與銷售相關(guān)的物業(yè)管理案例

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔與銷售相關(guān)的物業(yè)管理案例案例2 就一個(gè)住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理中的物業(yè)究竟指什么?我是一個(gè)學(xué)工程的本科生，畢業(yè)后到物業(yè)公司工作。公司領(lǐng)導(dǎo)讓我負(fù)責(zé)一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，可我實(shí)在連物業(yè)的概念都不清楚。請(qǐng)問(wèn)，就一個(gè)住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理中的物業(yè)究竟指什么?簡(jiǎn)要說(shuō)明：很多人認(rèn)為，物業(yè)就是房子，或者物業(yè)就是建筑物，實(shí)際上，這是很不全面，甚至是錯(cuò)誤的。比較受大家認(rèn)可的物業(yè)概念是：物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。就一個(gè)住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理中的物業(yè)，就是與該小區(qū)密切聯(lián)系的房屋及相關(guān)設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。詳細(xì)評(píng)析：物業(yè)一詞原出于港澳及

2、東南亞一帶的地區(qū)和國(guó)家；英語(yǔ)為“Estate”或“Property”，其含義為“財(cái)產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”等，是一個(gè)較為廣義的范疇。而現(xiàn)實(shí)中所稱的物業(yè)，應(yīng)是物業(yè)的一種狹義范疇。物業(yè)一詞自20世紀(jì)80年代從香港引入我國(guó)大陸，至今已近20年，但目前國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界、理論界及房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際工作部門(mén)和人士對(duì)物業(yè)(狹義)的定義尚未形成一致的認(rèn)識(shí)。從已出版的國(guó)內(nèi)各類教材、報(bào)刊來(lái)看，對(duì)物業(yè)的理解不下十余種提法。從物業(yè)的概念中可以看出，一個(gè)完整的物業(yè)，應(yīng)至少包括以下幾個(gè)部分：(1)建筑物。包括房屋建筑、構(gòu)筑物(如橋梁、水塔等)、道路、碼頭等。(2)設(shè)備。指配套的專用機(jī)械、電氣等設(shè)備。如電梯、空調(diào)、備用電

3、源等。(3)設(shè)施。指配套的公用管、線、路。如上下水管、消防、強(qiáng)電(供變電等)、弱電(通訊、信號(hào)網(wǎng)絡(luò)等)、路燈，以及室外公建設(shè)施(如幼兒園、醫(yī)院)等。(4)場(chǎng)地。指開(kāi)發(fā)待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車場(chǎng)等。物業(yè)可大可小，可以是群體建筑物，如住宅小區(qū)；也可以是單體建筑物，如高層住宅、寫(xiě)字樓等。物業(yè)還可以分割，如大物業(yè)可以劃分為小物業(yè)，住宅小區(qū)物業(yè)可以劃分為幾個(gè)小的單體住宅樓物業(yè)等。國(guó)際上，物業(yè)是一個(gè)通用的習(xí)慣詞匯，與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)表達(dá)同一種含義。在我國(guó)，物業(yè)則有其約定俗成的內(nèi)涵，即主要指進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而不是我們通常所說(shuō)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的整個(gè)過(guò)程中的房地產(chǎn)。從這個(gè)角度上

4、看，物業(yè)與房地產(chǎn)是有區(qū)別的。完整地把握物業(yè)的概念，需要注意以下兩點(diǎn)：第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設(shè)備、設(shè)施與場(chǎng)地等。如果沒(méi)有建筑物，而是單獨(dú)的設(shè)備、設(shè)施或是單獨(dú)的場(chǎng)地(如空地)，就不能稱其為物業(yè)，至少不能稱其為物業(yè)管理中的物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)(適用于住宅小區(qū))主要是物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施。其中，建筑物共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、電梯廳等。房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)

5、、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車棚、停車場(chǎng)等。規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施包括網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。業(yè)主自用物業(yè)建筑物和自用設(shè)備通常不是物業(yè)管理的范疇，除非經(jīng)過(guò)單獨(dú)的委托，才能進(jìn)入物業(yè)管理的范圍。所謂自用物業(yè)建筑物部分和自用設(shè)備，是指戶門(mén)以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)等。對(duì)于住宅，就是住宅的內(nèi)部(不含公共部分)；對(duì)于寫(xiě)字間，就是寫(xiě)字間的內(nèi)部(不含公共部分)。了解物業(yè)的概念和組成，對(duì)于搞好物業(yè)管理，處理物業(yè)管理的相關(guān)問(wèn)題，以及參與

6、物業(yè)管理市場(chǎng)等都具有重要的意義。首先，對(duì)物業(yè)公司而言，弄清物業(yè)的概念及組成，就能全面地衡量自己將要或正要管理的物業(yè)的情況，從而作出管理或不管理的決定。另外，物業(yè)公司也能正確地行使自己的管理權(quán)利和義務(wù)，既不漏掉該管的部分，如停車場(chǎng)、庭院等；又不去管理不屬于自己管理的部分，如業(yè)主自用房屋內(nèi)部(除非業(yè)主特約)。同時(shí)，又可根據(jù)目前我國(guó)物業(yè)的管理情況，適時(shí)擴(kuò)大自己的管理業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)拓自己的視野。目前，不少物業(yè)公司在沒(méi)有弄清自己所管物業(yè)范圍的情況下，盲目地去進(jìn)行管理。如有些業(yè)主并沒(méi)有委托給物業(yè)公司，如房屋裝修，物業(yè)公司卻把它作為一件管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)來(lái)抓，到頭來(lái)不但沒(méi)有收到業(yè)主為此支付的管理

