保修期及相關(guān)法律法規(guī)

1、保修期及相關(guān)法律法規(guī)第一頁，共25頁。目錄背景保修期概念房屋不同部位保修期房屋保修費用房屋保修責(zé)任第二頁，共25頁。背景天府學(xué)院為改善教師生活壓力，聯(lián)合“奧林春天三期”樓盤對我校教師進(jìn)行了降價銷售，我校教師在簽署購房協(xié)議時，了解到該樓盤已竣工驗收2年，其中合同的某一條款涉及保修內(nèi)容，試為我校教師解決部分保修疑問。第三頁，共25頁。奧林春天背景綿陽奧林春天三期：地 址：科創(chuàng)園區(qū)園藝東街北段58號建設(shè)單位：四川田森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司施工單位：華西一建物 業(yè)：成都忠信物業(yè)服務(wù)有限公司交房時間：2014年年底產(chǎn) 權(quán)：70年第四頁，共25頁。保修期概念保修期是指廠商向消費者賣出商品時承諾的對該商品因質(zhì)量

2、問題而出現(xiàn)的故障時提供免費維修及保養(yǎng)的時間段。相關(guān)法規(guī)：房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第三條：房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷予以修復(fù)。房屋保修期是指物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用后，對業(yè)主承擔(dān)保修責(zé)任的期限。第五頁，共25頁。建設(shè)工程質(zhì)量保證金建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法：建設(shè)工程質(zhì)量保修金是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，用以維修工程在保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷的資金。第六頁，共25頁。保修期的計算房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第八條規(guī)定：建設(shè)工程的保修期，自竣工 驗收合格之日起計算。同建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第四十條tips：存續(xù)期是描述現(xiàn)金

3、支付流（如債券、抵押貸款）的主要時間特征方面優(yōu)于到期期限的概念。即：現(xiàn)金流量的加權(quán)現(xiàn)值總額與現(xiàn)值總額之比。保修期存續(xù)期：保修規(guī)定時間減去竣工后到交付使用之間的時間。第七頁，共25頁。案例分析假設(shè)房屋于2002年1月1日竣工，而開發(fā)商于2003年1月1日向買受人交付使用，交付時施工單位對屋面防水的剩余保修期為4年，商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定中規(guī)定的最低保修期限3年低于該存續(xù)期，那么保修期應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為4年；如果開發(fā)商于2005年1月1日向買受人交付使用，施工單位對屋面防水的剩余保修期為2年，少于商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定中規(guī)定的3年的最低保修期，那么保修期

4、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為3年。買房人可與開發(fā)商協(xié)商延長保修期，但開發(fā)商不得要求縮短保修期。第八頁，共25頁。房屋不同部位保修期依據(jù)國務(wù)院的建筑工程質(zhì)量管理條例第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：A 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限）；B 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；第九頁，共25頁。C 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；D 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；E 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；F 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日

5、起計算。(接上頁)第十頁，共25頁。商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定規(guī)定的各部位的最低保修期為：1、屋面防水3年。2、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年。3、墻面、頂棚抹灰層脫落1年。4、地面空鼓開裂、大面積起砂1年。第十一頁，共25頁。5、門窗翹裂、五金件損壞1年。6、管道堵塞2個月。7、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期。8、衛(wèi)生潔具1年。9、燈具、電器開關(guān)6個月。10、其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。（接上頁）第十二頁，共25頁。房屋保修費用第十三條 保修費用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。第十三頁，共25頁。房屋保修責(zé)任責(zé)任方第十四頁，共

6、25頁。保修期內(nèi)：根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第四十一條：建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。第十五頁，共25頁。房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第九條:房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。第十六頁，共25頁。第十條 發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告，采取安全防范

7、措施；由原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出保修方案，施工單位實施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督。第十七頁，共25頁。第十一條 保修完成后，由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)當(dāng)報當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。 第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 第十八頁，共25頁。建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第四十二條：施工單位依照本辦法第四十條規(guī)定對工程負(fù)責(zé)維修的，其維修的經(jīng)濟(jì)責(zé)任由責(zé)任方承擔(dān);(一)施工單位未按國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求施工，造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負(fù)責(zé)返修并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任;(二)由于設(shè)計方面的

8、原因造成的質(zhì)量缺陷，由設(shè)計單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。由施工單位負(fù)責(zé)維修，其費用按有關(guān)規(guī)定通過建設(shè)單位向設(shè)計單位索賠;不足部分由建設(shè)單位負(fù)責(zé);第十九頁，共25頁。(三)因材料、構(gòu)配和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，屬于施工單位采購的或經(jīng)其驗收同意的，由施工單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任;屬于建設(shè)單位采購的，由建設(shè)單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任;第二十頁，共25頁。在保修期內(nèi)拒不保修的處理辦法房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第十九條 施工單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款。 第二十一頁，共25頁。不屬于保修范圍內(nèi)的情況房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第十七條 下列情況不屬于本辦法規(guī)定的保修范圍： （一）因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷； （二）不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。第二十二頁，共25頁。保修期外 在房屋保修期外出現(xiàn)問題的業(yè)主自行負(fù)責(zé)。第二十三頁，共25頁。案例分析春喜狼于2006年9月入住所購商品房，2008年11月春喜狼樓下的四樓業(yè)主反應(yīng)春喜狼家漏水到他們家的客廳和廚房，由于春喜狼所購的商品房為精裝修房，而且裝修承包方是開發(fā)商指定的，入住前已經(jīng)全部裝修