石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析與思考

1、石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析與考慮摘要本文簡(jiǎn)要回憶2022年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、開(kāi)發(fā)情況,結(jié)合市民購(gòu)房消費(fèi)意向和理念,從供求關(guān)系的規(guī)模、構(gòu)造等方面分析石家莊市樓市的開(kāi)展趨勢(shì)與對(duì)策。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)供求趨勢(shì)一、2022年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)勢(shì)頭良好,開(kāi)發(fā)面積穩(wěn)步增長(zhǎng)。2022年,全市商品房上市面積500.52萬(wàn),同比增長(zhǎng)44.18%;其中批準(zhǔn)預(yù)售面積商品房400.74萬(wàn),同比增長(zhǎng)50.48%。2.商品房銷量增長(zhǎng)幅度較大,市內(nèi)各區(qū)銷量差異較大。2022年,全市商品房成交面積494.65萬(wàn),同比增長(zhǎng)201.41%。從商品房銷售區(qū)域分布來(lái)看,裕華區(qū)是銷售量最大的區(qū)域,為173.13

2、萬(wàn),占總量的40.07%;長(zhǎng)安區(qū)的銷量為86.82萬(wàn),占總量的20.10%,位居第二位;橋西區(qū)的銷量最少為29.46萬(wàn),占比為6.82%。3.套型構(gòu)造以普通商品住宅為主。從2022年全年登記銷售商品住房成交單套面積來(lái)看,90以下的為86.31萬(wàn),占總量的19.97%;90-144的為261.46萬(wàn),占總量的60.51%;144以上的為84.28萬(wàn),僅占總量的19.50%。普通商品住宅(即144及以下)的占80.49%,普通商品住宅仍占主流。4.各路資金紛紛涌入石家莊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。萬(wàn)達(dá)、恒大等品牌地產(chǎn)紛紛進(jìn)入石家莊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),其中恒大在2022年3月18日以19.355億將第025號(hào)地拿下。這

3、一價(jià)格刷新了省會(huì)土地出讓實(shí)行招拍掛制度以來(lái)的最高紀(jì)錄。這些地產(chǎn)大鱷的進(jìn)入,將對(duì)石家莊樓市的整體格局產(chǎn)生重大影響。5.商品房?jī)r(jià)格略有增長(zhǎng)。2022年市區(qū)商品住房成交均價(jià)為3897元/,12月份成交均價(jià)為4101元/,同比增長(zhǎng)11.17%,總體較為平穩(wěn),沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。從每月的成交均價(jià)看,市區(qū)商品住房成交均價(jià)呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)。6.購(gòu)置者構(gòu)造以本地人為主。從商品住宅購(gòu)置對(duì)象分析,本市居民仍是我市普通住宅的消費(fèi)主體,2022年本地人員購(gòu)置商品住宅比例為90.36%,本省以內(nèi)購(gòu)置比例為6.24%,本省以外購(gòu)置比例為3.4%,購(gòu)置對(duì)象仍以本市居民為主。7.二手房交易日趨活潑,成交量持續(xù)增長(zhǎng)。20

4、22年市區(qū)成交二手房26990套,同比增長(zhǎng)163.57%;二手房成交均價(jià)為3869元/,同比增長(zhǎng)14.16%。二、2022年石家莊市民購(gòu)房消費(fèi)調(diào)查2022年末,石家莊搜房網(wǎng)推出?2022能承受的購(gòu)房總價(jià)在提交的所有問(wèn)卷中,能承受的購(gòu)房總價(jià)在20萬(wàn)以下的有18.16%,20-39萬(wàn)的有38.76%,40-59萬(wàn)的有27.91%。60-79萬(wàn)有10.85%,80萬(wàn)以上的有4.32%。從上面的數(shù)據(jù)可以看出,目前石家莊普通居民對(duì)房產(chǎn)存在較大的剛性需求,但普通居民的收入偏低,所能承受的購(gòu)房總價(jià)40萬(wàn)以下的占到了近57%,進(jìn)步普通居民的收入程度和抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲是目前應(yīng)關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。4.居住環(huán)境、居住