7、費(fèi)用，而且還因管不好、管不了而引起業(yè)主的不滿，惹了很多麻煩，甚至導(dǎo)致物業(yè)公司自身信譽(yù)的下降，實(shí)在是得不償失的。其次，對(duì)業(yè)主或使用人而言，了解物業(yè)的概念和組成，就能正確地看待物業(yè)公司的管理，放棄那種認(rèn)為自己的物業(yè)只是建筑物本身(實(shí)際上，共用部分并非單個(gè)人所有)，公共部分管理與己無(wú)關(guān)的錯(cuò)誤觀念，積極參與到物業(yè)的民主管理中來(lái)。同時(shí)，業(yè)主還能根據(jù)物業(yè)的組成情況，嚴(yán)格監(jiān)督物業(yè)公司的管理活動(dòng)。這樣，就會(huì)減少物業(yè)管理的糾紛，如收費(fèi)糾紛等，提高自己應(yīng)該享受的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量與效用水平。案例36 開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理情況的承諾與物業(yè)管理公司的說(shuō)法誰(shuí)的算數(shù)?情況一：一位業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了一套高檔公寓并且已經(jīng)入住。按照該公寓

8、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的這套房屋每月要交納物業(yè)管理費(fèi)500多元，而且每半年結(jié)算一次。在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，該業(yè)主表示難以接受這樣高的物業(yè)管理費(fèi)用。售樓小姐說(shuō)，考慮到該小區(qū)已售出80，可以為他減免三分之一的費(fèi)用?？墒沁@位業(yè)主人住后，小區(qū)物業(yè)管理公司仍然要按全價(jià)收取物業(yè)管理費(fèi)。于是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間爆發(fā)了一場(chǎng)收費(fèi)大沖突。情況二：家住廣州某花園的王先生，在購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為6角錢(qián)每平方米，并有管道煤氣、24小時(shí)熱水等配套服務(wù)，且寫(xiě)進(jìn)了購(gòu)房合同中。但王先生稱入住一年，非但管道煤氣、24小時(shí)熱水等沒(méi)有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了8角錢(qián)每平方米，王先生找物業(yè)管理公司提出質(zhì)問(wèn)，物業(yè)管

9、理公司回答說(shuō)自己是依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的，發(fā)展商說(shuō)的不算數(shù)。找發(fā)展商詢問(wèn)，發(fā)展商則非常遺憾地稱，現(xiàn)在物業(yè)管理工作交給了專業(yè)的物業(yè)管理公司，自己也沒(méi)有辦法約束。問(wèn)題：(1)開(kāi)發(fā)商能不能對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題做出承諾?能否把其承諾寫(xiě)進(jìn)合同?(2)開(kāi)發(fā)商的承諾對(duì)物業(yè)管理公司有沒(méi)有約束力?(3)開(kāi)發(fā)商對(duì)承諾引發(fā)的法律后果應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任?簡(jiǎn)要說(shuō)明：現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商動(dòng)不動(dòng)就一通承諾，什么價(jià)格降至最低，服務(wù)提到最高，管理商久負(fù)盛名等等，其目的非常明確，就是只要客戶跟它簽了合同就行。然而物業(yè)管理畢竟不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商賣(mài)了房子卷了錢(qián)就走，物業(yè)管理公司究竟如何以及物業(yè)管理公司對(duì)其承諾是否認(rèn)同就不聞不問(wèn)了。我們相信，隨著人

10、們的法律意識(shí)的逐漸增強(qiáng)，這方面的問(wèn)題將會(huì)在最近的幾年里越來(lái)越多。詳細(xì)評(píng)析：(1)開(kāi)發(fā)商能不能對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題做出承諾?能否把其承諾寫(xiě)進(jìn)合同?這個(gè)問(wèn)題上我們和北京世聯(lián)律師事務(wù)所郭玉濤律師的觀點(diǎn)是一致的。郭玉濤律師認(rèn)為，物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系。房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人一方是發(fā)展商，另一方是購(gòu)房客戶，兩者間是買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。物業(yè)管理當(dāng)事人一方是物業(yè)管理公司，一方是住戶，兩者間是服務(wù)合同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合，比如購(gòu)房客戶往往就是住戶，而賣(mài)房的發(fā)展商也可能又承擔(dān)了物業(yè)管理者的角色，但無(wú)論如何，這兩種合同是獨(dú)立的、有區(qū)別的。而物業(yè)管理費(fèi)用、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，實(shí)際上就是物業(yè)管理法律關(guān)

