我的物業(yè)管理工作感想

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔我的物業(yè)管理工作感有關(guān)管理1、堅(jiān)持原則、獎(jiǎng)罰分明、公平公正；每個(gè)員工只有一個(gè)上司，工作結(jié)果只對(duì)一個(gè)上司負(fù)責(zé) 。2、要重點(diǎn)解決各崗位之間容易扯皮的“真空地帶”以及制度執(zhí)行不到位的松散情況。3、堅(jiān)持行動(dòng)有目標(biāo)、做事有依據(jù)、考核有結(jié)果；要注重PDCA循環(huán)：計(jì)劃-執(zhí)行-檢查-總結(jié)。3、員工再小的進(jìn)步也要認(rèn)可表?yè)P(yáng)，堅(jiān)持抓兩頭帶中間（鞭打慢牛、鼓勵(lì)冒尖）。4、培養(yǎng)員工一崗多能，以應(yīng)付突發(fā)的業(yè)務(wù)及事件；員工可按特長(zhǎng)或興趣自我申報(bào)副崗。5、上司應(yīng)積極走動(dòng)管理，二線員工應(yīng)圍繞一線員工服務(wù)。有關(guān)培訓(xùn)1、員工應(yīng)當(dāng)經(jīng)常培訓(xùn)，培訓(xùn)的三層次（做教練、做培訓(xùn)、做發(fā)展）。2、培訓(xùn)程

2、序：講解-熟記-示范-演習(xí)-糾正-獎(jiǎng)懲。3、培訓(xùn)內(nèi)容：（1）崗位的工作內(nèi)容（2）崗位的服務(wù)程序（3）崗位設(shè)備的使用方法（4）與業(yè)務(wù)有關(guān)的必要技能（5）有關(guān)案例培訓(xùn)有關(guān)成本1、做好財(cái)務(wù)預(yù)算，實(shí)現(xiàn)收支兩條線運(yùn)行，及時(shí)上繳營(yíng)業(yè)款。2、采購(gòu)歸口管理，實(shí)現(xiàn)事先申報(bào)、比價(jià)制度、集中采購(gòu)、事后緝查“四個(gè)程序”。2、制定各部門(mén)消耗品的定額標(biāo)準(zhǔn)，指標(biāo)分配到人，節(jié)約有獎(jiǎng)。有關(guān)別墅雜談一、別墅小區(qū)前期的管理特點(diǎn)1、提高全員管理水平。因?yàn)閯e墅管理面積大，入住率不高，收費(fèi)面積少，所以公司就希望我們能一人多崗，如電工是否能也是管理員？或管理員兼著財(cái)務(wù)。這樣就可以為公司省下管理費(fèi)用、降低管理成本。認(rèn)真學(xué)習(xí)公司管理制度，按公

3、司制度來(lái)工作。做到人人都熟悉小區(qū)、設(shè)備分布情況，平時(shí)我們加強(qiáng)保安素質(zhì)的訓(xùn)練，爭(zhēng)取做到人人都是好馬，告知大家每周工作的重點(diǎn)。以便更好按合同要求、公司要求做好本職工作，感動(dòng)業(yè)主。2、細(xì)節(jié)的管理尤其突出。由于我們的別墅還處于前期物業(yè)管理小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴(kuò)展，但對(duì)管理的細(xì)節(jié)要求非常高。譬如在裝潢過(guò)程中，服務(wù)中心既要口頭說(shuō)，墻上貼，還要現(xiàn)場(chǎng)盯。別讓他們不小心破壞了綠地，到他人別墅大小便；防止發(fā)生因業(yè)主裝潢損壞公共部位事件。綠地鐵欄桿正在焊接，是否太粗糙，是否會(huì)刮傷業(yè)主？若是鐵欄桿堆放在業(yè)主家道路上久了，會(huì)生銹，造成大理石難以清理。如此都要馬上提醒工人注意，馬上反饋開(kāi)發(fā)