5、質(zhì)量需求居住面積和戶型的需求在提交的所有問(wèn)卷中,對(duì)于居住面積()的要求在50以下的有3.1%,50-89的有30.24%,90-100的有32.56%,110-149的有31%,150以上的有3.1%。對(duì)于戶型的要求為一室一廳的有8.59%,二室一廳的有23.44%,二室二廳的有28.13%,三室一廳的有14.06%,三室二廳的有25.78%。購(gòu)房時(shí)考慮的因素調(diào)查顯示,普通居民在購(gòu)房時(shí)考慮的因素主要有六個(gè)方面,生活效勞配套占18.26%,健身活動(dòng)場(chǎng)所占32.79%,小區(qū)綠化占16.18%,停車場(chǎng)占12.35%,監(jiān)控設(shè)施占13.36%,幼兒園占12.35%。從上面的數(shù)據(jù)可以看出,普通居民對(duì)中小戶

6、型有較大需求,占到總需求量的6成以上,而對(duì)大戶型的需求缺乏4成,且居民在挑選房產(chǎn)時(shí),越來(lái)越注重居住質(zhì)量和環(huán)境。結(jié)合上面4個(gè)方面的分析,我們可以看出石家莊普通居民對(duì)房產(chǎn)的需求還是很大的,但需求構(gòu)造以中低價(jià)位,中小戶型為主。在影響需求的各種因素中,價(jià)格、居住環(huán)境和居住質(zhì)量是購(gòu)房者最關(guān)心的。三、2022年以后石家莊市樓市開(kāi)展趨勢(shì)縱觀2022年房地產(chǎn)市場(chǎng),我們從供求關(guān)系上的規(guī)模、構(gòu)造、價(jià)格、特色四個(gè)方面分析:1.從供求規(guī)模看:2022年全市商品房上市面積500.52萬(wàn),商品房成交面積494.65萬(wàn),從數(shù)量上看,供需根本平衡。隨著“三年大變樣和“建立500萬(wàn)人口現(xiàn)代大都市政策的施行,對(duì)改善性居住的需求將

7、會(huì)增加,加上梯度消費(fèi)傾向和“居者有其屋的觀念,會(huì)進(jìn)一步帶來(lái)新的需求,所以將來(lái)在供求總量上會(huì)呈現(xiàn)“供求兩旺的景氣場(chǎng)面。2.從供求構(gòu)造看:2022年市區(qū)上市商品住房90以下的為101.03萬(wàn),占總量的25.6%;90-120的為97.7萬(wàn),占總量的24.75%;120以上的為195.87萬(wàn),占總量的49.65%。從商品住宅上市面積段比照分析,120以下的中小戶型上市量明顯缺乏。以石家莊目前大多數(shù)居民的消費(fèi)才能來(lái)看,大戶型的套型構(gòu)造在短期內(nèi)難以得到大量的高端消費(fèi)群體的支撐?？梢灶A(yù)見(jiàn)2022年后,以中小戶型為主的二手房交易仍將活潑,新建商品房也應(yīng)該增加中小戶型的比例,以適應(yīng)大多數(shù)居民對(duì)中小戶型的需求。

8、3.從供求價(jià)格看:2022年市區(qū)商品住房成交均價(jià)為3897元/,12月份成交均價(jià)為4101元/,同比增長(zhǎng)11.17%,總體較為平穩(wěn),沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。但是這一價(jià)格程度也超出石家莊市廣闊中低收入者的房?jī)r(jià)承受才能,這些消費(fèi)群體目的大部分都定在3000元/左右。所以,面對(duì)中低收入階層的經(jīng)濟(jì)型樓盤相對(duì)缺乏。從開(kāi)展趨勢(shì)看,石家莊要建立現(xiàn)代化的大型城市,必須滿足大多數(shù)人的購(gòu)房需求,這將對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到非常積極的作用,再加上市政府直接主持的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建立和二手房市場(chǎng)的逐步成熟,可以預(yù)計(jì)石家莊市房?jī)r(jià)近幾年會(huì)比較穩(wěn)定。4.從供求特色看:隨著競(jìng)爭(zhēng)的日趨劇烈,無(wú)論是客戶還是地產(chǎn)商對(duì)產(chǎn)品的要求都是越來(lái)越高,這也將使石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟。無(wú)論是滿足中低收入居民的經(jīng)濟(jì)型戶型,還是滿足高收入群體的高檔社區(qū),對(duì)于市場(chǎng)的細(xì)分、產(chǎn)品的定位都要更加清楚,用不同產(chǎn)品滿足不同群體的需求,防止產(chǎn)品同質(zhì)化