11、系中的種種權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，只能由物業(yè)管理公司予以確立。在房屋預(yù)售前，發(fā)展商可以與物業(yè)管理公司談定前期物業(yè)管理協(xié)議，確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、方式、收費(fèi)等事項(xiàng)。然后，發(fā)展商在售樓時(shí)，可以對(duì)相關(guān)物業(yè)管理問(wèn)題作出必要的說(shuō)明、解釋，以便增加該物業(yè)的賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)方便廣大購(gòu)房者進(jìn)行綜合的比較、選擇、決定。但是發(fā)展商不能將有關(guān)物業(yè)管理具體內(nèi)容的條款直接規(guī)定在售樓合同中，這樣做就是越俎代庖，就是不當(dāng)處分他人的權(quán)利。發(fā)展商沒(méi)有簽訂這種條款的主體資格，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司直接與購(gòu)房客戶簽訂協(xié)議。(2)開(kāi)發(fā)商的承諾對(duì)物業(yè)管理公司有沒(méi)有約束力?如果開(kāi)發(fā)商僅僅是為了促銷而就物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、方式、收費(fèi)等事項(xiàng)對(duì)業(yè)主所做的口頭承

12、諾，那么對(duì)物業(yè)管理公司就沒(méi)有約束力。上面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，對(duì)物業(yè)管理做出種種承諾是物業(yè)管理公司的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有擅自處分他人權(quán)利的權(quán)利。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者出示了物業(yè)管理公司授權(quán)其做出承諾的授權(quán)委托書(shū)，那開(kāi)發(fā)商在其授權(quán)范圍內(nèi)所做的承諾就是物業(yè)管理公司的承諾，對(duì)物業(yè)管理公司具有約束力。這種情況下，物業(yè)管理公司必須在其管理的有效期內(nèi)兌現(xiàn)其承諾。如果開(kāi)發(fā)商的書(shū)面承諾并不涉及物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)，如開(kāi)發(fā)商承諾補(bǔ)貼業(yè)主三分之一的物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)該也是合法有效的。這時(shí)，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商依照其承諾，為自己補(bǔ)貼這部分的費(fèi)用。(3)開(kāi)發(fā)商對(duì)承諾引發(fā)的法律后果應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任?最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共

13、和國(guó)民法通則)若干問(wèn)題的意見(jiàn)第七十一條規(guī)定：“行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人，標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解?！币罁?jù)民法通則的規(guī)定，對(duì)于重大誤解情形，一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)關(guān)予以變更或撤銷，被撤銷的民事行為從行為開(kāi)始起無(wú)效。同時(shí)，我國(guó)合同法第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失”這就是說(shuō)，如果發(fā)展商在購(gòu)房合同中承諾了物業(yè)管理?xiàng)l款、內(nèi)容，而開(kāi)發(fā)商對(duì)這些承諾并沒(méi)有準(zhǔn)備或以后根本沒(méi)有能力兌現(xiàn)，而購(gòu)房客戶認(rèn)為自己受誤導(dǎo)而簽約并遭受較大經(jīng)濟(jì)損失

14、，則該客戶可以要求撤銷該購(gòu)房合同，雙方退房退款；如果客戶因此遭受損失，還可以提出索賠請(qǐng)求。附：不要輕易承諾一位有名且有錢(qián)的業(yè)主，偏偏不肯繳納區(qū)區(qū)幾十元的物業(yè)管理費(fèi)，而對(duì)社會(huì)公益事業(yè)卻動(dòng)輒揮金如土，讓人實(shí)在難以理解。但仔細(xì)想想，問(wèn)題是出在開(kāi)發(fā)商的輕易承諾上。某先生在浦東一高檔小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了房子，對(duì)房型、環(huán)境都非常滿意，尤其對(duì)開(kāi)發(fā)商承諾的每幢樓前24小時(shí)設(shè)立保安崗感到稱心，覺(jué)得安全有了可靠的保障。陸家嘴物業(yè)管理公司進(jìn)入小區(qū)之后，根本不知道開(kāi)發(fā)商有過(guò)這種不切實(shí)際的承諾，只是按常規(guī)配備了足夠的保安在小區(qū)內(nèi)巡邏。對(duì)此，業(yè)主們將怨氣撒在了物業(yè)管理公司身上，認(rèn)為自己被愚弄了。經(jīng)過(guò)物業(yè)管理公司的反復(fù)解釋，大多數(shù)業(yè)

15、主心平氣和地認(rèn)為根本沒(méi)有必要在每幢樓前設(shè)立24小時(shí)的保安崗位，人力、財(cái)力都是浪費(fèi)。可偏偏這位業(yè)主以物業(yè)管理公司沒(méi)有踐諾為由拒付物業(yè)管理費(fèi)。他說(shuō)，樓前設(shè)保安，便可以不裝電子防盜門(mén)。這則故事雖然小，卻發(fā)人深思。物業(yè)企業(yè)理應(yīng)竭盡全力為業(yè)主服務(wù)，但是，業(yè)主卻不能將開(kāi)發(fā)商留下的問(wèn)題簡(jiǎn)單地算到物業(yè)管理公司的頭上，而開(kāi)發(fā)商更不能只顧自己的銷售利益，輕易做出不切實(shí)際的承諾，假如，你說(shuō)每天可以摘下太陽(yáng)放在你的小區(qū)內(nèi)，物業(yè)管理公司一定要去夸父逐日嗎? (摘自上海解放日?qǐng)?bào))案例61 物業(yè)管理一定要簽訂委托管理合同嗎?我們是偏遠(yuǎn)城市舊小區(qū)的房管部門(mén)，最近我們單位正按政府主管部門(mén)的要求進(jìn)行內(nèi)部整改，準(zhǔn)備到市場(chǎng)上去接新的