4、商叫工人整改，不然就會(huì)為我們以后的工作造成不必要的負(fù)擔(dān)。業(yè)主也會(huì)不滿(mǎn)意。3、面對(duì)的是全體業(yè)主、開(kāi)發(fā)商。前期物業(yè)管理現(xiàn)在重要的工作是交房，由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，我們?cè)趯?shí)施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢(xún)、質(zhì)疑，平時(shí)我們積極的向開(kāi)發(fā)商工程師或建筑商請(qǐng)教業(yè)主可能提出的問(wèn)題。及時(shí)、正確解答處理屬于物業(yè)管理的問(wèn)題，又要收集反饋屬于開(kāi)發(fā)商答復(fù)處理的問(wèn)題。我中心還做到每天服務(wù)中心都有人（雙休日輪流值班），業(yè)主隨時(shí)來(lái)交房都有可以；售樓處無(wú)論幾點(diǎn)帶人來(lái)看房，我們都也熱心接待并給她們開(kāi)房。工作過(guò)程中，我們不斷的努力學(xué)習(xí)，用心、全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿(mǎn)意率、讓開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)意。4、各種資料的收集量大。物業(yè)管理

5、的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時(shí)期，服務(wù)中心要更好地開(kāi)展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)公用部位明細(xì)、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主的入伙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問(wèn)題整改情況資料等，都要及時(shí)收集分類(lèi)建檔，以便查考。我們還要注意整理好各房源鎖匙，各類(lèi)資料，以便業(yè)主還是開(kāi)發(fā)須要之時(shí)，能以最快的速度提供。 晚上，我還會(huì)整理工作記錄，思想當(dāng)天的工作情況或整理明天的工作思路，爭(zhēng)取明天更好的服務(wù)。5、努力提高出租率。因國(guó)家已經(jīng)停止了別墅開(kāi)設(shè)，許多業(yè)主就把這別墅物業(yè)做為投資，所以當(dāng)然就不想簡(jiǎn)

6、單的空置著，而別墅一般地處一般比較偏避，可租性不大，為了業(yè)主的利益、公司的利益，我們就在網(wǎng)上登小區(qū)出租信息，聯(lián)系周邊的工廠，做廣告。以此提高出租率。6、協(xié)調(diào)各種矛盾。前期物業(yè)管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房合同規(guī)定的內(nèi)容沒(méi)有兌現(xiàn)問(wèn)題、小區(qū)配套設(shè)施沒(méi)有到位問(wèn)題、小區(qū)安全秩序問(wèn)題等，甚至因裝飾裝潢引起的鄰里糾紛亦找我們服務(wù)中心協(xié)調(diào)解決。在這些矛盾當(dāng)中絕大多數(shù)不是服務(wù)中心造成的，也不是我們服務(wù)中心能夠解決的，但業(yè)主認(rèn)為交了物管費(fèi)，服務(wù)中心就應(yīng)該負(fù)責(zé)解決。另外，業(yè)主認(rèn)為既然開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)投標(biāo)讓我們來(lái)管理，那么開(kāi)發(fā)商與服務(wù)中心就是一家，發(fā)生問(wèn)題理所當(dāng)然找我們解決。對(duì)此，我們服務(wù)中心既不能將所有矛

7、盾推卸給開(kāi)發(fā)商，簡(jiǎn)單的認(rèn)為與己無(wú)關(guān)，更不能大拍胸口承諾解決。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商既然指定我們來(lái)實(shí)施前期物業(yè)管理，就希望我們服務(wù)中心能為開(kāi)發(fā)商分憂(yōu)解難，替開(kāi)發(fā)商撐一把，如我們將業(yè)主反映的問(wèn)題不分青紅皂白，直接推到開(kāi)發(fā)商身上，開(kāi)發(fā)商不滿(mǎn)意，業(yè)主也不滿(mǎn)意。同時(shí)服務(wù)中心也不能將業(yè)主反映的問(wèn)題一概承諾解決，尤其是一些涉及工程質(zhì)量的問(wèn)題更不能擅自做主，承諾解決的具體時(shí)間。我們對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題，首先要分清性質(zhì)，弄清情況，做好解釋工作，以使業(yè)主了解實(shí)情真相和解決處理的程序。同時(shí)積極協(xié)調(diào)，根據(jù)存在問(wèn)題的大小和難易程度，在最短的時(shí)間解決業(yè)主反映的問(wèn)題，協(xié)助開(kāi)發(fā)商、工程隊(duì)或配套廠家做好整改工作，并及時(shí)反饋給業(yè)主，感動(dòng)業(yè)主。7

