三種評估方法

1、 資產(chǎn)評估法 一、市場項基方法差調(diào)整素應(yīng)條件1找到相的參照物：參照1、時間因：參照物交2、地域素：指資產(chǎn)所地區(qū)或 3功能素:指資1一個充發(fā)育活總物價格為評估值.2找類資產(chǎn)以為 照物，其價格再做應(yīng)的易時間被評估資產(chǎn) 估基準(zhǔn)相差時間所 響的被估資產(chǎn)價格地段條對資產(chǎn)價格的影響差 異。產(chǎn)實體能過剩 和不足價格的 影響。躍的資市參 照物及比較的指 標(biāo)參等資料差異調(diào)整確定評估差異.可搜集1鑒定評對獲取資 、時間素2、地域素3 、別因素（設(shè)4 交易因機(jī)設(shè)2市場調(diào)，選取參照物； 3因素比；4計算評值將待估地產(chǎn)與交易例， 比較對，以類似房產(chǎn)的 已知價為基礎(chǔ)，修后，評估值 （交易實例i=1交易日期的修正系數(shù)i 交

2、易行為的修正數(shù)域因素的修正系數(shù)備規(guī)格號制素 : 市 場 廠家、齡、安裝況、交動方式、件、實體機(jī)背景交狀態(tài)）易量別因素的修正系數(shù)）1有一定量3） 正常交實 2具較好比,得出待房地產(chǎn)評估.3交易時與基準(zhǔn)建物1交易日的修正2、區(qū)域素3、個別素的修1）雙百制比較法； 正2）十等因素比較法；3）環(huán)境熟度修正法：地產(chǎn)價4 交易行 為的補(bǔ)日接近4交易透、公平 和有效土地出讓年限使格=調(diào)整系交易實例格 =易實例價格/（）n達(dá)到交易實例同等環(huán)境 成熟度需的年數(shù)用需求本一致。適于房產(chǎn)出售購 置、投決策等0土 使 權(quán) （ 點(diǎn) 土 使 權(quán) （ 點(diǎn) 項基方法差調(diào)整素應(yīng)條件1搜集資， 確 定 比 較 案 較價 易情況 待

3、估土地區(qū)值 別因素值 準(zhǔn)日價格指數(shù) 例交易情況 較案例區(qū)域 個別因素值 比例交易日物價 1在同一 區(qū) 或 同 供例; 。易情 況修正 3 交 易 時 間 修1交時 的修 正 ：2區(qū)因 的修正3、個因素修正： 其年限修系數(shù)4交易行 為 的修正求 范 圍 的 類似土中 , 與 待 估 地正 ; 區(qū)因素修 正 ;5別因 素修正 6.確平 均 、環(huán) 比 物 n比案土地使用權(quán)余年限m-待土地使用權(quán)剩余限； 現(xiàn)率 價指數(shù) 容積修正數(shù)書 P129基地價正系法：評估=準(zhǔn)地價間因素修正系數(shù)個別因素正系數(shù)市場讓因素修正系數(shù)類 似 的 易 案例較多. 2評估人 知識廣定 待 估 土 地 評估值年修正數(shù) (1 ) )

4、 N n-實際讓轉(zhuǎn)讓）年限N高出讓年限 還原利率驗豐富長投流資企價1上市債上市股（1）如可通買賣，且現(xiàn)行市價，上債券的現(xiàn)行市價（評估基準(zhǔn)的收盤價）可作為它的評值。 ）當(dāng)證券市場投機(jī)重、債券價格重扭曲時，對上市債券的評，可參照非上債券的評估-理價。 同上市券1 在材料除積壓物資、在用值易耗品外，期購進(jìn)-現(xiàn)行市價或賬面價；購進(jìn)批間隔長、價變化-現(xiàn)行市價或接近市價的料價格。2產(chǎn)成品庫存商品：不含價外稅的可受市場,扣除相費(fèi)用。工業(yè)企業(yè)賣出價商業(yè)企業(yè)進(jìn)價。 3應(yīng)收賬及預(yù)付賬款可變現(xiàn)評值=賬價值-已定賬損預(yù)壞賬失預(yù)計壞損:壞賬估法 ：賬比=估前若干的壞賬數(shù)額評估前若干年應(yīng)收款余額 2賬齡分法 4應(yīng)收票1)

