條件惡惡劣，故故地州縣縣的

31、消費(fèi)費(fèi)者，有有條件的的大部分分都選擇擇在西寧寧購(gòu)房。而而因市區(qū)區(qū)的房?jī)r(jià)價(jià)過(guò)高，房房?jī)r(jià)相對(duì)對(duì)較低的的郊區(qū)就就成了他他們的首首選。所所以，我我們的目目標(biāo)客戶戶鎖定為為對(duì)居住住條件要要求相對(duì)對(duì)較嚴(yán)格格的高端端客戶和和地州縣縣客戶。根據(jù)我們前前面的市市場(chǎng)調(diào)研研，我們們發(fā)現(xiàn)無(wú)無(wú)論是在在西寧市市區(qū)，還還是在城城南新區(qū)區(qū)，小面面積單位位的住宅宅都比較較好賣，原原因是小小面積的的住宅總總價(jià)低，容容易出租租，大部部分均是是三口家家，且容容易出售售。因此此，我們們的樓盤盤也要設(shè)設(shè)計(jì)一些些小單位位戶型。但但我們的的主力戶戶型主要要集中在在兩房?jī)蓛蓮d和三三房二廳廳，面積積在8551110平方方米左右右，因?yàn)闉楝F(xiàn)在市市

32、場(chǎng)上對(duì)對(duì)這兩種種戶型的的需求量量最大。項(xiàng)目一期的的市場(chǎng)細(xì)細(xì)分。從地理上細(xì)細(xì)分：西西寧市區(qū)區(qū)居民、地地州縣客客戶；從購(gòu)買人群群上細(xì)分分：從年齡上分分析：以以25歲歲555歲的人人群為主主；從工作環(huán)境境上細(xì)分分：地州州縣公務(wù)務(wù)員、老老師、醫(yī)醫(yī)生等，西西寧市離離退休干干部等；從經(jīng)濟(jì)狀況況細(xì)分：家庭月月收入在在15000元以以上，且且家庭自自備款（存存款額）8800000元以以上；從購(gòu)房心理理細(xì)分：以自住住及投資資為主。2、項(xiàng)目二二期市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分。從地理上細(xì)細(xì)分：以以西寧市市區(qū)居民民為主；從年齡上細(xì)細(xì)分：330555歲的的人群為為主；從工作環(huán)境境上細(xì)分分：行政政單位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、企企業(yè)高管管、醫(yī)生生、律師師、

33、個(gè)體體經(jīng)營(yíng)者者等；從經(jīng)濟(jì)狀況況細(xì)分：家庭月月收入在在20000元以以上，且且家庭自自備（存存款額）11000000元元以上；從購(gòu)房心理理細(xì)分：以自住住及二次次置業(yè)為為主。樓盤概念的的導(dǎo)入根據(jù)前面的的市場(chǎng)細(xì)細(xì)分，城城南新區(qū)區(qū)的目標(biāo)標(biāo)客戶是是：市區(qū)區(qū)收入較較低的消消費(fèi)、州州縣客戶戶、投資資客。因因?yàn)槌悄夏闲聟^(qū)是是一個(gè)新新城區(qū)，房房?jī)r(jià)相對(duì)對(duì)較低，有有較大的的發(fā)展?jié)摑摿?，且且房房?jī)r(jià)價(jià)的升值值空間較較大。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不不斷發(fā)展展，消費(fèi)費(fèi)者的消消費(fèi)理念念也發(fā)生生了較大大的轉(zhuǎn)變變，更多多的消費(fèi)費(fèi)者越來(lái)來(lái)越注重重小區(qū)里里的環(huán)境境和生活活質(zhì)量。無(wú)無(wú)論是在在小區(qū)的的設(shè)理念念上還是是在產(chǎn)品品的營(yíng)銷銷過(guò)程中中，都

34、要要給消費(fèi)費(fèi)者導(dǎo)入入：用最最少的錢錢，買最最適合自自己的房房子；買買房子不不僅僅是是居住，更更是為了了生活得得更好。目標(biāo)市場(chǎng)該項(xiàng)目是一一個(gè)中型型的綠色色生態(tài)環(huán)環(huán)保小區(qū)區(qū)，居住住戶數(shù)為為10000戶左左右，所所以目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)應(yīng)分布在在西寧市市區(qū)和周周邊各州州縣地區(qū)區(qū)；目標(biāo)標(biāo)客戶的的年齡應(yīng)應(yīng)以255555歲的人人群為主主；目標(biāo)標(biāo)客的職職業(yè)為中中低收入入工薪階階層和即即將退休休或已退退的干部部（企業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、公公務(wù)員等等）；目目標(biāo)客戶戶經(jīng)濟(jì)狀狀況以家家庭月收收入在220000元以上上的家庭庭為主。在西寧市區(qū)區(qū)工作的的中低收收入家庭庭。這類客戶收收入相對(duì)對(duì)較低，且且又對(duì)住住房需求求迫切，市市區(qū)高仰仰的房

