我的物業(yè)管理工作感想

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔我的物業(yè)管理工作感有關(guān)管理1、堅持原則、獎罰分明、公平公正；每個員工只有一個上司，工作結(jié)果只對一個上司負責 。2、要重點解決各崗位之間容易扯皮的“真空地帶”以及制度執(zhí)行不到位的松散情況。3、堅持行動有目標、做事有依據(jù)、考核有結(jié)果；要注重PDCA循環(huán)：計劃-執(zhí)行-檢查-總結(jié)。3、員工再小的進步也要認可表揚，堅持抓兩頭帶中間（鞭打慢牛、鼓勵冒尖）。4、培養(yǎng)員工一崗多能，以應付突發(fā)的業(yè)務及事件；員工可按特長或興趣自我申報副崗。5、上司應積極走動管理，二線員工應圍繞一線員工服務。有關(guān)培訓1、員工應當經(jīng)常培訓，培訓的三層次（做教練、做培訓、做發(fā)展）。2、培訓程

2、序：講解-熟記-示范-演習-糾正-獎懲。3、培訓內(nèi)容：（1）崗位的工作內(nèi)容（2）崗位的服務程序（3）崗位設(shè)備的使用方法（4）與業(yè)務有關(guān)的必要技能（5）有關(guān)案例培訓有關(guān)成本1、做好財務預算，實現(xiàn)收支兩條線運行，及時上繳營業(yè)款。2、采購歸口管理，實現(xiàn)事先申報、比價制度、集中采購、事后緝查“四個程序”。2、制定各部門消耗品的定額標準，指標分配到人，節(jié)約有獎。有關(guān)別墅雜談一、別墅小區(qū)前期的管理特點1、提高全員管理水平。因為別墅管理面積大，入住率不高，收費面積少，所以公司就希望我們能一人多崗，如電工是否能也是管理員？或管理員兼著財務。這樣就可以為公司省下管理費用、降低管理成本。認真學習公司管理制度，按公

3、司制度來工作。做到人人都熟悉小區(qū)、設(shè)備分布情況，平時我們加強保安素質(zhì)的訓練，爭取做到人人都是好馬，告知大家每周工作的重點。以便更好按合同要求、公司要求做好本職工作，感動業(yè)主。2、細節(jié)的管理尤其突出。由于我們的別墅還處于前期物業(yè)管理小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴展，但對管理的細節(jié)要求非常高。譬如在裝潢過程中，服務中心既要口頭說，墻上貼，還要現(xiàn)場盯。別讓他們不小心破壞了綠地，到他人別墅大小便；防止發(fā)生因業(yè)主裝潢損壞公共部位事件。綠地鐵欄桿正在焊接，是否太粗糙，是否會刮傷業(yè)主？若是鐵欄桿堆放在業(yè)主家道路上久了，會生銹，造成大理石難以清理。如此都要馬上提醒工人注意，馬上反饋開發(fā)

4、商叫工人整改，不然就會為我們以后的工作造成不必要的負擔。業(yè)主也會不滿意。3、面對的是全體業(yè)主、開發(fā)商。前期物業(yè)管理現(xiàn)在重要的工作是交房，由于沒有成立業(yè)主委員會，我們在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑，平時我們積極的向開發(fā)商工程師或建筑商請教業(yè)主可能提出的問題。及時、正確解答處理屬于物業(yè)管理的問題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復處理的問題。我中心還做到每天服務中心都有人（雙休日輪流值班），業(yè)主隨時來交房都有可以；售樓處無論幾點帶人來看房，我們都也熱心接待并給她們開房。工作過程中，我們不斷的努力學習，用心、全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率、讓開發(fā)商滿意。4、各種資料的收集量大。物業(yè)管理

5、的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，服務中心要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細、物業(yè)公用部位明細、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主的入伙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。我們還要注意整理好各房源鎖匙，各類資料，以便業(yè)主還是開發(fā)須要之時，能以最快的速度提供。 晚上，我還會整理工作記錄，思想當天的工作情況或整理明天的工作思路，爭取明天更好的服務。5、努力提高出租率。因國家已經(jīng)停止了別墅開設(shè)，許多業(yè)主就把這別墅物業(yè)做為投資，所以當然就不想簡