8、、處理好三者關(guān)系。前期物業(yè)管理中，存在著開(kāi)發(fā)商、服務(wù)中心、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開(kāi)發(fā)商與我們服務(wù)中心是整體與部門(mén)的關(guān)系，是上下級(jí)關(guān)系，服務(wù)中心要聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的指揮。服務(wù)中心與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上我們服務(wù)中心是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，服務(wù)中心是從。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間，服務(wù)中心起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，服務(wù)中心既不能得罪開(kāi)發(fā)商，更不能得罪業(yè)主。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù)，不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，而是業(yè)主大會(huì)說(shuō)了算。所以服務(wù)

9、中心要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開(kāi)放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開(kāi)發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開(kāi)發(fā)商排憂(yōu)解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題，服務(wù)中心無(wú)法解決或無(wú)能力解決時(shí)，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。雜談二、別墅與住宅一樣管理按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，前期物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容：-物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；-物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共停車(chē)場(chǎng)所管理。-物業(yè)的裝飾裝修管理；-物業(yè)檔案管理。一、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理：別墅一般沒(méi)有電梯，也沒(méi)有二次供水，所以日常的設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)上，對(duì)前期物業(yè)問(wèn)題不是很大（設(shè)備設(shè)施

10、都是新的）。但管理上我們要有心，如：別墅小區(qū)面積大，各水電表分布位置就有點(diǎn)遠(yuǎn)，要管理好讓業(yè)主、開(kāi)發(fā)商在最短的時(shí)間所要找的表位置，我是自己建立一個(gè)水表、電表位置分布表，以便我們員工在日常管理過(guò)程中，很快找到所要找的位置。平時(shí)要加強(qiáng)管理，防止人為的破壞。二、綠化面積超大，養(yǎng)護(hù)困難：要督促開(kāi)發(fā)商做好綠化水龍頭的合理布置，或建議設(shè)定旋轉(zhuǎn)噴水式澆水點(diǎn)。不然在我們的養(yǎng)護(hù)澆水過(guò)程中，就可能是因塑料水管子拉的太長(zhǎng)，管子容易破損、漏水，造成水資料的極大浪費(fèi)，業(yè)主就會(huì)認(rèn)為我們沒(méi)有管理好，而拒交水公攤，甚至遷涉到管理費(fèi)；水管的破損了還要更換，無(wú)形中增加我們物業(yè)的管理成本。做好安全防范工作：因別墅業(yè)主不多，我們對(duì)內(nèi)管

11、理上嚴(yán)格管理、善待員工，避免了員工頻繁的流動(dòng)，現(xiàn)在小區(qū)的業(yè)主我們基本上認(rèn)識(shí)，平時(shí)加強(qiáng)巡查、詢(xún)問(wèn)，給業(yè)主安全、安心的感覺(jué)。三、別墅的裝飾裝修管理：在業(yè)主辦理裝修手續(xù)時(shí)，就要詳細(xì)告知業(yè)主裝修時(shí)的注意事項(xiàng)，同時(shí)要申明若大家都不按要求裝修，我們這別墅以后就象個(gè)難民營(yíng)了，一點(diǎn)也體現(xiàn)不了高尚小區(qū)別墅的品味。平時(shí)在巡查過(guò)程中，要緊盯著外墻外觀是否被破壞、空調(diào)是安裝到指定的位置。而對(duì)衛(wèi)生間、廚房的滲水問(wèn)題就可以不象公寓那樣緊盯著啦，畢竟樓上樓下都是業(yè)主自己的。只是在交房、驗(yàn)房時(shí)要注意，通過(guò)業(yè)主驗(yàn)收時(shí)要業(yè)主簽字確認(rèn)。四、資料的收集與保存。1、業(yè)主入伙時(shí)要驗(yàn)證業(yè)主身份證原件或代理人身份證原件，收集業(yè)主的身份證復(fù)印