35、價(jià)價(jià)使他們們無(wú)經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力程程受，而而本項(xiàng)目目不但是是一個(gè)綠綠色生態(tài)態(tài)小區(qū)，而而且價(jià)格格相對(duì)要要低得多多，從而而對(duì)此類類客戶有有相當(dāng)?shù)牡奈α?。州縣公務(wù)員員、教師師、醫(yī)生生等因?yàn)橹菘h地地區(qū)的工工作條件件和居住住條件相相對(duì)西寧寧地區(qū)要要差得多多，大部部分的州州縣客戶戶一年當(dāng)當(dāng)中，至至少有三三分之一一時(shí)間在在西寧，且且大多數(shù)數(shù)都選擇擇在寧購(gòu)購(gòu)房，低低廉的價(jià)價(jià)格，完完善的配配套將是是他們這這類客戶戶的首選選。退休老人繁華的地段段與安靜靜的環(huán)境境對(duì)老人人來(lái)說(shuō)，后后者似乎乎更適合合。本小小區(qū)是一一個(gè)綠色色生態(tài)小小區(qū)，綠綠化率高高、樓間間距大采采光好，而而相對(duì)于于市中心心，本小小要安靜靜得多。清清新的空空

36、氣和安安靜的環(huán)環(huán)境將是是他們的的首選。房地產(chǎn)投資資者城南新區(qū)的的發(fā)展建建設(shè)還處處于初級(jí)級(jí)階段，相相關(guān)的市市政配套套還不完完善，房房?jī)r(jià)也相相對(duì)較低低。隨著著時(shí)間的的推移，新新區(qū)的不不斷發(fā)展展，新區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)也蘊(yùn)蘊(yùn)含著巨巨大的升升值潛力力，這當(dāng)當(dāng)然符合合投資者者的需要要。項(xiàng)目市場(chǎng)定定位成本價(jià)測(cè)算算多層成本：9100元/平平方米目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格測(cè)算算在可行性研研究的財(cái)財(cái)務(wù)預(yù)算算中用競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向向定價(jià)法法、成本本導(dǎo)向定定價(jià)法初初步確定定了項(xiàng)目目住宅均均價(jià)。在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，并并且進(jìn)行行了仔細(xì)細(xì)的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究，根根據(jù)對(duì)城城南地區(qū)區(qū)樓盤的的調(diào)研，售售價(jià)在885011000元/平方米米左右。而而本樓盤盤，因

37、為為具備多多方面的的優(yōu)勢(shì)，本本樓盤的的市場(chǎng)定定位應(yīng)是是中高檔檔次樓盤盤。針對(duì)對(duì)可比樓樓盤在銷銷售過(guò)程程中所體體現(xiàn)的本本地樓市市動(dòng)態(tài)，采采用市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向定價(jià)價(jià)法確定定銷價(jià)格格。多層：10000元元/平方方米(均均價(jià))此價(jià)位較為為合理，應(yīng)應(yīng)該是為為市場(chǎng)所所能接受受的價(jià)格格。同時(shí)時(shí)，為了了能促進(jìn)進(jìn)銷售，價(jià)價(jià)格的調(diào)調(diào)整應(yīng)該該分階段段進(jìn)行。定價(jià)策略本項(xiàng)目以“低開(kāi)高高走”定價(jià)策策略推出出市場(chǎng)，必必會(huì)引起起市場(chǎng)的的關(guān)注，而而且為消消費(fèi)者所所接受，可可以聚集集大量人人氣，為為項(xiàng)目后后期銷售售打理堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的市市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)。本項(xiàng)目是順順應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)的需要要，更好好地滿足足消費(fèi)者者要求居居住環(huán)境境親近大大自然，有有更多