6、單的空置著，而別墅一般地處一般比較偏避，可租性不大，為了業(yè)主的利益、公司的利益，我們就在網(wǎng)上登小區(qū)出租信息，聯(lián)系周邊的工廠，做廣告。以此提高出租率。6、協(xié)調(diào)各種矛盾。前期物業(yè)管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質(zhì)量問題，購房合同規(guī)定的內(nèi)容沒有兌現(xiàn)問題、小區(qū)配套設(shè)施沒有到位問題、小區(qū)安全秩序問題等，甚至因裝飾裝潢引起的鄰里糾紛亦找我們服務中心協(xié)調(diào)解決。在這些矛盾當中絕大多數(shù)不是服務中心造成的，也不是我們服務中心能夠解決的，但業(yè)主認為交了物管費，服務中心就應該負責解決。另外，業(yè)主認為既然開發(fā)商經(jīng)過投標讓我們來管理，那么開發(fā)商與服務中心就是一家，發(fā)生問題理所當然找我們解決。對此，我們服務中心既不能將所有矛

7、盾推卸給開發(fā)商，簡單的認為與己無關(guān)，更不能大拍胸口承諾解決。因為開發(fā)商既然指定我們來實施前期物業(yè)管理，就希望我們服務中心能為開發(fā)商分憂解難，替開發(fā)商撐一把，如我們將業(yè)主反映的問題不分青紅皂白，直接推到開發(fā)商身上，開發(fā)商不滿意，業(yè)主也不滿意。同時服務中心也不能將業(yè)主反映的問題一概承諾解決，尤其是一些涉及工程質(zhì)量的問題更不能擅自做主，承諾解決的具體時間。我們對業(yè)主反映的問題，首先要分清性質(zhì)，弄清情況，做好解釋工作，以使業(yè)主了解實情真相和解決處理的程序。同時積極協(xié)調(diào)，根據(jù)存在問題的大小和難易程度，在最短的時間解決業(yè)主反映的問題，協(xié)助開發(fā)商、工程隊或配套廠家做好整改工作，并及時反饋給業(yè)主，感動業(yè)主。7

8、、處理好三者關(guān)系。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、服務中心、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開發(fā)商與我們服務中心是整體與部門的關(guān)系，是上下級關(guān)系，服務中心要聽開發(fā)商的指揮。服務中心與業(yè)主是管理服務與被管理服務的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上我們服務中心是主，業(yè)主是從；在服務上，業(yè)主是主，服務中心是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，服務中心起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，服務中心既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主。因為前期物業(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以服務

9、中心要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔起開發(fā)商賦予的管理服務職責，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，服務中心無法解決或無能力解決時，切不可盲目應允，給自己留下后患。雜談二、別墅與住宅一樣管理按照物業(yè)服務合同的約定，前期物業(yè)服務事項主要包括以下內(nèi)容：-物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護和管理；-物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共停車場所管理。-物業(yè)的裝飾裝修管理；-物業(yè)檔案管理。一、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護和管理：別墅一般沒有電梯，也沒有二次供水，所以日常的設(shè)備維修、養(yǎng)護上，對前期物業(yè)問題不是很大（設(shè)備設(shè)施

10、都是新的）。但管理上我們要有心，如：別墅小區(qū)面積大，各水電表分布位置就有點遠，要管理好讓業(yè)主、開發(fā)商在最短的時間所要找的表位置，我是自己建立一個水表、電表位置分布表，以便我們員工在日常管理過程中，很快找到所要找的位置。平時要加強管理，防止人為的破壞。二、綠化面積超大，養(yǎng)護困難：要督促開發(fā)商做好綠化水龍頭的合理布置，或建議設(shè)定旋轉(zhuǎn)噴水式澆水點。不然在我們的養(yǎng)護澆水過程中，就可能是因塑料水管子拉的太長，管子容易破損、漏水，造成水資料的極大浪費，業(yè)主就會認為我們沒有管理好，而拒交水公攤，甚至遷涉到管理費；水管的破損了還要更換，無形中增加我們物業(yè)的管理成本。做好安全防范工作：因別墅業(yè)主不多，我們對內(nèi)管