5、評估值=本金利率時間 （利率、時間保持匹配關(guān)系時間為開立日基準(zhǔn)日）評估值到期價1-貼現(xiàn)貼現(xiàn)期） （率、時間保匹配關(guān)系；時間為貼現(xiàn)-到日）5短期投1)公開掛牌易的，按評基準(zhǔn)日的收盤價確定2不能公交易的,本金+持有期息.6現(xiàn)金和項存款：以核實后的實有額為評估值。 如外幣存款，按基準(zhǔn)日的國外匯牌價折算。市盈率數(shù):公司的=類似公司的市盈預(yù)期收益（嚴(yán)格，不屬于市) 機(jī) 設(shè) （ 點(diǎn) t+1t+2二、成本項重成本實性貶功性貶經(jīng)性貶成率方1評估=重置本體性值能性值濟(jì)性值1重置核法：重置成直成本間接成 觀法 / 成新率法：實性物價數(shù)法 ：置成本=歷成本評時定基物價貶值 = 重成本 成新 率)指數(shù)建時定基物指數(shù)

6、歷成本 *(1+物變指2.公式計法（限法：數(shù)）3功能價法：重置成本實性貶 = 重置本功性貶 額 = 被 評 估 資年凈 額營成 * 年 金 現(xiàn) 值由 于 外 部 環(huán) 境 變 化 造 資產(chǎn)的值2評估 重成本成新 率1觀察法2使年限成率=尚可用年（實 際使用限 尚使用 限100%總=照物重置成*評估資產(chǎn)年量/照物年產(chǎn)量 4）規(guī)模經(jīng)效益指數(shù)法：重置成本 =照物重置成本* （被評資產(chǎn)年產(chǎn)量參照物年產(chǎn)量X5統(tǒng)分法重置成本某資產(chǎn)歷史本調(diào)整系 數(shù) K=某類資產(chǎn)史成本（某類抽樣資產(chǎn)重成本 某類抽資產(chǎn)歷史成)包括重購置或建造全新資產(chǎn)所需一切合理的直際使用限使用限 重成本實體貶值 其中總使用年限實際已 用年限尚可

7、使年限； 實際已用年限 = 名義已 用年限資產(chǎn)利用率1使年限：實性貶系= T) (P/A r，n)n 被評估資產(chǎn)剩余年限1額資 1）經(jīng) 性 貶成率+貶值=3修復(fù)費(fèi)法成新率 =(1 復(fù)費(fèi)用 置成本）*100注：）濟(jì)性值率接費(fèi)用間接費(fèi)用設(shè)備購置成本雜費(fèi)安裝費(fèi)率已用年/總年；成本值 = （重置 實使用生產(chǎn)能力基礎(chǔ)費(fèi)其它間接費(fèi)、稅金、資金本.1）重置核法。非標(biāo)準(zhǔn)、自制設(shè)備：重成本 成+ 利潤+售稅金+設(shè)計費(fèi)目前還銷的，以市價為基礎(chǔ)確定置成本。 2物指數(shù)重置本=歷史本(1+環(huán)物 價動指 ）（1+環(huán)物價動指 )*（ 環(huán)物價動指 ）t+n3規(guī)模經(jīng)效益指數(shù)法。某些特定的加設(shè)備。更改造設(shè)備已使年 限=名義權(quán)投年

8、限 *基準(zhǔn) 日的資利用 2）復(fù)費(fèi)法：不修復(fù)耗引的貶 = 不修復(fù)分重成本有 形耗率 ; 實性貶 可 復(fù)分修費(fèi)用 不修復(fù)2額營 成 本 實 成本:“總 性 貶 值 額 體 功 能 性 貶 值額）濟(jì)性 貶值率 2）經(jīng) 性 貶 值 = 年損失 額 ）額定生能力）XX-規(guī)經(jīng)濟(jì)效益指實際使生產(chǎn)能力額定生 產(chǎn)能力 評估日的資產(chǎn)利 用率2）名加權(quán)資年 的計 算：名義加投資年限 加權(quán)更2 物 ( 重 物 ( 重點(diǎn) 進(jìn)設(shè)備價格條件屬用（容、基） 重成本關(guān)+增值+損引起貶值 3）觀測析法（P/A，r） 新成本和重置成重置成：還考慮改造成本項重成本成本:期費(fèi)用安裝工程他費(fèi)用接費(fèi)用、實性貶 有形損率功性貶 因用途使經(jīng)性