38、的的自然景景觀，避避開(kāi)鬧市市的喧囂囂和擁擠擠。極力力考慮到到環(huán)保方方面的理理念，建建造倍受受青睞的的“生態(tài)住住宅”。在市市場(chǎng)定位位方面充充分考慮慮到市場(chǎng)場(chǎng)的需要要，迎合合當(dāng)今住住宅的潮潮流。根根據(jù)項(xiàng)目目的整體體規(guī)劃及及其配套套設(shè)施情情況，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的市場(chǎng)定定位為：超越，在你你想象不不到的地地方居住改變生生活公園就在家家門口綠色、生態(tài)態(tài)、健康康新西西部城第四部分規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案規(guī)劃設(shè)計(jì)目目標(biāo)本小區(qū)占地地333333平平方米，總總建筑面面積5.9萬(wàn)平平方米，項(xiàng)項(xiàng)目的建建成將成成為城南南新區(qū)檔檔次最高高的居住住小區(qū)。本本項(xiàng)目在在交通、配配套等方方面具有有極大的的優(yōu)勢(shì)，如如果再加加上合理理的規(guī)劃劃，那

39、將將成為城城南新區(qū)區(qū)及至西西寧市的的一道亮亮麗的風(fēng)風(fēng)景。在進(jìn)行小區(qū)區(qū)規(guī)劃時(shí)時(shí)，我們們不但從從消費(fèi)者者的角度度出發(fā)，了了解市場(chǎng)場(chǎng)掃展動(dòng)動(dòng)態(tài)，摸摸清市場(chǎng)場(chǎng)上哪些些類型的的住宅的的需要量量最大，人人們普遍遍喜歡哪哪類型的的住宅小小區(qū)等等等問(wèn)題。同同時(shí)也從從發(fā)展商商的角度度出發(fā)，總總結(jié)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸吸取其他他發(fā)展商商的優(yōu)良良經(jīng)驗(yàn)，務(wù)務(wù)求把小小區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)做做得更好好。所以以，本小小區(qū)的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)要達(dá)什什么樣的的目標(biāo)，還還得回到到前面做做的市場(chǎng)場(chǎng)定位部部分，具具體如下下：本小區(qū)要建建成“綠色生態(tài)健康”的生態(tài)態(tài)住宅小小區(qū)。良良好的居居住環(huán)境境，是當(dāng)當(dāng)今社會(huì)會(huì)人人都都渴求的的，特別別是住在在城市里里的人，

40、對(duì)對(duì)那到處處都是污污濁的空空氣，到到處都是是鋼筋混混凝土，到到處都是是喧囂的的生活氣氣氛充滿滿了厭煩煩之情，人人們需要要一塊凈凈土，需需要清新新的空氣氣，所以以，本小小區(qū)的目目標(biāo)就是是要為人人們提供供一個(gè)“綠色生態(tài)健康”的樂(lè)園園。小區(qū)規(guī)劃要要配合小小區(qū)的主主題概念念。前面面在市場(chǎng)場(chǎng)定位中中談到，本本樓盤的的目標(biāo)客客戶為西西寧市區(qū)區(qū)居民、州州縣客戶戶(且以以老人居居多)，本本小區(qū)的的設(shè)計(jì)理理念就是是要把這這些來(lái)自自不同地地方的人人融合在在一起，建建造本小小區(qū)獨(dú)特特的社區(qū)區(qū)文化，使使得整個(gè)個(gè)小區(qū)家家家戶戶戶都能夠夠互助互互愛(ài)，尊尊老愛(ài)幼幼，過(guò)著著溫馨快快樂(lè)的生生活，所所以，本本小區(qū)規(guī)規(guī)劃非常常講究

41、。規(guī)規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)：規(guī)劃超前化化。建筑規(guī)劃符符合當(dāng)今今時(shí)代潮潮流；建筑的選材材用料，要要大量運(yùn)運(yùn)用環(huán)保保型、國(guó)國(guó)家推行行的新型型材料；服務(wù)意識(shí)的的超前化化，物物業(yè)管理理前期介介入(采采用港式式物業(yè)管管理)，小小區(qū)配套套設(shè)施的的配置等等，都要要從“更好地地為日后后的住戶戶著想”為出發(fā)發(fā)點(diǎn)。戶型合理化化。通過(guò)過(guò)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研了解解消費(fèi)需需要，再再根據(jù)消消者的需需求及當(dāng)當(dāng)今流行行戶型相相結(jié)合，設(shè)設(shè)計(jì)出既既時(shí)尚以以適用的的戶型。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化化。對(duì)于于質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，本本小區(qū)要要求達(dá)到到國(guó)家的的優(yōu)良水水平，力力爭(zhēng)獲取取“魯班獎(jiǎng)獎(jiǎng)”。建材環(huán)?；?。對(duì)于于這個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，不不僅是本本小區(qū)追追求的目目標(biāo)，同同時(shí)也是是其他發(fā)發(fā)展