16、業(yè)務(wù)，可是我們對(duì)市場(chǎng)化的物業(yè)管理基本不了解。聽(tīng)說(shuō)接業(yè)務(wù)必須簽訂委托管理合同，是嗎?另外，在簽訂委托合同時(shí)，應(yīng)該注意什么?簡(jiǎn)要說(shuō)明：物業(yè)管理委托合同是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)所有人或者物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司，圍繞有關(guān)物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)服務(wù)方面的事項(xiàng)，簽訂的明確各方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。市場(chǎng)化的物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲得，必須簽訂委托管理合同。詳細(xì)評(píng)析：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下簽訂委托管理合同的必要性主要體現(xiàn)在如下方面。第一，物業(yè)管理委托合同是物業(yè)管理公司進(jìn)行管理服務(wù)的依據(jù)。物業(yè)管理公司是受合同的委托而開(kāi)展工作的，這與長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期下的房產(chǎn)管理方式行政手段是截然不同的，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)委托管理合同的內(nèi)容和要求，認(rèn)真組

17、織實(shí)施管理。同時(shí)，物業(yè)管理公司的一切管理行為都必須符合合同所約定的職責(zé)，不能超出合同所約定的權(quán)限，這也是業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督、考核物業(yè)管理公司的依據(jù)，所以物業(yè)管理委托合同對(duì)物業(yè)管理公司是非常重要的，一定要簽訂。第二，委托管理合同是解決物業(yè)管理糾紛的依據(jù)。一些物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理一定要簽訂委托合同理解不深，甚至認(rèn)為只要允許干活，簽與不簽委托合同無(wú)所謂。正因?yàn)槿绱四壳坝邢喈?dāng)數(shù)量的物業(yè)管理公司沒(méi)有簽訂委托合同，所以當(dāng)在物業(yè)管理和服務(wù)中出現(xiàn)矛盾時(shí)。常因沒(méi)有依據(jù)而使矛盾無(wú)法解決。案例116 機(jī)動(dòng)車進(jìn)出小區(qū)到底應(yīng)不應(yīng)該收費(fèi)?我是一名出租車司機(jī)。前幾天，我載一位乘客去他的居住小區(qū)。車開(kāi)到小區(qū)大門(mén)口，被一位門(mén)衛(wèi)同

18、志攔住。門(mén)衛(wèi)同志要求付2元錢(qián)才能將車開(kāi)進(jìn)小區(qū)。乘客不愿付錢(qián)，說(shuō)他已經(jīng)付過(guò)物業(yè)管理費(fèi)。但他執(zhí)意要求我將車開(kāi)到他家門(mén)口，并說(shuō)：“您不載我到我家門(mén)口，我向有關(guān)方面投訴，說(shuō)您拒載!”面對(duì)這位怒氣沖沖的乘客，我只能將車開(kāi)進(jìn)小區(qū)，并送他到家門(mén)口。返回途中經(jīng)過(guò)保衛(wèi)處，門(mén)衛(wèi)同志要我停車付錢(qián)。說(shuō)這是上級(jí)規(guī)定，他也沒(méi)有辦法。為了盡快再去做生意，我只好先付了2元錢(qián)，然后向他要了一張收據(jù)。對(duì)于某小區(qū)的做法，我想請(qǐng)問(wèn)幾個(gè)問(wèn)題：出租車司機(jī)載客能否進(jìn)入小區(qū)?門(mén)衛(wèi)同志憑什么理要我們付“買(mǎi)路錢(qián)”?物價(jià)部門(mén)有否規(guī)定?出租車進(jìn)入小區(qū)到底該不該收費(fèi)?這樣的收費(fèi)是否屬于“亂收費(fèi)”。(摘自上海房地產(chǎn)報(bào)，有改動(dòng))簡(jiǎn)要說(shuō)明：這一案例中涉及的

19、問(wèn)題，目前有幾種不同的觀點(diǎn)。但是，外來(lái)車輛進(jìn)入小區(qū)是否收費(fèi)，目前國(guó)家沒(méi)有規(guī)定。一般來(lái)說(shuō)，為全體居民服務(wù)的車輛不應(yīng)該收費(fèi)，而為少數(shù)或個(gè)別業(yè)主服務(wù)的車輛，從道理上說(shuō)，具有交費(fèi)的義務(wù)。詳細(xì)評(píng)析：在回答本案例中的問(wèn)題之前，請(qǐng)先參考上海房地產(chǎn)報(bào)1999年觀點(diǎn)之一：出租車進(jìn)入小區(qū)不應(yīng)收費(fèi)。門(mén)衛(wèi)要出租車司機(jī)付費(fèi)純屬亂收費(fèi)。出租車司機(jī)完全不該付這錢(qián)，盡管只有2元錢(qián)。門(mén)衛(wèi)收取出租車司機(jī)的錢(qián)，我覺(jué)得司機(jī)被收的是“冤枉錢(qián)”。其實(shí)，大門(mén)口設(shè)門(mén)衛(wèi)，是讓他們保護(hù)小區(qū)的，他們的主要責(zé)任是做好保安工作，不能放進(jìn)一個(gè)壞人進(jìn)小區(qū)，而不是要他設(shè)下“路障”，借這塊“地盤(pán)”來(lái)收取額外的錢(qián)財(cái)，更何況是業(yè)主自己回家。當(dāng)然，他收的錢(qián)不是放進(jìn)