9、貶 經(jīng)濟(jì)性值=成率合理利、資金成本據(jù)額定工期、均投入資金、貸 建 款利率測算的建筑期利息資向調(diào)節(jié)稅。1預(yù)決算整法:以原工量合理為前提適用于用途 相同、構(gòu)相同且數(shù)較多的建筑物.2）重編預(yù)法：適于測算更新重置成本構(gòu)造較簡單 的筑物。3）價格指調(diào)整法：用于單位價值小、構(gòu)簡單，以 及運(yùn)用他方法有困的建筑物的。1、使年限同“總” 2、打法成新率 = 結(jié)構(gòu)部合計得分 裝修部分合計分*設(shè) 備部分計得分*B用強(qiáng)度設(shè) 計、結(jié)、 裝修、備 配備等合 理造成功 能不足浪 費(fèi)形成價 值損失 R i (1 ) ii Ri第 i 年 年 收 益 凈 失額 ;r 折現(xiàn) 率； n預(yù) 計 收 益 損 持續(xù)的間土使權(quán)評估值=土地

10、取土地開發(fā)稅費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益利息=土地取+稅費(fèi)）土地開發(fā)*利息率+地開發(fā)費(fèi)*地開發(fā)期*利息率*50%適用于開發(fā)土地，別是土地市場育不完善，土地成交實例不,無法利其他方法評估。可對既無收益又很少有交情況的特殊土無資1自創(chuàng):財務(wù)核;市價調(diào)整法：。重成=類似無形資市價成本價系數(shù).置成本=類似無資產(chǎn)市價1-售利稅）2外購:價類比、物價指數(shù)法專利權(quán)重點(diǎn)是重置本的估:）研制成直接成本、間接成本）易成本專技術(shù)）分析定使用狀.2）估算重成本3利條件分比算貶值。4評估值=重置成貶值。 超儲積壓物資1專家鑒.2剩經(jīng)濟(jì)命預(yù)法 。 （同“體”的年限法）流資3在用值易品評估=全新本價成率=全新成本價*實際

11、已使用月數(shù)可使用總月數(shù)）100%3在產(chǎn)品按價格變動系數(shù)調(diào)整原成本按社會平均藝定額和現(xiàn)行市價計算評估3）在品的完工程度計算評估值。 4產(chǎn)成品庫存商品：當(dāng)評估基準(zhǔn)日產(chǎn)成品完工時較接近時，評估=產(chǎn)成品數(shù)量單位產(chǎn)成賬面成本當(dāng)評基準(zhǔn)日與完時間相距較遠(yuǎn) 1 2 2 2 物 殘B 1 2 2 2 物 殘B Lr ) /( r ) a /( r ) 2 2 1 重 2 2 a。評估值=實數(shù)量（合理材料工藝額材料現(xiàn)行+ 合理工時定單位小時理工時工資費(fèi)）評估值產(chǎn)成品際成本（材料成本比例料綜合調(diào)整系+工資、費(fèi)用本比例工、費(fèi)用綜合調(diào)系數(shù)）三、收益收期無其項收期有未收益金化 年益等 年益相不大未收益等額 （ 年，收相同

12、收額折率總 RP i( r i n收益限r(nóng) 折現(xiàn)率iP=A/rr 本化 率 其中， i r ) ii 1 (P A,r ,n)1 P i r ) ii 1 n r ) 1收益可是稅后利潤金 折率無 流量、潤總額。 風(fēng)利率+ 要求準(zhǔn)反映資產(chǎn)收益 風(fēng) 報 酬 r 的徑保持一致 率+通膨脹建應(yīng)用條：要求被評對象可以獲得 常收益要求建筑物用途、使用強(qiáng)a-建筑及其基地所產(chǎn)生純收成本費(fèi)用中不含建物折 以使用狀態(tài)等與土地最佳使用不能余價舊 土地價； 土的還原利; d建物舊=建物剩余年限B筑物收益價格a 建物純收益 r -建筑物還原利率；嚴(yán)重背土使權(quán)4收法 P=A/rP/A，n）A-土地收益 r- 地還n土收