42、商想想方設(shè)法法要達(dá)到到的目標(biāo)標(biāo)?，F(xiàn)在在社會(huì)上上到處都都在講環(huán)環(huán)保，人人們也喜喜歡環(huán)保保，因此此，本小小區(qū)要迎迎合消費(fèi)費(fèi)者的需需求；另另一方面面，使用用環(huán)保建建材不僅僅會(huì)降低低建筑的的成本，而而且可以以有效延延長(zhǎng)建筑筑的使用用壽命。配套完善化化。配套套完善是是本小區(qū)區(qū)的一大大賣產(chǎn)，本本小區(qū)要要興建城城南新區(qū)區(qū)唯一的的區(qū)內(nèi)幼幼兒園，高高級(jí)會(huì)所所等。服務(wù)一流化化。本小小區(qū)采用用港式物物業(yè)管理理，戶好好的售后后服務(wù)，已已經(jīng)成了了樓盤促促銷的手手段。社區(qū)人性化化。本小小區(qū)不斷斷設(shè)有高高級(jí)會(huì)所所，而且且為小孩孩開(kāi)辟了了“兒童樂(lè)樂(lè)園”，為老老年開(kāi)辟辟“老年人人活動(dòng)中中心 ”“老年年分健身身廣場(chǎng)”“觀景景休憩

43、涼涼亭”等。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)容積率：11.777人口密度：40人人/畝綠化化：440%樓間距：226554米小區(qū)規(guī)劃道道路：小小區(qū)內(nèi)采采用人車車分流，主主要道路路寬度不不得小米米5米小區(qū)交通主主要出入入口方向向：西、南南幼兒園：建建筑面積積10000平方方米物業(yè)樓：建建筑面積積20000平方方米規(guī)劃構(gòu)思功能分區(qū)小區(qū)由133棟單體體樓組成成（六層層結(jié)構(gòu)，局局部七層層），物物業(yè)樓一一棟，幼幼兒園一一棟，臨臨街四樓樓底層為為商鋪。環(huán)境結(jié)構(gòu)本規(guī)劃的環(huán)環(huán)境結(jié)構(gòu)構(gòu)是一個(gè)個(gè)有機(jī)整整體，特特點(diǎn)是以以綠地系系統(tǒng)為骨骨架，以以中心音音樂(lè)噴泉泉為整體體環(huán)境的的中心，配配以人工工河流，奇奇草異木木等。體體現(xiàn)了居居

44、住區(qū)以以環(huán)境生生態(tài)為主主導(dǎo)的規(guī)規(guī)劃思想想，保證證“有山有有水有陽(yáng)陽(yáng)光”。規(guī)劃特點(diǎn)本小區(qū)整體體的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)以以環(huán)保、健健康為主主題，不不斷提升升住宅科科技含量量，融傳傳統(tǒng)建筑筑與現(xiàn)代代科技于于一體，營(yíng)營(yíng)造一座座大型的的智能住住宅小區(qū)區(qū)。本小區(qū)采用用歐式建建筑風(fēng)格格，突出出表現(xiàn)文文化的多多元性。停車場(chǎng)規(guī)劃劃由于本小區(qū)區(qū)離中心心市區(qū)有有一段距距離，不不乏有較較多業(yè)主主需用私私家車，為為了業(yè)主主更加方方便，小小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)有露天天停車場(chǎng)場(chǎng)共1000個(gè)車車位。道路系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃小區(qū)出入口口考慮到本小小區(qū)的特特點(diǎn)（地地塊呈長(zhǎng)長(zhǎng)方形狀狀），為為了更方方便業(yè)主主的出入入，本小小特設(shè)兩兩個(gè)出入入口。正正大門禁禁止大型型

45、機(jī)動(dòng)車車輛出入入，不僅僅保證了了業(yè)主的的安全，且且提高了了工作效效率。道路系統(tǒng)本小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)道路采采用人車車分流，不不僅保證證了業(yè)主主的安全全，更體體現(xiàn)本小小區(qū)人性性化的設(shè)設(shè)計(jì)理念念。第五部分項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)方案建設(shè)方式采用公開(kāi)招招標(biāo)方式式選擇施施工單位位，并聘聘請(qǐng)工程程監(jiān)理，效效的控制制項(xiàng)目的的工期、成成本、質(zhì)質(zhì)量，使使到所建建的住宅宅小區(qū)盡盡可能價(jià)價(jià)廉物美美。開(kāi)發(fā)方案設(shè)設(shè)想與分分析考慮到本項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)推廣廣計(jì)劃及及小區(qū)成成片建設(shè)設(shè)的需要要，擬將將整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目分為為兩期進(jìn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)發(fā)。第一一期首先先完成樣樣板樓展展示工程程、小區(qū)區(qū)內(nèi)主干干道，并并配備管管網(wǎng)，同同時(shí)開(kāi)發(fā)發(fā)一期的的九棟住住宅樓、中中