20、自己的腰包，但收得不合理。哪怕就是不放進(jìn)自己的腰包，也應(yīng)該追究追究，為何要收這筆錢(qián)，錢(qián)到底又用到了何處。這是明顯的一種不合理的收費(fèi)。他的這種做法，顯然是違背業(yè)主意愿的。讓業(yè)主感到出門(mén)不便，出入不自由。乘出租車不能乘到自家門(mén)口，還有什么方便可言呢?再說(shuō)，業(yè)主們都已付過(guò)物業(yè)管理費(fèi)了，也就是說(shuō)，其中也包含了保潔費(fèi)、保安費(fèi)，門(mén)衛(wèi)再收取這2元錢(qián)算什么名堂?!他是否經(jīng)過(guò)物價(jià)局的核準(zhǔn)?是不是經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的一致同意?僅憑著上級(jí)的規(guī)定，這個(gè)上級(jí)就應(yīng)該查查清楚。業(yè)主們都不愿意再付錢(qián)給門(mén)衛(wèi)，而反而讓出租車司機(jī)出錢(qián)，更是收得沒(méi)道理!不是政府部門(mén)，僅憑一張收據(jù)，就可以收費(fèi)，屬明顯的亂收費(fèi)。我覺(jué)得，這家物業(yè)管理公司應(yīng)該

21、好好反省一下，不要專門(mén)想著如何在業(yè)主身上“搞錢(qián)”，越是這樣，越是激起業(yè)主的反感，路也越走越窄。他們應(yīng)該認(rèn)真想一想，如何更好地為業(yè)主服務(wù)，滿足業(yè)主的要求。相信只有周到的服務(wù)，才會(huì)讓業(yè)主心甘情愿地拿出錢(qián)來(lái)。因此，這家物業(yè)管理公司應(yīng)該向這位司機(jī)退回這2元錢(qián)，并向他賠禮道歉。觀點(diǎn)之二：收2元錢(qián)，何必小題大做。為了保護(hù)小區(qū)的安寧和安全，門(mén)衛(wèi)同志對(duì)出租車進(jìn)人小區(qū)收2元錢(qián)，區(qū)區(qū)小錢(qián)收得不多，不必小題大做。門(mén)衛(wèi)同志收取的進(jìn)人小區(qū)的費(fèi)用不是落進(jìn)自己的腰包，而是遵照上級(jí)的規(guī)定，上級(jí)規(guī)定要收2元錢(qián)，他代收一下，沒(méi)有什么錯(cuò)，他是在盡自己的職責(zé)。收門(mén)衛(wèi)費(fèi)，也是為了小區(qū)的安全的安全和寧?kù)o。假如任何車子都隨隨便便開(kāi)進(jìn)小區(qū)，

22、那么小區(qū)里就會(huì)“烏煙瘴氣”，雜亂無(wú)章。物業(yè)管理公司管理小區(qū)，也有個(gè)職責(zé)范圍問(wèn)題。小區(qū)里停放汽車、助動(dòng)車、自行車，根據(jù)物價(jià)局的標(biāo)準(zhǔn)，都有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。那么，小區(qū)內(nèi)臨時(shí)開(kāi)進(jìn)汽車，收2元錢(qián)也不算過(guò)分。畢竟只有2元錢(qián)呀!車子進(jìn)人小區(qū)，對(duì)路面也有影響和不同程度的磨損，收取2元錢(qián)雖然微不足道，但是可以積少成多，以后可做養(yǎng)路維修費(fèi)，也未嘗不可。業(yè)主付物業(yè)管理費(fèi)，是不是已經(jīng)包含了自己可以臨時(shí)用車進(jìn)人小區(qū)?如果物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的合同中沒(méi)有明確制定。的話，這就表明此一項(xiàng)已經(jīng)疏漏了，應(yīng)該補(bǔ)上，不能說(shuō)物業(yè)管理公司在“亂收費(fèi)”。作為業(yè)主，也應(yīng)主動(dòng)與物業(yè)管理公司配合，畢竟小區(qū)是自己的家，維護(hù)小區(qū)的清潔，要靠大家一

23、起來(lái)。其實(shí)，車子進(jìn)入小區(qū)，門(mén)口收費(fèi)，就是一種限制，為的是不讓更多的車子進(jìn)入小區(qū)。業(yè)主；完全可以下車步行，保護(hù)小區(qū)的環(huán)境清潔。觀點(diǎn)之三：要收費(fèi)也應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)說(shuō)了算。我認(rèn)為要對(duì)這一做法的合理性作出判斷，是不能簡(jiǎn)單地歸結(jié)為對(duì)與不對(duì)，而應(yīng)當(dāng)站在更高的法律高度進(jìn)行具體的分析。首先要肯定的是，如果撇開(kāi)這一做法的合理性不談，而從城市管理體制改革和發(fā)展的角度進(jìn)行考察的話，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，有其必然性。眾所周知，隨著城市建設(shè)的飛速發(fā)展，大量危舊房和老城區(qū)的不斷拆遷改造，以小區(qū)物業(yè)管理為核心的社區(qū)管理已日益成為整個(gè)城市管理的基本形式和主要內(nèi)容。根據(jù)有關(guān)法律，業(yè)主管理委員會(huì)是小區(qū)管理的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。同時(shí)，上海居住小