12、件，若是他們代理的，還要加收代理人身份證復(fù)印件、購(gòu)房合同復(fù)印件、業(yè)主公約、業(yè)主資料登記表、交房驗(yàn)收表?！岸?shū)”（房產(chǎn)驗(yàn)收合格書(shū)、房產(chǎn)質(zhì)量保證書(shū)）。裝修過(guò)程要收集：裝修申報(bào)表、裝修事項(xiàng)告知書(shū)、裝修許可證、裝修合同、裝修設(shè)計(jì)圖、裝修檢查記錄表、裝修押金退還審批表、業(yè)主反饋問(wèn)題整改表設(shè)備資料的交接表。2、鑰匙的管理：因我們還是前期物業(yè)管理，所以，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)同意把一些房子借給綠化工人、焊鐵欄桿的暫住，或借工程隊(duì)存放水泥等。售樓處也可能因帶顧客看房方便，向我們借鑰匙 ，這些都要經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商的同意，并做好相應(yīng)的記錄。3、物業(yè)為了方便開(kāi)發(fā)商的統(tǒng)一整改，也會(huì)每套鑰匙抽一支，集中方便開(kāi)門(mén)。這個(gè)過(guò)程一定要做好標(biāo)記

13、，還要時(shí)常盤(pán)點(diǎn)，若標(biāo)簽丟了，應(yīng)即時(shí)補(bǔ)上。雜談三、別墅的違規(guī)裝修和違章搭建小區(qū)風(fēng)景獨(dú)特秀麗，充滿(mǎn)風(fēng)情。美麗風(fēng)情和獨(dú)特環(huán)境體現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值。您買(mǎi)到不只是自己的住房，還有小區(qū)的風(fēng)景和格調(diào)，包括住房出售時(shí)各建筑和構(gòu)筑的初始設(shè)計(jì)外形和格調(diào)。但個(gè)別業(yè)主無(wú)視公共規(guī)則，開(kāi)始了最初的違章搭建，甚至圈占公共空間，營(yíng)造自己的領(lǐng)地。到處是陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、公共平臺(tái)、過(guò)道、挑檐、間隔空間和框架，哪像城里的電梯公寓，大不了封上自家的陽(yáng)臺(tái)。建設(shè)部110號(hào)令第十七條規(guī)定，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)

14、報(bào)告。于是物業(yè)公司據(jù)情節(jié)嚴(yán)重做如下處理：1、停工責(zé)令恢復(fù)原狀 2、扣留裝修許可證 3、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失 4、停止違規(guī)裝修單位人員、材料、機(jī)具進(jìn)入園區(qū) 5、報(bào)請(qǐng)市房管局進(jìn)行處罰6、報(bào)請(qǐng)國(guó)家執(zhí)法部門(mén)處理。 但事實(shí)卻令人意外，違建公然進(jìn)行，物管一臉委屈。搭建施工視物管為無(wú)物，在小區(qū)內(nèi)如入無(wú)人之境。雜談四、別墅的安全很重要1、別墅的擁有者一般收入較高，因而容易引起不法分子的注意。2、別墅的布局一般比較稀疏，居住人數(shù)較少，住戶(hù)之間的往來(lái)也較少，守望相助的效果不佳。3、為了美觀，別墅的圍墻或護(hù)欄一般建的很矮，甚至只是用灌木叢隔開(kāi)，所以很容易被侵入。4、富裕人士往往事務(wù)繁忙，經(jīng)常出差或旅游，家中經(jīng)常會(huì)長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人或只有保姆和孩子。別墅安全解決方案的優(yōu)勢(shì)：第一重 院落級(jí)防越系統(tǒng)周界安防使用落地式紅外電子圍墻，只