46、央音樂(lè)樂(lè)噴泉廣廣場(chǎng)及其其他一些些配套設(shè)設(shè)施。本本期還要要將水電電暖氣等等相關(guān)配配套準(zhǔn)備備到位，并并作好防防護(hù)綠地地。本期期推出的的樓盤售售價(jià)不宜宜太高，以以略高于于成本價(jià)價(jià)的價(jià)格格即可，志志在吸引引買家，樹(shù)樹(shù)立小區(qū)區(qū)的形象象，創(chuàng)立立小區(qū)的的知名度度，為以以后提高高售價(jià)作作好準(zhǔn)備備，也就就是采用用低開(kāi)高高走的價(jià)價(jià)策略格格。第一期開(kāi)發(fā)發(fā)四棟多多層，這這時(shí)，小小區(qū)已基基本成型型，配套套設(shè)施已已經(jīng)基本本成熟，“人氣”聚集，此時(shí)，樓盤價(jià)格可提高一個(gè)檔次，這時(shí)，也是獲取較大利潤(rùn)的時(shí)機(jī)。建設(shè)進(jìn)度（一）項(xiàng)目目里程碑碑事件如如下，做做為定期期檢查的的關(guān)鍵事事件點(diǎn)：立項(xiàng) 日日期為220033年7月月15日日；設(shè)計(jì)

47、完成成 日期為為20003年88月300日；開(kāi)工儀式式 日期為為20003年99月16日；銷售開(kāi)始始 日期為為20003年110月119日；主體完工工 日期為為20004年5月月15日日；安裝完工工 日期為為20004年88月200日；裝修完工工 日期為為20004年88月155日；竣工交工工 日期為為20004年88月300日；銷售完成成 日期為為20005年112月331日（二）項(xiàng)目目進(jìn)度里里程碑計(jì)計(jì)劃表表5.2重大里程碑碑事件立項(xiàng)設(shè)計(jì)完成開(kāi)工主體完工銷售開(kāi)始安裝完工裝修完工交工銷售完成2003年年8月15日日2003年年8月30日日2003年年9月16日日2003年年10月199日200

48、4年年5月15日日2004年年8月20日日2004年年8月15日日2004年年8月30日日2005年年12月311日第六部分 項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷方案案一、營(yíng)銷策策劃(一)賣點(diǎn)點(diǎn)策劃項(xiàng)目規(guī)劃劃完美，擁?yè)碛?00.8%的超高高綠化率率，獨(dú)有有的人造造景觀小小橋流水水、大型型音樂(lè)噴噴泉廣場(chǎng)場(chǎng)、落地地式外飄飄窗設(shè)計(jì)計(jì)等；為打本項(xiàng)目目打造成成“城南第第一盤”，本小小區(qū)擁有有自己的的“十項(xiàng)目目第一”。唯一的區(qū)區(qū)內(nèi)幼兒兒園，使使業(yè)主不不在為子子女的學(xué)學(xué)業(yè)擔(dān)憂憂；目前，在城城南新區(qū)區(qū)還沒(méi)有有幼園，業(yè)業(yè)主子女女上學(xué)極極不方便便，為滿滿足各業(yè)業(yè)主“望子成成龍”的心理理，區(qū)內(nèi)內(nèi)幼兒園園無(wú)疑是是俘獲千千千萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)“可憐天天下父

49、母母心”的王牌牌。首付萬(wàn)元，七七成十五五年按揭揭，使業(yè)業(yè)主購(gòu)房房更加輕輕松；為降低置業(yè)業(yè)者購(gòu)房房的門檻檻，方便便一些月月薪收入入較高而而且穩(wěn)定定、但暫暫時(shí)沒(méi)有有較多積積蓄的年年輕人(和州縣縣客戶)購(gòu)房，推推出“首付一一萬(wàn)元”即可入入住本小小區(qū)，較較大的滿滿足了那那些收入入較穩(wěn)定定想購(gòu)房房，但又又沒(méi)有足足夠積蓄蓄客戶的的需要。港式物管，貼貼心呵護(hù)護(hù)；本小區(qū)采用用港式物物業(yè)管理理，給業(yè)業(yè)主更貼貼心的呵呵護(hù)。西西寧市的的物業(yè)管管理相對(duì)對(duì)于其它它的省會(huì)會(huì)（或大大城市）較較落后，大大部分物物業(yè)公司司是“管理業(yè)業(yè)主”，而不不是“服務(wù)業(yè)業(yè)主”，致使使大部分分業(yè)主對(duì)對(duì)物業(yè)公公司的服服務(wù)態(tài)度度都不甚甚滿意，該該