11、理上嚴格管理、善待員工，避免了員工頻繁的流動，現(xiàn)在小區(qū)的業(yè)主我們基本上認識，平時加強巡查、詢問，給業(yè)主安全、安心的感覺。三、別墅的裝飾裝修管理：在業(yè)主辦理裝修手續(xù)時，就要詳細告知業(yè)主裝修時的注意事項，同時要申明若大家都不按要求裝修，我們這別墅以后就象個難民營了，一點也體現(xiàn)不了高尚小區(qū)別墅的品味。平時在巡查過程中，要緊盯著外墻外觀是否被破壞、空調(diào)是安裝到指定的位置。而對衛(wèi)生間、廚房的滲水問題就可以不象公寓那樣緊盯著啦，畢竟樓上樓下都是業(yè)主自己的。只是在交房、驗房時要注意，通過業(yè)主驗收時要業(yè)主簽字確認。四、資料的收集與保存。1、業(yè)主入伙時要驗證業(yè)主身份證原件或代理人身份證原件，收集業(yè)主的身份證復印

12、件，若是他們代理的，還要加收代理人身份證復印件、購房合同復印件、業(yè)主公約、業(yè)主資料登記表、交房驗收表。“二書”（房產(chǎn)驗收合格書、房產(chǎn)質(zhì)量保證書）。裝修過程要收集：裝修申報表、裝修事項告知書、裝修許可證、裝修合同、裝修設(shè)計圖、裝修檢查記錄表、裝修押金退還審批表、業(yè)主反饋問題整改表設(shè)備資料的交接表。2、鑰匙的管理：因我們還是前期物業(yè)管理，所以，開發(fā)商可能會同意把一些房子借給綠化工人、焊鐵欄桿的暫住，或借工程隊存放水泥等。售樓處也可能因帶顧客看房方便，向我們借鑰匙 ，這些都要經(jīng)過開發(fā)商的同意，并做好相應的記錄。3、物業(yè)為了方便開發(fā)商的統(tǒng)一整改，也會每套鑰匙抽一支，集中方便開門。這個過程一定要做好標記

13、，還要時常盤點，若標簽丟了，應即時補上。雜談三、別墅的違規(guī)裝修和違章搭建小區(qū)風景獨特秀麗，充滿風情。美麗風情和獨特環(huán)境體現(xiàn)物業(yè)的價值。您買到不只是自己的住房，還有小區(qū)的風景和格調(diào)，包括住房出售時各建筑和構(gòu)筑的初始設(shè)計外形和格調(diào)。但個別業(yè)主無視公共規(guī)則，開始了最初的違章搭建，甚至圈占公共空間，營造自己的領(lǐng)地。到處是陽臺、露臺、公共平臺、過道、挑檐、間隔空間和框架，哪像城里的電梯公寓，大不了封上自家的陽臺。建設(shè)部110號令第十七條規(guī)定，物業(yè)管理單位應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關(guān)部門依法處理。國家物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門

14、報告。于是物業(yè)公司據(jù)情節(jié)嚴重做如下處理：1、停工責令恢復原狀 2、扣留裝修許可證 3、責令賠償經(jīng)濟損失 4、停止違規(guī)裝修單位人員、材料、機具進入園區(qū) 5、報請市房管局進行處罰6、報請國家執(zhí)法部門處理。 但事實卻令人意外，違建公然進行，物管一臉委屈。搭建施工視物管為無物，在小區(qū)內(nèi)如入無人之境。雜談四、別墅的安全很重要1、別墅的擁有者一般收入較高，因而容易引起不法分子的注意。2、別墅的布局一般比較稀疏，居住人數(shù)較少，住戶之間的往來也較少，守望相助的效果不佳。3、為了美觀，別墅的圍墻或護欄一般建的很矮，甚至只是用灌木叢隔開，所以很容易被侵入。4、富裕人士往往事務繁忙，經(jīng)常出差或旅游，家中經(jīng)常會長時間無人或只有保姆和孩子。別墅安全解決方案的優(yōu)勢：第一重 院落級防越系統(tǒng)周界安防使用落地式紅外電子圍墻，只