24、區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例也明確規(guī)定：除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。因此，業(yè)主委員會(huì)在對(duì)出租車進(jìn)入小區(qū)是否收費(fèi)的問(wèn)題上也應(yīng)有權(quán)根據(jù)廣大業(yè)主的意見(jiàn)，從有利于小區(qū)管理的角度出發(fā)作出決定。明白了上述道理，對(duì)出租車進(jìn)入小區(qū)是否收費(fèi)的問(wèn)題也就可以作答了。我不知道司機(jī)遇到的那個(gè)物業(yè)管理人員所說(shuō)的上面的規(guī)定中的上面是指何人。如果指的是業(yè)主委員會(huì)，我認(rèn)為該費(fèi)就得收，如果僅指物業(yè)管理公司，那就應(yīng)該歸于亂收費(fèi)了。但不管何種情況，出租車司機(jī)是沒(méi)有義務(wù)來(lái)承擔(dān)該項(xiàng)費(fèi)用的?？赐晟厦娴奈恼?，我們?cè)僬f(shuō)我們的觀點(diǎn)。我們認(rèn)為，出租車進(jìn)入小區(qū)應(yīng)該收費(fèi)，

25、原因有幾條：第一，限制外來(lái)車輛進(jìn)入小區(qū)，保證小區(qū)交通、人員、財(cái)產(chǎn)的安全。如果外來(lái)車輛，包括出租車可以隨便進(jìn)出，這就意味著小區(qū)內(nèi)存在著諸多不安全隱患。第二，減少噪音、污染，保證小區(qū)的環(huán)境清潔，減少小區(qū)業(yè)主生活受到干擾的程度；第三，減少道路磨損和相應(yīng)的維修費(fèi)用，外來(lái)車輛帶來(lái)的不利影響，應(yīng)由外來(lái)車輛通過(guò)交費(fèi)予以消除；第四，本小區(qū)車輛在小區(qū)停放尚且交費(fèi)，外來(lái)車輛到小區(qū)如不交費(fèi)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的有車業(yè)主來(lái)說(shuō)，是不公平的。但出租車進(jìn)入小區(qū)實(shí)行收費(fèi)必須有幾個(gè)前提：第一，經(jīng)過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)批準(zhǔn)；第二，經(jīng)過(guò)物價(jià)部門(mén)核準(zhǔn)；第三，費(fèi)用應(yīng)由受益人，即乘坐出租車的業(yè)主承擔(dān)(如過(guò)橋費(fèi)應(yīng)由乘車人承擔(dān)一樣)，業(yè)主以前交納的管理服務(wù)

26、費(fèi)里不包括該項(xiàng)費(fèi)用；第四，費(fèi)用應(yīng)切實(shí)用到補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)上來(lái)，除部分代收費(fèi)用外，物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)把該費(fèi)用作為自己公司的收入。需要說(shuō)明的是：第一，外來(lái)車輛進(jìn)入小區(qū)是否收費(fèi)，目前國(guó)家沒(méi)有規(guī)定；第二，外來(lái)車輛進(jìn)入小區(qū)收取的費(fèi)用是一種補(bǔ)償費(fèi)用，不是停車費(fèi)、保管費(fèi)或保險(xiǎn)費(fèi)，車輛受到損失，物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)不承擔(dān)責(zé)任；第三，正在執(zhí)行公務(wù)的政府公務(wù)車(如警車)、救護(hù)車、搶險(xiǎn)車、消防車、環(huán)衛(wèi)車等特種車輛進(jìn)出小區(qū)，一般不應(yīng)該收費(fèi)，因?yàn)樗鼈兪菫槿w居民服務(wù)的，而為少數(shù)或個(gè)別業(yè)主服務(wù)的車輛，從道理上說(shuō)，具有交費(fèi)的義務(wù)。案例117 已買(mǎi)了私家車位還交納管理費(fèi)嗎?某業(yè)主在購(gòu)房時(shí)買(mǎi)了一個(gè)私家車位，等入住后就把車

27、停在了私家車位里。一日，物業(yè)管理公司的一名收費(fèi)管理員找到該業(yè)主，要求他支付私家車位的管理費(fèi)。該業(yè)主非常奇怪，車位是自己的，物業(yè)管理公司的人有什么理由過(guò)來(lái)收費(fèi)?簡(jiǎn)要說(shuō)明：從觀念上來(lái)說(shuō)，人們不太容易接受私家車位還要繳納管理費(fèi)，但是問(wèn)題的關(guān)鍵是車位是否接受了物業(yè)管理公司的服務(wù)。如果私家車位接受物業(yè)管理公司的管理與維護(hù)，那么，車主就應(yīng)該向物業(yè)管理公司交納管理費(fèi)，如果是自己進(jìn)行各種管理和維護(hù)工作，就可以不交費(fèi)了。詳細(xì)評(píng)析：本案例中的問(wèn)題就是已買(mǎi)了私家車位還交不交管理費(fèi)?我們認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，不應(yīng)該一概而論，而要具體問(wèn)題，具體分析。第一，如果私家車位接受物業(yè)管理公司的管理與維護(hù)，那么，車主就應(yīng)該向物業(yè)管理公