50、小區(qū)采采用港式式物管，讓讓入住的的業(yè)主真真正真感感受到“客戶就就是上帝帝”。（二）營(yíng)銷銷策略項(xiàng)目在各銷銷售期分分別實(shí)施施不同的的營(yíng)銷策策略，詳詳細(xì)如下下：一期的營(yíng)銷銷策略。以“新西西部城超越越，在您您想象不不到的地地方”推出市市場(chǎng)，從從而吸引引更多的的購(gòu)買者者，匯聚聚人氣，樹(shù)樹(shù)立品牌牌，為二二期的銷銷售打下下堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。大力宣傳，樹(shù)樹(shù)立品牌牌形象。項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)盤盤前期，在在各媒體體上做大大量的廣廣告宣傳傳，并開(kāi)開(kāi)始接受受內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)，蓄蓄水工作作做扎實(shí)實(shí)，到半半月后正正式開(kāi)盤盤發(fā)售，這這一做法法給市場(chǎng)場(chǎng)造成懸懸念，形形成發(fā)展展商惜售售的市場(chǎng)場(chǎng)形象，若若能有效效地和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人氣氣積聚配配合起來(lái)來(lái)，相信

51、信會(huì)取得得更好的的效果。在西寧市“中心廣廣場(chǎng)”舉辦促促銷活動(dòng)動(dòng)，與消消費(fèi)者近近距離接接觸，了了解消費(fèi)費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)心理，制制定下一一步促銷銷策略。針對(duì)州縣客客戶。在在青海省省各州縣縣，設(shè)立立辦事處處，以便便更好地地與地州州縣客戶戶溝通。售樓中心。售售樓中心心同銷售售人員一一樣，既既是公司司的門面面又是樓樓盤的門門面。銷銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)布置的的好壞直直接影響響本樓盤盤的銷售售。為了了銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的氣氣氛更加加活躍，除除了在銷銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)布置一一些該布布置的銷銷售道具具以外，再再在銷售售同場(chǎng)增增設(shè)一套套家庭影影院（用用途：平平時(shí)放一一些古典典高雅或或輕松歡歡快的音音樂(lè)，活活躍現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氛；在有客客戶參觀觀的時(shí)候候

52、，可放放一些公公司及樓樓盤的宣宣傳片。）。（三）銷售售形式以促銷活動(dòng)動(dòng)（活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)配配設(shè)看房房車）、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)售樓樓、州縣縣辦事處處（個(gè)購(gòu)購(gòu)和團(tuán)購(gòu)購(gòu)）相結(jié)結(jié)合。（四）付款款方式一次性付款款。一次次付款客客戶給予予97折折優(yōu)惠，首首付定金金一萬(wàn)元元，尾款款待甲乙乙雙方簽簽合同一一次交清清。分期付款。分分期付款款即建筑筑期付款款，首付付總房款款的300%；工工程整體體封頂付付總房款款的500%；入入住時(shí)，付付總房款款10%；辦產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)時(shí)，付清清所剩房房款。分分期付款款的客戶戶給予998折優(yōu)優(yōu)惠。銀行按揭和和公積貸貸款。首首付300%，銀銀行提供供70%銀行按按揭，對(duì)對(duì)于按揭揭客戶，依依具體情情況而定

53、定，適當(dāng)當(dāng)?shù)挠枰砸詢?yōu)惠。促銷手段廣告。廣告媒體。制作一系列列的電視視廣告短短片。力力求其廣廣告在形形象上逼逼真、優(yōu)優(yōu)美動(dòng)人人，內(nèi)容容上突出出項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)，反反映項(xiàng)目目的主題題。在青海電視視臺(tái)、西西寧電視視臺(tái)播出出系列廣廣告、專專訪。采采用感性性訴求，設(shè)設(shè)計(jì)廣告告語(yǔ)或廣廣告歌，突突出本項(xiàng)項(xiàng)目“高質(zhì)、舒舒適、環(huán)環(huán)保、健健康、溫溫馨”的主題題。為擴(kuò)大宣傳傳效果，將將在促銷銷活動(dòng)的的前期，安安排銷售售人員在在西寧市市中心地地段派發(fā)發(fā)精美的的宣傳彩彩頁(yè)。選擇“西海海都市報(bào)報(bào)”作為主主要的報(bào)報(bào)紙媒介介，配以以“西寧晚晚報(bào)”為輔助助的報(bào)紙紙媒介。廣廣告畫面面力求簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔吸引引、既展展現(xiàn)大自自然氣息息，以不不繁