13、年=出讓年限已使用年限利假開發(fā)/剩余法(重點(diǎn)地價樓-建費(fèi)專業(yè)利-利稅租費(fèi)用純益（觀收)計算 還利 = 計總收入。 安利 + 求費(fèi)用（含折舊 風(fēng) 險 調(diào) 整 求純收益=。 值 求房純收益 = 房現(xiàn)值 *房屋還利率求土純收益-。注：樓（期 、建筑（期）要 i 銷 售收入 銷售潤 i 銷 售收入 銷售潤銷 售利潤銷 售收入銷 售利潤 n 其中，業(yè)=建筑i利=預(yù)付本率 r=(地價建費(fèi)+專業(yè)）r 利=預(yù)資本利潤 P（價+建筑+專費(fèi))P折收期無其項收期有未收益金化年益等 年益相不大未收益不額收額折率P nii1 i約投資成法無資產(chǎn)約當(dāng)資量（購買方約當(dāng) 投資量+無形資約當(dāng)投資量無-分成率；R 分基數(shù)；K 銷

14、售潤率K K 銷利率K 、際析法：Ki 2、約當(dāng)資分法無形資約當(dāng)投資量 = 形資產(chǎn)重置 成本1+無形資產(chǎn)本利潤率） 購買方當(dāng)投資量 購買方投資資產(chǎn) 重置成購方本利潤率）資（點(diǎn)n P 額 i1 ii最收費(fèi) = 重成本凈轉(zhuǎn)讓成 本分?jǐn)?會成本重成本值=重置本成新率 轉(zhuǎn)成本攤率 購買方運(yùn)用無形資產(chǎn)設(shè)計力總設(shè)計力P ii1 ii第 年的超額稅后收益收益期(有效期:指形資 r= 無 風(fēng) 險 產(chǎn)發(fā)揮用具有超獲利 利率+險 能力的間 報酬率+通商5專利權(quán)：1）收入增型 eq oac(,:)=）Q） ）費(fèi)用節(jié)約型 eq oac(,：)=（C1C2）Q（1T）超額收法 ：超額收益折現(xiàn)法貨膨脹割法：P=體資評估(

15、單資產(chǎn)估之）超額收法 ：超額收益本金化法 商價值的評，限于盈利企業(yè)或經(jīng)濟(jì) （業(yè)計年收益額-行業(yè)均收益率單項資產(chǎn) 效高同行業(yè)或社會均水平的企0 0 0 0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 1 1 1 n P i1 ii匯總）/本金化率=單資產(chǎn)匯總（企業(yè)預(yù)期收益 業(yè) 率行平均收益率/本金化率收期無其項收期有未收益金化年益等 年益相不大未收益不額收額折率非市券1每期支利息到期本 i，n） ，r，n）2到期一次還本息 (1+m，r，n） (單利計)= P （1+i)m， （利計息） 債券面值;i票（年）利率；r折率n基日到債券到期的年限； 債期限（發(fā)行日到期日）非市票優(yōu)先股P=A/r普通股固定股利

16、 型P=D /rD 下一年的股利普股紅 利 增 長型P=D K-g)計算股增長率 ： 1歷史數(shù)分析法 2發(fā)展趨分析法 g 再 投 資 的 比 率 （ 即 凈 利 潤 留 比率）股本利潤率股投6對非股的直接投 A測長期投資的未來益算現(xiàn)值得評估 再根據(jù)接投資所占份額，計算確評估值。 B對投資份額小，或直接投發(fā)生不賬實基本相符 的 可據(jù)實后的凈資產(chǎn)額，再根據(jù)投方應(yīng)占的份 額確定估值。全資企整體評估評估被資企業(yè)凈資 對股權(quán)投，無論采取什么樣的收益 產(chǎn) 分形式 ,評估方一般都應(yīng)選用益 控股企：評估值 =被資業(yè)資產(chǎn) *權(quán)比 法。例如被投企業(yè)評估凈產(chǎn)額為零，或負(fù)，評估值= 個 存續(xù)間其 評估值資 費(fèi)最初發(fā)生額評估準(zhǔn)日剩余益時期 預(yù)費(fèi)用起效的時評估基日后 只能新產(chǎn)權(quán)主體產(chǎn) 利益，與其他評估象不重復(fù)的資 和權(quán)利才能界定為估對象收期無其項收期有未收益金化 年益等 年益相不大未收益 等收額折率預(yù) 同其他資 費(fèi)1年金資化法2）分法 1）收益的假 r=風(fēng)險酬率 +評估方同“總體”評 估