28、司交納管理費(fèi)。車位買(mǎi)了，并不意味著永遠(yuǎn)可以不再交錢(qián)。車位是私家的了，可車位和房子、汽車一樣，也需要保潔、保安、維護(hù)和管理，以創(chuàng)造安全和良好的存放環(huán)境。車位的維護(hù)和管理成本一般由車場(chǎng)相關(guān)設(shè)施設(shè)備(如收費(fèi)系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、交通標(biāo)志系統(tǒng))的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、設(shè)備及照明電費(fèi)、保潔費(fèi)用及相關(guān)人工成本等構(gòu)成，有些停車場(chǎng)還會(huì)發(fā)生采暖費(fèi)的成本。車主買(mǎi)下的只是車位的所有權(quán)，而并不是買(mǎi)下了車位幾十年的管理與服務(wù)。賣(mài)車位的是開(kāi)發(fā)商，賣(mài)管理服務(wù)的是物業(yè)管理公司。所以，一般小區(qū)對(duì)私家車位每月也要收取一定的管理費(fèi)。第二，如果私家車位不接受物業(yè)管理公司的管理與維護(hù)，而是自行管理與維護(hù)，那么，車主就不應(yīng)該向物業(yè)

29、管理公司交納管理費(fèi)。此時(shí)，雖然沒(méi)有向物業(yè)管理公司交納費(fèi)用，但不等于車主就沒(méi)有花費(fèi)，可能車主需要花更多的時(shí)間、精力以及財(cái)力來(lái)對(duì)車位進(jìn)行管理與維護(hù)?，F(xiàn)在，人們已對(duì)買(mǎi)車、養(yǎng)車的關(guān)系有了一致認(rèn)識(shí)，并已開(kāi)始接受買(mǎi)房要交物業(yè)管理費(fèi)的做法，但花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)仍不夠深入人心，對(duì)私家車位還要交管理費(fèi)或還要有所支出的不解就是一種表現(xiàn)。案例129 開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的閣樓是否交納物業(yè)管理費(fèi)?北京的一位業(yè)主反映，當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)別墅與開(kāi)發(fā)商簽約時(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有把閣樓部分計(jì)入銷售面積，僅將首層與二層的建筑面積之和寫(xiě)進(jìn)合同書(shū)，合同書(shū)上標(biāo)明的建筑面積為370多平方米，而物業(yè)管理公司在收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，卻要求按此面積加上閣樓的100多平方米面

30、積收取。物業(yè)管理公司認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間在售樓階段達(dá)成的關(guān)于銷售面積的讓步不能影響到物業(yè)管理公司按實(shí)際面積收取物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主則認(rèn)為，閣樓屬于開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的，不應(yīng)該收取物業(yè)管理費(fèi)。那么，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的閣樓是否應(yīng)該交納物業(yè)管理費(fèi)呢?簡(jiǎn)要說(shuō)明：這一問(wèn)題是比較普遍的，開(kāi)發(fā)商為了促銷等目的贈(zèng)送的房屋面積或其他的優(yōu)惠，物業(yè)管理公司應(yīng)該如何進(jìn)行收費(fèi)?在處理這些問(wèn)題的時(shí)候究竟以什么證明作為依據(jù)?怎樣保護(hù)三方的利益?實(shí)際上，這些問(wèn)題有關(guān)政策法律已有原則規(guī)定。詳細(xì)評(píng)析：通常情況下，物業(yè)管理的計(jì)費(fèi)面積是以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用部分分?jǐn)偟拿娣e。如果開(kāi)

31、發(fā)商在為買(mǎi)房人辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)沒(méi)有對(duì)所送面積進(jìn)行專門(mén)的說(shuō)明，那么在收取物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)候，應(yīng)該按照未送面積之前的面積計(jì)算?；蛘哒f(shuō)，如果產(chǎn)權(quán)證上的面積沒(méi)有將贈(zèng)送的面積計(jì)算在內(nèi)，買(mǎi)房人就不用交納附贈(zèng)閣樓的物業(yè)管理費(fèi)用。這里可能有一種情況，即假如收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)有辦理下來(lái)，應(yīng)該怎么收費(fèi)呢?一般來(lái)說(shuō)，這時(shí)候，應(yīng)該暫時(shí)以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同上的銷售面積為準(zhǔn)；最后以房屋測(cè)量部門(mén)實(shí)測(cè)的面積并寫(xiě)入房產(chǎn)證的建筑面積為準(zhǔn)。當(dāng)然，如果產(chǎn)權(quán)證上把閣樓的面積計(jì)算在內(nèi)，別墅的業(yè)主就應(yīng)該補(bǔ)交閣樓部分的物業(yè)管理費(fèi)用。實(shí)際中，可能一部分業(yè)主購(gòu)買(mǎi)頂樓后，經(jīng)過(guò)改造，把頂樓上面加上了閣樓。前面說(shuō)過(guò)，這樣做的后果是侵犯了其