54、都市市形象。廣廣告文案案要形象象生動(dòng)，語(yǔ)語(yǔ)言輕松松活潑，使使人看后后難以忘忘懷。制作一些些戶外廣廣告。如如車體廣廣告、戶戶外巨幅幅廣告配配以精美美圖案展展示項(xiàng)目目的重要要賣點(diǎn)、路路標(biāo)、銷銷售熱線線等。（2）廣告告策劃選擇電視、報(bào)報(bào)紙、宣宣傳彩頁(yè)頁(yè)鋪發(fā)作作為主要要的廣告告媒體。廣告語(yǔ)。超越，在你你想象不不到的地地方以綠色為伴伴，與陽(yáng)陽(yáng)光共舞舞居住改變生生活售樓書售樓書是有有關(guān)物業(yè)業(yè)的較為為詳細(xì)的的介紹材材料。在在項(xiàng)目未未完成前前，買家家發(fā)要了了解物業(yè)業(yè)情況，很很大程度度上需要要依靠售售樓書，而而售樓書書本身亦亦是給客客戶的第第一印象象，所以以包裝設(shè)設(shè)計(jì)及質(zhì)質(zhì)量很重重要；但但樓書用用不著過(guò)過(guò)分追求

55、求高檔次次，應(yīng)注注重其說(shuō)說(shuō)服力，精精致而完完善。對(duì)對(duì)于樓書書中各戶戶型的平平面圖，選選擇高質(zhì)質(zhì)素的廣廣告公司司制作。開(kāi)盤儀式在開(kāi)盤當(dāng)天天，邀請(qǐng)請(qǐng)青海各各大媒體體，還可可邀請(qǐng)一一些政府府部門人人士和社社會(huì)知名名人士參參加，從從而給消消費(fèi)者留留下深刻刻的印象象，獲得得良好的的宣傳效效果。而而在開(kāi)盤盤前期，已已對(duì)項(xiàng)目目作過(guò)大大量的宣宣傳，并并且聚集集大量有有意向客客戶，在在開(kāi)盤當(dāng)當(dāng)天正式式公布樓樓盤價(jià)格格，并在在開(kāi)盤當(dāng)當(dāng)天舉辦辦大型的的抽獎(jiǎng)活活動(dòng)（開(kāi)開(kāi)盤當(dāng)天天認(rèn)購(gòu)客客戶均可可參加，現(xiàn)現(xiàn)開(kāi)現(xiàn)獎(jiǎng)獎(jiǎng)）造成成轟動(dòng)效效應(yīng)，以以達(dá)到最最好的廣廣告效果果。樣板房展示示。樣板房是顧顧客對(duì)擬擬購(gòu)置房房屋狀況況最直接接

56、、最真真實(shí)的體體驗(yàn)，對(duì)對(duì)喚起客客戶購(gòu)買買欲望關(guān)關(guān)系極大大，樣板板房的優(yōu)優(yōu)劣對(duì)樓樓盤的銷銷售起著著關(guān)鍵的的作用。因因此，樣樣板房的的設(shè)置要要非常慎慎重，要要認(rèn)真研研究顧客客心理，布布局、質(zhì)質(zhì)量、裝裝飾、外外觀、設(shè)設(shè)備甚至至色彩都都要仔細(xì)細(xì)研究，反反復(fù)比較較，還要要特別注注意周圍圍環(huán)境的的介紹和和描繪。樣本房的裝裝修應(yīng)以以中高檔檔為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，家具具的擺設(shè)設(shè)應(yīng)有現(xiàn)現(xiàn)代家居居品位，突突出其優(yōu)優(yōu)點(diǎn)的同同時(shí)，還還應(yīng)盡力力掩飾其其結(jié)構(gòu)上上的一些些不足之之處。促銷方法：“首付一一萬(wàn)元，入入住新西西部城”、“不論樓樓層一口口價(jià)”、“購(gòu)房送送裝修”。西寧市現(xiàn)今今的房地地產(chǎn)發(fā)展展商都以以用錢開(kāi)開(kāi)路的招招數(shù)吸引引各買家

57、家，因此此，只有有采用創(chuàng)創(chuàng)新的而而且切實(shí)實(shí)為購(gòu)買買者設(shè)想想的方法法才能吸吸引現(xiàn)今今理智的的消費(fèi)者者。我們實(shí)行“首付一一萬(wàn)元”的方法法，著實(shí)實(shí)從減輕輕購(gòu)房者者負(fù)擔(dān)的的實(shí)際情情況考慮慮，肯定定能吸引引到大量量的有能能力供樓樓而暫時(shí)時(shí)無(wú)能力力支付大大額首期期的邊緣緣的消費(fèi)費(fèi)者。營(yíng)銷計(jì)劃營(yíng)銷渠道選選擇一家成熟的的房地產(chǎn)產(chǎn)中介代代理商對(duì)對(duì)各類物物業(yè)非常常熟悉，具具有豐富富的樓盤盤推銷經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，交交由專業(yè)業(yè)的代理理公司從從頭到尾尾負(fù)責(zé)整整個(gè)銷售售策劃過(guò)過(guò)程，對(duì)對(duì)于塑造造項(xiàng)目乃乃至企業(yè)業(yè)形象上上都是有有利的，有有助于銷銷售收到到更好的的效果。因新西部公公司是一一家綜合合性集團(tuán)團(tuán)公司，包包括甘肅肅新西部部房地產(chǎn)

58、產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有有限公司司、青海海新西部部房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司、甘肅肅新西部部房地產(chǎn)產(chǎn)裝飾工工程有限限公司、青青海新西西部置業(yè)業(yè)有限公公司等。其其中甘肅肅新西部部房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有有限公司司是主要要業(yè)務(wù)為為：房地地產(chǎn)項(xiàng)目目全程策策劃、房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目代理理銷售、房房地產(chǎn)銷銷售人員員培訓(xùn)、房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目診斷斷等。自自本公司司成立以以來(lái)，業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展展迅速，現(xiàn)現(xiàn)業(yè)務(wù)范范圍已擴(kuò)擴(kuò)展到甘甘青寧粵粵四省，不不久，獲獲得珠海海市“新世界界海濱花花園”甘青寧寧三省的的代理權(quán)權(quán)。截止目前，已已成功策策劃、代代理銷售售20多多個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目，其中中，代理理的“銀靜花花園”、“寧?kù)o小小區(qū)”，曾創(chuàng)創(chuàng)下“開(kāi)盤一一個(gè)月時(shí)時(shí)間，即

59、即清盤”的良好好成績(jī)，獲獲得了各各開(kāi)發(fā)商商的一致致好評(píng)，甘甘肅新西西部房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)公司既既是甘肅肅省房地地產(chǎn)代理理企業(yè)一一個(gè)品牌牌，也是是甘肅省省房地產(chǎn)產(chǎn)代理業(yè)業(yè)的一匹匹黑馬。因此，選擇擇新西部部房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有有限公司司是本項(xiàng)項(xiàng)目最好好的選擇擇。二、營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃安排排本項(xiàng)目將在在項(xiàng)目一一二期正正式發(fā)售售時(shí)分別別舉行大大型的展展銷會(huì)（新新品推介介會(huì)），除除此之外外，還要要準(zhǔn)備多多個(gè)小型型的促銷銷活動(dòng)，以以配合項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售。項(xiàng)目的銷售售將由主主體封頂頂后才開(kāi)開(kāi)始正式式發(fā)售（在在此之前前，有意意向的客客戶，可可進(jìn)行內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)），可可以說(shuō)是是賣“現(xiàn)樓”。這對(duì)對(duì)于資金金早日回回籠可能能造成一一定的障

60、障礙，但但是在銷銷售過(guò)程程中，往往往會(huì)令令我們的的銷售業(yè)業(yè)績(jī)大磊磊提高。原原因在于于：現(xiàn)樓可以增增強(qiáng)消費(fèi)費(fèi)者對(duì)樓樓盤質(zhì)量量和發(fā)展展商實(shí)力力的信心心；若廣告宣傳傳力度足足，則會(huì)會(huì)使樓盤盤知名度度提高，看看樓客戶戶增加；樓盤現(xiàn)場(chǎng)施施工環(huán)境境井然有有序，利利于保持持項(xiàng)目良良好的市市場(chǎng)形象象；據(jù)市場(chǎng)發(fā)展展的趨勢(shì)勢(shì)，商品品房預(yù)售售將逐步步向現(xiàn)樓樓轉(zhuǎn)變，也也就是說(shuō)說(shuō)，我們們營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃要根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)的形勢(shì)勢(shì)作出安安排。為了更好地地開(kāi)展銷銷售工作作，必須須做好銷銷售前準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作。首先先，做好好展銷現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的場(chǎng)場(chǎng)地布置置，人員員安排以以及現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理，第第一項(xiàng)工工作都做做得井井井有條，讓讓客人看看到我們們所作的的