32、他業(yè)主的合法權(quán)益，但盡管如此，如果沒(méi)有人追究，也可以繼續(xù)存在。對(duì)于這部分閣樓，收不收取物業(yè)管理費(fèi)用呢?同樣是不應(yīng)該收取。因?yàn)?，產(chǎn)權(quán)證上絕對(duì)沒(méi)有這部分閣樓的面積，所以業(yè)主自然會(huì)拒絕交納。當(dāng)前，在一些城市，為了避免商品房銷售中的面積糾紛，規(guī)定按套內(nèi)建筑面積或使用面積來(lái)銷售住宅，即通過(guò)提高單價(jià)、總價(jià)款不變，消費(fèi)者明明白白買(mǎi)房，所買(mǎi)面積更加清楚明了。這樣的住宅，物業(yè)管理計(jì)費(fèi)面積就是以銷售時(shí)規(guī)定的面積(套內(nèi)建筑面積或使用面積)為準(zhǔn)，當(dāng)然，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要比按套內(nèi)建筑面積加公攤面積計(jì)費(fèi)相對(duì)要高一些，但總費(fèi)用應(yīng)該是一樣的。頂層業(yè)主要求搭建陽(yáng)光棚怎么辦陽(yáng)光水岸小區(qū)面對(duì)公園、緊貼河畔，與周邊相映生輝，是石家莊

33、市為數(shù)不多的明星樓盤(pán)之一。小區(qū)12幢樓的頂層均為躍層房屋，其業(yè)主的身份非富即貴。這些業(yè)主之所以選擇躍層，很大程度上是為了占有天臺(tái)，以便坐擁陽(yáng)光和坐攬美景。不出所料，他們?nèi)牖镏?，馬上就普遍提出了要在樓頂退臺(tái)部位搭建陽(yáng)光棚的要求。 硬性禁止業(yè)主在樓頂退臺(tái)部位搭建陽(yáng)光棚，阻力特別大，顯然很難行得通。于是物業(yè)管理公司借鑒其它小區(qū)頂層裝修管理的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，轉(zhuǎn)變工作思路，化堵為疏。立足于通過(guò)對(duì)搭建陽(yáng)光棚的規(guī)范管理，來(lái)盡量減少或避免其對(duì)小區(qū)整體外觀效果的負(fù)面影響，并力爭(zhēng)使其成為一道新的風(fēng)景線（其實(shí)許多事情都是可以趨利避害、化害為利的，比如用社區(qū)公告欄解決亂派招貼問(wèn)題，關(guān)鍵是我們要換種思路去想、換個(gè)辦法去管

34、）。 物業(yè)管理公司首先認(rèn)真查閱了躍層住宅的設(shè)計(jì)圖紙，然后選擇不同戶型進(jìn)行實(shí)地勘察，同時(shí)盡可能多地聽(tīng)取躍層業(yè)主的裝修設(shè)想。在充分掌握了各方面情況的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理公司綜合考慮現(xiàn)場(chǎng)情況、業(yè)主要求、技術(shù)規(guī)范、整體觀感等四個(gè)要素，提出了搭建陽(yáng)光棚的棚頂外坡高度不得超過(guò)2.4米，棚外立面距女兒墻不得小于0.65米，必須使用輕質(zhì)結(jié)構(gòu)、必須安裝白色玻璃等10余項(xiàng)基本要求，并委托一家專業(yè)裝飾公司進(jìn)行陽(yáng)光棚的定型設(shè)計(jì)(物業(yè)管理公司也要學(xué)會(huì)當(dāng)“甲方”，把辦不了或者辦不好的事情委托出去，這樣有利于迅速做好、做大、做強(qiáng)自己)。 定型設(shè)計(jì)完成，物業(yè)管理公司為慎重起見(jiàn)，又請(qǐng)小區(qū)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部門(mén)對(duì)其進(jìn)行了評(píng)審，以保證整體建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。然后，他們?cè)倥c要求搭建陽(yáng)光棚的業(yè)主反復(fù)溝通、協(xié)商，介紹定型設(shè)計(jì)的理念、風(fēng)格和特點(diǎn)，爭(zhēng)取業(yè)主的認(rèn)可。業(yè)主認(rèn)可之后，由其簽訂承諾書(shū)、交納押金，在承諾書(shū)中除明確必須按照定型設(shè)計(jì)搭建外，還明確了在施工過(guò)程中不能開(kāi)鑿天臺(tái)地面、不能安裝地錨等要求，否則物業(yè)管理公司有權(quán)強(qiáng)行拆除（簽這樣的承諾書(shū)肯定要費(fèi)許多口舌，但此時(shí)多費(fèi)些口舌，以后就可以不費(fèi)口舌或少費(fèi)口舌）。 在業(yè)主制作安裝陽(yáng)光棚期間，物業(yè)管理公司把其作為裝修管理的重點(diǎn)，安排專門(mén)人員，加大巡查的密度和力度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提示業(yè)主，督促其馬上整改